導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)經(jīng)營管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

兩年以上工作經(jīng)驗 | 女| 25歲（1986年9月10日）

居住地：深圳

電　話：138********（手機）

E-mail：

最近工作 [2 年4個月]

公　司：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

行　業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)

職　位：營銷主管

最高學(xué)歷

學(xué)　歷：本科

?！I(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營管理

學(xué)　校：深圳大學(xué)

自我評價

為人處事認(rèn)真踏實，有很強的責(zé)任心；有團(tuán)隊合作精神，有激情，有較強的組織與溝通能力；有一線施工現(xiàn)場工作經(jīng)驗，負(fù)責(zé)海外大型項目的預(yù)算及成本管控工作，積累了豐富的項目經(jīng)驗。

求職意向

到崗時間： 一個月內(nèi)

工作性質(zhì)： 全職

希望行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)

目標(biāo)地點： 深圳

期望月薪： 面議/月

目標(biāo)職能： 部門主管

工作經(jīng)驗

2009/8—至今：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[ 2年4個月]

所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)

營銷部 營銷主管

1.在《XX別苑》項目擔(dān)任營銷主管工作，主要負(fù)責(zé)：

2.案場管理，保證案場流程規(guī)范，監(jiān)督案場制度的執(zhí)行，負(fù)責(zé)幫助銷售人員解決銷售過程中的各種疑難問題；

3.負(fù)責(zé)人員招聘、確定崗位分配及管理；

4.組織銷售人員進(jìn)行市場調(diào)研，銷售資料、說辭的匯總、整合、制定；

5.參與定期營銷方案的制定、參與產(chǎn)品定價方案的討論、制定；

6.負(fù)責(zé)銷售人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)（接待流程、簽約流程、合同制定、按揭手續(xù)、入住流程、房產(chǎn)證下發(fā)手續(xù)等）負(fù)責(zé)銷售人員考核工作；

7.負(fù)責(zé)成交、交款、催款工作的統(tǒng)計，與各有關(guān)部門協(xié)調(diào)相關(guān)工作，制作報表；

8.所帶團(tuán)隊銷售業(yè)績排名“月冠軍”，“年冠軍”，XX年下半年成交金額占總成交額的70%，超額完成銷售任務(wù)。

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2008/7--2009 /7：XX物業(yè)有限公司 [ 1年]

所屬行業(yè)： 物業(yè)管理/商業(yè)中心

商業(yè)物業(yè)管理（客戶服務(wù)、行政管理） 物業(yè)管理經(jīng)理/主管

1、負(fù)責(zé)商鋪的日常管理、協(xié)調(diào)處理投訴及安排協(xié)調(diào)維修工作；

2、協(xié)助開發(fā)商商業(yè)管理部門對業(yè)主、包租商鋪、租賃商戶的梳理管理工作；

3、協(xié)助開發(fā)商商業(yè)管理部門操作商鋪招商工作；

4、協(xié)調(diào)商務(wù)區(qū)對于商業(yè)街及商業(yè)綜合體的行政管理規(guī)范；

5、參與協(xié)調(diào)和執(zhí)行各級領(lǐng)導(dǎo)的參觀及考察工作；

6、監(jiān)管小區(qū)會所工作。

教育經(jīng)歷

2004/9--2008 /7 深圳大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 本科

證 書

2007/7 國家注冊二級建造師

2007/6 國家造價員資格證

2006/12 大學(xué)英語六級

2005/12 大學(xué)英語四級

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；價格決定；構(gòu)成；分類

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)是價值，其構(gòu)成表現(xiàn)為土地，建筑物等貨幣表現(xiàn)形式?，F(xiàn)實房地產(chǎn)的價格受市場需求和供給的共同作用而形成。市場供求關(guān)系的影響具有一定的波動性。房地產(chǎn)作為實物、權(quán)益與區(qū)位的綜合體，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，必須重視對房地產(chǎn)的價格特征、價格決定、價格構(gòu)成和價格分類的研究。

1、房地產(chǎn)價格的特征

1.1地域性

房地產(chǎn)即不動產(chǎn)，其固定不變的區(qū)位是決定價格的一個根本因素。房地產(chǎn)地域性的特征不但使其外部效應(yīng)表現(xiàn)得更為突出，使房地產(chǎn)市場隱含一定的地域性壟斷。

1.2異質(zhì)性

房地產(chǎn)由于其區(qū)位、自然、經(jīng)濟(jì)的差異和建筑物式樣、朝向、規(guī)模、裝修、設(shè)備等方面的差別，強化了其異質(zhì)性。房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性主要表現(xiàn)為位置固定性、質(zhì)量差異性及面積有限性等特征，這使得房地產(chǎn)市場上不能實現(xiàn)統(tǒng)一價格。

1.3趨升性

房地產(chǎn)價格一般具有趨升性。長期來看，由于房屋使用功能的永久性與居住需求的不變性導(dǎo)致房地產(chǎn)具有增值、保值性。房地產(chǎn)商品的相對稀缺、土地供給缺乏彈性、城市人口的增加、生活方式改善、消費者收入水平提高及技術(shù)持續(xù)進(jìn)步等多種因素決定房地產(chǎn)價格的趨升性不可避免。

1.4權(quán)益性

房地產(chǎn)價格實際是一種權(quán)益價格。由于價格是對依附于房地產(chǎn)上的權(quán)利的衡量，實物狀況相同的同一宗房地產(chǎn)按其不同的權(quán)益要求而可以具有不同的價格。

1.5政策性

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到國計民生，其市場發(fā)展形態(tài)和價格水平受到政府政策的重要影響。土地市場受政府的嚴(yán)格把控，土地的權(quán)屬性質(zhì)、稀缺性以及耕地保護(hù)的必要性決定了政府一定要直接參與土地資源的配置。政府的各類土地利用規(guī)劃以及相關(guān)土地保護(hù)政策都會對區(qū)域土地價格產(chǎn)生重大影響。國家和地方各種宏觀經(jīng)濟(jì)政策及房地產(chǎn)業(yè)本身的調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的影響也很大。

1.6多樣性

房地產(chǎn)價格既可以用買賣價格即出售價格表示，也可以用一定期間的收益，即租賃價格表示。租金代表一定期間的收益，將收益以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，就可能得到買賣價格。

2、房地產(chǎn)價格的決定

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)商品的價格及變化趨勢由供給與需求共同決定；反之，房地產(chǎn)商品的價格水平及變化又引導(dǎo)供求數(shù)量的調(diào)整。房地產(chǎn)供給是指在一定市場條件下房地產(chǎn)的生產(chǎn)者或持有者愿意并能夠提供給市場的房地產(chǎn)數(shù)量，它反映出市場條件與生產(chǎn)者或持有者供應(yīng)意愿之間的對應(yīng)關(guān)系。這里的市場條件包括房地產(chǎn)價格、需求者收入水平、相關(guān)商品的價格，建材、家具等互補品、消費者偏好、廠商營銷手段和價格預(yù)期等。在房地產(chǎn)供小于求時，形成賣方市場，價格上升，供給增加，需求出現(xiàn)減少，實現(xiàn)均衡。反之亦然，市場機制運行的結(jié)果是最終趨向于市場均衡。

3、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

房地產(chǎn)價格主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本和利潤兩大部分構(gòu)成。其中，房地產(chǎn)開發(fā)成本是開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和銷售房屋的過程中發(fā)生的士地取得、建筑安裝、市政配套、營銷管理等各種支付。利潤指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)的收入中扣除成本和稅金以后的余額，利潤總額往往由營業(yè)利潤、投資收益和營業(yè)外收支差額三部分構(gòu)成。開發(fā)成本是決定開發(fā)企業(yè)回報以及下一生產(chǎn)周期房地產(chǎn)供應(yīng)的重要因素。只有房地產(chǎn)價格等于或大于開發(fā)成本，開發(fā)商才能補償耗費的資金，開發(fā)活動才能夠持續(xù)下去。開發(fā)成本的構(gòu)成是以生產(chǎn)費用為理論基礎(chǔ)的成本價格的組合，它與市場價格有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)涉及較多環(huán)節(jié)，所以開發(fā)成本的構(gòu)成包含較多內(nèi)容。以住宅開發(fā)為例，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營核算看，主要包含以下幾部分。

（1）土地費用。土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。由于土地自然供給有限，經(jīng)濟(jì)供給缺乏彈性，土地費用在房地產(chǎn)價格中所占比例有逐步上升的趨勢。

（2）前期工程費和建筑安裝工程費。建筑安裝工程費是用于建安工程建設(shè)的總成本費用，即房屋建筑安裝造價，它在整個成本構(gòu)成中所占比例較大。市政公共設(shè)施費用。

（3）管理費用。管理費用主要包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、培訓(xùn)費、養(yǎng)老保險費等，一般在整個成本構(gòu)成中所占比例較小。

（4）貸款利息。貸款利息的大小與所開發(fā)項目的大小以及融資額度的多少等因素具有密切關(guān)系，其所占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

（5）稅費。包含稅收和行政性費用兩部分。

4、房地產(chǎn)價格的分類

房地產(chǎn)與一般商品相比有一些不同的特征，再加上房地產(chǎn)市場的特殊運行規(guī)律，決定了房地產(chǎn)價格的分類形式具有多樣性。不同的分類方式以及不同的價格形式，起到的作用也各不相同。主要有以下分類：

（1）成交價格、市場價格、理論價格和評估價格。

（2）市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府確定價。

（3）基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格。

（4）土地價格、建筑物價格和房地價格。

（5）總價格、單位價格和樓面地價。

（6）所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格。

（7）買賣價格、租賃價格、典當(dāng)價格、抵押價格、保險價格。

（8）現(xiàn)房價格和期房價格。

（9）起價、標(biāo)價、成交價和均價。

（10）保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價。

參考文獻(xiàn)

[1]劉亞臣.房地產(chǎn)經(jīng)營管理.大連：大連理工大學(xué)出版社，2008.3

[2]朱丹.地價與房價的關(guān)系不同觀點分析.商情，012年

[3]王麗玫，李廣輝.影響房地產(chǎn)價格的因素分析.廊坊師范學(xué)院學(xué)報：自然科學(xué)版，2008年

篇3

1.1地理位置的不可移動性

房地產(chǎn)企業(yè)是以房屋等基本建筑物為基礎(chǔ)進(jìn)行運作的一種企業(yè)，而這些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇或開發(fā)項目時，應(yīng)首先考慮該項目的地理位置是否符合企業(yè)運作所需要的交通、市場、經(jīng)濟(jì)和文化等需求。

1.2項目的投資風(fēng)險大

房地產(chǎn)不同于其他商品，它自身的特點決定了企業(yè)在投資過程中必須承受較大的風(fēng)險，具體體現(xiàn)在以下2點：①由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)時間長，所以，可能會受到一段時間內(nèi)市場需求和國家政策變化的影響；②由于其地理位置的不可移動性，在很大程度上使其在競爭中處于被動局面。

1.3投資建設(shè)的成本高

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項資金密集型產(chǎn)業(yè)，其投資開發(fā)成本比較大，如果沒有一定的資金作支撐，企業(yè)是很難在房地產(chǎn)市場中立足的。此外，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險比較高，如果企業(yè)沒有堅固的基礎(chǔ)，就很有可能面臨倒閉的風(fēng)險。

1.4項目開發(fā)建設(shè)的周期長

房地產(chǎn)投資開發(fā)項目的對象是土地和客觀建筑物，大家都知道，一項建筑工程的建成不僅需要花費大量的人力、物力和財力，還需要較長的時間。為了適應(yīng)市場需求，現(xiàn)代建筑越來越趨向于美觀時尚，同時，工程還要保質(zhì)保量完成，這就在一定程度上延長了房地長項目的開發(fā)周期。

1.5項目開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)多

目前，在我國實行的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度中，將房地產(chǎn)管理部門與其他的社會管理部門相聯(lián)系，比如交通管理部門、環(huán)境與衛(wèi)生管理部門、城市規(guī)劃管理部門和安全質(zhì)量監(jiān)督管理部門等。企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目時，必須協(xié)調(diào)處理與各個部門之間的關(guān)系。只有這樣，才能使工程順利竣工。

1.6項目建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)速度較慢

房地產(chǎn)項目的開發(fā)往往涉及多方面的資金周轉(zhuǎn)，從設(shè)計圖紙、招商引資，到雇傭工人、施工、竣工，這整個過程的時間是非常長的。由于各個環(huán)節(jié)都是獨立的，資金的周轉(zhuǎn)速度下降，對項目的開發(fā)造成了一定的消極影響。

1.7受國家政策因素的影響較大

房地產(chǎn)企業(yè)作為全國企業(yè)中的一份子，其運作狀態(tài)必然受國家政策的約束和調(diào)控，所以，任何房地產(chǎn)企業(yè)，不論何時何地，都要嚴(yán)格遵守國家經(jīng)濟(jì)、法律制度，將國家利益放在首要地位。

2房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的問題

2.1缺乏項目建設(shè)的成本管理意識

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在“事后核算”的思想上，缺乏對項目造價成本的預(yù)算。俗話說，“沒有規(guī)矩，不成方圓”，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說也是一樣的，如果管理者在事前沒有一個明確的預(yù)算成本作為約束，就很有可能會在項目建設(shè)的過程中出現(xiàn)鋪張浪費的情況，對企業(yè)內(nèi)部的資金運轉(zhuǎn)造成一定的阻礙。

2.2企業(yè)內(nèi)部的管理鏈條不完善

目前，雖然大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)開始重視企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)的完善，但是，仍然存在一些漏洞，這一點在安全和質(zhì)量監(jiān)督管理方面表現(xiàn)得比較明顯。一些監(jiān)督管理人員不重視自己的工作，進(jìn)而出現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督環(huán)節(jié)與其他環(huán)節(jié)之間處于割裂的狀態(tài)。

2.3缺乏對歷史經(jīng)驗的分析和總結(jié)

房地產(chǎn)市場需求的變化性是極大的，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于受到了市場、經(jīng)濟(jì)、政策等各方面的影響，很容易在競爭中處于被動地位，所以，企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場中居于不敗之地，就必須從多方面入手分析市場動態(tài)，總結(jié)歷史經(jīng)驗和教訓(xùn)，發(fā)展自身優(yōu)勢，摒棄劣勢。

2.4沒有準(zhǔn)確掌握各方面的動態(tài)信息

企業(yè)要想獲得發(fā)展，就必須與時俱進(jìn)。所謂“與時俱進(jìn)”，指的就是企業(yè)要用發(fā)展的眼光看待自身所處的環(huán)境，包括市場環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境等，及時了解各方面的信息動態(tài)。從目前的發(fā)展情況來看，許多企業(yè)并未準(zhǔn)確掌握信息的動態(tài)，大多數(shù)企業(yè)仍然處于消極被動的地位。

3經(jīng)營管理的原則

3.1堅持可持續(xù)發(fā)展的原則

可持續(xù)發(fā)展思想是《我們共同的未來》報告中提出的，它要求我們以不損害后代人、滿足其需求的權(quán)力為前提來滿足當(dāng)代人自身的需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)，在項目開發(fā)和經(jīng)營管理的過程中，既要考慮企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，又要注重該項目的環(huán)境效益、社會效益，不能以損害環(huán)境和社會的長久利益為前提來滿足企業(yè)發(fā)展的短暫利益。

3.2堅持創(chuàng)新性原則

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，創(chuàng)新已經(jīng)成為了現(xiàn)代社會發(fā)展必不可少的推動力，小至個人、家庭，大到社會、國家，各個社會角色和群體無不需要創(chuàng)新。對于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該從產(chǎn)品、科技等方面入手，不斷創(chuàng)新，這樣才能實現(xiàn)企業(yè)的長足發(fā)展。

3.3堅持科學(xué)定位的原則

市場是一個不斷變化的動態(tài)因素，任何企業(yè)在進(jìn)行市場定位之前都必須對市場進(jìn)行科學(xué)的分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，為了應(yīng)對變化莫測的市場環(huán)境，中小型企業(yè)應(yīng)格外重視市場的分析和定位，盡量在掌握市場動態(tài)的基礎(chǔ)上將整體的市場劃分為多個細(xì)分市場，從細(xì)分市場中選擇一個或多個作為自己的目標(biāo)市場。只有這樣，才能更好地規(guī)避風(fēng)險，提高企業(yè)的競爭力。

3.4堅持動態(tài)管理和優(yōu)化組合相結(jié)合原則

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)動態(tài)管理和優(yōu)化組合，就必須建立一個內(nèi)部信息管理系統(tǒng)，安排專業(yè)的內(nèi)部信息管理人員負(fù)責(zé)掌控企業(yè)市場運作的所有數(shù)據(jù)和信息，并根據(jù)市場動態(tài)信息的反饋及時調(diào)整企業(yè)的開發(fā)和管理策略，對影響企業(yè)運作的環(huán)境因素進(jìn)行優(yōu)化、組合、調(diào)配。只有這樣，才能使企業(yè)在日益經(jīng)激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。

4經(jīng)營管理的方法

4.1培養(yǎng)高端人才，保證綜合效應(yīng)

企業(yè)要想取得發(fā)展，就必須以高素質(zhì)的人才作為支撐。對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)，培養(yǎng)具有創(chuàng)新性意識、能獨立思考的人才是尤為重要的。企業(yè)的管理人員應(yīng)加大對企業(yè)職工的考核力度，經(jīng)常召開職工教育大會，提高職工的自我角色意識，同時，還應(yīng)該建立和完善職工培訓(xùn)制度，定期對職工的工作能力和素質(zhì)進(jìn)行培訓(xùn)。只有這樣，才能培養(yǎng)出高素質(zhì)的員工。

4.2加強對內(nèi)外部風(fēng)險的控制

企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險是指企業(yè)為了擴大或占領(lǐng)市場而做出的一切決策所形成的風(fēng)險。這些風(fēng)險按照來源的不同，主要可以分為企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險；按照內(nèi)容的不同，可分為投標(biāo)風(fēng)險、市場風(fēng)險和意外風(fēng)險。毫無疑問，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險是不可能避免的，我們只能盡量降低風(fēng)險發(fā)生的概率。要做到這點，企業(yè)就必須建立和完善風(fēng)險控制體系，形成一個專業(yè)的防范風(fēng)險的體系。

4.3適應(yīng)新形勢，實行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

面對越來越嚴(yán)峻的國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，完善企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督管理體系，在企業(yè)的目標(biāo)決策方面實行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進(jìn)而提高目標(biāo)定位的準(zhǔn)確性和決策的規(guī)范性，實施全方位、可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念。

5結(jié)束語

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)劃 經(jīng)營管理

引言：隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，居住上一個規(guī)劃合理、配套設(shè)施齊全又舒適的生活小區(qū)要求越來越高。所以要做好項目開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要，其好壞直接影響到后期的營銷和推廣。

1.房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計管理

1.1設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年負(fù)責(zé)。細(xì)節(jié)看起來是小事，其實有大隱患， “規(guī)劃方案無小事”。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計，犯了一條大忌。

1.2規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。

現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護(hù)。

1.3必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價位適中，檔次中等，但如設(shè)計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計，我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運轉(zhuǎn)費用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的。這就是設(shè)計師背離項目定位的情形。2.房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計的要點

2.1總體開發(fā)設(shè)想

房地產(chǎn)商在拿到項目用地后，結(jié)合政府對于項目用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，地塊未來的發(fā)展方向，周邊配套設(shè)施、其他項目的定位、物業(yè)種類等等因素。在結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來制定本地塊的項目定位。而在實際操作中主要從以下幾個重要環(huán)節(jié)著手：①企業(yè)現(xiàn)金流測算與把握；②政府的控制規(guī)劃；③項目的土地條件；④銷售的速度；⑤客戶的群體的調(diào)查；⑥房屋的單價、總價構(gòu)成；⑦開發(fā)商擅長的開發(fā)類型；⑧開發(fā)商要求的利潤和品牌，結(jié)合以上7點，基本能把項目定位問題解決。而后在根據(jù)政府要求的建設(shè)周期、項目所在地的市場行情、公司的現(xiàn)金流等等指標(biāo)，制定合理的開發(fā)周期。

2.2道路系統(tǒng)規(guī)劃

路網(wǎng)是一個城市發(fā)展的骨架，只有便捷合理的路網(wǎng)設(shè)計才能提升整個城市的通暢感和品質(zhì)感，居住小區(qū)或是城市綜合體也同樣遵循這一理論。設(shè)計合理使用便捷的路網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計是項目規(guī)劃設(shè)計的要點之一。目前，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人們生活水平普遍提高，私家車增長較快，一家一部車，甚至一家?guī)撞寇嚕囕v的增加不僅僅給城市道路帶來較大的壓力，同時也對居住小區(qū)提出了較高的要求。為了使小區(qū)內(nèi)行人安全，行車對人無干擾，路網(wǎng)規(guī)劃時設(shè)計人車分流道路系統(tǒng)，即車行道路系統(tǒng)和人行道路系統(tǒng)分開，汽車入小區(qū)后直接下地下車庫或是地上停車位，減少車輛在小區(qū)內(nèi)道路上行駛。隨著汽車數(shù)量的日益增長，不僅對小區(qū)的道路系統(tǒng)要求設(shè)計合理，同時對小區(qū)的停車車位數(shù)量要求滿足汽車的增長。為此，政府相關(guān)部門也在居住區(qū)開發(fā)設(shè)計時對小區(qū)車位數(shù)量的設(shè)置做了明確規(guī)定，基本上是每120m2要配置一個車位。居住區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計除了人車分流設(shè)計外，還應(yīng)對步行系統(tǒng)的無障礙設(shè)計、系統(tǒng)的可達(dá)性等等做詳細(xì)合理的系統(tǒng)設(shè)計。

2.3配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃

為提高項目的附加值，增加銷售賣點，為后期客戶帶來便捷、舒適的生活氛圍，項目配套公共服務(wù)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個房子睡個覺，還需要買菜，購物，娛樂等等一系列的其他活動。而項目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設(shè)置，因此，房地產(chǎn)開發(fā)在項目前期規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)根據(jù)項目地塊居住人口的數(shù)量，合理設(shè)置公共配套服務(wù)設(shè)施，要求數(shù)量合適，分布合理，以便方便每位小區(qū)居民，同時在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮后期管理和經(jīng)營的相關(guān)問題。

2.4綜合管網(wǎng)的規(guī)劃

綜合管線的規(guī)劃是將小區(qū)的各種管線進(jìn)行綜合，如果規(guī)劃出現(xiàn)問題，小區(qū)將停水、停電甚至無法居住，由此可見此項工作的重要性。小區(qū)的管線涉及到雨水、污水、強電、弱電、燃?xì)?、供熱、智能等等，而各種管線的進(jìn)口、接口的位置規(guī)劃以及與市政綜合管網(wǎng)的連接都是擺在設(shè)計師面前的問題。良好的規(guī)劃設(shè)計，不僅為房地產(chǎn)商降低開發(fā)成本，還為后期的各種管線的驗收，小區(qū)的順利交房打下基礎(chǔ)。

2.5綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃

如今社會人們在解決溫飽問題之后，對于居住環(huán)境要求在不斷的提高。具有優(yōu)美宜人的園林景觀幾乎成了人們評判居住小區(qū)是否高檔的重要標(biāo)準(zhǔn)。為此，在居住區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計時，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)要有所取舍，可適當(dāng)增加建造成本，降低建筑密度，盡最大可能增加項目綠地的面積。我們知道，小區(qū)的建筑密度高，意味著建筑占地面積大，綠地面積就要減少。其實在同一地塊容積率一樣的情況下，可以通過增加建筑物的高度來減少建物的占地面積，以增大小區(qū)綠地面積，提高了小區(qū)景觀品質(zhì)，同時在建筑單體布置時要多結(jié)合景觀設(shè)計師的想法，盡力為后期景觀設(shè)計多留發(fā)揮的空間。

2.6生態(tài)與節(jié)能規(guī)劃

鑒于響應(yīng)國家節(jié)能減排政策，為居住居民后期生活質(zhì)量著想，生態(tài)節(jié)能設(shè)計規(guī)劃也是當(dāng)前房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的要點之一。項目規(guī)劃設(shè)計時適當(dāng)從現(xiàn)代、科技、生態(tài)等方面考慮，嘗試使用新能源、新型科技技術(shù)增加居住的舒適度、降低開發(fā)成本等等。

2.7建筑設(shè)計規(guī)劃

建筑單體的規(guī)劃設(shè)計可以說是房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計重要要點之一，建筑單體是項目總體規(guī)劃理念的展示體，建筑立面風(fēng)格、外墻顏色是該項目的規(guī)劃理念、產(chǎn)品定位、公司實力的展現(xiàn)。建筑戶型設(shè)計的優(yōu)劣直接關(guān)系到項目的銷售，資金的回籠，企業(yè)的發(fā)展。

（1）建筑立面、色彩的規(guī)劃設(shè)計。建筑單體的立面造型變化多樣，色彩可以豐富多變。而在規(guī)劃設(shè)計時，房地產(chǎn)更多應(yīng)重點關(guān)注外立面的造型、色彩是否符合項目的總體定位和總的規(guī)劃理念。

（2）建筑戶型規(guī)劃。建筑戶型的設(shè)計相對立面和顏色顯得更為重要，因為它是居民每天都使用的對象，它的舒適與否直接影響到居民的生活質(zhì)量。

3.工程成本控制

3.1前期（項目規(guī)劃階段、方案設(shè)計階段、施工圖紙設(shè)計階段等），根據(jù)設(shè)計的深度，以及以往工程建設(shè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場價格因素，結(jié)合項目市場定位、銷售市場預(yù)測情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。

3.2工程施工和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標(biāo)”的原則。同時，加強承包商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實現(xiàn)充分的市場競爭，最終實現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。

4.結(jié)束語

目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，其距發(fā)達(dá)國家仍然有很大差距。為此，在今后的房地項目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計方面依然需要我們做更為深刻的研究。

參考文獻(xiàn):

[1].吳虹.對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作的幾點認(rèn)識[J].安徽建筑，2004（9）

[2].張利.對房地產(chǎn)開發(fā)中項目前期策劃工作的認(rèn)識和思考[J].四川建筑科學(xué)研究，2002（3）

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)營管理；教學(xué)改革；教學(xué)方法

“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”作為高校工程管理專業(yè)，房地產(chǎn)專業(yè)的一門專業(yè)課，在課程設(shè)置中占有關(guān)鍵性地位，其教學(xué)質(zhì)量的好壞對后續(xù)課程的學(xué)習(xí)，乃至本專業(yè)學(xué)生今后的就業(yè)與深造均起著至關(guān)重要的作用?！胺康禺a(chǎn)經(jīng)營管理”具有理論性強、概念多、與工程實際結(jié)合緊密等特點，因此不僅要求學(xué)生具有扎實的工程經(jīng)濟(jì)學(xué)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和房屋建筑學(xué)等多門基礎(chǔ)課程理論知識，還需要授課教師將授課內(nèi)容與后續(xù)課程、生產(chǎn)應(yīng)用等方面相結(jié)合，引導(dǎo)學(xué)生正確認(rèn)識和掌握本課程教學(xué)內(nèi)容。針對傳統(tǒng)“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”課程教學(xué)存在的問題，本文從授課形式、教學(xué)內(nèi)容以及實驗手段等多個方面對本課程改革進(jìn)行探索，以期提高教學(xué)質(zhì)量和教學(xué)效果。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程教學(xué)中存在的問題

1、是教學(xué)過程沒有層次，未能充分體現(xiàn)和有效實施因材施教；課堂講授過細(xì)，照本宣科，平鋪直敘，沒有給學(xué)生留出獨立思考和分析問題的空間；在教學(xué)過程中，除了課本內(nèi)容，沒有對學(xué)生進(jìn)行相應(yīng)的實踐訓(xùn)練，學(xué)生科學(xué)思維方式和研究問題的能力沒有得到充分的鍛煉，未能最大限度地開發(fā)學(xué)生的智能。

2、是“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”的教學(xué)手段單一、實驗設(shè)備比較落后，功能不齊全，多媒體教學(xué)的作用未能得到充分發(fā)揮，學(xué)生對學(xué)習(xí)“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”的興趣淡漠等等。這些問題嚴(yán)重地阻礙了“房產(chǎn)經(jīng)營管理”教學(xué)質(zhì)量的提高，使其在較低的層面上運作和徘徊，教學(xué)水平和效益自然比較低。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程教學(xué)改革的探索與實踐

1、充分利用多媒體教學(xué)，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣

興趣是最好的老師，運用形式多樣的教學(xué)方法，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，對提高教學(xué)質(zhì)量起著十分重要的作用。隨著現(xiàn)代化教學(xué)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，多媒體教學(xué)技術(shù)已經(jīng)在不同課程中得到了廣泛運用，它可以根據(jù)不同的教學(xué)內(nèi)容，充分利用豐富的顏色、聲音、動畫和視頻等多媒體手段化靜為動、化抽象為形象，最大限度地調(diào)動學(xué)生積極性，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣。充分利用多媒體教學(xué)信息量大、交性好和共享性強等特點，是最大限度地發(fā)揮多媒體教學(xué)功效的關(guān)鍵所在。

2.教學(xué)體系和內(nèi)容的改革

改革“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”的教學(xué)體系和內(nèi)容，注重理論與工程實踐相結(jié)合，使之內(nèi)容較為新穎、齊全，體系較為完善。將教學(xué)體系分為基礎(chǔ)理論和實踐兩部分。在基礎(chǔ)理論中，除了介紹經(jīng)基本制理論之外，將多種實踐案例引入教學(xué)內(nèi)容中，加強理論與實踐相互滲透，使學(xué)生不僅認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷程以及房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理的程序，而且能體會到政府的政策對房地業(yè)產(chǎn)生的影響。

3.教學(xué)方法的改革

“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”課程的教學(xué)方法改變以前教師唱“獨角戲”的枯燥教授方式。采用學(xué)生討論、教師啟發(fā)等新穎的教學(xué)方法。教師的主要精力集中在對基本概念、基本思想、基本計算方法的講授上。在學(xué)生掌握了這些基本理論之后，其他內(nèi)容引導(dǎo)學(xué)生來完成。在組織教學(xué)時，對內(nèi)容的難易程度、教學(xué)要求的目標(biāo)高低和教師的指導(dǎo)程度進(jìn)行必要的區(qū)分，比如：教學(xué)內(nèi)容按照“了解內(nèi)容”、“理解內(nèi)容”和“掌握內(nèi)容”對學(xué)生提出目標(biāo)要求；對于了解的內(nèi)容，教師在提出明確的教學(xué)要求后讓學(xué)生自學(xué)，學(xué)生通過看課本、上網(wǎng)或到圖書館查找資料在課前提前消化、鞏固和掌握，上課時由學(xué)生介紹所了解的內(nèi)容，教師進(jìn)行補充、總結(jié)。這樣既鍛煉了學(xué)生的自學(xué)能力，又強化了學(xué)生自己獲取知識的意識。而對于“理解內(nèi)容”和“掌握內(nèi)容”、難度比較小的部分，教師只介紹相關(guān)基本理論，具體應(yīng)用采用學(xué)生討論等方式由學(xué)生獨立完成；難度比較大的部分，教師在介紹基本理論之后，采用啟發(fā)、引導(dǎo)的方式帶領(lǐng)學(xué)生進(jìn)行應(yīng)用方面的練習(xí)，并布置相關(guān)的作業(yè)由學(xué)生獨立完成。這種教學(xué)方式能夠引

導(dǎo)學(xué)生在學(xué)習(xí)中有一種“爬樓梯”的感受，激勵學(xué)生向高一層看。同時加大了教學(xué)內(nèi)容的跨度和信息量，提高了教學(xué)效率。

4、實驗教學(xué)改革

“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”不僅要求學(xué)生掌握扎實的基本理論知識，還必須具有實際動手的能力。為此，我們開設(shè)了房地產(chǎn)沙盤實驗。通過實驗，學(xué)生可以更直觀形象地掌握理論知識，是理論教學(xué)很好的補充。此外，實驗教學(xué)能夠很好地培養(yǎng)學(xué)生的思維方式和動手能力。因此，它在整個教學(xué)環(huán)節(jié)中具有重要地位，實驗教學(xué)改革成為教學(xué)改革中的重要一環(huán)?！胺康禺a(chǎn)經(jīng)營管理”課程在理論知識基礎(chǔ)上，增設(shè)了一定數(shù)量的研究性、綜合性實驗。這樣做有兩個好處，第一訓(xùn)練了學(xué)生的獨立思考能力并且引導(dǎo)學(xué)生怎樣理論與實踐相結(jié)合；第二學(xué)生通過實驗，不僅知道操作一個房地產(chǎn)項目的不易，而且知道在開發(fā)過程中，團(tuán)隊精神的重要性。所以為了增加實驗教學(xué)的靈活性，有利于因材施教，在保證共同的基本要求的前提下還將逐步開設(shè)更多選修性實驗、開放性實驗。

篇6

關(guān)鍵詞：校企合作；房地產(chǎn)經(jīng)營管理；創(chuàng)新能力

高等院校實行創(chuàng)新人才培養(yǎng)計劃，可以培養(yǎng)大學(xué)生的創(chuàng)新能力，是學(xué)校教育滿足社會需求的必然趨勢。培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力，適應(yīng)未來房地產(chǎn)經(jīng)營管理的高級人才，是體現(xiàn)高校專業(yè)教育成效的重要方面。做為新時期的學(xué)生，也要轉(zhuǎn)變觀念，不斷提高創(chuàng)新能力和專業(yè)技能。

1培養(yǎng)創(chuàng)新能力的意義

1.1樹立正確的人生方向、養(yǎng)成積極的人生態(tài)度

培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)大學(xué)生的創(chuàng)新能力，首先大學(xué)生要樹立積極、樂觀的人生態(tài)度；其次，大學(xué)生在能力培養(yǎng)的過程中敢于面對困難，在面對逆境時可以樂觀面對，這樣大學(xué)生在離開校園后也會樹立正確的人生觀。

1.2可以提高學(xué)生綜合素質(zhì)、實現(xiàn)自我價值

大學(xué)生通過參與創(chuàng)新活動，可以根據(jù)自己的興趣和特長來選擇今后的發(fā)展方向，通過自學(xué)、獨立思考來控制自己的學(xué)習(xí)進(jìn)度。大學(xué)生也在學(xué)會了如何進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營管理實力操作，同在實踐中也可以與團(tuán)隊其他成員進(jìn)行溝通和協(xié)作。同時也可以實現(xiàn)自我價值，在實踐中找到適合的職業(yè)規(guī)劃，實現(xiàn)人生價值。

1.3培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新精神、充實學(xué)校生活

大學(xué)生的創(chuàng)新活動可培養(yǎng)自己開拓創(chuàng)新的精神，將自身的發(fā)展壓力轉(zhuǎn)化為未來如何進(jìn)行創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)上面。另外由于大學(xué)生活相對較自由和輕松，特別是大三和大四學(xué)業(yè)即將完成，面臨著就業(yè)壓力。創(chuàng)新實踐可以讓大學(xué)生覺得有事情可以做，可以更好的選擇適合自己的發(fā)展方向，生活也變得比較豐富。

2實行校企合作模式

現(xiàn)在我國的高校教育顯現(xiàn)了一些不足之處，主要表現(xiàn)為教學(xué)模式比較單一，教育經(jīng)費欠缺，科研條件相對有限，學(xué)生的創(chuàng)新能力明顯不足。房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)是一門實踐性非常強的專業(yè)，如果僅局限于校園學(xué)習(xí)，在走向工作崗位后很難盡快的勝任工作。

2.1成立創(chuàng)新基地、提供實習(xí)的場所

為了實現(xiàn)創(chuàng)新的培養(yǎng)目標(biāo)，高?？梢栽O(shè)立實習(xí)基地，為學(xué)生提供一個學(xué)習(xí)和實踐的平臺，在實習(xí)中研究新的教學(xué)模式，可以充分發(fā)揮學(xué)生的個性和特長，營造一個良好的實踐環(huán)境。創(chuàng)新指導(dǎo)中心對學(xué)生創(chuàng)新基地進(jìn)行規(guī)劃、年度計劃制定、立項等具體安排，中心下設(shè)培訓(xùn)、科研、宣傳等部門來統(tǒng)籌創(chuàng)新工作，培育新的創(chuàng)新項目。同時創(chuàng)新指導(dǎo)中心也要制定具體的管理辦法，每次對實習(xí)團(tuán)隊進(jìn)行考核，考核學(xué)生的實習(xí)成果，對于表現(xiàn)優(yōu)秀的團(tuán)隊要進(jìn)行表彰。

2.2打造精品實踐科目和競賽平臺

企業(yè)可以提供資金支持高校的學(xué)生進(jìn)行創(chuàng)新活動，創(chuàng)新基金扶持學(xué)生在房地產(chǎn)經(jīng)營管理領(lǐng)域開展相關(guān)的創(chuàng)新活動。例如可以設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)營管理創(chuàng)新項目、組織相關(guān)的管理技能競賽、舉辦創(chuàng)新培訓(xùn)和座等形式。高?？梢耘c企業(yè)共同合作每年資助一定數(shù)量的學(xué)生團(tuán)隊，培養(yǎng)房地經(jīng)營管理創(chuàng)新精英，打造具有較高操作效果的創(chuàng)新成果。如果團(tuán)隊成功入選了資助團(tuán)隊行列，可以進(jìn)入校企合作的“大學(xué)生創(chuàng)新基地”進(jìn)行更加深入的實踐活動。通過以上培養(yǎng)計劃，鼓勵學(xué)生具備創(chuàng)新意識和創(chuàng)業(yè)精神，為學(xué)生搭建創(chuàng)新平臺。學(xué)校與企業(yè)可以進(jìn)行更深入的交流和合作，激勵出一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)營管理精英脫穎而出。由高校的學(xué)科實施學(xué)生成長計劃，相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理協(xié)會和企業(yè)來提供支持，資助學(xué)生隊伍開展實踐性和社會性的創(chuàng)新活動。成長計劃可以幫助大學(xué)生學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的基本方法，掌握房地產(chǎn)經(jīng)營管理的管理方法，如何進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營管理，激發(fā)學(xué)生參與實踐的積極性，提高學(xué)生的創(chuàng)新能力和協(xié)作能力。組織房地產(chǎn)經(jīng)營管理的學(xué)生參加房地產(chǎn)經(jīng)營管理成果展示大賽，由高校、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)營管理協(xié)會和一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同進(jìn)行承辦此類比賽，由本專業(yè)的大學(xué)生針對指出的房地產(chǎn)經(jīng)營管理題目而進(jìn)行成果設(shè)計。通過成果展示，大學(xué)生最大限度的應(yīng)用房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的理論知識服務(wù)于實踐成果。在完成成果的過程中開拓了思維，提高了進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營管理實務(wù)操作的社會實踐能力，培養(yǎng)創(chuàng)新能力和團(tuán)隊協(xié)作精神。大學(xué)生的創(chuàng)新能力和實踐能力通過項目的實施過程而不斷提高。房地產(chǎn)經(jīng)營管理成果具有非常深遠(yuǎn)的應(yīng)用意義，包括當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的教學(xué)內(nèi)容和新的專業(yè)應(yīng)用趨勢，可以與房地產(chǎn)經(jīng)營管理需求進(jìn)行良性的掛鉤。成果明確提出理論設(shè)計和實踐操作兩個方面的要求，可以鍛煉房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的學(xué)生運用基礎(chǔ)理論知識進(jìn)行實際運用和獨立工作的能力。

3結(jié)束語

實行校企合作創(chuàng)新項目和成果展示，可以讓學(xué)生產(chǎn)生學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)知識的性，讓學(xué)生形成創(chuàng)新性的思維方式。學(xué)生帶著項目進(jìn)行學(xué)習(xí)和思考，從而變被動學(xué)習(xí)為主動學(xué)習(xí)。通過閱讀相關(guān)文獻(xiàn)可以拓寬學(xué)生的視野，增加對參與社會項目的興趣，鍛煉了獨立思考的能力，形成創(chuàng)新性的思維。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉沫.創(chuàng)新人才培養(yǎng)的理論探索和實踐[J].化工高等教育,2012(3).

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關(guān)鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)；對策建議

中圖分類號：G4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.33.167

1 新常態(tài)下國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢

1.1 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.1.1 一線城市發(fā)展現(xiàn)狀

一線城市主要是指北京、上海、廣州、深圳，這四個城市的房地產(chǎn)市場一直呈現(xiàn)出快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。由于其對人口的吸引力是其他二三線城市無法比擬的，這就導(dǎo)致其房地產(chǎn)市場處于供不應(yīng)求狀況，房價居高不下。對于這種情況，各地政府在近幾年相繼出臺一系列的政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時，由于建筑用地存量不足和政策的限制導(dǎo)致一線城市新建商品住宅、商業(yè)建筑減少，甚至一段時間內(nèi)沒有新開工項目，這就對在一線城市的房地產(chǎn)從業(yè)人員帶來一系列問題，例如房地產(chǎn)開發(fā)類人員過剩，而房地產(chǎn)建成項目經(jīng)營管理人才和物業(yè)管理人才短缺。

1.1.2 二、三線城市發(fā)展現(xiàn)狀

二線城市主要針對GDP大于5000億元的城市，例如杭州、蘇州、重慶等。這些二線城市得益于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化速度的加快，其房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快，新增建筑面積不斷增加，去存庫速度較快，房價也是不斷增長，總體形勢良好。對于二線城市的房地產(chǎn)從業(yè)人員，在房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營方面對人才的需求程度較高，發(fā)展空間大。相比于二線城市，三線城市的房地產(chǎn)市場環(huán)境就不太樂觀，這些城市的GDP處于5000億元至2000億元期間，由于其城市的發(fā)展?jié)摿Σ蛔?、?jīng)濟(jì)發(fā)展速度較慢，導(dǎo)致對人口的吸引力不足，這些因素導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存量較高，新增建筑面積減少。對于三線城市的房地產(chǎn)從業(yè)人員目前處于十分困難的環(huán)境。

1.2 新常態(tài)下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析

所謂新常態(tài)，主要指經(jīng)濟(jì)從高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L，經(jīng)濟(jì)增長方式從靠勞動力、資本投入的粗放增長，轉(zhuǎn)向靠改革創(chuàng)新、技術(shù)進(jìn)步的集約式發(fā)展，即轉(zhuǎn)型升級。新常態(tài)不像過去一味追求總量擴張，它更加重視有質(zhì)量、均衡、可持續(xù)的增長。在新常態(tài)下，房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與發(fā)展環(huán)境都會發(fā)生變化。

1.2.1 一線城市發(fā)展趨勢

新常態(tài)下，對于一線城市來說，房地產(chǎn)企業(yè)在城中開發(fā)機會已明顯減少，更多的是在城市周邊進(jìn)行開發(fā)，例如北京，新建開發(fā)項目甚至已經(jīng)擴展到相鄰的河北省與天津市。因此，對于一線城市來說，未來的開發(fā)空間會逐漸變小，需要從項目的前期開發(fā)逐步轉(zhuǎn)移至項目后期的經(jīng)營管理上。同時，由于信貸難度加大，成本上升，房地產(chǎn)企業(yè)會對于前期資金投入更為慎重，對后期項目能否良好的運營將成為重點關(guān)注的方面。

1.2.2 二、三線城市發(fā)展趨勢

對于二線城市來說，未來的發(fā)展趨勢依然圍繞著開發(fā)與經(jīng)營同步進(jìn)行。在保證質(zhì)量與數(shù)量的基礎(chǔ)上，會更加注重項目的后期經(jīng)營管理，提升項目的品質(zhì)，總體發(fā)展形勢良好。對于三線城市來說，發(fā)展形勢依然嚴(yán)峻，去庫存壓力較大，在限制新項目開工的同時，將加大政策引導(dǎo)，加快去存量將會成為這一時期的主要任務(wù)。伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，有望在未來幾年扭轉(zhuǎn)目前不樂觀的形勢。

2 我國房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設(shè)與發(fā)展現(xiàn)狀分析

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設(shè)與發(fā)展現(xiàn)狀

目前，全國共有38所高等院校開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)，包括重慶大學(xué)、華中師范大學(xué)、南京大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)、東北財經(jīng)大學(xué)、吉林建筑大學(xué)、沈陽建筑大學(xué)、山東建筑大學(xué)等，涵蓋經(jīng)濟(jì)、管理、規(guī)劃、施工等多個專業(yè)方向。

2.1.1 培養(yǎng)目標(biāo)

培養(yǎng)適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)需要，德、智、體、美全面發(fā)展，掌握房地產(chǎn)領(lǐng)域的技術(shù)知識，掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理相關(guān)的技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)和法律等基礎(chǔ)知識，具有較高的科學(xué)文化素養(yǎng)和專業(yè)綜合素質(zhì)，具有良好的職業(yè)道德、創(chuàng)新精神和國際視野，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行全過程管理的高級專門人才。

畢業(yè)生能夠在房地產(chǎn)、投資、咨詢、設(shè)計、施工、金融與保險等領(lǐng)域企事業(yè)單位及政府部門從事項目決策、項目開發(fā)、市場營銷、物業(yè)管理等工作。

2.1.2 課程設(shè)置

1998年我國啟動城鎮(zhèn)住房制度改革以來，隨著市場對專業(yè)人才需求的迅速增長，我國的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)及課程設(shè)置也不斷進(jìn)行改革和調(diào)整。從目前看，我國各高校的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)、方向及課程在全國高校中設(shè)置的情況大致可以分為以下六類（見表1），不同學(xué)科背景的學(xué)校將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)或方向分別設(shè)置在不同學(xué)科下，這也正反映出房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理學(xué)科的多學(xué)科交叉性。

2.1.3 教師團(tuán)隊建設(shè)

對于房地產(chǎn)專業(yè)的教師團(tuán)隊建設(shè)多數(shù)高校依然將專業(yè)知識教育、實踐培訓(xùn)作為教師團(tuán)隊建設(shè)的主要任務(wù)，強調(diào)對于學(xué)生掌握專業(yè)知識、強化學(xué)生的實踐能力。團(tuán)隊多以專業(yè)分類，各團(tuán)隊由“專業(yè)系主任+各課程教師”為基礎(chǔ)構(gòu)建教師團(tuán)隊。教師畢業(yè)院校包括東北大學(xué)、吉林大學(xué)、大連理工大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、重慶大學(xué)等國內(nèi)重點院校。

2.1.4 學(xué)生教學(xué)及考核方式

授課方式以教師面授為主，配合一些小組討論，對于一些特殊課程，以少量的實驗與實踐相結(jié)合的方式配合教學(xué)。考核方式由開卷考試與閉卷考試相結(jié)合，具體方式由課程教學(xué)目標(biāo)決定，在評卷時任課老師按照“標(biāo)準(zhǔn)答案”分步驟評分?？荚嚦煽冎饕腥糠?，分別為課堂表現(xiàn)、作業(yè)完成情況以及期末考成績組成，最終成績將由這三部分進(jìn)行加權(quán)得出。

2.2 專業(yè)建設(shè)與發(fā)展中存在問題

2.2.1 培養(yǎng)目標(biāo)多樣，定位不明確

培養(yǎng)目標(biāo)較多，對學(xué)生個人素質(zhì)要求較高，沒有考慮到學(xué)生素質(zhì)差異的現(xiàn)實情況。培養(yǎng)人才形式單一，局限于應(yīng)用管理型人才培養(yǎng)，沒有對有意愿從事科研同學(xué)的提出具體培養(yǎng)方法與手段，沒有將培養(yǎng)目標(biāo)與新常態(tài)下房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢相結(jié)合，缺乏側(cè)重點的培養(yǎng)，培養(yǎng)人才同質(zhì)化較強。

2.2.2 課程設(shè)置不完善，缺乏重點

課程設(shè)置涵蓋內(nèi)容較為豐富，但是缺乏側(cè)重點，沒有突出本校的教學(xué)特色課程，導(dǎo)致人才培養(yǎng)缺乏具體的專業(yè)性。新時期下，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢相關(guān)的課程設(shè)置較少，例如金融學(xué)、文化旅游產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)運營等。對于不同實踐能力培養(yǎng)的課程沒有具體分類，實踐課程設(shè)置不足。

2.2.3 師資配置單一，缺乏培訓(xùn)體系

教師基本有國內(nèi)各高校的畢業(yè)生為主，缺乏對國外高端人才的引進(jìn)。同時，由于本專業(yè)的學(xué)科交叉性較強，對于師資力量的配備要求也比較苛刻。不僅需要教師需要掌握經(jīng)濟(jì)、管理、工程施工等方面的專業(yè)知識，更加需要將其與房地產(chǎn)相結(jié)合?，F(xiàn)階段，大部分院校教師團(tuán)隊的構(gòu)成都是以院校自身情況和專業(yè)課程為基礎(chǔ)，沒有考慮到學(xué)科專業(yè)的現(xiàn)實要求以及交叉性學(xué)科對教師能力素質(zhì)的高要求，往往出現(xiàn)教學(xué)內(nèi)容和方法與專業(yè)的教學(xué)理念不相符。同時，教師對于學(xué)生創(chuàng)新能力的培養(yǎng)不足，填鴨式、書面式教學(xué)方式依然常見。

2.2.4 教學(xué)手段單一，考核體系不完善

人才培養(yǎng)以上課為主，教學(xué)手段相對單一，多媒體課件往往成為了電子版教材，教學(xué)缺乏吸引力。對學(xué)生創(chuàng)新能力的培養(yǎng)不夠重視，局限于專業(yè)知識的掌握與實踐能力的培養(yǎng)。實踐課程教學(xué)存在形式化，難以達(dá)到教學(xué)目的。考核體系不完善，僅僅考察學(xué)生死記硬背的知識點導(dǎo)致學(xué)生考前突擊情況經(jīng)常發(fā)生，平時成績所占比重較小，沒有擴展學(xué)生的學(xué)習(xí)思路和培養(yǎng)學(xué)生獨立思考的能力，考核成績難以真實反映學(xué)生的學(xué)習(xí)情況。

3 新時期下房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)發(fā)展趨勢

3.1 由開發(fā)向經(jīng)營轉(zhuǎn)變

物業(yè)管理業(yè)的變化帶來專業(yè)建設(shè)發(fā)展。隨著一線房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期的結(jié)束與三線城市去庫存壓力的不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)將迎來一個存量經(jīng)營管理時代即物業(yè)運營管理時代，這里的物業(yè)運營管理既包括了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理及設(shè)施設(shè)備管理，也逐漸興起了房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理等綜合經(jīng)營、管理等服務(wù)，貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品整個生命周期，因此相關(guān)的經(jīng)紀(jì)、評估、咨詢等將成為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理學(xué)科的發(fā)展重點。

3.2 單一化管理向多元化管理轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身變化帶來專業(yè)建設(shè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從根本來講依托于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。在新時期下，我國居民消費將從傳統(tǒng)的重衣食過渡到重住行，表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)就是從住宅房地產(chǎn)至商住地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)；從辦公地產(chǎn)至商業(yè)綜合體；從購物娛樂地產(chǎn)至旅游文化地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)的多業(yè)態(tài)、混合業(yè)態(tài)不斷演進(jìn)，這是國民經(jīng)濟(jì)快速增長、居民儲蓄水平和消費水平日漸提高及消費升級的必然結(jié)果。與傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)市場的市場供求、開發(fā)模式、商業(yè)盈利模式相比，未來的房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)要以經(jīng)營管理為主線，結(jié)合工商業(yè)項目、旅游休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等培養(yǎng)多元化、專業(yè)化人才。

3.3 學(xué)習(xí)型教師團(tuán)隊的建設(shè)

對于新時期下，房地產(chǎn)行業(yè)的分工會日趨細(xì)化，管理理念更新速度加快，這就要求教師自身教學(xué)能力不斷提高，與時俱進(jìn)。教師團(tuán)隊不僅需要制定更加符合時代要求的教學(xué)體系，更要教授符合發(fā)展趨勢的知識理念。為此，學(xué)習(xí)型教師團(tuán)隊的建設(shè)尤為重要。學(xué)習(xí)型團(tuán)隊是新時期發(fā)展的趨勢，學(xué)習(xí)型團(tuán)隊通過營造整個團(tuán)隊的學(xué)習(xí)氣氛，充分發(fā)揮高校教師的創(chuàng)造性思維能力，而建立的一種有機的、高度柔性的、符合人性的、能持續(xù)發(fā)展的團(tuán)隊。這種教學(xué)團(tuán)隊具有持續(xù)學(xué)習(xí)的能力，具有高于個人績效總和的綜合績效表現(xiàn)，不斷升級團(tuán)隊的教學(xué)能力。

3.4 金融學(xué)與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合日益緊密

在新時期，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的進(jìn)一步融合帶來專業(yè)建設(shè)發(fā)展的新要求。隨著企業(yè)融資成本與難度的增加以及融資方式不斷的更新升級，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的聯(lián)系更加緊密，從之前依靠土地升值盈利轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽抠嵢≠Y本回報盈利，從單一的銀行貸款轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金等新型融資方式。如果開發(fā)商不具備強大的金融運作能力，則只能賺取房地產(chǎn)建設(shè)相適應(yīng)的合理利潤而不是超額利潤，只能依靠銀行貸款等傳統(tǒng)方式融資，這將會對制約企業(yè)在新時期下的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)更需要培養(yǎng)既懂房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)基礎(chǔ)知識又精通現(xiàn)代金融學(xué)的高級人才。

4 新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設(shè)與發(fā)展對策建議

4.1 以需求為導(dǎo)向，構(gòu)建培養(yǎng)定向化模式

結(jié)合新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，制定與之相適應(yīng)的培養(yǎng)目標(biāo)。新時期下，房地產(chǎn)企業(yè)需求的人才不局限于的項目的開發(fā)、建設(shè)、管理等，而是更多的傾向于項目后期經(jīng)營管理、資金運作、物業(yè)服務(wù)等方面。因此，培養(yǎng)目標(biāo)的制定應(yīng)該側(cè)重以上這幾方面，可以通過設(shè)置定向化的培養(yǎng)目標(biāo)，根據(jù)學(xué)生的自身情況與興趣愛好，選擇合適的培養(yǎng)目標(biāo)，在滿足基礎(chǔ)知識的學(xué)習(xí)后，依據(jù)培養(yǎng)目標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)課程的安排，使學(xué)生的學(xué)習(xí)達(dá)到全而精，廣而深，通過個性化的培養(yǎng)，使學(xué)生的就業(yè)競爭力或?qū)I(yè)方向的科研能力得到全面提升，滿足新時期房地產(chǎn)行業(yè)的需要。

4.2 結(jié)合新時期要求，健全課程培養(yǎng)體系

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和新時期的發(fā)展趨勢，可以把專業(yè)的課程設(shè)置的重點放在房地產(chǎn)項目開發(fā)理念、資金運作管理、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)與營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等幾個方面。同時，伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家對專業(yè)技術(shù)資格日趨看重。因此，在課程的設(shè)置方面可以結(jié)合資格證的考試而進(jìn)行適當(dāng)增加或調(diào)整，教學(xué)內(nèi)容可以與歷年的考試重點結(jié)合在授課中進(jìn)行講解，增加學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性和提高適應(yīng)社會需求的能力。對于新課程的設(shè)置，可以參考國外相關(guān)專業(yè)的課程設(shè)置，例如賓夕法尼亞大學(xué)大學(xué)沃頓商學(xué)院的不動產(chǎn)專業(yè)、伯克利加州大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系、紐約大學(xué)金融系等知名院校。健全R悼緯蹋適應(yīng)新常態(tài)下房企的發(fā)展需求。

4.3 完善教師培訓(xùn)體系，提升教師自身素質(zhì)

為了更好的使教師隊伍整體素質(zhì)可以與時俱進(jìn)，不斷優(yōu)化教學(xué)理念與教學(xué)方法，可以定期組織教師參加國內(nèi)外的學(xué)術(shù)論壇、講座，引進(jìn)、消化、吸收先進(jìn)的教學(xué)理念與前沿學(xué)科知識，鼓勵教師們多參與各類教師技能比賽，在比賽中取長補短，促進(jìn)教學(xué)方法進(jìn)步，同時，積極開展教師團(tuán)隊的內(nèi)部交流會，將自己有效的教學(xué)經(jīng)驗方法傳授于大家，使團(tuán)隊成員共同進(jìn)步。也可以通^類似學(xué)生交流的方式，與國內(nèi)外房地產(chǎn)專業(yè)知名院校進(jìn)行交流合作，引進(jìn)優(yōu)秀的教師，培養(yǎng)優(yōu)秀的教師，提高師資整體水平。

4.4 搭建多樣化教學(xué)體系，創(chuàng)新學(xué)生考核方式

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)具有很強的實踐性，因此教師把課本的知識深入淺出的講解明白就需要恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法。從教學(xué)目的、內(nèi)容和學(xué)生的情況出發(fā)，注重交流和討論，推行自主和交互式學(xué)習(xí)方法，重視合作學(xué)習(xí)。平時的教學(xué)中尤其注意給出一些開放性、探索性、研究性的題目，讓學(xué)生自主探索，激發(fā)他們學(xué)習(xí)的積極性、主動性、增強創(chuàng)新能力。同時學(xué)校要和企業(yè)進(jìn)行互動式辦學(xué)，學(xué)?？梢詾榉康禺a(chǎn)開發(fā)項目提供一些專業(yè)咨詢意見和企業(yè)培訓(xùn)，而企業(yè)負(fù)責(zé)人可以導(dǎo)師的形式指導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行實踐活動。對于考核方式，將考核與考試、檢查與測評結(jié)合起來，綜合檢查學(xué)生的學(xué)習(xí)情況。既要對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論進(jìn)行考試，又要對其資料的收集、課堂討論、實踐情況等進(jìn)行考核，把平時的成績?nèi)谌胱罱K成績中，減少理論考試在成績評定中所占的比重，通過加強學(xué)生平時學(xué)習(xí)的考核，使學(xué)生轉(zhuǎn)變觀念，有計劃有步驟的學(xué)習(xí)，不搞考前突擊，培養(yǎng)學(xué)生收集資料、獨立思考、獨立分析的能力。這樣的教學(xué)方法，使教師和學(xué)生的教與學(xué)的精力不放在應(yīng)付考試上，能夠更廣泛深入的拓寬學(xué)生知識面，教會其科學(xué)的學(xué)習(xí)方法，使其更加高效的學(xué)習(xí)，掌握更多的專業(yè)知識與技能。

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篇8

某開發(fā)企業(yè)，通過偽造房地產(chǎn)開發(fā)項目立項文件取得規(guī)劃許可等證件，并領(lǐng)取了商品房預(yù)售許可證，預(yù)售收入4700余萬，事后，該違規(guī)行為暴露。對此違規(guī)行為，該如何處罰？可否適用《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（以下簡稱《開發(fā)條例》）第39條？

分析

一、關(guān)于《開發(fā)條例》第39條的理解

《開發(fā)條例》第39條規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款?！睂τ诒緱l的理解，關(guān)鍵有以下兩點。

首先，什么是擅自預(yù)售商品房？所謂擅自預(yù)售商品房，是指沒有取得預(yù)售許可證，實施商品房預(yù)售的行為，或者預(yù)售許可證撤銷后，仍然實施預(yù)售的行為。若已取得預(yù)售許可證，則不論其取得的途徑是合法取得還是非法騙取，均不能認(rèn)定為“擅自”。因為從表面上看，其行為都經(jīng)過了行政機關(guān)的審查并予以了批準(zhǔn)，許可證取得后即具有社會公示性。

其次，什么是違法所得？違法所得并非是全部預(yù)售收入，因為《開發(fā)條例》第39條的立法本意是懲處開發(fā)商違規(guī)行為，保護(hù)公眾利益，進(jìn)而維護(hù)社會穩(wěn)定。如果一旦將預(yù)售收入沒收，并再處罰金的話，有可能會造成整個項目資金運轉(zhuǎn)困難，甚而造成項目“爛尾”。這并不是管理部門希望的結(jié)果。因此，建設(shè)部在給河北省建設(shè)廳《關(guān)于提請解釋“違法所得”具體含義的請示》的復(fù)函（建法函[2008]326號）中將“違法所得”明確為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自預(yù)售商品房的全部收入扣除其開發(fā)建設(shè)經(jīng)營成本的所得。

二、關(guān)于本案的行政處罰

對于開發(fā)企業(yè)騙取預(yù)售許可證的行為，可以從兩個層面予以處罰，一是適用《行政許可法》第79條規(guī)定“被許可人以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得行政許可的，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)給予行政處罰；取得的行政許可屬于直接關(guān)系公共安全、人身健康、生命財產(chǎn)安全事項的，申請人在3年內(nèi)不得再次申請該行政許可；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。二是適用《城市商品房預(yù)售管理辦法》第15條“開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款”。

就本案來說，可以處以撤銷預(yù)售許可，并處3萬元罰款，同時可以責(zé)令申請人3年內(nèi)不得再次申請該行政許可。

三、關(guān)于罰款額度的思考

國家對于商品房預(yù)售的行政處罰，經(jīng)歷了一個從粗到細(xì)的過程。1994年建設(shè)部40號令《城市商品房預(yù)售管理辦法》第13條對于不辦理預(yù)售許可、挪用預(yù)售款、不辦理備案的情況規(guī)定了“可處以罰款”，但沒有對處罰的標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。2001年建設(shè)部95號令《關(guān)于修改的決定》細(xì)化了處罰的標(biāo)準(zhǔn)，增強了可操作性。比如：對不辦理預(yù)售許可預(yù)售商品房的，“責(zé)令停止預(yù)售、補辦手續(xù)、沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款”。對不按規(guī)定使用預(yù)收款的，“可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。”2004年建設(shè)部131號令《關(guān)于修改的決定》中，又增加了對隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得預(yù)售許可證的情形的規(guī)范，明確“責(zé)令停止預(yù)售、撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款”。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)營 管理

近年來，我國的房地產(chǎn)事業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，建筑規(guī)模已經(jīng)位居世界前列，而在現(xiàn)今社會中，房地產(chǎn)在經(jīng)營管理當(dāng)中存在非常多的問題，本文會通過分析如今房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，對經(jīng)營與管理之間如何做的更好進(jìn)行深刻的分析討論。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的現(xiàn)狀

（一）在工程設(shè)計上的管理問題

我國多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于生產(chǎn)設(shè)計的管理并不重視，認(rèn)為只要設(shè)計部門制定出可以通過設(shè)計院審查的方案就可以保證其專業(yè)性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業(yè)設(shè)計人員，往往不會太過于關(guān)注成本控制，而工程要求的進(jìn)度、造價、安全、質(zhì)量這些因素也不會有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時，往往會用很多價格高昂的產(chǎn)品，這對房地產(chǎn)開發(fā)商來說也是一種很大的承擔(dān)，而房地產(chǎn)開發(fā)商要想減去這些負(fù)擔(dān)，只有抬高最后的工程造價，最終導(dǎo)致投資者、開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益與市場競爭力都會有所損害。而很多采用新型技術(shù)、多元化結(jié)構(gòu)和復(fù)雜的工藝手段的設(shè)計，對于后續(xù)施工的壓力十分巨大，很少在維持設(shè)計思路的同時又保證進(jìn)度。

（二）預(yù)防風(fēng)險的能力不高

我國的房地產(chǎn)事業(yè)并沒有過多考慮生產(chǎn)與經(jīng)營的過程中產(chǎn)生的問題與風(fēng)險，現(xiàn)今社會很多投資都會產(chǎn)生風(fēng)險，例如：金融風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、信用風(fēng)險、政治風(fēng)險、環(huán)保風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、風(fēng)險市場等多種類型，房地產(chǎn)開發(fā)者在經(jīng)營的過程中無法保證把所有的風(fēng)險隱患都建立風(fēng)險預(yù)警機制當(dāng)中。

（三）對于工程造價的掌控

房地產(chǎn)企業(yè)目的都是為了獲得利潤，而想要獲得應(yīng)有的利潤，就需要控制工程的造價，如果沒有一個良好的監(jiān)督、管理來輔助控制項目在具體決策與實施過程中的造價問題，那么在未來的招標(biāo)、施工建設(shè)、竣工查收等一系列階段都會存在很大問題。一個計劃中如果沒有良好的成本控制能力，那么未來在利潤的獲取上也將沒有優(yōu)異的成果。

二、就目前的現(xiàn)狀進(jìn)行如何的改變

（一）建立優(yōu)秀的品牌形象

現(xiàn)如今房地產(chǎn)事業(yè)競爭十分激烈，而消費者也從原來的懵懵懂懂變得略有了解，這對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個重大的挑戰(zhàn)，而如果能在消費者的心中建立一種優(yōu)秀的品牌形象，那就會在未來的市場中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產(chǎn)企業(yè)的自我美化，應(yīng)該以優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)和良好的服務(wù)來打造自己的品牌。逐步的讓消費者接受、喜愛，在市場中形成自己獨有的形象及標(biāo)準(zhǔn)，品牌形象對于房地產(chǎn)企業(yè)的幫助是非常大的。

（二）工程造價的控制

在建筑的過程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過程中的成本，成本對于房地產(chǎn)開發(fā)者來說是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過程中掌握具體的成本，有目標(biāo)、有計劃的開展具體的施工計劃。在進(jìn)行市場營銷決策時，需要根據(jù)所在位置的具體市場情況，場地附近的環(huán)境因素等，先規(guī)劃基本的策略，初期所使用資金等問題，組織好管理、設(shè)計、財務(wù)三方面的協(xié)調(diào)工作，一起討論整體設(shè)計的合理性與準(zhǔn)確性，為建設(shè)成本的管理打下一個良好的基礎(chǔ)，有了合理性的成本控制，才能在未來獲得較大的利潤。

（三）風(fēng)險控制管理的加強

風(fēng)險管理對于房地產(chǎn)開發(fā)來說是一個非常重要的事情，如何科學(xué)合理的進(jìn)行風(fēng)險規(guī)避是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要方法，成本的降低代表了企業(yè)利潤的提升。在初期建設(shè)的過程中應(yīng)該制定出企業(yè)的承擔(dān)底線，如果在企業(yè)的決策過程中發(fā)現(xiàn)項目的風(fēng)險遠(yuǎn)大于企業(yè)所能承擔(dān)的底線時，果斷放棄現(xiàn)有項目，達(dá)到風(fēng)險回避的目的。當(dāng)然這種回避手段是相對消極的方法，這種情況只在企業(yè)所下的決策十分危險的同時才需要采取的手段，正常的情況下可以用風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方法來進(jìn)行風(fēng)險控制，主要形式是簽訂合同與購買保險，房地產(chǎn)開發(fā)者可以通過與乙方簽訂有效合同的同時將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔(dān)風(fēng)險。而保險作為現(xiàn)在最廣泛的轉(zhuǎn)移風(fēng)險形式，無疑是非?？煽康?，雖然會增加企業(yè)一部分的成本，但是在造成意外的同時，防止了企業(yè)的巨大虧損。

三、結(jié)語

在國際經(jīng)濟(jì)形勢的飛速發(fā)展下，未來會有很多國內(nèi)外企業(yè)的合作與投資，這對中國房地產(chǎn)市場是一個很好的機遇，需求與競爭加劇的同時，對于房地產(chǎn)質(zhì)量的要求也有很大提高，為了更好的發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，一定要做到良好的經(jīng)營與管理，累積更多的經(jīng)營，讓我國的房地產(chǎn)事業(yè)上升到一個新的高度。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 企業(yè)經(jīng)營 戰(zhàn)略概述 經(jīng)營戰(zhàn)略

中圖分類號： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

前言：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中，經(jīng)營管理戰(zhàn)略是企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的核心支柱，它貫穿于經(jīng)營戰(zhàn)略的全過程，凡經(jīng)營戰(zhàn)略中應(yīng)當(dāng)考慮的問題在房地產(chǎn)管理戰(zhàn)略中都應(yīng)當(dāng)加以考慮。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略概述

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，實現(xiàn)企業(yè)的生產(chǎn)、市場營銷、研究與開發(fā)等各種單項生產(chǎn)經(jīng)營計劃，首先應(yīng)具有相應(yīng)的人力，物力作保證。而這些人力、物力的取得都必須借助經(jīng)營來實現(xiàn)。沒有業(yè)務(wù)的支持，各項發(fā)展戰(zhàn)略都將落空?？梢娊?jīng)營戰(zhàn)略是企業(yè)長期經(jīng)營的物質(zhì)保證，完整的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略必須包括經(jīng)營戰(zhàn)略。

現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略由各種單項戰(zhàn)略組成，如：生產(chǎn)戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略、市場開發(fā)戰(zhàn)略、技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略等。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的科學(xué)與否和能否得以實現(xiàn)要以其具有綜合平衡性為條件。所謂企業(yè)的綜合平衡就是指為制定和實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展總目標(biāo)和實施方案，制定和實現(xiàn)組成總體戰(zhàn)略的各單項戰(zhàn)略，必須統(tǒng)籌兼顧，合理確定各單項戰(zhàn)略之間的內(nèi)在關(guān)系及其與總體戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)系，科學(xué)的使用人力、財力、物力，使經(jīng)營保持平衡的一種綜合性管理活動。企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略在企業(yè)總體戰(zhàn)略中的綜合平衡職能主要由經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的綜合性及其與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)的一致性決定。

二、成長期企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略

經(jīng)過創(chuàng)業(yè)期發(fā)展，企業(yè)銷售收入增長率、產(chǎn)值增長率、人員增長率、資本增長率、利潤增長率、固定資產(chǎn)增長率等指標(biāo)的增幅逐年上升，表現(xiàn)出企業(yè)成長的態(tài)勢，標(biāo)志著企業(yè)進(jìn)入成長階段。

2.1成長期企業(yè)經(jīng)營狀況分析

①財務(wù)運行狀況

企業(yè)進(jìn)入成長期后，隨著銷售的順利增長，利潤逐漸增加，財務(wù)運行狀況開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，企業(yè)生產(chǎn)、銷售勢頭良好，現(xiàn)金流量增多，周轉(zhuǎn)速度加快，企業(yè)價值鏈各環(huán)節(jié)連接開始順暢、資產(chǎn)運用效率提高，但在資金需求方面，由于企業(yè)會面臨原有的生產(chǎn)設(shè)備不能適應(yīng)生產(chǎn)，需要增加員工人數(shù)，進(jìn)行設(shè)備投資，增加產(chǎn)品種類等擴大在生產(chǎn)，資金仍然緊缺。

②權(quán)益和償債能力

在資金供給上，企業(yè)內(nèi)部融資能力雖然增強，但仍滿足不了企業(yè)迅速發(fā)展的需要。同時，企業(yè)效益、資信等級的提高開始使金融機構(gòu)放寬了對企業(yè)的貸款政策和條件，企業(yè)大規(guī)模負(fù)債成為可能，負(fù)債額度逐漸增加，資本結(jié)構(gòu)趨于合理，在財務(wù)運作良好的條件下可以獲得財務(wù)杠桿收益。

③財務(wù)收益狀況

企業(yè)成長期擴大生產(chǎn)規(guī)模、加強成本控制，加之銷售渠道的暢通，使企業(yè)收入保持穩(wěn)定增長，企業(yè)盈利能力不斷提高。

2.2成長期經(jīng)營戰(zhàn)略模式

通過創(chuàng)業(yè)期的經(jīng)營，企業(yè)在行業(yè)內(nèi)開始占有一定的市場份額，并不斷擴大，財務(wù)分析結(jié)果良好，企業(yè)步入了成長階段。筆者認(rèn)為，企業(yè)在成長期的發(fā)展基礎(chǔ)仍很薄弱，不宜進(jìn)行多元化投資，該階段的首要任務(wù)應(yīng)該是把主營業(yè)務(wù)“做大”，邊投資，邊回收，以增大現(xiàn)金流、擴大市場占有率為經(jīng)營戰(zhàn)略的主導(dǎo)思想。因此對于傳統(tǒng)企業(yè)在成長期經(jīng)營戰(zhàn)略，本文傾向于以擴大生產(chǎn)規(guī)模為主的投資模式。

擴大規(guī)模的主要目的在于：第一，會使企業(yè)比小規(guī)模時更具有成本優(yōu)勢。在價格敏感的市場中，規(guī)模大的企業(yè)易于把這種成本優(yōu)勢轉(zhuǎn)移到消費者中，擴大市場份額，最終把小企業(yè)驅(qū)逐出去。第二，擴大規(guī)模會提高行業(yè)的進(jìn)入壁壘，避免因新的挑戰(zhàn)者進(jìn)入而使企業(yè)發(fā)展的延續(xù)受到?jīng)_擊。第三，企業(yè)規(guī)模的擴大是企業(yè)進(jìn)行多元化投資和實施縱向一體化的基本前提，而多元化和縱向一體化又是企業(yè)發(fā)展的主要形式。第四，規(guī)模擴大后的企業(yè)通過內(nèi)部資金融通可以導(dǎo)致資金利潤率的提高，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.3成長期企業(yè)投資規(guī)模分析

企業(yè)的投資規(guī)模帶來的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益并不是無限的，當(dāng)投資規(guī)模達(dá)到一定程度時，如果再擴大規(guī)模，規(guī)模經(jīng)濟(jì)就不會再提高效率，相反會帶來新的困難和問題。并導(dǎo)致成本上升，效益下降，產(chǎn)生投資規(guī)模的不經(jīng)濟(jì)性。企業(yè)投資規(guī)模變化時，投資規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性與不經(jīng)濟(jì)性總是同時存在。如果前者大于后者，那么投資規(guī)模是合理的，反之亦然。企業(yè)規(guī)模的確定受企業(yè)外部環(huán)境和自身融資能力共同影響。因此，一定要確定適度的投資規(guī)模。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理

3.1開發(fā)管理

開發(fā)管理是指開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)項目管理及設(shè)施管理所采取的經(jīng)營模式。開發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營，核心在于工程項目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運營過程中的具體要求。

3.2項目管理

項目管理是指從項目規(guī)劃設(shè)計開始到項目竣工整個過程的管理，所以項目管理包括規(guī)劃管理與施工管理。規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應(yīng)設(shè)計單位來完成就必然要對規(guī)劃設(shè)計的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計軟件是相對獨立的兩套專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：(1)開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設(shè)計要點、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后應(yīng)對規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗與評估。(2)規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計工作習(xí)慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。(3)提出合理的規(guī)劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。(4)通過計算機進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計成果審查。(5)將規(guī)劃設(shè)計成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。

施工管理就是對工程項目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點和公司實際情況來確定。

3.3設(shè)施管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運行，并實現(xiàn)保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。我國是在上世紀(jì)九十年代初才開始引入設(shè)施管理的概念。十幾年左右的時間全國各地都成立了不少設(shè)施管理公司，但是大多數(shù)還是以物業(yè)管理公司為主，中國物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量都與國際性的工作標(biāo)準(zhǔn)有較大的差距。房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。設(shè)施管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產(chǎn)行業(yè)的爭論焦點。

3.4過程管理的協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理包括上述的開發(fā)管理、項目管理和設(shè)施管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這三個方面都做得十分出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這三個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要工作內(nèi)容。而其中又以項目管理中的規(guī)劃設(shè)計管理與施工管理及項目管理與設(shè)施管理之間的協(xié)調(diào)最為重要。