導(dǎo)語：房地產(chǎn)審計(jì)中的現(xiàn)狀及對(duì)策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、房地產(chǎn)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作質(zhì)量的加強(qiáng)措施

隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成了我國(guó)企業(yè)的主體，其發(fā)展?fàn)顩r對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展都有著十分重要的意義。因此，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作力度，使經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)中存在的問題得到有效解決，以規(guī)范房地產(chǎn)內(nèi)部工作秩序。筆者從三個(gè)方面切實(shí)分析了解決與加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作質(zhì)量的有效措施，具體內(nèi)容如下。

1.制定行之有效的審計(jì)方案。

經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的時(shí)效性強(qiáng)、任務(wù)重、要求高、難度大，為了保證審計(jì)工作制度，必須做好前期準(zhǔn)備工作，制定切實(shí)可行的審計(jì)方案。經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作組根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)特點(diǎn)，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，確定審計(jì)方案的總體內(nèi)容。然后，廣泛收集和閱讀房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資料、內(nèi)部控制制度、會(huì)議記錄綱要，通過調(diào)查房產(chǎn)、土地、車輛等方面信息，認(rèn)真分析領(lǐng)導(dǎo)干部任職期間企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債、收入支出的變動(dòng)情況以把握房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)情況，進(jìn)而全面了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍、核算形式、內(nèi)部控制制度，以及領(lǐng)導(dǎo)干部任職期間的重大經(jīng)濟(jì)決策、資金變動(dòng)、效益回收等各方面的綜合情況。最后，在此基礎(chǔ)上制定經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的執(zhí)行方案。除了以上內(nèi)容外，前期工作中還要認(rèn)真了解相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)相關(guān)規(guī)范確定經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)內(nèi)容、范圍，以確保經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)方案的權(quán)威性，并使其得到嚴(yán)格執(zhí)行。

2.深入挖掘?qū)徲?jì)內(nèi)容。

抓住主要業(yè)務(wù)、重要領(lǐng)域、重點(diǎn)科目開展審計(jì)，深度挖掘經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要為銷售、出租房產(chǎn)；重要領(lǐng)域是房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)的辦理、開發(fā)模式、財(cái)務(wù)核算、實(shí)物資產(chǎn)狀況和重大投資收益；重點(diǎn)科目是營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、預(yù)收收款等。為了保證經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作的質(zhì)量，要對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格的審查和監(jiān)督。

2.1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)是否完備。

檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具有“五證”，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開工證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房銷售許可證》或商品房預(yù)售許可證，只有證件齊全才能證明它的審計(jì)程序符合規(guī)定。

2.2售房相關(guān)的預(yù)收帳款是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。

由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著國(guó)資委對(duì)利潤(rùn)總額、資產(chǎn)保值增值等指標(biāo)考核上的壓力，為了應(yīng)對(duì)這些要求，往往對(duì)預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)、金額進(jìn)行人為操縱，要對(duì)此進(jìn)行嚴(yán)格的審核。如，現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)房屋的入住情況、檢查入住清單、查看預(yù)收賬款清單有無延期或提前預(yù)收等。

2.3成本費(fèi)用歸集是否準(zhǔn)確。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其成本主要為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)建設(shè)期間間接支出的費(fèi)用。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了減少企業(yè)所得稅和土地增值稅，隨意計(jì)提后續(xù)成本費(fèi)用，要求審計(jì)人員對(duì)策進(jìn)行嚴(yán)格審計(jì)。例如，道路建設(shè)、環(huán)境綠化等成本費(fèi)用的支出往往要根據(jù)合同內(nèi)容預(yù)提，可是由于缺少適用的參照標(biāo)準(zhǔn)，這部分成本費(fèi)用往往無法預(yù)計(jì)，這就成為了房地產(chǎn)企業(yè)提高后續(xù)費(fèi)用支出的依據(jù)，針對(duì)類似的不良狀況，審計(jì)人員必須嚴(yán)格按照相關(guān)程序進(jìn)行審查。

2.4現(xiàn)場(chǎng)盤查實(shí)物資產(chǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)物資產(chǎn)有資金、存貨及其他固定資產(chǎn)。存貨是指尚未完工的各種土地、房屋等開產(chǎn)產(chǎn)品，已經(jīng)開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)置等，以及出租房和周轉(zhuǎn)房等。固定資產(chǎn)，就是企業(yè)自用或出租的房產(chǎn)、車輛、辦公設(shè)備等。由于范圍廣、內(nèi)容多，要求審計(jì)人員以認(rèn)真、負(fù)責(zé)的態(tài)度實(shí)施審計(jì)工作?，F(xiàn)金審查是經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的重要內(nèi)容，為了保證審計(jì)質(zhì)量，可以采用突擊性盤點(diǎn)來進(jìn)行審計(jì)，利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)是否有未入帳的現(xiàn)金以及銀行存折等，為發(fā)現(xiàn)“小金庫”提供線索。

3.客觀做出審計(jì)評(píng)價(jià)，突出效益評(píng)價(jià)內(nèi)容。

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部經(jīng)濟(jì)責(zé)任的審計(jì)評(píng)價(jià)主要包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、管理責(zé)任以及社會(huì)效益等幾項(xiàng)內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)集中在完成稅前利潤(rùn)、資產(chǎn)收益率、國(guó)有資產(chǎn)保值增值率等國(guó)資委任務(wù)指標(biāo)情；管理責(zé)任主要是內(nèi)部控制的完善與管理情況，如代建項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量以及成本管理等；社會(huì)效益主要指所建項(xiàng)目是否實(shí)現(xiàn)了社會(huì)的預(yù)期，如用戶對(duì)代建的學(xué)校、醫(yī)院、回遷房等工程是否滿意。為了對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部在任職期間所有行為、業(yè)績(jī)等做出客觀的判斷，審計(jì)人員必須客觀制作審計(jì)報(bào)告，并在報(bào)告中突出效益評(píng)價(jià)，為房地產(chǎn)企業(yè)整改提供依據(jù)。

二、結(jié)語

經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)為促進(jìn)廉政建設(shè)、維護(hù)國(guó)家和企事業(yè)單位財(cái)產(chǎn)的安全、完整做出了不可估量的貢獻(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，鑒于項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、管理干部多等，其經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)對(duì)促進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)行、提高資金利用率等均有重要作用，為此，要求結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，深入挖掘?qū)徲?jì)內(nèi)容，做出最為客觀、公正的審計(jì)評(píng)價(jià)。

作者：胡偉單位：寧波德遵會(huì)計(jì)師事務(wù)所