導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；理論基礎(chǔ)；必要性；存在問(wèn)題；解決對(duì)策

0 前言

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)面極廣，這就造成了它的涉稅種類繁多，面臨著沉重的稅負(fù)壓力。如果不進(jìn)行精心的稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)很可能陷入較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是我國(guó)稅務(wù)稽查工作正式開(kāi)展以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)更是面臨著更為復(fù)雜的稅收環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快做好自己的稅收籌劃工作，以應(yīng)對(duì)不斷變化的外部環(huán)境與稅收調(diào)控政策。

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論基礎(chǔ)

（一）稅收籌劃的基本內(nèi)涵

稅收籌劃這個(gè)詞匯來(lái)源于國(guó)外，它經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展的過(guò)程。我們國(guó)內(nèi)對(duì)于稅收籌劃還沒(méi)有一個(gè)定論。本文綜合了國(guó)內(nèi)外學(xué)者的建議，認(rèn)為稅收籌劃就是指一種合理合法的涉稅活動(dòng)，它不同于偷稅、漏稅等涉稅違法活動(dòng)，它遵守了稅收法律與法規(guī)，而且是一種事前行為，屬于納稅義務(wù)產(chǎn)生以前的合理合法行為。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的影響因素

（1）新企業(yè)所得稅法。我國(guó)自從2008年元月開(kāi)始實(shí)施新企業(yè)所得稅法，它把稅前扣除項(xiàng)目增加了，還取消了一些舊的所得稅法的優(yōu)惠政策。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)稅收項(xiàng)目進(jìn)行重新選擇與適當(dāng)安排。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在收入不變的情況下，盡可能的減少計(jì)稅基礎(chǔ)。這就是新企業(yè)所得稅法對(duì)稅收籌劃的影響所在。

（2）新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利會(huì)產(chǎn)生一定的波動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取正確的應(yīng)對(duì)方法，否則將會(huì)大大增加自己的稅負(fù)。這是因?yàn)樵谌∠蛳拗拼尕浐筮M(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法之后，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益就會(huì)受到直接影響，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的稅金與利潤(rùn)空間產(chǎn)生影響。此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還增加了一項(xiàng)針對(duì)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定。它引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，有利于企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)持有的房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)且合理的分類。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能正確運(yùn)用該項(xiàng)規(guī)定的話，很可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。

2 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性

（1）有助于減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金面廣，稅負(fù)較為沉重。一旦稅收籌劃工作做不好，將很可能會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，久而久之就會(huì)造成極其不利的后果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅收籌劃工作，努力降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，大大提高企業(yè)的獲利能力，最終提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（2）強(qiáng)化了合法納稅意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，就可以大大提升他們的合法納稅意識(shí)，逐步實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。這里的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)就是指納稅人繳納的稅款及時(shí)且足額，就不會(huì)面臨稅收方面的任何風(fēng)險(xiǎn)，或者說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)極小可以忽略不計(jì)。雖然說(shuō)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)并不是給納稅人帶來(lái)直接的稅收利益，但是，卻存在著間接的經(jīng)濟(jì)利益。

（3）改善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃實(shí)際上屬于一種財(cái)務(wù)管理手段，它可以大大降低企業(yè)的稅收支出，改善企業(yè)的現(xiàn)金流，讓房地產(chǎn)企業(yè)更快的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略目標(biāo)。當(dāng)然，稅收籌劃是一項(xiàng)高水平活動(dòng)，它需要高素質(zhì)人才來(lái)進(jìn)行配合，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作，就必然會(huì)聘用高水平財(cái)務(wù)人員，這就客觀上提高了自身的會(huì)計(jì)核算水平。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中存在的問(wèn)題分析

（1）稅收籌劃意識(shí)仍然不夠強(qiáng)。盡管說(shuō)我國(guó)已經(jīng)明確的稅法規(guī)定，但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅金額較大，常常會(huì)有偷稅或漏稅的思想存在。這是因?yàn)椴簧俜康禺a(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃并不實(shí)用，反而偷漏稅會(huì)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)收益。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)就開(kāi)始做假賬。實(shí)際上，這種薄弱的稅收籌劃意識(shí)反而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了更大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，一旦被查處，不但會(huì)繳納所欠稅款，同時(shí)還會(huì)遭遇較大的稅務(wù)罰款，并直接影響到企業(yè)聲譽(yù)，得不償失。

（2）稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)不健全。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)還不夠健全。具體來(lái)說(shuō)，我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)迄今為止仍然沒(méi)有設(shè)立專門的稅務(wù)管理部門，這就讓稅收籌劃工作難以順利開(kāi)展起來(lái)。很多房地產(chǎn)企業(yè)只是把稅收籌劃工作交由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行負(fù)責(zé)處理，而這難以實(shí)現(xiàn)其工作的專業(yè)性與有效性，很難達(dá)到稅收籌劃的實(shí)際目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快設(shè)立專門的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)。

（3）稅收籌劃的內(nèi)部管理工作不到位。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的業(yè)務(wù)多種多樣，因此，其稅收籌劃工作也具有一定的復(fù)雜性與系統(tǒng)性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成一個(gè)較為完善的內(nèi)部管理體制，并在各個(gè)不同部門之間建立一個(gè)良好的溝通機(jī)制。但是，現(xiàn)實(shí)情況卻是很多房地產(chǎn)企業(yè)的一些部門之間缺乏溝通，從而造成了稅收籌劃人員無(wú)法全面掌控企業(yè)內(nèi)部各個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，進(jìn)而無(wú)法選擇最佳的稅收籌劃方案。

4 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問(wèn)題的解決對(duì)策

當(dāng)前，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理工作變得愈發(fā)嚴(yán)格，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為復(fù)雜的涉稅環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就必須給出針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，解決目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收籌劃實(shí)際問(wèn)題。

（1）樹(shù)立起科學(xué)的稅收籌劃觀念。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日益完善，稅收法律法規(guī)也在不斷的完善之中。作為在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到支柱性作用的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們?nèi)绻€想通過(guò)傳統(tǒng)的偷稅或漏稅手段來(lái)進(jìn)行節(jié)稅的話，負(fù)面效應(yīng)是巨大的，甚至?xí)?lái)意想不到的后果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制度的發(fā)展要求，并認(rèn)真理解與嚴(yán)格遵守新稅收法律法規(guī)，樹(shù)立起正確且可行的稅收籌劃觀念。我們的國(guó)家機(jī)關(guān)和相關(guān)部門可以通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò)或其他新媒體方式來(lái)強(qiáng)化對(duì)稅收籌劃的正確宣傳力度，并向房地產(chǎn)企業(yè)展示一些稅收籌劃成功的案例，讓它們對(duì)原來(lái)的那種偷漏稅違法行為有一個(gè)更為清晰且到位的認(rèn)知，進(jìn)而在我國(guó)建立起一個(gè)正確的稅收籌劃理論框架，并引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把正確的稅收籌劃理念歸入日常管理工作中去，真正以合理合法的稅收籌劃方式來(lái)最大限度的維護(hù)自身的權(quán)益。

（2）設(shè)置專業(yè)的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)。由于我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織框架中還缺乏專門的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)目前的稅收籌劃工作就面臨著缺乏專業(yè)指導(dǎo)的問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快建立并逐步完善稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)，并把它作為企業(yè)內(nèi)部一個(gè)獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)，讓其專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，而不是像目前不少房地產(chǎn)企業(yè)讓自己的財(cái)務(wù)部門兼職負(fù)責(zé)稅收籌劃工作。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就需要為這個(gè)專門的稅收籌劃部門配備專業(yè)的工作人員，并制定具體的稅收籌劃方案或措施讓他們具體實(shí)施。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立不同部門間的溝通機(jī)制，讓稅收籌劃部門可以更為準(zhǔn)確且及時(shí)的掌握企業(yè)內(nèi)部的各種信息，并據(jù)此設(shè)計(jì)出合理的稅收籌劃方案。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該切實(shí)提升稅收籌劃人員的地位，并為其營(yíng)造良好的工作環(huán)境。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作才得以順利開(kāi)展起來(lái)。

（3）強(qiáng)化稅收法律與政策方面的研究工作。我國(guó)稅收法律政策是一種動(dòng)態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是在我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控以后，相關(guān)的稅務(wù)監(jiān)管變得愈發(fā)嚴(yán)格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收法律政策會(huì)有著較大的變動(dòng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)稅收法律政策的研究工作，及時(shí)關(guān)注各種變化，并隨時(shí)更新企業(yè)自身的稅收籌劃規(guī)劃，盡可能的分散稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要設(shè)置稅收研究專員，讓稅收籌劃工作不僅有專業(yè)工作人員來(lái)實(shí)施稅收籌劃，還有專職的研究人員來(lái)提供稅收籌劃參考意見(jiàn)。

篇2

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 必要性 策略

一、引言

伴隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)展迅速。但是房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈,稅收是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分,為了能夠更大限度的降低企業(yè)成本,如何進(jìn)行科學(xué)有效的稅收籌劃引起了廣大房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注,因此,本文就房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃問(wèn)題展開(kāi)論述。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性分析

(一)涉及稅種范圍較廣,在開(kāi)發(fā)成本中所占比例較大

就我國(guó)當(dāng)前的稅收體制來(lái)看,涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的稅種數(shù)量非常多,房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人難以在短時(shí)間內(nèi)使我國(guó)的稅收體制發(fā)生變化,面對(duì)各項(xiàng)繁多的稅種,房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)科學(xué)有效的稅收籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的減輕。只有這樣才能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈

由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的起步較晚,因此,我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策法規(guī)也相對(duì)不是十分健全,這在一定程度上為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃措施提供了一定的可操作性。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠抓住我國(guó)當(dāng)前稅收政策的不完善之處,將會(huì)極大的提高其進(jìn)行稅收籌劃的水平。

(三)我國(guó)稅收環(huán)境不斷改善

伴隨著我國(guó)稅收法制的不斷健全,我國(guó)正在逐步走向依法治稅的新環(huán)境。企業(yè)減免稅的程序更加規(guī)范,各種形式的人為因素干擾稅款征收的現(xiàn)象日益得到控制。這種健康的稅收環(huán)境為我國(guó)當(dāng)前各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策的貫徹落實(shí)提供了良好的基礎(chǔ),也為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理的稅收籌劃措施的實(shí)現(xiàn)提供了可能。

基于以上分析可以看到,房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身的稅收籌劃能力是十分必要的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)各主要稅種的稅收籌劃策略

就我國(guó)當(dāng)前的稅收制度來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅種主要有以下八個(gè)類別:營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及印花稅。其中,營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅額的主要組成部分,因此,本文就這四種主要稅種的籌劃措施進(jìn)行分別論述與分析:

(一)營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的一個(gè)主要稅種,房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃策略應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行:

首先,有效運(yùn)用企業(yè)相關(guān)合同。由于房地產(chǎn)企業(yè)同建筑施工單位之間簽訂的合同性質(zhì)不同,因此也會(huì)產(chǎn)生不同的稅收結(jié)果。如果簽訂的是服務(wù)業(yè)的合同,其營(yíng)業(yè)稅稅率為5%,如果簽訂的是建筑類合同,其營(yíng)業(yè)稅稅率則為3%。這一差異為房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃提供了較大的可操作空間。比如:甲企業(yè)有一個(gè)在2010年進(jìn)行的建筑項(xiàng)目,工程價(jià)款為2000萬(wàn)元,但是由于某種原因需將該項(xiàng)目全部外包給乙建筑單位實(shí)施,甲企業(yè)負(fù)責(zé)其技術(shù)咨詢服務(wù),乙企業(yè)支付給甲企業(yè)200萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)?；谶@一事實(shí),在甲乙雙方簽訂工程外包合同的時(shí)候,倘若簽訂的是技術(shù)服務(wù)性質(zhì)的合同,那么甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額為200*5%=10萬(wàn)元;倘若簽訂的是工程承包合同的話,那么甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額則為200*3%=6萬(wàn)元。

其次,科學(xué)確定納稅主體。我國(guó)稅法明確規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收項(xiàng)目也應(yīng)當(dāng)一并計(jì)入該房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算繳納。然而,我國(guó)稅法對(duì)服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)卻沒(méi)有類似規(guī)定。這樣一來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)設(shè)置專門的獨(dú)立核算的物業(yè)公司進(jìn)行收費(fèi),以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅額的降低。比如,2008年,甲企業(yè)開(kāi)發(fā)了兩處商品房,并且已經(jīng)全部售出,這兩處商品房的物業(yè)管理費(fèi)按照每平方米1元錢的標(biāo)準(zhǔn)收取。甲企業(yè)將物業(yè)費(fèi)放到了“其他業(yè)務(wù)收入”科目中進(jìn)行核算。2009年全年收入共計(jì)200萬(wàn)元,在此基礎(chǔ)上按照代收款項(xiàng)的3%收取手續(xù)費(fèi),手續(xù)費(fèi)共計(jì)6萬(wàn)元?；谶@一現(xiàn)實(shí),如果甲企業(yè)不設(shè)置獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè),那么代收款項(xiàng)及手續(xù)費(fèi)都應(yīng)當(dāng)合并計(jì)入甲企業(yè)的營(yíng)業(yè)額計(jì)算營(yíng)業(yè)稅,甲企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額為(200+6)*5%=10.3萬(wàn)元;如果甲企業(yè)設(shè)置了專門的獨(dú)立核算的物業(yè)公司的話,那么該物業(yè)公司只需就手續(xù)費(fèi)收入繳納營(yíng)業(yè)稅即可,應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額為6*5%=0.3萬(wàn)元。

(二)土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地增值稅的稅收籌劃方式主要是利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃。對(duì)土地增值稅的稅收籌劃主要注重稅基的籌劃,這是由于土地增值稅實(shí)行的是累進(jìn)稅制,只要稅基發(fā)生變化,就會(huì)對(duì)納稅額產(chǎn)生明顯的影響。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃手段主要是減稅法以及稅率差異法。除此之外,我國(guó)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定:“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí),免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí),應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅?！边@樣就有可能出現(xiàn)因增值額僅稍高于起征點(diǎn)就造成稅負(fù)大幅度增加,導(dǎo)致稅后收入降低的現(xiàn)象出現(xiàn),這也就是稅收籌劃要研究的重要環(huán)節(jié)。

稅法規(guī)定,對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免繳納土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)繳納土地增值稅。例如,房地產(chǎn)企業(yè)自身?yè)碛幸粔K土地,擬與其他公司合作建造寫字樓,資金由其他公司提供,建成后按比例分房。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言,作為辦公用房自用,則不用繳納土地增值稅。

(三)房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象,按照房屋的計(jì)稅余值或出租房屋的租金收入,向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種形式。從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的,依照房產(chǎn)原值,一次減除10%-30%后的余值作為計(jì)稅依據(jù),按照1.2%的稅率計(jì)算征稅;從租計(jì)征的,以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù),按12%的稅率計(jì)征。房產(chǎn)稅存在兩種計(jì)征方式,這兩種方式的差異為稅收籌劃提供了空間。

(四)企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一個(gè)稅種,對(duì)企業(yè)凈利潤(rùn)的影響是十分巨大的。所以,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃是整個(gè)企業(yè)稅收籌劃鏈條中的一個(gè)重要環(huán)節(jié),本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從分析影響應(yīng)納稅所得額的因素入手探討企業(yè)所得稅的稅收籌劃策略。

企業(yè)所得稅的稅收籌劃方式多種多樣,可以說(shuō)涉及到企業(yè)財(cái)務(wù)核算的方方面面,比如選擇不同的固定資產(chǎn)折舊方法、及時(shí)、靈活地計(jì)提存貨準(zhǔn)備金、選擇不同的存貨計(jì)價(jià)方法等等,同其他企業(yè)的稅收籌劃方式基本相同,本文不再贅述。

四、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)上述幾個(gè)部分的分析論述,可以看到,運(yùn)用一定的稅收籌劃措施能夠科學(xué)、合法、有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅款,增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金,最大限度的擴(kuò)展企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)空間,為房地產(chǎn)企業(yè)日后的持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn):

[1]李文,李暢.土地增值稅納稅籌劃――以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例[J].會(huì)計(jì)之友(中旬刊),2010;4

[2]曾程.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃研究現(xiàn)狀[J].湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào),2010;2

[3]周天海.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收特點(diǎn)與籌劃措施[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),2010;4

篇3

關(guān)鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產(chǎn)公司

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來(lái)不斷出臺(tái)新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認(rèn)真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀

誤區(qū)一：通過(guò)投資或聯(lián)營(yíng)方式，規(guī)避土地增值稅。

過(guò)去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營(yíng)，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)來(lái)達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條的規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！痹S多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時(shí)，通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺(tái)了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條明確規(guī)定，“對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

誤區(qū)二：利用借款費(fèi)用資本化，進(jìn)行加計(jì)扣除，從而減少土地增值額。

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：“企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配?！倍钚骂C布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用（財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。

然而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，許多房地產(chǎn)公司把此項(xiàng)借款費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)，不僅加計(jì)扣除了開(kāi)發(fā)成本的20%，在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)還作為5%的計(jì)算基數(shù)給予扣除，使項(xiàng)目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

在這一點(diǎn)上，稅收籌劃的亮點(diǎn)在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過(guò)稅法規(guī)定可以扣除的開(kāi)發(fā)成本的5%。如果超過(guò)5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。

誤區(qū)三：預(yù)售購(gòu)房款掛在往來(lái)賬面。

將預(yù)售購(gòu)房款掛為往來(lái)賬，個(gè)別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報(bào)納稅，延繳、偷逃營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

誤區(qū)四：不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒(méi)有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。

誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國(guó)家財(cái)政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。

誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時(shí)清算土地增值稅。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開(kāi)發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫(kù)。

誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi)，將銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，以此少繳營(yíng)業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式

近幾年國(guó)家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對(duì)稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，筆者就此從以下幾點(diǎn)來(lái)談?wù)勛陨眢w會(huì)。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細(xì)節(jié)，適時(shí)做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。

“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時(shí)拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話，要把籌劃放在整個(gè)集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門參與籌劃工作中，做到項(xiàng)目開(kāi)工前預(yù)計(jì)出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)部門建立各項(xiàng)稅種測(cè)算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷售、策劃、工程、成控、采購(gòu)等相關(guān)部門按照計(jì)劃執(zhí)行，在執(zhí)行過(guò)程中根據(jù)具體情況做出實(shí)時(shí)調(diào)整，財(cái)務(wù)部門及時(shí)跟進(jìn)，以保證籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最佳是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。這里“20%的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過(guò)適當(dāng)控制出售價(jià)格，還可采用精裝房方式控制價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本，可使計(jì)算土地增值額時(shí)按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來(lái)免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可通過(guò)雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓，對(duì)土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點(diǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險(xiǎn)，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例（中華人民共和國(guó)主席令第63號(hào)、國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）.

[2]《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則（國(guó)務(wù)院令[1993]第138、財(cái)法字[1995]第6號(hào)）.

[3]《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）.

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；稅收籌劃

稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過(guò)對(duì)納稅人的經(jīng)營(yíng)、投資、籌資、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程通常具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見(jiàn)效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對(duì)稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行分析，懇請(qǐng)大家賜教。

一、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金來(lái)自金融企業(yè)的借貸，具有資金量

大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一批商品房，支付的地價(jià)款為600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1000萬(wàn)元，假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬(wàn)元和70萬(wàn)元時(shí)（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？籌劃過(guò)程如下：首先計(jì)算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬(wàn)元)，其次判斷：當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬(wàn)元時(shí)，由于100萬(wàn)>80萬(wàn)，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬(wàn)元扣除，否則只能按80萬(wàn)元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加20萬(wàn)元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，由于70萬(wàn)<80萬(wàn)，所以應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬(wàn)元利息支出，減少計(jì)稅依據(jù)10萬(wàn)元，合理降低稅負(fù)。從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是企業(yè)在該扣除項(xiàng)目納稅籌劃時(shí)的首選。

二、利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（一）的通知》（國(guó)稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對(duì)富民公司來(lái)說(shuō)，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購(gòu)置成本。即便將來(lái)處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)置方的雙贏。

三、改變銷售模式的籌劃實(shí)務(wù)

一是，針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)設(shè)立獨(dú)立銷售公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價(jià)：第一，若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬(wàn)元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺232.75萬(wàn)元。第二，以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬(wàn)元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬(wàn)元。第三，如果大華公司設(shè)立獨(dú)立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣出，當(dāng)開(kāi)發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5%=82.5萬(wàn)元，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250萬(wàn)元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團(tuán)角度看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬(wàn)元，獲利潤(rùn)1500－（1167.5＋77）=255.5萬(wàn)元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬(wàn)元。

二是，針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)獨(dú)立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來(lái)減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間。第一，開(kāi)發(fā)企業(yè)采取無(wú)償或收取極少手續(xù)費(fèi)方式委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開(kāi)具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營(yíng)業(yè)稅（基本無(wú)代銷收入）。第二，將原來(lái)由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)（開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費(fèi)用應(yīng)超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。第三，對(duì)于客戶通過(guò)銀行按揭方式購(gòu)買開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開(kāi)立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業(yè)可以控制收入和所得實(shí)現(xiàn)時(shí)間。

四、優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)的籌劃實(shí)務(wù)

隨著居民生活水準(zhǔn)的提高，逐漸對(duì)房屋的裝飾、裝潢提出了更高的要求，且裝修費(fèi)用在房款中所占比重有逐年遞增的趨勢(shì)。如果與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)，略加變通，將經(jīng)營(yíng)收入分散，就能節(jié)省不少土地增值稅，增加企業(yè)收益。在實(shí)際操作時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家裝飾裝潢公司，專門為購(gòu)房戶搞裝修。具體可與購(gòu)房戶簽訂兩份合同，一份是房地產(chǎn)初步完工時(shí)簽訂的銷售合同，另一份是與裝飾裝潢公司簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。這樣就使得經(jīng)營(yíng)收入分散，稅基和稅率減少，可節(jié)省稅款。案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售個(gè)性化裝修商品房，售價(jià)為毛坯房10000元/㎡，外加裝修1500元/㎡，而精裝修房則為11500元/㎡，其中計(jì)算增值額扣除項(xiàng)目金額為7000元/㎡。方式1：按11500元/㎡簽訂售房合同，企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=11500×5%=575元/㎡，城建稅和教育費(fèi)附加=575×11%=63.25元/㎡，土地增值稅=7000×50%×30%＋（11500－7000×50%）×40%=1450元/㎡；購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅=11500×3%（假設(shè)稅率為3%）=345元/㎡。方式2：按10000元/㎡簽訂售房合同1500元/㎡簽訂裝修合同，企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=10000×5%＋1500×3%=545元/㎡，城建稅和教育費(fèi)附加=545×11%=59.95元/㎡，土地增值稅=（10000－7000）×30%=900元/㎡；購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅=10000×3%（假設(shè)稅率為3%）=300元/㎡。通過(guò)比較不難發(fā)現(xiàn)，方式1比方式2企業(yè)需多支出稅金583.30元/㎡，而購(gòu)房者則需多繳納契稅45元/㎡。另外，企業(yè)在營(yíng)銷實(shí)踐中常許諾為客戶贈(zèng)送裝修、家私等支出，對(duì)于發(fā)生于竣工驗(yàn)收日后的裝修、家私等支出的稅務(wù)會(huì)計(jì)核算方法可采用：“以支抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依據(jù)合同的約定，將擬投入的裝修、家私等支出作為售價(jià)的抵減，降低售房?jī)r(jià)格以少營(yíng)業(yè)稅支出，而且不必外購(gòu)商品，索取發(fā)票和組織施工，買方掌握裝修自。還有對(duì)于銷售時(shí)收取的維修基金，應(yīng)盡量從銷售收入中剝離出來(lái)，建立維修基金賬戶，這樣可以降低名義銷售收入和相關(guān)稅金。另外，根據(jù)工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用不同的稅率的規(guī)定：若承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3%的稅率；否則，適用服務(wù)業(yè)5%的稅率?？梢杂檬杖〉霓D(zhuǎn)分包管理費(fèi)的方式取代原先收取工程居間介紹費(fèi)，可以降低適用稅率，達(dá)到節(jié)稅效果。

五、置業(yè)房地產(chǎn)大修理支出的籌劃

置業(yè)房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行置業(yè)投資時(shí)所購(gòu)入的用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或出租等用途的房地產(chǎn)。由于這部分房地產(chǎn)在使用一段年限后，會(huì)發(fā)生一些大修理支出，這些支出經(jīng)常金額較大、大修理時(shí)間較長(zhǎng)，所以按照規(guī)定發(fā)生的支出必須區(qū)分是資本化還是費(fèi)用化。《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)）第三十一條：納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出,如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價(jià)值;如有關(guān)固定資產(chǎn)己提足折舊，可作為遞延費(fèi)用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：(一)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上：(二)經(jīng)過(guò)修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長(zhǎng)二年以上；(三)經(jīng)過(guò)修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。此規(guī)定(一)在實(shí)踐中具有很強(qiáng)的可籌劃操作性。案例：長(zhǎng)青公司為改善辦公條件擬斥資140萬(wàn)對(duì)原值500萬(wàn)的辦公樓進(jìn)行裝修改造，原計(jì)劃工期2005年10月至12月，該辦公樓折舊年限為20年，已使用6年。那么該筆費(fèi)用能在2005年度所得稅前抵扣嗎？方案一:一次支出法。大修理支出占原值的140÷500=28%＞20%，按照規(guī)定該項(xiàng)支出140萬(wàn)無(wú)法直接計(jì)入本期費(fèi)用，只能以折舊形式在以后年度抵扣，同時(shí)加大了房產(chǎn)稅的稅基，使房產(chǎn)稅稅賦加大。方案二：分次分期支出法。計(jì)劃工期2005年3月至12月，分3月至4月、6月至7月和2006年1月至2月三個(gè)工期，分別支出40萬(wàn)、40和60萬(wàn)。這樣，首先增加了當(dāng)年費(fèi)用，減少了所得稅。第一、二期大修理支出占原值的40÷500=8%＜20%，第三期大修理支出占原值的60÷500=16%＜20%，兩年修理支出均可以費(fèi)用化，減少所得稅支出140×33%=46.2萬(wàn)；其次，由于修理支出不記入房屋原值，可以每年少交房產(chǎn)稅140×（1-10%）×1.2%=1.51萬(wàn)，獲稅后凈利1.51×（1-33%）=1.01萬(wàn)，假設(shè)以后折舊年限不變，則獲稅后凈利1.01×14=14.14萬(wàn)；再次，增加了凈現(xiàn)金流量，假設(shè)公司投資回報(bào)率8%，方案二下，維修費(fèi)用沖減2005年、2006年所得稅費(fèi)用折現(xiàn)為：80×33%＋60×33%×0.9259（一年期復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)）=44.73萬(wàn)，而方案一下累計(jì)折舊折現(xiàn)140÷14×33%×8.5598（14年期年金現(xiàn)值系數(shù)）=25.19萬(wàn)，增加凈現(xiàn)金流量44.73－25.19=19.54萬(wàn)?？梢钥闯?，籌劃效果非常明顯。

六、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的籌劃選擇

商品房住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，因公建配套、營(yíng)銷策略等需要，一般都附屬設(shè)計(jì)有經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的為業(yè)主、租客提供休閑、娛樂(lè)及商業(yè)服務(wù)的配套設(shè)施，通稱“配套設(shè)施”?！芭涮自O(shè)施”的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確，合同未作約定的，“配套設(shè)施”所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商?！芭涮自O(shè)施”的建造成本不單獨(dú)核算，而是通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”科目并入可售房產(chǎn)總成本內(nèi)核算，竣工驗(yàn)收計(jì)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”并隨房產(chǎn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本?！芭涮自O(shè)施”雖由開(kāi)發(fā)企業(yè)管理控制，但無(wú)償提供給小業(yè)主或租客使用，開(kāi)發(fā)企業(yè)推遲辦理或不辦理其產(chǎn)權(quán)登記，會(huì)計(jì)核算上反映為產(chǎn)權(quán)不明的賬外資產(chǎn)。采用此法，配套設(shè)施成本不僅可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，而且可以足額抵減應(yīng)納稅所得額。由于開(kāi)發(fā)商賬面既不反映“固定資產(chǎn)——配套設(shè)施”，也未反映空置的“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”，在產(chǎn)權(quán)不明的管理階段，更談不上將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)的問(wèn)題。因此，既不存在視同銷售的稅收問(wèn)題，也不存在房產(chǎn)稅的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)總體稅負(fù)最輕。

七、不同住宅項(xiàng)目分別核算的籌劃

即通過(guò)對(duì)不同住宅項(xiàng)目分別設(shè)立建筑成本項(xiàng)目來(lái)核算，以降低土地增值稅。案例：大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2005年商品房銷售收入為15000萬(wàn)元，其中普通住宅的銷售額為10000萬(wàn)元，豪華住宅的銷售額為5000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為11000萬(wàn)元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。（1）不分開(kāi)核算時(shí)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅：增值率為(15000－11000)÷11000×100%=36%，適用30%的稅率。應(yīng)納土地增值稅稅額：(15000－11000)×30%=1200萬(wàn)元。（2）分開(kāi)核算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅：普通住宅增值率：(10000－8000)÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率。應(yīng)納稅額：(10000－80000)×30%=600萬(wàn)元，豪華住宅增值率：(5000－3000)÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率。應(yīng)納稅額：(5000－3000)×40%－3000×5%=650萬(wàn)元。普通住宅和豪華住宅應(yīng)納稅合計(jì)：1250萬(wàn)元，分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金50萬(wàn)元。因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%，超過(guò)20%，還得繳納土地增值稅。進(jìn)一步籌劃還可通過(guò)適當(dāng)銷售價(jià)格使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，可免征土地增值稅。大華公司在銷售建造的普通住宅中，可采取不同的銷售價(jià)格。方案一：售價(jià)為2057元/㎡，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1613元/㎡，增值額為441元/㎡，占扣除項(xiàng)目金額的27.75%，應(yīng)繳納土地增值稅，稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅133元/㎡，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為311元/㎡/㎡。方案二：售價(jià)為1927元/㎡，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1606元，增值額為321元/㎡，占扣除項(xiàng)目金額的19.99%，未超過(guò)20%，不繳納土地增值稅，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為321元/㎡。

通過(guò)以上案例分析，介紹了土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用。但其前提應(yīng)是在合法、合理的情況下節(jié)稅，減輕稅收負(fù)擔(dān)，增加稅后利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

【參考文獻(xiàn)】

[1]危素玉．土地增值稅的稅收籌劃[J]．西安財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2004，（2）．

篇5

關(guān)鍵詞：土地增值稅 增值額 稅收籌劃

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。怎樣運(yùn)用稅收政策在合法、合理的范圍內(nèi)盡量做到使企業(yè)在保持較高售價(jià)的前提下獲得較高的收益，是稅務(wù)籌劃人員所要考慮和解決的問(wèn)題。當(dāng)然稅收籌劃也是一個(gè)綜合學(xué)科，它不僅包括稅法知識(shí)、經(jīng)濟(jì)法知識(shí)還包括會(huì)計(jì)知識(shí)、財(cái)務(wù)知識(shí)等。怎樣運(yùn)用這些知識(shí)為企業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值最大化是我們學(xué)習(xí)和探討的話題。本文針對(duì)土地增值稅相關(guān)政策和計(jì)算內(nèi)容做出以下簡(jiǎn)要分析：

一、房產(chǎn)定價(jià)策略分析

根據(jù)國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)文件精神規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的（含20 % ） ，免征土地增值稅。但增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20% 的，應(yīng)對(duì)其全部增值額計(jì)稅。我們可以根據(jù)這一規(guī)定，充分利用20%這一指標(biāo)，找出合理的售價(jià)的平衡點(diǎn)，進(jìn)而達(dá)到稅收籌劃目的。

設(shè)某市一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲建造一批普通商品房待售，設(shè)房?jī)r(jià)總收入為T，相應(yīng)的銷售稅金及附加為（公式一）A=T*5%（1+7%+3%）=5.5%T，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項(xiàng)目金額為B。如果利用平衡點(diǎn)的決策分析，則最高售價(jià)只能為（公式二）T=1.2（A+B）=1.2848B，企業(yè)的這一價(jià)格水平在保證企業(yè)利潤(rùn)最大化的同時(shí)可享受起征點(diǎn)的優(yōu)惠政策。

例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司甲銷售一幢商品房，支付的土地價(jià)款為200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為900萬(wàn)元，利息支出不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。方案1：房屋銷售價(jià)格定在1800萬(wàn)元；方案2：房屋銷售價(jià)格定在1900萬(wàn)元。兩個(gè)方案下哪個(gè)能使用企業(yè)價(jià)值最大化，既保證總售價(jià)又保證企業(yè)利潤(rùn)呢，現(xiàn)籌劃分析如下：

方案1：

（1）可扣除的項(xiàng)目金額為：200+900+（200+900）×10%+1800×5.5%+（200+900）×20%=1529（萬(wàn)元）

（2）增值額=1800-1529=271萬(wàn)元。

（3）土地增值稅=0

（4）利潤(rùn)總額=1800-1529=271萬(wàn)元。

方案2：

（1）可扣除的項(xiàng)目金額為：200+900+（200+900）×10%+1900×5.5%+（200+900）×20%=1534.50（萬(wàn)元）。

（2）增值額=1900-1534.50=365.50萬(wàn)元。

（3）土地增值稅=365.50×30%=109.65萬(wàn)元。

（4）利潤(rùn)總額=1900-1534.50-109.65=255.85萬(wàn)元。

為保證公司價(jià)值最大化，取得最佳銷售和利潤(rùn)業(yè)績(jī)，則最高售價(jià)按（公式二）應(yīng)為：T=1430×1.2848= 1837.264萬(wàn)元，此時(shí)利潤(rùn)額為306.2萬(wàn)元 （1837.264-1430-1837.264×5.5%）。通過(guò)以上分析超過(guò)平衡點(diǎn)銷售額利潤(rùn)增加但現(xiàn)金流出較多，而低于平衡點(diǎn)時(shí)利潤(rùn)降低但現(xiàn)金流出較少，而要取得較好的利潤(rùn)和現(xiàn)金流量就要將售價(jià)定在平衡點(diǎn)越接近越好的水平，由此得出方案1最佳。

二、銷售與裝修分開(kāi)核算分析

在激烈市場(chǎng)環(huán)境下，各種促銷手法層出不窮，其中精裝房是現(xiàn)在較流行的一種房產(chǎn)銷售策略。在出售之前進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修和維護(hù)，安裝一些必備的設(shè)施和設(shè)備。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護(hù)以及設(shè)施設(shè)備的安裝作為企業(yè)一項(xiàng)單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行獨(dú)立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，從而控制房地產(chǎn)的增值率，減輕土地增值稅負(fù)擔(dān)；二是原本計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要按照5%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，而分開(kāi)核算后安裝、裝修適用3%的稅率。如某套精裝修的房產(chǎn)總售價(jià)為350萬(wàn)元，在簽訂銷售合同時(shí)分別簽訂房屋出售合同300萬(wàn)元及裝修合同50萬(wàn)元，假設(shè)全部準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目總額為200萬(wàn)元。方案1：全部視為房產(chǎn)銷售收入；方案2：分開(kāi)單獨(dú)核算收入。

方案1：

（1）增值額=350-200=150萬(wàn)元。

（2）土地增值稅=150×40%-200×5%=50萬(wàn)元。

方案2：

（1）增值額=300-200=100萬(wàn)元。

（2）土地增值稅=100×30%=30萬(wàn)元。

在考慮營(yíng)業(yè)稅的情況下綜合稅負(fù)依然是方案1高于方案2，因此通過(guò)以上分析得出，方案2為最佳方案。

三、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用扣除項(xiàng)目分析

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

例如甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售2500平方商品房單價(jià)為8000元，另外開(kāi)發(fā)500平方為拆遷安置使用。土地價(jià)款200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本中除拆遷安置費(fèi)外為750萬(wàn)元，利息支出不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。

方案1：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目安置回遷戶

（1）可扣除的項(xiàng)目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2400×5.5%+（200+1150）×20%=1887（萬(wàn)元）

（2）增值額=2400-1887=513萬(wàn)元。

（3）土地增值稅=513×30%=153.9萬(wàn)元。

方案2：直接支付貨幣400萬(wàn)元安置

（1）可扣除的項(xiàng)目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2000×5.5%+（200+1150）×20%=1865（萬(wàn)元）

（2）增值額=2000-1865=135萬(wàn)元。

（3）土地增值稅=0萬(wàn)元。

由此在只考慮土地增值稅情況下，直接支付貨幣安置費(fèi)較合適，如果考慮房屋平均售價(jià)與實(shí)際銷售總價(jià)因素，則方案1扣除項(xiàng)目將降低，土地增值稅相應(yīng)增加，方案2更具優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然如果考慮企業(yè)利潤(rùn)，還要在售價(jià)與扣除金額上尋找平衡點(diǎn)，以達(dá)企業(yè)價(jià)值最大化。

四、加計(jì)20%扣除政策分析

《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。

加計(jì)扣除是政府給予的一項(xiàng)優(yōu)惠政策，但必須合理運(yùn)用方能取得良好效果，否則會(huì)得不償失。如企業(yè)購(gòu)置一塊土地共計(jì)花費(fèi)200萬(wàn)元，如果進(jìn)行開(kāi)發(fā)或者是生地變熟地后出售，支出50萬(wàn)元，則享受土地支出的20%加計(jì)扣除優(yōu)惠政策（前提是投資額占總投資額的25%以上），這樣享受50萬(wàn)的加扣回報(bào)。而如果企業(yè)未進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)就銷售，則不得進(jìn)行任何項(xiàng)目的加計(jì)扣除，使企業(yè)無(wú)法享受到回扣回報(bào)。因此這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視和考慮的一個(gè)問(wèn)題。

五、房產(chǎn)銷售中代收費(fèi)用分析

財(cái)稅字[1995]048號(hào)第六款規(guī)定如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用；如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不能作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。根據(jù)以上規(guī)定現(xiàn)做如下籌劃。

例甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售一棟商品房，獲得銷售收入4000萬(wàn)元，并按當(dāng)?shù)卣囊?，在銷售商品房時(shí)代收了300萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用。甲企業(yè)開(kāi)發(fā)該商品房的支出如下：支付地價(jià)款300萬(wàn)元，房屋開(kāi)發(fā)成本為700萬(wàn)元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)300萬(wàn)元。方案1：將代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收??；方案2：在房?jī)r(jià)之外向購(gòu)買方單獨(dú)收取。

方案1：

允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%+300=1800萬(wàn)元。

增值額=4000+300-1800=2500萬(wàn)元。

土地增值稅=2500×50%-1800×15%=980萬(wàn)元。

方案2：

允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%=1500萬(wàn)元。

增值額=4000-1500=2500萬(wàn)元。

土地增值稅=2500×50%-1500×15%=1025萬(wàn)元。

由此得出在增值額不變的情況下，扣除項(xiàng)目越大則納稅越少，但需注意，此處增值率必須大于50%，否則無(wú)法使用速算扣除系數(shù)，則享受不到扣除增加帶來(lái)的好處。

六、利息支出項(xiàng)目分析

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額?；I劃分析：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要是負(fù)債籌資，利息支出所占比例較高，則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，則據(jù)實(shí)扣除；反之，主要是權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息支出較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

參考文獻(xiàn)：

[1]《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：

1．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過(guò)程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

2．開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開(kāi)發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2009年中國(guó)稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1 851.85億元，占中國(guó)2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國(guó)稅收收入的增長(zhǎng)額超過(guò)1/3來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過(guò)于沉重，通過(guò)稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購(gòu)買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段涉及的稅種

在開(kāi)發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬(wàn)分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1．營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過(guò)程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如

果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過(guò)按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開(kāi)工過(guò)程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來(lái)的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來(lái)說(shuō)尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購(gòu)銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過(guò)推遲完工時(shí)間的方式來(lái)推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來(lái)交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來(lái)計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來(lái)預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國(guó)稅發(fā)[2009] 31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒(méi)有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購(gòu)買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）營(yíng)業(yè)稅的籌劃

1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過(guò)程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過(guò)程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。 在房屋銷售的過(guò)程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，節(jié)約了2%的營(yíng)業(yè)稅。

：

[1]王虹，陳立.納稅籌劃[m].北京:清華大學(xué)出版社，2006.

張卓，王紅春.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃和可行性研究[j].應(yīng)用能源技術(shù)，2007，(11).

篇7

一、“營(yíng)改增”背景及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案，我國(guó)拉開(kāi)了“營(yíng)改增”改革的序幕。2016年召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，自2016年5月1日起，中國(guó)將從建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)這四個(gè)行業(yè)全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)行業(yè)由以前根據(jù)營(yíng)業(yè)收入征收5%的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變成11%的增值稅，但可以扣除企業(yè)外購(gòu)材料設(shè)備等增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。作為改善人民生活和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，這次“營(yíng)改增”改革必然對(duì)房地產(chǎn)這一行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二、營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點(diǎn)

（一）采購(gòu)活動(dòng)

“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)活動(dòng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地，原材料和設(shè)備的影響。一方面，土地成本占據(jù)房地產(chǎn)成本中相當(dāng)一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。通常，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式一般分為轉(zhuǎn)讓和出讓，如果企業(yè)是通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式取得土地，即在市場(chǎng)上兩個(gè)企業(yè)交易主體間進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，那么根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是增值稅的應(yīng)稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收了11%的增值稅，所以下一環(huán)節(jié)購(gòu)買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時(shí)，運(yùn)用抵扣法來(lái)實(shí)現(xiàn)土地成本進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。那么，由于政府出讓土地沒(méi)有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無(wú)法取得增值稅的專用發(fā)票作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。另一方面，由于企業(yè)購(gòu)進(jìn)的材料和設(shè)備的增值稅均可以在銷項(xiàng)稅中抵扣，而開(kāi)具普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人提供的銷售價(jià)格通常低于開(kāi)具增值稅發(fā)票的一般納稅人，因此企業(yè)在上游供應(yīng)商選擇時(shí)應(yīng)綜合考慮取得材料設(shè)備等的價(jià)格以及增值稅影響，以減少采購(gòu)成本。

（二）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

實(shí)行“營(yíng)改增”之后，由于所購(gòu)進(jìn)的材料設(shè)備通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅都可以實(shí)現(xiàn)一部分抵扣，而人工成本無(wú)法抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用自建房產(chǎn)的話，房地產(chǎn)企業(yè)雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現(xiàn)金流，但能夠抵扣一部分的進(jìn)項(xiàng)稅；如果采用非自建房產(chǎn)方式，企業(yè)無(wú)法享受到進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的優(yōu)勢(shì)，但可以有更多的金錢和精力投入在企業(yè)管理治理或者是其他方面的經(jīng)營(yíng)。此外，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負(fù)，會(huì)更多地考慮增加進(jìn)項(xiàng)稅額來(lái)進(jìn)行抵扣，在建設(shè)房產(chǎn)種類上，許多企業(yè)會(huì)更青睞于開(kāi)發(fā)精裝房，以利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額，但同時(shí)也可能存在著房?jī)r(jià)高昂導(dǎo)致存貨堆積的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論在選擇自建房產(chǎn)和非自建房產(chǎn)上，還是選擇建設(shè)哪種類型的房產(chǎn)都應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經(jīng)營(yíng)方式，以取得最大效益。

（三）銷售活動(dòng)

如果企業(yè)存在混合銷售行為，即一項(xiàng)銷售行為會(huì)既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，如企業(yè)在銷售房產(chǎn)時(shí)還提供裝修、物業(yè)管理等服務(wù)。在這種情況下，企業(yè)需要測(cè)算交納增值稅還是交納營(yíng)業(yè)稅企業(yè)的平衡點(diǎn)銷售額，企業(yè)根據(jù)測(cè)算的稅負(fù)平衡點(diǎn)銷售額選擇以增值稅還是以營(yíng)業(yè)稅為主業(yè)稅種，同時(shí)利用稅率差異，如：當(dāng)同一納稅人的同一項(xiàng)業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時(shí)候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業(yè)的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)中不同納稅對(duì)象稅率的差異，以此來(lái)減輕企業(yè)稅負(fù)。

三、“營(yíng)改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

“營(yíng)改增”的實(shí)施使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不重新進(jìn)行納稅籌劃，規(guī)劃新的納稅方案，如何在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向抵扣更多的稅費(fèi)，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，最大化企業(yè)的納稅利益是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該思考的問(wèn)題。本文基于前面的分析基礎(chǔ)上提出如下的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議：

（一）科學(xué)合法地運(yùn)用稅收籌劃方法，實(shí)現(xiàn)減稅免稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收優(yōu)惠政策、鼓勵(lì)性政策進(jìn)行減稅節(jié)稅免稅，如：增值稅對(duì)認(rèn)定為綠色環(huán)保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優(yōu)惠稅收政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時(shí)，當(dāng)增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術(shù)設(shè)計(jì)抑或者降低增值率來(lái)減少自身的稅額；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)改變（提高或壓低）商品價(jià)格，或者通過(guò)改善生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)營(yíng)管理等方式，來(lái)實(shí)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將一部分稅負(fù)轉(zhuǎn)移到其他方。通過(guò)綜合地運(yùn)用節(jié)稅、避稅、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等稅收籌劃技術(shù)，在遵守法律法規(guī)的情況下，達(dá)到減稅免稅的目的，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）找準(zhǔn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長(zhǎng)且開(kāi)發(fā)至一定節(jié)點(diǎn)才能進(jìn)行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)行情及政策因素，“營(yíng)改增”后會(huì)使該行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。主要風(fēng)險(xiǎn)：一是如果不能按期預(yù)售，前期的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證過(guò)期，致使進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足使得企業(yè)稅負(fù)增加；三是如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴(yán)重出現(xiàn)商品房滯銷，無(wú)法及時(shí)取得銷項(xiàng)稅，可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅倒掛；如何避免此?事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問(wèn)題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身的實(shí)際狀況，針對(duì)可能的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)做好有效預(yù)防和處理措施，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

由于增值稅的抵扣有嚴(yán)格的抵扣鏈條，所以“營(yíng)改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價(jià)格確定后，相應(yīng)的銷項(xiàng)稅也就確定，銷項(xiàng)稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點(diǎn)放在進(jìn)項(xiàng)稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進(jìn)項(xiàng)稅額并在合理的時(shí)間內(nèi)得（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）到全額抵扣是降低企業(yè)稅負(fù)的重點(diǎn)，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開(kāi)票時(shí)間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證時(shí)間的籌劃等都是進(jìn)項(xiàng)稅籌劃的重要切入點(diǎn)。項(xiàng)目從開(kāi)工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各個(gè)行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)科學(xué)、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的合理籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。

（四）加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該督促各個(gè)部門尤其是采購(gòu)部門提高納稅意識(shí)，杜絕員工在原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過(guò)程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)取得增值稅發(fā)票不拖延；嚴(yán)格會(huì)計(jì)核算程序，及時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的認(rèn)證、抵扣。改進(jìn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)發(fā)票的管理內(nèi)容和管理方式，加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票發(fā)出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開(kāi)具，專人保管的方式，相互監(jiān)督制約，減少企業(yè)因?yàn)楣芾聿划?dāng)而造成的票據(jù)缺失和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

企業(yè)的稅收籌劃必須在遵循法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，不能脫離法律法規(guī)以及稅收政策，既要符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，又能得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，稅收籌劃所期盼的利益才能實(shí)現(xiàn)。因此，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因?qū)Χ愂照呃斫獠蛔慊螂p方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質(zhì)量和效益，降低稅務(wù)成本。

四、結(jié)語(yǔ)

篇8

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)高于其他行業(yè)，特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金占用量大也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán)，在符合法律規(guī)定的前提下，企業(yè)應(yīng)充分利用國(guó)家稅收法規(guī)政策進(jìn)行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)偏高，并且涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個(gè)稅種，企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力；第二，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身運(yùn)營(yíng)成本，提高在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力；第三，近些年來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳稽查的重點(diǎn)對(duì)象，納稅籌劃可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避違法行為的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問(wèn)題

（一）法律意識(shí)淡薄、稅收籌劃意識(shí)薄弱

我國(guó)稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細(xì)化的趨勢(shì)，但從實(shí)際情況來(lái)看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對(duì)部分稅種的規(guī)定，缺乏對(duì)稅法殊規(guī)定和政策的認(rèn)識(shí)，法律意識(shí)的淡薄導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法對(duì)自身的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復(fù)繳稅的情況。此外，我國(guó)稅收籌劃起步較晚，理論體系和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均存在不足，這使得很多企業(yè)沒(méi)有認(rèn)識(shí)到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時(shí)有發(fā)生，違法行為不僅嚴(yán)重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而實(shí)際上企業(yè)是可以通過(guò)提高稅收籌劃意識(shí)和能力來(lái)降低企業(yè)稅負(fù)的，完全沒(méi)必要鋌而走險(xiǎn)，走上違法的道路。例如：某地產(chǎn)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，其中A項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格為1000萬(wàn)元，可以扣除成本費(fèi)用為400萬(wàn)元，則該項(xiàng)目增值率為150%，土增稅為240萬(wàn)元，同時(shí)還需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加%56萬(wàn)元；B項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格為1500萬(wàn)元，可以扣除的成本費(fèi)用為1000萬(wàn)元，則該項(xiàng)目增值率為50%，土增稅為150萬(wàn)元，同時(shí)還需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加84萬(wàn)元。在不考慮其他費(fèi)用的情況下，兩個(gè)項(xiàng)目共繳納稅金530萬(wàn)元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項(xiàng)目命名為同一小區(qū)，那么項(xiàng)目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬(wàn)元，同時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加140萬(wàn)元，相比之下便可節(jié)稅20萬(wàn)元，可見(jiàn)企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識(shí)，它與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)。

（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系

目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財(cái)務(wù)部門完成，但部門內(nèi)部卻沒(méi)有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因?yàn)槠髽I(yè)的稅費(fèi)繳納工作均是由財(cái)務(wù)部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會(huì)將多繳稅費(fèi)、受到稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等情況歸咎為財(cái)務(wù)部門的工作失職，但針對(duì)這種現(xiàn)象卻也沒(méi)有人能夠提出更好的建議，這實(shí)際上本身就是對(duì)稅收籌劃工作認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤。企業(yè)財(cái)務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時(shí)確實(shí)會(huì)與稅務(wù)機(jī)關(guān)產(chǎn)生互動(dòng)，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機(jī)關(guān)，完成納稅義務(wù)，并沒(méi)有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的稅收決策，從實(shí)際工作情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場(chǎng)部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務(wù)在開(kāi)展過(guò)程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù)，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機(jī)械的讓財(cái)務(wù)部門獨(dú)立負(fù)責(zé)，又沒(méi)有給財(cái)務(wù)部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學(xué)的。

（三）缺乏稅收籌劃事前管理

管理者對(duì)稅收籌劃沒(méi)有正確的認(rèn)識(shí)，以及對(duì)此項(xiàng)工作重視程度不夠都導(dǎo)致企業(yè)的后知后覺(jué)，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重時(shí)才要求財(cái)務(wù)部門使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理，然后此時(shí)極端的操作往往會(huì)與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實(shí)際上，企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生，再通過(guò)其他的手段去處理為時(shí)已晚，這時(shí)再進(jìn)行稅收籌劃則更是不可能的事情了。可見(jiàn)，納稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃，同時(shí)也要求稅收籌劃人員對(duì)法律法規(guī)、政策動(dòng)態(tài)及時(shí)掌握，否則納稅籌劃就不能有效實(shí)施。

三、稅收籌劃問(wèn)題的解決路徑

（一）提高稅收籌劃意識(shí)

積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹(shù)立科學(xué)的稅收籌劃意識(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財(cái)務(wù)部門，要把工作重點(diǎn)放在建立與完善的稅收籌劃?rùn)C(jī)制上，管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開(kāi)展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務(wù)開(kāi)展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵(lì)稅收籌劃人員積極學(xué)習(xí)政策法規(guī)，全面掌握國(guó)家稅收政策動(dòng)態(tài)，提升自己的法律意識(shí)及納稅成本節(jié)約意識(shí)，在涉稅工作上加強(qiáng)稅主動(dòng)性，最大程度的減輕納稅負(fù)擔(dān)。

（二）提高稅收籌劃能力

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負(fù)責(zé)人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業(yè)在人員招聘時(shí)就應(yīng)該傾向于有稅法專業(yè)知識(shí)的人，并采取適當(dāng)激勵(lì)手段來(lái)鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)稅務(wù)法規(guī)學(xué)習(xí)，不斷更新專業(yè)知識(shí)，從而提高其稅務(wù)籌劃能力，降低企業(yè)的各種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在外聯(lián)工作上，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作程序，特別是對(duì)于一些模糊事項(xiàng)和新興業(yè)務(wù)的處理，一定要得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可后再實(shí)際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無(wú)法勝任的崗位或無(wú)法完成的稅務(wù)工作，企業(yè)可以考慮在外部聘請(qǐng)稅收籌劃專家來(lái)企業(yè)做顧問(wèn)，例如注冊(cè)稅務(wù)師、理財(cái)規(guī)劃師等，這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風(fēng)險(xiǎn)。

（三）強(qiáng)調(diào)做好事前籌劃

篇9

關(guān)鍵詞:稅收籌劃;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;應(yīng)用

一、引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是近年來(lái)發(fā)展迅速的行業(yè)之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著嚴(yán)重的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，而涉稅問(wèn)題屬于法律層面的重要問(wèn)題，如何合理繳稅、合理節(jié)稅避稅成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理人的共同問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身屬于運(yùn)行周期比較長(zhǎng)的項(xiàng)目，企業(yè)盈利浮動(dòng)空間較大，若不能提前做好稅收籌劃，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就不得不面對(duì)優(yōu)惠政策享受不到、多繳稅、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的一系列問(wèn)題，納稅支出也將成為企業(yè)運(yùn)行成本提升的主要原因。

二、稅收籌劃概述

稅收籌劃是指企業(yè)在不違反國(guó)家稅法規(guī)定的前提下，通過(guò)事先籌劃的方式來(lái)合理避稅、節(jié)稅來(lái)達(dá)到涉稅零風(fēng)險(xiǎn)的行為，使企業(yè)自主完成的內(nèi)部管理活動(dòng)，能夠有效為企業(yè)控制運(yùn)行成本、擴(kuò)大利潤(rùn)空間提供推動(dòng)力，是現(xiàn)代企業(yè)重要的內(nèi)部管理工作之一。稅收籌劃具有合法性、明確的目的性，是符合國(guó)家稅法立法意圖的企業(yè)行為，有助于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也有助于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

三、稅收籌劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的特點(diǎn)和必要性

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理稅收籌劃的特點(diǎn)

第一，稅收籌劃具有合法性。這一點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃也不例外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)必須以國(guó)家稅法為基礎(chǔ)，遵循國(guó)家稅法的要求，否則，就會(huì)將原本的合法稅收籌劃變成違法的逃稅，反而會(huì)增加企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的正常生存和發(fā)展。第二，稅收籌劃符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)行需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的稅收籌劃，是為了在應(yīng)交所得稅產(chǎn)生之前根據(jù)稅法要求、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求、行業(yè)和自身發(fā)展需求進(jìn)行合理調(diào)整，對(duì)不必要的涉稅行為進(jìn)行規(guī)避，節(jié)約納稅金額，合理規(guī)避一部分不必要的稅款，最大程度上提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為的合法、科學(xué)水平，控制成本支出，提高經(jīng)濟(jì)效益。第三，稅收籌劃具有準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的稅收籌劃涉及企業(yè)的每一個(gè)部門，影響到各個(gè)部門的傳統(tǒng)資金運(yùn)轉(zhuǎn)方式、貨物采購(gòu)方式、人員調(diào)動(dòng)方式，牽一發(fā)而動(dòng)全身。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，必須要提高籌劃的準(zhǔn)確性，提高每一筆資金的利用率，將每一筆利潤(rùn)的分配合理化，保證財(cái)務(wù)報(bào)告中數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，保證稅收籌劃方案準(zhǔn)確落實(shí)于企業(yè)部門中，得到順利地開(kāi)展。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中進(jìn)行稅收籌劃的必要性

1．稅收籌劃能夠提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的日常運(yùn)行中，投融資、項(xiàng)目推進(jìn)、應(yīng)付款項(xiàng)支出、應(yīng)收賬款回收、員工福利待遇支出都屬于財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，也都牽涉納稅問(wèn)題，即使不牽涉企業(yè)納稅問(wèn)題也會(huì)涉及員工個(gè)人所得稅繳納問(wèn)題，可以說(shuō)，幾乎所有的財(cái)務(wù)管理都與稅收籌劃有關(guān)聯(lián)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中加入稅收籌劃十分有必要，能夠有效提升財(cái)務(wù)管理的效率，使每一筆資金都以正確的方式、在正確的時(shí)間、用在正確的地方，切實(shí)提高企業(yè)資金利用率。

2．稅收籌劃有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)歸結(jié)到底就是追逐最大的利潤(rùn)，在此過(guò)程中，企業(yè)必須從控制成本、提高經(jīng)濟(jì)效益兩方面入手。稅收籌劃是關(guān)系到企業(yè)稅務(wù)成本支出的重要管理活動(dòng)，企業(yè)稅務(wù)管理人員進(jìn)行稅收籌劃的最終目標(biāo)是合理的節(jié)稅、避稅，最大程度上利用納稅優(yōu)惠政策，在法律允許的范圍內(nèi)減少納稅總額，降低企業(yè)在納稅上的成本支出。稅收籌劃還關(guān)系到企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，若稅收籌劃工作不到位，企業(yè)沒(méi)有合法納稅或避稅方式不合法，都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的正常運(yùn)行，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的創(chuàng)造。從這兩方面來(lái)看，稅收籌劃是企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)的必要工作，稅收籌劃做得好能夠推動(dòng)企業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。

四、稅收籌劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的具體應(yīng)用措施

(一)提高稅收籌劃方案的可行性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中始終存在許多的不確定因素，項(xiàng)目的變更、國(guó)家某一方面政策的變化、市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)都會(huì)影響項(xiàng)目的推進(jìn)和最終經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在投資項(xiàng)目前進(jìn)行合理的評(píng)估，從土地成本、建設(shè)成本、項(xiàng)目收益等方面評(píng)估企業(yè)能夠從中獲取的利潤(rùn)空間，提高項(xiàng)目的可行性。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是他們涉稅的大頭，項(xiàng)目的投資、負(fù)債、收益都會(huì)牽扯到企業(yè)的納稅金額變化，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理人員必須聯(lián)合財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行可行性評(píng)估的主要原因。在完成項(xiàng)目的評(píng)估后，稅務(wù)管理人員還要進(jìn)行稅收籌劃方案的可行性評(píng)估，根據(jù)項(xiàng)目的融資模式、投資方式來(lái)籌劃合理的投融資時(shí)間點(diǎn)、方式、結(jié)算渠道，合理降低企業(yè)在此過(guò)程中的稅負(fù)。除此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中涉及的資金額度通常比較大，大筆資金收入需要集中納稅，而國(guó)家在此方面往往有一定的優(yōu)惠政策，稅務(wù)管理人員要根據(jù)國(guó)家優(yōu)惠政策調(diào)整投融資方式，盡可能多的享受優(yōu)惠，盡可能在合法合理范圍內(nèi)降低企業(yè)的納稅金額。

(二)強(qiáng)化對(duì)稅金風(fēng)險(xiǎn)的管控力度

稅金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)賬戶中專門用于納稅的資金，這部分資金要進(jìn)行專項(xiàng)管理，專款專用，不可隨意調(diào)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理人員的稅務(wù)籌劃工作，包括事前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、事中管理、事后監(jiān)督等工作都會(huì)在稅金的應(yīng)用上得到一定的體現(xiàn)。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要做好對(duì)稅金的監(jiān)控工作，全面開(kāi)展預(yù)算、核算管理工作，并每月、每季度、每年進(jìn)行稅金使用情況的分析和報(bào)告，為接下來(lái)的稅務(wù)籌劃工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持，最大程度上避免稅金風(fēng)險(xiǎn)。

(三)加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理

增值稅發(fā)票是企業(yè)納稅申報(bào)、享受優(yōu)惠政策的重要工具，必須引起稅務(wù)管理人員的重視。增值稅發(fā)票與傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票有較大的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理人員要做好票據(jù)的管理，保證每一張發(fā)票的開(kāi)具名目、細(xì)節(jié)準(zhǔn)確，保證增值稅發(fā)票能夠在抵稅、享受優(yōu)惠時(shí)真正發(fā)揮出作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在關(guān)于資金支出的方面要尋找好的合作伙伴，確保合作伙伴能夠在資金支出后出具正確的增值稅發(fā)票，保證己方享受優(yōu)惠政策，保證成本的降低。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)所得稅；稅收籌劃；實(shí)證

前言：

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收種類相對(duì)較多，其中房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的較為主要的稅種之一。通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)繳稅情況進(jìn)行調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過(guò)程中，都會(huì)對(duì)納稅金額進(jìn)行控制，通過(guò)多種籌劃手段，降低企業(yè)納稅的成本。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌劃的過(guò)程中缺乏系統(tǒng)的管理，忽視科學(xué)手段的應(yīng)用等，使得房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃難以達(dá)到理想的效果。

1.房地產(chǎn)行業(yè)涉稅特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國(guó)具有著一定的特殊性，尤其是在近年來(lái)住房?jī)r(jià)格居高不下的影響下，我國(guó)政府以及廣大人民群眾都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分的重視。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況與房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)有著密切的關(guān)系，并且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及發(fā)展方向等都會(huì)產(chǎn)生影響。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況進(jìn)行研究，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面具有著以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：（1）不同階段稅收不同。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中是分階段的，不同的階段其經(jīng)營(yíng)的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國(guó)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行征稅的過(guò)程中采取的是分類征稅，也就是說(shuō)在不同的領(lǐng)域進(jìn)行不同稅費(fèi)的征稅。（3）獨(dú)特的繳費(fèi)方式。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過(guò)程中，大多數(shù)的稅種都按照正常的繳稅方式進(jìn)行。

2.具體案例分析

甲公司是一家經(jīng)營(yíng)效益良好的房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中因資金不足，需要進(jìn)行8000萬(wàn)元資金的籌措。在對(duì)資金進(jìn)行籌措的過(guò)程中，甲公司希望通過(guò)企業(yè)所得稅籌劃的方式，對(duì)企業(yè)將要繳納的企業(yè)所得稅進(jìn)行控制，在合法的范圍內(nèi)將企業(yè)需要繳納的個(gè)人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個(gè)不同的籌資計(jì)劃，通過(guò)對(duì)籌資計(jì)劃進(jìn)行分析我們可以找出最優(yōu)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案。

通過(guò)對(duì)日常生活中企業(yè)所得稅的繳納方式進(jìn)行研究我們可知在日常生活中企業(yè)所得稅的繳納與企業(yè)的借款有著密切的關(guān)系，并且隨著企業(yè)借款的不斷提升，個(gè)人所得稅的數(shù)額也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的下降。因此巧妙的進(jìn)行資金的借貸成為了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅籌劃的主要方式之一。通過(guò)對(duì)甲公司的三個(gè)籌資計(jì)劃進(jìn)行分析，我們又可以發(fā)現(xiàn)不同的資金借貸方法產(chǎn)生的企業(yè)所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過(guò)對(duì)三個(gè)不同計(jì)劃進(jìn)行研究我們可以直觀的看到，計(jì)劃三在可以進(jìn)行利息抵稅的比重更大，其在進(jìn)行企業(yè)所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節(jié)稅效果突出，但是在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上卻是最大的因此應(yīng)被有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所重視。

3.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃

對(duì)上述案例進(jìn)行分析我們可以得出，房地產(chǎn)行業(yè)可以通過(guò)對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行籌劃，降低企業(yè)所得稅的支出，并且進(jìn)行資金的借貸是主要的應(yīng)用手段。通過(guò)進(jìn)一步的研究我們可以發(fā)現(xiàn)上述案例只是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行所得稅籌劃的一個(gè)縮影，在實(shí)際的工作過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對(duì)不同的經(jīng)營(yíng)階段進(jìn)行不同的企業(yè)所得稅稅收籌劃。

3.1準(zhǔn)備階段

我國(guó)稅法對(duì)于納稅的對(duì)象進(jìn)行細(xì)致的劃分，通過(guò)有針對(duì)性的的稅收規(guī)定對(duì)我國(guó)的稅收工作進(jìn)行保障。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)設(shè)立的過(guò)程中，首先應(yīng)對(duì)稅法進(jìn)行掌握，明確其在納稅過(guò)程中的義務(wù)，通過(guò)對(duì)相關(guān)納稅內(nèi)容的了解，完善稅收籌劃的依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)具體的組建形式進(jìn)行考慮。這主要是因?yàn)槠髽I(yè)的組建形式不僅關(guān)系著企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，同時(shí)也關(guān)系著稅收的多少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段應(yīng)從稅收以及企業(yè)發(fā)展的角度進(jìn)行綜合的考慮。最后，對(duì)分支機(jī)構(gòu)的形式進(jìn)行把握。企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)包括分公司和子公司兩種，針對(duì)不同的分支機(jī)構(gòu)我國(guó)法律在企業(yè)所得稅方面進(jìn)行了區(qū)分的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行分支機(jī)構(gòu)建立的過(guò)程中，應(yīng)用發(fā)展的眼光看問(wèn)題，針對(duì)不同條件下分公司以及子公司的稅收特點(diǎn)，進(jìn)行合理的選擇。

3.2開(kāi)發(fā)階段

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行合理的把握對(duì)于控制企業(yè)所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段首先，應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行各項(xiàng)資格的審批，并遵守具體的流程，完善開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)工作。其次，進(jìn)行合理籌資方式的選擇。通過(guò)案例我們可以知道不同的籌資方式在節(jié)稅效果以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上都有所不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)二者進(jìn)行合理把握，進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃。

3.3銷售階段

銷售是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)，為了可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行保障，我國(guó)大約80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中都會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)的預(yù)售工作。因此一般在對(duì)房地產(chǎn)銷售階段進(jìn)行研究的過(guò)程中，習(xí)慣性的會(huì)將該階段分為兩個(gè)部分。就房地產(chǎn)的預(yù)售部分而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)預(yù)售過(guò)程中收取的資金進(jìn)行合理的籌劃，并以季度為單位進(jìn)行利潤(rùn)的預(yù)算以便進(jìn)行企業(yè)所得稅的繳納。而對(duì)于現(xiàn)售部分來(lái)說(shuō)，在對(duì)其進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)著重考慮可實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)收入以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資本支出以及經(jīng)濟(jì)虧損等因素，對(duì)應(yīng)該繳納的稅額進(jìn)行合理的計(jì)算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準(zhǔn)確的現(xiàn)象出現(xiàn)。

4.總結(jié)：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)從多個(gè)角度出發(fā)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資金支出進(jìn)行控制。通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃質(zhì)量的方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額進(jìn)行合理的控制，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（作者單位：1.北京開(kāi)放大學(xué)懷柔分校；2.北京京北職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 杜敏.房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2012，13（14）：56-57