導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)抵押評估指導(dǎo)意見，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，屬于企業(yè)經(jīng)營活動的范疇，主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物等，自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。2000年5月，國際會計準(zhǔn)則委員會（IASC）了《國際會計準(zhǔn)則第40號――投資性房地產(chǎn)》（IAS 40），將投資性房地產(chǎn)定義為：為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)、或用于管理目的的房地產(chǎn)，不包括在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)。英國會計準(zhǔn)則委員會（ASB）在SSAP 19中和中國香港在SSAP 13中認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)是指對有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發(fā)項目，是為投資目的而持有，并且其租金收益可以公平協(xié)商，不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租并由集團(tuán)內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。

二、中外投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

評估準(zhǔn)則的制定與會計準(zhǔn)則制定關(guān)系較為密切，尤其是隨著公允價值計量模式在國際會計準(zhǔn)則中的引入，國際會計界在對公允價值確定以及提高公允價值可靠性等方面與評估界進(jìn)行溝通交流，以增進(jìn)會計界對公允價值的正確認(rèn)識和促進(jìn)會計界對公允價值的推廣，同時這也促進(jìn)了會計界對評估行業(yè)的認(rèn)識，對提高評估行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中的地位起到了積極的作用。同樣，在制定評估準(zhǔn)則時，國際評估準(zhǔn)則委員會、美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會以及歐盟等一些國家的資產(chǎn)評估協(xié)會也會十分關(guān)注會計準(zhǔn)則的變化及發(fā)展趨勢，對于以公允價值計量的部分關(guān)注度更高，比如投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則的制定。

（一）國際投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

IVSC對投資性房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的準(zhǔn)則，即《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》，主要是針對在建情況，但仍對投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進(jìn)行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

（二）英國投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

英國皇家特許測量師學(xué)會（RICS）從20世紀(jì)70年代開始制定以財務(wù)報告為目的的評估操作規(guī)范，對涉及投資性房地產(chǎn)評估等方面均做出了專門的規(guī)定，也就是說英國的投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則是在以財務(wù)報告為目的的評估規(guī)范中規(guī)定的，并沒有專門的評估準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。

（三）中國投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

投資性房地產(chǎn)是我國現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)中的重要資產(chǎn)，是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。投資性房地產(chǎn)評估也是以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估的重要組成部分，是隨著新會計準(zhǔn)則的和公允價值計量模式的采用發(fā)展起來的新興資產(chǎn)評估行為。制定相應(yīng)的指導(dǎo)意見或準(zhǔn)則對于適應(yīng)會計準(zhǔn)則的變化、規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、指導(dǎo)實踐、提高執(zhí)業(yè)水平都具有重要意義。

為適應(yīng)會計準(zhǔn)則新變化的需要，進(jìn)一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益的需要，適應(yīng)市場和提高執(zhí)業(yè)水平的需要，中國資產(chǎn)評估協(xié)會（以下簡稱“中評協(xié)”）借鑒國際上的做法，同時結(jié)合實際情況，于2008年3月成立投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（征求意見稿）起草項目組，收集、翻譯了國外投資性房地產(chǎn)評估方面的大量資料，對投資性房地產(chǎn)評估涉及的重要名詞、術(shù)語、價值類型、評估方法及評估理論等系列問題進(jìn)行了深入研究，總結(jié)了國內(nèi)投資性房地產(chǎn)評估的實踐經(jīng)驗和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我國國情的投資性房地產(chǎn)評估規(guī)范――《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》。指導(dǎo)意見突出了以財務(wù)報告為目的的評估的特點，并參照相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，滿足了會計信息的需要。

三、中國與國外投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則對比

（一）相同點

1.理論來源相同。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》理論來源是《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――不動產(chǎn)》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》。國際評估準(zhǔn)則中的《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》部分理論源自通用準(zhǔn)則和不動產(chǎn)權(quán)益準(zhǔn)則，不屬于《IVS 230不動產(chǎn)權(quán)益》準(zhǔn)則范疇。同時，IVS 233必須遵循《IVS 300以財務(wù)報告為目的的評估》的原則，在IVS 233注釋3中其將財務(wù)報告作為評估目的，在注釋12中將財務(wù)報告列為特別注意事項。

2.評估目的相同?！锻顿Y性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第三條和第十條分別指出，“對符合會計準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”“會計準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中的市場價值”。IVS 233注釋4明確寫明，“此準(zhǔn)則提供評估在建投資性房地產(chǎn)的市場價值時應(yīng)遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。由此可見，國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)的評估都側(cè)重于對其公允價值的評估，即市場價值。

3.相似的估值方法。資產(chǎn)評估的估值方法常用有三種，市場法、收益法和成本法。對于投資性房地產(chǎn)而言，因其自身的特殊性，投資性房地產(chǎn)不適用于成本法估值，市場法和收益法能夠很好地對其公允價值進(jìn)行估值，而國內(nèi)外也都是優(yōu)先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產(chǎn)的價值。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第四章評估方法中對投資性房地產(chǎn)評估的市場法、收益法的使用情況等做了詳細(xì)描述，而國外IVS 233同樣也十分強調(diào)投資性房地產(chǎn)市場法和收益法的運用，在IVS 233注釋6中指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎(chǔ)的估值方法”“關(guān)鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測或收入資本化的計算”。

4.參數(shù)選取類似。用市場法評估資產(chǎn)價值，很重要的一點是可比案例的選取，案例選取的越具有可比性，評估結(jié)果越接近資產(chǎn)的真實市場價值，對于用市場法評估投資性房地產(chǎn)價值亦是如此。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第十五條、十六條明確指出了可比基礎(chǔ)選擇的重要性，并對相關(guān)比較因素比如交易情況、交易日期、容積率等做出了明確規(guī)定，方便評估人員據(jù)此選取可比案例。IVS 233同樣在注釋6中表明了可比案例選取的重要性。同樣，在使用收益法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，收益法最重要的三個參數(shù)――收益額、收益期限和折現(xiàn)率的選取國內(nèi)外也都給予了相似的規(guī)定。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第十七條至第二十條從“凈收益”“收益期限”“折現(xiàn)率”三方面對收益法三大參數(shù)選取進(jìn)行了規(guī)定。IVS 233則在注釋11、注釋9中分別闡明了對收益、折現(xiàn)率和收益期限的規(guī)定。

（二）主要區(qū)別

1.投資性房地產(chǎn)概念不同。我國《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。而IVS 233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，在日常業(yè)務(wù)過程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。IVS 233對投資性房地產(chǎn)的界定較為詳細(xì)。

2.專業(yè)術(shù)語表述略不同。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》對評估方法分別以市場法、收益法等文字進(jìn)行定義和描述，而IVS 233中并沒有涉及“市場法”“收益法”等類似字眼，相反是用“現(xiàn)金流量預(yù)測”“收入資本化”等專業(yè)術(shù)語來描述。不過這些并不能造成國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)評估的實質(zhì)性差異。

3.準(zhǔn)則的詳略程度不同。我國的準(zhǔn)則傾向于給出具體的操作建議，而不僅僅是一個導(dǎo)向性作用。在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定上，我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》在有關(guān)概念的解釋上較為詳盡、具體，而IVS 233則是給出了投資性房地產(chǎn)評估中的原則性指導(dǎo)。舉例而言，在運用收益法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，關(guān)于對租約條款因素選取數(shù)據(jù)，IVS233要求用租約條款的可比市場數(shù)據(jù)進(jìn)行計算，而我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》則對租約條款的具體內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，如租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件等。

4.準(zhǔn)則體系結(jié)構(gòu)不同。為符合國內(nèi)讀者的閱讀習(xí)慣，《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》采用了與國內(nèi)其他準(zhǔn)則相似的結(jié)構(gòu)體系，分為“引言”“基本要求”“評估對象”“評估方法”“評估披露”和“附則”六個部分，主要內(nèi)容包括具體操作要求、評估準(zhǔn)則、評估方法以及會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的分類等。IVS 233準(zhǔn)則則是采用了國際評估準(zhǔn)則的通用慣例，準(zhǔn)則由正文和注釋兩部分構(gòu)成。

5.側(cè)重點不同?！锻顿Y性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估值時側(cè)重于對土地使用權(quán)和區(qū)間值等有關(guān)事項的規(guī)定，例如在對土地使用權(quán)進(jìn)行評估時，指導(dǎo)意見對土地使用權(quán)的分類、剩余使用年限等方面做出了多方面說明。區(qū)間值是我國評估準(zhǔn)則的創(chuàng)新部分，我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第二十三條指出“注冊資產(chǎn)評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用符合會計準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結(jié)論，并提醒評估報告使用者關(guān)注公允價值評估結(jié)論和價值分析結(jié)論的區(qū)別?！眹H上，IVS 233則較為關(guān)注在建工程評估并對其進(jìn)行了一系列說明，另外還特別指出了財務(wù)報告、收購、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟等評估注意事項。國內(nèi)和國外準(zhǔn)則的重點關(guān)注點不同，主要是因為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策等國情的不同導(dǎo)致的，并不影響它們在實務(wù)中的運用。

四、借鑒與啟示

（一）評估方法方面

在我國《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》中加入假設(shè)開發(fā)法評估方法的使用。因為在建的投資性房地產(chǎn)往往可以作為抵押標(biāo)的物進(jìn)行抵押借款等，而此時的投資性房地產(chǎn)處在在建狀態(tài)，很難采用以往常用的市場法和收益法進(jìn)行評估，因此就可以用假設(shè)開發(fā)法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估。另外，投資性房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)的一部分，我國準(zhǔn)則在運用市場評估時嚴(yán)格對可比案例的地點、時間和交易情況進(jìn)行限制，而實際上，投資性房地產(chǎn)往往缺乏實際交易可比案例。通過對比國內(nèi)外投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則中市場法的應(yīng)用條件，筆者認(rèn)為，我國的指導(dǎo)意見可以借鑒國際做法，放寬市場法的應(yīng)用條件，以便更好地適應(yīng)實際評估工作。

（二）注重評估準(zhǔn)則與會計準(zhǔn)則的銜接

投資性房地產(chǎn)不僅屬于評估行業(yè)術(shù)語，也是會計行業(yè)的常用概念，并且《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》專門對投資性房地產(chǎn)的概念、會計處理、后續(xù)計量模式等方面做出規(guī)定。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量能夠更好地滿足會計信息相關(guān)性的要求，而公允價值的確定需要評估人員對其發(fā)表專業(yè)的估值建議，這一點上，國內(nèi)外評估準(zhǔn)則都與會計準(zhǔn)則做了很好的銜接。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第二章明確要求評估人員在對投資性房地產(chǎn)評估時需與委托方及會計師進(jìn)行充分溝通。未來，隨著公允價值計量在會計行業(yè)中的興起，評估人員在進(jìn)行評估業(yè)務(wù)時會涉及到更多的投資性房地產(chǎn)評估，比如在企業(yè)合并或進(jìn)行減值測試時就可能會涉及到投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)，但是目前我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》并沒有對這種情況下投資性房地產(chǎn)估值進(jìn)行說明，指導(dǎo)意見可以依據(jù)會計準(zhǔn)則對相關(guān)部分進(jìn)行完善。

（三）完善評估目的

與國際投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則相比，我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》缺乏對投資性房地產(chǎn)特定評估目的的說明，指導(dǎo)意見主要明確了以財務(wù)報告為目的的評估，并沒有關(guān)于抵押、訴訟、收購合并等特定評估目的的說明。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的抵押、收購兼并等經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)頻繁發(fā)生，對投資性房地產(chǎn)的單一評估目的已經(jīng)不能很好地滿足經(jīng)濟(jì)活動的需要，我國評估準(zhǔn)則應(yīng)該順應(yīng)經(jīng)濟(jì)潮流進(jìn)行及時修訂，將符合經(jīng)濟(jì)行為的特定評估目的加入指導(dǎo)意見中，以使指導(dǎo)意見更好地指導(dǎo)評估實務(wù)。

篇2

關(guān)鍵字：抵押價值；價值類型；評估方法

1.抵押價值概述

抵押貸款價值是評估人員在評估時點綜合考慮資產(chǎn)的內(nèi)在持續(xù)發(fā)展因素、正常的和本區(qū)域的市場狀況、當(dāng)前用途和可選擇的其他適宜用途基礎(chǔ)上，對抵押資產(chǎn)的未來出售情況進(jìn)行謹(jǐn)慎評估得出的資產(chǎn)價值。該價值衡量抵押資產(chǎn)在未來整個貸款期間預(yù)期出售時可實現(xiàn)的價值，其相對較為恒定，不受一些臨時性因素，如短期經(jīng)濟(jì)或市場波動和投機(jī)性因素的影響。目前一般的資產(chǎn)評估是在一系列假設(shè)前提條件下，對評估時點的市場條件和資產(chǎn)狀況下的價值的認(rèn)定。從這個意義上講，抵押價值評估和當(dāng)前以市場價值為價值類型的評估方法存有不同。

與市場價值評估相比較，抵押貸款價值評估在評估對象、適用范圍、評估過程、評估方法種類、對評估師要求等方面要求基本一致，但在具體評估方法選擇、參數(shù)選取和評估結(jié)果處理方面存有不同，更多地體現(xiàn)了謹(jǐn)慎性和安全性的原則。

2.我國及德國抵押貸款評估的現(xiàn)狀

抵押貸款是商業(yè)銀行一種重要的信用風(fēng)險緩釋方法，加強抵押品的價值認(rèn)定管理對商業(yè)銀行風(fēng)險控制具有重要作用，而價值類型是抵押資產(chǎn)價值評估的基礎(chǔ)。目前抵押價值類型主要有三種不同觀點：市場價值類型、抵押貸款價值類型和清算價值類型。國際范圍內(nèi)對抵押貸款評估的基本價值類型也主要分為兩大陣營：市場價值和抵押價值。但是除歐洲國家外，其他國家基本都傾向于市場價值。

2.1我國抵押貸款評估的現(xiàn)狀

我國抵押貸款評估的認(rèn)識比較落后。如蘭瑛（2004）所言，我國抵押貸款評估業(yè)務(wù)基本處于無序狀態(tài)，許多重要概念混淆不清，就抵押資產(chǎn)評估到底評估的是什么價值都未能取得一致認(rèn)識，實務(wù)界人士多認(rèn)為是市場價值，而學(xué)者則多認(rèn)為是清算或變現(xiàn)價值，也有學(xué)者認(rèn)為是清算價值的折現(xiàn)值。

在抵押資產(chǎn)評估存在的諸多問題中，最為核心或最具技術(shù)含量的問題是評估中的價值類型缺乏針對性，造成抵押物在可能變現(xiàn)的過程中價值發(fā)生貶損的風(fēng)險。目前的抵押物評估主要是基于市場價值，然而市場價值代表的是評估時點的市場價值，隨著時間的推移抵押物的市場價值必然會發(fā)生變化，甚至巨大變化。當(dāng)?shù)盅嘿Y產(chǎn)市場價值下降到一定程度時，無疑將使銀行貸款喪失安全保障。

實踐方面，根據(jù)中國人民銀行的《貸款風(fēng)險分類指導(dǎo)原則（試行）》的規(guī)定，對于抵押資產(chǎn)的評估，在有市場的情況下，按市場價格定值；在沒有市場的情況下，參照同類抵押資產(chǎn)的市場價格定值。建設(shè)部的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、原國土局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（試行）也有類似規(guī)定。實踐證明這種規(guī)定并沒有保證金融機(jī)構(gòu)抵押貸款的安全。2006年1月，建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合了《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，對適用的價值類型仍然規(guī)定為市場價值。與以前相比，該指導(dǎo)意見除了可以控制部分道德風(fēng)險與體制風(fēng)險外，在理論與技術(shù)上并沒有新的創(chuàng)新和突破，因此并不能從技術(shù)上防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的產(chǎn)生。

2.2德國房地產(chǎn)抵押貸款評估現(xiàn)狀

德國的房地產(chǎn)抵押估價十分重視房地產(chǎn)估價基礎(chǔ)，特別注重房地產(chǎn)市場價值評估的基礎(chǔ)知識和前提條件，將抵押價值的評估與市場價值評估之間做了重點區(qū)分。

自1996年以來，抵押房地產(chǎn)估價的方法就不斷地在德國抵押證券銀行協(xié)會（vdp）的抵押貸款問題委員會中得到進(jìn)一步發(fā)展和細(xì)化。除此之外，于2005年7月開始推行的抵押債券法，以及由它產(chǎn)生的關(guān)于方法細(xì)節(jié)、抵押房地產(chǎn)估價形式以及估價人員資質(zhì)的最低要求方面的法律規(guī)定，共同組成了德國房地產(chǎn)抵押貸款評估的法律及規(guī)范體系。

德國抵押法是所有銀行的工作“原則”。獲得許可的抵押銀行等信貸機(jī)構(gòu)可以在遵守抵押債券法的前提下，通過發(fā)放抵押債券獲得客戶的資金，進(jìn)行再融資，而后發(fā)放貸款。獲得了聯(lián)邦金融服務(wù)監(jiān)督局任課的抵押信貸銀行除了需要遵守德國抵押法之外，還必須遵守抵押債券法。

德國的房地產(chǎn)抵押貸款評估無論是從程序還是實際工作中看，都具有嚴(yán)格的風(fēng)險控制機(jī)制。信貸機(jī)構(gòu)原則上必須在貸款發(fā)放之前檢驗擔(dān)保物品的價值和其法律狀態(tài)。信貸機(jī)構(gòu)必須確定已被接受的擔(dān)保資產(chǎn)的類型和擔(dān)保資產(chǎn)的估價方法。在確定估價方法時，銀行要按照聯(lián)邦金融服務(wù)監(jiān)督局獲得審計師和評級商認(rèn)可的方法進(jìn)行工作。

3.評估價值與銀行貸款安全的分析

3.1抵押資產(chǎn)評估價值受償率現(xiàn)狀

劉桂良、招平在其研究中根據(jù)對湖南省某國有資產(chǎn)管理公司的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：抵押資產(chǎn)到期評估價值最高只達(dá)到即期評估價值的34.4%，最低只有5.3%，均值為13.6%；抵押資產(chǎn)的實際回收值與到期評估值的比率除了個別項目打到223.9%外，其他的均不足100%，最低的只有15.2%。均值為66.8%；回收率最大的為34.42%，最低的只有3.68%。

3.2市場價值、抵押貸款價值與銀行貸款安全的關(guān)系

在銀行按照抵押資產(chǎn)評估值的一定比例（LTV，我國多數(shù)銀行的抵押貸款比例多為70%）發(fā)放貸款的情況下，要是貸款決策的依據(jù)是市場價值的話，顯然隨著抵押資產(chǎn)市場價值的不斷變動，貸款數(shù)額很可能超過抵押資產(chǎn)的市場價值，這樣抵押資產(chǎn)的價值將不能全額覆蓋貸款，從而形成銀行貸款風(fēng)險。而與市場價值的時點有效性相反，抵押貸款價值的長期有效性正好滿足銀行貸款抵押的目的和要求。以抵押貸款價值為貸款決策依據(jù)，可以保證在整個貸款合約期間，貸款都將覆蓋在抵押資產(chǎn)價值之下，銀行貸款安全得以保證。圖1具體反映了抵押貸款價值、市場價值、銀行貸款三者之間的關(guān)系。

假設(shè)在時點1，某抵押資產(chǎn)的市場價值為A，以抵押貸款比率70%（LTV）為標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放銀行貸款數(shù)額為B；該抵押資產(chǎn)的抵押貸款價值為C，以抵押貸款比率70%（LTV）為標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放銀行貸款數(shù)額為D。

等到時點2貸款到期時，抵押資產(chǎn)的市場價值降到了銀行貸款數(shù)額以下，此時LTV 值超過100%，借款人出于自身財務(wù)效益最大化的考慮，可能放棄還款，而抵押資產(chǎn)的市場價值低于貸款余額，發(fā)放的銀行貸款B顯然將暴露在風(fēng)險之中，并將蒙受損失。相反，以抵押貸款價值為決策基礎(chǔ)發(fā)放的貸款D，仍然全部覆蓋在抵押貸款價值之下，LTV值仍然保持在時點1發(fā)放貸款時的水平（70%），銀行貸款是安全的。

圖1：抵押價值、市場價值與銀行貸款數(shù)額的關(guān)系

4.結(jié)論及展望

對銀行而言，其抵押物評估的核心目的是判斷債務(wù)人無法履行還款義務(wù)時，抵押物的變現(xiàn)價值是否能保證貸款本息不受損失。由于抵押資產(chǎn)的價值隨時間必然會發(fā)生變化，銀行本質(zhì)上需要的是判斷還款日或未來某一時點該抵押物的變現(xiàn)價值，而不是貸款發(fā)放日甚至之前的市場價值。正是由于抵押資產(chǎn)評估反映的是歷史時點資產(chǎn)的價值，導(dǎo)致評估結(jié)論與銀行在抵押評估中的真實目的產(chǎn)生差異，使銀行在判斷貸款的可回收性和貸款質(zhì)量時，無法直接使用評估結(jié)論。在實際操作中，銀行一般很少將評估結(jié)論作為貸款發(fā)放流程控制的直接依據(jù)，而通常在評估結(jié)論的基礎(chǔ)上，根據(jù)有關(guān)規(guī)定或歷史經(jīng)驗確定一個比率作為貸款發(fā)放和信貸資產(chǎn)分類時的參考，要求評估師提供抵押資產(chǎn)的市場價值，實質(zhì)上將判斷抵押資產(chǎn)的未來市場波動對貸款安全性的影響的責(zé)任，留給了銀行自己。

參考文獻(xiàn)

[1]劉桂良，招平.抵押資產(chǎn)價值評估方法的創(chuàng)新[J]. 系統(tǒng)工程，2004， （9）

[2]崔 宏.基于銀行貸款安全目的的抵押資產(chǎn)評估理論與方法創(chuàng)新[J].金融論壇， 2007.（1）

[3]王生龍.關(guān)于抵押貸款評估有關(guān)問題的探討[J].中國資產(chǎn)評估，2003， （1）

篇3

6月23日，保監(jiān)會《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，允許自7月1日起，北京、上海、廣州、武漢開展“以房養(yǎng)老”試點，試點期限為兩年。然而試點一個多月以來，市場反應(yīng)冷淡，無論是消費者還是保險企業(yè)，對此新生事物仍然抱有疑慮。那么，我們該如何正確理解“以房養(yǎng)老”，其試點工作又該如何落地呢？

以房養(yǎng)老：特點、風(fēng)險與發(fā)展

文/肖嚴(yán)華 上海社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員

人口老齡化呼喚多元化養(yǎng)老服務(wù)體系

隨著生育率水平的長期普遍下降、人口平均預(yù)期壽命的不斷延長，人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，老齡社會形態(tài)成為人類社會發(fā)展的共同未來。然而，與西方國家以百年時間逐漸人口老齡化不同的是，我國人口老齡化呈現(xiàn)出急速發(fā)展、超大規(guī)模、未富先老的特點。我國不僅是世界上人口最多的國家，也是老年人口最多的國家。

2013年末，我國60歲及以上的老年人口已經(jīng)突破2億大關(guān)，而且我國人口老齡化正在不斷加速，我國養(yǎng)老保障體系正在承受日益沉重的巨大壓力。如何緩解我國養(yǎng)老保障體系的巨大壓力，切實保障老年人的退休生活，是當(dāng)前和今后很長時期內(nèi)我國面臨的一個突出問題。

目前我國老年人的主要經(jīng)濟(jì)生活來源包括家庭其他成員供養(yǎng)、最低生活保障金、勞動收入、離退休養(yǎng)老金和財產(chǎn)性收入。據(jù)2014年7月北京大學(xué)中國社會科學(xué)調(diào)查中心的《中國民生發(fā)展報告2014》，由于近年來房價快速上漲，房產(chǎn)占城鎮(zhèn)家庭財產(chǎn)比例在80%左右，是我國城鎮(zhèn)家庭財產(chǎn)最重要的組成部分。同時，報告還指出，老年人家庭的人均醫(yī)療支出最高，其醫(yī)療支出占消費支出的比重也最高，這意味著老年人家庭面臨著更大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此衍生出以老年人的房產(chǎn)等財產(chǎn)性收入來養(yǎng)老的這種“以房養(yǎng)老”的需求，這樣可以盤活部分老年人的不動產(chǎn)，可作為部分老年人養(yǎng)老消費的一項補充經(jīng)濟(jì)來源，有利于我國養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。

特點與風(fēng)險

2013年9月13日，國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（下簡稱《意見》），明確提出開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”試點，這意味著以房養(yǎng)老已經(jīng)提升到國家戰(zhàn)略。此次中國保監(jiān)會正式《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，被視為落實國務(wù)院決策的一項舉措。按照《指導(dǎo)意見》，投保人群被限定為60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人。這意味著“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險正式開閘，其特點有以下三點。

一是主體不同。此前上海市推出“以房養(yǎng)老”試點的主體是上海市公積金管理中心；也有中信銀行推出養(yǎng)老按揭。但此次由保險機(jī)構(gòu)推出的以房養(yǎng)老，是一種保險產(chǎn)品。

二是運行模式不同。上海市公積金管理中心的運行模式是65歲以上的老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心，老人在有生之年仍然可以居住在原有房屋內(nèi)，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費用后全部由老人自由支配使用。中信銀行推出養(yǎng)老按揭的運行模式是老人把房屋抵押給銀行，獲得一部分養(yǎng)老金，并且每月償還一部分利息或本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，銀行將收回房屋。

而此次保監(jiān)會推出的“以房養(yǎng)老”運行模式是，作為壽險服務(wù)的“以房養(yǎng)老”不再規(guī)定按揭年限，老人可以一直居住到去世，其次，老人每月領(lǐng)取一定數(shù)額養(yǎng)老金，去世后，如果按揭款項沒有用完，繼承人可以繼承剩余部分，或者支付老人已使用的部分將房產(chǎn)贖回。

三是設(shè)定猶豫期。此次推出的“以房養(yǎng)老”在設(shè)計上，保險公司被要求在保險合同中明確規(guī)定猶豫期的起算時間和長度、猶豫期內(nèi)客戶的權(quán)利，以及客戶在猶豫期內(nèi)解除合同可能遭受的損失，猶豫期不得短于30個自然日。

同時，此次由保險機(jī)構(gòu)推出的“以房養(yǎng)老”試點，存在著以下三點風(fēng)險。

一是房屋貶值風(fēng)險。近年來，面對中國主要城市出現(xiàn)房價上漲過快、價格虛高的現(xiàn)象，國務(wù)院等相關(guān)部門陸續(xù)出臺了多項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。2003年、2006 年、2010 年國家都頻繁地出臺了房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。2011 年以來，房地產(chǎn)限購政策、首付比例上浮、利率優(yōu)惠政策取消等相關(guān)政策頻頻推出，這勢必影響房價的波動。

二是道德風(fēng)險。由保險公司提供的以房養(yǎng)老保險方案是投保人與保險公司按照自愿原則訂立，存在著信息不對稱問題。作為以養(yǎng)老為目的的金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”在制度設(shè)計上要緊緊把握養(yǎng)老需求，防止把“反向抵押”獲得的養(yǎng)老金用于還債、后代教育等非養(yǎng)老用途。

三是長壽風(fēng)險和房屋的70年產(chǎn)權(quán)問題、金融機(jī)構(gòu)的流動性風(fēng)險問題以及住房維護(hù)修繕問題。長壽風(fēng)險是指一個人的實際壽命大大高于其最初的預(yù)期壽命，隨著醫(yī)療手段的進(jìn)步，人類平均壽命不斷延長，這對壽險產(chǎn)品的定價產(chǎn)生了很大影響。目前我國居民的房產(chǎn)只有土地使用權(quán)，在“以房養(yǎng)老”過程中，存在抵押期間產(chǎn)權(quán)可能到期的情況。雖然《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期，但是并未明確續(xù)期是有償還是無償。況且我國住宅設(shè)計使用年限一般只有50年。產(chǎn)權(quán)如何續(xù)接，直接影響到房屋價值評估。

“以房養(yǎng)老”是小眾產(chǎn)品

從國際經(jīng)驗來看，“以房養(yǎng)老”尚屬小眾產(chǎn)品。從我國現(xiàn)階段國情來看，“以房養(yǎng)老”面臨著諸多不確定性風(fēng)險。它只是將老人的未來資產(chǎn)價值提前變現(xiàn)，提高老年人的收入水平和消費水平，是一種商業(yè)化的補充養(yǎng)老工具，只能作為基本養(yǎng)老的一種市場化的補充，供養(yǎng)老者自愿、自由選擇，尤其是為那些失獨、孤寡、丁克老人提供了一個選擇，以進(jìn)一步提高他們的生活質(zhì)量；也可供那些手持多套房子的相對富裕的老人，通過反向抵押來獲得更優(yōu)質(zhì)的退休生活。

“以房養(yǎng)老”涉及到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關(guān)政府部門，因此需要加強各行業(yè)、各部門之間的合作。一方面，政府應(yīng)大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，吸引更多社會力量興辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、大力發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)、開拓養(yǎng)老模式及彌補社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的短板，并針對產(chǎn)權(quán)、理念、房價波動等難點，搭建好房產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機(jī)制，為以房養(yǎng)老落地生根提供土壤。另一方面，政府應(yīng)高舉監(jiān)管利器，為購買以房養(yǎng)老產(chǎn)品的消費者保駕護(hù)航。

總之，開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險有利于健全我國社會養(yǎng)老保障體系，有利于拓寬養(yǎng)老保障資金渠道，有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇，有利于保險業(yè)務(wù)進(jìn)一步參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。

該不該購買“以房養(yǎng)老”保險

文/徐美芳 上海社科院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員

《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》的出臺，標(biāo)志著醞釀許久“以房養(yǎng)老”保險終于邁出實質(zhì)性一步。但從概念提出到正式實施，市場對這項新生事物一直爭議不斷。作為普通老百姓，該如何看待此項保險產(chǎn)品呢？

“以房養(yǎng)老”是一種補充養(yǎng)老工具

對于消費者而言，必須明確以下幾點：第一，產(chǎn)品意義?！耙苑筐B(yǎng)老”保險是一種新型養(yǎng)老方式，即在現(xiàn)有的養(yǎng)老方式基礎(chǔ)上，老年人又增加了一種養(yǎng)老方式選擇。從宏觀面講，它促進(jìn)了多層次、可持續(xù)養(yǎng)老保障制度建立；但這種養(yǎng)老方式也存在不足之處，例如，保險是典型的信息不對稱市場，作為以養(yǎng)老為目的的金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”保險也容易產(chǎn)生道德風(fēng)險。第二，資金因素。資金和情感是養(yǎng)老保障水平相關(guān)的兩大關(guān)鍵因素。“以房養(yǎng)老”保險主要解決的是養(yǎng)老金問題，是資金問題，即它不能解決老年人需要的情感需求。第三，適合人群。國際經(jīng)驗顯示，“以房養(yǎng)老”保險適用于高房價城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人，而無子女老人和“失獨老人”則是最合適的購買群體。2005年全國老年人口健康狀況調(diào)查顯示，我國無子女老人約有352萬，每年還呈上升趨勢。

理性分析自身保險需求

“以房養(yǎng)老”保險屬于商業(yè)保險范疇，老年人可根據(jù)個人生活狀況和養(yǎng)老需求自愿投保。理性分析自身保險需求時應(yīng)考慮以下三點：

第一，自身對老年生活需求。身體狀況、經(jīng)濟(jì)資源、生活經(jīng)歷、家庭關(guān)系、教育背景等不同因素決定了老年人對晚年生活的不同需求，通常，“以房養(yǎng)老”保險比較適合于傾向社會化養(yǎng)老的老年人；

第二，現(xiàn)有養(yǎng)老方式。我國目前養(yǎng)老方式仍以與子女同住養(yǎng)老及居家養(yǎng)老為主，敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和保姆照料其次。從理論上講，后者比較適合“以房養(yǎng)老”保險；

第三，個人經(jīng)濟(jì)資源?！耙苑筐B(yǎng)老”保險有助于盤活老年人房產(chǎn)，實現(xiàn)個人經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置，提升老年人養(yǎng)老保障水平。例如，通過“以房養(yǎng)老”保險，老年人在盤活房產(chǎn)后，可以給自己養(yǎng)老找更愜意的中高檔養(yǎng)老社區(qū)。因此，“以房養(yǎng)老”保險需求與是否需要盤活房產(chǎn)、拓寬經(jīng)濟(jì)資源有關(guān)。

掌握一些必要的保險知識

“以房養(yǎng)老”保險涉及老年人切身利益，又將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來，比傳統(tǒng)保險更加復(fù)雜，消費者有必要掌握一些必要的保險知識。

比如，關(guān)于保險本質(zhì)。保險是一種合同關(guān)系，即“以房養(yǎng)老”保險買賣雙方是一種合同買賣關(guān)系，是一種相當(dāng)嚴(yán)肅的購買行為，一旦購買，即受法律約束。

關(guān)于金融消費者知情權(quán)?！吨腥A人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法（修改）》第二十八條規(guī)定：“……提供證券、保險、銀行等金融服務(wù)的經(jīng)營者，應(yīng)當(dāng)向消費者提供經(jīng)營地址、聯(lián)系方式、商品或者服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量、價款或者費用、履行期限和方式、安全注意事項和風(fēng)險警示、售后服務(wù)、民事責(zé)任等信息?！毕M者應(yīng)充分運用消費知情權(quán)，請保險企業(yè)提供相關(guān)信息，提高對房產(chǎn)評估、產(chǎn)品條款、業(yè)務(wù)流程等理解，以免造成不必要麻煩。

關(guān)于自身權(quán)利和義務(wù)。實踐發(fā)現(xiàn)，許多保險消費者并不清楚自身權(quán)利和義務(wù)，從而導(dǎo)致許多不必要的保險糾紛。作為一項新生事物，購買對象又老年人，消費者必須清楚自身權(quán)利和義務(wù)。例如，現(xiàn)有試點產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品，兩類產(chǎn)品的購買者對房產(chǎn)增值收益有不同的權(quán)益：對于參與型產(chǎn)品，抵押房產(chǎn)價值增長部分，依照合同約定在消費者和保險公司之間進(jìn)行分配；對于非參與型產(chǎn)品，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸屬于消費者。另，還有年金領(lǐng)取情況、退保贖回價值等權(quán)利和義務(wù)也非常重要。

實現(xiàn)多方共贏方能破“遇冷”困局

文/于輝 上海社科院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員

當(dāng)今中國已經(jīng)步入到老齡社會，據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)預(yù)計，2020年我國老齡人口將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。隨著老齡化進(jìn)程的加快，養(yǎng)老服務(wù)的需求急劇增加，社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)任務(wù)艱巨。養(yǎng)老服務(wù)財政投入雖然逐年增加，但是依然不能滿足快速增長的老年人口及其養(yǎng)老服務(wù)需求。養(yǎng)老矛盾日益突出。

“以房養(yǎng)老”保險在我國尚屬新生事物，業(yè)務(wù)流程較為復(fù)雜，期限較長，涉及領(lǐng)域較廣，通過試點的方式，目的是逐步積累開展此項業(yè)務(wù)的經(jīng)驗，推動該項業(yè)務(wù)在我國的健康發(fā)展。此次試點設(shè)立了兩年的試點期，試點城市為北京、上海、廣州以及武漢等四個城市。試點期間，投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人，單個保險公司業(yè)務(wù)規(guī)模不得超過總資產(chǎn)的一定比例。

從網(wǎng)絡(luò)媒體報道以及相關(guān)部門信息情況看，試點運行以來情況不是非常理想。很多保險公司并未開展相關(guān)業(yè)務(wù)。

一方面是由于新生事物，缺乏積累和經(jīng)驗借鑒，保險機(jī)構(gòu)對將面臨的風(fēng)險難以準(zhǔn)確預(yù)判，如當(dāng)下最現(xiàn)實的房價波動風(fēng)險、利率風(fēng)險、長壽風(fēng)險、現(xiàn)金流風(fēng)險等業(yè)務(wù)風(fēng)險，同時也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響等，使得保險公司對此項業(yè)務(wù)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。另一方面，受傳統(tǒng)觀念影響，以及對以房養(yǎng)老知識的不了解、擔(dān)心受騙各種因素影響，有參與意向的老年人也非常少。

在筆者看來，“以房養(yǎng)老”僅僅是輔的養(yǎng)老選擇，需要理性看待?！耙苑筐B(yǎng)老”在發(fā)達(dá)國家實施較早，也取得了一些成果，對于解決老年人的養(yǎng)老問題、改善老年人的生活質(zhì)量、提高老年人的生活水平等方面發(fā)揮了積極的功效，但從發(fā)達(dá)國家實施的情況來看，即便是最典型的住房反向抵押貸款類型的“以房養(yǎng)老”也僅僅是輔助補充性的養(yǎng)老選擇，無法代替基本養(yǎng)老?？傮w而言，“以房養(yǎng)老”模式，反向抵押養(yǎng)老保險的推出只是給有需求的老年人多提供一種市場化的養(yǎng)老選擇，需要更理性看待，從思路上看必須營造出消費者、險企和監(jiān)管層三方共贏，才可能可持續(xù)的推行下去。

另外，“以房養(yǎng)老”模式的成功需要完善的制度政策配套以及公平公正的運行環(huán)境?！耙苑筐B(yǎng)老”的成功可行并不僅僅在于市場規(guī)模如何，更重要是各種法律法規(guī)是否能配合，是否能夠提供一個穩(wěn)定的法制環(huán)境等，市場監(jiān)管的法制化是“以房養(yǎng)老”能夠健康發(fā)展的必要保障?！耙苑筐B(yǎng)老”涉及到保險、金融業(yè)、房地產(chǎn)市場、社會保障以及相關(guān)政府部門，相關(guān)領(lǐng)域的運作方式和運作質(zhì)量決定了“以房養(yǎng)老”模式運行質(zhì)量，如何能夠保證這些部門和行業(yè)的公平、公正經(jīng)營和管理，在當(dāng)前我國相關(guān)法律法制不健全的條件下是個很大的挑戰(zhàn)。

“以房養(yǎng)老”模式的成功還需要進(jìn)一步加強宣傳和相關(guān)政策研究。 加強宣傳，注重宣傳方式、宣傳效果，以得到消費者強力支持的認(rèn)同。加強相關(guān)政策研究，為新生事物完善提供理論支撐。

國外如何“以房養(yǎng)老”

荷蘭：“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒有市場。一般人65歲退休時可拿到工作時收入的70%以上，房子一般都是自己買下來，沒有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會考慮用“以房養(yǎng)老”這種方式來過退休后的生活。

美國：許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的?！耙苑筐B(yǎng)老”已被許多美國人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。

篇4

個人住房貸款、個人汽車消費貸款和個人耐用消費品貸款是個人消費信貸的主要內(nèi)容，而其中份額最大、目前開展得最好的是個人住房貸款業(yè)務(wù)，成為銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)中的熱點。分析和探討個人消費信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險及其防范，主要是圍繞個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險及其防范來進(jìn)行的。

一、個人住房貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險因素

房地產(chǎn)信貸引起銀行巨額壞帳從而引發(fā)金融動蕩，可謂屢見不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價上漲約40倍，而同一時期各產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金工資總額僅增加14倍，進(jìn)入1980年代以來，日本商業(yè)用地地價高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步擴(kuò)大，并最終成為進(jìn)入1990年代日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”破滅的重要原因之一。我國在1992年之后的二、三年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)熱，尤其是海南、北海的房地產(chǎn)更是熱得炙手，要不是及時采取一系列的宏觀調(diào)控措施抑制過度的房地產(chǎn)開發(fā)熱，后果不堪設(shè)想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產(chǎn)的處理問題，至今仍未徹底解決。前幾年發(fā)生在東南亞的金融危機(jī)，過度的房地產(chǎn)信貸也是元兇之一。

房地產(chǎn)業(yè)是我國近十年發(fā)展最快、關(guān)聯(lián)度最大、對GDP增長貢獻(xiàn)最大的行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動房地產(chǎn)金融的發(fā)展，個人房地產(chǎn)貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬億元，增長63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個人住房貸款的風(fēng)險往往在3～8年后大量顯現(xiàn)，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發(fā)放的。那么，討論和分析個人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險因素就顯得非常重要了。大體來說，個人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險因素分為政治風(fēng)險、法律政策風(fēng)險、道德風(fēng)險（或信用風(fēng)險）以及市場風(fēng)險（或商業(yè)風(fēng)險）。所謂政治風(fēng)險，是指貸款住房所在地區(qū)或國家發(fā)生社會動蕩，政權(quán)極不穩(wěn)定，從而引起房地產(chǎn)價格的急劇貶值，導(dǎo)致個人住房貸款難以收回的風(fēng)險。而法律政策風(fēng)險，是指個人住房貸款手續(xù)的完備性、合理性和有效性存在問題以及稅收法律制度、宏觀經(jīng)濟(jì)政策在個人住房貸款期內(nèi)發(fā)生大的變化或調(diào)整，從而影響到整個住宅類房地產(chǎn)的市場租金和市場價格，進(jìn)而對個人住房貸款的安全性帶來影響的風(fēng)險。道德風(fēng)險（或信用風(fēng)險），是就開發(fā)商和購房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導(dǎo)致個人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風(fēng)險。市場風(fēng)險（或商業(yè)風(fēng)險），則指因市場供求的變化，使貸款住房的市場價格出現(xiàn)較大貶值，或者取得貸款支持的購房者發(fā)生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個人住房貸款。政治風(fēng)險不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風(fēng)險、道德風(fēng)險（或信用風(fēng)險）和市場風(fēng)險（或商業(yè)風(fēng)險）相關(guān)的一些具體風(fēng)險因素進(jìn)行分析。

1.選擇項目風(fēng)險一種情況是個人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項目本身存在嚴(yán)重問題，具體來說又包括如下情況：一是規(guī)劃報建手續(xù)瑕疵，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國有土地使用證》等，這些房地產(chǎn)項目極容易在購房戶和開發(fā)商之間產(chǎn)生集體糾紛，現(xiàn)實中這種糾紛的往往造成購房戶集體拒付個人住房貸款，對這種項目發(fā)放個人住房貸款將給金融機(jī)構(gòu)帶來極大的風(fēng)險。二是該房地產(chǎn)開發(fā)項目事先未作好市場分析，市場定位不明確導(dǎo)致該項目本身根本就沒有市場前途；三是開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊伍等。出現(xiàn)以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

還有一種情況是銀行需了解商品房類型的不同，個人住房貸款的風(fēng)險有較大差別，一般來說以投資為目的的客戶的違約風(fēng)險大于以自省居住為目的的購房戶的風(fēng)險，商業(yè)房大于住宅，而住宅中易于成為投資品種的小戶型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市場上小戶型購房戶中投機(jī)淘金的購房者占很大比例，在前幾年投資高回報的示范帶動下許多普通市民也加入投資小戶型的行列，推動小戶型的價格快速上漲，一旦租金達(dá)不到預(yù)期水平，違約的風(fēng)險將大大增加，從金融部門反饋的信息來看，這類小戶型違約的概率明顯高于一般普通住宅。故銀行對投機(jī)性客戶應(yīng)從嚴(yán)審查，對容易成為炒房戶目標(biāo)的項目謹(jǐn)慎介入。

2.銷售價格不實風(fēng)險。開發(fā)商銷售價格嚴(yán)重不實，普遍高于同一供需圈類似住房的市場價格。實際工作中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：有的開發(fā)商因種種原因，將銷售價格人為抬高；；或者將銀行提供按揭支持的售房價格抬高，有的銷售價格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場價格高出20%～30%.試想，如果銀行辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)之初，貸款金額就高于相應(yīng)的住房的公允市場價格，還奢談什么防范信貸風(fēng)險之類的話題呢？成都市市場上也出現(xiàn)了通過提高單價，同時對購房戶高贈送返現(xiàn)的方式，達(dá)到實際降低銀行按揭的首付比例，銷售單價實質(zhì)并未抬高的方式。

3.開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險。開發(fā)商可能因為工程建設(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開發(fā)商組織一批假的購房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實際交付的首付款限額（比如，首付款應(yīng)達(dá)房價款的30%，開發(fā)商私下答應(yīng)為購房者在一定期限內(nèi)墊付10%～20%的房價款），從而達(dá)到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開發(fā)商組織的那些不真實的購房者，還是開發(fā)商擅自降低首付款的真正購房者，歸還個人住房貸款的還款能力都是有極大疑問的。

4、個人信用風(fēng)險。這里談到的個人信用風(fēng)險，僅指購房者故意違約，如本來沒有還款能力而騙取銀行個人住房貸款，或者具有還款能力而惡意拖欠銀行的個人住房貸款。至于借款人經(jīng)濟(jì)狀況惡化，以及發(fā)生借款人死亡、失蹤而無人帶其履行合同或繼承人或代管人拒絕履行合同等情況造成的借款人違約，屬于通過健全有關(guān)法規(guī)、完善社會保障制度可以解決的問題，可以不納入個人信用風(fēng)險范圍。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs數(shù)學(xué)論文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、資本價值風(fēng)險。房地產(chǎn)的資本價值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平，然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映的較為明顯，房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這種變化也影響著房地產(chǎn)的資本價值。預(yù)期的資本價值與現(xiàn)實的資本價值之間的差異即資本價值的風(fēng)險。個人住房貸款業(yè)務(wù)中按揭住房的資本價值風(fēng)險，是指該住房的預(yù)期市場價格與現(xiàn)實的市場價格之間的差異。影響住房的資本價值的因素主要有：

論文個人消費信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范來自免費

（1）未來住宅類房地產(chǎn)市場的走勢關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場是個周期性的市場，房價水平處于波峰時期的貸款風(fēng)險肯定大于其他階段的風(fēng)險，未來的預(yù)期市場價格可能普遍低于目前的市場價格。故金融機(jī)構(gòu)要對不同階段在首付比例上區(qū)別對待，從宏觀上控制住該風(fēng)險。

（2）住宅功能陳舊。以后人們對住宅的功能要求（如戶型設(shè)計、外部景觀、室內(nèi)設(shè)施等）總是日新月異、不斷增強的，當(dāng)前的住宅在功能上以后總會逐漸陳舊過時，相應(yīng)地，其資本價值也有貶值的可能。

（3）房地產(chǎn)估價。如果某地區(qū)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)均有高估房地產(chǎn)價格的傾向，則房地產(chǎn)的融資能力、獲利能力均被抬高，相應(yīng)地，房地產(chǎn)的資本價值也就容易高估，從而推動經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。

住宅資本價值風(fēng)險的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來市場價格極大地低于辦理按揭之時的市場價格，導(dǎo)致借款人大面積理性違約，造成嚴(yán)重的金融動蕩和金融危機(jī)。

6.個人住房貸款資金的流動性風(fēng)險。由于個人住房貸款的借款期限長達(dá)10～20年，甚至可達(dá)30年，貸款資金的流動性問題如不能解決，個人住房貸款抵押的一級市場必然出現(xiàn)自身無法解決的難題：資金占用的長期性與資金來源的短期性問題，住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)資金來源有限的矛盾。個人住房貸款資金的流動性風(fēng)險，使銀行的長期資金使用和短期資金來源的不匹配，使商業(yè)銀行自身加大了資金短缺的壓力，從而讓個人住房貸款業(yè)務(wù)難以開展下去。

7.法律風(fēng)險。個人住房貸款的法律風(fēng)險，包括三個層面的內(nèi)容：（1）合規(guī)性問題。個人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預(yù)售的備案登記應(yīng)辦妥等。（2）按揭住房的權(quán)利瑕疵。辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，要求按揭住房不存在權(quán)利瑕疵，如果按揭住房還存在其他抵押權(quán)人、典權(quán)人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔(dān)保品，銀行的貸款風(fēng)險自然就很大了。（3）抵押住房的處分問題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

8.檔案管理風(fēng)險。個人住房貸款業(yè)務(wù)的檔案保存相當(dāng)重要，因為在如此長的借款期內(nèi)（可長達(dá)30年），銀行工作人員必然產(chǎn)生變動，甚至從領(lǐng)導(dǎo)到信貸員要換四、五次班，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了因工作人員變動而造成個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案流失的情況，若銀行內(nèi)部有人與外部勾結(jié)，則問題更為嚴(yán)重。若出現(xiàn)個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的失真、失實，則銀行的貸款就面臨極大風(fēng)險。

二、個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范

個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險因素雖然很多，但其中許多風(fēng)險因素通過加強制度建設(shè)、完善個人住房貸款的信貸管理工作是可以防范的，亦或減小風(fēng)險。具體來說，有如下一些防范風(fēng)險的措施：

1.加強個人住房貸款前期評估工作。通過個人住房貸款的前期評估工作，可以選擇市場前景好的項目給予貸款支持，從而避免項目選擇風(fēng)險、銷售價格不實風(fēng)險，部分避免資本價值風(fēng)險和開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險。個人住房貸款前期評估工作包括的基本內(nèi)容有：

（1）貸款項目評估。通過對按揭項目的建設(shè)條件評價、市場前景分析、開發(fā)商素質(zhì)和業(yè)績評價、項目的財務(wù)盈虧平衡分析和風(fēng)險分析，可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優(yōu)挑選好項目。

（2）對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進(jìn)行市場評估，經(jīng)銀行確認(rèn)后，確定合理的貸款成數(shù)。

對期房價格的市場評估，避免了開發(fā)商高價銷售策略給銀行帶來的風(fēng)險。有的商業(yè)銀行通過評估機(jī)構(gòu)曾發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商針對按揭住房的銷售價格高出一次性付款售價的30%左右，在這種情況下，開發(fā)商獲得了暴利，但銀行貸款的風(fēng)險從一開始就額外加大了。通過評估，還可以部分避免開發(fā)商的惡意套現(xiàn)風(fēng)險。因為即使開發(fā)商組織假的購房者辦理了按揭手續(xù)，套取了銀行現(xiàn)金，但個人住房貸款畢竟擁有了合法有效、足值的抵押擔(dān)保品——住房抵押，在開發(fā)商僅能獲抵押住房的公允市場價格的七成貸款的情況下（銀行還可以根據(jù)按揭住房在建項目的形象進(jìn)度，預(yù)留開發(fā)商對購房者的保證金，以保證在建項目的資金需求。），開發(fā)商終究會想方設(shè)法按月代替虛假的購房者歸還貸款，否則銀行一旦處分抵押住房，加上銀行預(yù)留的保證金，應(yīng)該可以使貸款風(fēng)險降到最低，而開發(fā)商則得不償失。

對期房價格的市場價格評估，還可以避免抵押住房的資本價值風(fēng)險。通過對未來同類住宅類房地產(chǎn)市場走勢的分析，對住房功能陳舊的判斷，以及對城市空心化趨勢的出現(xiàn)等諸多因素的分析、評估，可以評測出較為公允合理的住房理論價格，根據(jù)該理論價格計算的貸款成數(shù)發(fā)放個人住房貸款，無疑可以減小抵押住房未來的資本價值風(fēng)險。當(dāng)然，減小抵押住房的未來資本價值風(fēng)險的前提，還是要有規(guī)范的房地產(chǎn)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場價格評估，而且對期房評估得出的理論價格應(yīng)能基本反映類似房地產(chǎn)的未來市場趨勢，做到公允、合理和可信。否則，如房地產(chǎn)市場價格的虛假和不真實，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其理論價格（往往由房地產(chǎn)抵押人、貸款銀行和評估機(jī)構(gòu)三者共同推波助瀾），就會和證券投資的過度繁榮一道，形成“虛擬經(jīng)濟(jì)”的極度興旺，即“泡沫經(jīng)濟(jì)”，最后導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的全面崩潰。

2.建立個人信用評級制度。不但個人住房貸款業(yè)務(wù)離不開個人信用評級，其實只要是開展個人消費信貸，都離不開個人信用評級。人們常說“市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)”，其實也可以說“市場經(jīng)濟(jì)也是信用經(jīng)濟(jì)”。個人信用評級制度的建立，目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產(chǎn)，掌握借款人有沒有個人負(fù)債，借款人以往有沒有不良信用記錄，從而據(jù)以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。但是，目前對個人信用評級制度的建立缺乏權(quán)威部門的統(tǒng)籌，往往難以實際推行。比如，建設(shè)銀行在1999年出臺了個人住房貸款資信評定標(biāo)準(zhǔn)，工商銀行也出臺了《個人住房貸款借款人資信評估指導(dǎo)意見》，但都限于住房貸款借款人資信評估和各自銀行系統(tǒng)，資信評級結(jié)論不能在其他商業(yè)銀行通用，也不能用于其他個人消費信貸。并且如果開發(fā)商同意賣房給購房者，購房者又支付了首期購房款，資信評級勢必流于形式；如果先辦個人資信評級，達(dá)不到資信標(biāo)準(zhǔn)的個人不擔(dān)不支付評估費，還可以換一家銀行辦理按揭。

因此，為了建立有效的個人信用評級制度，應(yīng)抓好以下基礎(chǔ)工作：

（1）建立獨立、公正、權(quán)威的資信評級中介機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)應(yīng)由人民銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料，出具的資信評級結(jié)論在各商業(yè)銀行通用，適用于一切個人消費信貸領(lǐng)域，并可進(jìn)行實時跟蹤，一但發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，隨時調(diào)整其個人信用等級，對近三年信用良好的個人，可以按操作規(guī)程調(diào)高其個人資信等級。

（2）盡快建立個人存款實名制和個人財產(chǎn)申報制度。通過這兩項制度的建立，可以掌握個人真實收入和財產(chǎn)，評價個人的還款能力。所幸的是，二年伊始，人民銀行已宣布即將實行個人存款實名制，相信個人財產(chǎn)申報制也將很快出臺。

（3）實行個人信用實碼制和計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)。個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下。當(dāng)個人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時，個人資信評級機(jī)構(gòu)通過個人信用實碼可以查詢所需資料，從而評定信用等級。

（4）建立個人銀行帳戶。將目前個人收支以現(xiàn)金為主，改為以個人銀行帳戶轉(zhuǎn)帳收支為主，個人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣，銀行對個人的貨幣化資產(chǎn)、不動產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)（通過轉(zhuǎn)帳和稅收確認(rèn)），個人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進(jìn)行評估。

3.健全法規(guī)，完善社會保障制度。個人住房貸款業(yè)務(wù)涉及一系列相關(guān)法律、法規(guī)，通過修訂和完善房地產(chǎn)抵押法律制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售法律制度，通過制訂物權(quán)法、個人破產(chǎn)法、社會保障法等法律，可以使個人住房貸款業(yè)務(wù)的手續(xù)在合法有效的基礎(chǔ)上更加完備、簡明，使抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，保障抵押權(quán)人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權(quán)利。

4.強化銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的管理工作。銀行應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案，實現(xiàn)電腦和文件資料（原件）的雙重管理，加強內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制，以保證業(yè)務(wù)檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理，對每月拖欠銀行貸款的借款人進(jìn)行及時催收，并納入“黑名單”，加強貸后管理工作力度。

篇5

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)證券化；住房抵押貸款；信用風(fēng)險；風(fēng)險防范現(xiàn)代營銷

一、浙江省住房抵押貸款現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展提高和房地產(chǎn)市場的持續(xù)利好，住房抵押貸款的規(guī)模也在逐年增長，并表現(xiàn)出個人住房貸款在貸款余額中所占比例變大且飛速增長的特征，這也體現(xiàn)出有越來越多的資金流入房地產(chǎn)市場。浙江省地處我國東南沿海地帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有特色且較快，是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。2014年至2016年浙江省個人住房抵押貸款余額逐漸增加，截至2016年，浙江省個人住房貸款新增3632.2億元，增速維持在25%左右，約占全國個人住房貸款余額的0.007%，這說明在浙江省內(nèi)越來越多的人參與到住房抵押貸款中，全省一般貸款加權(quán)平均利率為5.9%，同比下降0.63個百分點貸款利率下滑更加促進(jìn)貸款人數(shù)增加，刺激經(jīng)濟(jì)增長。2016年浙江省銀行業(yè)不良貸款首次實現(xiàn)下降，年末不良貸款余額1776.9億元，其余額比年初減少31.6億元；不良貸款率比2015年下降0.2個百分點為2.2%，浙江省不良貸款率的下滑表明優(yōu)質(zhì)貸款的持續(xù)增加，貸款結(jié)構(gòu)改善，減少浙江省住房抵押資產(chǎn)證券化信用風(fēng)險的積累。

二、浙江省住房抵押貸款資產(chǎn)證券化信用風(fēng)險分析

控制好資產(chǎn)證券化的流動性，最主要的是控制好住房抵押貸款資產(chǎn)池的現(xiàn)金流，如果住房抵押貸款出現(xiàn)流動性風(fēng)險，中間參與方的傭金報酬和投資者的投資收益將不可避免必然受到影響。因而借款人的信用風(fēng)險，成為住房抵押貸款資產(chǎn)證券化面臨的非常重要的風(fēng)險形式。提前償付風(fēng)險和違約風(fēng)險，主要來源于基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，是住房抵押貸款資產(chǎn)證券化主要存在兩種信用風(fēng)險。在建成資產(chǎn)證券化的抵押貸款資產(chǎn)池之后，就會出現(xiàn)借款人支付延遲，提前支付還款所導(dǎo)致的損失，由此借款人延期支付被稱為違約風(fēng)險和借款人提早支付被稱為提前償付風(fēng)險。本文在此重點分析家庭可支收入、房屋價格、基準(zhǔn)利率水平三個主要因素的變動，對違約風(fēng)險和提前還款風(fēng)險的影響。

1.家庭可支配收入

隨著經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)就業(yè)率就會升高，增加家庭可支配收入水平，家庭提前償還貸款的能力提高，這時發(fā)生對抵押貸款提前償付的概率增加。同時考慮到浙江省的貸款結(jié)構(gòu)中主要是以成長空間大的家庭為主，他們更容易具備提早償還貸款的能力。抵押貸款提前被償還的發(fā)生概率，會隨著貸款者家庭可支配收入正向變化增加，抵押貸款提前償付風(fēng)險會隨著借貸款者個人可支配金錢數(shù)額降低變小。2012年至2016年浙江省城鎮(zhèn)居民人均可用于支配的收入和農(nóng)村居民人均可支配收入呈現(xiàn)增長趨勢，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入明顯高于農(nóng)村居民人均可支配收入，總量大約是農(nóng)村居民的可支配收入的兩倍，增長幅度也高于其農(nóng)村居民可支配收入。因此手中持有的金錢也逐步增加，家庭可以提早償還貸款的能力逐漸地增強，又因為他們不喜歡背負(fù)債務(wù)也不習(xí)慣超前消費，這時候發(fā)生提前償付抵押貸款的概率也會大大增加。貸款者的個人可支配的工資收入和提早償付貸款風(fēng)險的關(guān)系為相同方向的正向變動關(guān)系，家庭可支配收入與違約風(fēng)險表現(xiàn)為反向變動關(guān)系。隨著浙江省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均可支配收入增長，提前償還能力增強，提前償付風(fēng)險增加，抵押貸款違約風(fēng)險隨之降低。

2.房屋價格

從2013至2016年底，浙江省房地產(chǎn)價格不斷攀升，其中杭州市房價為最高，寧波市其次，增長幅度為逐年增加，杭州市2016年房價相比2015年約增加了1倍，其余幾個城市也有不同程度的增長，這在將基礎(chǔ)資產(chǎn)的還未發(fā)生的潛存信用風(fēng)險大大遮擋。如若出現(xiàn)宏觀上經(jīng)濟(jì)情況出現(xiàn)變動，由此導(dǎo)致的信用風(fēng)險將大大增加。在較短的時期內(nèi)，由于住房需求不易有較大變動，因此浙江省房價格普遍上揚的趨勢基本不發(fā)生太大變化。這種情況就會形成，那些貸款機(jī)構(gòu)受到房價的上漲的影響就會下放借出貸款的標(biāo)準(zhǔn)，增加發(fā)放的貸款總量，貸款量增大就會更加促進(jìn)導(dǎo)致房價的繼續(xù)上漲，這樣相互扶持繼續(xù)上漲；然而貸款者的貸款違約風(fēng)險也在房價的上爬中繼續(xù)隱藏著。但是，如同經(jīng)濟(jì)有周期一樣，住房市場呈現(xiàn)出周期性上升下降不斷發(fā)展的市場，不能實現(xiàn)不斷地上漲情況。銀行住房抵押貸款的違約風(fēng)險會因為經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)利息上升、稅收上升等開始對于房價產(chǎn)生抑制，房價開始緩慢下降的場面而浮出水面。如果住房抵押貸款中信用產(chǎn)生的風(fēng)險增大，則一定會引發(fā)以住房抵押貸款作為資金池的證券信用風(fēng)險的增加，這說明浙江省房價一旦出現(xiàn)下降趨勢，銀行住房抵押貸款的違約風(fēng)險將會增加，但提前償還風(fēng)險會變小。

3.基準(zhǔn)利率水平

如果央行上調(diào)貸款的基準(zhǔn)利率水平，這會直接影響到抵押貸款市場利率也上升，貸款人會因為支付貸款利息增多，面臨融通資金的成本提高，將來償還貸款的壓力變大，為了避免面臨變高的利息成本，貸款人可能會選擇提早還款，提前還款風(fēng)險增加；相反情況，在其他因素穩(wěn)定的條件下，借款人的支出的利息隨著借貸基準(zhǔn)利率程度的調(diào)低和抵押貸款市場利率下降，也就會減少，減輕了借款人未來要償還抵押貸款的心理壓力，此時理智的借款人不可能會提早還款，提前還款風(fēng)險大大降低。如果住房抵押貸款采取浮動利率形式，抵押貸款中提早償還風(fēng)險隨市場基準(zhǔn)利率增加也上升：抵押貸款提早支付風(fēng)險，隨著市場上基準(zhǔn)的利率水平下滑也緩慢下降。以上分析表現(xiàn)出貸款市場基準(zhǔn)利率與提提早償還的風(fēng)險的關(guān)系表現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。還需要關(guān)注其他信用風(fēng)險。由房地產(chǎn)開發(fā)商導(dǎo)致的信用性風(fēng)險，主要是由于開發(fā)商為了私利所建住房質(zhì)量較差，或者各種原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)開發(fā)商的住房不能按期交付，因此影響抵押貸款的償還，導(dǎo)致貸款者出現(xiàn)違約現(xiàn)象或者還款意愿度降低。第三方中介機(jī)構(gòu)主要指第三方中介機(jī)構(gòu)，如信用評級、律師和會計師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)，由于信用評級機(jī)構(gòu)等可能會出現(xiàn)的不盡職行為，向市場提供不及時、不公正的審核信息，對于存在風(fēng)險的產(chǎn)品審核結(jié)果出現(xiàn)錯誤，這樣來誤導(dǎo)市場參與者，由此構(gòu)成了第三方中介機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險。目前，浙江省經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展良好，住房抵押貸款證券化信用風(fēng)險還未大規(guī)模發(fā)生處于隱藏階段。浙江省的住房抵押貸款在風(fēng)險控制方面，采取了一些首付要求等的防范措施。但是，防范信用風(fēng)險成為當(dāng)務(wù)之急，主要是因為來自于基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量方面，房地產(chǎn)處于的市場環(huán)境以及利率政策等風(fēng)險誘發(fā)因素?；A(chǔ)資產(chǎn)池借款人的還款意愿和償還能力還是對信用風(fēng)險變動的主要原因。從短期來看，目前利率的上升、房價的下跌并沒有使浙江省住房抵押貸款證券化信用風(fēng)險發(fā)生變化。從長遠(yuǎn)來看，其住房抵押貸款支持證券中產(chǎn)生的信用風(fēng)險，會因為房屋價格的下跌而上升。由于在浙江省房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的房價哄抬情況，再加上人們認(rèn)為未來房價基本不會大幅下降，投資住房十分穩(wěn)定，因此有效的需求并不能實現(xiàn)，房價進(jìn)一步下降的可能將會大大增加。

篇6

(一)企業(yè)設(shè)立注資中的公允價值運用

我國《公司法》規(guī)定,公司設(shè)立的非貨幣資金出資,均需通過有資質(zhì)的評估公司進(jìn)行評估,包括實物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、土地使用權(quán)等。在實務(wù)中,有四類評估機(jī)構(gòu)可出具評估報告,一類是財政部門所屬的資產(chǎn)評估公司,一類是建設(shè)部所屬的房地產(chǎn)估價事務(wù)所,還有國土資源部門的土地估價事務(wù)所和物價部門所設(shè)的價格事務(wù)所。根據(jù)目前相關(guān)采用的評估價值定義,只有資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)論表現(xiàn)為不同類型下的公允價值概念,其他機(jī)構(gòu)評估的評估結(jié)論更接近某種市場下的價格?，F(xiàn)實當(dāng)中人們很少去考慮公允價值與價格的區(qū)別,會計準(zhǔn)則上也沒有明確的解釋。

(二)企業(yè)對外投資中的公允價值運用

中小企業(yè)發(fā)展到一定程度,大多都涉及對外的股權(quán)投資,對外投資時可能以貨幣出資,也可能以實物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、土地使用權(quán)為出資形式,在這一業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中,同樣會涉及到公允價值,即非貨幣出資也須依據(jù)《公司法》規(guī)定,對非貨幣資產(chǎn)進(jìn)行評估,才可完成對被投資單位的工商變更注冊等手續(xù)。企業(yè)可能選擇不同的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,同樣也會出現(xiàn)上述的問題。

(三)賬外資產(chǎn)入賬的公允價值運用

賬外資產(chǎn),顧名思義屬企業(yè)因各種管理不善原因?qū)е沦~面沒有反映出來。例如企業(yè)資產(chǎn)清查出現(xiàn)的盤盈設(shè)備材料等。但對民營企業(yè)而言,賬外資產(chǎn)就不是一個簡單的管理不善原因形成,可能與企業(yè)的資金體外循環(huán)或一些業(yè)務(wù)的不入賬或其他原因有關(guān)。例如:企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)一些客戶圖便宜沒有索要發(fā)票,企業(yè)可能將此收入不入賬,直接購置設(shè)備,在購置業(yè)務(wù)時又圖便宜,沒索要發(fā)票。結(jié)果形成這臺設(shè)備無法入賬,成為賬外資產(chǎn)。當(dāng)然,也有一些合法的資金來源形成,企業(yè)利用自有資金或借入資金購置設(shè)備,對方因各種原因沒有提供發(fā)票,致使該設(shè)備無法入賬,形成賬外資產(chǎn)。

對于賬外資產(chǎn)如何入賬問題?目前采用的方式,只有一種“合法”的途徑,那就是以股東的身份將賬外資產(chǎn)投資給公司,即進(jìn)行注冊資本的增加變更事宜。在這一業(yè)務(wù)過程中,目前涉及的單位有工商管理部門、會計師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。企業(yè)對賬外資產(chǎn)以股東作為資產(chǎn)所有者的身份進(jìn)行評估申報,資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依據(jù)委托方(企業(yè))提供的資產(chǎn)評估申報表,確認(rèn)所有權(quán)關(guān)系后,即進(jìn)行作價評估,出具評估報告形成評估結(jié)論,股東依據(jù)評估值的大小,形成增加注冊資本的方案和決議,會計師事務(wù)所進(jìn)行資本驗證并出具驗資報告,工商管理部門履行正常的變更程序。企業(yè)會計處理也相對簡單,一方面借記資產(chǎn)賬戶,一方面貸記實收資本賬戶,以評估值入賬。

二、啟示

有幾個問題值得我們深思:

第一,民營企業(yè)采用公允價值的計量一般都發(fā)生與公司注冊資本相關(guān)的經(jīng)濟(jì)事項中,其會計計價仍屬于歷史成本計價模式或公允價值模式,相關(guān)的制度應(yīng)對此有明確說明或規(guī)定,否則會形成公允價值的濫用。由于中小企業(yè)提供的會計信息僅滿足于股東和工商、稅務(wù)、信貸、財政等相關(guān)部門,不如上市公司對會計準(zhǔn)則執(zhí)行的嚴(yán)格,要受到信息公開的社會監(jiān)督,有可能出現(xiàn)對公允價值計量的濫用。例如:筆者碰到一公司在銀行有貸款,每年都存在貸款問題,銀行每年要求提供審計報告和資產(chǎn)評估報告,由于該企業(yè)用地抵押,每年公司土地都做評估,每年土地都在增值。該公司每年都將土地的增值部分進(jìn)行賬務(wù)處理,使公司資產(chǎn)負(fù)債率逐年降低。實際上,該公司還有房產(chǎn),也在增值,但沒有做評估并確認(rèn)其增值部分。顯然,其提供的會計報表是值得商榷的。

第二,關(guān)于評估報告的評估結(jié)果與注冊資本差異的會計處理。對于在這一業(yè)務(wù)過程中上述的三種處理,筆者傾向于將資產(chǎn)評估結(jié)果與注冊資本(實收資本)的差異,作為資本公積處理,其理由為:(1)差異的出現(xiàn)源于資本驗證業(yè)務(wù)過程中。評估是法定的環(huán)節(jié),驗資也是法定的程序,評估結(jié)論不可能完全與驗資或協(xié)議的出資額完全一致,出現(xiàn)差異是正常的。(2)非貨幣資產(chǎn)(實物資產(chǎn)或無形資產(chǎn))是作為一個獨立完整且不可分割的資產(chǎn)注入企業(yè)的,在股東協(xié)議下實施交付企業(yè)發(fā)揮其整體資產(chǎn)作用。以評估的結(jié)論為依據(jù)記入資產(chǎn)價值符合公允價值記賬的理論準(zhǔn)則。(3)差異作為資本公積的處理比作為負(fù)債處理利于企業(yè)的發(fā)展,企業(yè)是有風(fēng)險的,作為負(fù)債是要企業(yè)償還的,等于變相將資產(chǎn)部分轉(zhuǎn)讓給企業(yè),與實際情況不相符,并且形成企業(yè)財務(wù)上的壓力。作為資本公積等于作為企業(yè)的權(quán)益,財務(wù)結(jié)構(gòu)上使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率降低,不會對企業(yè)造成財務(wù)上的壓力。(4)當(dāng)出現(xiàn)差異較大時,企業(yè)股東可以借助國有企業(yè)的辦法,將資本公積劃分為作為股東共享或獨享處理,并可根據(jù)企業(yè)經(jīng)營狀況協(xié)議處理等。當(dāng)然差異較小時一般作為股東共享處理。

篇7

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)貸款金融風(fēng)險財政風(fēng)險

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為自有資本有限，從而以土地為抵押向銀行貸款；個人住房也大量采取向銀行按揭貸款；再加上地方政府以土地作為抵押向銀行貸款和為一些企業(yè)做擔(dān)保，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險已緊緊地與銀行、政府、廣大的購房者牢牢綁在了一起，具有很大的風(fēng)險性。一方面，貸款過分集中于房地產(chǎn)行業(yè)，不僅會降低對其他行業(yè)的支持，更會造成資金的盲目追捧，引起房地產(chǎn)虛假繁榮和生產(chǎn)過剩，加劇風(fēng)險的聚集。另一方面，金融體系自身的不健全反過來使得房地產(chǎn)融資運作的抗風(fēng)險能力很弱，很容易使房地產(chǎn)風(fēng)險擴(kuò)散化。以土地和房地產(chǎn)為載體的銀行貸款主要有三種：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房抵押貸款、土地儲備（抵押）貸款。分析這三類貸款的風(fēng)險性也就緊緊抓住了土地財政帶來的財政金融風(fēng)險的核心。

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有建設(shè)周期長、風(fēng)險大的特點，僅靠開發(fā)商自有資金是無法完成大規(guī)模的投資的，需要大量的融資。從國際上看，融資手段主要有股權(quán)融資、債券融資及銀行貸款。我國目前有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三萬多家，但整體素質(zhì)不高，中小規(guī)模的企業(yè)占了大多數(shù)，市場結(jié)構(gòu)松散，資源利用率低，企業(yè)資信條件不高，責(zé)任能力不足，房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)，融資渠道單一，尤其缺少直接融資手段，上市公司只有70多家，另外目前對開發(fā)企業(yè)發(fā)行債券融資也有很多限制，因此房地產(chǎn)開發(fā)資金主要依賴銀行貸款。過多的依賴銀行貸款等于將房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險綁在了銀行一輛戰(zhàn)車上，對于整個金融系統(tǒng)具有很大的風(fēng)險性。也許從表-1中我們看到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源于國內(nèi)貸款的比例并不高，但后文我們將會發(fā)現(xiàn)事情并非如此。

表-11999-2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源比重表（單位：%）

1999200020012002200320042005

國家預(yù)算資金0.210.120.180.120.090.070.06

國內(nèi)貸款23.1823.0921.9922.7723.7818.4018.30

債權(quán)0.210.060.000.020.000.001.03

利用外資5.352.811.761.611.291.330.12

自籌28.0426.9118.3828.0928.5730.3333.63

其他43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.90

資料來源：《房價與泡沫經(jīng)濟(jì)》徐滇慶著機(jī)械工業(yè)出版社

注：其他項的主要是指購房者所付定金和預(yù)售款

首先讓我們分析在我國整個房地產(chǎn)開發(fā)中都有哪些環(huán)節(jié)需要開發(fā)商動用自有資金。一般說來，開發(fā)商在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動用自籌資金，但也有連拿地也是通過暗箱操作，盡力打著“公共利益”的幌子拖地方政府下水，以政府有形之手的協(xié)議出讓方式獲得土地。在一系列國家關(guān)于經(jīng)營性土地必須實行招拍賣后，這種狀況有所好轉(zhuǎn)。在拿到土地后和國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證（簡稱“四證”），就可以以土地為抵押向銀行申請貸款，從而獲得工程建設(shè)資金和流動資金，在土建環(huán)節(jié)，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商帶資墊付或者僅付少量建設(shè)資金，而一旦房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證，開發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個房款。從整個過程看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金很少，大量仰仗銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直處于高位。從下表可以看出，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直在70%以上，根據(jù)2003－2004年度《中國房地產(chǎn)市場報告》提供的材料，香港前五大上市公司負(fù)債率基本在30％－40％。資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)償債能力和抗風(fēng)險能力的重要指標(biāo)，一般限額為50%到60%。我國基礎(chǔ)行業(yè)平均為50%左右，加工業(yè)平均65%。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)如此高的資產(chǎn)負(fù)債率顯然風(fēng)險很大。[1]

注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計年鑒

圖-12000-2005年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率

2004年4月28日國務(wù)院發(fā)出通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項目）的自有資金比例必須從20％提高到35％以上。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來源為“定金和預(yù)收款”，達(dá)到7395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的43.1%；第二大資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金，為5207.6億元，增長了38%，占全部資金來源的30.3%；第三大資金來源是銀行貸款，為3158.4億元，增長了0.5%，占資金來源的18.4%。但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。[2]房地產(chǎn)開發(fā)資金過度依賴銀行信貸資金，缺少相應(yīng)的風(fēng)險分散機(jī)制，增加了潛在信貸風(fēng)險，根據(jù)相關(guān)資料，與我國形成了鮮明對比的是，美國70%以上的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金是通過直接融資實現(xiàn)的，銀行貸款只占10%-15%，風(fēng)險承擔(dān)者是分散的。[3]可見我國房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴銀行貸款的狀況沒有得到根本的改善。此行業(yè)需要大量的資本金投入，一味的限制銀行的貸款比例終歸不是長久之計，解決辦法是要拓展其他融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

我們再從中央銀行的角度看一下目前房地產(chǎn)行業(yè)給金融系統(tǒng)帶來的風(fēng)險，據(jù)央行公布的2006第一季度貨幣政策執(zhí)行報告稱，3月末，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)3.2萬億元，占全部人民幣貸款余額的15.7%；其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.2萬億元，占房地產(chǎn)貸款余額的37.8%。我們知道房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)投資額巨大，投資期長，影響因素復(fù)雜，歷來就是一個高風(fēng)險的行業(yè)。目前這種高負(fù)債率，大規(guī)模經(jīng)營的環(huán)境，又客觀上加重了風(fēng)險程度。一旦某一項目市場定位錯誤，或經(jīng)營上出現(xiàn)某些嚴(yán)重失誤，造成資金鏈斷裂，就有可能遭至滅頂之災(zāi)。而開發(fā)公司對銀行資金的依賴較大，一旦出現(xiàn)大范圍的樓市滑坡，便很有可能引發(fā)金融風(fēng)險。

中國人民銀行的報告指出：房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量較差，農(nóng)行和中行的不良貸款率分別達(dá)到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。一方面，開發(fā)商自有資金比例逐年下降，房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險增加。以上海為例，房企自有資金2001年為18.84%、2002年為17.53%、2003年為16.94%。直到2004年4月28日國務(wù)院發(fā)出通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項目）的自有資金比例必須從20%提高到35%以上。另一方面，同期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金利潤率卻居高不下，上海2001年為38.12%，2002年達(dá)到86.36%，2003年為74.24%，自有資金的利潤率竟為同期社會平均利潤率的10倍以上。這說明開發(fā)商在追逐暴利中，將銀子裝進(jìn)口袋，把風(fēng)險留給銀行。

于是中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組在撰寫的2004中國房地產(chǎn)金融報告中建議：“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！钡茄胄械倪@一建議在全社會引起了強烈震動，與百姓和專家的普遍叫好相比，多數(shù)開發(fā)商表示現(xiàn)房銷售將對開發(fā)商造成巨大的資金壓力，希望不要在近期停止期房銷售，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)大佬任志強寫下“萬言書”，痛陳取消房屋預(yù)售制度的危害。建設(shè)部9天后表態(tài)，稱國家近期不會取消商品房預(yù)售制度。

1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》建立了商品房預(yù)售許可制度，自此預(yù)售已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。目前我國各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達(dá)90％以上。據(jù)有關(guān)專家介紹，根據(jù)測算，預(yù)售項目資金比現(xiàn)售項目資金的動態(tài)回收期約縮短10個月。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例提高了，但是同期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金利潤率卻居高不下，以上海為例，2001年為38．12％、2002年達(dá)到86．36％、2003年為74．24％，自有資金的利潤率為同期社會平均利潤率的10倍以上。[4]但如果取消了預(yù)售制度，在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體素質(zhì)不高的情況下，將會使大量的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入困頓，從而影響整個房地產(chǎn)市場的供給，給余下的開發(fā)商更多漲價的理由。世界上也許根本就沒有十全十美的政策，任何一刀切的政策都有其利弊，我們只有本著兩害相權(quán)取其輕的原則，做出判斷。因此可以考慮再次增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的比例，一方面可以淘汰規(guī)模小的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，減少這些企業(yè)憑著很少資本金獲得暴利，另一方面又能不至于影響整個房地產(chǎn)市場的供給，維護(hù)整個市場的穩(wěn)定。

二、個人住房貸款

我國2005年的城鎮(zhèn)化率是43%，在未來約三十年內(nèi)將保持高速增長的態(tài)勢，而且我國城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，將有一千多萬人從鄉(xiāng)村移居城市。我國2005年城鎮(zhèn)人均居住面積是26平方米，伴隨著城鎮(zhèn)居民對居住條件的要求也將越來越高，因此我國的房地產(chǎn)行業(yè)將是一個獲得大發(fā)展的持久行業(yè)。住房在一個人的生活消費中是一項很大的支出，特別是對于年輕人來說，一般沒有一次性支付整個房款的能力，采取向銀行按揭貸款的方式償付房款，以后再逐年逐月的償還銀行貸款，這就是個人住房消費信貸。1998年，中國人民銀行下發(fā)了《關(guān)于開展個人消費貸款的指導(dǎo)意見》，消費信貸的發(fā)展從此步入快車道，當(dāng)年房貸余額就達(dá)到426.16億元。據(jù)統(tǒng)計，全國個人住房貸款余額由1998年的426.16億元增長到2005年底的1.84萬億元，8年間個人住房貸款余額增長了近43倍，平均年增長率達(dá)到60.02%。個人住房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的比例由1998年0.49%上升到2005年的8.9%。[5]

據(jù)國際經(jīng)驗，個人房貸的不良貸款率很低。而據(jù)央行研究局課題組研究，個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險，目前，我國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%.但按照國際慣例，個人房貸的風(fēng)險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。同時，我國個人誠信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控。近年來房價漸行漸高，還貸者面臨很大壓力，而且現(xiàn)代生活的高流動性和高風(fēng)險性，下崗失業(yè)、疾病其他重大變故都可能使還貸者陷入困境。并且《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》于2004年10月26日由最高人民法院審判委員會第1330次會議通過,并已于2005年1月1日起實施。其第六條引起了銀行界的普遍關(guān)注:“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債?！边@一司法解釋的出臺意味著一旦房屋抵押者無力償還貸款且房產(chǎn)抵押者有充分證據(jù)證明該房是其惟一可居住房產(chǎn),銀行就不能因此變賣其所抵押的房屋,即在這種情形下,銀行喪失了對房屋的處置權(quán),既不能進(jìn)行拍賣,也不能強行將住戶趕走。這樣,銀行對抵押者房屋的抵押權(quán)即被懸空,其勢必增加房貸業(yè)務(wù)的金融風(fēng)險。另外一些開發(fā)商自有資本金不足，就動員親朋好友、麾下員工騙取銀行貸款補充資本金，更有一些不法之徒，利用國家法律和銀行規(guī)定的漏洞，騙取銀行貸款來從事其他高風(fēng)險業(yè)務(wù)，如炒股或者炒房，由于信息不對稱，也會給銀行帶來風(fēng)險。

三、土地儲備（抵押）貸款

土地儲備貸款，又叫打捆貸款，由銀行與地方政府合作，先以國有獨資或控股的城市建設(shè)投資單位作為承貸主體，將一個城市或區(qū)域的若干基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目組合起來作為一個整體項目，即“打捆項目”，向銀行申請貸款。如果這類打捆方式用于房地產(chǎn)開發(fā)，所謂的一級土地運營商就扮演了承貸主體的角色。我們知道：地方財政中用于經(jīng)濟(jì)建設(shè)的資金非常有限，特別是對于中西部地區(qū)來說更是如此。于是漸漸的就導(dǎo)致了“銀政合作”的產(chǎn)生，那就是“打捆貸款”。我國自推行政企分開以來，政府就不允許直接從事企業(yè)方面的工作。于是，地方為了搞建設(shè)就紛紛建立了各式各樣的地方城市建設(shè)投資中心，被稱為“窗口公司”，以這些公司為載體，以土地和以財政出具的還款承諾作為償債保證，將一城市或區(qū)域的若干基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目組合起來作為一個整體項目向銀行貸款的一種融資。對于地方政府而言，“打捆貸款”的誘人之處在于金額巨大，對于當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)能發(fā)揮重要作用。而對于銀行來說，因為有政府信譽擔(dān)保和大量的土地做抵押，往往把這類貸款看作優(yōu)質(zhì)貸款。但是由于借款人為財政所屬或控股的企事業(yè)法人單位，沒有穩(wěn)定的經(jīng)營收入來源，因此還款來源得不到保障。雖然財政做出還款承諾，但這種承諾在法律上屬一種無效的擔(dān)保形式，而且《擔(dān)保法》第八條明確規(guī)定：“國家機(jī)關(guān)不得為保證人，但經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國政府或者國際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的除外”。2005年1月26號財政部已出臺過一項《財政部關(guān)于規(guī)范地方財政擔(dān)保行為的通知》(財金[2005]7號文件)，要求地方財政應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律規(guī)定，禁止違規(guī)擔(dān)保。因此一旦財政資金發(fā)生問題，貸款將無法按期償還。另外，打捆貸款中往往存在政府意志較強、銀行貸款被動運作的隱患，使銀行信貸資金形成較大的潛在風(fēng)險。對于地方政府來說，還本付息壓力可以不在本屆政府任期內(nèi)承擔(dān)，一屆政府任期5年，而城建打捆融資貸款期限一般在10年以上，在沒有法定的政府負(fù)債額度約束的情況下，這種償還責(zé)任對地方政府來說是標(biāo)準(zhǔn)的“軟約束”，它不但導(dǎo)致地方政府債務(wù)風(fēng)險的無限膨脹，也會給下任政府帶來更大的財政壓力，這種寅吃卯糧的融資方式是注定不能持久的。

實際上央行早就注意到了這類貸款的風(fēng)險性，早在2003年6月13日，中國人民銀行了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》就規(guī)定對要控制土地儲備貸款的發(fā)放，對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。2006年5月，國家發(fā)改委、財政部、建設(shè)部、中國人民銀行和銀監(jiān)會五部委聯(lián)合發(fā)文，緊急規(guī)范各類“打捆貸款”，信貸閘門再次收緊。在這份名為《關(guān)于加強宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范各類打捆貸款的通知》中，五部委明確規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)要立即停止一切對政府的打捆貸款和授信活動，并且嚴(yán)肅要求，地方政府不得為貸款提供任何形式的擔(dān)?；蛘呤亲兿鄵?dān)保，自此土地儲備貸款的閘門完全關(guān)上。但以前的土地抵押貸款已經(jīng)有一個很大的存量，據(jù)報道，2006年4月份,交通銀行新增800億元授信,支持湖北省“在中部崛起中發(fā)揮更大作用”,另外農(nóng)發(fā)行給了300億元,國開行給了500億元,工行給了1000億元,建行給了700億元,中行給了1000億元等等，同月,中國建設(shè)銀行和廣東省人民政府簽署銀政合作協(xié)議金額高達(dá)1800億元,刷新了此前所有的紀(jì)錄,其中1300億元將投向廣東省電力、交通、城建、石化、裝備制造業(yè)等項目(有關(guān)資料表明,僅僅是建設(shè)銀行一家在2006年上半年與各地政府簽署的貸款授信總額就超過了一萬億元)，這些貸款的風(fēng)險有多大？現(xiàn)在看來還沒現(xiàn)出大的差池，但其后續(xù)效應(yīng)將有待觀察。

注釋：

[1]上海名駿房地產(chǎn)咨詢有限公司山西分公司．《2003年廣東房地產(chǎn)市場分析報告》

[2]中國人民銀行．《2004中國房地產(chǎn)金融報告》

[3]曹旭特．《行業(yè)高速增長引發(fā)宏觀調(diào)控-房地產(chǎn)行業(yè)研究報告》

[4]馬國川．爛尾樓里藏著金融風(fēng)險[N]．中華工商時報2006-11-01

[5]房產(chǎn)機(jī)構(gòu)看樓市．個人住房貸款進(jìn)入風(fēng)險釋放期[N]．中國經(jīng)營報2006-8-7

[參考文獻(xiàn)]：

[1]陳燦煌．房地產(chǎn)金融風(fēng)險的成因及防范[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2006,(03)

[2]張宏雷,徐琮,張銀鎖．淺談房地產(chǎn)金融風(fēng)險[J].當(dāng)代經(jīng)理人(下旬刊),2006,(03).

[3]黃小虎．中國土地管理研究[M].北京：當(dāng)代中國出版社，2006

篇8

一、堅持把服務(wù)業(yè)放在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)先戰(zhàn)略地位

（一）加入世貿(mào)組織以后，我國進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的重要時期。加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的重要保障，是提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力和整體素質(zhì)的重要抓手，也是緩解就業(yè)壓力的重要途徑。加快服務(wù)業(yè)發(fā)展對于順利實現(xiàn)我區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計劃目標(biāo)、落實區(qū)委區(qū)政府“服務(wù)立區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略、建設(shè)現(xiàn)代化新中心城區(qū)具有重要戰(zhàn)略意義。

（二）指導(dǎo)思想：適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和*城市化進(jìn)程的宏觀要求，堅持把服務(wù)業(yè)放在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)先戰(zhàn)略地位，以接軌大上海、融入長三角為核心，加大政府宏觀指導(dǎo)和政策扶持力度，以市場化為導(dǎo)向，以科技為支撐，以規(guī)模集聚為手段，加快建設(shè)布局合理、重點突出、技術(shù)先進(jìn)、管理規(guī)范的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，進(jìn)而確立服務(wù)業(yè)在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位，帶動*整個國民經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

（三）發(fā)展目標(biāo)：第三產(chǎn)業(yè)增加值增長率保持年均在15%以上，力爭20*年第三產(chǎn)業(yè)增加值占全區(qū)GDP的60%以上。社會消費品零售總額年均遞增20%以上，20*年突破60億元。

二、統(tǒng)籌規(guī)劃，突出重點，加快服務(wù)業(yè)行業(yè)發(fā)展

（四）穩(wěn)步發(fā)展傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)。合理控制商業(yè)網(wǎng)點總量，引導(dǎo)商業(yè)空間布局與城市發(fā)展形態(tài)同步發(fā)展。積極整合現(xiàn)有商業(yè)資源，盤活資產(chǎn)存量，提高行業(yè)整體水平和競爭力。培育特色化百貨商場，合理增設(shè)大型綜合超市，積極發(fā)展連鎖便利店，加快擴(kuò)展專業(yè)專賣店，形成功能健全、業(yè)態(tài)豐富、布局合理、競爭有序的城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點新體系。

（五）引導(dǎo)專業(yè)市場轉(zhuǎn)型提升。圍繞專業(yè)市場“業(yè)態(tài)多元化、商品優(yōu)質(zhì)化、營銷現(xiàn)代化、商流物流分離化”的發(fā)展趨勢，建立起市場主辦者與經(jīng)營戶利益互動的管理機(jī)制，抓好市場體系建設(shè)和經(jīng)營創(chuàng)新。著重發(fā)展具有較強集聚輻射潛力的重點專業(yè)市場，兼并重組競爭力不強的專業(yè)市場，積極培育符合消費熱點需求的新興專業(yè)市場。著力進(jìn)行市場信息化系統(tǒng)開發(fā)和應(yīng)用，積極建設(shè)數(shù)字化市場，逐步實現(xiàn)商品信息和價格信息同步上網(wǎng)。

（六）鞏固餐飲業(yè)優(yōu)勢地位。形成中高檔酒店、各式快餐、風(fēng)味小吃和便民早點全面發(fā)展的經(jīng)營格局，培育“全”、“?！?、“綠”的特色餐飲。引入現(xiàn)代營銷理念，開展網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營、連鎖化發(fā)展，鼓勵開展外賣、定制私人宴席上門等特色服務(wù)。以寧波菜特色優(yōu)勢為依托，大力發(fā)展餐飲特色連鎖。著力培育和引進(jìn)一批各具地方特色、菜系種類齊全的餐飲企業(yè)，進(jìn)一步塑造*餐飲的整體品牌。

（七）完善社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能。按照“功能齊全、布局合理、業(yè)態(tài)先進(jìn)、管理規(guī)范、特色鮮明、便民利民”的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，大力引進(jìn)有實力、有特色、有經(jīng)驗的連鎖企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)。不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)設(shè)置和網(wǎng)點布局，鼓勵開設(shè)社區(qū)購物中心、超市、便利店、專業(yè)店、餐飲店、文化娛樂等經(jīng)營網(wǎng)點。支持社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，完善社區(qū)商圈的綜合服務(wù)功能。

（八）加快培育會展經(jīng)濟(jì)。以市國際會展中心為依托，各種展會為載體，構(gòu)筑會展服務(wù)功能區(qū)塊，做好餐飲、住宿、布展、廣告、商貿(mào)等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)。加強會展業(yè)招商力度，吸引有實力的會展企業(yè)及相關(guān)服務(wù)企業(yè)落戶*。借助會展主題活動，配套推出相應(yīng)商貿(mào)、文化等活動，切實調(diào)動各方面的參與熱情。積極將振興會展業(yè)與旅游業(yè)發(fā)展有機(jī)結(jié)合起來，通過會展業(yè)帶動商務(wù)旅游。

（九）建設(shè)旅游業(yè)集散基地。整合區(qū)內(nèi)旅游資源，塑造人文品牌，將*建設(shè)為到寧波各旅游景點的網(wǎng)絡(luò)中心。鼓勵民間資本參與旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)，重視旅游商品的生產(chǎn)和銷售，開發(fā)特色旅游商品，加快建設(shè)*旅游集散基地。做好“以節(jié)促旅”，結(jié)合重大節(jié)慶活動，大力開展旅游促銷，并挖掘文化內(nèi)涵，帶動旅游文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

（十）促進(jìn)金融保險業(yè)快速發(fā)展。借助市行政中心東移，集聚我市的金融保險及與其相配套的資信評估、證券交易等機(jī)構(gòu)，使*成為寧波主要的資本要素市場。爭取各類商業(yè)銀行、保險公司、金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)來*區(qū)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，吸引國外有實力的銀行、保險公司來*區(qū)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)和辦事處，擴(kuò)大利用外資領(lǐng)域，努力形成以國有商業(yè)銀行為主體、各種金融機(jī)構(gòu)并存、專業(yè)保險公司門類齊全的地方金融保險體系。

（十一）加快物流業(yè)發(fā)展步伐。以市場需求為導(dǎo)向，以最大限度地降低全社會物流成本和提高物流效率為目的，依托物資、生產(chǎn)資料市場群，加強與國內(nèi)外大型物流企業(yè)合作，提高物流業(yè)的技術(shù)含量，鼓勵專業(yè)物流企業(yè)、連鎖企業(yè)建設(shè)物流配送中心及其配送分中心，提高流通效率。

（十二）大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。以居民住宅為重點，建立健全房地產(chǎn)市場體系，完善一級市場，規(guī)范二級市場，注重基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施、文化設(shè)施與房地產(chǎn)開發(fā)的配套建設(shè)。引導(dǎo)商務(wù)樓宇開發(fā)，盤活存量商務(wù)樓，高標(biāo)準(zhǔn)新建一批符合現(xiàn)代商務(wù)辦公需求的商務(wù)樓。大力發(fā)展住宅經(jīng)營、物業(yè)管理、裝修服務(wù)、環(huán)境藝術(shù)等住宅服務(wù)業(yè)，形成體現(xiàn)現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)和住宅服務(wù)業(yè)的發(fā)展體系。

（十三）規(guī)范發(fā)展中介服務(wù)業(yè)。充分發(fā)揮中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在市場運行中的服務(wù)、公證和監(jiān)督功能，積極引進(jìn)培育知識密集型中介機(jī)構(gòu)，大力發(fā)展會計、法律、咨詢、房產(chǎn)、等中介服務(wù)業(yè)。引導(dǎo)中介服務(wù)企業(yè)開展企業(yè)化經(jīng)營、規(guī)范化管理、社會化服務(wù)，加速培養(yǎng)、引進(jìn)各種中介管理人才，構(gòu)筑我區(qū)服務(wù)業(yè)智力高地。

（十四）積極發(fā)展文化傳媒業(yè)。圍繞“體現(xiàn)市場需求，凸顯文化功能，提升區(qū)域形象”的發(fā)展思路，扶持培育一批文化支柱產(chǎn)業(yè)和骨干企業(yè)或團(tuán)體，著力提高市民的文化生活質(zhì)量。

三、切實加大扶持力度，增強服務(wù)企業(yè)核心競爭力

（十五）實施服務(wù)業(yè)項目貼息支持。對稅務(wù)登記在*區(qū)并已有納稅實績的服務(wù)業(yè)企業(yè)，當(dāng)年總投資在200萬元以上的項目實行貼息扶持。符合條件的企業(yè)向區(qū)貿(mào)易局提出申請，由區(qū)貿(mào)易局核定報經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后實施。

（十六）鼓勵外商投資服務(wù)業(yè)。吸引國外企業(yè)入駐*，鼓勵通過特許連鎖形式，實現(xiàn)品牌輸入。鼓勵國外資金、技術(shù)投資我區(qū)，對于科研、教育、會展、中介服務(wù)、開發(fā)性的旅游設(shè)施等項目，給予一定的優(yōu)惠獎勵。

（十七）大力發(fā)展非公有制服務(wù)企業(yè)。放寬市場準(zhǔn)入條件，擴(kuò)大投資經(jīng)營領(lǐng)域，鼓勵各種經(jīng)濟(jì)成分采取多種形式興辦服務(wù)企業(yè)。推動科技創(chuàng)新，鼓勵非公有制企業(yè)發(fā)展知識密集型服務(wù)業(yè)，幫助其引進(jìn)人才和實施成果轉(zhuǎn)化。支持非公有制企業(yè)推進(jìn)股份制改造，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，增強市場競爭力。

（十八）大力扶持重點企業(yè)。對于確定的重點企業(yè)和重點項目，實行一企一策，在允許范圍內(nèi)給予政策優(yōu)惠，在要素資源配置上適度優(yōu)先。對區(qū)屬上年度納稅超過100萬元的大型餐飲、星級賓館等重點行業(yè)企業(yè)，銷售額在3000萬元以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，年銷售額在2000萬元以上的建筑安裝企業(yè)，內(nèi)資注冊資金20萬以上、外資在2萬美元以上的會展公司，獲得國家、省市資質(zhì)認(rèn)證的中介機(jī)構(gòu)，給予一定的財政扶持。

（十九）積極為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供優(yōu)良環(huán)境。充分利用*商務(wù)樓不斷興建的基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢，大力引進(jìn)培育一批品牌化經(jīng)營的物業(yè)管理公司，為商業(yè)商務(wù)品牌企業(yè)的入駐成長形成支撐。對建筑面積超過5000平方米、入駐服務(wù)業(yè)企業(yè)達(dá)到一定比例的商務(wù)樓，給予物業(yè)管理公司財政補貼。

（二十）堅持實施品牌戰(zhàn)略和“走出去”戰(zhàn)略。引導(dǎo)企業(yè)把質(zhì)量、管理、服務(wù)、企業(yè)文化等諸多因素納入企業(yè)整體品牌戰(zhàn)略中，鼓勵引進(jìn)知名品牌和提升現(xiàn)有品牌相結(jié)合，積極總結(jié)、大力宣傳、扶持和保護(hù)*特色品牌。支持企業(yè)開拓區(qū)外市場，引導(dǎo)總部在*的企業(yè)通過直接投資、品牌輸出、企業(yè)購并等形式向外擴(kuò)展，鼓勵企業(yè)在區(qū)外開設(shè)專賣店、門市店等分支連鎖機(jī)構(gòu)，對于在行業(yè)領(lǐng)域居領(lǐng)先地位或具備重大開拓意義的項目，經(jīng)審批可列入“410”工程項目重點給予扶持。

（二十一）大力提高服務(wù)業(yè)信息化水平。在全面建設(shè)“數(shù)字*”的框架下，構(gòu)筑服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)信息平臺。積極開展網(wǎng)上采購、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等一系列電子商務(wù)活動，建立起基于互聯(lián)網(wǎng)的以客戶為中心的交易管理模式，充分運用現(xiàn)代信息技術(shù)，推動服務(wù)企業(yè)辦公自動化和信息網(wǎng)絡(luò)化，以數(shù)字化手段促進(jìn)信息資源價值的深度挖掘和增值。穩(wěn)步推進(jìn)電子化結(jié)算方式，配合銀行金卡工程建設(shè)，積極將POS系統(tǒng)等交易終端引入市場。

（二十二）加快業(yè)態(tài)創(chuàng)新步伐。鼓勵企業(yè)細(xì)分目標(biāo)市場，引導(dǎo)服裝、家電、日用百貨等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)向藥品、汽車、建材、房產(chǎn)等新型領(lǐng)域擴(kuò)展，發(fā)展大型超市、配送中心、專營店等商貿(mào)新型業(yè)態(tài)。引進(jìn)和發(fā)展總經(jīng)銷、總，探索大宗商品批發(fā)交易的質(zhì)押、競價交易方式。鼓勵服務(wù)企業(yè)采取直營連鎖、自由連鎖、特許加盟等多種形式實現(xiàn)連鎖化發(fā)展，形成連鎖經(jīng)營在我區(qū)服務(wù)業(yè)組織形式中的主體地位。

（二十三）完善金融服務(wù)體系。按照市場化原則，構(gòu)筑*服務(wù)業(yè)投資擔(dān)保體制，鼓勵組建以會員制形式為主的擔(dān)保機(jī)構(gòu)和引進(jìn)完全民營的贏利性擔(dān)保公司。簡化擔(dān)保、抵押手續(xù)，便利服務(wù)企業(yè)融資，對企業(yè)以不動產(chǎn)抵押申請貸款的，可不經(jīng)過中介機(jī)構(gòu)評估手續(xù)，而由相關(guān)的房地產(chǎn)管理部門出具權(quán)屬及估值證明。

四、加快建立和完善服務(wù)業(yè)發(fā)展保障機(jī)制

（二十四）加強對服務(wù)業(yè)發(fā)展工作的領(lǐng)導(dǎo)。成立由區(qū)府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長、分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，各有關(guān)職能部門參與的區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，制定行業(yè)政策、指導(dǎo)意見和發(fā)展計劃，解決重大發(fā)展問題。各街道要因地制宜成立相應(yīng)服務(wù)業(yè)管理組織，制定和完善轄區(qū)的服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)服務(wù)業(yè)在區(qū)域內(nèi)合理布局和可持續(xù)發(fā)展。

（二十五）加大服務(wù)業(yè)市場監(jiān)管執(zhí)法力度。區(qū)貿(mào)易、工商、稅務(wù)、城管、規(guī)劃、國土、衛(wèi)生、環(huán)保等部門要協(xié)調(diào)配合，切實履行職責(zé)，齊抓共管，建立長效機(jī)制，共同解決監(jiān)管執(zhí)法工作中的難點熱點問題，維護(hù)市場運行秩序。

（二十六）發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用。組建區(qū)服務(wù)業(yè)聯(lián)合會和各類服務(wù)行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的服務(wù)、自律、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益作用，規(guī)范資質(zhì)管理，協(xié)助政府職能部門加強行業(yè)管理，組織企業(yè)對外開展交流和合作，加強行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)隊伍建設(shè)，引導(dǎo)企業(yè)健康發(fā)展。

篇9

關(guān)鍵詞：信托;養(yǎng)老;創(chuàng)新;金融

一、引言

2013年，中國迎來第一個老年人口增長高峰，60歲以上老齡人口達(dá)到202億人，老齡化水平超過148%。今后20年，我國老年人口將年均增長1000萬。2053年，老年人口數(shù)量將達(dá)到峰值487億人，占總?cè)丝诘?48%;屆時，每3人當(dāng)中就會有1個60歲以上的老人。據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年中國老年人的消費需求是4萬億元左右，預(yù)計2030將增加至13萬億元，中國養(yǎng)老市場蘊含著巨大的商機(jī)。

與此同時，截止2014年1季度末，全國68家信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模再創(chuàng)高峰，達(dá)到1173萬億元;不過，增速明顯放緩，沖規(guī)模的勢頭有所遏制。信托的挑戰(zhàn)至少來自四個方面，一是大資管時代來臨，金融機(jī)構(gòu)競爭加劇，信托的牌照優(yōu)勢在弱化;二是利率市場化漸行漸近，信托的募資能力在下降;三是隨著經(jīng)濟(jì)增長減速、房地產(chǎn)風(fēng)險累積，信托項目風(fēng)險也在加大;四是銀監(jiān)會年內(nèi)99號文，監(jiān)管日趨嚴(yán)格。各種跡象充分表明信托業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展到了關(guān)鍵時期，如逆水行舟，不進(jìn)則退。在這樣的情形之下，信托參與養(yǎng)老市場，既是創(chuàng)新業(yè)務(wù)，拓展新的盈利增長點;又是轉(zhuǎn)型需要，開拓藍(lán)海市場。

具體而言，信托參與養(yǎng)老市場，可以從以下路徑入手：

二、養(yǎng)老金信托

所謂養(yǎng)老金信托，是養(yǎng)老保險費作為信托資產(chǎn)，交給金融信托機(jī)構(gòu)管理和經(jīng)營，在職工退休后，能獲得相應(yīng)收益的一種信托形式。由英國IFSL研究報告的數(shù)據(jù)走勢顯示，2010年全球養(yǎng)老基金資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到311萬億美元;其中，美國擁有1889萬億美元養(yǎng)老基金，占全球的63%。在全球養(yǎng)老基金中，60%以上是獨立的信托資產(chǎn)，保險合同資產(chǎn)約為12%。而在我國，保險合同資產(chǎn)占據(jù)絕大多數(shù)，達(dá)到90%以上，養(yǎng)老基金資產(chǎn)配置明顯失衡。

信托參與養(yǎng)老金市場，可以實現(xiàn)“雙贏”目的。一方面，對于信托公司而言，參與養(yǎng)老金市場不僅獲得長期低成本資金的渠道，而且能更好地發(fā)揮自己跨市場投資的優(yōu)勢，確保養(yǎng)老基金的效益。另一方面，對于投資者而言，養(yǎng)老基金作為信托財產(chǎn)具有獨立性，一旦交付信托，即不受信托公司和委托人財務(wù)狀況惡化甚至破產(chǎn)的影響，從而確保養(yǎng)老基金的安全性。另外，投資者也能更好地享有信托理財?shù)母呤找媾c低風(fēng)險。據(jù)悉，我國個人賬戶養(yǎng)老金由財政專戶和地方銀行管理，能獲得收益的只有非常低的地方銀行利息以及財政記賬利息，以致養(yǎng)老金不斷地縮水。

2013年4月，人社部、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會等部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于擴(kuò)大企業(yè)年金基金投資范圍的通知》及《關(guān)于企業(yè)年金養(yǎng)老金產(chǎn)品有關(guān)問題的通知》。自此，企業(yè)年金增加了包括商業(yè)銀行理財產(chǎn)品、信托產(chǎn)品、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃、特定資產(chǎn)管理計劃、股指期貨等投資品種，為企業(yè)年金基金的投資范圍以及創(chuàng)新型“后端集合模式”養(yǎng)老金產(chǎn)品開閘。該舉措既是國內(nèi)養(yǎng)老金行業(yè)的重大創(chuàng)新突破，也為信托公司參與超過4800億元的企業(yè)年金市場破除了政策障礙。

三、信托型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金

目前，金融機(jī)構(gòu)中主要是保險公司在大舉進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。例如，泰康人壽打造的“泰康之家”，合眾人壽在武漢建設(shè)的“合眾健康谷”，中國人壽規(guī)劃構(gòu)建的養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”格局等等。保險公司一方面將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合;另一方面，保險資金的低成本、長期性也與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利特點相吻合。

純粹的PE投資者參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資仍屬少數(shù)案例，更多的機(jī)構(gòu)處于籌備或觀望狀態(tài)。2010年12月，美國摯信資本（Trust Bridge Partners）宣布，對親和源股份有限公司注資1億元，這是國際PE機(jī)構(gòu)首次投資中國的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。同年6月，天津首家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金管理公司――天津鴻福股權(quán)投資基金管理有限公司正式掛牌，將發(fā)起、運作養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金。

對于PE機(jī)構(gòu)而言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有吸引力，但其投資價值仍待考察。首先，老年人消費水平仍相對較低，盡管具有數(shù)萬億消費市場潛力，但短期內(nèi)能夠取得商業(yè)化成功的投資項目較少;其次，相比于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，投資周期最長約十年的PE基金，相對而言追求的仍是短期回報，投資周期并不契合;再次，長期以來政府部門對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定位是公益性，導(dǎo)致養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“非產(chǎn)業(yè)化”，難以出現(xiàn)商業(yè)成功的企業(yè)。此外，這一行業(yè)對政策的過度依賴，也使得作為財務(wù)投資者的PE機(jī)構(gòu)難以評估其投資風(fēng)險。

信托公司可以借鑒PE投資機(jī)構(gòu)，通過設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金的方式參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。但是，最大的困惑還是來自信托公司能否找到類似保險資金的低成本、長期資金。

四、養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs）

目前，國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)主要是三種模式：銷售、自持、銷售+自持。銷售模式的優(yōu)點在于快速回籠資金、實現(xiàn)滾動開發(fā)，缺點在于必須取得土地使用權(quán)、無法享受優(yōu)惠政策以及后期持續(xù)經(jīng)營的穩(wěn)定收益。自持模式的優(yōu)點是可以通過配套用地、行政劃撥等手段運用以降低土地成本、通過后期運營獲得穩(wěn)定收益，缺點是要求有充裕的現(xiàn)金、資金量占用大、回籠慢。銷售+自持模式的優(yōu)點在于可以取得上述兩種模式的優(yōu)點、在土地方面采用靈活策略，缺點是要求機(jī)構(gòu)擁有一定的資金實力、開發(fā)經(jīng)驗以及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運營能力。

其實，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）可以成為養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)融資的重要手段。所謂REITs，就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。REITs作為國際資本市場商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主流模式，是商業(yè)地產(chǎn)融資與退出的主流工具和平臺，是上市和發(fā)行債券之外利用資本市場直接融資的重要形式。

養(yǎng)老物業(yè)證券化可以看做是REITs的一種類型。通過養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs）的方式，機(jī)構(gòu)一方面可以快速回籠資金，另一方面也能保持住戶的純粹性，有利于更好地提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。對于投資者而言，則可以在收獲每年的租金收益之外，享有物業(yè)的增值收益。

REITs在美國、澳大利亞、新加坡等地很普遍。美國大約有300 個REITs在運作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。在美國，REITs也是養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)重要的投資商。據(jù)統(tǒng)計，美國2013年前十大養(yǎng)老社區(qū)擁有者中，有五家是REITs公司。

2009年初，中國人民銀行會同有關(guān)部門形成了REITs初步試點的總體構(gòu)架，但是一直未能正式啟動。國內(nèi)REITs市場之所以遲遲未能發(fā)展，主要還是由于在稅收、登記制度、上市交易和退出機(jī)制等方面的規(guī)則不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相關(guān)法律。當(dāng)然，發(fā)展REITs市場，實際上是在為開發(fā)商增加新的融資渠道，有違國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控初衷，這也是REITs受限的原因之一。

今年5月21日，中信證券股份有限公司“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”在深交所掛牌轉(zhuǎn)讓，成為我國首個交易所場內(nèi)REITs。該REITs發(fā)售規(guī)模521億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)是北京、深圳兩地中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的兩家全資子公司的全部股權(quán)，被認(rèn)為是我國第一單準(zhǔn)確意義上的股權(quán)類REITs產(chǎn)品。

可以預(yù)見，養(yǎng)老地產(chǎn)、保障房基于政策支持有望成為推動“中式REITs”發(fā)展的著力點。對于養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs），信托公司可以提前布局，積極參與其中，逐步由私募形式發(fā)展為公募形式。

五、信托型“以房養(yǎng)老”

近日，保監(jiān)會公布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，確定自7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢率先開展險資以房養(yǎng)老的試點。其實早在2007年，北京、上海等地就已率先開啟以政府為主導(dǎo)的“以房養(yǎng)老”試點。2013年，中國政府網(wǎng)也《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，鼓勵開展老年人住房反向抵押試點。

“以房養(yǎng)老”模式又被稱為“倒按揭”，在美國、加拿大、新加坡、日本等國都已經(jīng)推行多年。例如，在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在15至30萬加元之間，只要老人不搬家、不賣房，房產(chǎn)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。美國倒按揭貸款的放款對象也是62歲以上的老年人，據(jù)統(tǒng)計，2009年美國65歲以上擁有房產(chǎn)的家庭使用倒按揭的比例為14%左右，整體上看還是處于較低水平。

從前期試點情況來看，國內(nèi)以房養(yǎng)老開展并不理想，其中的一個重要障礙在于“以房養(yǎng)老”與中國人傳統(tǒng)觀念相悖。在中國人傳統(tǒng)的觀念里，房屋是最重要的一項財產(chǎn)，承擔(dān)著安居和傳承的重要任務(wù)，老人大都希望自己百年之后能將住房留給子女。

信托公司介入以房養(yǎng)老可以立足信托自身特點，從以下幾個方面破題。一是設(shè)計形式靈活的房屋財產(chǎn)信托。老人將房產(chǎn)信托給信托公司，信托公司每月給老人一定養(yǎng)老金。房主可與信托公司作出形式靈活的約定：既可以約定由房主全部領(lǐng)取該房產(chǎn)評估出的金額;也可約定如果孩子孝順，在房主去世后，該房產(chǎn)的剩余價值由其子女來繼承。

二是針對有多套房的家庭。近日，西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已達(dá)到210%，城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為224%。信托公司可以專門針對這部分客戶設(shè)關(guān)產(chǎn)品，盤活家庭存量資產(chǎn)，實現(xiàn)以房養(yǎng)老。

三是有換房養(yǎng)老需求的老年人。很多老年人原有住所都在城鎮(zhèn)中心，隨著城市擴(kuò)容速度加快，市區(qū)雖然有較好的就醫(yī)、生活條件，但是環(huán)境較差，噪聲、塵土污染大，其實并不適合養(yǎng)老。因此，好多老人希望能搬到環(huán)境優(yōu)雅的城鄉(xiāng)結(jié)合部，或者針對老年人開發(fā)的老年住區(qū)。信托公司也可以針對此類有換房養(yǎng)老需求的老人設(shè)計專門產(chǎn)品。

六、養(yǎng)老消費信托

所謂養(yǎng)老消費信托，就是指信托公司與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)手，投資者在購買信托產(chǎn)品之后，不是單純地獲得現(xiàn)金收益，而是獲得養(yǎng)老服務(wù)權(quán)益，或者獲得部分現(xiàn)金收益外加養(yǎng)老服

務(wù)權(quán)益。信托公司在長期經(jīng)營中，積累了一大批優(yōu)質(zhì)的高端

客戶，好多客戶自身就有養(yǎng)老服務(wù)的需求，因此，信托公司嘗試開發(fā)養(yǎng)老消費信托產(chǎn)品，既是服務(wù)高端客戶、增加客戶粘性，又可以找到新的贏利點。

信托公司可以從兩類客戶入手開展養(yǎng)老消費信托，一類是健康活躍老人。這類老人年齡在60-75歲之間，信托公司可以聯(lián)合開發(fā)商、養(yǎng)老運營機(jī)構(gòu)、旅游公司等，為他們提供社區(qū)養(yǎng)老、分時度假等服務(wù)。另一類客戶是80歲以上老人，這部分老人已經(jīng)出現(xiàn)失能失智、或者半失能癥狀，日常生活必需得到他人護(hù)理。美國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，美國老人住進(jìn)完全需要護(hù)理的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均年齡為82歲，平均入住時間為3年。針對這類客戶，信托公司可以聯(lián)合養(yǎng)老運營機(jī)構(gòu)，通過設(shè)計養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金等形式共同來開發(fā)其中的高端市場。

信托公司開發(fā)養(yǎng)老消費信托時，應(yīng)該注意把控幾個原則：一是突出信托的金融功能定位。養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)涉及三個主要角色：投資商、開發(fā)商和運營商，信托公司更多擔(dān)任的是作為投資商的金融角色。二是注意發(fā)揮信托的資源整合優(yōu)勢。信托公司參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該牽頭整合開發(fā)商、運營商、客戶等各類資源，在其中居于主導(dǎo)位置。三是養(yǎng)老消費信托產(chǎn)品應(yīng)該具備投資性、流動性、服務(wù)性三個特征。產(chǎn)品帶給客戶除了投資收益與服務(wù)權(quán)益之外，還應(yīng)該具備一定的流動性，可繼承、可轉(zhuǎn)讓。四是養(yǎng)老產(chǎn)品可以涵蓋投資、養(yǎng)老、度假以及保險等功能，以滿足客戶多方面的需求。五是小盤試水，逐步介入。養(yǎng)老市場有著廣闊的市場遠(yuǎn)景，但是受到既有觀念、服務(wù)商能力、政策配套等諸多因素限制，發(fā)展現(xiàn)狀并不令人滿意。信托公司一方面應(yīng)該積極布局參與，另一方面也應(yīng)該保持適度謹(jǐn)慎，防止投入與產(chǎn)出的不成比例。

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關(guān)鍵詞：城市功能；區(qū)域性整體開發(fā)；城市綜合體；長三角地區(qū)

中圖分類號：F29 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2010）25-0143-02

一、中國城市建設(shè)的投融資

2009年長三角地區(qū)固定資產(chǎn)投資總量占GDP比重達(dá)48%以上，在日本、英國和意大利等發(fā)達(dá)國家的城市化進(jìn)程快速發(fā)展期，固定資產(chǎn)投資總量占GDP中的比重也都高于65%。到2020年，長三角地區(qū)規(guī)劃建成11條軌道交通，總里程將達(dá)到6 849公里，平均路網(wǎng)密度達(dá)到3.07公里/百平方公里，主要城市的城際鐵路密度將達(dá)到東京、巴黎的水平。根據(jù)國際經(jīng)驗，在路網(wǎng)密度達(dá)到5公里/百平方公里以上的地區(qū)，城市功能綜合體將出現(xiàn)，可以想象長三角地區(qū)存在較大的需求缺口。

在區(qū)域化城市建設(shè)中，城市功能綜和體的設(shè)計、相關(guān)各方的合約評估難度大、建設(shè)投資期長、充滿不確定風(fēng)險。同時，由于其特殊的公共服務(wù)屬性，資本的準(zhǔn)入問題使得投資城市建設(shè)的資本市場較之一般的資本市場更為復(fù)雜。投資泡沫或投資不足是中國城市建設(shè)開發(fā)過程中經(jīng)常交替出現(xiàn)的現(xiàn)象，資本投入不均衡已經(jīng)成為長期制約中國城市建設(shè)發(fā)展的“瓶頸”。

1.建設(shè)項目融資渠道狹窄。建設(shè)項目融資渠道單一是目前中國城市建設(shè)各領(lǐng)域普遍存在的問題，銀行信貸與財政撥款是城市建設(shè)的主要資金來源。當(dāng)市場不景氣時，政府會加強對公共設(shè)施的財政投入來吸引私人資本加入，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)狀況趨于好轉(zhuǎn)時，通過融資創(chuàng)新，社會資本很可能出資參與公共設(shè)施建設(shè)，并從加強城市功能綜合體帶來的整體價值中獲得利益。相對而言，利用政府信用擔(dān)保的項目融資模式已不再適用，銀行信貸融資、企業(yè)債券、股票上市融資、及信托融資等融資渠道需要在創(chuàng)新的城市建設(shè)商業(yè)運營模式下發(fā)揮積極作用。

2.建設(shè)項目的投資風(fēng)險評估難。在現(xiàn)行的投資運營模式下，政府與開發(fā)商在公共建設(shè)部分與商業(yè)建設(shè)部分中的角色界定不清，開發(fā)交易協(xié)議內(nèi)容不夠細(xì)化，很容易受到市場波動的影響，公共與私有投資的風(fēng)險都將較大。而商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)，從自身市場化運營的角度出發(fā)，必然要求將貸款風(fēng)險控制在一定程度之下，這就需要建設(shè)項目的業(yè)主有穩(wěn)定持續(xù)運營的能力，才有可能償付貸款，其中提供一定的資產(chǎn)作為抵押是政府或社會資本獲取稀缺的銀行貸款的基本要求，然而，政府大規(guī)模舉債并不利于城市建設(shè)項目的風(fēng)險控制。

在項目公司的治理結(jié)構(gòu)有待完善的情況下，政府、開發(fā)商、貸款提供方、施工方的投融資成本、風(fēng)險分擔(dān)與投資利益不能被清楚地體現(xiàn)出來，項目的風(fēng)險評估存在困難。雖然普遍來看收益率很高，可是具體到某一特定企業(yè)或者項目，高投入并不一定意味著高產(chǎn)出，存在著相當(dāng)程度的不確定性，市場風(fēng)險相當(dāng)大。而且由于城市建設(shè)項目各相關(guān)方的角色定位缺乏權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)和方法，政府與企業(yè)的合作方式不夠緊密，難以得到貸款銀行的認(rèn)同，除土地抵押外，政府和企業(yè)的其他資產(chǎn)中可以拿出來作為貸款抵押的屈指可數(shù)。

3.上市道路尚在摸索。在資本市場上進(jìn)行直接融資是建設(shè)項目低成本融資的捷徑。隨著萬科、萬達(dá)、中糧、中國建筑紛紛走向A股市場，一些大型國有企業(yè)在政策引導(dǎo)下紛紛改制重組，積極籌備上市?？墒悄壳俺鞘薪ㄔO(shè)項目直接上市融資存在一定難度，一方面，承擔(dān)包括基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的建設(shè)項目的項目公司多由施工建筑企業(yè)成立，這些項目公司的經(jīng)營思路存在一定的滯后性，項目公司運作也不甚規(guī)范，對于上市以后是否就意味著控制力的削弱，管理層也還存在不同認(rèn)識，形成了觀念上的障礙。另一方面，項目公司是一類相對特殊的公司，相應(yīng)也有特殊的監(jiān)管政策，而通過資本市場進(jìn)行融資將受到比較嚴(yán)格的管制，貿(mào)然推進(jìn)項目公司上市融資，企業(yè)在付出高昂代價的同時未必能得到滿意的結(jié)果。

4.政府投入存在缺口。以城市綜合體為核心載體的區(qū)域性整體開發(fā)模式在長三角城市建設(shè)發(fā)展中剛剛起步，政府的引導(dǎo)和培育具有決定性作用。雖然近年來中國中央及各級政府已經(jīng)加大了對基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)的投入力度，可是距離上海兩個中心建設(shè)、長三角國際都市圈建設(shè)的環(huán)境要求還相差甚遠(yuǎn)，即使一些地區(qū)的政府在基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)上的投入一再提高，可對于提升城市功能、集約化建設(shè)發(fā)展的方向來說，顯得有些步調(diào)不一、重復(fù)浪費。此外，目前政府對基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)的投入主要采用專項資金直接注入的形式進(jìn)行，這類基金規(guī)模不大，且使用方向有一定限制，受到各地區(qū)政府的直接控制，并不能調(diào)動各投資方的積極性。

支持長三角地區(qū)功能升級，增加長三角地區(qū)的路網(wǎng)建設(shè)、環(huán)境整治及潛在升級為城市綜合體的建設(shè)資金投入是未來的國策。

5.機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入渠道狹窄。2009年修訂的《保險法》提出保險資金允許投資不動產(chǎn)和未上市企業(yè)股權(quán)，實施細(xì)則也即將出臺，長三角地區(qū)的城市建設(shè)項目將期盼的目光投向他們。其實，長期投資者的投資壓力不小，在追求適度投資收益的同時又要滿足資產(chǎn)負(fù)債匹配與抗通脹的要求。而要實現(xiàn)這一投資目標(biāo)需要具備兩個前提：第一個前提是投資標(biāo)的具備穩(wěn)定的未來收益，如收費類基礎(chǔ)設(shè)施項目、產(chǎn)業(yè)園區(qū)公建項目等等；另一個前提則是經(jīng)濟(jì)溢出效應(yīng)，軌道交通旁邊的城市組合體項目必然形成優(yōu)于單個項目的經(jīng)濟(jì)溢出效應(yīng)，從而有效放大股權(quán)資本的杠桿作用，為長期投資者獲得理想的回報。

人民幣股權(quán)基金已經(jīng)成為國內(nèi)股權(quán)基金的下一步發(fā)展方向，但由于國內(nèi)掌握大量投資資金的機(jī)構(gòu)投資者受到種種投資約束，使得國內(nèi)股權(quán)基金的發(fā)展受到了極大的阻礙。

二、國外城市建設(shè)投資情況簡介

1.投資主體的多元性。澳大利亞的區(qū)域化開發(fā)建設(shè)的成功經(jīng)驗之一在于通過發(fā)展股權(quán)基金實現(xiàn)了投資主體的多元性，通過私募設(shè)立基金，可以是更多的資本參與投資城建項目，而且運營一定年限后可以上市轉(zhuǎn)為公募，這激起各種類型投資者的極大興趣。目前澳大利亞投資基金總量已經(jīng)超過10400億澳元（大約1 733億美元），近十五年來的年度復(fù)合增長率超過11％，其中上市基金總量達(dá)到2 000億澳元。

2.融資方式的多樣性。英國對企業(yè)投資基礎(chǔ)設(shè)施項目實行“政府配比利潤”，即如果建筑企業(yè)投資基礎(chǔ)設(shè)施、公建類項目，政府將給予企業(yè)一定比例的返稅及利潤補貼，為這項投資的質(zhì)量和順利建成打上“雙保險”。而且政府則對企業(yè)投資規(guī)模大的基礎(chǔ)設(shè)施項目給予更多利潤回饋。實踐證明，這一政策明顯地推動了英國的城市化建設(shè)事業(yè)。

3.投資具有良好的法治環(huán)境。日本城市化建設(shè)快速發(fā)展的一個根本原因在于：法律法規(guī)健全，通過金融法律法規(guī)對社會資本、股權(quán)投資的投資做出了明細(xì)規(guī)定，通過國土綜合開發(fā)法，將城市的綜合發(fā)展（長期）規(guī)劃與都市圈發(fā)展相統(tǒng)一，使得城市建設(shè)投資在法治的環(huán)境下有序地發(fā)展。

三、中國城市建設(shè)的近期發(fā)展趨勢

1.城市建設(shè)投融資運行模式不斷優(yōu)化，與資本市場開始全面接軌。2010年將因長三角城市建設(shè)與資本市場的全面接軌而在中國城市化發(fā)展史上記下醒目的一筆。早在2007年末出臺的《產(chǎn)業(yè)投資基金指導(dǎo)意見》，就已在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出運用市場機(jī)制，以資本為紐帶，深化投融資體制改革，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)。2008年12月，國務(wù)院辦公廳關(guān)于《國務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》中進(jìn)一步明確提出“加強對社會資金的鼓勵和引導(dǎo)，拓寬民間投資領(lǐng)域，吸引更多社會資金參與政府鼓勵項目”，依靠資本市場來確保城市建設(shè)健康發(fā)展已成為各界的共識。與此同時，中國長三角地區(qū)建設(shè)的升級及變化趨勢（多點并重、多層次經(jīng)濟(jì)圈、制造業(yè)基地等），也拓展了原有的城市建設(shè)投融資模式，為城市建設(shè)發(fā)展基金的設(shè)立和運行準(zhǔn)備好了條件。

2009年11月，國家開發(fā)銀行與西安市人民政府共同成立西安開元城市發(fā)展基金，重點支持當(dāng)?shù)匾?guī)劃的城市建設(shè)和區(qū)域發(fā)展重點項目。這是全國首個城市發(fā)展基金，是對城市發(fā)展融資新模式的積極探索，受到了各界高度關(guān)注?；鹨?guī)模為首期30億元人民幣，投資范圍主要為以曲江新區(qū)擴(kuò)區(qū)為主的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)等與城市發(fā)展相關(guān)的項目。

2010年2月，南昌市政府與國家開發(fā)銀行下屬的國開金融公司簽訂了《南昌開元城市發(fā)展基金合作投資框架協(xié)議書》，標(biāo)志著中國首個低碳與城市發(fā)展基金落戶南昌?；鸬脑O(shè)立，將重點加大對南昌市產(chǎn)業(yè)培育和民生改善的投資，著力推動南昌市重點區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)；將整合社會資源，逐步協(xié)調(diào)區(qū)域關(guān)系并促進(jìn)各種類型區(qū)域的經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局和空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。

隨著股權(quán)交易市場的逐步暢通，不僅為已具備相當(dāng)規(guī)模的城市綜合體開發(fā)提供了新的融資渠道，同時也為參與城市建設(shè)項目投資的投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供了新的退出渠道，從而為低收益、長周期的城建項目獲得更多的股權(quán)投資創(chuàng)造良好的條件，帶動長三角地區(qū)的房地產(chǎn)與建筑業(yè)整體走向良性循環(huán)。

2.城市建設(shè)項目的融合穩(wěn)步推進(jìn)，新內(nèi)容新模式不斷涌現(xiàn)。近年來，盡管房地產(chǎn)類項目建設(shè)飛速發(fā)展，但長三角城市功能升級始終指向“城市綜合體”的方向。雖然城市建設(shè)中的房地產(chǎn)項目和基礎(chǔ)設(shè)施類項目由于投資收益差距大的原因，長時間來未能使資本市場與城建項目整體運營順利融合，但城市運營商模式在建筑企業(yè)的運行，已成為中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的大趨勢。

BT、BOT、資產(chǎn)證券化等各種新投融資模式的出現(xiàn)，政府、開發(fā)商、企業(yè)和投資者通過積極創(chuàng)新各種融資渠道，不斷挖掘熱點地區(qū)優(yōu)質(zhì)項目的商業(yè)價值，使此類項目成為外部資金參與城市建設(shè)的重要切入點。

參考文獻(xiàn)：