導語：房地產業(yè)國民經濟論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、我國房地產業(yè)的近年來的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展過程中存在的問題

1.近年來我國房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀跟據中國房地產協(xié)會的相關信息，我國房地產市場近年來的發(fā)展具有兩個特點：一是新的房地產項目開發(fā)面積增大與竣工面積的增長幅度減緩并存；二是各地房地產項目拆遷規(guī)格的增長放緩，但對土地使用的控制情況惡化。原因在于，一是在國家的房地產市場宏觀調控政策的影響之下，開發(fā)企業(yè)對土地囤積的空間越來越小，相應的土地利用效率在提高，促使項目開工的比例提高。但仍然有一些開發(fā)企業(yè)為了確保項目收益，控制項目的建設進度，延緩項目的開發(fā)時間，從而使得竣工面積的增長速度減緩。二是國家針對拆遷過程中出現(xiàn)的問題，出臺了文件政策進行規(guī)范，使得拆遷增長速度減緩。但土地使用情況仍然需要進一步進行規(guī)范。從投資角度看，目前我國對房地產的投資熱情仍然持續(xù)高漲，對房地產業(yè)的投資在整體社會固定資產投資中所占的比例也較大。從投資構成角度看，主要的資金來源是國內民間資本，其投資占到國內房地產市場投資總份額的絕對比例。據2011年的統(tǒng)計，這個比例超過76%。在最近十年的統(tǒng)計數據中，除2008年存在回落之外，國內民間資本對房地產業(yè)的投入一直保持著高速增長的狀態(tài)。

2.我國房地產業(yè)發(fā)展過程中存在的問題我國房地產業(yè)的快速發(fā)展，也導致問題較多，從社會整體來看，目前我國房地產業(yè)的發(fā)展存在以下問題：

（1）對自然資源的浪費較為嚴重伴隨著近年房地產業(yè)的迅猛發(fā)展，土地資源、木材建材資源的浪費較為嚴重，政府有關部門及房地產開發(fā)企業(yè)對資源的合理利用工作不到位，房地產開發(fā)企業(yè)節(jié)能技術較低，節(jié)能材料及可再生材料使用率較低，管理措施不到位。

（2）對文化環(huán)境的破壞較為嚴重特別表現(xiàn)為在城市規(guī)劃及具體拆遷過程中對具有文化、歷史內涵，具有較高文化、藝術特色的老城區(qū)、老街區(qū)、老建筑物的保護不力，隨著城市開發(fā)的程度加深，高層建筑數量不斷增加，城市的文化氛圍文化底蘊也越來越淡，各城市外貌在不斷趨同。

（3）對生態(tài)環(huán)境破壞較為嚴重部分開發(fā)企業(yè)片面追逐經濟利益，盲目增加開發(fā)項目的建筑密度和容積率，由于城市建筑密度的增加，住宅小區(qū)建筑物容積率的增大，從而致使城市的綠化空間變小，城市空氣質量問題和氣候問題突出，導致生態(tài)環(huán)境的惡化。（4）商品房的空置率較高由于種種原因，我國城市的商品房空置率較高，甚至有些地方商品房開發(fā)的面積、數量已經超過了當地的人口規(guī)模，鬼城頻現(xiàn)。高居不下的空置率給經濟社會帶來較多的問題。

二、房地產業(yè)對我國國民經濟發(fā)展的影響及重要作用

1.房地產業(yè)特征顯著，一是與數量眾多的行業(yè)的高關聯(lián)性，二是創(chuàng)造財富的巨額性，三是產品的基礎性，從而在我國國民經濟中占有重要地位。我國房地產經濟的發(fā)展并不是平穩(wěn)不變的，它的發(fā)展與我國宏觀經濟的發(fā)展一樣，也會受到資源、消費因素的影響而起伏。當受到資源、消費的約束時就會收縮，當受到資源、消費的刺激時就會擴張。

（1）我國房地產經濟周期性波動我國房地產經濟發(fā)展存在周期性波動的特點和規(guī)律，與我國宏觀經濟周期具有較高對應性。研究我國房地產經濟周期性波動的原因，及影響我國房地產經濟周期波動的因素，以便采取相關經濟手段，并制定相應的宏觀調控措施，對于房地產業(yè)可持續(xù)及保持我國國民經濟協(xié)調健康發(fā)展意義重大。從上世紀八十年代開始，我國房地產業(yè)發(fā)展可以劃分為四個發(fā)展周期，目前我國房地產業(yè)的發(fā)展正處在第四個周期。第一個周期從1981年到1983年；第二個周期從1984年到1990年；第三個周期從1991年到1996年；第四個周期從1997年開始至今。通過對比我國房地產業(yè)的這四個發(fā)展周期，可以看出我國房地產經濟周期性波動存在以下兩個特點：一是房地產經濟周期的長度每經過一輪都在變長，波動的幅度在不斷減?。欢欠康禺a經濟的衰退周期與擴張周期的比例是在不斷減少的。

（2）影響我國房地產經濟周期性波動的因素

①內在因素主要包括房地產投資和房地產市場供求房地產投資規(guī)模波動是房地產經濟周期性波動的引擎。房地產企業(yè)在作投資決策時，必須考慮其投資回報率。房地產投資回報率的高低直接影響到房地產企業(yè)的投資增加或減少，這個對房地產業(yè)投資規(guī)模的周期波動會直接影響到房地產經濟的周期性波動。房地產市場供求波動對房地產經濟周期波動影響巨大。因市場價格、居民收入、政府政策、對市場預期變化等因素影響，房地產需求總量會發(fā)生波動；因資金、技術、管理、人力資源等因素影響，房地產供給總量會發(fā)生波動。這些波動會對房地產經濟周期波動產生巨大影響。只有在房地產供需總量保持平衡，同時供需結構保持平衡的情況下，房地產經濟發(fā)展才能保持平衡；只要房地產供需總量失衡，或供需結構發(fā)生失衡，就不可避免的影響到房地產經濟的周期波動。

②外在因素包括政策因素和社會經濟與技術因素政策因素指國家制定的有關財政政策、貨幣政策、投資政策、產業(yè)政策、經濟體制改革政策等。這此宏觀政策因素具有明顯的周期性，對房地產經濟的周期波動的影響是直接的、顯著的。社會經濟與技術因素。房地產經濟發(fā)展與我國國民經濟增長率相關性極高，當我國宏觀經濟增長率高的時候，我國房地產經濟的發(fā)展速度也呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭；反之亦然。此外，我國對產業(yè)結構進行調整、房地產業(yè)的技術變革、經濟政治體制的變化等，都會對房地產經濟的發(fā)展帶來巨大影響，使得其發(fā)生周期性的波動。

③偶發(fā)因素是指自然災害、社會突發(fā)事件，及其他不可預測的因素，比如技術的根本性變革等。這此因素對房地產經濟周期波動的影響是突然的直接的。房地產市場與我國國民經濟協(xié)調發(fā)展研究牛雨來（徐州市觀音機場有限公司，江蘇徐州221006）

2.房地產經濟周期與我國宏觀經濟政策具有關聯(lián)性房地產經濟周期性波動與我國宏觀經濟政策具較大關聯(lián)性。在對房地產業(yè)進行宏觀調控時，適當的宏觀經濟政策可以有效預防房地產經濟大起大落，力求能夠最大限度的減少房地產經濟周期性波動對經濟社會帶來的不利影響。

（1）宏觀經濟政策統(tǒng)一性與房地產經濟周期差異性方面我國房地產業(yè)具有明顯的區(qū)域性特點，各地區(qū)發(fā)展水平、程度有很大差異，這也導致我國房地產經濟周期既有全國性的，又有區(qū)域性。這在客觀上要求宏觀經濟政策對房地產業(yè)的市場調控要結合以上特點，采用科學的理念制定政策，避免一刀切。

（2）貨幣政策靈活性與經濟形勢的變化性方面貨幣政策對我國房地產經濟的影響顯而易見，為預防房地產經濟的大起大落，客觀上要求貨幣政策要適應我國的經濟發(fā)展形勢，并根據國民經濟的發(fā)展情況進行靈活調整。要控制貨幣政策的調整幅度，控制金融市場的流動性，靈活調整利率，連續(xù)微調調控方式及松緊程度，以充分發(fā)揮房地產業(yè)的經濟增長點作用，擴大內需，延緩波動的周期。

（3）財政政策的穩(wěn)定性與房地產經濟的波動性方面積極、穩(wěn)定的財政政策對治理經濟衰退、促進經濟穩(wěn)定增長有重要作用，要謹慎權衡制定緊縮財政政策、擴張財政政策和穩(wěn)定財政政策，防止財政政策的調整引發(fā)房地產經濟周期大幅的波動。根據目前的經濟形勢及房地產業(yè)現(xiàn)狀，應當主動進行結構性的調整，采取中性、穩(wěn)健的財政政策，適度緊縮由財政資金支持的房地產投資項目。

（4）政府引導的價格體系及市場需求多樣性與供應市場相對單一性方面價格因素對房地產經濟波動的影響較為突出，政府應當引導制定合理的房地產產品的價格，避免房地產經濟周期波動的不穩(wěn)定。對房地產供應市場與房地產需求市場嚴重失衡問題，要建立健全居民住房保障體系；保持合理的住房投資建設規(guī)模；調整住房的供給結構；適當引導市場形成一種梯級消費；促進住房建設和消費模式的合理化。

3.房地產業(yè)對我國國民經濟發(fā)展具有重要作用

（1）對我國國民經濟的發(fā)展具有帶動作用房地產業(yè)因其自身規(guī)模較大，因此，其對我國國民經濟的總體影響非常強，其對我國國民經濟發(fā)展的帶動作用非常大。據有關資料顯示，1998年-2011年，房地產業(yè)包括建筑開發(fā)對GDP的直接拉動作用呈上升趨勢，從1998年的0.43%上升到2011年的0.65%，房地產業(yè)每年平均拉動我國經濟增長0.64%。房地產業(yè)對GDP的間接拉動作用也越來越大，從1998年的0.81%上升到2011年的1.21%，年平均拉動經濟增長1.19%。直接拉到與間接拉動合計，房地產業(yè)每年平均拉動我國GDP增長1.84%。同期我國平均經濟增速為年9.86%，房地產業(yè)對我國經濟的貢獻率超過19.7%。房地產業(yè)自身增加值占GDP的比重從2009年起已經超過9%，2009年到2011年這個比例平均為9.6%。房地產業(yè)自身增加值加上間接帶動產業(yè)的增加值一共占GDP的比重，從2010年起已超過30%，2009年到2011年這個比例平均為30.1%。

（2）對關聯(lián)產業(yè)具有需求拉動作用據有關資料顯示，抽樣調查2002年、2005年和2007年這3年，房地產業(yè)對我國42個產業(yè)的完全消耗系數之和分別是1.6339、1.7977和1.9526，這意味著房地產業(yè)每增加1個單位產值，2002年拉動關聯(lián)產業(yè)增加1.6339個產值，20005年數據為1.7977，2007年數據為1.9526。證明房地產業(yè)對關聯(lián)行業(yè)的需求拉動作用越來越大。從拉動的行業(yè)種類來看，主要受益的是物質及原材料型行業(yè)。這3年，受房地產業(yè)需求拉動影響最大的前10個產業(yè)中2002年有6個是物質及原材料型產業(yè)，2005年有8個，2007年有9個。2002年房地產業(yè)對這些關聯(lián)產業(yè)的單位拉動作用占所有產業(yè)單位拉動作用的61.5%，2005年占63.2%，2007年占66.5%，呈逐步上升趨勢。

（3）對關聯(lián)產業(yè)價格的影響突出房價的變化對其關聯(lián)產業(yè)產品價格的變化影響突出，根據有關資料對房價上升10%，其對關聯(lián)產業(yè)產品價格的影響，及對物價指數的影響，排名前10的產業(yè)列表如下：從上表可以看出，價格上漲幅度最大的主要是服務業(yè)，在服務業(yè)的成本比重中房地產所占比較高，因此房價的變化對服務業(yè)的影響更大。

三、促進我國房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，與我國國民經濟協(xié)調發(fā)展

1.房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展內涵房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展有豐富的內涵，它涵蓋了社會、經濟、文化、技術、環(huán)境等領域，總體來說，包括其一，要能夠促進經濟的持續(xù)增長，其二要能夠保護環(huán)境，保證資源的有效利用及持續(xù)發(fā)展，其三是能夠促進社會的全面進步。也就是說，實現(xiàn)房地產經濟可持續(xù)發(fā)展，既要能夠滿足目前人民的物質需求，并能給今后預留發(fā)展空間，還要能夠使得房地產業(yè)與社會各產業(yè)協(xié)調發(fā)展。

2.房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的措施及對策

（1）加強對房地產業(yè)的市場監(jiān)管力度政府要加大對房地產業(yè)的市場監(jiān)管力度，理順行政管理和企業(yè)自主經營的關系，管好政府的份內工作，引導房地產市場向規(guī)范化、市場化方向發(fā)展。要加強對房屋質量檢測力度，確保開發(fā)項目的質量；要努力提高土地利用率，避免土地空置現(xiàn)象；加強管理監(jiān)督的同時必須杜絕對項目的暗箱操作，減少并消滅對房地產業(yè)的不合理收費。此外，還要積極引導房地產企業(yè)適應市場需求，促使開發(fā)項目與當地的環(huán)境資源人口等相協(xié)調，控制房地產開發(fā)的投機行為和短期行為。

（2）重視制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新制度創(chuàng)新。一是優(yōu)化稅收結構，除對增量房產進行征稅外，對存量房產征稅要進入議事日程；二是開發(fā)企業(yè)的觀念創(chuàng)新、產品創(chuàng)新，房地產開發(fā)企業(yè)必須進行環(huán)境成本核算，改變過去片面追求環(huán)境、低容積率、人均居住用地超規(guī)范的做法；三是消費觀念創(chuàng)新，考慮潛在需求如何轉化為有效需求問題；四是服務創(chuàng)新，創(chuàng)新中介、經紀、物管的內容和形式，簡化房貸、產權登記等事項繁瑣的手續(xù)，建立一套科學合理利于操作的流程?？萍紕?chuàng)新。要采用先進的科技手段和方法，利用新能源，使用新材料，爭取最大的經濟效益；要提高資源的有效利用率，減少環(huán)境污染，改善人們的居住、辦公條件，優(yōu)化城市環(huán)境，從而增進人與自然的親和力，使得房地產業(yè)的發(fā)展與人民居住文明協(xié)調發(fā)展。

（3）建立健全房地產業(yè)法律法規(guī)，規(guī)范和指導房地產市場積極推進房地產市場的制度化和法制化建設，對房地產業(yè)經濟活動整個流程的各個環(huán)節(jié)，都要有規(guī)定明確具體、具有較強操作性的法規(guī)和準則，從而引導和規(guī)范我國房地產市場健康有序發(fā)展。對該流程中的買（拍）地環(huán)節(jié)、行政審批環(huán)節(jié)、企業(yè)融資環(huán)節(jié)、開發(fā)建設環(huán)節(jié)、質檢環(huán)節(jié)、商品房預售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、售后環(huán)節(jié)、物管環(huán)節(jié)等幾大重要環(huán)節(jié)的法律法規(guī)進行建立健全完善。特別要注意對法規(guī)準則的細化，如買（拍）地環(huán)節(jié)中對土地市場信息公開的法規(guī)準則，應細化說明規(guī)劃結構、土地儲備量、在拍土地、規(guī)劃評估價格等；行政審批環(huán)節(jié)中審批程序和監(jiān)督機制應細化；融資環(huán)節(jié)中指定金融機構、指定金融監(jiān)控機構及金融秩序的監(jiān)管制度應細化；開發(fā)建設環(huán)節(jié)中房地產稅收的細則要細化；銷售環(huán)節(jié)中對價格標準應細化。

（4）創(chuàng)立房地產金融二級市場，完善房地產金融體系據有關資料，其他國家居民個人住房的貸款占社會總貸款的比例大約為20%，而我國的比例僅為1.6%，這可以解釋為我國房地產業(yè)有效需求不足，因此，有必要把房地產金融信貸更多的轉移為房地產消費信貸，以實現(xiàn)我國房地產業(yè)生產-消費的良性循環(huán)。制約我國房地產業(yè)發(fā)展的瓶頸之一就是金融信貸問題，我國房地產業(yè)一直被資金來源、資金流動性、期限錯配等等因素的制約，為確保房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就要完善現(xiàn)有的房地產金融體系，打通房地產市場與資本市場的聯(lián)系。具體講就是建立和完善我國住房抵押貸款的二級市場，爭取將抵押貸款實行證券化，把住房抵押貸款的一級及二級市場納入到金融的整體大循環(huán)之中。

（5）做好房地產信貸風險的預防及管控工作由于我國商業(yè)銀行及其他金融機構與房地產業(yè)的聯(lián)系是如此緊密，房地產業(yè)的行業(yè)風險會傳遞到商業(yè)銀行及其他金融機構，成為它們的信貸風險，要做好預防及管控工作，一是，要抓緊做好自身信貸結構的調整，自身資料缺課大，規(guī)模小的開發(fā)企業(yè)，抗風險能力不強，必須嚴格控制信貸；二是控制好個人住房貸款的風險，重點支持自住房及改善型住房的貸款需求，同時還要嚴格執(zhí)行貸款審查，堅決杜絕開發(fā)企業(yè)假按揭真貸款的風險做法；三是要加強貸后的管理，做好信貸資金的跟蹤、調查工作。

（6）制定合理規(guī)劃，提高資源有效利用率房地產業(yè)要改變過去那種粗放型的發(fā)展方式，合理規(guī)劃，提高對土地資源及其他各種資源的合理利用，提高資源的有效利用率。一是合理利用土地資源。土地資源是不可再生資源，是我國房地產市場開發(fā)過程中必須加以合理利用的資源；土地資源也是我國實現(xiàn)房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎，是我們改善人居環(huán)境的的前提。要合理利用土地資源，必須首先按照可持續(xù)發(fā)展的原則來開發(fā)利用；其次，對城鄉(xiāng)結合地區(qū)的土地開發(fā)，要對土地征用許可證進行嚴格把關；再次，對已經轉為建設用地的，政府有關部門必須要督促開發(fā)企業(yè)提高土地的利用效率；最后，要對各類用地合理配置，以實現(xiàn)土地資源高效配置。二是抓好空置土地的處理工作首先要調整土地的存量，避免閑置，其次，需要從法規(guī)制度的角度妥善處理閑置的土地，對通過招拍掛手續(xù)以后超時限的土地，要通過回收、收購、兼并、拍賣的方式來使土地重新回到市場，從而使土地的利用率得以提高。

（7）抓好環(huán)保工作，促進生態(tài)可持續(xù)發(fā)展一是在房地產開發(fā)建設過程中必須注重對生態(tài)的保護，生態(tài)環(huán)境直接影響人們身心健康，是我們生活的重組成部分，是一直以來人類發(fā)展關注的重點，因此，房地產開發(fā)建設必須樹立以人為本的設計理念，在開發(fā)建設過程中抓好對環(huán)境的保護工作。二是要發(fā)展低碳房地產，積極提倡使用節(jié)能材料、可再生能源。

（8）做好保障性住房建設，促進社會和諧本著保護弱勢群體的原則，政府必須保證中低收入階層對住房的剛性需求，切實解決中低收入人群的住房問題，因此，必須加大力度建設保障房，保質保量完成國家制定的保障房開工面積、套數及竣工面積、套數的目標，以促進社會和諧發(fā)展。保障房建設應做到公開透明，要堅持監(jiān)督公開、地價公開、招標公開、建設公開、決算公開、住戶申請公開、入住情況公開等，堅持全過程信息透明，把好事辦好。

作者:牛雨來單位:徐州市觀音機場有限公司