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目前，我市物業(yè)管理現(xiàn)狀，已落后于房地產(chǎn)業(yè)日益發(fā)展和建設(shè)濱江宜居城市的需要，為解決物業(yè)管理工作中面臨的問題，提出如下發(fā)展對策和建議：

（一）加大宣傳力度，增強(qiáng)廣大居民物業(yè)管理意識。

針對居民物業(yè)管理商品消費(fèi)意識淡泊的問題，我們要加強(qiáng)物業(yè)管理條例的宣傳力度，充分利用報紙、電視等新聞媒介，采用發(fā)放資料、上街咨詢等宣傳方式，采取座談、培訓(xùn)會等宣傳手段，全方位、多層次、多渠道進(jìn)行物業(yè)管理政策的宣傳，著力營造強(qiáng)大的社會輿論氛圍，使消費(fèi)者提高對物業(yè)管理工作的認(rèn)識，積極參與和支持全市社會化物業(yè)管理工作。

（二）加強(qiáng)稅收政策傾斜，支持物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。

我們認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)作為一個新興行業(yè)要發(fā)展壯大，充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，除企業(yè)自身要加強(qiáng)經(jīng)營管理、提高服務(wù)水平外，政府應(yīng)從稅收政策上給予扶持和支持也顯得非常重要。據(jù)調(diào)查，我市物業(yè)管理企業(yè)共要繳納稅收為7.54﹪，其中營業(yè)稅5﹪，企業(yè)所得稅2﹪，其它0.54﹪。目前，由于我市物業(yè)管理這個行業(yè)市場容量的局限性和物管理企業(yè)社會服務(wù)性等特點(diǎn)，我們建議政府應(yīng)該從稅收政策上給予傾斜，支持物管企業(yè)的發(fā)展，可采取先征后返的方式對物管企業(yè)進(jìn)行培育和扶持，具體視其企業(yè)對社會貢獻(xiàn)程度確定稅收優(yōu)惠返還比例，對于誠信度高，廣大居民和業(yè)主認(rèn)可的優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)在稅收上全額返還。

（三）在衛(wèi)生費(fèi)征收上對物管企業(yè)給予支持，減少企業(yè)運(yùn)行成本。

目前，我市在對廣大居民衛(wèi)生費(fèi)征收體制上實(shí)行了改革，將衛(wèi)生費(fèi)與水費(fèi)捆綁一起收費(fèi)，一方面，住宅小區(qū)居民直接向環(huán)衛(wèi)企業(yè)交了衛(wèi)生費(fèi)，另一方面小區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)等衛(wèi)生支出仍由物管企業(yè)承擔(dān)，不但增加了物管企業(yè)運(yùn)行成本，而且使本來經(jīng)營效益普遍不佳的物業(yè)管理企業(yè)無疑于“雪上加霜”，我們建議政府對捆綁征收的衛(wèi)生費(fèi)對物管企業(yè)給予適當(dāng)返還，減少物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的社會效益。

（四）從房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃審批上嚴(yán)格控制，為社會化物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

我市社會化物業(yè)管理由于一直滯后于規(guī)劃設(shè)計，這為后期開展物業(yè)管理工作帶來了種種不便，因此盡快使物業(yè)管理早期介入規(guī)劃設(shè)計審批中，使“住宅建設(shè)集中化、功能配套化、售后規(guī)范化”，可以為社會化物業(yè)管理創(chuàng)造好的條件。

1、從嚴(yán)控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模面積，我們建議為了社會化物業(yè)管理需要，房地產(chǎn)開發(fā)項目要嚴(yán)格控制分散零星建設(shè)規(guī)劃的審批，使住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)具有一定規(guī)模，一年開發(fā)總量控制在15萬平方米以內(nèi)，一個開發(fā)小區(qū)面積原則上應(yīng)不少于8萬平方米，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造一定的市場容量和規(guī)模效應(yīng)。

2、對小區(qū)物業(yè)管理用房及經(jīng)營性用房從規(guī)劃上要給予保證。在新建住宅小區(qū)規(guī)劃審批時，要確保小區(qū)物管用房和經(jīng)營性用房，依據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，我們建議在開發(fā)建設(shè)單位辦理住宅小區(qū)竣工驗收時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會無償提供工程總面積3‰的物業(yè)管理用房，但最多不超過100平方米，以成本價提供建設(shè)工程總面積5‰的經(jīng)營性用房，但最多不超過200平方米。

3、從住房公共維修基金歸集上嚴(yán)格把關(guān)。根據(jù)建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，商品住房的維修基金，購房者按房款2﹪比例繳交。在實(shí)際執(zhí)行中，要從住房公共維修基金歸集上嚴(yán)格把關(guān)，專戶儲存，?？顚Ｓ茫邮軜I(yè)主監(jiān)督。

（五）提高從業(yè)人員隊伍素質(zhì)，逐步規(guī)范物業(yè)管理工作。

1、認(rèn)真履行物業(yè)管理協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)要認(rèn)真按物價部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)用。并按照與業(yè)主委員會訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同履行權(quán)利和義務(wù)，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的治安、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、房屋維修、公共設(shè)施維護(hù)等工作。特別在收費(fèi)上要做到“三公開”即：公開服務(wù)項目、公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、公開收費(fèi)明細(xì)，不得違規(guī)和超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

2、加強(qiáng)從業(yè)人員職業(yè)培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量和水平。要制定計劃，分期分批對從業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況和工作需要，定期或不定期對在職人員舉辦舉行專門培訓(xùn)，使員工的技能不斷提高；對新聘用的物業(yè)管理人員要經(jīng)過嚴(yán)格考核，關(guān)鍵崗位的專業(yè)技術(shù)人員要實(shí)行公開招聘，擇優(yōu)錄用。通過提高從業(yè)人員素質(zhì)來提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。

3、將依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物管公司逐步“斷奶”，推向市場。我市依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司，由于未執(zhí)行市場化運(yùn)行模式，使物業(yè)管理企業(yè)自身“造血”功能難以形成，企業(yè)運(yùn)行主要靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“供奶”生存和運(yùn)轉(zhuǎn)，缺乏市場競爭力和公平性。因此我們要采取措施對這類企業(yè)逐步“斷奶”，并推向市場，使其步入市場化、專業(yè)化、社會化物業(yè)管理的軌道。

4、實(shí)行社區(qū)綜合管理，將住宅區(qū)分散管理納入主要管理內(nèi)容。一是為了加強(qiáng)社區(qū)綜合管理，建議成立以分管副市長任組長，市政法委副書記、市政府辦公室分管副主任任副組長，公安局、文化局、工商局、建設(shè)局、房管局、財政局、勞動局、衛(wèi)生局、技術(shù)監(jiān)督局等部門和馬店街道辦事處負(fù)責(zé)人為成員的社區(qū)綜合管理領(lǐng)導(dǎo)小組，并組建專班負(fù)責(zé)做好此項工作。二是積極配合馬店街辦選擇1-2個社區(qū)先予試點(diǎn)，組建社區(qū)社會綜合治理和物業(yè)管理人員隊伍，將由市公安局、市文化局、市建設(shè)局等部門管理使用的交通協(xié)管員、安保隊員、網(wǎng)吧協(xié)管員、城管協(xié)管員等資源整合移交社區(qū)管理，同時在“4050”下崗失業(yè)人員和“零就業(yè)”家庭中公開招聘一批人員，統(tǒng)籌抓好物業(yè)管理、社會治安、社區(qū)安全、網(wǎng)吧、市容、市場、交通、衛(wèi)生、人口與計劃生育等方面工作。三是采取多種方式籌措資金解決社區(qū)綜合管理辦公經(jīng)費(fèi)和工作人員后顧之憂。市級財政要加大對城市社區(qū)社會綜合管理工作的投入，解決社區(qū)綜合管理辦公經(jīng)費(fèi)，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。四是對社區(qū)綜合管理工作人員，實(shí)施綜合考評，對合格人員繼續(xù)聘用，不合格人員進(jìn)行解聘。

5、建立單位房改房住宅樓自治的物業(yè)管理格局。一是以單位為依托，切實(shí)加強(qiáng)單位住宅樓物業(yè)管理，在由原產(chǎn)權(quán)單位組織成立業(yè)主委員會的前提下，由業(yè)主委員會聘請1-3名專業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理，逐步走上社會化物業(yè)管理的路子。二是積極籌措資金，建立維修基金專帳，實(shí)行專戶儲存，專款專用。

（六）加強(qiáng)物業(yè)管理和社區(qū)綜合管理檢查評比，全面推進(jìn)我市社會化物業(yè)管理工作。

我們建議在全市范圍內(nèi)，廣泛開展社會化物業(yè)管理評先創(chuàng)優(yōu)活動，并將各個社區(qū)居委會所管轄單位社會治安綜合治理、計劃生育、社會化物業(yè)管理等工作納入社區(qū)統(tǒng)一考核，作為評先表優(yōu)重要依據(jù)。被評出的十佳優(yōu)秀住宅小區(qū)、優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)，優(yōu)秀單位住宅區(qū)，由市委、政府進(jìn)行綜合表彰，大力營造社會綜合治理和物業(yè)管理氛圍，全面推進(jìn)我市社會化物業(yè)管理工作。