對(duì)于大部分企業(yè)而言，這些活動(dòng)是與經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)相關(guān)的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益構(gòu)成企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入。這些為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)稱為投資性房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和對(duì)外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)。

一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

這里所說(shuō)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換是針對(duì)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而言。而不是后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式有：（1）投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)開始自用是指企業(yè)將原來(lái)用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理。如企業(yè)將出租的廠房收回，用于生產(chǎn)產(chǎn)品。（2）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。（3）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。（4）自用建筑物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定關(guān)系到資產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)和入賬價(jià)值，因此非常重要。轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)相應(yīng)發(fā)生改變的日期。轉(zhuǎn)換日的確定標(biāo)準(zhǔn)主要包括：（1）投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。（2）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。（3）自用土地使用權(quán)停止自用，改為用于資本增值，轉(zhuǎn)換日是指企業(yè)停止將該項(xiàng)土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理且管理當(dāng)局做出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。

【摘要】我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日的第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。該準(zhǔn)則體現(xiàn)了與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，借鑒了《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中的相關(guān)規(guī)定并在有限度應(yīng)用公允價(jià)值等方面進(jìn)行了創(chuàng)新，本文分析了這一準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，提出了在實(shí)施中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)成本價(jià)值模式公允價(jià)值模式

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國(guó)家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來(lái)，這種投資行為也逐漸在我國(guó)的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)的特征，為了順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日了第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準(zhǔn)則的創(chuàng)新之處，分析了其預(yù)計(jì)影響并對(duì)在實(shí)施過(guò)程中難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了探討，希望能夠引發(fā)人們對(duì)本準(zhǔn)則更加深入的思考。

一、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的創(chuàng)新

（一）將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示

本次投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一大特點(diǎn)是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)反映。

【摘要】我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日的第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。該準(zhǔn)則體現(xiàn)了與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，借鑒了《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中的相關(guān)規(guī)定并在有限度應(yīng)用公允價(jià)值等方面進(jìn)行了創(chuàng)新，本文分析了這一準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，提出了在實(shí)施中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)成本價(jià)值模式公允價(jià)值模式

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國(guó)家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來(lái)，這種投資行為也逐漸在我國(guó)的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)的特征，為了順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日了第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準(zhǔn)則的創(chuàng)新之處，分析了其預(yù)計(jì)影響并對(duì)在實(shí)施過(guò)程中難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了探討，希望能夠引發(fā)人們對(duì)本準(zhǔn)則更加深入的思考。

一、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的創(chuàng)新

（一）將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示

本次投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一大特點(diǎn)是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)反映。

一、投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與初始計(jì)量會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較

(一)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括(1)已出租的土地使用權(quán)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；(3)已出租的建筑物。

(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

納稅人的固定資產(chǎn)，是指使用期限超過(guò)一年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。無(wú)形資產(chǎn)是指納稅人長(zhǎng)期使用但是沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)和商譽(yù)等。

(三)投資性房地產(chǎn)在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)

［摘要］由于改革開放的不斷深入，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有了較快的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善也使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)繁榮期。2006年，財(cái)政部頒布了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，規(guī)定了投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)核算上采用成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式。自準(zhǔn)則實(shí)施以來(lái)，我國(guó)大多數(shù)企業(yè)選擇成本計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。2014年，財(cái)政部頒布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)———公允價(jià)值計(jì)量》:一方面，體現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌的趨勢(shì);另一方面，也體現(xiàn)了我國(guó)部分企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)由成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量模式的趨勢(shì)。文章分析了投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)變的原因，提出了公允價(jià)值計(jì)量模式存在的問(wèn)題，為進(jìn)一步完善計(jì)量模式提出了建議。

［關(guān)鍵詞］投資性房地產(chǎn);成本計(jì)量;公允價(jià)值計(jì)量;模式轉(zhuǎn)變

1投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式現(xiàn)狀

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。2006年財(cái)政部頒布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》(CAS3)中規(guī)定了我國(guó)投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)核算上采用成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式。自準(zhǔn)則實(shí)施以來(lái)，我國(guó)多數(shù)企業(yè)采用成本計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。在成本計(jì)量模式中，企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)由取得時(shí)的歷史成本而定，不會(huì)隨著市場(chǎng)的波動(dòng)而變化。在公允價(jià)值計(jì)量模式中，買賣雙方接受在公平交易條件和自愿的情況下所確定的價(jià)格。與成本模式計(jì)量相比，公允價(jià)值計(jì)量模式不僅考慮了市場(chǎng)的實(shí)時(shí)變化，也考慮了未來(lái)影響。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定，一家企業(yè)只能使用一種投資性房地產(chǎn)計(jì)量方法，只有公司財(cái)務(wù)發(fā)生重大變動(dòng)等特殊情況時(shí)才能依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行計(jì)量模式的變更。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，繁榮的房地產(chǎn)行業(yè)促使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，絕大多數(shù)房地產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其歷史成本。采用歷史成本計(jì)量模式的房地產(chǎn)價(jià)值難以反映房地產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值和準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息，也不利于投資者做出正確的決策。2014年，財(cái)政部頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)———公允價(jià)值計(jì)量》來(lái)規(guī)范公允價(jià)值計(jì)量，對(duì)計(jì)量方式、估值技術(shù)等多個(gè)方面進(jìn)行了明確規(guī)定，不僅體現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同，同時(shí)也體現(xiàn)了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式是大勢(shì)所趨。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后的四年時(shí)間里，越來(lái)越多的企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)由成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量模式。

2由成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)向公允價(jià)值計(jì)量模式的原因

2.1會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的推動(dòng)。隨著會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布與實(shí)施，對(duì)投資性房地產(chǎn)兩種計(jì)量模式都做出了明確的規(guī)定與要求。所有企業(yè)均可采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，只有滿足一定條件后，才可采用公允價(jià)值計(jì)量模式。當(dāng)前多數(shù)企業(yè)把投資性房地產(chǎn)作為增值收益或?qū)で笫找娴囊环N手段，本質(zhì)上不同于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)等。近幾年，由于國(guó)外掀起了公允價(jià)值計(jì)量模式的熱潮，導(dǎo)致公允價(jià)值計(jì)量模式在國(guó)內(nèi)受到了越來(lái)越多的關(guān)注。隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)行，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了向公寓價(jià)值計(jì)量模式轉(zhuǎn)變的導(dǎo)向，同時(shí)也進(jìn)一步體現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌的趨勢(shì)。2.2提高財(cái)務(wù)信息質(zhì)量。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，當(dāng)前市場(chǎng)的現(xiàn)行價(jià)格已和歷史成本不符。因此，采用成本模式計(jì)量難以反映其當(dāng)前價(jià)值。而在公允價(jià)值計(jì)量模式中，考慮了當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境以及未來(lái)影響，體現(xiàn)了公允價(jià)值與市場(chǎng)波動(dòng)的密切相關(guān)性。因此，采用公允價(jià)值計(jì)量模式，可以提高企業(yè)財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性與及時(shí)性，有利于企業(yè)管理者和投資人及時(shí)了解企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。2.3改善融資環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)在不斷發(fā)展壯大的過(guò)程中會(huì)有強(qiáng)烈的資金需求，而當(dāng)自身持有的資金無(wú)法滿足時(shí)便需要進(jìn)行融資。一般情況下，外部融資的方式主要有發(fā)行股票、債券、銀行貸款等，由于發(fā)行股票程序繁瑣、方式復(fù)雜、花費(fèi)較高等原因，多數(shù)企業(yè)更傾向于銀行貸款來(lái)獲得資金支持。然而銀行會(huì)對(duì)申請(qǐng)貸款企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格審核，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表必須達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)才能貸款，尤其會(huì)注重財(cái)務(wù)報(bào)表中的資產(chǎn)負(fù)債率，資產(chǎn)負(fù)債率越高的企業(yè)，受到的限制越多，獲得貸款的難度也越大。因此，一些企業(yè)會(huì)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式，轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量模式，因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)公允價(jià)值通常高于其歷史成本。經(jīng)過(guò)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變后，企業(yè)會(huì)提高資產(chǎn)總值，從而降低資產(chǎn)負(fù)債率，獲得銀行貸款，改善融資困難的窘境。2.4提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在成本計(jì)量模式下，需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，進(jìn)行攤銷等處理。然而在公允價(jià)值計(jì)量模式下，不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，進(jìn)行攤銷等會(huì)計(jì)處理。只需在資產(chǎn)負(fù)債表日時(shí)將投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間進(jìn)行調(diào)整，并把差額計(jì)入當(dāng)期損益即可。由于我國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)高于其歷史成本，因此通過(guò)由成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式計(jì)量可以明顯增加企業(yè)當(dāng)期的利潤(rùn)，同時(shí)在財(cái)務(wù)報(bào)告中提高了經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。2.5如實(shí)反映資產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)值。在成本模式計(jì)量下，在以取得投資性房地產(chǎn)的歷史成本確認(rèn)其入賬價(jià)值，之后進(jìn)行計(jì)提折舊和攤銷，對(duì)于存在減值跡象的需要在期末進(jìn)行減值測(cè)試，并計(jì)提減值準(zhǔn)備，若在后期發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值有所恢復(fù)或提升也不得再轉(zhuǎn)回。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值會(huì)隨市場(chǎng)波動(dòng)而變化，在資產(chǎn)負(fù)債表日的市場(chǎng)價(jià)值會(huì)如實(shí)將資產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)值反映在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上?；趯?shí)質(zhì)重于形式的原則，只有采用公允價(jià)值計(jì)量模式才能如實(shí)反映資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值，這有利于利益相關(guān)者做出正確決策。2.6提供了盈余管理空間。盈余管理是企業(yè)管理層在法律法規(guī)和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)，通過(guò)會(huì)計(jì)估計(jì)，利用會(huì)計(jì)政策等手段對(duì)會(huì)計(jì)收益信息進(jìn)行調(diào)控，從而在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利益最大化的一種行為。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣或企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差時(shí)，利用會(huì)計(jì)政策轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式，由成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量模式，可以在短期內(nèi)迅速提高業(yè)績(jī)，美化財(cái)務(wù)報(bào)表，扭虧為盈。由于當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的不完善與監(jiān)管制度的不規(guī)范，導(dǎo)致了通過(guò)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式而提供了盈余管理空間。2.7管理層偏好。企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的好壞與管理層的收入和晉升密切相關(guān)，有時(shí)管理層也會(huì)是利益相關(guān)者。因此，對(duì)于管理層來(lái)說(shuō)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化是首要任務(wù)。但是在成本模式計(jì)量下，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值只會(huì)因折舊而不斷減少。然而，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值遠(yuǎn)高于其歷史成本的狀況，通過(guò)轉(zhuǎn)變計(jì)量模式可以迅速實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的提高和業(yè)績(jī)的改善，從而有助于管理者實(shí)現(xiàn)某些目的。

【摘要】我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日的第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。該準(zhǔn)則體現(xiàn)了與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，借鑒了《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中的相關(guān)規(guī)定并在有限度應(yīng)用公允價(jià)值等方面進(jìn)行了創(chuàng)新，本文分析了這一準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，提出了在實(shí)施中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)成本價(jià)值模式公允價(jià)值模式

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國(guó)家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來(lái)，這種投資行為也逐漸在我國(guó)的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)的特征，為了順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日了第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準(zhǔn)則的創(chuàng)新之處，分析了其預(yù)計(jì)影響并對(duì)在實(shí)施過(guò)程中難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了探討，希望能夠引發(fā)人們對(duì)本準(zhǔn)則更加深入的思考。

一、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的創(chuàng)新

（一）將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示

本次投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一大特點(diǎn)是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)反映。

摘要：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》已于2007年1月1日起施行。如何準(zhǔn)確地理解這個(gè)準(zhǔn)則并將其運(yùn)用于實(shí)際工作是我們目前面臨的重要問(wèn)題。本文將從投資性房地產(chǎn)的概念、性質(zhì)特征、初始和后續(xù)計(jì)量、轉(zhuǎn)換與處置等方面對(duì)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則加以闡述。

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則

一、投資性房地產(chǎn)概述

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場(chǎng)所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將其出售以獲取資本利得。在會(huì)計(jì)上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對(duì)應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點(diǎn)和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則。

我國(guó)以往的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有要求企業(yè)區(qū)分對(duì)待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實(shí)務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行反映，無(wú)疑有利于提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，從而更好地為會(huì)計(jì)信息使用者作出決策提供依據(jù)。

一、投資性房地產(chǎn)概述

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場(chǎng)所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將其出售以獲取資本利得。在會(huì)計(jì)上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對(duì)應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點(diǎn)和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則。

我國(guó)以往的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有要求企業(yè)區(qū)分對(duì)待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實(shí)務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行反映，無(wú)疑有利于提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，從而更好地為會(huì)計(jì)信息使用者作出決策提供依據(jù)。

二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量

1、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

摘要：文章從公允價(jià)值計(jì)量在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的具體應(yīng)用出發(fā)，以會(huì)計(jì)分錄的形式對(duì)具體準(zhǔn)則做了實(shí)際賬務(wù)處理，并分析了公允價(jià)值法對(duì)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)量的影響。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值計(jì)量；投資性房地產(chǎn)；運(yùn)用

考慮到會(huì)計(jì)國(guó)際趨同的要求，我國(guó)新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》明確地將公允價(jià)值作為會(huì)計(jì)計(jì)量屬性之一，在38項(xiàng)新具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有17項(xiàng)不同程度地運(yùn)用了公允價(jià)值，同時(shí)結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)會(huì)計(jì)環(huán)境，在具體運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量屬性時(shí)增設(shè)了一些限定條件，保持了應(yīng)有的謹(jǐn)慎。我國(guó)運(yùn)用公允價(jià)值的具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則較多，主要集中在投資性房地產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、資產(chǎn)減值、債務(wù)重組、企業(yè)合并、金融工具等。下面就公允價(jià)值法對(duì)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)量等的影響作詳細(xì)闡述。

一、公允價(jià)值的概念

美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）的定義是：“在當(dāng)前的非強(qiáng)迫或非清算的交易中，雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買賣（或發(fā)生與清償）的金額?！眹?guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~?！蔽覈?guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的定義與后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~?！倍?，“在公平交易中，交易雙方應(yīng)當(dāng)是持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，不打算或不需要進(jìn)行清算、重大縮減經(jīng)營(yíng)規(guī)模，或在不利條件下仍進(jìn)行交易?！?/p>

從定義中可以看出，公允價(jià)值強(qiáng)調(diào)“公平”、“自愿”的交易價(jià)格，它最大的特征就是來(lái)自于公平交易市場(chǎng)的確認(rèn)，是基于活躍市場(chǎng)的理性雙方對(duì)資產(chǎn)或負(fù)債價(jià)值的公平認(rèn)定和計(jì)量，不是某個(gè)特定主體的估計(jì)；它的確定并不在于業(yè)務(wù)是否真正發(fā)生，而在于雙方一致性而形成的價(jià)值，是一種具有明顯可觀察性和決策相關(guān)性的會(huì)計(jì)信息。

2005年7月29日，財(cái)政部為了規(guī)范企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和相關(guān)信息的披露，頒布了“企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)（征求意見稿）”。我們?cè)谡J(rèn)真研讀了該征求意見稿后，對(duì)稿中的絕大部分內(nèi)容表示贊同。但是，對(duì)稿中的某些內(nèi)容有一些自己的想法?，F(xiàn)就此談一點(diǎn)不成熟的看法。

一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問(wèn)題

本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計(jì)量的，對(duì)于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對(duì)于無(wú)形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———無(wú)形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理?！睂?duì)此條規(guī)定，筆者認(rèn)為似有不妥。

1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)處理。首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的、使用年限超過(guò)一年、單位價(jià)值較高的有形資產(chǎn)；無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或?yàn)楣芾砟康亩钟械?、沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來(lái)意義上的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進(jìn)行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會(huì)計(jì)的“明晰性”原則，同時(shí)也會(huì)引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問(wèn)題。同時(shí)，從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)”核算。

2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。從經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無(wú)質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所指“投資”僅指對(duì)外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資，也不屬于債權(quán)投資，不屬于對(duì)外投資的范疇，而是純粹的對(duì)內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長(zhǎng)期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)我們將其定義為類投資業(yè)務(wù)，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對(duì)其進(jìn)行處理。所以，在核算上擬采取類似長(zhǎng)期投資的核算方法，即借鑒“長(zhǎng)期投資”核算原理，設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進(jìn)行專項(xiàng)核算。

二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方法