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關(guān)鍵詞：景觀管理、專業(yè)化、品質(zhì)控制、質(zhì)量要點。

中圖分類號：S759.92文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們對城市環(huán)境和居住品質(zhì)的要求日益提高，房地產(chǎn)開發(fā)需要充分認識和注重構(gòu)建景觀環(huán)境對于提升人居品質(zhì)的作用與意義，要求我們按現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理模式，創(chuàng)新建立房地產(chǎn)景觀管理體系，提高景觀工程精細化管理能力，不斷加強景觀營造總結(jié)和技術(shù)研究，提升房產(chǎn)項目景觀品質(zhì)，構(gòu)建綠色人居環(huán)境，把居住小區(qū)營造成為舒適美觀、設(shè)施完善、綠色生態(tài)的都市花園。

一、房地產(chǎn)景觀管理的創(chuàng)新提升與總體管控

（一）建立房產(chǎn)景觀矩陣制管理模式，實現(xiàn)集團對項目景觀的專業(yè)化管理

1、建立房產(chǎn)景觀矩陣制管理模式和專業(yè)化管理體系，實行集團對項目景觀的雙向管理與控制。集中各項目景觀專業(yè)人員歸口納入集團景觀管理部門，實現(xiàn)集團對項目景觀從設(shè)計到工程全過程的職能化、專業(yè)化管理與控制。

2、集團景觀管理部門設(shè)景觀專業(yè)經(jīng)理分管項目景觀，在項目景觀工程實施階段，集團景觀部派出景觀專業(yè)人員階段性加入項目部（公司）工作，實現(xiàn)景觀專業(yè)化管理與項目管理的結(jié)合，同時降低了人力資源及管理成本。

3、建立和推行集團公司《標(biāo)準化景觀設(shè)計與工程管理模板及規(guī)程》，確定景觀專業(yè)部門管理職責(zé)和工作；建立景觀設(shè)計和工程營造的各項規(guī)范、標(biāo)準體系，并組織檢查促進各項管理規(guī)程、標(biāo)準的執(zhí)行與完善。

4、集團景觀專業(yè)部門對項目景觀實行全過程管理，并將景觀工程納入項目工程計劃統(tǒng)一組織管理，形成景觀設(shè)計、工程管理、綠化植栽等的整體銜接與配合，實現(xiàn)規(guī)范管理，集中資源，優(yōu)化設(shè)計及控制成本的目標(biāo)。

（二）專業(yè)化的景觀設(shè)計管理，從設(shè)計階段提升項目景觀品質(zhì)

1、實現(xiàn)從設(shè)計階段提升項目景觀品質(zhì)，委托專業(yè)化的景觀設(shè)計公司是前提。通過對各項目景觀設(shè)計資源進行整合及優(yōu)化，樹立設(shè)計品牌提升項目景觀設(shè)計水平；注重高端樓盤項目的景觀方案優(yōu)化，及設(shè)計品牌對市場營銷的影響力。

實行專業(yè)化的景觀設(shè)計管理，景觀規(guī)劃和方案設(shè)計階段統(tǒng)一由集團景觀專業(yè)部門委托設(shè)計，負責(zé)景觀設(shè)計管理和審圖把關(guān)；并組織景觀方案比選及景觀設(shè)計評審；完善景觀設(shè)計出圖的審核確認程序，加強景觀設(shè)計品質(zhì)管理與控制。

提高景觀設(shè)計委托及合同管理水平，按照景觀設(shè)計管理規(guī)程及標(biāo)準化模板，規(guī)范項目景觀設(shè)計委托書和設(shè)計合同制訂；提高景觀審圖的專業(yè)化和精細化水平，做好階段性設(shè)計成果的評審和確認，有效控制景觀設(shè)計進度和圖紙質(zhì)量。

項目規(guī)劃設(shè)計和建筑方案階段整體結(jié)合環(huán)境景觀，強調(diào)景觀概念、景觀規(guī)劃設(shè)計與整體項目理念、產(chǎn)品定位和建筑風(fēng)格的諧調(diào)；注重景觀風(fēng)格、空間及功能性，體現(xiàn)人文和地域特征，滿足住區(qū)的文化與精神生活。

（三）專業(yè)化的景觀工程管理，是實現(xiàn)景觀品質(zhì)效果的保障

1、按照集團景觀工程管理規(guī)程及標(biāo)準化模板，組織檢查促進各項景觀管理規(guī)程、標(biāo)準的執(zhí)行與完善，落實景觀工程標(biāo)準化的各項工作；開展項目景觀工程的日常巡查及專項檢查，加強景觀工程合同的履約管理與控制。

有效開展項目景觀工程招投標(biāo)工作，為項目景觀工程管理、質(zhì)量效果和成本控制創(chuàng)造條件，認真進行景觀施工單位的考察與選擇，提高施工單位專業(yè)技術(shù)和施工水平要求，以及對專業(yè)廠商資源的掌握和運用能力。

積極發(fā)揮景觀專業(yè)化管理對現(xiàn)場把控與調(diào)整景觀的水平和作用，以及對各項景觀元素、設(shè)施及配套工程等專項深化設(shè)計的把握能力，并通過專業(yè)化管理和技術(shù)措施防止景觀工程質(zhì)量通病，是提高景觀品質(zhì)和實施效率的保障。

按景觀工程管理規(guī)程組織開展項目景觀評審及工程檢查驗收；認真做好項目工程驗收交付后的景觀技術(shù)評估和營造總結(jié)，包括項目景觀營造經(jīng)驗和景觀工程質(zhì)量通病案例總結(jié)。

（四）集團景觀專業(yè)管理部門的職責(zé)和工作

1、編制景觀設(shè)計及工程管理的年度、月度工作目標(biāo)計劃；按照項目公司工程節(jié)點計劃和工作目標(biāo)，幫助各項目梳理制訂景觀工程計劃及保障措施。

3、組織各項目工程大檢查和景觀工程專項檢查，及景觀工程日常巡查與指導(dǎo)，做好檢查圖文記錄，形成景觀整改意見工作聯(lián)系單，對景觀工程進行動態(tài)管理。

4、組織景觀方案、擴初設(shè)計和施工圖審圖與評審，以及硬質(zhì)景觀、綠化植栽等工程評審工作，對涉及景觀品質(zhì)、成本優(yōu)化、質(zhì)量通病等問題提出意見建議。

5、按景觀工程招標(biāo)與實施的需要進行景觀材料樣板和價格管理，對景觀工程技術(shù)、質(zhì)量標(biāo)準和材料樣板的確定提供支持和把關(guān)；匯總建立景觀工程合格供方資料庫。

6、參加各項目景觀工程招投標(biāo)及相關(guān)工程單位的考察工作，檢查景觀工程招標(biāo)條件和開工的各項準備工作計劃及落實情況，有效開展景觀工程合同的履約檢查與監(jiān)管。

7、建立和推行集團公司《標(biāo)準化景觀設(shè)計與工程管理模板及規(guī)程》，及景觀設(shè)計和工程營造的各項規(guī)范、標(biāo)準體系，并組織檢查落實各項管理規(guī)程、標(biāo)準的執(zhí)行。

8、組織各項目景觀營造經(jīng)驗和景觀工程質(zhì)量通病案例總結(jié)評估；開展景觀工程新材料、新技術(shù)、新工藝等的研究和交流，及在新項目中應(yīng)用和創(chuàng)新從而提升景觀品質(zhì)。

二、項目景觀的全過程管理控制及品質(zhì)提升

搞好項目景觀管理提升品質(zhì)，首先需要具有景觀把握能力和提高設(shè)計效率；協(xié)調(diào)統(tǒng)籌景觀設(shè)計與施工營造；及進行景觀深化設(shè)計等景觀各項要素資源整合利用；通過現(xiàn)場景觀調(diào)整及品質(zhì)控制等，最終實現(xiàn)項目的景觀設(shè)計效果。

（一）項目景觀設(shè)計管理與品質(zhì)控制

1、設(shè)計階段統(tǒng)一由集團景觀管理部門負責(zé)景觀設(shè)計委托和管理，對新建項目的景觀規(guī)劃、方案、擴初設(shè)計等審查把關(guān)，并組織項目公司及相關(guān)單位部門進行評審。

2、項目需要分組團進行景觀擴初設(shè)計，進行深入研究和評審；對于需另行委托景觀施工圖深化設(shè)計的，必須做好景觀施工圖與擴初設(shè)計的銜接管理，由擴初設(shè)計單位進行設(shè)計交底及對深化施工圖審圖確認。

3、景觀施工圖審查應(yīng)著重控制設(shè)計深度和圖紙質(zhì)量，研究和改進優(yōu)化鋪裝設(shè)計及綠化植栽設(shè)計；在施工圖設(shè)計階段必須確定景觀細部設(shè)計，并要求景觀設(shè)計單位提供較完整的物料樣板和參考圖片。

4、景觀施工圖設(shè)計深度必須滿足工程招投標(biāo)要求，要做好景觀施工圖物料表選樣和工程招投標(biāo)前的材料封樣管理；景觀配套專業(yè)的施工圖設(shè)計要求齊全并同步出圖。

5、項目景觀專業(yè)工程師應(yīng)結(jié)合工程條件和現(xiàn)場實施，進行景觀施工圖審圖和提出補充完善意見；并負責(zé)施工階段景觀設(shè)計變更、景觀配套專項設(shè)計等的把關(guān)；跟進設(shè)計現(xiàn)場服務(wù)和圖紙問題處理，控制好實施過程中的景觀調(diào)整。

（二）項目景觀工程管理及品質(zhì)控制

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一、具體做法：

（一）、積極開展稅法宣傳

土地增值稅與其他稅種相比，納稅環(huán)節(jié)復(fù)雜，對納稅人而言，較為陌生，在納稅申報等方面不易引起重視。我局針對這一情況，充分利用報紙、電視、宣傳材料等媒體進行廣泛的稅法宣傳。20__年，我局印發(fā)了1000份關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理實施辦法及二手房交易相關(guān)涉稅事宜的宣傳材料發(fā)放給納稅人，并把房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅收政策在修水電視臺進行了為期一個月的播映，在修水報辦了一期專版。通過廣泛的稅法宣傳，讓廣大納稅人認識了土地增值稅這一稅種，知道了該怎樣繳納，什么時候繳納土地增值稅。

（二）、推進社會綜合治稅，加強部門配合，實現(xiàn)土地增值稅的一體化管理。

根據(jù)國家稅務(wù)總局的要求和省局的統(tǒng)一安排，我們以契稅征管為把手，推進社會綜合治稅體系，全面推行土地增值稅一體化管理。一是取得政府支持，建立社會綜合治稅體系。20__年8月，縣政府全文轉(zhuǎn)發(fā)了《修水縣地方稅務(wù)局關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收一體化管理操作辦法》，明確了財政、房管、建設(shè)、土管等單位的相關(guān)責(zé)任，制定了加強房地產(chǎn)稅收管理的具體措施及獎勵措施，并由分管財稅的副縣長牽頭，定期召開相關(guān)部門聯(lián)席會議，通報情況，反饋信息，研究土地增值稅的征管政策。二是加強與財政部門的配合，在修水，契稅由財政部門征收，為了加強土地增值稅的源泉控管，做到先稅后證，我局多次與財政局協(xié)商，由財政局專門成立契稅征稅所，并派駐六名干部長年在我局的征收大廳上班，凡辦理契稅證的，必須先到地稅窗口開具稅票和房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。一定要憑地稅機關(guān)開具的稅票及房地產(chǎn)銷售發(fā)票。三是加強與房產(chǎn)管理部門的配合協(xié)作。房產(chǎn)交易和發(fā)放房產(chǎn)證是土地增值稅控管的核心環(huán)節(jié)，我局通過與房產(chǎn)管理部門聯(lián)系，以政府發(fā)文、會議紀要的形式，確定了聯(lián)合控管的方式。在房產(chǎn)交易中心設(shè)立房地產(chǎn)稅收審核崗，實地參與房地產(chǎn)計稅價值的評估認定工作，并與房管部門實現(xiàn)了信息交換制度。四是取得國土資源部門支持配合。對土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅在過去管理上存在的一個最大障礙就是信息不通、征繳滯后。因此，我局根據(jù)國土資源管理部門的土地管理特點，與國土資源部門協(xié)商，只要國土資源部門將用地通知書一下發(fā)給用地人，國土資源部門就迅速將存量地和非存量地的信息傳遞給地稅部門，地稅部門對相關(guān)用地人的有關(guān)稅收及時進行跟蹤介入，實現(xiàn)了土地增值稅的前置管理。

（三）、實行土地增值稅的精細化管理

我局將土地增值稅的管理細化到每一個房地產(chǎn)開發(fā)公司的每一個商住小區(qū)、每一棟樓、每一套住房及鋪面，根據(jù)每一個小區(qū)的平面圖設(shè)立了房地產(chǎn)銷售明細帳、發(fā)票開具明細帳，及時掌握了土地增值稅的稅源情況。形成了“以行業(yè)管理為主、按項目進行監(jiān)控、房源控制稅源、管理增加稅收”的基本思路，積累了房地產(chǎn)稅收精細化管理的有效經(jīng)驗，找到了潛在稅源向現(xiàn)實稅收轉(zhuǎn)化的最佳著力點。

（四）、嚴格執(zhí)行土地增值稅預(yù)征及項目完成清算制度

我局在納稅人辦理的納稅申報和發(fā)票開具環(huán)節(jié)，嚴格審核納稅人取得的房地產(chǎn)銷售收入、預(yù)售收入是否按鋪面1、住房0.5預(yù)繳了土地增值稅。在省局20__年7月對土地增值稅預(yù)征率進行調(diào)整后，我們嚴格按照文件的執(zhí)行時間，對各個房地產(chǎn)企業(yè)的收入在文件執(zhí)行的前后進行了清理，分別適用不同的稅率進行了土地增值稅的補征、補繳。對完工的項目，我們嚴格按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定進行了清算。

（五）、持之以恒地進行納稅評估工作

我們視納稅評估工作為該項稅源管理的主要手段。20__年，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在成本管理混亂、重費輕稅的現(xiàn)象，進行了一次納稅評估，通過評估，共追繳土地增值稅127890元，基本改變了房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅申報質(zhì)量不高、欠稅較大的現(xiàn)狀。

（六）、精細組織，深入開展房地產(chǎn)稅收專項檢查

根據(jù)市局的部署，我局高度

重視房地產(chǎn)行業(yè)的稅收專項檢查工作。通過檢查，我們發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收房款、銀行按揭房款、房地置換、安置回遷超面積售房款、商品房自用不按收入確定原則確定收入，有虛列開發(fā)成本、多轉(zhuǎn)銷售成本、多列產(chǎn)品銷售費用的現(xiàn)象。對檢查出來的問題，嚴格《征管法》的相關(guān)規(guī)定進行處罰。20__年，共查補土地增值稅78100元，罰款18900元。

二、土地增值稅管理過程中存在的問題

（一）土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)，在計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額時，涉及收入的確定和成本費用的扣除，稅務(wù)人員和納稅人都難以掌握。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，難以監(jiān)控。由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤率高，而土地增值稅預(yù)征率相對較低，一些開發(fā)企業(yè)故意拖延項目竣工決算和完工時間，躲避土地增值稅的結(jié)算。

（三）轉(zhuǎn)讓形式多樣化，難以正確計稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式多種多樣，有一次性銷售一次性收款的，有采用預(yù)收款方式的，有采用“返本”方式銷售建筑物的，有采用“以地換房”形式銷售的，由于房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)讓形式多樣、復(fù)雜多變，給地稅部門確認納稅人、正確計算應(yīng)納稅款帶來了很大的難度。

（四）稅務(wù)人員參差不齊，跟不上管理的要求。由于土地增值稅具有收益性質(zhì)的特征，要求稅務(wù)人員既要熟悉稅收法律、法規(guī)，又要熟悉掌握財務(wù)會計知識，還要懂房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營管理知識，這對稅務(wù)人員提出了很高的要求，給土地增值稅的管理帶來了一定的難度。

三、加強土地增值稅管理的措施

（一）進一步加強稅法宣傳，強化實戰(zhàn)培訓(xùn)。由于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式多樣化，計稅過程比較煩瑣，我們應(yīng)進一步加大稅法宣傳力度，對稅收管理人員、企業(yè)辦稅人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，重點就土地增值稅的收入確定、扣除項目計算、申報方式和有關(guān)財務(wù)會計知識進行講解，使稅收管理員和企業(yè)辦稅人員能熟練掌握土地增值稅的計算和申報方式，消除納稅人的抵觸情緒，取得納稅人的廣泛理解和支持。

（二）實行以票控稅。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋收取預(yù)收款時，須向購房者開具“房地產(chǎn)業(yè)預(yù)收款專用收據(jù)”；購房者在繳齊房款后，憑專用收據(jù)索要機開“房地產(chǎn)業(yè)專用發(fā)票”；財政、房管部門看到專用發(fā)票，才給購房者辦理契稅證及房屋產(chǎn)權(quán)證。

（三）摸清稅源、建立臺帳?；鶎佣悇?wù)部門應(yīng)通過每年的稅源普查，摸清土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開況，分項目建立稅源控管臺帳，實行分項目管理和稅源全過程監(jiān)控，確保不漏項目，對已開始預(yù)售及完工的樓房要進一步建立、健全發(fā)票開具明細帳及發(fā)票開具分戶帳。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 所得稅管理

近年來，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，人們生活水平日益提高，人們改善居住條件的需求不斷提高，促使房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到迅猛發(fā)展。但在稅收管理上，特別是國稅部門對此行業(yè)的征管，實事求是地說，由于多種因素的制約，應(yīng)該說是不甚理想。下面就房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中存在的問題和建議，做一粗淺分析。

一、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點

（一）開發(fā)項目周期長

房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項、審批、施工到完成房屋銷售、入住及整個項目清算，往往需要3～5年時間，周期較長。收入成本結(jié)轉(zhuǎn)不準確、不及時現(xiàn)象較為普遍，極易形成企業(yè)所得稅預(yù)繳不到位。

（二）銷售形式多樣化

房屋銷售有的采取一次性全額收款方式銷售，有的采取分期付款方式銷售，有的采取銀行按揭方式銷售，有的以支付手續(xù)費方式委托銷售，有的以視同買斷方式委托銷售，還有的按包銷合同或協(xié)議約定的價格銷售，致使收入確認不明確。

（三）財務(wù)核算不規(guī)范

目前，房地產(chǎn)企業(yè)大多聘用工商企業(yè)的下崗會計，對房產(chǎn)業(yè)財務(wù)核算及相關(guān)稅收政策了解掌握不足，尤其是新辦房地產(chǎn)企業(yè)，在籌建初期，大多由法人親戚臨時兼任財務(wù)人員，會計人員素質(zhì)參差不齊，客觀上導(dǎo)致此類企業(yè)核算不真實、不準確。

二、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理存在主要問題

（一）企業(yè)方面

（1）收入核算方面。不按時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，占用稅款。按照《企業(yè)會計制度》規(guī)定，商品房銷售收入應(yīng)在辦妥產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)、開具發(fā)票并收到價款或者取得了購買方付款認可證明時，確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。而稅法上規(guī)定應(yīng)以收到預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時間，即按規(guī)定預(yù)征所得稅。會計制度確認銷售實現(xiàn)時間與稅法規(guī)定的發(fā)生納稅義務(wù)時間不同，導(dǎo)致開發(fā)商由于對稅法規(guī)定不了解，對已售并交付使用的商品房長期掛預(yù)收賬款科目，拖延開具銷售發(fā)票時間，不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，從而造成滯納稅款。以收抵支。房地產(chǎn)開發(fā)公司為彌補資金短缺，通常以部分商品房抵付施工單位工程款。在賬務(wù)處理上，將售房收入直接記入應(yīng)付賬款等往來科目，抵減應(yīng)付工程款，從而達到少計收入，偷逃企業(yè)所得稅的目的。虛開少開發(fā)票，實現(xiàn)雙偷。開發(fā)商和客戶為減少產(chǎn)權(quán)過戶時雙方應(yīng)繳納的各項稅費，采取虛報成交金額，協(xié)議少開或不開發(fā)票的手段，實現(xiàn)雙偷。收取價外費用不計收入。不少開發(fā)商在售房后，以各種理由收取水、電、燃氣、外裝修等代辦費，在往來賬款科目按代收代付核算，沒有將其并入營業(yè)收入申報納稅。由于對于稅收政策掌握不準，房地產(chǎn)企業(yè)將完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)做經(jīng)營性資產(chǎn)，未視同銷售，不記收入，少申報納稅。隱瞞銷售收入，將收入掛在應(yīng)收應(yīng)付款的往來帳上。如個別房地產(chǎn)企業(yè)，將售地的款項掛在“應(yīng)付帳款”中，從憑證和帳簿上看是向個人借款，其隱瞞手段實在令人難以覺察。

（2）成本費用結(jié)算方面。取得的票據(jù)不規(guī)范。企業(yè)會計核算不規(guī)范，以白條或收款收據(jù)入賬成為普遍的現(xiàn)象，無法真實、準確地反映各個會計期間的收入、成本、費用，正確核算企業(yè)的利潤。有些核定應(yīng)稅所得率征收企業(yè)主觀上認為只要按照收入總額申報繳納企業(yè)所得稅，對其取得的成本費用支出憑證不再計較其是否符合稅法規(guī)定要求，客觀上也相對壓低減低企業(yè)工程成本；不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)費用。按國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按完工房屋已預(yù)收數(shù)及時轉(zhuǎn)作銷售收入，同時合理分攤相應(yīng)成本費用，正確計算應(yīng)納稅所得額。有些企業(yè)對已真正交付使用但未辦理房產(chǎn)過戶或未到約定交付使用期的房屋不及時核算收入和成本，造成滯后申報總額延遲交納企業(yè)所得稅，人為調(diào)節(jié)企業(yè)利潤；虛增房地產(chǎn)開發(fā)成本，以沖減利潤。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用在建筑安裝發(fā)票和建筑工程合同上多開具和擬定建筑安裝工程費用，寧愿多交6.24%的建安稅收，避重就輕，以達到少繳、不繳33%的所得稅的目的。試想，一棟樓房的建筑安裝工程費用多列支10元/平方米的建筑費用，就能少繳幾萬元，甚至十幾萬元的稅款。

與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)還出現(xiàn)了一些稅收違法行為的新動向：

一是利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司把自己的樓盤以明顯偏低的價格銷售給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，造成偷逃稅款。

二是采取包銷方式，少計銷售收入。一些開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂包銷合同約定一定的包銷金額，包銷商負責(zé)銷售，開發(fā)商負責(zé)開票。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發(fā)商開具發(fā)票、其余房款直接以現(xiàn)金收取或開具收款憑據(jù)，隱瞞銷售收入。這一行為不僅造成開發(fā)企業(yè)和包銷商雙方偷逃稅款，也減少了購房者在辦理房產(chǎn)權(quán)屬證件時繳納的有關(guān)稅費。

（二）稅務(wù)方面

（1）信息不全面。國稅部門未能實現(xiàn)與國土資源局、規(guī)劃局、建設(shè)局、房管局、銀行等相關(guān)部門建立信息交換機制，不能有效做到信息共享和資源合理利用，因此，僅靠國稅部門很難查實房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的數(shù)量、銷售價格和銷售進度，很難查實具體的建筑安裝成本費用以及個人購房按揭貸款的支付時間和金額。

（2）管理不一致。目前，房地產(chǎn)企業(yè)有的在國稅管理，有的在地稅管理。一是地稅大部分企業(yè)實行核定征收，而國稅政策執(zhí)行較嚴，不允許核定征收；二是國地稅不一致，有關(guān)政策規(guī)定，城市預(yù)計利潤率不低于10%，而地稅的查賬征收戶執(zhí)行10%，國稅自2012年1月1日起執(zhí)行20%，致使企業(yè)意見很大，極不配合，也給管理帶來難度。

（3）管理力量薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)項目周期相對較長，按原來10%的預(yù)征率，減除各項稅金及附加約7.7%，再減除期間費用，項目完工清算前幾乎不實現(xiàn)企業(yè)所得稅。待項目完工清算時，一方面由于項目工期長造成工作量大，另一方面企業(yè)追逐利潤的目的，在完工清算時需繳納大量企業(yè)所得稅，企業(yè)會找一些發(fā)票入賬來減少利潤，這樣又需稅務(wù)管理人員大量的核查工作，稅源管理部門征收力量不足，使得管理質(zhì)量不高。

三、加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理建議

（1）建立協(xié)調(diào)配合、信息反饋機制。摸清房地產(chǎn)企業(yè)的“底細”，充分掌握稅源資料。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的每一個環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關(guān)手續(xù)，國稅部門建立健全與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理、地稅等各管理部門信息共享機制，強化第三方信息的收集，及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立檔案，全程監(jiān)控。

（2）加強對項目成本、費用和發(fā)票的檢查力度。建議國地兩家相互配合，定期通報成本發(fā)票的信息準確性，增加工程成本發(fā)票的真實性和準確性，并利用國稅部門的大額發(fā)票采集系統(tǒng)，及時比對發(fā)票信息，防止企業(yè)利用虛假發(fā)票，列支成本和費用偷逃稅款。

（3）加強對房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的稅收主要體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)，要通過銷售票據(jù)、相關(guān)購銷合同、實地查看等方式最大限度地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入情況；同時定期與地稅營業(yè)稅申報進行核對，據(jù)此判斷審核企業(yè)所得稅申報的真實性。

（4）加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高人員素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個業(yè)務(wù)涉及面較廣的行業(yè)，這就要求不僅要對稅務(wù)人員培訓(xùn)企業(yè)所得稅相關(guān)政策，掌握房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)知識，增強對房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的檢查技巧，減少稅收漏洞；同時，還要加強對企業(yè)的宣傳輔導(dǎo)，不定期召開房地產(chǎn)企業(yè)法人和財務(wù)人員參加的政策宣講會，提高納稅人的遵從度。

（5）加強動態(tài)管理，及時清算項目。從房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款的手段和原因來看，企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)，因此，要遏制房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅行為，需要稅源管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進行跟蹤管理，強化對房地產(chǎn)企業(yè)的動態(tài)監(jiān)控，建立動態(tài)監(jiān)控管理臺賬，逐戶登記開發(fā)項目，抓住企業(yè)經(jīng)營關(guān)鍵環(huán)節(jié)以及對竣工清算等情況實施有效控管，隨時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的動態(tài)，確保通過對稅源的有效控管防止稅收流失。

（6）建議所得稅管理上統(tǒng)一標(biāo)準。建議國、地稅兩個部門在所得稅管理上統(tǒng)一尺度。據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等在地稅入庫，企業(yè)所得稅按查賬征收預(yù)計利潤率為10%；而國稅按10%完工前幾乎無稅可征。自2012年1月1日國稅預(yù)征率調(diào)為20%后，由于國地稅管理尺度的不一致，企業(yè)多有怨氣，不予配合，建議上級部門進行干預(yù)，從而提高納稅人的滿意度。

參考文獻：

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篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；資金管控；財務(wù)風(fēng)險；效益

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的資金現(xiàn)狀綜述

近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)可謂歷經(jīng)風(fēng)雨，從晴至雨，從雨至陰。想非必眾所耳聞的限購、限貸、國十條莫屬了，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的內(nèi)外部壓力。盡管這兩年，房地產(chǎn)行業(yè)稍有回暖，但仍重創(chuàng)未愈。在諸多國家政策的施壓下，特別是一些一線城市房價大幅跌落，房地產(chǎn)商猝不及防地陷入資金短缺，資金鏈斷裂困境。此外，大眾的購房消費被抑制，造成大量的商品房積壓，投資者紛紛撤資，投資決策謹慎。對此，房地產(chǎn)企業(yè)欲走出困局并更好地在未來的混局中保護自己，就必須打造資金這堵防火墻。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所需資金壓力主要來自兩大方面：第一，該行業(yè)項目成本高；第二，房地產(chǎn)成品的變現(xiàn)風(fēng)險較大。前者壓力來源復(fù)雜，比如受土地資源限制、土地的不可替代性造成城市土地的售價逐年攀高。另外，房地產(chǎn)工程項目環(huán)節(jié)復(fù)雜，參與方多，項目立項、設(shè)計、安裝成本、稅收額高，不管是哪一個環(huán)節(jié)都需要巨大現(xiàn)金流的投入；單一的房地產(chǎn)工程項目周期長，從始至終最少也需要三年，投資額完全回收一般需要十年以上，占用資金多。后者的壓力來源主要有：一是房地產(chǎn)行業(yè)的成品不比普通商品，售價高，面向?qū)ο蠼?jīng)濟要求高，所以成交變現(xiàn)較難。二是受近年的國家政策影響，消費者購房欲望和投資意向轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)積壓嚴重，短期房產(chǎn)項目變現(xiàn)能力下降。房地產(chǎn)行業(yè)項目所需資金主要來源之一就是通過多種金融產(chǎn)品融資，自有資金不足以支撐起整個房產(chǎn)項目過程，因此，房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)有著非常緊密的聯(lián)系。首先，房地產(chǎn)行業(yè)是金融業(yè)的重要投資領(lǐng)域；其次，金融業(yè)環(huán)境受房地產(chǎn)行業(yè)的影響頗深。如果商品房等建筑積壓，回收資金難度大，償債水平低，那么容易導(dǎo)致金融體系的不穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場環(huán)境復(fù)雜，不利因素不易控制，面臨風(fēng)險類型復(fù)雜，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該具備較強的管理能力、資金運營能力、縝密的投資思維，從而更好地引導(dǎo)和帶領(lǐng)所有房地產(chǎn)企業(yè)向繁榮富強邁進。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)控管理薄弱環(huán)節(jié)

1.工程項目資金預(yù)算形式化，投資規(guī)劃不均衡

對于很多中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于資歷、技術(shù)、人才、資金的匱乏或者不成熟，使得這類企業(yè)沒有能力或者甚至沒有意識聘請預(yù)算專業(yè)機構(gòu)對項目資金進行專業(yè)化的工程預(yù)算編制。即便是某些大企業(yè)，雖然編制了工程預(yù)算，但是沒有與后期的項目進程相結(jié)合，對于成本的控制沒有落實到實務(wù)中；有些企業(yè)雖然總目標(biāo)成本達到了，但是仍存在一些成本分攤、成本細分等問題，資金的預(yù)算流于形式。此外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不注重成本分析，缺乏對國家經(jīng)濟環(huán)境、政策以及消費者消費行為的分析和探討，沒能準確掌握市場需求，對于工程項目的立項、投資決策沒有綜合考慮各種因素作，使得工程建設(shè)和商品房的出售脫節(jié)，導(dǎo)致樓盤的停工或者商品房的積壓現(xiàn)象。

2.企業(yè)的資金管理不能應(yīng)對房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整

自2008年房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了經(jīng)濟危機的洗禮后，到2013年，短短幾年，重創(chuàng)不斷。就這幾年的房產(chǎn)市場和形勢分析，整個房地產(chǎn)行業(yè)面臨著結(jié)構(gòu)性的調(diào)整改革。截至2014年3月份，因為陷入資金困境甚至是資金鏈斷裂而遭曝光的房地產(chǎn)企業(yè)就多達十起，如南寧江寧盈佳地產(chǎn)、寧波奉化的興潤置業(yè)、海寧立德地產(chǎn)等，而據(jù)調(diào)查得知，在這種市場環(huán)境下破產(chǎn)或者退出房地產(chǎn)行業(yè)的多屬中小型企業(yè)，但個別大型房地產(chǎn)企業(yè)也難逃厄運，比如房地產(chǎn)百強榜單上的深圳光耀地產(chǎn)在本年5月被曝光，究其原因，無非是債臺高筑、資金鏈告急；綠地中國也遭遇被收購的命運。國家宏觀調(diào)控對市場的調(diào)整，是結(jié)構(gòu)性的改革，而大批缺乏對資金有效管控手段和方式的房企不斷被洗牌。

3.部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，長短期借貸比例失控

對于我國很多中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，工程項目資金主要通過向銀行借貸，而股票形式很受限制，融資通道簡單；對于大型企業(yè)來說，融資方式雖然比較豐富，但是對于融資組合缺乏專業(yè)、科學(xué)的評估，融資方式選擇不當(dāng)，債務(wù)分配不均，債臺壘砌，同時資金管理機制形同虛設(shè)，導(dǎo)致項目資金管理失控或者無效。根據(jù)多地的法院開庭公示消息，“民間借貸糾紛”的案子不在少數(shù)，“民間高利貸”的融資方式必須謹慎，比如據(jù)知情人分析2014年被曝光的金星房產(chǎn)公司案的背后也存在這個因素。此外，不乏房地產(chǎn)企業(yè)對工程項目資金的撥付到賬管理有待改善，因為資金供給不足而休工、停工的樓盤不少，嚴重影響了樓盤的按期交付和出售，如此占用資金的周期又加長。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)項目資金的內(nèi)部控制辦法和措施

1.房企應(yīng)該建立資金預(yù)算管控機制，注重資金的預(yù)算管理

資金預(yù)算管控是保證房地產(chǎn)工程項目資金管理的第一步，是宏觀規(guī)劃、統(tǒng)籌工程項目進程的保障。有效的資金預(yù)算，應(yīng)該包含事前預(yù)算、事中控制、事后反饋過程，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升所持資金的利用率和有效性。所以完整、科學(xué)的預(yù)算管理機制是做好資金管理的起點和重點。預(yù)算編制的參與人員不僅僅局限于財務(wù)人員，還應(yīng)包含工程項目代表；預(yù)算的內(nèi)容應(yīng)該包括立項、設(shè)計、施工、驗收等整個工程環(huán)節(jié)，編制合理的預(yù)算計劃。在實施預(yù)算計劃過程中，要發(fā)揮預(yù)算的監(jiān)控作用，企業(yè)要組建督導(dǎo)小組，跟蹤和檢查項目開展和資金到位情況，實際支出與預(yù)算的分析，責(zé)任追究等事項，并及時向上級匯報調(diào)研實況。事后反饋，主要要求房企高層負責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)依據(jù)差異分析數(shù)據(jù)，找出導(dǎo)致實際開支偏離預(yù)算的原因，若是人為因素則要追根溯源，責(zé)任主體要受到相應(yīng)的懲罰，若是經(jīng)濟等宏觀環(huán)境造成的，則要想方設(shè)法解決。2.創(chuàng)新建筑成品的銷售途徑，開發(fā)多渠道融資房地產(chǎn)企業(yè)的資金困難壓力來源前文已有所分析，那么要緩解這兩方面重壓，主要可以從以下方面著手：首先，設(shè)計開發(fā)具有針對性特征的樓盤，打造具有獨特服務(wù)理念的高品質(zhì)成品。根據(jù)不同的地理位置、消費群體、消費需求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重相應(yīng)的戶型設(shè)計、環(huán)境美化綠化、配套設(shè)施、品味定位等因素。其二，創(chuàng)新建筑成品的銷售模式，促進投資資金的回籠。銷售是回收投資資金的最直接方式，是保證資金鏈完整運轉(zhuǎn)的劑。所以房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)局限于傳統(tǒng)的銷售模式，而應(yīng)多從廣告、樓盤賣點等營銷策略著手，促進成交量。其三，開發(fā)多渠道融資，選擇合適的融資方式。大型房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行債劵或者股票，向銀行借貸、民間借貸等方式；另外，某些項目資金采取施工方、供應(yīng)商墊付方式，為企業(yè)獲得資金周轉(zhuǎn)時間；發(fā)展項目合作伙伴，吸收外來資金等。

3.加強項目成本的管理，建立項目資金管理信息化系統(tǒng)

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要做好成本控制工作，建立資金的網(wǎng)絡(luò)管理監(jiān)控平臺。通過適時在線監(jiān)控平臺，管理者可以跟進資金流動詳情，是否到位及時，是否流失，是否利用到實處，是否專款專用等，大大降低資金運營風(fēng)險；另一方面，財務(wù)部門在資金管理的過程中有著至關(guān)重要的作用，肩負著客觀記賬、核賬、催賬等責(zé)任，要和其他部門協(xié)同合作，反饋各部門的資金利用情況，為各部門調(diào)整資金配置提供幫助。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)學(xué)習(xí)和貫徹項目分期滾動的開發(fā)理念，降低資金的滯留量，多為企業(yè)爭取現(xiàn)金流量。

4.建立與資金使用率相關(guān)聯(lián)的的績效考核機制

企業(yè)內(nèi)部若是缺乏相應(yīng)的績效考核機制，那么這個企業(yè)一定是松散的、懶惰的，沒有積極性和創(chuàng)造力的，所以房地產(chǎn)企業(yè)要想全員都積極熱情參與到企業(yè)資金的管控中，必須有相對應(yīng)的資金使用考評制度。比如對于預(yù)算編制，應(yīng)該于項目開展過程中分步對預(yù)算執(zhí)行效果作評估，獎勵要客觀，不能偏袒和片面，不能只獎勵預(yù)算執(zhí)行人員，也要獎勵編制成員；不能只注重一時的成果，也要考慮長期效應(yīng)?？傊?，企業(yè)要有完善的績效考核機制，要組建專業(yè)的評估機構(gòu)對資金的各項完成率作公平客觀的評估，最大可能地激發(fā)全員的參與熱情和創(chuàng)造力。

參考文獻

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收風(fēng)險管理 相關(guān)探討

經(jīng)筆者調(diào)查，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多稅收風(fēng)險，如：營業(yè)額與法律規(guī)定不相符、會計核算規(guī)范性不夠等，這種問題都是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險層出不窮的關(guān)鍵因素。筆者將分別從：房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險產(chǎn)生原因、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險的識別、如何應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險，三個部分進行闡述。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險產(chǎn)生原因

“營改增”實施背景為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了許多影響，最為突出的則是稅費的增加導(dǎo)致動產(chǎn)租賃抵扣難度增加。動產(chǎn)租賃一般包括施工機械設(shè)備及設(shè)施材料租賃?！盃I改增”后，原有資產(chǎn)進項稅無法抵扣，且動產(chǎn)租賃利潤較低，使得一些企業(yè)轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險產(chǎn)生的原因通常分為兩個類別，一類是主觀原因，一類是客觀原因。

（一）主觀原因

稅收風(fēng)險出現(xiàn)的主觀原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身過于追求暴利，這也是導(dǎo)致稅收風(fēng)險最關(guān)鍵的因素。房地產(chǎn)開發(fā)商為獲取更多經(jīng)濟效益，通常會在土地容積率以及用途方面做文章，從而導(dǎo)致實際信息與用戶掌握的信息不一致。

此外房地產(chǎn)企業(yè)在管理工作中缺乏有效的財務(wù)會計制度，無法促使其財務(wù)工作得以順利進行，從而引發(fā)稅收風(fēng)險的出現(xiàn)，在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)無法對土地證增值稅進行準確核算，為了謀取暴利，企業(yè)會通過偷逃土地增值稅的目的。

（二）客觀原因

造成房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險的客觀原因是“信息不對稱”，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理工作是一項重要的工作，對于稅管員自身素質(zhì)水平提出較高要求，但目前部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理工作中應(yīng)用的稅管員，缺乏一定稅收管理知識與經(jīng)驗，在實際稅收管理中缺乏自己的見解，對于稅收管理風(fēng)險無法采取有效的應(yīng)對策略，長此以往，很容易引發(fā)稅收風(fēng)險的出現(xiàn)。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)部門聯(lián)動效率的低下也為企業(yè)稅收風(fēng)險的出現(xiàn)帶來了影響，眾所周知，稅收管理涉及的內(nèi)容相當(dāng)大，與各部門之間的關(guān)系也十分緊密，當(dāng)在實際情況中，企業(yè)在開展稅收工作時未及時與工商、建設(shè)、規(guī)劃等部門進行溝通交流，最終導(dǎo)致許多涉稅信息無法實現(xiàn)共享，這種情況也為稅收風(fēng)險造成了可乘之機。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險的識別

如何識別房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。目前，房地產(chǎn)在稅收風(fēng)險識別過程中可以應(yīng)用多種分析法，如：宏觀調(diào)控政策效應(yīng)對照分析法、開發(fā)進度比對分析法、財務(wù)指標(biāo)比較分析法、邏輯推理法等等。

宏觀調(diào)控政策效應(yīng)對照分析法都是由中央出臺的一種方法，在應(yīng)用過程中必須與地方政府的措施配合實施，通過對企業(yè)實際申報納稅情況的比對，與市場發(fā)展的趨勢來判斷是否與自身企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r充分吻合，如果不吻合，則應(yīng)對其原因進行調(diào)查，并加大風(fēng)險應(yīng)對力度。

開發(fā)進度比對分析法主要應(yīng)用在施工項目當(dāng)中，自施工項目開始到竣工全過程，首先根據(jù)企業(yè)施工規(guī)劃及施工合同、施工進度、竣工等每一個環(huán)節(jié)進行控制，對于每一個施工階段應(yīng)繳納的稅額規(guī)劃好，通過監(jiān)管工作來對實際情況進行分析，如何實際稅額與預(yù)算稅額不一致，就必須找出相關(guān)原因，并采取風(fēng)險應(yīng)對措施。

所謂財務(wù)指標(biāo)比較分析法，是通過房地產(chǎn)企業(yè)施工成本費用與同類型企業(yè)歷史數(shù)據(jù)進行對比，從中找出不合理之處，將其列入到風(fēng)險監(jiān)控范圍內(nèi)，以此促進房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理工作的有序進行。

邏輯推理法主要理由內(nèi)在邏輯與相關(guān)數(shù)據(jù)之間的關(guān)系來進行分析，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)間不符合相關(guān)邏輯，就必須將其列入到風(fēng)險監(jiān)控內(nèi)部。

三、如何應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險

綜上，筆者對房地產(chǎn)稅收風(fēng)險出現(xiàn)的原因及如何識別房地產(chǎn)稅收風(fēng)險進行了分析，在這種情況下，企業(yè)究竟如何應(yīng)對稅收風(fēng)險，是許多房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的，筆者將就這個問題進行研究，并提出自己的看法。

（一）建立社會化綜合治稅機制

為應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險，企業(yè)必須將社會化綜合治稅機制引用進來，換言之加強建設(shè)、工商、房管、國土等部門之間的聯(lián)系，實現(xiàn)涉稅信息共享。企業(yè)可利用信息技術(shù)來構(gòu)建一個信息平臺，通過這個平臺來獲取更多的信息，該系統(tǒng)應(yīng)具備多種功能，能對稅收風(fēng)險產(chǎn)生原因進行分析，為企業(yè)的稅收管理工作指明方向。此外應(yīng)加強地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與行業(yè)稅收入庫匹配度監(jiān)控分析，分行業(yè)按月及時監(jiān)測預(yù)警，利用稅收風(fēng)險指標(biāo)和模型識別重點行業(yè)風(fēng)險，及時發(fā)起任務(wù)消除隱患。完善引導(dǎo)式應(yīng)對辦法，整合“一戶式”分析數(shù)據(jù)來源信息查詢，建立和完善推送任務(wù)應(yīng)對策略。組織各級風(fēng)險管理團隊直接應(yīng)對重大問題，充分發(fā)揮團隊?wèi)?yīng)對的優(yōu)勢。

（二）企業(yè)合理選擇材料供應(yīng)商

為了加大進項抵扣金額，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商時，必須進行嚴格選擇，以免日后增值稅專用發(fā)票較難取得，增加企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)。在采購大量建筑材料時，建筑企業(yè)要嚴格按照招投流程執(zhí)行，依據(jù)供應(yīng)商的規(guī)模、報價及產(chǎn)品質(zhì)量等，綜合選擇適當(dāng)?shù)墓?yīng)商。為獲取增值稅專用發(fā)票，保證招標(biāo)工作的可靠進行，房地產(chǎn)企業(yè)還要要求偏遠地區(qū)的雜貨店和個體戶等開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

（三）充分提高科學(xué)化管稅水平

其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高自身管稅水平，稅管員在稅收工作中起到至關(guān)重要的作用，據(jù)此房地產(chǎn)必須將重點放到人才的招聘上，采取嚴格的考核制度，對其專業(yè)知識與實際能力進行測試，秉著“擇優(yōu)錄取”的原則，構(gòu)建一支專業(yè)的稅管隊伍。對于在職的稅管員，企業(yè)應(yīng)定期開展培訓(xùn)，幫助老員工鞏固相關(guān)知識，并學(xué)會新的管理方法。企業(yè)還應(yīng)將激勵機制應(yīng)用其中，激發(fā)員工的工作熱情，讓他們知道稅管工作開展的重要性，通過以上策略來促進企業(yè)管稅水平的有效提高。

四、結(jié)束語

基于“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理工作中出現(xiàn)了諸多風(fēng)險，為了使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中得以發(fā)展，我們必須采取有效措施，如：構(gòu)建社會化綜合治稅機制。將差別化風(fēng)險策略應(yīng)用其中，促進企業(yè)科學(xué)化稅管水平的提高，嚴格選擇供應(yīng)商，通過以上措施來促進房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。

參考文獻

篇6

1.1房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展下需要

就我國房地產(chǎn)發(fā)展的總體情況而言，呈現(xiàn)出松散的局面，且資金的集中度不高，抗風(fēng)險能力低，缺乏大型的房地產(chǎn)企業(yè)起到行業(yè)引導(dǎo)的作用。同時房地產(chǎn)的涉及面廣且開發(fā)周期長，存在著很多不確定的因素，因此容易遭受較大的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)行業(yè)只有擴大估摸，實現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)才能夠?qū)崿F(xiàn)對資源的有效整合，提高對抗風(fēng)險的能力，進而推動房地產(chǎn)的長遠發(fā)展。可見，進行多項目開發(fā)是房地產(chǎn)實現(xiàn)自身發(fā)展的需要。

1.2應(yīng)對市場競爭的有力武器

我國房地產(chǎn)已經(jīng)成為了買方市場，面臨著激烈的市場競爭，為了在激烈的競爭中生存，需要提高自身的綜合能力和整體的競爭力。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)工作的細化，分工更加明顯，因此不可能各個方面都發(fā)揮最大優(yōu)勢，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要有均好性。對多個項目的開發(fā)，提高了市場的份額和占有率，進而吸納更多的人才，實現(xiàn)管理水平的提高，進而完成遠大的發(fā)展目標(biāo)。

1.3是國民經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的迫切要求

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的發(fā)展起到了巨大的推動作用，為了實現(xiàn)自身產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要實力雄厚的大企業(yè)的主導(dǎo)作用，因此房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)?；图瘓F化成為發(fā)展的必然趨勢，因此進行多項目的開發(fā)和規(guī)?；慕?jīng)營，是房地產(chǎn)發(fā)展的必然選擇。

1.4提高利潤的有效保證

如果房地產(chǎn)實行單項目的開發(fā)，必然導(dǎo)致大量的資金流出，進而增加了融資成本，在銷售回款以后，支付了有限的資金費用以外，又要存入銀行，很容易導(dǎo)致資金的縮水，導(dǎo)致利潤的下降。因此，進行多項目開發(fā)，可以實現(xiàn)資金的有效流通，極大的提高了利潤。

2房地產(chǎn)多項目開發(fā)的模式

在房地產(chǎn)的多項目開發(fā)中，主要有三種模式。分別為：：矩陣式管理型、職能管理型和項目管理型。

2.1矩陣式多項目管理

矩陣式的多項目管理是以項目部為主體，對企業(yè)的監(jiān)管和設(shè)計工作都是由總部的職能部門直接進行管理的，區(qū)域公司只是對內(nèi)部的一般性事物進行管理。項目部由多個部門抽調(diào)出來的專業(yè)人才組成，并對項目經(jīng)理和部門經(jīng)理負責(zé)。這一項目管理模式有著自身的優(yōu)勢，可以實現(xiàn)對外界環(huán)境的快速反應(yīng)，但是項目管理人員受到雙重的領(lǐng)導(dǎo)，容易引發(fā)管理的沖突。

2.2職能多項目管理

該管理模式是職能部門通過對項目階段的分析，派遣合適的人員介入到項目管理工作中，團只監(jiān)控管理到區(qū)域一級，項目及具體業(yè)務(wù)則由區(qū)域級直接進行管理。包括項目的拓展、項目的設(shè)計、工程和銷售等階段。這樣實現(xiàn)了項目管理的集中化和專業(yè)度，實現(xiàn)了內(nèi)部資源的有效利用，但是對外界環(huán)境變化的反應(yīng)較慢，同時部門的繁多容易造成決策執(zhí)行緩慢等現(xiàn)象。

2.3項目管理

項目管理型是指項目公司作為項目開發(fā)的主體，項目公司則下設(shè)拓展、工程、設(shè)計、銷售以及各職能崗位。這種管理模式的優(yōu)勢是能迅速的對外部環(huán)境的變化做出反應(yīng)，不足之處是總部對項目的控制不到位，造成了資源閑置的現(xiàn)象發(fā)生。不同的管理模式有著不同的特點和優(yōu)勢，各個房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點，選擇合適的管理模式，加強對企業(yè)資源的合理利用，真正的發(fā)揮多項目開發(fā)的積極作用。

3房地產(chǎn)多項目管理中的問題

3.1資源配置的不合理

合理配置資源是企業(yè)發(fā)展必須具備的核心能力。房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型產(chǎn)業(yè)。其內(nèi)部包括土地、人力、財務(wù)、技術(shù)以及品牌等資源，還包括政府、供方、客戶等外部資源。無論是社會的發(fā)展還是企業(yè)的發(fā)展過程，無不是資源有效配置的過程，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)可持續(xù)的健康發(fā)展，就必須做到各項資源的優(yōu)化配置和合理利用。目前，一些企業(yè)在實施多項目開發(fā)過程中，不能有效地優(yōu)化和配置資源，致使人力和資金等資源等過度緊張，影響了企業(yè)的發(fā)展。

3.2規(guī)章制度不健全

健全的規(guī)章制度和完善的企業(yè)管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在企業(yè)發(fā)展的初期，單項目開發(fā)模式下，因為管理層級和人員都較少，所以簡單的管理制度就可以管理企業(yè)。但在多項目管理模式下，層級、部門和人員都眾多，工作流程以及資金和信息的交流都比較復(fù)雜，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有一套全面和完善有效的規(guī)章制度和管理體系，就必然會導(dǎo)致權(quán)利的交集或責(zé)任的真空現(xiàn)象發(fā)生，監(jiān)管和考核不清晰，部門溝通協(xié)調(diào)不暢，這也必然會阻礙企業(yè)的發(fā)展壯大。因此，為了避免這些問題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在進行多項目開發(fā)前，就制定出完整的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，確定企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，協(xié)調(diào)各職能部門，合理配置和利用有限的人力、資金等資源，并制定一套全面、適宜和有效的規(guī)章制度，為多項目開發(fā)提供有力的支持和保障，同時在多項目的開發(fā)工作中加強指導(dǎo)和監(jiān)督，及時的解決在項目管理中的問題，實現(xiàn)行業(yè)資源的合理配置，調(diào)動行業(yè)內(nèi)部各個方面的力量，共同參與到房地產(chǎn)的多項目開發(fā)工作中來，只有這樣才能在多項目開發(fā)過程中，有效的實現(xiàn)投資目標(biāo)。

4結(jié)束語

篇7

   精選房地產(chǎn)個人工作總結(jié)

   兩年的房地產(chǎn)銷售經(jīng)歷讓我體會到不一樣的人生，特別是在xx的案場，嚴格、嚴謹?shù)墓芾硐碌南炊Y也造就了我穩(wěn)重踏實的工作作風(fēng)，房地產(chǎn)銷售工作總結(jié)。回首過去一步步的腳印，我總結(jié)的銷售心得有以下幾點：

   一、堅持到底就是勝利

   堅持不懈，不輕易放棄就能一步步走向成功，雖然不知道幾時能成功，但能肯定的是我們正離目標(biāo)越來越近。有了頑強的精神，于是事半功倍。持續(xù)的工作，難免會令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困難的時候，再堅持一下也就過去了；同樣在銷售中客人提出各種各樣的異議，放棄對客戶解釋的機會，客戶就流失了；而再堅持一下、說服一下也就成交了。往往希望就在于多打一個電話，多一次溝通。同時堅持不懈的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)知識，讓自己過硬的專業(yè)素養(yǎng)從心地打動客戶。

   二、學(xué)會聆聽，把握時機

   我認為一個好的銷售人員應(yīng)該是個好聽眾，通過聆聽來了解客戶的各方面信息，不能以貌取人，不應(yīng)當(dāng)輕易以自己的經(jīng)驗來判斷客戶“一看客戶感覺這客戶不會買房”“這客戶太刁，沒誠意”，導(dǎo)致一些客戶流失，應(yīng)該通過客戶的言行舉止來判斷他們潛在的想法，從而掌握客戶真實信息，把握買房者的心理，在適當(dāng)時機，一針見血的，點中要害，直至成交。

   三、對工作保持長久的熱情和積極性

   辛勤的工作造就優(yōu)秀的員工，我深信著這一點。因此自從我進入xx公司的那一刻起，我就一直保持著認真的工作態(tài)度和積極向上的進取心，無論做任何細小的事情都努力做到，推銷自己的產(chǎn)品首先必須要先充分的熟悉自己的產(chǎn)品，喜愛自己的產(chǎn)品，保持熱情，熱誠的對待客戶；腳踏實地的跟進客戶，使不可能變成可能、使可能變成現(xiàn)實，點點滴滴的積累造就了我優(yōu)秀的業(yè)績。同時維護好所積累的老客戶的關(guān)系，他們都對我認真的工作和熱情的態(tài)度都抱以充分的肯定，又為我?guī)砹烁嗟臐撛诳蛻簦率刮业墓ぷ鞒煽兡芨弦粚訕?。這是我在銷售工作中獲得的的收獲和財富，也是我最值得驕傲的。

   四、保持良好的心態(tài)

   每個人都有過狀態(tài)不好的時候，積極、樂觀的銷售員會將此歸結(jié)為個人能力、經(jīng)驗的不完善，把此時作為必經(jīng)的磨練的過程，他們樂意不斷向好的方向改進和發(fā)展，而消極、悲觀的銷售員則怪罪于機遇和時運，總是抱怨、等待與放棄！

   五、龜兔賽跑的寓言，不斷地出現(xiàn)在現(xiàn)實

   生活當(dāng)中，兔子傾向于機會導(dǎo)向，烏龜總是堅持核心競爭力?，F(xiàn)實生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機會的人。人生有時候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機會就想跳槽、抄捷徑；一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結(jié)結(jié)實實地踏在前進的道路上，反而可以早點抵達終點。如果靠的是機會，運氣總有用盡的一天。一直以來我堅持著做好自己能做好的事，一步一個腳印踏踏實實的堅定的向著我的目標(biāo)前行。

   精選房地產(chǎn)個人工作總結(jié)

   進入**縣福滿花園項目已有一年了。2014年的主要工作是協(xié)助王經(jīng)理組建和管理銷售部。經(jīng)過所有銷售部工作人員的共同努力，在過去這一年中取得了良好的銷售業(yè)績。為了提高自己的工作能力和效率，找出工作中的不足之處，現(xiàn)將2014年年度工作情況總結(jié)如下：

   1、銷售人員培訓(xùn)

   銷售部于2014年3月份開始組建，至今銷售人員6人，管理人員2人，策劃人員1人。初期的銷售人員沒有工作經(jīng)驗和房地產(chǎn)知識，工作開展進度很慢，在制定培訓(xùn)文件和培訓(xùn)計劃后，協(xié)助王經(jīng)理開展培訓(xùn)工作?，F(xiàn)銷售人員接待工作有所提高，對日常銷售部的工作已能基本完成。

   2、客戶來訪統(tǒng)計

   08年度到訪客戶共記850人次。客戶來訪的數(shù)據(jù)每星期收錄電腦一次，詳細記錄來訪時間、意向戶型、電話等，為將來的客戶鑒定做好基礎(chǔ)工作。前期的數(shù)據(jù)存在許多問題，客戶的數(shù)據(jù)不清晰，多數(shù)客戶的職業(yè)和認知途徑?jīng)]有填寫，對后期的宣傳工作有一定影響，經(jīng)過銷售部周會提出此問題后，現(xiàn)階段對客來訪數(shù)據(jù)已有所改善。

   3、銷售文件檔案管理

   在2014年7月27日開展的vip卡活動，開始建立銷售書面文件和電子檔案兩種。到2014年11月8日選房活動后，對已銷售的商品房的認購書檔案、商鋪（vip增值確認書）、款申請書、退款確認書統(tǒng)一管理，按房號進行分區(qū)。所有的檔案在書面文件和電子檔案同步更新。

   4、銷控管理和統(tǒng)計

   銷控管理分為對外和對內(nèi)兩種，對外是以銷控版貼紅旗公開面對客戶的形式。對內(nèi)是王經(jīng)理和我兩層銷控把關(guān)，分為書面文件和電子檔案兩種，書面文件只是簡單的房號控制，電子檔案對已售和未售商品房數(shù)據(jù)詳細記錄，包括客戶資料、面積、價格、已付款等等。所有房號需要兩人認可后才可簽定認購書，確保不出現(xiàn)一房兩賣的情況。

   5、銷售現(xiàn)場管理

   按排銷售人員的日常值班，針對每個銷售期隨時調(diào)整值班人員和值班時間，配合策劃部進行各項宣傳活動?，F(xiàn)場管理由王經(jīng)理主持每周召開例會，進行日常工作安排，銷售人員在會議中交流意見和經(jīng)驗，項目的優(yōu)劣勢共享，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，對客戶提出的主要問題進行統(tǒng)一解答，提高銷售率和銷售人員接待客戶的積極性。

   六、08年工作存在問題

   雖然08年銷售部取得良好的成績，但銷售工作也不有許多不足之處。在一期參與了價格體系的制定，從中看到了自己知識面的不足之處；戶型更改的過程也明白了自己對市場的敏感度不夠。房地產(chǎn)的專業(yè)知識還需要進一步的提升，自己的工作能力需要加強提高。首先就是工作的積極性和主動性，很多時候都是都是陸總的提醒才去做的工作，在09年要改正，學(xué)會自己去找事做。對數(shù)據(jù)和圖紙要加強理解和分析，讓產(chǎn)品進更進一步的適合市場。自身的寫作能力也是需要提高的一個重點。

   我相信在新的一年里，通過大家的努力，我們會做得更好。希望09年的銷售成績比08年的成績更上一個臺階。

   精選房地產(chǎn)個人工作總結(jié)

   20xx年是繼20xx年后的又一個房地產(chǎn)政策年，也是歷年來步轉(zhuǎn)變觀念，認真分析當(dāng)前形勢，克服各種不利因素，齊心協(xié)力、扎實工作，基本完成了年初的各項目標(biāo)計劃，主要工作如下;

   一、確立項目

   集團公司在今年年初位于區(qū)政府北購得土地十畝，投資金額1200多萬元，用于房地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)項目的確立在當(dāng)?shù)毓ど滩块T注冊登記了房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，同時在建設(shè)部門注冊辦理了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)(暫定三級)。

   二、組建機構(gòu)

   在今年的工作中，我們在行政管理、機構(gòu)布置、制度建設(shè)及運行機制等方面進行認真的剖析、經(jīng)過梳理針對公司管理制度進行修改補充和完善，并及時組織全體員工集中學(xué)習(xí)，提高員工在工作中的管理水平，使企業(yè)的整個管理有所提高。

   房地產(chǎn)公司根據(jù)需要，組建了公司人員機構(gòu)，招聘各類技術(shù)人員四名，為公司長期發(fā)展儲備人才，招聘大學(xué)生兩名。為完善各部門的職責(zé)，組建財務(wù)部、工程技術(shù)部、預(yù)算部，各部門在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，部門分工明確，各負其責(zé)，為公司的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

   三、項目推進方面

   經(jīng)過一年的艱苦工作，完成了的前期策劃及產(chǎn)品功能定位。

   (1)完成了用地范圍內(nèi)的各種雜物的清運工作，于20xx年4月25日開始——20xx年5月6日結(jié)束。共計清運雜土3萬5千多方。

   (2)20xx年5月7日于堪察設(shè)計院簽訂了合同。對宗地內(nèi)的地質(zhì)進行勘察為設(shè)計部門提供詳細的地質(zhì)資料，為我們的產(chǎn)品設(shè)計打下了良好的基礎(chǔ)。

   (3)宗地內(nèi)原污水管道的遷移工作，由于宗地內(nèi)的污水管道直接影響我們的工程施工。

   經(jīng)于市政局、市污水處理廠、市政園林所等相關(guān)部門聯(lián)系溝通，同意我們的遷移方案。于20xx年9月29日于市工程公司簽訂了施工合同，共計遷移100MM管道90米，40MM管道70米，順利的完成了污水管道的遷移工作。

   (4)用電手續(xù)及審批工作

   我們對施工用電及周邊的線路進行了詳細的考察和了解，南門路的公網(wǎng)線路對我們很有利，抓住這個機遇，我們和供電部門及時聯(lián)系溝通，順利的完成和辦理了用電的各項手續(xù)。修建電房及設(shè)備已全部到位。

   (5)設(shè)計;為是我們設(shè)計的產(chǎn)品高水準、高要求、是客戶滿意我們做了大量的工作，通過考察走訪了解選擇設(shè)計隊伍，通過聽取各方意見和建意確定此項目由陜西設(shè)計院設(shè)計。

   (6)前期策劃，控規(guī)調(diào)整及產(chǎn)品功能定位。通過進行各方位專家及有關(guān)人士的多次論證，在設(shè)計、使用功能、合理使用土地、戶型布置等方面做了大量有效的工作，規(guī)劃方案設(shè)計新穎、布局合理、戶型多樣化、方便用戶。圖紙由設(shè)計院已完成設(shè)計并通過了方案的審批。

   (7)完成了項目手續(xù)并取得了土地使用證。辦理了土地規(guī)劃許可證，辦理了項目環(huán)評手續(xù)，發(fā)改委立項批復(fù)等。

   (8)監(jiān)理;監(jiān)理是施工的一項重要環(huán)節(jié)，我們對此項工作非常重視慎重選擇，通過篩選于陜西世監(jiān)理有限公司簽訂了合同。

   (9)招標(biāo);此項工作直接關(guān)系到甲乙雙方利益問題，我們同樣慎重經(jīng)過與3家招標(biāo)公司考察對比，最終先定由咨詢事務(wù)所簽訂了合同。

   (10)施工單位的確定，經(jīng)過多次考察討證，確保項目高標(biāo)準、高質(zhì)量，創(chuàng)房地產(chǎn)公司形象。我們先后考察了9家施工企業(yè)，通過篩選最終確定該項目由陜西航建施工，并于施工方簽訂了施工合同，施工方已進入工地按計劃在施工中。

   四、工作中存在的問題;

   按照集團公司年初工作計劃，項目總體推進比較緩慢。究其原因，主要有以下方面：

   (1)國家實行宏觀調(diào)控，建設(shè)部門的機構(gòu)改革，政策性文件出臺是領(lǐng)導(dǎo)在戰(zhàn)略上調(diào)整放慢了進度。

   (2)宗地內(nèi)的污水管道的遷移上。由于遷移難度大，降水施工論證在實際運行工作中幾經(jīng)周折，影響了項目整體推進時間。

   (3)在項目產(chǎn)品及產(chǎn)品定位上反復(fù)推敲花費了時間。

   (4)由于機構(gòu)的改革使我們的手續(xù)在辦理中難度變大，直接影響了整個工程施工進度。

   盡管項目整體推進有所滯后，但對項目下一步的運作還是利大于弊。

   首先，我們的項目產(chǎn)品和功能定位準確。根據(jù)商洛房地產(chǎn)市場形勢，房價在升高狀態(tài)，市場需求比較活躍，將更利于項目的建設(shè)和銷售。其次通過努力，增大了項目規(guī)模。

   項目通過控規(guī)調(diào)整，建設(shè)規(guī)模由原來的2.3萬平米增加到4.9萬平米，潛在經(jīng)濟效益可觀。同時項目通過協(xié)調(diào)和利用政策，還節(jié)省了土地成本。為項目的下一步運作奠定了堅實的基礎(chǔ)。

   五、積極開展?fàn)I銷工作

   新的一年里我們我們必須集中精力，將項目做為公司的形象工程進行打造。全力全力以赴抓好項目建設(shè)、銷售及市場招商工作，并力爭運作出一兩個亮點出來，是企業(yè)品牌及公司形象能得到較大提升。

   (1)首先我們要確保項目品質(zhì)具有較強的市場競爭力。

   (2)是要積極組織強有力的營銷班子。

   (3)加強項目施工過程中各個環(huán)節(jié)的建設(shè)管理，保證項目高質(zhì)、高效按計劃推進。

   (4)加強和做好市場調(diào)研制定切實可行的營銷推廣、市場招商方案，搭建好營銷及招商隊伍，加強營銷及招商人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加大銷售及招商工作力度，保證項目銷售及招商計劃的順利實現(xiàn)。

   (5)房地產(chǎn)公司應(yīng)該抓住機遇，搞好銷售及資金回籠工作。

   (6)通過彩頁、電視、短信等形式加大宣傳力度，確保項目的資金調(diào)配及新項目的運作，實現(xiàn)資金回籠達到百分之——。

   六、解放思想開拓進取

   在新的一年里我們要解放思想，開拓進取、加快發(fā)展，必須有敢想、敢干、敢闖、敢試的精神，有敢為人先的膽略，要實現(xiàn)繁榮興旺，就必須保持開拓創(chuàng)新精神，不要畏首畏尾、左顧右盼，要有發(fā)展眼光，與時俱進。

   具體說公司要在激烈市場競爭中站穩(wěn)腳步必須有縱橫發(fā)展的戰(zhàn)略思想，就是說我們房地產(chǎn)公司要想得到長足發(fā)展，首要敢想、敢做只有新思想才有新思路，如果連想都不敢想怎么去做。所以我們一有機遇排除一切干擾和困難大膽地走出去。

   總之;在過去的一年里取得的成績是鞭策我們奮進的準繩，過去一年里存在的問題是激勵我們發(fā)展的動力，認清形勢嚴峻性，掌握好市場的發(fā)展趨勢，才能使我們在日益激烈的市場中立于不敗之地。

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資 金融風(fēng)險

一、房地產(chǎn)融資市場概況

中國經(jīng)濟在一系列政策調(diào)控下平穩(wěn)回落，2012年國家宏觀調(diào)控依然嚴厲，但房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了先抑后揚的發(fā)展趨勢。前期以價換量、中期回穩(wěn)，一直延續(xù)至四季度市場呈現(xiàn)出回暖的態(tài)勢，無論是銷售總量還是業(yè)績情況，都出現(xiàn)了回升。2013年地方版“新國五條”正式實施，但從市場表現(xiàn)來看，其對房地產(chǎn)的影響并不強烈并有不斷減弱的趨勢。2013下半年，宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固，貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控將以穩(wěn)為主，出臺新的全國性調(diào)控措施的可能性不大，“有保有壓”的調(diào)控原則仍將持續(xù)。

2013年1 季度上市房企合計存貨1.56 萬億元，同比增長22.83%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額下滑至-274.69 億元。由于2 季度房企在土地市場上投入頗大，預(yù)計上半年房企的現(xiàn)金流狀況還將繼續(xù)惡化。而近期“錢荒”問題突出，給房企的資金鏈造成一定壓力。我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資主要依靠銀行，且各企業(yè)之間融資水平參差不齊差異較大。IPO硬性門檻高程序繁雜時間跨度長。債權(quán)融資比例、利用外資投入房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模均較低。面對政策市場的調(diào)整，供給和需求兩方面貸款的收緊，作為典型的資金密集型房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)更新房地產(chǎn)企業(yè)運作理念，將公司資本同金融資本有效結(jié)合，融資渠道多元化，建立健全融資體系，是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必經(jīng)之路。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題

（一）融資方式單一

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)融資方式依舊單一，資金仍然主要是以銀行貸款為主，房地產(chǎn)開發(fā)的一級土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售三個階段中，每一階段都離不開銀行信貸資金的支持。據(jù)統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)開發(fā)中銀行對企業(yè)的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金預(yù)收款占38.82%，其中自籌資金中約有70%來自銀行貸款，定金預(yù)收款也有30%來自銀行，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用銀行貸款比重在55%以上。高負債經(jīng)營隱含巨大的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)對我國銀行系統(tǒng)產(chǎn)生了具大的潛在風(fēng)險。市場環(huán)境一旦惡化，資產(chǎn)質(zhì)量將大幅下降，會給銀行帶來巨額呆賬壞賬風(fēng)險，且這種單一的融資方式無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。信托雖已成為房地產(chǎn)融資新的渠道，但政策機制還不夠完善存在較多的限制。這種單一的融資方式必須在一定程度上得到突破，一方面房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開拓融資渠道不能僅僅依靠銀行的信貸，另一方面應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身提點，采用多種融資渠道途徑，選擇適合自己實際情況的融資方式。

（二）商業(yè)銀行風(fēng)險集中

作為資金密集型行業(yè)，融資一直以來都是房地產(chǎn)企業(yè)存在和發(fā)展的關(guān)鍵。現(xiàn)行我國房地產(chǎn)商多將投資風(fēng)險和融資風(fēng)險集中于商業(yè)銀行，這不僅使商業(yè)銀行面臨潛在的金融危機，也會加大商業(yè)經(jīng)營的困難和風(fēng)險。當(dāng)經(jīng)濟出現(xiàn)周期性波動時，經(jīng)濟下滑必然引起房價下降，房價一路走低勢必會影響個人的住房貸款，銀行的不良貸款必然上升。我國房地產(chǎn)行業(yè)融資中，商業(yè)銀行實際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。商業(yè)銀行提供的資金貫穿于土地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易銷售整個流程，從某種意義來說商業(yè)銀行直接或間接承擔(dān)了房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)的經(jīng)營風(fēng)險。而資本市場發(fā)展的相對落后，又無法為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他融資渠道，無法將商業(yè)銀行風(fēng)險社會化。與此同時，政府不斷加大調(diào)控力度，制定限購政策，調(diào)高存貸款利率，而購房者的需求并沒有得到解決，反而加大了居民對按揭貸款的依賴，這種惡性循環(huán)在某種程度上加大了金融體系的整體風(fēng)險。需求量和供給量的不斷上漲，房地產(chǎn)泡沫的不斷擴散，更加重了商業(yè)銀行的風(fēng)險承受能力，容易引發(fā)金融風(fēng)險。

（三）相關(guān)法規(guī)制度落后，監(jiān)管調(diào)控體系不完善

盡管國家和地方都頒布了一系列法律法規(guī)，但體系不全面、規(guī)定不具體，嚴重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。新出現(xiàn)的融資工具若沒有相對應(yīng)的制度法規(guī)去約束規(guī)范，很容易陷入混亂甚至危機的局面。因此對房地產(chǎn)各種融資工具的組織形式、收益組合、收益分配以及流通轉(zhuǎn)讓等均需做出具體規(guī)范。我國政府對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚無專門機構(gòu)，缺乏有效監(jiān)督管理。目前已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)抵押貸款的法律法規(guī)，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但仍有諸多房地產(chǎn)金融行為無法有效監(jiān)管缺乏法律依據(jù)。尤其是房地產(chǎn)按揭貸款缺乏有效監(jiān)管，新出現(xiàn)的融資工具沒有相應(yīng)制度進行規(guī)范，很容易陷入困局，并且市場波動的沖擊容易使融資風(fēng)險擴散。因此建立一套行之有效的中央銀行金融監(jiān)管體系，健全改善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，才能促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

三、解決房地產(chǎn)開發(fā)融資問題的對策

（一）融資渠道多元化

融資渠道多元化就包括銀行信貸、地產(chǎn)信托、地產(chǎn)基金及住房抵押貸款證券化等，它們各自市場地位不同，在資本市場中發(fā)揮著不同的作用。銀行信貸主要提供流動資金貸款；地產(chǎn)信托主要發(fā)揮中長期財產(chǎn)管理功能，針對房地產(chǎn)企業(yè)運營需求設(shè)計個性化信托產(chǎn)品，擴大供需雙方選擇空間；地產(chǎn)基金則是從資金到項目，先募集大量資金，再投入到不同回收期的項目中；住房抵押貸款證券化為發(fā)放住房抵押打開機構(gòu)提供后續(xù)資金，間接支持了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。與此同時可以推行房地產(chǎn)證券化，將房地產(chǎn)證券活躍在金融市場上，這些商品主要報告MBB、MPB、MPTB、CDO、IO及PO等。這樣可以有效吸收市場中閑置的資金，且能最大程度上降低風(fēng)險。

根據(jù)現(xiàn)行融資渠道的特點，建議降低銀行信貸比例，加大房地產(chǎn)信托市場比例。推進利率市場化，逐步放開存款利率管制，充分釋放資金的市場價格。與此同時，發(fā)展住房抵押貸款證券化，建立住房抵押貸款二級市場，推行房地產(chǎn)證券化。引入保險基金，由于保險公司資金量大且穩(wěn)定，若能適當(dāng)引入并通過相關(guān)機制規(guī)范，能避免如美國“次貸危機”之類的事件。

（二）商業(yè)銀行應(yīng)加強自身管理

商業(yè)銀行應(yīng)加強自身管理，建立以風(fēng)險控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機制。針對現(xiàn)狀，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時，應(yīng)重點核實借款方資料，將風(fēng)險防范的重點放在事前事中控制，而不是事后補救。建立有效的風(fēng)險預(yù)警體制，識別監(jiān)控處置各項風(fēng)險，不能僅考慮抵押物或首付款，忽略了還款意愿、還款能力、市場波動的風(fēng)險。商業(yè)銀行應(yīng)加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的管理和防范，建立全國性的房地產(chǎn)企業(yè)及個人信用檔案系統(tǒng)，根據(jù)不同信用等級的借款人給予不同條件的房貸，利于商業(yè)銀行對風(fēng)險的預(yù)測和識別。完善個人誠信管理體制，嚴格遵守有關(guān)制度規(guī)定，不受利益驅(qū)使，給不符合要求的開放商放貸或個人貸款，完善內(nèi)控管理制度，避免因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。與此同時不斷提升資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的空間，豐富交易品種，提高透明度和市場效率，拓寬資產(chǎn)保值增值的渠道。

（三）完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)環(huán)境

現(xiàn)階段，我國許多金融產(chǎn)品相關(guān)法律法規(guī)仍然不健全，而市場經(jīng)濟行為都需要在合理的法律法規(guī)范圍內(nèi)執(zhí)行，因此建立健全房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)體系，為房地產(chǎn)融資營造一個良好的法制環(huán)境打下基石。一是針對房地產(chǎn)融資過程中出現(xiàn)的各種問題，及時修改補充現(xiàn)行法律法規(guī)，建立健全各項制度條例， 制定完善包括改進土地招牌掛制度，規(guī)范新型融資工具的組織形式、流通轉(zhuǎn)讓、收益分配，住房抵押貸款、個人信用、住房公積金及房地產(chǎn)擔(dān)保等有效監(jiān)督房地產(chǎn)金融行為，保護各方合法權(quán)益；二是在房地產(chǎn)融資過程中，應(yīng)該依法辦事，嚴格執(zhí)法，對出現(xiàn)問題的單位或個人應(yīng)嚴加處置，并立即停止放貸追回已貸款項。各級政府應(yīng)明確其職責(zé)，中高端房產(chǎn)供應(yīng)由市場調(diào)控，政府應(yīng)著重于保障安居房的建設(shè)。建立健全保障房的分配和管理機制，公平分配，維護社會公平。同時還應(yīng)加強二手房交易市場和租賃市場規(guī)范，用制度條例調(diào)整并規(guī)范。通過房地產(chǎn)金融法律法規(guī)的完善，不斷調(diào)整房地產(chǎn)融資渠道、融資成本、投資流向，確保房地產(chǎn)金融的健康運轉(zhuǎn)。

參考文獻

[1]劉若敏，夏學(xué)明.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及防范研究[J].商場現(xiàn)代化（上旬刊），2011（02）.

[2]陸海飛.我國房地產(chǎn)融資問題芻議[J].經(jīng)濟研究，2011（02）.

[3]劉華成.我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)分析[J].財經(jīng)與管理，2013（04）.

篇9

一、財務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的重要性

（一）一定程度上能夠減小房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險

由于經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人民生活水平快速提高，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，在其發(fā)展的過程中需要籌集大量資金，所以，要想合理的計劃、分配和使用這些資金，沒有相應(yīng)的財務(wù)管理工作是萬萬不行的。房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理工作，通過科學(xué)規(guī)范的管理方法對融資進行管理，使所籌融資能夠有目的、有計劃的使用，一定程度上能夠減小房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險。

（二）實施科學(xué)的融資決策的需要

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展需要進行融資，在融資過程中，融資決策是最重要的一個環(huán)節(jié)。財務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，根據(jù)所做的財務(wù)預(yù)算能夠正確的評估融資規(guī)模，從而制定合理可行的融資方案，實施科學(xué)的融資決策。這樣以來，房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中，就能夠根據(jù)實際需要進行融資，避免出現(xiàn)融資不足或者融資過剩的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展造成困擾，提高了融資決策的科學(xué)性和透明性。

（三）減少房地產(chǎn)行業(yè)融資成本、提高資金使用效率的重要措施

房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理工作，通過對市場不同融資成本的考慮，評估融資額度的可能性，然后根據(jù)行業(yè)自身發(fā)展的需要，以年度財務(wù)預(yù)算為標(biāo)準，結(jié)合企業(yè)的資金現(xiàn)狀，合理確定融資規(guī)模，從而將融資成本控制在較低水平，降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本。財務(wù)管理對所籌集的資金還能夠有計劃、有原則的進行使用，這就有效的提高了資金的使用效率。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理工作中的若干問題

（一）財務(wù)管理人員缺乏管理意識

目前，由于房地產(chǎn)行業(yè)十分火熱，使得房地產(chǎn)企業(yè)集團迅速發(fā)展和擴張，所以，相應(yīng)的融資活動也越來越頻繁。由于對房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理工作還沒有正確的認識，得不到人員的高度重視，所以，財務(wù)管理人員的管理意識普遍比較淡薄，無法對融資進行規(guī)范化、科學(xué)化的管理，也就沒辦法規(guī)避融資過程中存在的財務(wù)風(fēng)險，財務(wù)管理效果不明顯。

（二）財務(wù)管理方法不完整

方法是實現(xiàn)目標(biāo)的重要保證。在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理工作中，由于財務(wù)管理方法過于單一，對于融資的籌集、使用甚至出現(xiàn)的各種風(fēng)險，無法根據(jù)不同情況的需要進行有效的管理，財務(wù)管理方法不能與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相適應(yīng)。這樣一來，由于財務(wù)管理方法的不完整，使得財務(wù)管理工作質(zhì)量得不到保證，房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的風(fēng)險也就會大大增加。

（三）財務(wù)預(yù)算不合理

財務(wù)預(yù)算是房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理首先要進行的工作。合理的財務(wù)預(yù)算能夠?qū)κ袌鼋?jīng)濟進行正確的評估和預(yù)測，從而確定融資規(guī)模，根據(jù)預(yù)算進行科學(xué)、合理的融資，避免出現(xiàn)判斷與實際相差甚遠的情況，造成資本的浪費。但是，在實際財務(wù)管理中，由于對財務(wù)管理的不重視，沒有專業(yè)的財務(wù)管理人員進行融資前的財務(wù)預(yù)算，使得財務(wù)預(yù)算不合理，與市場狀況、房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展不相適應(yīng)，無法實現(xiàn)財務(wù)管理的積極作用。

（四）缺乏對財務(wù)成本的管理

財務(wù)管理工作中一個重要環(huán)節(jié)就是對財務(wù)成本的管理。然而，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都忽略了對財務(wù)成本的管理，在對材料成本和設(shè)備成本的管理中，沒有形成系統(tǒng)的管理體系和相關(guān)獎懲制度，使財務(wù)管理人員在工作中缺乏積極性，嚴重影響了財務(wù)管理質(zhì)量。

三、加強房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理的有效措施

（一）加強對財務(wù)管理人員的素質(zhì)培養(yǎng)

提高房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理水平的首要任務(wù)，就是要提高財務(wù)管理人員素質(zhì)。在實際工作中，可以定期開設(shè)專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)班，通過對財務(wù)管理人員進行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，使其明確施財務(wù)管理要點，提高對財務(wù)管理重要性的認識，加強責(zé)任心，學(xué)習(xí)更加有效的融資方法和相關(guān)融資知識。在對財務(wù)管理人員專業(yè)技術(shù)培養(yǎng)的同時也要注重道德教育，強化法律意識和法制觀念，用道德和法律來約束自己的行為，督促自己，在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中保證財務(wù)管理工作科學(xué)、規(guī)范的進行。通過加強對財務(wù)管理人員的素質(zhì)培養(yǎng)，從源頭上解決房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理問題。

（二）完善財務(wù)管理方法，對融資進行規(guī)范管理

針對目前我國房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理方法過于單一這一現(xiàn)象，必須完善財務(wù)管理方法，在融資的籌集、分配和使用等各個環(huán)節(jié)，結(jié)合實際情況，根據(jù)不同的需要使用相適應(yīng)的管理辦法，切實提高財務(wù)管理水平，對融資進行管控管理，以提高資金的使用效率。應(yīng)當(dāng)適當(dāng)引進國外先進的金融工具和操作手段，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（三）合理編制財務(wù)預(yù)算，制訂科學(xué)的融資決策

在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程的財務(wù)管理中，財務(wù)管理人員要運用自己的專業(yè)知識，結(jié)合實踐經(jīng)驗和房地產(chǎn)行業(yè)的具體發(fā)展情況，準確把握企業(yè)內(nèi)部資金收入和支出的情況，根據(jù)實際情況進行合理的財務(wù)預(yù)算，充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風(fēng)險、籌資結(jié)構(gòu)、資本市場狀況等，從企業(yè)的資本來源和資本結(jié)構(gòu)出發(fā)，在不同階段選擇不同的籌資方式，逐步加強企業(yè)財務(wù)管理，實施科學(xué)的融資決策，并按照預(yù)算進行融資，提高財務(wù)管理水平。

（四）加強對財務(wù)成本的管理，運用多元化的融資模式

建立健全財務(wù)成本管理體系，加強對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)成本的管理，這是房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理的需要，也是整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要。在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，只有充分考慮到融資過程中各環(huán)節(jié)的成本需要，注意收入與支出間的關(guān)系，通過合理的管理方法加強對財務(wù)成本的有效管理，才能保證融資過程中的[dylW.NETT專業(yè)提供教學(xué)和醫(yī)學(xué)寫作的服 務(wù)，歡迎光臨DYlW.NeT]財務(wù)管理水平，切實提高房地產(chǎn)行業(yè)的融資效果。以目前中國最大的住宅開發(fā)企業(yè)萬科股份有限公司為例，萬科的融資模式選擇主要是根據(jù)國內(nèi)外環(huán)境的變化及時作出調(diào)整，運用多元化的融資模式應(yīng)對外部環(huán)境的變化，通過加強融資成本的管理，形成了較為穩(wěn)定的資本結(jié)構(gòu)。萬科通過銀行貸款、經(jīng)營性負債等多元化的融資模式融得資金，擺脫了資金來源的限制，拓寬了融資渠道，改變了外部籌資過于依賴銀行貸款的融資模式，在上市期間，萬科還使用了除權(quán)證以外的幾乎所有可用的股權(quán)融資模式，形成了自身雄厚的實力。

四、結(jié)束語

總之，市場經(jīng)濟的改革，要求我們要加大對房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理問題的關(guān)注，通過提高財務(wù)管理水平，以保證融資的質(zhì)量，這是國家經(jīng)濟發(fā)展的要求，更是房地產(chǎn)行業(yè)長久發(fā)展的重要保障。

參考文獻：

[1]羅月芬.房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理的問題及解決措施[J].企業(yè)導(dǎo)報，2012，24：84

篇10

工作計劃的本身就是一個框架，只有把工作放在框架里，才能從各個方面進行全盤考慮和分析評估，對有可能出現(xiàn)的情況或問題設(shè)置應(yīng)對預(yù)案。下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)銷售工作計劃，希望能夠幫助到大家!

房地產(chǎn)銷售工作計劃1進入__房地產(chǎn)公司工作的這段時間里，深知自己身上存在各種各樣的問題和不足，在以后的日子里我要給自己進行重新定位，振奮信心、保持本色、重燃激情，在改掉自己不足的前提下努力學(xué)習(xí)知識提高自身各方面的能力，并做出了以下工作計劃。

1、首先在個人心態(tài)方面不僅好好調(diào)整，無論在任何的困境下都要和公司和團隊榮辱與共，共渡難關(guān)。

用自己的良好的心態(tài)去影響身邊的人和公司的團隊。

2、其次對于個人在團隊管理上存在的不足自己要制定出詳細的團隊管理目標(biāo)和實施方案。

3、學(xué)習(xí)招聘面試方面的技巧，重視每次的招聘面試工作，每次在面試之前都要設(shè)計出面試的方案，盡可能為公司吸納和留住優(yōu)秀人才。

4、在培訓(xùn)工作方面，制定出詳細的培訓(xùn)方針和大綱，每個月末都要根據(jù)實際情況做出下個月詳細的培訓(xùn)計劃，針對新人和老人區(qū)別做出培訓(xùn)計劃。

并盡努力嚴格按照培訓(xùn)計劃執(zhí)行。落實項目部日常的管理制度，并嚴格按照管理制度去執(zhí)行，無論任何人只要觸犯公司的原則問題都一視同仁絕不姑息，牢牢記住“管理即是嚴格的愛”。

5、針對自己的溝通不足問題。

每周固定兩次和置業(yè)顧問進行有效溝通。及時的了解并掌握置業(yè)顧問的心態(tài)和動態(tài)。

6、關(guān)于監(jiān)督督促工作在春節(jié)前也要形成制度，有獎有罰獎罰分明。

7、關(guān)于執(zhí)行力不足問題，制定出關(guān)于執(zhí)行力不到位的獎罰措施，爭取任何事情達到，高質(zhì)量的去完成。

關(guān)于做事拖沓問題，自己要從每天上班開始鍛煉，要求自己每天上班必提前20分鐘到項目部，制定出處罰措施由秘書監(jiān)督進行處罰。

作為一名銷售經(jīng)理，我也有很多的不足之處，在執(zhí)行力方面的欠缺，有時候性格的過于溫和，對團隊管理經(jīng)驗的不足，以及和下屬溝通的欠缺，都給工作的進行帶來了一定的困擾。想好更好的發(fā)展，這些缺點和不足都需要一一的'克服和解決，我有信心能夠很好的解決。

學(xué)習(xí)猶如逆水行舟，不進則退，深刻的認識到自身知識水平有限及能力的不足，對未來我充滿著期待和信心，相信在公司領(lǐng)導(dǎo)不斷的批評和指導(dǎo)下我會進步的更快，變的更加成熟。

房地產(chǎn)銷售工作計劃2加強自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在20__年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實現(xiàn)20__年的銷售任務(wù)打下堅實的基礎(chǔ)。進行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20__年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結(jié)積極的工作熱情。

一、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對20__年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續(xù)出臺調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對以確保實現(xiàn)20__年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

二、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。我在20__年的房產(chǎn)銷售工作重點是__公寓，我將仔細分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細的執(zhí)行方案。

三、針對不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結(jié)合20__年的銷售經(jīng)驗及對可售產(chǎn)品的了解，仔細分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

四、貫徹落實集團要求，力保銷售任務(wù)圓滿達成。我將按計劃認真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場變化及時調(diào)整銷售計劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對階段性銷售工作進行總結(jié)，對于突然變化的市場情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。

五、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障。明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識做保障，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下，進行相關(guān)的專業(yè)知識培訓(xùn)，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。

房地產(chǎn)銷售工作計劃3一、銷量指標(biāo)：

上級下達的銷售任務(wù)30萬元，銷售目標(biāo)35萬元，每個季度7.5萬元

二、計劃擬定：

1、年初擬定《年度銷售計劃》;

2、每月初擬定《月銷售計劃表》;

三、客戶分類：

根據(jù)接待的每一位客戶進行細分化，將現(xiàn)有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對各級客戶進行全面分析。做到不同客戶，采取不同的服務(wù)。做到乘興而來，滿意而歸。

四、實施措施：

1、熟悉公司新的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)開展工作。

公司在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業(yè)務(wù)方面。作為公司一名部門經(jīng)理，必須以身作責(zé)，在遵守公司規(guī)定的同時全力開展業(yè)務(wù)工作。

2、制訂學(xué)習(xí)計劃。

學(xué)習(xí)，對于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因為它直接關(guān)系到一個業(yè)務(wù)人員與時俱進的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補充新的能量。專業(yè)知識、管理能力、都是我要掌握的內(nèi)容。知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。

3、在客戶的方面與客戶加強信息交流，增近感情，對a類客堅持每個星期聯(lián)系一次，b類客戶半個月聯(lián)系一次，c類客戶一個月聯(lián)系一次。

對于已成交的客戶經(jīng)常保持聯(lián)系。

4、在網(wǎng)絡(luò)方面

充分發(fā)揮我司網(wǎng)站及網(wǎng)絡(luò)資源，做好房源的收集以及，客源的開況。做好業(yè)務(wù)工作。以上，是我對某年的工作計劃，可能還很不成熟，希望領(lǐng)導(dǎo)指正。火車跑的快還靠車頭帶，我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。展望某年，我會更加努力、認真負責(zé)的去對待每一個業(yè)務(wù)，爭取更多的單，完善業(yè)務(wù)開展工作。相信自己會完成新的任務(wù)，能迎接某年新的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)銷售工作計劃4一、業(yè)務(wù)的精進

1、加強團體的力量

在團體中能夠更好的發(fā)揮自身的能力，同時對提升個人素質(zhì)具有更大的幫助，在與同事們兩個月的相處中，我發(fā)現(xiàn)我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時也有很多的不同，其中有許多是我要學(xué)習(xí)加強的，這種性格上的互補，在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏，提升自己。在新年中，我更要加強隊員的團結(jié)，團結(jié)是我不斷成長的土壤。

2、熟識項目

銷售最重要的是對自己所從事項目的精度了解，我在年前散發(fā)傳單不斷的與人接觸的過程中，對本項目有了深度的了解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現(xiàn)，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對項目及相關(guān)房產(chǎn)知識的不夠了解，在新年之后，對項目的學(xué)習(xí)，對房產(chǎn)知識的了解，是熟識項目的首要。調(diào)盤，新年后又新起了幾個樓盤，在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售對象的信心，在不斷的學(xué)習(xí)中充實自己，在不斷的實踐中提升自己。

3、樹立自己的目標(biāo)

有目標(biāo)才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標(biāo)，先從小的目標(biāo)開始，即獨立流利的完成任務(wù)，然后再一步步的完成獎勵下授的銷售任務(wù)，直到超額完成任務(wù)。在每月的月初訂立下自己當(dāng)月的銷售目標(biāo)，同時記錄下當(dāng)天接待顧客中出現(xiàn)的問題及解決之道，不時的翻動前期的工作日志，溫故而知新。

二、自身素質(zhì)的提升

銷售的產(chǎn)品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產(chǎn)品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先，書籍是活的知識的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關(guān)銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關(guān)注房地產(chǎn)方面的消息，及時的充實自己，總結(jié)自己的實踐經(jīng)驗。其次，實踐出真知，所有的理論只有與實踐相結(jié)合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎(chǔ)的做起，重新對銷售流程進行學(xué)習(xí)，在演練中對項目加深印象，同時對顧客關(guān)心的合同條款進行熟讀并學(xué)習(xí)。了解的法律法規(guī)知識。在與顧客的交流中，不斷的發(fā)現(xiàn)問題，在團隊的交流中，解決問題，不斷的提升自己。最后，在生活中用心的觀察他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學(xué)到，前期先照搬他人在銷售過程中，遇到問題后的解答方式，經(jīng)過后期的語言加工，再遇到問題時就能有自己的方式解答。

房地產(chǎn)銷售工作計劃5進入__縣福滿花園項目已有一年了。____年的主要工作是協(xié)助王經(jīng)理組建和管理銷售部。經(jīng)過所有銷售部工作人員的共同努力，在過去這一年中取得了良好的銷售業(yè)績。為了提高自己的工作能力和效率，找出工作中的不足之處，現(xiàn)將____年年度工作情況總結(jié)如下：

一、銷售人員培訓(xùn)

銷售部于____年3月份開始組建，至今銷售人員6人，管理人員2人，策劃人員1人。初期的銷售人員沒有工作經(jīng)驗和房地產(chǎn)知識，工作開展進度很慢，在制定培訓(xùn)文件和培訓(xùn)計劃后，協(xié)助王經(jīng)理開展培訓(xùn)工作?，F(xiàn)銷售人員接待工作有所提高，對日常銷售部的工作已能基本完成。

二、客戶來訪統(tǒng)計

____年度到訪客戶共記850人次?？蛻魜碓L的數(shù)據(jù)每星期收錄電腦一次，詳細記錄來訪時間、意向戶型、電話等，為將來的客戶鑒定做好基礎(chǔ)工作。前期的數(shù)據(jù)存在許多問題，客戶的數(shù)據(jù)不清晰，多數(shù)客戶的職業(yè)和認知途徑?jīng)]有填寫，對后期的宣傳工作有一定影響，經(jīng)過銷售部周會提出此問題后，現(xiàn)階段對客來訪數(shù)據(jù)已有所改善。

三、銷售文件檔案管理

在____年7月27日開展的vip卡活動，開始建立銷售書面文件和電子檔案兩種。到____年11月8日選房活動后，對已銷售的商品房的認購書檔案、商鋪(vip增值確認書)、款申請書、退款確認書統(tǒng)一管理，按房號進行分區(qū)。所有的檔案在書面文件和電子檔案同步更新。

四、銷控管理和統(tǒng)計

銷控管理分為對外和對內(nèi)兩種，對外是以銷控版貼紅旗公開面對客戶的形式。對內(nèi)是王經(jīng)理和我兩層銷控把關(guān)，分為書面文件和電子檔案兩種，書面文件只是簡單的房號控制，電子檔案對已售和未售商品房數(shù)據(jù)詳細記錄，包括客戶資料、面積、價格、已付款等等。所有房號需要兩人認可后才可簽定認購書，確保不出現(xiàn)一房兩賣的情況。

五、銷售現(xiàn)場管理

按排銷售人員的日常值班，針對每個銷售期隨時調(diào)整值班人員和值班時間，配合策劃部進行各項宣傳活動?，F(xiàn)場管理由王經(jīng)理主持每周召開例會，進行日常工作安排，銷售人員在會議中交流意見和經(jīng)驗，項目的優(yōu)劣勢共享，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，對客戶提出的主要問題進行統(tǒng)一解答，提高銷售率和銷售人員接待客戶的積極性。

六、____年工作存在問題

雖然____年銷售部取得良好的成績，但銷售工作也不有許多不足之處。在一期參與了價格體系的制定，從中看到了自己知識面的不足之處;戶型更改的過程也明白了自己對市場的敏感度不夠。房地產(chǎn)的專業(yè)知識還需要進一步的提升，自己的工作能力需要加強提高。首先就是工作的積極性和主動性，很多時候都是都是陸總的提醒才去做的工作，在09年要改正，學(xué)會自己去找事做。對數(shù)據(jù)和圖紙要加強理解和分析，讓產(chǎn)品進更進一步的適合市場。自身的寫作能力也是需要提高的一個重點。