導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)章制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府負責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業(yè)管理的落實情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機構(gòu)出具委托書。中介機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理；效益

近些年，房地產(chǎn)行業(yè)為我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻。隨著城市化速度的加大，各大房地產(chǎn)公司也開始進軍小城市和縣區(qū)。如何更好的管理房地產(chǎn)開發(fā)項目是目前房地產(chǎn)公司所需要解決的一個問題。這不但關(guān)系著公司的效益，更影響這公司這業(yè)內(nèi)的影響力。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場管理的必要性

整潔衛(wèi)生、安全有序、文明作業(yè)、規(guī)范場容是房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場管理的目標。管理人員應(yīng)盡量使開發(fā)項目與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)、合理使用各種設(shè)備。

1.1合理的現(xiàn)場管理是開發(fā)項目正常建設(shè)的必要條件。合理的現(xiàn)場管理能使各個工作步驟有條不紊的進行，是工程能按時完成的保障。

1.2合理的現(xiàn)場管理能使各個部門更好的合作。各種部門都在項目現(xiàn)場集中工作，因此現(xiàn)場管理的好壞直接關(guān)系到各個部門之間的配合。這不但關(guān)系到各個部門的工作效率，更關(guān)系到公司的經(jīng)濟效益。

1.3合理的現(xiàn)場管理能提高社會效益。項目現(xiàn)場管理的好壞是項目管理的評判標準。如果現(xiàn)場管理合理，那么就為項目贏得了良好的社會效益。

1.4合理的現(xiàn)場管理是落實有關(guān)法規(guī)的表現(xiàn)。開發(fā)項目與環(huán)境、社會、規(guī)劃等息息相關(guān)，合理的現(xiàn)場管理是保護環(huán)境、促進社會和諧的保證。這就反應(yīng)了對各種法規(guī)的遵守。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的問題

目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中普遍存在這一些管理方面的問題，這些問題不僅反映出我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的管理水平的不足，也反映出了某些房地產(chǎn)企業(yè)對項目管理的不重視。我國房地產(chǎn)開發(fā)項目主要存在以下幾個管理問題：

2.1前期策劃及產(chǎn)品定位不明確

有些開發(fā)商不重視項目前期細致的可行性研究，對項目的定位不明確，這就導(dǎo)致決策層的猶豫不決。這樣由于時間緊迫很容易導(dǎo)致匆忙決策，這就為產(chǎn)品的可行性和科學(xué)性帶來了隱患。決策階段的問題會給項目帶來很多為題，這也增加了項目管理的難度。

2.2開發(fā)項目的現(xiàn)場平面布置與平面設(shè)計相差較大

建設(shè)總平面設(shè)計對于項目現(xiàn)場管理至關(guān)重要，它是現(xiàn)場管理的重要依據(jù)。它對現(xiàn)場的工作人員、機械設(shè)備和材料存儲等進行了總體的規(guī)劃，但是有些項目的現(xiàn)場布置與規(guī)劃的有很大差別，這就會導(dǎo)致物品隨意擺放，管理人員無法很好的進行項目管理。

2.3開發(fā)項目現(xiàn)場不文明施工。道路堵塞、設(shè)備擺放混亂、材料亂堆亂放、缺乏防雨放電設(shè)備、工作人員不按規(guī)程操作等問題都是不安全不文明施工的表現(xiàn)。

2.4開發(fā)項目平面布置調(diào)整不靈活。管理人員要根據(jù)總平面設(shè)計來調(diào)整施工現(xiàn)場，有時候在施工過程中會有一些變數(shù)，而且隨著工程進展程度的不同，平面布置也要進行調(diào)整。這時就很可能出現(xiàn)平面布置調(diào)整不靈活不及時的現(xiàn)象。

2.5現(xiàn)場檢查和監(jiān)督力度不夠。管理人員要頻繁檢查現(xiàn)場平面布置，檢查時要做到自習(xí)認真，找出不滿足規(guī)定、不符合建設(shè)要求的地方。及時政府或者上級部門沒有進行檢查也要自己擔(dān)起監(jiān)督的重任。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場管理的應(yīng)對策略

現(xiàn)場管理是一項復(fù)雜的工作，工作人員要根據(jù)具體情況采取相應(yīng)的策略。

3.1合理布置

合理布置項目現(xiàn)場所需的工作人員、機械設(shè)備以及各種材料。這關(guān)系著人與人、人與物之間的密切配合。有利于現(xiàn)場秩序的規(guī)范。要做好現(xiàn)場的合理布置，首先認真調(diào)查研究，找出現(xiàn)場問題之所在；其次，要結(jié)合實際情況，進行合理布置。通過分析研究，掌握目前現(xiàn)場的布置方式，提出合理的改善方案。再次，修改設(shè)計。對著項目的不斷進展，項目的總體平面設(shè)計也應(yīng)該是不斷變化的。一次性的設(shè)計不能適用于項目建設(shè)的整個過程，還必須根據(jù)實際情況不斷修改、補充、調(diào)整，確?？茖W(xué)合理。最后，考核布置方案。對現(xiàn)場的機械設(shè)備、各種材料進行合理的擺放，對工作人員進行有效的管理，并定期進行現(xiàn)場考核。合理布置作為一項日常管理工作，它不僅是現(xiàn)場管理的一項重要內(nèi)容，更應(yīng)貫穿于整個項目進展過程之中。

3.2目視管理

目視管理是利用視覺感知各種信息對項目進行管理。要利用各種醒目的顏色標示出各種安全標志、防火標志燈。不能讓各種規(guī)章制度、管理細則、操作規(guī)程等被障礙物擋住，以利于工作人員學(xué)習(xí)。要經(jīng)常進行檢查，對積極工作、表現(xiàn)良好的員工給予公開表揚和物質(zhì)獎勵，對于各種落后行為要給予批評和鞭策。目視管理有利于工作人員的自我監(jiān)督自我管理，應(yīng)貫穿于整個項目的全過程。

3.3制定獎懲措施

要制定相應(yīng)的獎懲措施，鼓勵優(yōu)秀員工，鞭策落后人員。對好人好事和先進行為要給予物質(zhì)獎勵和公開表揚。對于違反規(guī)章制度的人，不管是誰都要按照所制定的規(guī)定給予處罰。檢查要定期準時進行，并且及時公布獎懲結(jié)果，按規(guī)定的期限將物質(zhì)獎勵發(fā)放到先進個人手中。這有利于管理人員對現(xiàn)場的監(jiān)管，項目人員也就會自覺遵守規(guī)章制度，有利于項目安全有序的進行下去。

3.4定期召開安全會議

項目負責(zé)人要組織全體人員定期召開安全會議，安全是第一要務(wù)，安全重于泰山。會議的主要內(nèi)容要詳細記錄，并允許與會人員發(fā)言，積極采納優(yōu)質(zhì)合理的建議。對于會議傳達的精神要積極落實到實踐中。

3.5重視項目收尾階段的管理工作

項目結(jié)束時是管理人員和工作人員最容易懈怠之時，這時要特別重視對收尾項目的管理。主管人員要與項目現(xiàn)場各管理人員各自承擔(dān)一部分工作，共同完成項目收尾階段的管理以及交接轉(zhuǎn)移工作。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理水平與項目開發(fā)周期、成本以及質(zhì)量息息相關(guān)，決定這項目的效益。為了能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)今激烈的市場競爭中占有一席之地，就必須要采用科學(xué)的、合理的、有效的管理方式來對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行管理，加強管理人員的水平同時促進管理人員素質(zhì)文化水平的提高。

參考文獻：

[1] 呂萍等編著.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2002.

[2] 白思俊主編.現(xiàn)代項目管理下冊[M].北京：機械工業(yè)出版社，2002.

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關(guān)鍵字房地產(chǎn)，開發(fā)經(jīng)營，工程管理

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

1．前言

加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理對于房地產(chǎn)企業(yè)來說具有很大的意義，同時結(jié)合我國在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理方面存在的問題，有必要對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的策劃、施工、物業(yè)等方面加強管理。

2.房地產(chǎn)開發(fā)工程管理研究

2.1安全管理

（1）項目部要建立和健全關(guān)于安全的管理規(guī)章制度和安全責(zé)任制，在安全的管理過程中要做到有章可循，有法可依，有責(zé)可究。

（2）在安全管理過程中要嚴格按照各項安全管理制度執(zhí)行，與項目管理人員、施工人員簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任狀，并制訂責(zé)任目標目標。通過全員安全培訓(xùn)提高員工安全意識，對于需要特種作業(yè)人員要執(zhí)行持證上崗。

（3）按照安全管理規(guī)定規(guī)做好安措費用的投入。套做到有先知性的投入，并有針對、有預(yù)防、有措施。

2.2質(zhì)量管理

（1）做好項目部質(zhì)量管理制度和獎罰制度，跟班組長簽訂質(zhì)量承諾書，在各種規(guī)章制度健全的基礎(chǔ)上實施獎勵優(yōu)秀優(yōu)、懲罰惡劣，充分調(diào)動勞動者的積極性。

（2）嚴把原料關(guān)，材料是直接構(gòu)成工程實體的使用材料的好壞，直接決定工程質(zhì)量的優(yōu)劣。在工程材料的采購、驗收時，要嚴格按圖紙設(shè)計及規(guī)范標準要求進行檢驗，杜絕不符合要求的材料用到工程中，從原料上確保工程質(zhì)量。

（3）嚴把質(zhì)量驗收關(guān)。在一個分項工程完工后對質(zhì)量進行驗收，對合格與否做出認可，要求我們認真嚴肅的對待。按照建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準和配套的分部分項工程質(zhì)量驗收規(guī)范進行驗收，分批次進行抽查，不合格項目堅決要求返工處理。

2.3成本管理

（1）項目工程承包后應(yīng)詳細的編制施工預(yù)算，施工預(yù)算是項目目內(nèi)部使用的預(yù)算，項目部應(yīng)根據(jù)施工預(yù)算情況分析每個分項工程所使用料、機、工的消耗情況，并與定額預(yù)算進行比較。一般施工定額消耗量要比預(yù)算定額低。定額預(yù)算消耗量是施工消耗中的最高指標。

（2）依據(jù)施工或定額預(yù)算編制成本計劃，計劃的編制應(yīng)嚴謹，不能憑經(jīng)驗進行估算，也不能用概算指標概算，應(yīng)比預(yù)算還要仔細。各種人、機、材消耗量乘以其各自單價構(gòu)成工程直接費用，依據(jù)各自公司管理水平，取定綜合管理費構(gòu)成項目的間接成本，二者相加即為項目的成本計劃。

（3）項目應(yīng)分階段的進行成本核算，階段的劃分宜合理，可按照工程部位，也可按照年季月等，最后項目完工后進行總的成本核算，采用國家會計統(tǒng)一用表認真編制成本核算表。

（4）對進行成本分析，對成本計劃的執(zhí)行情況進行比較。總結(jié)實際經(jīng)驗，為本項目的結(jié)算提相應(yīng)供依據(jù)，同時后續(xù)工程的成本計劃和控制提供基礎(chǔ)資料。

3．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工程管理研究

3.1質(zhì)量管理

3.1.1創(chuàng)建體系，完善制度

質(zhì)量保證體系，能否真正發(fā)揮實效發(fā)揮實際作用，是整個工程質(zhì)量控制工作能否真正有效進行下去的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)房屋建筑工程形式，建立良好的保障體系，對當(dāng)前的施工作業(yè)管理制度進行更新調(diào)整，這些都有助于提高工程質(zhì)量。這就要求建筑工程單位施工單位在確保質(zhì)量保證體系能有效運行下去的前提下，按照施工的必要步驟，逐步地對質(zhì)量保證體系進行修改和完善。除此以外，還要結(jié)合現(xiàn)代化建筑指標體系，積極更新建筑施工規(guī)章制度，同時做好各個方面的工程管理。工現(xiàn)場工程質(zhì)量保證體系必須由總承包單位項目經(jīng)理部負責(zé)在其承包施工的工程范圍內(nèi)建立，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。對施工材料控制，對施工環(huán)境環(huán)境控制，主要是對工程地質(zhì)、水文、氣象等，有一定的了解和掌握。

3.1.2全面準備，互相交流 房屋建筑工程施工的全面準備就包括前期準備以及后期工作。施工前期的工程準備工作是保證房屋建筑施工順利開展的基礎(chǔ)，所以必須認真做好工程前期的準備工作，制定好切實可行的方案。事前準備包括施工管理人員的工作分配、對施工操作人員的工作培訓(xùn)、施工技術(shù)的事前探討以及對施工材料的選購、施工工具的準備、對施工現(xiàn)場的了解。房屋施工人員應(yīng)該盡早達到施工現(xiàn)場，熟悉周圍的環(huán)境，在研究工程圖紙后，再結(jié)合實際情況做好施工布置準備。在中期工作期間，遇到技術(shù)難題要經(jīng)過討論，向先進施工單位學(xué)習(xí)經(jīng)驗，將難題解決。

3.1.3加強協(xié)調(diào)管理

協(xié)調(diào)管理共有以下三個協(xié)調(diào)管理部分：技術(shù)協(xié)調(diào)、管理協(xié)調(diào)以及組織協(xié)調(diào)。技術(shù)協(xié)調(diào)，即提高設(shè)計圖紙的質(zhì)量，優(yōu)化水平，在圖紙完成的時候多處審查，一一將問題查出進行糾正。管理協(xié)調(diào)，則是提出要建立一套健全的管理制度，通過制度的提出減少在工作配合中會遇到的問題從而解決各施工部門的協(xié)調(diào)工作。組織協(xié)調(diào)，即建立專門的協(xié)調(diào)會議制度，解決施工中的協(xié)調(diào)問題。對于較復(fù)雜的部位，在施工應(yīng)組織專門的協(xié)調(diào)會，使各部門進一步明確施工順序和責(zé)任。

3.1.4提高施工人員職業(yè)素質(zhì)

工程質(zhì)量是所有參加工程項目施工的技術(shù)管理干部、操作人員以及服務(wù)人員共同工作的結(jié)果，所以施工人員是形成工程質(zhì)量的主要因素?，F(xiàn)在很多施工單位，在施工中采用很多職業(yè)素質(zhì)較低的工人和技術(shù)人員，有的技術(shù)人員連一些基本的常識也不懂就上崗，以致在施工過程中容易發(fā)生一些常識失誤，這給施工質(zhì)量控制工作帶來了許多不必要的麻煩。因此，想要施工質(zhì)量能提高上去，首先要做的就是從嚴格招聘施工和技術(shù)人員，提高施工人員職業(yè)素質(zhì)。施工人員必須樹立以質(zhì)量第一的觀念，懂得為客戶服務(wù)，把社會利益和企業(yè)利益綜合考慮。除此之外，管理干部、技術(shù)人員都應(yīng)具有較強的規(guī)劃和管理能力，能夠組織施工和進行技術(shù)指導(dǎo)的能力，盡力質(zhì)量檢查。在團隊中，所有人員都應(yīng)該樹立一絲不茍的工作作風(fēng)，懂得嚴格執(zhí)行質(zhì)量標準和操作規(guī)程的法制觀念，最終保證工程質(zhì)量。

3.2開發(fā)管理

是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項目的開發(fā)， 對公司里面的人力資源部、財務(wù)部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。工程項目部負責(zé)人對項目的進度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業(yè)的確認與協(xié)作、施工質(zhì)量及進度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細部結(jié)構(gòu)設(shè)計的修改、報建等。

財務(wù)部門進行企業(yè)的資金管理，并對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營情況的定期報表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項目的財務(wù)計劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營費用的管理。銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對項目開發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負責(zé)

3.3施工管理

對工程施工項目進行過程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負責(zé)施工管理， 不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。 主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。

在中國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和 GC 來進行。 工程項目較大、 或?qū)哟伪容^高， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用 MC 或CM 模式來開展施工管理。 開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個體簽訂施工總承包管理合同， 負責(zé)項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。 正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。 MC 模式能夠加速施工進度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給 CM 企業(yè)，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進度，影響設(shè)計方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。 其優(yōu)勢是設(shè)計與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險。

盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標準的工程項目。 想要達到這樣的目標，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進度、成本控制上發(fā)揮積極作。 通過驗資、招投標、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對工程項目建設(shè)的質(zhì)量、進度及成本開發(fā)人能夠進行控制。 另外還包括對供貨商的協(xié)調(diào)與控制。

4．結(jié)束語

綜上所述，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理對于房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)的重要意義，我們應(yīng)該不斷的加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理。

參考文獻：

[1]王文萱; 李明孝; 吳鳳平 工程管理專業(yè)中《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理》課程的教學(xué)研究今日科苑2007-06-23期刊

[2]鄭先桿 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的若干法律問題研究復(fù)旦大學(xué)2009-10-18碩士

[3]宋堅 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與項目管理研究》課題在寧通過專家鑒定宋堅城市開發(fā)1996-04-17期刊

篇4

一、整治的范圍

全區(qū)所有參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位（含無資質(zhì)企業(yè)），區(qū)城規(guī)劃區(qū)內(nèi)年至年開工的所有房地產(chǎn)開發(fā)項目及所涉及的單體工程(小區(qū)或組團)。

二、整治的內(nèi)容和重點

（一）對開發(fā)建設(shè)過程中的違法違規(guī)行為進行整治

1、整治內(nèi)容：或超資質(zhì)從事開發(fā)經(jīng)營活動的行為；未取得開發(fā)項目確立批準文件、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證擅自進行開發(fā)建設(shè)的行為；擅自變更規(guī)劃設(shè)計的行為；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)企業(yè)未取得營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。不按開發(fā)合同、土地出讓合同約定的條件和期限開發(fā)建設(shè)的行為；擅自改變用地性質(zhì)、超用地規(guī)模開發(fā)建設(shè)的行為；以自建自用名義審批的項目進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為；未經(jīng)批準，以國有土地使用權(quán)作價入股合資、合作或自行開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的行為；注冊資金不到位或抽逃出資的行為；未按規(guī)定交納基礎(chǔ)設(shè)施配套費、綜合開發(fā)管理費的行為；未經(jīng)工程質(zhì)量驗收、綜合驗收或驗收不合格擅自交付使用的行為；不按規(guī)定申領(lǐng)預(yù)銷售許可證擅自銷售的不按規(guī)定發(fā)放住宅質(zhì)量保證書、使用說明書或不按保證書承諾承擔(dān)保修責(zé)任的行為等。

2、整治意見：對開發(fā)建設(shè)違法違規(guī)行為較輕的，限期整改，責(zé)令其完善手續(xù)；對嚴重違法違規(guī)的開發(fā)項目及其開發(fā)企業(yè)，要責(zé)令其停止開發(fā)建設(shè)活動，并按照有關(guān)法律法規(guī)予以處罰；構(gòu)成犯罪的，移交司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任；對影響惡劣、后果嚴重的，依法從嚴、從重懲處。對嚴重違法、違規(guī)的典型案例要予以公開曝光。

（二）對不按規(guī)劃進行配套建設(shè)的開發(fā)項目進行整治

1、整治內(nèi)容：小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施是否按規(guī)劃配套建設(shè)；小區(qū)供水、排水是否符合要求；小區(qū)供電是否滿足使用要求；集中供暖、供氣設(shè)施是否配套完善；通訊、電視信息是否按規(guī)劃進行配套建設(shè)；環(huán)境綠化是否達標；教育、衛(wèi)生、文體、金融、郵電、社區(qū)服務(wù)等公用設(shè)施建設(shè)是否嚴格按規(guī)劃要求進行配套。

2、整治意見：對沒有按規(guī)劃設(shè)計要求進行配套設(shè)施建設(shè)或配套質(zhì)量不高的開發(fā)小區(qū)，按照“誰開發(fā)、誰配套”的原則，責(zé)令項目開發(fā)企業(yè)限期按規(guī)劃設(shè)計要求配套完善基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施，為小區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。對拒不進行配套設(shè)施建設(shè)或不能按期完成配套設(shè)施建設(shè)的開發(fā)企業(yè)，依法催交綜合開發(fā)費，并按照“前事不清，后事不辦”的原則，不予審批新的開發(fā)項目。

（三）對小區(qū)居住環(huán)境進行綜合整治

1、整治內(nèi)容：小區(qū)是否實行物業(yè)管理；管理秩序及環(huán)境是否體現(xiàn)文明、整潔；是否存在臟、亂、差問題；道路是否平整、暢通；各種標志是否整齊標準；有無亂搭亂建、亂貼亂畫、亂擺攤點現(xiàn)象；各種公共基礎(chǔ)設(shè)施破損是否及時維修等。

2、整治意見：對綜合整治中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)公司或其責(zé)任單位要限期整改，達不到要求的，取消其物業(yè)管理資格，直至追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

三、整治的方法步驟

（一）宣傳發(fā)動階段（年月日至月日）

1、年月日，召開全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合整治會議，由區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，區(qū)直有關(guān)部門、區(qū)城駐地村街、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)濟園區(qū)負責(zé)人參加。

2、做好宣傳工作。充分利用各種媒體廣泛宣傳開展房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合整治的重要性和必要性，宣傳工作的范圍、重點和有關(guān)法律、政策。

3、設(shè)立投訴信箱、公布舉報電話。

（二）自查自糾階段（年月日至月日）

1、各房地產(chǎn)開發(fā)單位要按照房地產(chǎn)項目開發(fā)綜合整治的內(nèi)容和要求，對年度以來開發(fā)的項目及單體工程逐一進行自查；發(fā)現(xiàn)問題要立即進行自糾，并認真填報《區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目自查表》、《區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目配套建設(shè)自查表》、《區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)住宅小區(qū)環(huán)境綜合整治自查表》。

2、各房地產(chǎn)開發(fā)單位要在自查的基礎(chǔ)上于月日前向區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報送有關(guān)自查表格和自查報告。自查報告的內(nèi)容包括：工程概況、自查情況、發(fā)現(xiàn)的問題及整改情況，今后防范出現(xiàn)違法違規(guī)行為的措施等。

3、對逾期不報送《開發(fā)項目自查表》、《開發(fā)項目配套建設(shè)自查表》、《住宅小區(qū)環(huán)境綜合整治自查表》和自查報告的房地產(chǎn)開發(fā)單位要予以公開批評、公開曝光，并作為檢查的重點。

（三）檢查階段（年月日至月日）

1、在自查自糾的基礎(chǔ)上，區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，將組織人員對區(qū)城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)所有開發(fā)企業(yè)、開發(fā)項目進行全面檢查，企業(yè)檢查率、項目檢查率要達到%。

2、在全面檢查的基礎(chǔ)上，迎接市房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織的抽查。

以上工作要在年月日前完成。

（四）集中整頓和驗收總結(jié)階段（年月日至月日）

1、區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)綜合整治辦公室對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要逐一匯總，制定整頓處理意見，依法進行整治和完善，該處罰的嚴格依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)進行處罰。

2、組織驗收檢查。區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組對整改情況進行驗收，并將檢查驗收情況書面報區(qū)政府，同時報市房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

以上工作于年月日前完成。

四、措施要求

1、加強組織領(lǐng)導(dǎo)。為確保房地產(chǎn)開發(fā)整治工作扎實有效地開展，按照上級要求，成立了由分管區(qū)長為組長，建設(shè)、監(jiān)察、房管、國土、法院、公安等相關(guān)部門負責(zé)人為成員的全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組，具體負責(zé)該項工作的組織、領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、調(diào)度，辦公室設(shè)在區(qū)建設(shè)局。

2、制定措施，健全規(guī)章制度。各房地產(chǎn)開發(fā)單位要通過這次綜合整治，進一步提高認識，提高守法和執(zhí)法的自覺性，針對工程配套建設(shè)和管理上的薄弱環(huán)節(jié)，制定出切實可行的措施，健全規(guī)章制度。

3、要加大工作力度，對房地產(chǎn)綜合開發(fā)實施全過程跟蹤管理。一是要繼續(xù)抓好房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，抓好各項工作措施的落實。要進一步加大房地產(chǎn)開發(fā)管理力度。組織編制房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，建立房地產(chǎn)開發(fā)項目庫，嚴格開發(fā)項目的確立、審查、批準、驗收程序。二是要抓好房地產(chǎn)開發(fā)項目的配套建設(shè)，督促開發(fā)企業(yè)要嚴格按規(guī)定盡快完善配套設(shè)施建設(shè)。三是要實施“信用房產(chǎn)”工程，建立公示和紅黃牌警示制度，對在整頓和規(guī)范工作中發(fā)現(xiàn)問題較輕的企業(yè)，出示黃牌警告，限期進行整改，視整改情況進行處理；問題嚴重的要出示紅牌，依法注銷其開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照，引導(dǎo)企業(yè)守法、誠信經(jīng)營。四是要實施“現(xiàn)代住宅”工程，大力推行住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，推廣“四新”成果，積極引導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)引進先進的開發(fā)經(jīng)營理念，按現(xiàn)代化城市標準，打造人居環(huán)境，由居住小區(qū)開發(fā)向社區(qū)開發(fā)延伸。五是要抓好住宅小區(qū)的物業(yè)管理，積極推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理制度，鼓勵業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)進行雙向選擇，規(guī)范物業(yè)企業(yè)收費標準，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

篇5

【關(guān)鍵詞】成本核算，控制，制度建設(shè)，監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算存在諸多問題，主要的原因是成本的核算體制。提高房地產(chǎn)成本核算水平，需要制定相應(yīng)的成本控制措施，同時加大會計、稅收監(jiān)管力度，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度。房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)要開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關(guān)系到成本管理水平的高低，進而關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益。

1房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題

現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作開展是保障企業(yè)持續(xù)盈利能力以及利潤最大化的關(guān)鍵。受施工材料與人工成本價格的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本逐年提高。另一方面，傳統(tǒng)建筑工程施工過程的成本管理、投資企業(yè)的成本管理等工作也是造成成本過高的關(guān)鍵。由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和項目開發(fā)周期的不同，很難按照一般企業(yè)的成本核算方法進行開發(fā)成本核算，其存在的主要問題是：

（1）成本核算對象不明確。房地產(chǎn)項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發(fā)，分期進行，產(chǎn)品形態(tài)有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。如何確定開發(fā)成本核算的對象，是以整個開發(fā)項目為成本核算對象，還是分片、分期、分產(chǎn)品類型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會計準則中并未明確。

（2）成本費用的歸集和分配方法不明確。根據(jù)成本會計有關(guān)知識，屬于生產(chǎn)產(chǎn)品直接發(fā)生的費用，應(yīng)直接歸集到該產(chǎn)品成本中;屬于多種產(chǎn)品共同發(fā)生的費用，應(yīng)通過一定程序先歸集費用并采用適當(dāng)方法進行分配，間接歸集到該產(chǎn)品成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的建安工程費屬于直接開發(fā)成本，而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費均屬于間接開發(fā)成本，需要進行歸集和分配?？扇绾螌﹂g接開發(fā)成本進行歸集和分配，間接開發(fā)成本歸集何處，按什么標準來分配，沒有給予明確的解決方法。

（3）任意虛增建安成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度較為健全，財務(wù)核算比較規(guī)范，經(jīng)營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調(diào)劑成本現(xiàn)象，各項目間收入、成本費用和利潤數(shù)字相對真實、可靠。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)反映的當(dāng)期應(yīng)納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應(yīng)考核指標，房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結(jié)算工程成本。

（4）成本核算周期不明確。產(chǎn)品成本核算一般按月或按生產(chǎn)周期進行，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品由于開發(fā)周期長，只能按生產(chǎn)周期核算開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)算出經(jīng)營利潤和應(yīng)交稅金，恰當(dāng)評價經(jīng)營管理層的經(jīng)營業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗收后即可進行竣工結(jié)算，但小區(qū)配套設(shè)施往往久拖不決或延遲實施，進而影響項目結(jié)算。

（5）張冠李戴隨意調(diào)劑成本。房地產(chǎn)企業(yè)同一年度會有多個不同項目同時滾動開發(fā)，由于各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經(jīng)濟適用房，有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設(shè)法壓縮各項目當(dāng)期利潤空間，有意將以后項目應(yīng)攤銷的成本提前確認并結(jié)轉(zhuǎn)，造成各項目間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚。

2存在問題的原因分析

（1）部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)不高，成本核算水平低。在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，企業(yè)沒有真正成為自主經(jīng)營、自負盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業(yè)的主觀能動性，但在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為市場競爭的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。

（2）成本核算體制不適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要。傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，主要是根據(jù)財務(wù)部門的決算報告，這種核算體制經(jīng)常因業(yè)務(wù)人員提出報告的時效性滯后而無法發(fā)揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測和過程控制，只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務(wù)賬面上成本失控，已是既成事實，則無可挽回。

3提高房地產(chǎn)成本核算水平的途徑

（1）制定相應(yīng)的成本控制措施?？刂瞥杀臼谴龠M房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營繁榮我國住房市場的一個重要手段。

①嚴格控制建安成本降低工程造價。控制建設(shè)工程成本，首先，應(yīng)從設(shè)計開始，因為設(shè)計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。設(shè)計階段工作水平的高低，設(shè)計質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費用，還要做好工程招投標工作，通過招投標形式確定完施工企業(yè)后，在施工階段的成本控制的關(guān)鍵是合理控制工程洽商、材料設(shè)備價格和嚴格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理對工程造價的作用。在工程竣工驗收后，應(yīng)合理地確定工程造價，做好結(jié)算審核工作。

②拆遷安置費用的控制。在項目立項之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇隊伍及時凍結(jié)建設(shè)用地范圍內(nèi)的戶口，嚴格控制分戶，減少代征土地，增加城區(qū)居民外遷，按政策規(guī)定從嚴掌握征地拆遷各項費用的補償標準、被遷戶安置用房的面積，做好新區(qū)開發(fā)原有人員的安置工作。

③貸款利息的控制。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發(fā)企業(yè)用以銀行貸款的方式進行融資，使部分企業(yè)的資產(chǎn)負債率在80%以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據(jù)投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式?？偟膩碚f，償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業(yè)主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)，實行的是滾動開發(fā)，在總的開發(fā)過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。

（2）加強制度建設(shè)，強化會計監(jiān)督。

①建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度。加強和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章

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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 金融市場 房地產(chǎn)創(chuàng)新 房地產(chǎn)金融 資產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動有關(guān)的各種資金融通活動。房地產(chǎn)金融是金融機構(gòu)為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而開展的信用活動和提供的貨幣資金融通。從內(nèi)容上看，它包括購買土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場交易等活動中的各種資金融通活動。從形式上看，它包括資金籌集，也包括資金貸放；既包括直接的資金借貸，也包括間接融資和通過金融市場的融資；既包括房地產(chǎn)資金融通活動，也包括地產(chǎn)融資活動。

房地產(chǎn)金融作為一種資金融通活動，它具有一般金融活動所具備的共性，同時也具有作為服務(wù)與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動產(chǎn)生的特殊性。房地產(chǎn)金融的特殊性，可以歸納為以下幾點：房地產(chǎn)貸款金額大，償還期長；房地產(chǎn)抵押貸款相對其他抵押貸款安全性高，債權(quán)可靠；抵押貸款是房地產(chǎn)貸款的重要形式；房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間，存在著一種相互依存、相互支持、相互促進、共同發(fā)展的緊密關(guān)系，也稱之為良性互動的關(guān)系，這是由于雙方的特性所決定的；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開金融業(yè)的支持；金融業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)與其相結(jié)合。

一、房地產(chǎn)金融基本情況

房地產(chǎn)市場的發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資絕對值所占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融體系而言，自1998年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險

依上所訴，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展除了銀行信貸資金支持外，幾乎還沒有找到其他的融資方式。房地產(chǎn)業(yè)本身也沒有成立屬于本行業(yè)的專業(yè)金融機構(gòu)，行業(yè)內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的資金長期嚴重不足，開發(fā)商過于依賴商業(yè)銀行的貸款支持。另一方面，在中國的房地產(chǎn)市場上還存在嚴重的信息不充分的問題，這樣就容易形成金融風(fēng)險。

1、風(fēng)險過于集中于商業(yè)銀行體系

由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險社會化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

2、個人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險

自我國實施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個人住房尚未暴露出的風(fēng)險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3、房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題

我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為中國房地產(chǎn)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險。

4、商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題

自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著住房市場化以后，國家鼓勵商業(yè)銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

三、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方向

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是市場的需求，一方面房地產(chǎn)貸款在銀行所累積的風(fēng)險已使銀行金融不堪重負，政府需要多種金融創(chuàng)新。據(jù)深交所的研究報告顯示：我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持。近年來，房地產(chǎn)貸款在金融機構(gòu)新增資產(chǎn)中比重呈上升的趨勢，從2001年的39%，到2005年的54%，再到2010年的67%，這將對銀行產(chǎn)生很大的壓力。房地產(chǎn)企業(yè)正在急切地尋找除銀行之外更好的融資渠道。另一方面，政府很清楚，沒有房地產(chǎn)金融，在中國目前的市場情況下，就不可能有較好較快的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是一個過度的金融，就會有一個過度失控的房地產(chǎn)市場，關(guān)鍵要在適度發(fā)展和風(fēng)險控制中取得平衡。我國房地產(chǎn)金融未來可以從以下方面進行創(chuàng)新。

1、大力推動房地產(chǎn)證券化

有關(guān)證券監(jiān)管部門須盡快制定促進房地產(chǎn)公司上市的規(guī)章制度，積極推進房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會投資者。目前，我國的二板市場還未真正形成，上市對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言是可望不可及的事，那么，發(fā)行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業(yè)融資的更好途徑。這種債券可以由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來。

房地產(chǎn)信托（REITs），就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財優(yōu)勢和運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，獲得既定的收益。

2、建立長期投資基金組織

建立長期投資基金組織，吸收長期資金來投資于住宅產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資基金屬于股權(quán)投資，建立房地產(chǎn)基金一方面可以分散投資，降低風(fēng)險，豐富了融資品種；另一方面也可以吸收社會上的分散資金，為迅速增長的個人金融資金提供新的投資渠道，同時也滿足了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對資金的巨額需求。國外多年的實踐經(jīng)驗和基金融資的運作機理也一再地告訴我們，投資基金是加速發(fā)展階段中行之有效的房地產(chǎn)融資方式。特別是在我國目前微觀基礎(chǔ)發(fā)展現(xiàn)狀下，它可以與信托聯(lián)合，使有一定基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)形成較穩(wěn)定的資金來源。因此，我國應(yīng)借鑒市場較為發(fā)達的國家，特別是美國發(fā)展房地產(chǎn)基金的成功經(jīng)驗，在法規(guī)方面盡快消除障礙我國投資基金發(fā)展的瓶頸，頒布符合我國國情的投資基金法。

3、將保險資金引入住宅融資市場，擴大房地產(chǎn)業(yè)融資渠道

保險資金比較穩(wěn)定，數(shù)額巨大，運用周期長，比較適合投資于住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)，而且有利于提高投資規(guī)模。保險資金投入房地產(chǎn)是一個十分有效的途徑，應(yīng)大力借鑒海外經(jīng)驗，推進保險業(yè)尤其是壽險業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。

4、引導(dǎo)國外資金進入

2002年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，境外投資僅為1996年的32%。面對境外資金對我國房地產(chǎn)業(yè)投資的持續(xù)下降，我國有必要加大力度引進外資來提高房地產(chǎn)的投資。同時，外資金融機構(gòu)進入我國市場將帶來先進的運作模式和管理方法，有助于金融體系的發(fā)展和完善，為吸引外資進入房地產(chǎn)金融市場提供了機會。

5、推行融資租賃方式

融資租賃主要是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權(quán)。建立抵押資產(chǎn)管理公司主要是對抵押物的所有權(quán)進行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營等處置方式，可以快捷有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題，從而加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。

6、完善個人消費融資體系

為了配合啟動住房消費，調(diào)動居民購房的積極性，活躍國內(nèi)消費市場，就有必要完善和發(fā)展住宅消費個人融資體系。個人住房貸款是現(xiàn)在銀行最優(yōu)良的貸款品種之一。但目前國內(nèi)各專業(yè)銀行發(fā)放個人抵押貸款的額度只占銀行房地產(chǎn)信貸部貸款額的6%，占貸款總額的不到1%（遠遠低于國際上20%―40%的水平）。個人消費貸款雖屬“零售”業(yè)務(wù)，金額數(shù)目不大，但其人數(shù)很多，所以銀行應(yīng)擴大相關(guān)業(yè)務(wù)，推出更多的新項目，簡化程序來完善和發(fā)展住房信貸業(yè)務(wù)。公積金貸款是發(fā)展較成熟的項目，較受消費者歡迎，要積極推進住房公積金體系的建設(shè)。

總之，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段并用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創(chuàng)新融資工具，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，推行房地產(chǎn)證券化，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系。同時，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的新增長點，政府應(yīng)在制度和機制上給予足夠的保障，不斷健全規(guī)章制度和法規(guī)體系，為房地產(chǎn)融資市場的健康穩(wěn)定發(fā)展提供良好的環(huán)境和政策支持。

【參考文獻】

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；項目管理；重點方向

Abstract: Real estate development projects is a complex and systematic project with long operating cycle, large amount of investment, multiple risks, which generally can be divided into three phases: planning stage, design phase and construction phase. The real estate project developers as the subjects of project management are the organizers and implementers of the whole process from planning stage to the late completion and acceptance and using, be fully responsible for the whole project. Whether the real estate projects can effectively manage the development projects plays a vital role in the quality of the projects, the length of the construction cycle, the availability of a high rate of return, etc. This paper focuses on the current management situation ofreal estate development project in China, and analyzes and expounds the key direction of the real estate development project management.

Key words: real estate; development projects; project management; key direction

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的現(xiàn)狀

在我國，部門制度的管理方式，是最普遍的項目管理方式，它主要設(shè)置一系列與項目相關(guān)的管理部門，對各項工程進行管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的最終目的是高效率地實現(xiàn)項目的預(yù)期目標，它是以項目經(jīng)理負責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的理論、觀點和方法，按照項目的內(nèi)在運行規(guī)律來進行項目建設(shè)的全過程，并進行有效的計劃、協(xié)調(diào)、組織、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)要實現(xiàn)的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利潤率、自有資金利潤率三個投資效益指標，以及對項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標則是指建設(shè)周期、投資數(shù)額、質(zhì)量要求等。除此以外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還會受到城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等諸多因素的約束。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及投資方、監(jiān)理方、建設(shè)方以及對項目的勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工，交通、市政、供電等幾十個部門和近百個單位，甚至于最終用戶消費者的相互影響和相互制約。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須形成一整套科學(xué)、規(guī)范、完整的項目管理體系，來組織和協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)項目的全過程以保證總體目標的順利完成。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重點方向

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重點方向主要應(yīng)放在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面。

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理

對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行有效的計劃管理，能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃、后期開發(fā)建設(shè)按照預(yù)定軌道進行。因此，一個有效的計劃管理方式可以將工程項目的全過程和全部開發(fā)活動有條不紊的納入計劃軌道，使房地產(chǎn)開發(fā)項目有序地達到預(yù)定目標。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理

組織管理主要是指通過劃分職責(zé)、簽訂合同與授權(quán)，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，形成多種適合本公司發(fā)展的規(guī)章制度，建立一個高效率的組織保障體系，使項目的各項指標最終得以實現(xiàn)。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理

協(xié)調(diào)管理的作用主要是為房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進行提供并協(xié)調(diào)一個和諧的外部環(huán)境，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的順利進行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對房地產(chǎn)開發(fā)項目及其外部環(huán)境、項目各系統(tǒng)之間，以及項目的不同部門、不同階段、不同層次之間的關(guān)系進行相應(yīng)有效的溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將為項目施工建設(shè)提供一個良好的外部環(huán)境，將促進房地產(chǎn)開發(fā)項目各方面工作的順利進行。

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理

控制管理的意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^策劃、決策、反饋和調(diào)整的方式，并采用項目劃分，及對項目各項指標、階段性目標的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工周期、資金周轉(zhuǎn)、成本預(yù)算等進行相應(yīng)有效的控制，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)項目以最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理要點

房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是指從項目前期準備到后期竣工驗收的全過程所進行的管理工作。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與施工任務(wù)通常是承包給建筑施工單位來完成，所以合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的主要手段，它主要是根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定及合同中明確的條款，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)項目總體目標的最終實現(xiàn)。對一個房地產(chǎn)建設(shè)項目來說，其直接控制的目標分別是投資、進度和質(zhì)量，即在保證各方面安全的前提下，按照計劃的投資、進度和質(zhì)量來完成項目目標。這三個目標彼此之間既對立又統(tǒng)一，施工中很難同時滿足并達到最優(yōu)，所以對三者的運用應(yīng)以項目整體達到最優(yōu)為目標。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目一直是當(dāng)前中國最受關(guān)注的產(chǎn)業(yè)，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如何提高開發(fā)工程項目的管理水平，降低工程成本，是其當(dāng)前及今后將要研究的熱點問題。目前，房地產(chǎn)企業(yè)正在逐步由資金密集型走向資金密集型+人才密集型過渡。房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的范疇比施工單位、監(jiān)理單位等企業(yè)所涉及的內(nèi)容更加廣泛，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮問題時要更加細致，更加深入。因此對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金和成本控制方面的問題，更應(yīng)該注重如何提高項目管理團隊的素質(zhì)，如何建設(shè)一支更有實力的項目管理團隊，這些將成為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理成敗的基礎(chǔ)。

參考文獻

[1]張建,劉民,崔小青.房地產(chǎn)項目可行性研究[J].建筑學(xué).2004(12).

篇8

（宿遷學(xué)院，江蘇 宿遷 223800）

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程、經(jīng)營管理過程和產(chǎn)業(yè)服務(wù)過程等經(jīng)濟活動的有機統(tǒng)一，它不僅包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的商品買賣、租賃和管理，還包括房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、交換、分配以及引導(dǎo)和組織消費等活動。本文就房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點談一些看法。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；開發(fā)與經(jīng)營；特點

作者簡介：馬靜（1979.05—），女，工程碩士，宿遷學(xué)院，副教授。

0前言

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式越來越多樣化，大部分企業(yè)不再局限于單純的開發(fā)活動，而開始重視房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營并舉，以提高企業(yè)經(jīng)濟效益，增強風(fēng)險抵抗能力，這不僅房地產(chǎn)企業(yè)具有項目策劃、建設(shè)方面的知識，而且要具備資本投資和資產(chǎn)管理的能力。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到竣工投入使用，并在經(jīng)營管理和市場流通過程中實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值的經(jīng)濟活動。它不僅為人類社會的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體，滿足社會對房地產(chǎn)的物質(zhì)需要，而且通過投資、項目開發(fā)和資產(chǎn)管理，創(chuàng)造投資效益和社會效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動的重要組成部分。

1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義

1.1房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，在依法取得土地使用權(quán)的土地上，進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝，以及為此而進行規(guī)劃、設(shè)計和管理活動的整個過程。房地產(chǎn)開發(fā)通過土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市配套設(shè)施、勞動力、資金多種資源的組合使用為人類社會提供生產(chǎn)和生活空間，促進城市空間開發(fā)和利用效率，改變城市景觀，并起著人類社會城鎮(zhèn)化的先行作用。

1.2房地產(chǎn)經(jīng)營

房地產(chǎn)經(jīng)營是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象，通過研究房地產(chǎn)市場需求、進行市場預(yù)測、選擇項目類別，而進行的投資、建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、管理以及相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟活動，其目標是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最優(yōu)化。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體在國家的法律允許范圍內(nèi)，通過對土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開發(fā)，并對開發(fā)成果進行轉(zhuǎn)移、運營、管理等一系列經(jīng)濟活動。

2房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系

2.1相互獨立、側(cè)重點不同

房地產(chǎn)開發(fā)是對土地及建筑物進行投資、建設(shè)、管理的過程，是投資、建設(shè)行為，強調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)；而房地產(chǎn)經(jīng)營是通過開發(fā)建設(shè)和管理獲取經(jīng)濟利益的過程，強調(diào)的是投資的盈利。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ)

一切房地產(chǎn)經(jīng)營活動都要體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的實體上。房地產(chǎn)開發(fā)就是形成房地產(chǎn)產(chǎn)品實體的過程，沒有這個過程，就沒有房地產(chǎn)經(jīng)的對象，經(jīng)營活動也就無從談起。如果房地產(chǎn)開發(fā)階段對市場分析不夠準確，開發(fā)完成的房地產(chǎn)不能出售或出租，或者出售出租達不到預(yù)期水平，應(yīng)付影響房地產(chǎn)經(jīng)營效益；如果產(chǎn)品建設(shè)質(zhì)量不高，不能達到預(yù)定的經(jīng)營壽命，也會影響房地產(chǎn)的經(jīng)營效果。因此，適應(yīng)市場需求，開發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是保證房地產(chǎn)經(jīng)營成功的基本前提。

2.3房地產(chǎn)經(jīng)營是房地產(chǎn)開發(fā)的核心

房地產(chǎn)開發(fā)的目的在于獲取投資利益，開發(fā)完成以后的產(chǎn)品是通過經(jīng)營來體現(xiàn)其價值，從而實現(xiàn)投資效益。從這個意義上說，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)突破了過去以使用為目的建筑生產(chǎn)含義，而圍繞著房地產(chǎn)經(jīng)營進行開發(fā)。為了盡可能提高開發(fā)完成后產(chǎn)品經(jīng)營價值，從市場調(diào)研、選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目，到前期的可行性分析，以及建設(shè)招標和建設(shè)過程中的質(zhì)量管理、成本控制，每一個階段工作要從經(jīng)營這個核心目標出發(fā)，使開發(fā)與經(jīng)營真正融為一體。

3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點

3.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營難度較大

這主要是由房地產(chǎn)商品本身的特點所決定的。房地產(chǎn)商品不同于一般商品，其價值量巨大，形成周期長，需通過多次投入形成，且具有延續(xù)性和增值性。同理，由于房地產(chǎn)價值量大，不可能一次性實現(xiàn)全部價值，而必要采取預(yù)售、出租或抵押信托等形式分期實現(xiàn)其價值。房地產(chǎn)價值的巨大性、延續(xù)性和增值性，以及價值實現(xiàn)的先期性、多樣性和逐步性，大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。

同樣，由于房地產(chǎn)商品本身的空間不可移動性，加之影響房地產(chǎn)價格的因素復(fù)雜多樣，因此同類商品的可比性較差，個案性強，這無疑也增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險大

這也是由房地產(chǎn)商品的特殊性所決定的。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的運行周期長，少則兩三年，多則四五年。較長的運行周期使房地產(chǎn)業(yè)資金墊付時間長，與生產(chǎn)周期短的行業(yè)相比，無疑要承擔(dān)更大的時間價值風(fēng)險。而房地產(chǎn)資金投放量亦大，一個開發(fā)項目，動輒要幾百萬元，甚至幾千萬元、上億元，因此要承擔(dān)的風(fēng)險也大。同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資金流程環(huán)節(jié)較多，每一個環(huán)節(jié)都影響著整個開發(fā)經(jīng)營活動的正常運轉(zhuǎn)，無形中也增加了房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營還受到社會政治、經(jīng)濟、消費心理、市政建設(shè)等各種外在因素的影響，從而比一般商品經(jīng)營具有更大的風(fēng)險性。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營政策性強

房地產(chǎn)業(yè)的特點、地位和作用決定了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)資源的分配使用，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通與分配，直接關(guān)系到國計民生。為了使房地產(chǎn)業(yè)納入社會主義市場經(jīng)濟軌道，除了強調(diào)運用市場機制指導(dǎo)房地產(chǎn)運作以外，更要強調(diào)政府宏觀作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產(chǎn)企業(yè)堅持正確的經(jīng)營方向，力求在經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)、各個方面都自覺遵守國家現(xiàn)有的政策法令、規(guī)章制度。

4結(jié)語

房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他商品的開發(fā)與經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多等特點，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險大，以及受政策等因素影響大等特點。認識和研究這些特點，對于取得良好的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營效果具有重要意義。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營要求的專業(yè)性也很強，只有培育大量高素質(zhì)的專門人才，塑造一流的開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)，才能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的良性循環(huán)。

參考文獻

［1］淺談房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在的風(fēng)險[J].商情,2013（6）.

［2］淺談當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營思路[J].中國房地產(chǎn)業(yè):理論版,2012（10）.

篇9

1.1房地產(chǎn)項目在進行工程建設(shè)施工的時候，很難實現(xiàn)標準化的生產(chǎn)

我們知道，房地產(chǎn)建設(shè)涉及的項目內(nèi)容比較多，建筑施工的空間范圍也比較龐大，一般情況下多為露天施工，受自然因素的影響比較大，在施工天氣比較惡劣的情況下，將會嚴重影響工程的進度，并且不同區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)管理水平不同，不同企業(yè)的管理模式差距也比較大。

1.2流程管理在房地產(chǎn)建設(shè)施工中占據(jù)重要的位置

房地產(chǎn)建設(shè)項目管理的好壞，能夠?qū)ζ髽I(yè)的興衰成敗產(chǎn)生直接性的影響，在進行建設(shè)的過程中，要嚴格按照施工流程一步步的完成建設(shè)任務(wù)。所以，由建筑產(chǎn)品的特殊性決定了房地產(chǎn)項目建設(shè)流程的重要性，根據(jù)項目施工的實際情況，嚴格按照流程進行施工，能夠有效的提高項目管理的效率。在房地產(chǎn)行業(yè)引進精細化的管理模式能夠在一定程度上提高項目施工的整體質(zhì)量，將風(fēng)險控制在最低的范圍內(nèi)，還能降低項目建設(shè)的實際成本，提高企業(yè)的市場競爭力。

二、在房地產(chǎn)項目管理中應(yīng)用精細化管理的措施

2.1房地產(chǎn)項目精細化管理要按照以人為本的管理方式進行

在進行項目管理的過程中，堅持以人為本的管理方式就是要以對人的管理為核心，在開展項目工作的時候，圍繞人進行組織，并充分調(diào)動人們的積極性和主動性，同時項目管理人員也要組織開展管理以及經(jīng)營實踐活動，在實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上，不斷的滿足人們的需求，促使人們在組織管理工作中獲得全面的發(fā)展。對項目工程的管理人員來講，用企業(yè)的規(guī)章制度約束員工，用企業(yè)的文化人情感化人，是相對較高的企業(yè)管理境界?？偨Y(jié)來說，管理就是對企業(yè)員工的工作行為進行有效的控制，在堅持管理以人為本的同時，確保每位員工都能夠嚴格遵守企業(yè)的規(guī)章制度，將管理工作落實到實處，進而不斷的提高企業(yè)的整體管理水平。

2.2企業(yè)要對精細化管理的實際情況進行不斷的完善

根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)的實際情況我們知道，房地產(chǎn)建設(shè)的周期時間比較長、工程量比較大、受外部環(huán)境因素的影響比較大，從項目開始規(guī)劃設(shè)計到最后的竣工驗收，把房子銷售完成，一般至少需要兩年的時間，在這期間會發(fā)生很多的變化。企業(yè)要想獲得較高的房屋成交價格，就需要選擇上市的最佳時機，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)在管理的過程中，存在很多不確定的影響因素，期間人員變動的情況會經(jīng)常出現(xiàn)，這些都會在一定程度上影響精細化管理的有效實施，我們知道精細化管理的主要影響因素是人，這就要求企業(yè)在管理的過程中要充分重視人的作用。

2.3設(shè)立階段性目標、對項目進行分解落實

在房地產(chǎn)項目中，企業(yè)要想完善精細化管理方面的內(nèi)容，就需要根據(jù)管理的實際情況設(shè)立目標并進行落實和完善。企業(yè)在管理過程中可以參考下面幾點內(nèi)容：

（1）建立明確的精細化管理目標體系，把企業(yè)制定的相關(guān)計劃以及分派的考核任務(wù)下達到相關(guān)部分，對不同的崗位、專業(yè)進行量化，逐步實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展目標。

（2）不斷重視目標激勵發(fā)揮的作用，對企業(yè)工作比較優(yōu)秀能夠超額完成任務(wù)的員工或者部分，進行獎勵，讓員工感受到企業(yè)對他們的重視，進而更好的對企業(yè)實行精細化管理。

（3）建立企業(yè)管理的雙向機制。該內(nèi)容就需要強化員工對精細化管理的認同感，讓員工參與到管理工作中，通過目標考核的方式衡量員工對企業(yè)的貢獻。

2.4在項目管理中應(yīng)用精細化管理就要實行柔性管理，提高實效性

精細化管理中的柔性管理最顯著的特點是進行企業(yè)管理的時候，不需要借助規(guī)章制度，采用民主平等的管理方式，激發(fā)每個員工內(nèi)在的潛力，促使他們以飽滿的熱情為企業(yè)創(chuàng)造更高的業(yè)績。柔性化管理強調(diào)的是內(nèi)在的重要性，更加看重的是每位員工的主動性和自我約束性，相對來講，這種管理方式更有利于精細化管理的實施。

三、結(jié)語

篇10

三年以上工作經(jīng)驗 | 女| 25歲（1986年1月11日）

居住地：北京

電　話：138********（手機）

E-mail：

最近工作 [2年]

公　司：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

行　業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)

職　位：部門經(jīng)理

最高學(xué)歷

學(xué)　歷：本科

?！I(yè)：技術(shù)經(jīng)濟

學(xué)　校：上海大學(xué)

自我評價

具有多年證券行業(yè)的工作經(jīng)驗，熟悉證券各部門工作的相關(guān)流程和事項，學(xué)習(xí)適應(yīng)能力強，具有較強的財務(wù)管理能力，能夠幫助企業(yè)進行預(yù)算控制和投資建議等。擁有扎實的計算機辦公能力，具備良好的團隊協(xié)作意識和較強的溝通協(xié)調(diào)能力，能積極配合其他部門的工作人員進行工作。

求職意向

到崗時間： 一周之內(nèi)

工作性質(zhì)： 全職

希望行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)

目標地點： 北京

期望月薪： 面議/月

目標職能： 部門經(jīng)理

工作經(jīng)驗

2010/8—至今：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 [ 2年]

所屬行業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)

研究中心 部門經(jīng)理

1、負責(zé)開展重大投資項目的前期市場調(diào)研，深化行業(yè)研究，分析商業(yè)模式；

2、負責(zé)組織指引下屬做好公司年度投資規(guī)劃及投資預(yù)算，并且全年對預(yù)算執(zhí)行情況進行動態(tài)監(jiān)控調(diào)整；

3、負責(zé)編寫重點項目進展報告，涵蓋新項目調(diào)研、項目前期報建、工程進展等各環(huán)節(jié)遇到的問題及解決的對策建議；

4、負責(zé)對公司的操作性項目如*****進行詳細的分析和測算，并且編寫具體可行性操作方案；

5、負責(zé)政府項目申報、外聯(lián)等。

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2008/7--2010 /7：XX人力資源中心 [ 2年]

所屬行業(yè)：專業(yè)服務(wù)(咨詢、人力資源、財會)

市場研究部 市場分析師

1、負責(zé)參與公司戰(zhàn)略規(guī)劃的討論和制定，貫徹制度執(zhí)行，推進公司發(fā)展；

2、負責(zé)關(guān)注市場以及國家經(jīng)濟政策走勢，搜集不同行業(yè)數(shù)據(jù)進行分析為項目前期市場調(diào)研做宏觀支撐；

3、負責(zé)參與新項目的投資分析工作，獨立完成投資分析報告；

4、負責(zé)依據(jù)公司總部文件，制定相關(guān)的營業(yè)部規(guī)章制度并監(jiān)督貫徹執(zhí)行；

5、負責(zé)組建及管理項目團隊，培訓(xùn)部門工作人員。

教育經(jīng)歷

2004/9--2008 /7 上海大學(xué) 技術(shù)經(jīng)濟 本科

證 書

2006/12 大學(xué)英語六級

2005/12 大學(xué)英語四級