導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；稅務(wù)籌劃；注意問題

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)稅務(wù)籌劃的迫切性

（一）房地產(chǎn)調(diào)控中稅收政策逐步取代行政直接干預(yù)的趨勢

在2012年1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會(huì)議上，國務(wù)院總理明確提出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。這說明遏制投機(jī)、投資已經(jīng)成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關(guān)政策措施”意味著將會(huì)出臺(tái)更具市場引導(dǎo)性的長期政策來取代短期的行政直接干預(yù)。行政干預(yù)色彩濃厚的政策逐漸會(huì)被相應(yīng)的稅收政策所取代。

（二）嚴(yán)厲調(diào)控措施下房地產(chǎn)企業(yè)告別暴利時(shí)代

史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了凈利潤下降、資產(chǎn)負(fù)債率上升、行業(yè)分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業(yè)績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實(shí)現(xiàn)凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點(diǎn)。有近半數(shù)房企凈利潤負(fù)增長。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。部分多元化的企業(yè)開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)開始推出市場。

（三）稅收是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分

在2010年房地產(chǎn)調(diào)控以前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產(chǎn)調(diào)控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。在可以預(yù)見的將來，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)只會(huì)不降反升，這將會(huì)進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨如此嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施且稅收機(jī)將會(huì)長期化的情況下，進(jìn)行系統(tǒng)的全面的稅務(wù)籌劃，降低納稅負(fù)擔(dān)，增加利潤十分重要且非常迫切。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

我國土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的稅收政策。土地增值稅計(jì)算公式是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項(xiàng)目和降低稅率。

1.利用臨界點(diǎn)合理確定銷售價(jià)格。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價(jià)過高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因?yàn)橥恋卦鲋刀惒捎盟募?jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，當(dāng)售價(jià)位于臨界點(diǎn)附近時(shí)，售價(jià)很小幅度的提高可能會(huì)導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價(jià)很小幅度的降低可能會(huì)給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價(jià)格，盡量使銷售價(jià)格略低于臨界點(diǎn)，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。

2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)可能會(huì)有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計(jì)算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時(shí)，企業(yè)可以利用廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、公關(guān)費(fèi)用等項(xiàng)目，增加企業(yè)的可扣除項(xiàng)目，規(guī)避對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的限制。而且此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營業(yè)稅的。

3.增加扣除項(xiàng)目。增加扣除項(xiàng)目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于20%時(shí)，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進(jìn)行扣除時(shí)往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)進(jìn)行開發(fā)費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤。

（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

我國房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個(gè)別城市試點(diǎn)開始。我國房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點(diǎn)在于分解租金收入、變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征，以適用1.2%的較低稅率。

1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租金收入進(jìn)行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等附加收入進(jìn)行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。

2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪?。房地產(chǎn)進(jìn)行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。

3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進(jìn)行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，還有城市維護(hù)建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進(jìn)行聯(lián)營，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項(xiàng)成本費(fèi)用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時(shí)機(jī)性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運(yùn)用各種方式進(jìn)行納稅籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個(gè)問題

（一）設(shè)立專門的納稅籌劃部門

相對(duì)于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實(shí)被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時(shí)代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。

（二）全程全方位的進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個(gè)過程中進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點(diǎn)和設(shè)立形式。在項(xiàng)目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項(xiàng)目。在商品銷售階段，合理定價(jià)、以出租取代銷售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個(gè)過程中，進(jìn)行全方位全程的稅務(wù)籌劃。

（三）時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)的變化

目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個(gè)部門不斷出臺(tái)關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)，稅收政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

四、結(jié)束語

在長達(dá)兩年甚至持續(xù)更長時(shí)間的國家宏觀調(diào)控中，國家明確要抑制房價(jià)過快增長。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長帶來的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說是一個(gè)比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)和不重視造成的資源浪費(fèi)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門，時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時(shí)作出調(diào)整，進(jìn)行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。

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篇2

2011年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率越來越低，與2011年前十年的高利潤率相比，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸出現(xiàn)了各種微利項(xiàng)目，甚至是出現(xiàn)了一些虧損項(xiàng)目。從近期公布的房地產(chǎn)行業(yè)的142家上市公司2015年中期年報(bào)中可以看出，超過四成上市房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過了70%。房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤率僅僅有9%。上市公司的經(jīng)營壓力已經(jīng)如此明顯，中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是處于生存的艱難期。在這種嚴(yán)峻的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮如何降低自身經(jīng)營成本。然而，現(xiàn)階段，無論是土地成本，還是勞動(dòng)成本以及建筑成本都缺乏下調(diào)的空間，因此，通過納稅籌劃來減少納稅成本成為了房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力，提高企業(yè)利潤率的重要手段。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于穩(wěn)定，我國稅收制度也逐漸完善起來。稅收籌劃這個(gè)概念漸漸為大眾所熟悉起來，然而我國的稅收相關(guān)法律法規(guī)也在不斷的完善，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的限制越來越多，如何合法的進(jìn)行納稅籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)研究的問題。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃目前面臨的困境

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃人員素質(zhì)不足

雖然納稅籌劃這個(gè)概念已經(jīng)深入房地產(chǎn)企業(yè)管理者心中，然而，很少有房地產(chǎn)企業(yè)有具備完善專業(yè)素質(zhì)以及綜合能力的納稅籌劃人員。一般，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員僅僅由財(cái)務(wù)主管甚至是簡單的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員、辦稅員兼任。這些人員雖然可能具備足夠的財(cái)務(wù)知識(shí)，對(duì)稅務(wù)條款也有一定的認(rèn)識(shí)，但是由于綜合能力不足，無法宏觀調(diào)控企業(yè)的發(fā)展與目前稅務(wù)的節(jié)約兩方面的利益情況，很可能造成目光短淺，為了短期節(jié)稅而影響企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的情況。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)的納稅籌劃人員，是局限房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的重點(diǎn)問題之一。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃缺乏必要的配合機(jī)制

在大多數(shù)人眼中，稅務(wù)問題僅僅和財(cái)務(wù)部門有關(guān)，是財(cái)務(wù)部門一個(gè)部門的事情。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)籌劃工作全權(quán)交予財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)。財(cái)務(wù)部門單純的依靠手中的賬目和報(bào)表進(jìn)行納稅籌劃工作，與其他部門缺乏必要的溝通和配合。這樣的納稅籌劃方案在一定程度上可能無法與企業(yè)實(shí)際情況相匹配，在實(shí)施籌劃方案的過程中也較難完全精準(zhǔn)的實(shí)施。

（三）納稅籌劃中可能面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)

納稅籌劃具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，可能因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)外因而導(dǎo)致失敗。一是由于企業(yè)納稅籌劃人員對(duì)稅收政策解讀錯(cuò)誤，與稅務(wù)主管部門溝通失敗，以致于納稅籌劃成為了偷稅漏稅的行為，最終將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)受到稅務(wù)部門的處罰。第二，房地產(chǎn)企業(yè)可能無法徹底執(zhí)行和運(yùn)用稅務(wù)相關(guān)的各種優(yōu)惠政策，導(dǎo)致納稅籌劃方案不完善。第三，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收政策分析過于片面，無法系統(tǒng)的理解各項(xiàng)優(yōu)惠的政策，最終造成納稅籌劃方案失敗。第四，企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃的過程中，忽略了權(quán)衡納稅籌劃的成果和成本，最終可能造成成本超過收益的尷尬局面。

（四）營改增給房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃帶來難度

我國房地產(chǎn)企業(yè)營改增推行的時(shí)間還不長，現(xiàn)階段，還存在很多不明朗的情況，無論是稅率還是抵扣項(xiàng)目都還不是很清晰。因此，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)無法確定自身營改增后稅負(fù)的變化情況。由于目前情況的不確定，給房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃帶來了一定的困難。

三、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的建議

（一）選擇合適的納稅籌劃人員

納稅籌劃是一項(xiàng)對(duì)專業(yè)素質(zhì)要求非常高的工作，成功的納稅方案，不僅可以使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)最小，而且能夠顧全企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略全局，因此，專業(yè)的納稅籌劃人員首先必須具備專業(yè)的納稅籌劃水平，對(duì)收稅政策要有絕對(duì)的了解，能夠有效地分析收稅政策背后的每一個(gè)細(xì)節(jié)；還需要有良好的籌劃業(yè)務(wù)能力，依靠扎實(shí)的籌劃理論基礎(chǔ)以及豐富的籌劃經(jīng)驗(yàn)來制定籌劃方案。其次，專業(yè)的納稅籌劃人員還需要具備良好的溝通人力，保障納稅籌劃方案可以得到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。最重要的是，納稅籌劃人員，必須要有高尚的職業(yè)道德，堅(jiān)持納稅方案合法、合規(guī)，節(jié)稅不可凌駕于法律之上。

（二）整合企業(yè)各個(gè)部門進(jìn)行納稅籌劃

因?yàn)槎悇?wù)產(chǎn)生于房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營，所以，為了確保納稅籌劃工作的真實(shí)、可實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)該從生產(chǎn)經(jīng)營的角度進(jìn)行。企業(yè)的不同的經(jīng)營戰(zhàn)略，需要匹配不同的稅務(wù)籌劃方案，因此，納稅籌劃要需要從企業(yè)的預(yù)算、決策、執(zhí)行、采購、生產(chǎn)、銷售、監(jiān)督、核算等等各個(gè)工作環(huán)節(jié)中進(jìn)行，并且需要企業(yè)各個(gè)部門協(xié)調(diào)統(tǒng)一。一個(gè)完善的納稅籌劃方案，首先需要通過財(cái)務(wù)部門完成整體方案的思路設(shè)計(jì)，然后提拆分并發(fā)放到各個(gè)具體的部門的主管手中進(jìn)行實(shí)際情況的調(diào)整。調(diào)整后的各個(gè)子納稅籌劃方案，需返回財(cái)務(wù)部門整合協(xié)調(diào)，再交給企業(yè)的管理層審核，確定是否與企業(yè)長期經(jīng)營戰(zhàn)略匹配后確定實(shí)施。在實(shí)施的過程中，還需要企業(yè)監(jiān)督管理部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，保障房地產(chǎn)企業(yè)的營銷部門、工程部門以及財(cái)務(wù)部門能夠準(zhǔn)確的實(shí)施籌劃的內(nèi)容。

（三）盡量規(guī)避稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)

納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)性是無法消除的，但是房地產(chǎn)企業(yè)可以盡可能的規(guī)避納稅籌劃過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。首先，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收政策的學(xué)習(xí)和解讀，盡可能的全面了解政策的內(nèi)容，及時(shí)與相關(guān)稅務(wù)部門溝通，避免因?yàn)榻庾x錯(cuò)誤造成納稅籌劃的失敗。其次，納稅籌劃人員應(yīng)該積極學(xué)習(xí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不斷的更新自身稅務(wù)相關(guān)的知識(shí)，及時(shí)了解最新稅收政策，避免因?yàn)樾畔⒅笤斐杉{稅籌劃的失敗。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃的重視，不間斷的對(duì)納稅籌劃人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，提高納稅籌劃人員的基本素質(zhì)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方案還應(yīng)該盡可能的靈活，以便適應(yīng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變。

（四）針對(duì)營改增做好納稅籌劃的基礎(chǔ)工作

營改增工作給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)帶來了很多的不明確，但是，在營改增試點(diǎn)初期，政府通常會(huì)對(duì)進(jìn)項(xiàng)抵扣不足，資金周轉(zhuǎn)存在問題的企業(yè)一些扶持。在試點(diǎn)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好萬全的準(zhǔn)備，盡快適應(yīng)營改增這一政策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡可能的索要增值稅發(fā)票，保障進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加精裝修房的比例來獲得增值稅發(fā)票，增加抵扣額。

四、結(jié)論

篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅特點(diǎn)及稅收籌劃作用分析

所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的重要內(nèi)容之一，就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)取得收入征收的稅種，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅主要是依據(jù)我國的企業(yè)所得稅法以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法作為稅收的法律依據(jù)。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，目前企業(yè)所得稅已經(jīng)成為我國僅次于增值稅的第二大稅種，而房地產(chǎn)企業(yè)則是我國所得稅的重要納稅主體，所得稅也已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的重要稅種。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的特點(diǎn)

1、不存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題

企業(yè)所得稅就是對(duì)納稅主體所得收入征收的稅種，因此對(duì)于所得稅而言，納稅與負(fù)稅主體，不會(huì)出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的問題。

2、所得稅是以凈所得作為征稅依據(jù)

企業(yè)所得稅的應(yīng)繳稅額就是應(yīng)納稅所得額與適用稅率乘積，并扣除減免及抵免稅額，因此，所得稅充分體現(xiàn)了按能負(fù)擔(dān)。

3、所得稅的彈性較高

企業(yè)的所得稅與房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收入所得有著直接的聯(lián)系，所得額較高對(duì)應(yīng)的稅基與稅率就高，反之則會(huì)降低，因此與納稅主體的經(jīng)營情況有著直接關(guān)系。

4、稅額較大

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資時(shí)間長，資金量大，因此稅基也相對(duì)較大，所得稅的稅金數(shù)額相比其他企業(yè)更高。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開展所得稅稅收籌劃的必要性

1、降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)資金流量大，涉稅種類多，稅金數(shù)額較高，開展所得稅的稅負(fù)籌劃，主要是通過合理的籌劃，有效地減少稅負(fù)支出，因而節(jié)稅效果明顯。

2、有助于防范房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅務(wù)籌劃是以法律法規(guī)作為框架和準(zhǔn)繩，通過所得稅的稅務(wù)籌劃，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)漏洞，避免由于納稅風(fēng)險(xiǎn)造成房地產(chǎn)企業(yè)的損失。

3、可以促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高

稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)法律法規(guī)與政策性很強(qiáng)的專業(yè)工作，強(qiáng)化納稅籌劃管理，可以促使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員提高自身的政策、理論、實(shí)務(wù)技能水平，對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平具有較好的推動(dòng)作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的原則

（一）合法合規(guī)性的原則

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃，應(yīng)該嚴(yán)格基于國家稅法以及相關(guān)稅收政策執(zhí)行，違反稅法、偷稅漏稅等行為不僅會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)以及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)施都會(huì)造成嚴(yán)重的不良影響。

（二）實(shí)效性的原則

國家或者是不同的省市對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向都是不斷的調(diào)整的，而房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅務(wù)籌劃又具有明顯的針對(duì)性，因此在所得稅的稅務(wù)籌劃上應(yīng)當(dāng)注重實(shí)效性，準(zhǔn)確地把握好各項(xiàng)稅收政策時(shí)機(jī)。

（三）統(tǒng)籌均衡的原則

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅收籌劃，應(yīng)該將其置于房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負(fù)中統(tǒng)籌考慮，不能由于所得稅稅務(wù)籌劃方案造成其他環(huán)節(jié)稅負(fù)或者是整體稅負(fù)的提高，應(yīng)該遵循綜合均衡的原則。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的具體措施

（一）合理的運(yùn)用各種所得稅稅收籌劃技術(shù)

在房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅收籌劃上，應(yīng)該全面的利用各種稅收籌劃技術(shù)，具體運(yùn)作上可以采取以下幾項(xiàng)技術(shù)措施：

1、納稅時(shí)間的籌劃

對(duì)納稅時(shí)間進(jìn)行籌劃主要是利用好貨幣的時(shí)間價(jià)值，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡可能的合法延遲納稅。納稅時(shí)間主要是基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)完工，即房地產(chǎn)產(chǎn)品投入使用、竣工證明已在房地產(chǎn)管理部門備案、取得初始產(chǎn)權(quán)證明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該合理的把握這些完工條件，適當(dāng)延后完工時(shí)間。

2、合理利用各種扣除項(xiàng)目

有效的增加成本扣除，可以降低企業(yè)的所得稅納稅基數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過加速固定資產(chǎn)折舊來減少稅基，同時(shí)在我國稅法中規(guī)定，對(duì)于一些關(guān)于職工保障及福利項(xiàng)目可以作為扣除，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以合理的調(diào)整企業(yè)職工的福利支出，既可以起到激勵(lì)職工的效果，而且還可以增加扣除成本。

3、準(zhǔn)確的運(yùn)用各種優(yōu)惠條件

不同地區(qū)在房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策上都有著不同的優(yōu)惠條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域的實(shí)際政策情況，合理的利用好各種稅收優(yōu)惠政策，提高減稅效果。

（二）針對(duì)重點(diǎn)環(huán)節(jié)開展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃

1、科學(xué)的選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)政策

房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅應(yīng)稅利潤主要是以會(huì)計(jì)利潤作為計(jì)算依據(jù)，也就是對(duì)差異科目調(diào)整計(jì)算。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅務(wù)籌劃上，應(yīng)該全面分析不同會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)核算對(duì)于稅負(fù)的影響，選擇最有利于降低稅負(fù)的會(huì)計(jì)政策。

2、以固定資產(chǎn)的籌劃為突破

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)就是以不動(dòng)產(chǎn)為主要內(nèi)容，因此在稅務(wù)籌劃上應(yīng)該把固定資產(chǎn)籌劃作為重點(diǎn)。綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)計(jì)凈殘值以及折舊年限，適當(dāng)?shù)牟扇〖铀僬叟f的處理方法，增加前期成本，降低利潤，這對(duì)于后期資本的加速回收也非常有利。

3、根據(jù)收入和資金的不同針對(duì)性的制定籌劃方案

在收入階段，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該將收入劃分為征稅收入、不征稅收入、免稅收入，應(yīng)該區(qū)別管理，同時(shí)盡可能的將征稅收入時(shí)間后延。同時(shí)，在資金的管理上，重點(diǎn)對(duì)于閑散資金可以作為國債或者是其他權(quán)益性的投資，把閑散資金作為免稅收入，而且權(quán)益性投資所得收益不必繳納所得稅，有助于降低稅負(fù)。

（三）分階段做好房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅收籌劃

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，所得稅籌劃的關(guān)鍵就在于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理過程中，因此所得稅的籌劃也應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)不同階段制定籌劃方案。

1、項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段

重點(diǎn)是全面的組織財(cái)務(wù)管理人員掌握項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所在地的稅收政策以及稅收優(yōu)惠，確定納稅申報(bào)地。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目分支機(jī)構(gòu)組織形式根據(jù)稅收政策的不同進(jìn)行把握。

2、項(xiàng)目開發(fā)階段

重點(diǎn)是合理的選擇項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的籌資方式，以及確定好開發(fā)項(xiàng)目的竣工時(shí)間以及銷售時(shí)間，確定好最佳的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

3、項(xiàng)目銷售階段

在銷售方面的稅收籌劃管理上，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取將銷售部門從企業(yè)內(nèi)部分立，以銷售公司的方式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)廣告、宣傳等費(fèi)用的攤銷，降低納稅基數(shù)以及稅率等級(jí)。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險(xiǎn) 控制

一、前言

稅收籌劃在目前政府對(duì)房地產(chǎn)市場嚴(yán)格調(diào)控、不斷加強(qiáng)樓市管控措施、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)密監(jiān)管的大環(huán)境下，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)核心環(huán)節(jié)。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃也要在與國家稅法和政策不相沖突的前提下，達(dá)到合理合法的避稅目的。在房地產(chǎn)行業(yè)通過稅收籌劃獲取巨大收益的同時(shí)，企業(yè)要面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)和壓力也隨之大大地增加。所以，房地產(chǎn)行業(yè)必須認(rèn)真細(xì)致做好以下工作：對(duì)稅收籌劃可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入和專業(yè)的分析，全面理解相關(guān)法律和政策要義，制定出有效防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的應(yīng)對(duì)措施，切實(shí)地執(zhí)行稅收籌劃方案并進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，最大限度防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

二、稅收籌劃的概念

“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。稅收籌劃的概念最初由1935年英國的“稅務(wù)局長訴溫斯特大公”案產(chǎn)生，經(jīng)過半個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展，稅收籌劃的規(guī)范化定義得以逐步形成，即“在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能取得節(jié)稅（TaxSavings）的經(jīng)濟(jì)利益”。稅收籌劃作為一門學(xué)科，主要由稅務(wù)管理學(xué)、財(cái)務(wù)管理學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)等多門學(xué)科組成。由于目前世界各國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度不同，稅收籌劃這門學(xué)科在資本主義發(fā)達(dá)國家已經(jīng)發(fā)展成熟，而我國還處在稅收籌劃學(xué)習(xí)和運(yùn)用的初級(jí)階段。

三、房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，由于可能觸犯國家相關(guān)法律和政策，也可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營陷入各種困境而存在風(fēng)險(xiǎn)。

（一）稅收政策風(fēng)險(xiǎn)

稅收政策風(fēng)險(xiǎn)主要是稅收籌劃方案與國家稅收政策之間的沖突，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)難以完成稅收籌劃。房地產(chǎn)行業(yè)在我國市場經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，但是由于近幾年房價(jià)的迅速飆升，中央和地方各級(jí)政府開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，稅收政策將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響。由于我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不成熟，出現(xiàn)了規(guī)章和稅收規(guī)范數(shù)量要多于法律法規(guī)的現(xiàn)象，稅收法令和政策不夠透明。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，稅收制度的不斷完善，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的快速變化，政策也會(huì)發(fā)生改變，這就導(dǎo)致先前制定的稅收籌劃方案與稅收政策不同步，致使稅收籌劃方案難以或者無法執(zhí)行。這是房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)常會(huì)遇到的問題，稅收籌劃與稅收政策就存在時(shí)間上的矛盾，即矛盾具有時(shí)間性。

（二）法律風(fēng)險(xiǎn)

在國內(nèi)，稅收籌劃業(yè)務(wù)尚未成熟，它不具有持久的合法性，會(huì)隨著國家的房地產(chǎn)政策產(chǎn)生變化；并且房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的稅收籌劃究竟有沒有違法，取決于國家的具體法律和規(guī)定。一旦企業(yè)在制定稅收籌劃方案的時(shí)候，相關(guān)人員對(duì)現(xiàn)行法律和政策的理解與其真實(shí)要義之間存在誤差，那么這種誤差就會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的法律風(fēng)險(xiǎn)。然而，稅收籌劃的目的就是要合理合法地避稅，如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收法令理解存在偏差，那么就可能導(dǎo)致稅收籌劃變成違法的逃稅行為或者稅收籌劃方案無法執(zhí)行，由此會(huì)給企業(yè)的正常發(fā)展造成嚴(yán)重影響。

（三）行業(yè)之間的風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密不可分的關(guān)系，因此會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)多方面的影響。影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有諸多方面的因素，具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，從而房地產(chǎn)行業(yè)之間就存在許多復(fù)雜和相互的影響。那么房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃時(shí)候?qū)π袠I(yè)也產(chǎn)生潛在的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)通常需要非常龐大的資金支持，這就容易受到資金短缺的威脅。然而通常房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金是通過融資或者貸款籌到的。因此房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金越多，其稅收籌劃所獲得的效益就可能越大，但是房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大大增加。

（四）企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的不是單一的項(xiàng)目，行業(yè)內(nèi)各個(gè)企業(yè)之間的經(jīng)營項(xiàng)目也不會(huì)完全相同，因此，企業(yè)稅收籌劃方案詳細(xì)規(guī)劃的項(xiàng)目也是多種多樣的。在項(xiàng)目經(jīng)營多樣化的行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營必定需要面對(duì)各種各樣的不確定因素，這樣就必然存在著多種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。如果不對(duì)操作作出合理的規(guī)范，那么定制的稅收籌劃方案可能就不合理，那么也就不能實(shí)現(xiàn)真正的合理避稅，反而還會(huì)增加籌劃風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，如果沒有合理控制實(shí)施稅收籌劃投入的成本，盲目進(jìn)行稅收籌劃，勢必會(huì)造成企業(yè)經(jīng)營成本的增加，從而可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的失敗。

四、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，就要在制定稅收籌劃方案之前，首先要充分考慮到可能會(huì)出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，并且要制定合理有效的防范措施，盡可能減小風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)針對(duì)可能發(fā)生的不同風(fēng)險(xiǎn)，制定不同的控制措施，主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：

（一）深入了解稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案之前，不僅要熟悉企業(yè)經(jīng)營管理和財(cái)務(wù)管理的操作流程。還要對(duì)現(xiàn)行相關(guān)法律和政策進(jìn)行深入了解，并且要及時(shí)掌握市場變化和各級(jí)政府對(duì)該房地產(chǎn)行業(yè)的政策趨勢。要全面地了解稅收籌劃存在的風(fēng)險(xiǎn)，以及風(fēng)險(xiǎn)帶來的后果，而且要樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，這樣才能使企業(yè)實(shí)現(xiàn)收益最大化及風(fēng)險(xiǎn)最小化。

（二）稅收籌劃要與稅法和政策同步

稅法與房地產(chǎn)相關(guān)政策起著調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用，它實(shí)現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和調(diào)控，保證行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案的時(shí)候要全面深入理解稅法和相關(guān)政策的相關(guān)規(guī)定，做出不同的繳稅方案，并根據(jù)具體情況進(jìn)行優(yōu)化選擇，最終作出最全面最合理合法的的稅收籌劃決策。然而，稅法和相關(guān)政策會(huì)隨著市場環(huán)境的改變而變化，所以房地產(chǎn)企業(yè)在制定和執(zhí)行稅收籌劃方案的時(shí)候，要密切留意稅法和相關(guān)政策的變化，及時(shí)修改完善方案，及時(shí)調(diào)整方案的實(shí)施，使稅收籌劃與稅法和政策同步。

（三）建立健全會(huì)計(jì)核算制度

健全的會(huì)計(jì)核算制度是企業(yè)實(shí)施稅收籌劃的基礎(chǔ)，而且它自身的真實(shí)性，完整性和合法性將會(huì)直接影響企業(yè)稅收籌劃能否有效實(shí)現(xiàn)合理合法的避稅。對(duì)于整個(gè)企業(yè)經(jīng)營的過程，財(cái)務(wù)部門的會(huì)計(jì)核算工作始終貫穿其中，這些會(huì)計(jì)核算記錄為納稅提供依據(jù)，也同樣為稅收籌劃的實(shí)施提供前提和基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)部門的會(huì)計(jì)核算工作是否能提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)關(guān)系到誰稅收籌劃能否實(shí)現(xiàn)，以及能否規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。要嚴(yán)格對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，制定會(huì)計(jì)核算工作的細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)和復(fù)核制度，制定相關(guān)工作的獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)。

（四）確保稅收籌劃方案具有兼顧全局的綜合性

稅收籌劃決策關(guān)系到企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資、理財(cái)、營銷、管理等所有活動(dòng)，具有整體影響作用。只有滿足特定的條件，稅收籌劃才能成功。因?yàn)槎愂栈I劃不是某種單獨(dú)的個(gè)稅籌劃，而是企業(yè)一項(xiàng)整體的系統(tǒng)工程，它涉及各種項(xiàng)目和多種稅種，如：基建，采購，銷售和營業(yè)稅，城建稅，土地增值稅，所得稅等等；因此稅收籌劃不能單單看某一方面稅收的減少，更應(yīng)該看到整體稅費(fèi)的降低，和企業(yè)整體效益。如果專注于某一個(gè)方面的稅費(fèi)減免，而忽略企業(yè)整體稅務(wù)成本的變化，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的持久發(fā)展受到影響。因此，房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃必須具有綜合性才能確保企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

五、結(jié)束語

稅收籌劃能給企業(yè)帶來很大的經(jīng)濟(jì)利益，但是其背后潛在的風(fēng)險(xiǎn)也不能忽視。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)深刻理解相關(guān)法律和政策，充分掌握稅收籌劃存在的風(fēng)險(xiǎn)，合理制定籌劃方案，嚴(yán)格落實(shí)嚴(yán)格監(jiān)督，不斷完善，才能真正控制稅收籌劃給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]羅敏，章振東.常德市中小企業(yè)融資現(xiàn)狀研究[J].財(cái)會(huì)研究，2012

篇5

關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 納稅籌劃 執(zhí)行與對(duì)策

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位?，F(xiàn)階段，國家為了促使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，出臺(tái)了一系列的限購調(diào)控政策，特別是“十”以后，政府進(jìn)一步表明了“堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”的決心，致使大部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量持續(xù)惡化，資金鏈岌岌可危；如何在殘酷的現(xiàn)實(shí)與競爭中不被淘汰出局，充分挖掘內(nèi)部潛力，保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要工作；通過納稅籌劃，合理合法地降低稅收成本就顯得由為必要。本文打算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定了納稅籌劃方案后，在具體執(zhí)行中所面臨的困難和問題進(jìn)行探討，分析成因，提出對(duì)策，試圖指導(dǎo)企業(yè)將所制定的納稅籌劃方案順利執(zhí)行，真正做到“未雨綢繆”，為企業(yè)創(chuàng)造節(jié)稅利益，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化提供重要保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地以及對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)于一體的行業(yè)，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟(jì)行為；具有資金量大、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。上述明顯的行業(yè)特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體制與其他行業(yè)有著本質(zhì)的區(qū)別，表現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

（一）稅種多

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等九個(gè)稅種，這些稅種分布在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)及全過程。

（二）稅額大

房地產(chǎn)企業(yè)投資大、開發(fā)產(chǎn)品的造價(jià)高，銷售額大，因此，所繳納的稅額一般很大。

（三）實(shí)行預(yù)繳和清算制度

由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)采用預(yù)售制，造成土地增值稅和企業(yè)所得稅采取先預(yù)繳后清算的稅收制度。這是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)與其他行業(yè)企業(yè)的根本區(qū)別。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本確定需要專業(yè)的工程或造價(jià)人員來確定，清算程序比較復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行中所面臨的問題及成因

納稅籌劃是納稅人在稅收法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營、投資、理財(cái)、組織、交易等事項(xiàng)進(jìn)行科學(xué)、合理的事先選擇和策劃，以達(dá)到稅收利益最大化的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。納稅籌劃方案從設(shè)計(jì)到最終取得成果需要經(jīng)過如下步驟：全面分析確立目標(biāo)制定籌劃方案執(zhí)行方案調(diào)整修訂方案。一個(gè)完美的納稅籌劃方案只有經(jīng)過企業(yè)的各個(gè)組織部門，經(jīng)營活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，層層落實(shí)，真正為企業(yè)帶來節(jié)稅利益，才能算得上是一個(gè)成功的納稅籌劃方案，否則也只能是“紙上談兵”。由于納稅籌劃方案的執(zhí)行貫穿于企業(yè)的各個(gè)層面，在實(shí)際操作中，會(huì)遇到許多困難，面臨諸多問題，大體可歸納為以下幾個(gè)方面：

（一）管理層及企業(yè)員工納稅籌劃意識(shí)淡薄

現(xiàn)階段，納稅籌劃在我國開展的時(shí)間還比較短，很多企業(yè)管理層受過去傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響，缺乏納稅籌劃的意識(shí)；即便是有些企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中已開始融入納稅籌劃的理念，但對(duì)它的理論方法及實(shí)踐意義還缺乏深刻的認(rèn)識(shí)。管理層往往重視一個(gè)理論上的納稅籌劃方案，而忽略了執(zhí)行環(huán)節(jié)的重要性。一個(gè)納稅籌劃方案，如果沒有管理層的支持，是很難在企業(yè)中開展和推廣的。同時(shí)，籌劃方案的執(zhí)行，需要企業(yè)各個(gè)部門和人員的積極配合與協(xié)作，但目前大部分企業(yè)人員對(duì)納稅籌劃認(rèn)識(shí)浮淺，甚至還停留在偷稅、漏稅的認(rèn)知上，所以在籌劃方案執(zhí)行中會(huì)遇到很多的阻礙。

（二）稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)水平有待于進(jìn)一步提高

納稅籌劃具有高智力、高技術(shù)的特點(diǎn)，它要求進(jìn)行納稅籌劃人員精通國家稅收法律法規(guī)，熟悉財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，更要時(shí)刻清楚如何在既定的納稅環(huán)境下，能夠達(dá)到企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收利益最大化的目的。目前，我國許多企業(yè)由于財(cái)務(wù)人員能力的局限性，一般都是委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)制定納稅籌劃方案，但稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展也不是很均衡，專業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，或者理論知識(shí)過硬，實(shí)踐操作能力較弱，不能滿足企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的需要。

（三）納稅籌劃方案缺乏彈性及靈活性

由于房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策導(dǎo)向的影響，經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，而大部分企業(yè)在制定納稅籌劃方案時(shí)未考慮到這些不確定因素所帶來的影響，使得籌劃方案喪失了其使用價(jià)值。

（四）會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，導(dǎo)致納稅籌劃方案“功虧一簣”

納稅籌劃是在企業(yè)基礎(chǔ)會(huì)計(jì)工作及信息的基礎(chǔ)上開展的，其真實(shí)性、合法性、完整性直接影響納稅籌劃的整體效果。在實(shí)際工作中，有些企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)節(jié)稅利益，虛增成本，扣除項(xiàng)目不實(shí)，發(fā)票管理不當(dāng)，造成最后清算及稅務(wù)檢查時(shí)，對(duì)這些違規(guī)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致籌劃方案“功虧一簣”。

（五）征納關(guān)系不和諧，阻礙納稅籌劃方案的順利實(shí)施

由于我國稅收政策具有較大的彈性空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)擁有自由裁量權(quán)，稅務(wù)人員專業(yè)知識(shí)相對(duì)欠缺，必然出現(xiàn)征納雙方政策運(yùn)用上的分歧，征收管理的異議，導(dǎo)致征納關(guān)系存在不和諧因素；如果納稅籌劃方案得不到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，再好的籌劃方案也無法實(shí)施。

三、 提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行效果的措施

（一）自上而下地提高企業(yè)全員對(duì)納稅籌劃的認(rèn)識(shí)

作為企業(yè)管理層，應(yīng)正確理解納稅籌劃的含義及所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其執(zhí)行環(huán)節(jié)加以高度重視，這不但要體現(xiàn)在制度上，更要體現(xiàn)在管理層的意識(shí)中。同時(shí)要將納稅籌劃的理念貫徹到企業(yè)的各個(gè)部門及全體員工，使企業(yè)員工認(rèn)識(shí)到納稅籌劃的實(shí)踐意義，明確納稅籌劃并不是會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的“專利”，企業(yè)的各個(gè)部門及員工都應(yīng)成為納稅籌劃方案落實(shí)的責(zé)任者和執(zhí)行者。

（二）培養(yǎng)高素質(zhì)的納稅籌劃人員

企業(yè)要清醒的認(rèn)識(shí)到稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)尚處于發(fā)展時(shí)期，專業(yè)人員的水平有待于進(jìn)一步提高；因此，企業(yè)在利用外力的同時(shí)，要加強(qiáng)自身專業(yè)人員的隊(duì)伍建設(shè)。對(duì)在職的會(huì)計(jì)人員、籌劃人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)，同時(shí)，企業(yè)也要注意招聘高素質(zhì)、全方位的納稅籌劃人才，以充實(shí)企業(yè)納稅籌劃隊(duì)伍，帶動(dòng)專業(yè)人員整體素質(zhì)的提高。

（三）編制彈性的納稅籌劃方案，增強(qiáng)其靈活性

由于國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜多變，房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，國家稅收法律的修正和完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)處于變幻莫測的經(jīng)營環(huán)境中；所以企業(yè)在制定納稅籌劃方案之初，就要充分考慮到這些不確定因素對(duì)籌劃方案的影響，對(duì)可預(yù)見的變化，編制彈性的籌劃方案，做到“胸有成竹”；對(duì)不可預(yù)見的變化出現(xiàn)時(shí)，及時(shí)調(diào)整籌劃方案，與時(shí)俱進(jìn)，以保證籌劃方案的有效性。

（四）嚴(yán)格規(guī)范會(huì)計(jì)核算工作，規(guī)避籌劃風(fēng)險(xiǎn)

納稅籌劃方案是建立在規(guī)范的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)之上的，具有合法性的特點(diǎn)，企業(yè)無論由于主觀和客觀原因，造成會(huì)計(jì)核算工作不規(guī)范，勢必影響籌劃方案的最終結(jié)果，也脫離了納稅籌劃的本質(zhì)。因此，企業(yè)應(yīng)建立內(nèi)部控制制度，并在實(shí)踐中不斷地加以完善，提高管理水平，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立一套操作性強(qiáng)、便于控制的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)。

（五）建立良好的征納關(guān)系，保證籌劃方案的落實(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方案的最終成果需要經(jīng)過最后清算及稅務(wù)檢查的驗(yàn)證，因些，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)稅收征收管理工作的了解，積極主動(dòng)地與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持聯(lián)系，進(jìn)行有效的溝通，達(dá)到對(duì)稅收政策理解上的共識(shí)，并在籌劃方案的執(zhí)行過程中得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的支持，籌劃成果得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。

四、結(jié)束語

本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行中所面臨的問題、成因加以分析研究，并提出了有效的應(yīng)對(duì)措施；在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)欲謀求持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，納稅籌劃成為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要因素，它作為一種高層次的綜合財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，成功與否，除了運(yùn)用過硬的專業(yè)知識(shí)制定出一套理論上的納稅籌劃方案外，在具體執(zhí)行中，要求企業(yè)從意識(shí)到實(shí)踐，從管理層到全體員工，從內(nèi)部到外部，各個(gè)層面通力配合與協(xié)作；另外，還要兼顧納稅籌劃方案的成本，只有當(dāng)收益大于成本時(shí)，此籌劃方案才是行之有效的。

隨著我國加入WTO和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)總體水平的提高，我國稅制將與國際慣例接軌，這為納稅籌劃帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。如何將國外先進(jìn)的納稅籌劃理念和技術(shù)，與我國的稅法體制相結(jié)合，量身打造出一套切實(shí)可行的稅收籌劃體系，有待于我們進(jìn)一步探索和研究。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)；籌劃工作

我國的土地增值稅暫行條例自1993年以來，其目的主要是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，通過土地增值稅的征收來實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤進(jìn)行調(diào)控和分配。從稅制和稅率設(shè)置方面看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益的獲取與實(shí)際的利潤增長具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，土地成本與開發(fā)成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預(yù)測土地增值稅稅負(fù)，合理規(guī)劃投資，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤控制和投資決策，作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)工作的重點(diǎn)，只有通過對(duì)其進(jìn)行合理規(guī)劃與布局，才能有效在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本規(guī)劃中有效降低支出率，進(jìn)而對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的控制，從整體上提高企業(yè)經(jīng)營效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

(一)有利于適應(yīng)日趨激烈的市場競爭

在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展模式之下，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作不僅能夠?qū)φc企業(yè)間合理的稅務(wù)關(guān)系進(jìn)行良好的確定，同時(shí)還能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場競爭極為激烈的條件下，有效的增強(qiáng)自身的核心競爭力的建設(shè)[1]。近些年來，我國政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了大力的調(diào)控，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)在逐年增長，企業(yè)利潤和經(jīng)營效益出現(xiàn)了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和投資決策是息息相關(guān)密不可分的。

(二)有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平與創(chuàng)新

當(dāng)前國家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)宏觀調(diào)控的手段不斷加強(qiáng)，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理提出更高的要求，必須從稅務(wù)和資金管理方面降低風(fēng)險(xiǎn)，增加效益。如何有效提升房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率方法之一就是通過土地增值稅的稅務(wù)籌劃，能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)特別是高杠桿企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率，建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。稅務(wù)籌劃不僅是預(yù)測，更要在執(zhí)行中及時(shí)反饋和修正，進(jìn)而能夠有效提升稅務(wù)籌劃工作的工作效率，有針對(duì)性的將房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的具體工作規(guī)劃應(yīng)用到實(shí)際經(jīng)營與管理工作中，從而能夠幫助企業(yè)最大化的獲取經(jīng)濟(jì)效益。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中存在的問題

就目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的稅務(wù)籌劃工作來看，主要存在以下問題：第一，土地增值稅稅務(wù)籌劃的相關(guān)工作沒有得到有效的實(shí)施，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行自身企業(yè)的稅務(wù)籌劃時(shí)往往沿用原有的稅務(wù)籌劃模式，這就使得雖然設(shè)計(jì)了稅務(wù)籌劃工作，但是實(shí)際的效果不強(qiáng)，甚至是在一定程度上違背了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。第二，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作的過程中，往往會(huì)出現(xiàn)有一定的實(shí)際工作與預(yù)期工作計(jì)劃出現(xiàn)偏差的問題，部分工作者沒有按照實(shí)際的制定的工作流程以及規(guī)劃進(jìn)行工作，或是只注重整體性的工作，而對(duì)于個(gè)體工作出現(xiàn)缺失，因此導(dǎo)致了稅務(wù)籌劃中缺乏科學(xué)性的分析，使得企業(yè)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃工作根本不能為企業(yè)的發(fā)展帶來一定的參考性意見。第三，沒有考慮地方政府的政策對(duì)土地增值稅的影響。在實(shí)際政策的執(zhí)行過程中，地方性政府的相關(guān)規(guī)劃以及制度的制定也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅產(chǎn)生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，了低效用地相關(guān)優(yōu)惠政策。在低效用地政策中，房地產(chǎn)企業(yè)需規(guī)劃住宅總面積10%以上的保障房建設(shè)，并將此部分的房產(chǎn)以成本價(jià)銷售給當(dāng)?shù)卣?，該政策?duì)土地增值稅影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)若在投資決策期沒有充分了解和考慮地方政策的影響，會(huì)產(chǎn)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略

(一)利用臨界點(diǎn)與分散收入的手段開展籌劃工作

原有稅收的重點(diǎn)主要就是將業(yè)務(wù)的核心放置在土地增值稅的相關(guān)制定上，而對(duì)于土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的主要目標(biāo)就是通過進(jìn)行相關(guān)的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實(shí)際稅收過程中能夠?yàn)槠髽I(yè)減少或是免除掉對(duì)應(yīng)的土地增值稅務(wù)稅款的繳納，通過此種方式就能夠極大程度上降低開發(fā)成本的投入，繼而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的比例獲取[2]。其主要就是通過臨界點(diǎn)的界定，來對(duì)于企業(yè)經(jīng)營管理過程中的各種形式進(jìn)行界定和管理。

(二)利用增加可抵扣項(xiàng)目開展稅收籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃過程中，還可以適當(dāng)進(jìn)行利息的收入與支出來從資金周轉(zhuǎn)的角度進(jìn)行項(xiàng)目金額的劃算與抵消，通過這種方式的應(yīng)用，使得土地增值稅的稅費(fèi)要較于之前相比有明顯的降低，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)整體降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升經(jīng)營現(xiàn)金流量。而在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，相關(guān)政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產(chǎn)相關(guān)開發(fā)工作的發(fā)展方向，同時(shí)也促進(jìn)了相關(guān)工作的概念與模式的革新。

(三)利用建房的方式進(jìn)行稅收籌劃

在稅法的相關(guān)規(guī)定中，由于部分的建房行為在實(shí)際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內(nèi)，因此此類房地產(chǎn)的建設(shè)能夠有效的減少或是避免出現(xiàn)土地增值稅的稅款繳納。企業(yè)通過運(yùn)用代替方式取得客戶的土地使用權(quán)在相應(yīng)的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)，在此過程中企業(yè)之間代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，但并不具備有土地的所有權(quán)，因此此項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行的房地產(chǎn)建設(shè)中土地增值稅的支出極少，甚至在項(xiàng)目較深規(guī)模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。

(四)利用統(tǒng)籌的手段開展稅收籌劃

地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況、經(jīng)營檔次以及規(guī)格模式上都存在有較大的差異，因此所導(dǎo)致的客戶質(zhì)量以及所制定的價(jià)格不盡相同，這就使得地區(qū)間的房地產(chǎn)開發(fā)成本會(huì)由于多種原因?qū)е虏町愋暂^大。因此在進(jìn)行相應(yīng)的房地產(chǎn)市場土地增值稅的降低方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)可以采取統(tǒng)籌兼顧的方式，將不同價(jià)位的房地產(chǎn)收入進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合后，進(jìn)行集體上報(bào)，這就能夠在當(dāng)前形勢下有效進(jìn)行土地增值稅的降低[4]。

(五)稅務(wù)實(shí)際操作的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容

在實(shí)際進(jìn)行稅務(wù)呈遞與審查的過程中，可能會(huì)由于稅務(wù)局的不認(rèn)可問題導(dǎo)致最終的賬目以及土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容無法得到有效保障，在進(jìn)行企業(yè)的實(shí)際費(fèi)用的審核中對(duì)于各科目支出不以一一確認(rèn)。因此，稅務(wù)局會(huì)根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，用土地成本和開發(fā)成本二項(xiàng)的10%作為土地增值稅的開發(fā)費(fèi)用扣除依據(jù)，企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)籌劃時(shí)，為了防止此種現(xiàn)象的發(fā)生，企業(yè)應(yīng)考慮及時(shí)采用外部財(cái)會(huì)的專業(yè)性機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)賬目進(jìn)行預(yù)測和統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而能夠保障數(shù)據(jù)的合理以及合法性。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營改增；稅收籌劃

近年來，我國經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長的態(tài)勢，這也使房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場還不完善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況十分嚴(yán)重，這也使稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況作為監(jiān)管重點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價(jià)也不斷加大，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為降低稅負(fù)，將稅收籌劃作為一個(gè)重要選擇。特別是從今年五月份開始，我國房地產(chǎn)企業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍，為進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理水平，提出有釷對(duì)性的納稅籌劃建議，使房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)能夠得以降低。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃重要性分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額大、負(fù)債率高房地企業(yè)普遍存在投資大、經(jīng)營周期長及收益集中在后期等特點(diǎn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額較大，使其具有較大的節(jié)稅潛力，利用有效的稅收籌劃，能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。而且房地產(chǎn)企業(yè)存在較高的負(fù)債率，融資渠道十分單一，通過稅收籌劃能在一定程度上緩解企業(yè)資金壓力。

2.稅收籌劃是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃能有效降低納稅成本，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的依法納稅意識(shí)都不強(qiáng)，為降低納稅成本，存在偷稅、漏稅及避稅等現(xiàn)象，這些違法行為不僅會(huì)受到法律的制裁，而且還會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來嚴(yán)重的影響。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，要想降低稅負(fù)，就要利用科學(xué)的稅收籌劃來降低稅務(wù)成本，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的建議

1.強(qiáng)化管理，確保開支項(xiàng)目獲得可抵扣的增值稅專用發(fā)票房地產(chǎn)企業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍后，土地成本和建筑安裝成本進(jìn)入抵扣鏈條，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)部門要確保在地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中強(qiáng)化管理土地獲取、原材料采購、建筑安裝成本決算等環(huán)節(jié)，選擇具有一般納稅人資格的合作伙伴，取得相應(yīng)增值稅專用發(fā)票，以便于進(jìn)行后期的抵扣。同時(shí)，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)賬戶要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，特別是要設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”“銷項(xiàng)稅額”“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”“未交增值稅”“待抵扣增值稅”等相應(yīng)的科目，這樣會(huì)計(jì)核算則會(huì)更為準(zhǔn)確和規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范。

2.充分考慮各種運(yùn)作模式對(duì)增值稅處理帶來的影響房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作方式具有多樣性，在不同運(yùn)行模式下，房地產(chǎn)企業(yè)收益形式也具有較大差異。如不動(dòng)產(chǎn)租金（適用11%增值稅稅率）、資金融通收益（適用6%增值稅稅率），包含設(shè)備出租、水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、傳真費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、裝修費(fèi)用等名目的收入（各自適用6%、11%或17%的增值稅稅率），甚至歸屬于不征收增值稅的投資收益。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)歷史項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，測算以往不同運(yùn)作模式產(chǎn)生的稅負(fù)和利潤，再綜合考慮自身的企業(yè)戰(zhàn)略以及財(cái)務(wù)狀況選擇地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作模式。

3.尋找變量在稅收籌劃過程中，需要發(fā)現(xiàn)和引入變量，即及時(shí)發(fā)現(xiàn)能夠?qū)е露愵~變化的因素，差異化地選擇影響稅收的政策，并針對(duì)計(jì)稅依據(jù)和稅率來采取適宜的稅收籌劃方法。這主要是由于應(yīng)納稅額直接受計(jì)稅依據(jù)和稅率的影響，當(dāng)計(jì)稅依據(jù)越小時(shí)，稅率越少，則應(yīng)納稅額也會(huì)越少。在稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要積極尋找相關(guān)稅收政策中的特定條款，并對(duì)其進(jìn)行充分利用，這些特定條款多以差異性條款、選擇性條款及優(yōu)惠性條款等為主，通過對(duì)這些條款的運(yùn)用，能有效發(fā)現(xiàn)稅收籌劃的空間，減少稅款的應(yīng)繳金額，達(dá)到稅務(wù)減負(fù)的目的。

4.遵循成本收益原則房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃來獲得整體經(jīng)濟(jì)效益。但由于各稅種之間存在相互聯(lián)系及相互依存的關(guān)系，即某一稅種應(yīng)納稅額減少后，其他稅種稅額則會(huì)增加，這就需要在稅收籌劃時(shí)分析成本收益，確保在經(jīng)濟(jì)上具有可行性。在對(duì)增值稅進(jìn)行籌劃的過程中，要通過合理合法控制，從而實(shí)現(xiàn)增值率的降低。房地產(chǎn)企業(yè)要想降低增值率，可以采取降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算單低增值稅率業(yè)務(wù)等方法，但這些方法存在著收入減少或是其他成本、稅負(fù)上升等問題，因此，在稅收籌劃時(shí)需要尋求總體稅后凈收益最大化。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)稅收是國家財(cái)政收入的重要組成部分，在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，稅收也是對(duì)市場經(jīng)濟(jì)的主要調(diào)節(jié)手段，這也使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃更具重要性。房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃，不僅有利于企業(yè)的健康有序發(fā)展，而且對(duì)完善我國相關(guān)法律法規(guī)也具有非常重要的意義。通過合理合法的稅收籌劃，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用。

參考文獻(xiàn)：

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我國房地產(chǎn)行業(yè)已取得長足發(fā)展，但行業(yè)本身受貨幣政策、行業(yè)政策等變動(dòng)影響較大，加之近年來針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度加大，調(diào)控措施收緊，整體而言行業(yè)競爭壓力呈現(xiàn)增長態(tài)勢，作為行業(yè)核心之一的可開發(fā)土地資源也日益減少，土地資源稀缺使得行業(yè)競爭壓力進(jìn)一步增加。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，企業(yè)通過合理的并購行為，可以一定程度上擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，迅速整合資金、資產(chǎn)，優(yōu)化企業(yè)資源的戰(zhàn)略布局，增強(qiáng)土地使用權(quán)獲取的競爭力并一定程度上減小融資壓力、降低開發(fā)成本，拓寬企業(yè)盈利空間。另外，并購重組后，房地產(chǎn)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)將被重新整合優(yōu)化，極大程度助力企業(yè)特色強(qiáng)化，推動(dòng)形成品牌效應(yīng)，提升企業(yè)的市場競爭力。相較于其他企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，在政策信息獲取、土地資源信息獲取、融資信譽(yù)、品牌信譽(yù)等方面具有一定的優(yōu)勢。但在房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度較高、龍頭企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢及品牌優(yōu)勢日益凸顯的形勢下，國有房地產(chǎn)企業(yè)受限于管理體系相對(duì)固化、土地使用權(quán)競爭力相對(duì)不足等問題。在此情況下，如何完善企業(yè)管理體系，為企業(yè)發(fā)展注入新動(dòng)能，提升國有房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力成為國有房地產(chǎn)企業(yè)謀求長遠(yuǎn)發(fā)展亟待解決的問題。混合所有制改革是國有房地產(chǎn)企業(yè)提升管理水平的有效手段，也是謀求長遠(yuǎn)發(fā)展的重要基石。從社會(huì)層面而言，發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)、深化國資國企改革是推動(dòng)國有企業(yè)職能市場化轉(zhuǎn)變、調(diào)整國有資產(chǎn)配制結(jié)構(gòu)、優(yōu)化國有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局、深化供給側(cè)改革的重要一環(huán)。從企業(yè)層面而言，國有房地產(chǎn)企業(yè)混合所有制改革可以引入社會(huì)資本，減低資金來源渠道單一對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的制約，同時(shí)通過混合所有制改革撬動(dòng)國有房地產(chǎn)企業(yè)管理體系相對(duì)固化的現(xiàn)狀，將員工自身發(fā)展需求與企業(yè)戰(zhàn)略布局有機(jī)結(jié)合，助力企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)，無論是并購還是混合所有制改革，都往往涉及數(shù)量龐大的資金資產(chǎn)，會(huì)受到多方面、多類型的法律法規(guī)、政策、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)約束，且并購及混改程序復(fù)雜。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購活動(dòng)或推進(jìn)混合所有制改革的過程中，各個(gè)階段都將面臨多種類型的潛在風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行科學(xué)有效的前瞻性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，采取行之有效的策略調(diào)整管理結(jié)構(gòu)，是企業(yè)有效面對(duì)挑戰(zhàn)，占據(jù)生存空間，謀求長遠(yuǎn)發(fā)展的必經(jīng)之路。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購及混改過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)來源

（一）政策及市場環(huán)境不確定性帶來評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)我國經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、民生的發(fā)展都有著重要的推動(dòng)作用。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、人民生活水平提高、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進(jìn)，人民群眾對(duì)房屋的需求呈現(xiàn)上漲趨勢。一方面，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了全新的發(fā)展契機(jī)；另一方面，隨著我國住房商品化改革持續(xù)深化，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但與此同時(shí)，房價(jià)增速過快也導(dǎo)致了普通民眾購買力下降，為助力解決人民群眾的居住需求、預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)泡沫產(chǎn)生，我國出臺(tái)了一系列政策、法規(guī)，從土地使用權(quán)獲取、投融資、房價(jià)、稅費(fèi)等多角度、多層次對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，市場供求也在不斷變換，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，一定時(shí)間周期內(nèi)、不同區(qū)域的發(fā)展存在較大的差異性。并購與混合所有制改革一方面可以為房地產(chǎn)企業(yè)注入新的動(dòng)能，另一方面，也將使得企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、管理體制等發(fā)生較大變化。而房地產(chǎn)行業(yè)本身具有資金密集型特征，且資金回收周期相對(duì)其他行業(yè)而言較長，企業(yè)運(yùn)營面臨著較大的市場不確定性風(fēng)險(xiǎn)。科學(xué)合理的價(jià)值評(píng)估是房地產(chǎn)企業(yè)并購與混合所有制改革有序推進(jìn)的先決條件。在并購活動(dòng)進(jìn)行過程中，企業(yè)需要對(duì)自身資金資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析評(píng)估，明確企業(yè)支付能力，確定企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，并針對(duì)標(biāo)的企業(yè)或標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行并購價(jià)值評(píng)估，以此為依據(jù)確定并購活動(dòng)的方向、方式。在混合所有制改革中，價(jià)值評(píng)估對(duì)企業(yè)資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制、改革策略選擇等有著至關(guān)重要的影響。總的來說，價(jià)值評(píng)估的合理性一定程度上決定了企業(yè)并購及混合所有制改革能否有序開展、推進(jìn)，而政策變動(dòng)、市場環(huán)境變換都將對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生重大影響。在此情況下，一旦企業(yè)在并購活動(dòng)進(jìn)行過程中信息獲取不對(duì)稱甚至對(duì)政策、市場分析出現(xiàn)偏差，未能制定科學(xué)合理的并購或改革策略，或是在并購、改革進(jìn)行方式的篩選上出現(xiàn)較大偏差，將極大程度地增大企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及業(yè)務(wù)模式變動(dòng)帶來運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)

無論是并購還是混合所有制改革，都將使企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)組成、業(yè)務(wù)模式等發(fā)生改變。就并購而言，無論以何種方式進(jìn)行并購重組，企業(yè)都將整合配置原有資源以保障并購順利進(jìn)行，在并購發(fā)生后，參與并購的企業(yè)之間需要重新梳理資金、資產(chǎn)、業(yè)務(wù)等并進(jìn)行整合調(diào)整；企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、管理模式、業(yè)務(wù)方向、業(yè)務(wù)流程等都將發(fā)生變動(dòng)；并購發(fā)生后，企業(yè)以何種方式調(diào)整優(yōu)化資金資產(chǎn)配置、如何轉(zhuǎn)型升級(jí)管理體系、是否能引導(dǎo)推動(dòng)員工適應(yīng)新的制度及工作模式等，都將對(duì)企業(yè)運(yùn)營產(chǎn)生影響。就混改而言，通過出資入股、股權(quán)收購、員工跟投等方式將多種形式的非國有資本引入國有房地產(chǎn)企業(yè)，一方面，混合所有制改革極大程度地改變了國有房地產(chǎn)企業(yè)資金來源單一、管理模式固化的現(xiàn)狀；另一方面，混合所有制改革將使得企業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、管理模式、經(jīng)營體制、經(jīng)營方向等發(fā)生重大改變，一旦在實(shí)施過程中經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型、管理體系優(yōu)化升級(jí)難以與所有制改革相銜接，將使得企業(yè)混合所有制改革落實(shí)不到位，甚至出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、責(zé)任不明確、管理混亂等問題。

（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，由于行業(yè)特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營覆蓋范圍較廣，業(yè)務(wù)流程繁復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)并購、混改過程往往涉及類型眾多且數(shù)量龐大的資金資產(chǎn)流動(dòng)、所有權(quán)轉(zhuǎn)讓以及資源重組，因而受法律法規(guī)嚴(yán)格監(jiān)管且涉及稅種眾多，房地產(chǎn)行業(yè)的并購重組及混合所有制改革不僅涉及企業(yè)資金、資產(chǎn)的整合處置，同時(shí)也涉及到稅務(wù)與法律關(guān)系的梳理、承接。目前，我國已有許多針對(duì)性的政策扶持及稅收優(yōu)惠以推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)并購重組及混合所有制改革順利推進(jìn)。在實(shí)際的并購、混改過程中，由于房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅務(wù)組成、法律關(guān)系結(jié)構(gòu)復(fù)雜，稅收籌劃及法律風(fēng)險(xiǎn)控制一直是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點(diǎn)、難點(diǎn)。整體而言，我國稅收政策往往依據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢及發(fā)展需求而變動(dòng)，法律法規(guī)、管理?xiàng)l例、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也依據(jù)社會(huì)發(fā)展不斷修訂、更新，因而使得房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃及法律風(fēng)險(xiǎn)控制往往存在諸多不確定性。一旦企業(yè)未能及時(shí)掌握監(jiān)管要求變化及政策變動(dòng)情況并適時(shí)做出調(diào)整，將有可能出現(xiàn)原有方案不適用于新形勢，增加企業(yè)運(yùn)營負(fù)擔(dān)，制約企業(yè)并購重組及混合所有制改革順利推進(jìn)；甚至為企業(yè)帶來訴訟及處罰風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)信譽(yù)，嚴(yán)重制約企業(yè)未來發(fā)展。

三、控制房地產(chǎn)行業(yè)并購與混改風(fēng)險(xiǎn)的管理策略

（一）拓寬信息渠道，完善評(píng)估體系

價(jià)值評(píng)估體系的科學(xué)性、合理性是房地產(chǎn)企業(yè)并購重組、所有制改革推進(jìn)的重要基石。在并購過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、潛在風(fēng)險(xiǎn)情況、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力進(jìn)行全面評(píng)估；并對(duì)標(biāo)的企業(yè)或標(biāo)的項(xiàng)目的資產(chǎn)組成、經(jīng)營情況、債務(wù)結(jié)構(gòu)、潛在風(fēng)險(xiǎn)開展全方位的調(diào)研，并結(jié)合并購雙方企業(yè)實(shí)際及發(fā)展目標(biāo)選擇適宜的評(píng)估體系進(jìn)行價(jià)值評(píng)估；必要時(shí)可委托專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行。在混合所有制改革中，應(yīng)著手建立起嚴(yán)格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，規(guī)范評(píng)估流程，并依據(jù)區(qū)域發(fā)展趨勢及市場經(jīng)濟(jì)形式，完善定價(jià)機(jī)制及定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)論證并依據(jù)法律法規(guī)及監(jiān)管條例進(jìn)行公開，保障國有資產(chǎn)評(píng)估及定價(jià)的公開透明，杜絕混合所有制改革過程中產(chǎn)生國有資產(chǎn)流失問題。同時(shí)，立足于區(qū)域發(fā)展局勢、企業(yè)規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展方向等，結(jié)合企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果以及社會(huì)資本投資傾向、投資能力等，制定適宜企業(yè)的混合所有制改革策略，并依據(jù)改革的不同階段企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及政策經(jīng)濟(jì)局勢，及時(shí)調(diào)整改革策略，保障混合所有制改革高效有序推進(jìn)。在評(píng)估過程中，針對(duì)產(chǎn)權(quán)不明確或存在爭議的資金資產(chǎn)，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)清點(diǎn)，為后續(xù)決策及并購重組或所有制改革提供合理依據(jù)。另外，就國有房地產(chǎn)企業(yè)而言，在企業(yè)并購重組、混合所有制改革、市場化轉(zhuǎn)型的過程中，可以充分利用國有企業(yè)在融資領(lǐng)域的信譽(yù)優(yōu)勢及在政策變動(dòng)、土地資源信息獲取方面的優(yōu)勢，結(jié)合企業(yè)實(shí)際在原有的價(jià)值評(píng)估體系基礎(chǔ)上引入新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，探索出更為全面的價(jià)值評(píng)估機(jī)制，更好地服務(wù)于企業(yè)并購重組及混合所有制改革，幫助企業(yè)擴(kuò)大自身競爭優(yōu)勢，形成良好的品牌效應(yīng)，推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（二）健全完善管理體系，保障資產(chǎn)及管理體系整合的有效性

在并購重組及混合所有制改革的過程中，房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理體系的融合升級(jí)。毫無疑問，無論是并購還是混改，企業(yè)都需要著眼于資金資產(chǎn)的有機(jī)整合，調(diào)整資源配置策略，優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略布局。與此同時(shí)，還需要解決不同的文化體系、管理理念、管理模式、發(fā)展目標(biāo)、業(yè)務(wù)模式之間的融合問題。以國有企業(yè)為例，國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式相對(duì)成熟，且在融資信譽(yù)、信息獲取方面具有優(yōu)勢，但由于其相對(duì)特殊的管理模式及社會(huì)職能職責(zé)，國有房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源配置及管理體系方面相對(duì)固化，決策流程相對(duì)復(fù)雜，難以形成強(qiáng)有力的品牌效應(yīng)。但相較而言，民營房地產(chǎn)企業(yè)在管理模式上更為靈活，策略制定也更為貼合市場。在企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)中，應(yīng)當(dāng)建立健全責(zé)任制度，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，完善評(píng)估及獎(jiǎng)懲制度，使員工能主動(dòng)迅速適應(yīng)重組或改革后的企業(yè)氛圍，保障企業(yè)有序融合、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，做好稅收統(tǒng)籌及法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)行業(yè)并購重組及混合所有制改革涉及資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、合同簽訂、法律關(guān)系承接、稅務(wù)籌劃等方方面面。在此情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視。在前期調(diào)研階段，除了重視對(duì)企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況的梳理、整合、評(píng)估，還應(yīng)當(dāng)通過財(cái)務(wù)信息細(xì)節(jié)中反映的問題加以重視，對(duì)企業(yè)債務(wù)、稅務(wù)、訴訟風(fēng)險(xiǎn)、融資信譽(yù)等進(jìn)行全面審查評(píng)估，避免后續(xù)整合過程中因稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn)制約企業(yè)發(fā)展。針對(duì)國有企業(yè)而言，在進(jìn)行并購重組及混合所有制改革過程中，還應(yīng)當(dāng)注重建立健全法人治理結(jié)構(gòu)，明確規(guī)劃國有資本與社會(huì)資本的股權(quán)設(shè)計(jì)，明確企業(yè)內(nèi)部管理職能職責(zé)，完善監(jiān)督反饋制度，確保管理及監(jiān)督體系有效運(yùn)行。在并購重組及混合所有制改革過程中，應(yīng)當(dāng)明確梳理資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對(duì)產(chǎn)權(quán)不清晰或有爭議的資產(chǎn)進(jìn)行剝離，并有針對(duì)性地制定處理策略，避免因存在產(chǎn)權(quán)有爭議的資產(chǎn)而為企業(yè)重組及改革帶來不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。在稅務(wù)籌劃上，應(yīng)當(dāng)依據(jù)企業(yè)運(yùn)營現(xiàn)狀、并購重組方式、混合所有制改革策略等，找到稅負(fù)平衡點(diǎn)，優(yōu)化稅務(wù)統(tǒng)籌體系。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與政府部門的溝通交流，加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)及稅收政策的理解，提高法律意識(shí)及稅收統(tǒng)籌能力，降低法律風(fēng)險(xiǎn)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);土地增值稅;探究

前 言

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的重要稅種之一，如何合理籌劃這方面的稅收對(duì)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)有著重要的意義。近年來隨著我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，土地增值稅也成了社會(huì)上關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問題。對(duì)此，國家和政府也出臺(tái)了一系列有關(guān)的政策和規(guī)定，以確保稅收宏觀調(diào)控作用的正常發(fā)揮。對(duì)于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，尤其是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)稅收政策的實(shí)施方面，稅收征管部門必須采取有效的手段和方法來加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的管理，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展。

1、土地增值稅的相關(guān)知識(shí)

1.1土地增值稅的定義

土地增值稅是某些單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地表建筑物以及其他附屬物后，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅收。土地增值稅的納稅人指的是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地表建筑物以及其他附屬物而獲得收入的單位或個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及地表建筑物及其附屬物所得的增值額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率的計(jì)算方法。

1.2征收土地增值稅的依據(jù)

土地增值稅的征收依據(jù)就是納稅人有償轉(zhuǎn)讓房屋、土地等所取得的土地增值額。計(jì)稅公式可以簡單的表示為：“土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額”，土地增值稅稅額的扣除項(xiàng)目，主要有以下幾個(gè)方面內(nèi)容：

第一，取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的金額，也就是納稅人為了獲得土地使用權(quán)而支付的全部地價(jià)款以及應(yīng)交納的其它相關(guān)費(fèi)用。

第二，開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施時(shí)所支付的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），即納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)實(shí)際支付的所有成本費(fèi)用，其中主要包括征用土地時(shí)所付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，建筑工程費(fèi)用，公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用以及開發(fā)過程中產(chǎn)生的其他間接費(fèi)用。

第三，開發(fā)土地和新建房屋以及配套設(shè)施所產(chǎn)生的費(fèi)用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用等。但該費(fèi)用不按納稅人實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行直接扣除。具體征收比例需要各地方根據(jù)實(shí)際情況和經(jīng)濟(jì)水平具體計(jì)算應(yīng)該扣除的比例，由各地方人民政府統(tǒng)一規(guī)定。

第四，轉(zhuǎn)讓所擁有的房屋和建筑物之前的房屋現(xiàn)階段的折價(jià)，具體費(fèi)用由專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行，最后以評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格為基準(zhǔn)。

第五，所有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的其他稅金，其中包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所上繳的營業(yè)稅、印花稅、城市建設(shè)稅等。

第六，除此以外的其它扣除項(xiàng)目，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除。

1.3土地增值稅的特點(diǎn)

土地增值稅與其他稅種相比，它具有以下四個(gè)方面的特點(diǎn)： 第一，以轉(zhuǎn)讓對(duì)象在轉(zhuǎn)讓時(shí)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。它的增值額指的是征稅對(duì)象的全部銷售收入扣除與其相關(guān)的成本、納稅金額以及其他項(xiàng)目所有應(yīng)付金額后的余額，但又與增值稅的增值額有所不同。第二，征稅面較廣。凡是在我國境內(nèi)所有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)取得收入的單位和個(gè)人，都應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅。第三，實(shí)行超率累進(jìn)稅率的計(jì)稅方法。土地增值稅的計(jì)算稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低作為依據(jù)來進(jìn)行確認(rèn)的，它是按照累進(jìn)原則進(jìn)行，實(shí)行的分級(jí)計(jì)稅方法。第四，實(shí)行按次征收的規(guī)定，當(dāng)轉(zhuǎn)讓行為每發(fā)生一次就應(yīng)根據(jù)其增值額征一次稅。

2、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅

2.1目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收情況

我國自從1992年啟動(dòng)房改以后，房地產(chǎn)行業(yè)投資就迅速增長，月投資額增幅最高達(dá)到了146.9%，房地產(chǎn)市場在一些地區(qū)也曾一度出現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。但是自從1993年國家實(shí)行宏觀調(diào)控以后，房地產(chǎn)投資開始大幅度地回落。到1998年以后，房地產(chǎn)的投資又開始逐步回升。但在這一段時(shí)間，土地增值稅的征稅狀況一直都不樂觀，而且土地增值稅自從開始征收以來，就一直被房地產(chǎn)企業(yè)所反對(duì)。所以，在1993年至2000年期間，國家出臺(tái)了相關(guān)政策，如財(cái)政部于1995年1月27日下發(fā)了《財(cái)政部關(guān)于對(duì)1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財(cái)法字[1995]7號(hào)），針對(duì)1994年1月1日以前簽訂開發(fā)、轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的問題，實(shí)行免征政策，1999年12月24日財(cái)政部又同國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財(cái)稅字[1999]293號(hào)），將免征土地增值稅政策的期限延長至2000年底，因此這期間土地增值稅的稅額很少。從2007年2月1日起，全國各地陸續(xù)開始對(duì)土地增值稅實(shí)行清算管理。從此以后，情況開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，稅額開始逐步提高。

2.2土地增值稅征收對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所造成的影響

為了能夠更有力地發(fā)揮出土地增值稅的調(diào)控作用，促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，我國針對(duì)這些年有關(guān)方面的問題，相繼制定出臺(tái)了一系列的法律、法規(guī)。為了使土地增值稅在征收時(shí)具有更強(qiáng)的可操作性，在新的征收辦法中做出了很多細(xì)致的規(guī)定。例如，為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國家稅務(wù)總局2006年12月28日下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)），2009年下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)），2010年5月19日下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)），進(jìn)一步明確了土地增值稅的清算條件、清算時(shí)間、清算審核、收入及扣除項(xiàng)目的確定及特殊處理等。2010年5月25日，為深入貫徹《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號(hào)）精神，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號(hào)），開始加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的預(yù)征工作。為此湖南省地方稅務(wù)局于2010年6月22日下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作的通知》（湘地稅發(fā)〔2010〕25號(hào)），規(guī)定從2010年7月1日起開始預(yù)征土地增值稅并將湖南省土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（含車庫等）2%，別墅、寫字樓、營業(yè)用房等3%，單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5%。核定征收率調(diào)整為，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%。隨著土堆增值稅的逐漸規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再想逃避或拖延土地增值稅清算已經(jīng)不太可能，它開始發(fā)揮著調(diào)節(jié)企業(yè)利潤、抑制土地炒買炒賣、遏制投機(jī)者牟取暴利的作用，對(duì)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有一定的積極意義，也更加有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的籌劃方法分析

3.1確定適合的房價(jià)，控制增值率

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人要想將建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售，假如增值額沒有超過本細(xì)則中第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額之和的20%，就能夠免征其土地增值稅；相反，如果增值額超過了所扣除項(xiàng)目金額之和的20%，就將其全部增值額按照有關(guān)規(guī)定依法計(jì)稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想將土地增值額控制在20％以下，就一定要仔細(xì)研究每一平方米的銷售價(jià)格，認(rèn)真權(quán)衡其對(duì)土地增值稅的影響，努力將其確定的可控價(jià)格控制在一定區(qū)域范圍之內(nèi)。如果這樣的話，就可以通過控制適當(dāng)?shù)姆績r(jià)，合理控制土地增值稅的增值率。

3.2合理確定利息的扣除方式

房地產(chǎn)企業(yè)的投資一般資金需求總量都會(huì)比較大，所以他們?cè)陂_發(fā)過程中都會(huì)通過各種手段進(jìn)行大量借款，從而會(huì)產(chǎn)生大量的利息費(fèi)用，那么在計(jì)算土地增值稅時(shí)，這些借款利息費(fèi)用的扣除方法就會(huì)對(duì)土地增值稅產(chǎn)生較大的影響。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》有關(guān)方面的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來計(jì)算分?jǐn)偟模ǖ仨氂邢嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)予以證明），就可以據(jù)實(shí)來扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額。相反，開發(fā)過程中如果借款不多，就可以選擇不將利息費(fèi)用單獨(dú)扣除，開發(fā)費(fèi)用就按照地價(jià)及開發(fā)成本之和的10％扣除。所以，合理確定利息的扣除方式，也能適當(dāng)?shù)目刂仆恋卦鲋刀惖脑鲋德?，從而?duì)維護(hù)開發(fā)企業(yè)的利益更加有利。

3.3選擇合適的投資項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的投資項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生不同的費(fèi)用和相對(duì)應(yīng)不同的納稅額，所以選擇怎樣的項(xiàng)目對(duì)開放商更有利也需要認(rèn)真考慮?，F(xiàn)在大多房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常采用代建房屋的方法去開發(fā)項(xiàng)目。代建房屋方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)過客戶同意后，代替客戶去進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，開發(fā)完成后再向客戶收取代建房屋費(fèi)用的行為。如果這樣，開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)方是客戶，土地使用權(quán)就還在客戶這方，其使用權(quán)沒有發(fā)生變化，那么代建取得的收入就可以認(rèn)為是勞務(wù)收入，就不在土地增值稅的征收范圍之內(nèi)。而且在代建過程中，大多資金由客戶提供，開發(fā)商就不用面臨資金壓力，同時(shí)也可節(jié)約銷售時(shí)的大量費(fèi)用，從而增加較多的利潤。所以，選擇合適的投資項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)土地增值稅的一個(gè)非常有效地方法。

結(jié) 語

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅賦構(gòu)成來看，土地增值稅在其中占有較大的份額，因此，應(yīng)該采取什么樣的方法進(jìn)行土地增值稅的籌劃是企業(yè)所面臨的一個(gè)重要課題。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，關(guān)于土地增值稅方面的管理會(huì)使企業(yè)對(duì)其經(jīng)營模式、盈利模式、發(fā)展模式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場布局等方面進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。而且土地增值稅也是國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的一項(xiàng)有效措施，發(fā)揮著相當(dāng)大的作用，所以，對(duì)其征收管理和相關(guān)制度的建設(shè)與完善也是國家長期以來一直在進(jìn)行的一項(xiàng)重要工作，還應(yīng)一直持續(xù)下去。參考文獻(xiàn)

[1]劉少敏.房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策與避稅籌劃技巧點(diǎn)撥,2007

篇10

近幾年來，各地區(qū)房價(jià)迅速上漲，政府及相關(guān)部門采取了一定的控制政策，以保證房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定健康地發(fā)展。4年前，國務(wù)院提出了差別化住房信貸條例，提高了首付標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的挑戰(zhàn)，同時(shí)房地產(chǎn)公司經(jīng)營的每個(gè)階段都有稅務(wù)的存在。因此，對(duì)房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的思考研究是非常必要的。

二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）拿地環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司開發(fā)過程中地價(jià)款數(shù)額較大，其為稅務(wù)檢查的重點(diǎn)，存在較高的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。公司購買土地過程中，政府會(huì)與房地產(chǎn)公司進(jìn)行拿地談判，要求房地產(chǎn)公司代為建設(shè)市政工程等作為拿地條件，這種拿地方式會(huì)存在很多涉稅方面的問題，特別是后期土地增值稅清算時(shí)，帶來相當(dāng)大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以，公司交易土地過程中應(yīng)將代建工程作為取得土地對(duì)價(jià)，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）開發(fā)過程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司開發(fā)時(shí)，其建設(shè)需要投入的金額為較大的支出，涉稅風(fēng)險(xiǎn)同樣較高。鑒于建筑勞務(wù)納稅地點(diǎn)的特殊性，房地產(chǎn)公司與施工方簽訂相關(guān)施工合同，與材料、設(shè)備供應(yīng)商簽訂購銷合同，涉及較多的稅務(wù)問題，應(yīng)與施工方、供應(yīng)商明確相關(guān)責(zé)任，公司需要尤其關(guān)注有關(guān)法律法規(guī)，防止出現(xiàn)偷稅漏稅的問題。

（三）銷售過程的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司銷售過程中存在很多相關(guān)稅收問題，如所得稅、印花稅、城建稅、營業(yè)稅，其都是稅務(wù)審查時(shí)比較關(guān)注的稅務(wù)種類，存在很高的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際運(yùn)行過程中，相關(guān)管理部分依照房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款加以統(tǒng)計(jì)計(jì)算營業(yè)稅與其他稅額。所以，房地產(chǎn)公司與此相關(guān)的賬目如果沒在第一時(shí)間統(tǒng)計(jì)，則會(huì)出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司在銷售過程中支出的各種營銷費(fèi)用，采取多樣的營銷手段以及樣板房的建造等，都會(huì)在操作過程中產(chǎn)生各種稅務(wù)問題。

（四）清算階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司清算階段是土地增值稅的最終清算，由于土地增值稅稅率高，計(jì)算復(fù)雜，很容易使房地產(chǎn)公司在此階段造成較大的稅負(fù)支出，風(fēng)險(xiǎn)極大。土地增值稅的扣除標(biāo)準(zhǔn)是以票據(jù)為依據(jù)，對(duì)公司取得票據(jù)的合法合規(guī)是一次最終檢驗(yàn)。由于土地增值稅是地方稅，該稅種的征收程序具有濃重的地方色彩，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)行過程中具有相當(dāng)大的裁量權(quán)。房地產(chǎn)公司應(yīng)提前做好土地增值稅的清算準(zhǔn)備，將相關(guān)票據(jù)、合同、資料準(zhǔn)備齊全，可聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算，減小稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）其他稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)公司經(jīng)營等各個(gè)環(huán)節(jié)中。其因?yàn)樽?cè)地區(qū)差異，會(huì)有不同的管理部門進(jìn)行監(jiān)管，因而會(huì)出現(xiàn)漏稅現(xiàn)象。如在公司控管發(fā)票的過程中，發(fā)票的客觀與否和開發(fā)票時(shí)間和預(yù)收賬款出現(xiàn)的階段不符同樣會(huì)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于公司的征收環(huán)節(jié)與稅收存在很大相關(guān)性，同時(shí)稅收規(guī)定隨著時(shí)展發(fā)生改變，公司需要第一時(shí)間掌握稅法，防止發(fā)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)公司控制稅收風(fēng)險(xiǎn)的可行性

國家及相關(guān)部門對(duì)于土地增值稅是這樣要求的：納稅人建造一般要求住宅售賣，增值額如果沒有多出扣除項(xiàng)目金額20%，則不必繳納土地增值稅。此政策利于房地產(chǎn)公司利籌劃土地增值稅，可采用銷售定價(jià)籌劃方式，建模計(jì)算，控制增值率

房地產(chǎn)公司核算項(xiàng)目開發(fā)成本過程中，其成本核算目的規(guī)劃合理與否、成本金額集合項(xiàng)目正確與否、成本分?jǐn)偡绞娇茖W(xué)與否等問題都能作用于公司稅負(fù)。如A房產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目的土地款為20億，而政府土地收益是8.4億，土地開發(fā)補(bǔ)償金額是11.5億，開發(fā)成本發(fā)生12.9億。而其項(xiàng)目為240000m2，包括政府回購房120000m2和商品房120000m2。因?yàn)橄嚓P(guān)稅務(wù)法律要求政策性房不用繳納土增稅，政策性和普通房應(yīng)當(dāng)分別核算。這樣房產(chǎn)公司則應(yīng)根據(jù)自身的房產(chǎn)情況和稅務(wù)政策進(jìn)行合理籌劃，保證不違反規(guī)定基礎(chǔ)上節(jié)約稅金支出，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

（一）完善房產(chǎn)公司稅務(wù)管理體制

第一，房產(chǎn)公司應(yīng)健全其稅管體制，做到權(quán)責(zé)明確，設(shè)立稅務(wù)會(huì)計(jì)崗，專人負(fù)責(zé)涉稅事項(xiàng)。創(chuàng)建公司內(nèi)部控制制度，有效規(guī)劃稅務(wù)職位，保證稅務(wù)工作高效運(yùn)行。第二，成立合規(guī)小組，提高合同審核標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)能力，確認(rèn)條款內(nèi)容，保證合同方掌握自身擁有的權(quán)責(zé)，防止由于不清楚合同引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，務(wù)必依照相關(guān)部門的規(guī)定申報(bào)稅務(wù)，防止申報(bào)不符合規(guī)定帶來的風(fēng)險(xiǎn)。公司相關(guān)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)申報(bào)且根據(jù)相關(guān)報(bào)表進(jìn)行納稅，防止公司受到處罰。第四，公司需要健全發(fā)票管理體制，規(guī)范流程，在發(fā)票購買、運(yùn)用、開發(fā)、報(bào)銷不同階段全面監(jiān)管。最后，公司需要加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)檔案的記錄和監(jiān)督，做好相關(guān)納稅文件資料，裝訂成冊(cè)，分類保存，保證文件全面健全。[1]

（二）健全監(jiān)督控制系統(tǒng)

房地產(chǎn)公司應(yīng)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，具體稅務(wù)申報(bào)和繳納時(shí)，需要了解權(quán)責(zé)，持續(xù)加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)的重視和了解。由于我國政府及相關(guān)部門制定的稅務(wù)政策隨著時(shí)代的發(fā)展而變化，房產(chǎn)公司應(yīng)關(guān)注政策，及時(shí)掌握最新資訊，以此保證繳稅符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)公司應(yīng)健全稅務(wù)評(píng)價(jià)體系，科學(xué)認(rèn)識(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定有針對(duì)性的控制對(duì)策。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)公司經(jīng)營和管理的各個(gè)階段，公司應(yīng)健全其監(jiān)督控制系統(tǒng)，將風(fēng)險(xiǎn)控制貫穿于整個(gè)稅務(wù)過程中。定期監(jiān)督檢查稅收狀況，第一時(shí)間發(fā)展存在的稅務(wù)問題，并且加以解決。公司應(yīng)加強(qiáng)稅收籌劃管理水平，對(duì)事前、事中、事后實(shí)施完整的稅收籌劃工作。

（三）實(shí)施財(cái)產(chǎn)管理

第一，需要?jiǎng)?chuàng)建財(cái)務(wù)監(jiān)督系統(tǒng)，保證高效履行公司的相關(guān)政策，在原材料等的購買、利用、銷售等方面加以規(guī)范，避免發(fā)生差池，提高安全指數(shù)。第二，加強(qiáng)對(duì)存貨與應(yīng)收賬款的控制。公司應(yīng)提高存貨管理水平，科學(xué)利用庫存物品，防止資源浪費(fèi)，保證存貨資金優(yōu)化構(gòu)成。[2]同時(shí)需要依照信用對(duì)客戶進(jìn)行評(píng)價(jià)和劃分等級(jí)，一定時(shí)間內(nèi)核對(duì)應(yīng)收賬款，并完善收款方案，防止賒賬時(shí)間延長。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)公司的影響巨大，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于公司的各個(gè)環(huán)節(jié)中。只有加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，才能有效控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營的安全性。隨著稅法政策不斷變化，房產(chǎn)公司對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制對(duì)策也隨之改變。只有全面掌握稅務(wù)政策，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力，才能在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，獲取應(yīng)得的利益。