摘要:隨著我國(guó)加入WTO,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善和規(guī)范,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí),房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)之一的地位日益鞏固,成為當(dāng)今主要的投資熱點(diǎn)用先進(jìn)的科學(xué)的完善的理論作為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的行動(dòng)指南,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)投資的全過(guò)程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過(guò)程這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程,一般可分為投資決策項(xiàng)目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等階段不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征,任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范

一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性房地產(chǎn)投資一旦展開(kāi)進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

[摘要]入世后，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。其次是國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的影響將加大。再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。入世給我國(guó)房地產(chǎn)金融帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。一是外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來(lái)巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展。二是我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質(zhì)將得以提高。三是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。面對(duì)挑戰(zhàn)和機(jī)遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應(yīng)積極研究對(duì)策，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。1、要加強(qiáng)對(duì)國(guó)際慣例的學(xué)習(xí)和研究。2、要加快房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，簡(jiǎn)化信貸手續(xù)，提高工作效率。3、加大對(duì)開(kāi)發(fā)資信評(píng)級(jí)高、規(guī)模大的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶的營(yíng)銷力度。4、房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)要制定相應(yīng)的政策，為國(guó)內(nèi)金融業(yè)創(chuàng)造良好的外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

入世后，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。入世后，首批進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的大多為國(guó)外資金實(shí)力雄厚、管理先進(jìn)、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團(tuán)。與之相比，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)弱小，經(jīng)營(yíng)機(jī)制落后，國(guó)內(nèi)企業(yè)過(guò)去在土地使用、項(xiàng)目取得等方面的優(yōu)勢(shì)將消失，勢(shì)必在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金運(yùn)用大多為向國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供貸款，在債務(wù)軟約束的條件下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（尤其是國(guó)有企業(yè)）通過(guò)銀行負(fù)債將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)身上。此外，國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟（如美國(guó)早在1934年就成立了聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)，開(kāi)始了房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的操作，而我國(guó)至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)），國(guó)外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于開(kāi)辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)很有經(jīng)驗(yàn)，早已形成一整套完善的運(yùn)作規(guī)范，有相當(dāng)豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，具有高素質(zhì)的專業(yè)人才。而我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)才剛開(kāi)辦或還尚未開(kāi)辦，金融商品較少，在強(qiáng)大的國(guó)外房地產(chǎn)金融競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面前，人才缺乏、經(jīng)驗(yàn)不足，處于不利地位。

其次是國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈搏與國(guó)際市場(chǎng)更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境動(dòng)蕩，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)都會(huì)受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也會(huì)受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托投資等。同時(shí)，在外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)時(shí)，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)損失慘重，甚至?xí)?dǎo)致金融危機(jī)。

再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國(guó)還沒(méi)有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保或保證機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)更加開(kāi)放，外資金融機(jī)構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會(huì)使國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)更加活躍，也使得對(duì)之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。

入世給我國(guó)房地產(chǎn)金融帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。

一、臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要特征

（一）平均每戶住宅面積達(dá)42坪（約140平方米）。

2012年臺(tái)灣地區(qū)每戶平均住房面積達(dá)到平均每戶42坪，相當(dāng)于140平方米，較上世紀(jì)80年代初增加了50多平方米。以2013年第三季度臺(tái)灣地區(qū)新購(gòu)置住宅者購(gòu)買房屋面積來(lái)看，25坪至未滿35坪的占25.1%、占比最高，35坪至未滿45坪的占17.8%。

（二）房?jī)r(jià)收入比超過(guò)8倍。

20世紀(jì)80年代中后期，臺(tái)灣地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅較大，房?jī)r(jià)收入比例較高，1989曾年達(dá)到12倍。90年代初期之后，伴隨泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入10余年的不景氣時(shí)期，然而房?jī)r(jià)收入比仍比較高，1991-1997年平均達(dá)到9倍以上。在1998年亞洲金融危機(jī)的影響下，臺(tái)灣地區(qū)房?jī)r(jià)有所下跌，但由于居民收入也相對(duì)下降，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)并沒(méi)有明顯下降，2002年仍然達(dá)到8倍，普通家庭購(gòu)買住房的壓力依然較大。根據(jù)臺(tái)灣地區(qū)“內(nèi)政部營(yíng)建署”2013年第3季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到9.2倍，較2008年末（7.1倍）明顯提高。

（三）購(gòu)房均價(jià)達(dá)到23.5萬(wàn)元新臺(tái)幣/坪。

摘要:由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn),在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)其中,房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展,而且當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)己成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要,因此有必要對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分類防范措施

自從進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái),以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機(jī),在國(guó)家一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的推動(dòng)下,我國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度,居民住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng),呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢(shì)頭房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍,對(duì)于改善居民居住條件帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)但是,局部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不盡合理房地產(chǎn)價(jià)格高漲商品房空置率上升較快高級(jí)寫字樓出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象等問(wèn)題,我國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也日漸增加

一房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史最早可以追述到1769年在德國(guó)的西里西亞省誕生的

世界上第一家土地開(kāi)發(fā)銀行到目前為止,房地產(chǎn)金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀(jì)30年代大蕭條后美國(guó)建立類似商業(yè)銀行管理體制的住房金融體制,現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)金融才在世界范圍內(nèi)得到長(zhǎng)足的發(fā)展尤其是在第二次世界大戰(zhàn)后,歐美發(fā)達(dá)國(guó)家和一些發(fā)展中國(guó)家如新加坡結(jié)合本國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融制度的實(shí)際情況創(chuàng)新了各具特色的房地產(chǎn)金融

一、房地產(chǎn)金融基本狀況

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)展壯大離不開(kāi)房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來(lái)，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約有60%左右來(lái)自于銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，年均增長(zhǎng)率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長(zhǎng)率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率均呈下降態(tài)勢(shì)，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國(guó)建立住房公積金職工人數(shù)為158萬(wàn)人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬(wàn)人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過(guò)?。蝗珖?guó)住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購(gòu)房的支持力度有待進(jìn)一步提高。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題

1.風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。目前，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國(guó)尚未建立起個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問(wèn)題。我國(guó)相關(guān)部門經(jīng)過(guò)20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問(wèn)題。房地產(chǎn)融資過(guò)分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無(wú)法滿足市場(chǎng)投資者的需要?？偟膩?lái)看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

摘要：分析了我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，提出了尋求房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融;房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的行業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)和商品價(jià)值大的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售等活動(dòng)都是在金融部門的支持下進(jìn)行的，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的需要，對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。

1房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險(xiǎn)。

2我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

摘要：分析了我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，提出了尋求房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融;房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的行業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)和商品價(jià)值大的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售等活動(dòng)都是在金融部門的支持下進(jìn)行的，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的需要，對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。

1房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險(xiǎn)。

2我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

一、房地產(chǎn)金融基本狀況

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)展壯大離不開(kāi)房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來(lái)，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約有60%左右來(lái)自于銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，年均增長(zhǎng)率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長(zhǎng)率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率均呈下降態(tài)勢(shì)，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國(guó)建立住房公積金職工人數(shù)為158萬(wàn)人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬(wàn)人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過(guò)?。蝗珖?guó)住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購(gòu)房的支持力度有待進(jìn)一步提高。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題

1.風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。目前，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國(guó)尚未建立起個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問(wèn)題。我國(guó)相關(guān)部門經(jīng)過(guò)20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問(wèn)題。房地產(chǎn)融資過(guò)分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無(wú)法滿足市場(chǎng)投資者的需要。總的來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

一、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資創(chuàng)新的主要表現(xiàn)

（一）非銀行金融機(jī)構(gòu)融資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行股票和債券進(jìn)行直接融資一度被暫停，獲得銀行信貸條件苛刻且規(guī)模受限，因此非銀行金融機(jī)構(gòu)日益成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的重要渠道，信托資金、資產(chǎn)管理公司資金、私募地產(chǎn)基金、民間金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資近年來(lái)發(fā)展迅猛。

（二）海外金融市場(chǎng)融資

鑒于中國(guó)大陸融資困難，近年來(lái)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛到中國(guó)香港、新加坡等地通過(guò)發(fā)行股票或債券的方式獲得融資，不論是股票融資還是債券融資，市場(chǎng)影響力和信用評(píng)級(jí)都是融資成本和融資成功率的重要影響因素，因此，在海外市場(chǎng)成功融資的主要是國(guó)內(nèi)一些一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

（三）通過(guò)創(chuàng)新方式獲得銀行資金

【摘要】央行采取連續(xù)的提升利率舉措后，引起了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的極大關(guān)注。文章以利率上升與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系為出發(fā)點(diǎn)，從房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)商的行為選擇、外匯市場(chǎng)、證券市場(chǎng)等方面，深入分析了利率上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的直接影響與間接影響。

【關(guān)鍵詞】利率上升房地產(chǎn)價(jià)格直接影響間接影響

2007年3月18日，中國(guó)人民銀行將金融機(jī)構(gòu)一年期及以上存貸款利率全部上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，這是2006年以來(lái)央行第三次提高利率。至此，一年期存、貸款利率分別升至2.79%、6.39%，五年以上貸款基準(zhǔn)利率八年來(lái)首次突破7%。對(duì)于央行連續(xù)的提高利率的舉措，有人說(shuō)是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有人說(shuō)其初衷并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)對(duì)廣大購(gòu)房自用者、投機(jī)者、房產(chǎn)商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有何影響，如何影響以及可能影響的程度。

一、利率上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的直接影響

房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的集中表現(xiàn)，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要資金多數(shù)來(lái)源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本及其利潤(rùn)。而利率的變動(dòng)作為外部因素，勢(shì)必對(duì)資金投入巨大的房地產(chǎn)投資的影響很大，因此，利率的變動(dòng)可以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到一定的調(diào)節(jié)作用。

1、利率上升通過(guò)抑制房地產(chǎn)投資影響房?jī)r(jià)。（1）導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本加大。利率的高低反映房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本水平。利率上升，加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本越小，進(jìn)而刺激了對(duì)房地產(chǎn)的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，從而最終抑制房地產(chǎn)投資。（2）抑制房地產(chǎn)投資主體的投資。對(duì)一般購(gòu)房者而言，他們購(gòu)房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購(gòu)房者的還貸數(shù)額肯定會(huì)有所增加，但增加的貸款數(shù)額非常有限，就當(dāng)前的利率水平而言，對(duì)購(gòu)房者幾乎不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，也不足以影響購(gòu)房自用的主流購(gòu)買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質(zhì)量的人還會(huì)到市場(chǎng)上尋求經(jīng)濟(jì)適用房，利率上升對(duì)其的抑制作用較小。對(duì)買房投機(jī)者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生改變，房?jī)r(jià)的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續(xù)加息的預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)泡沫有抑制作用，投機(jī)者極易改變其對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，進(jìn)而改變他們的資金投向。如果他們因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)投資的話，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的變動(dòng)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，貸款利率的上升使開(kāi)發(fā)商面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。首先，對(duì)投資者而言，貸款利率的上升致使房地產(chǎn)投資的融資成本提高，相當(dāng)于投資利潤(rùn)的下降。這樣很可能導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)移投資方向，減少其對(duì)房地產(chǎn)的投資。其次，利率上升導(dǎo)致民眾對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買力下降，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求下降，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法及時(shí)回籠資金，增加其開(kāi)發(fā)成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始新一輪的結(jié)構(gòu)改革和調(diào)整。