導(dǎo)語：土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)初探一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：邱士磊工作單位：黑龍江省國土資源管理干部學(xué)校

一、目前的房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

第一，市場(chǎng)價(jià)格過高，大多數(shù)百姓根本無力購買。在許多大中城市，動(dòng)輒幾萬元的房價(jià)已經(jīng)不足為奇，在一些二線城市和縣級(jí)市萬元房價(jià)已經(jīng)走進(jìn)了百姓的視野。過高的房價(jià)，讓許多有著購買房屋需求的百姓，只能游走于各大郊區(qū)售樓處并發(fā)出聲聲嘆息。第二，價(jià)格增長過快，在全國一些大中城市房價(jià)增長率接近50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人民收入增長速度。工資的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上物價(jià)上漲的速度，特別是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)體制不健全，目前房地產(chǎn)開發(fā)、監(jiān)管體制落實(shí)不到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，一些危害房地產(chǎn)健康發(fā)展的現(xiàn)象屢發(fā)。由此我們不難看出，雖然房地產(chǎn)行業(yè)為我們帶來了一定的好處，但相比之下弊大于利。

二、分析原因，究其本質(zhì)

首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致房價(jià)上漲。從增量市場(chǎng)和儲(chǔ)量市場(chǎng)的角度來看，對(duì)于一般的市場(chǎng)而言增量市場(chǎng)決定著市場(chǎng)的供應(yīng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，增量市場(chǎng)與儲(chǔ)量市場(chǎng)同時(shí)存在，既新房開發(fā)與二手房交易同時(shí)存在；從保障結(jié)構(gòu)上來看，目前保障性住房占房地產(chǎn)市場(chǎng)總比率較低；同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易、建設(shè)體制不健全。其次，從內(nèi)生性角度分析房價(jià)上漲原因，地價(jià)為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)性投資，地價(jià)對(duì)房地長價(jià)格的影響不容忽視；其次建筑材料和人工費(fèi)用的上漲也是我們不得不考慮的因素之一，2011年我國CPI同比增長超過5%，導(dǎo)致了生產(chǎn)成本和人力生活成本的大幅上升。最后，從外生性角分析房價(jià)上漲的因素。首先，個(gè)地方政府之注重GDP的增長而忽視了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。其次房地長市場(chǎng)存在著剛性需求，也就是百姓常說的“丈母娘因素”，目前80后、90后已進(jìn)入適婚年齡，需求量極大。最后，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的投機(jī)行為，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)回報(bào)率極高，因此炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。

三、嚴(yán)把閘門，加強(qiáng)調(diào)控

（一）土地閘門，保證保障性住房的土地供應(yīng)，加強(qiáng)土地管理，對(duì)閑置土地收取土地閑置費(fèi)，同時(shí)對(duì)兩年以上不開工的企業(yè)收回國有土地使用權(quán)，在土地供應(yīng)中加大保障房用地的供應(yīng)。從宏觀層經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策調(diào)整應(yīng)從如下四方面進(jìn)行：第一，別墅用地的停止供應(yīng)；第二，對(duì)普通商品住房需求用地的優(yōu)先滿足；第三，對(duì)高檔住宅的土地供應(yīng)嚴(yán)格控制；四是經(jīng)濟(jì)適用住房的用地加強(qiáng)管理。

（二）經(jīng)濟(jì)閘門，利用存款準(zhǔn)備金制度和銀行利率制度，調(diào)整市場(chǎng)上的資金量，為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，使之恢復(fù)到正常的秩序上。首先，存款準(zhǔn)備金和利率的調(diào)整具有作用有力且而速度快的特點(diǎn)；其次其具有中性的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)作用，即對(duì)所有的銀行和金融機(jī)構(gòu)在改變法定存款準(zhǔn)備金比率后都產(chǎn)生相同的影響；再次特定條件下其他貨幣政策工具無法替代準(zhǔn)備金和利率制度。

（三）行政閘門，利用國家行政手段，如出臺(tái)政策、稅收、征費(fèi)、限購等角度加大對(duì)房地產(chǎn)的管理力度，嚴(yán)格控制各種炒房推高房價(jià)的行為產(chǎn)生。應(yīng)該加強(qiáng)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，避免土地政策的大起大落，對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)行全面控制，全面提高城市整體的經(jīng)濟(jì)效益。為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，政府有責(zé)任、有空間對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行干預(yù)。建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策是效抑制房價(jià)上漲的基本保障。

四、認(rèn)真研究，尋找對(duì)策

（一）經(jīng)濟(jì)角度，加大對(duì)福利房政策和貸款向低收入傾斜，加大對(duì)低收入人群的保護(hù)政策。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的大背景下，繼續(xù)將傾斜性的信貸政策面向中低收入人群，將低首付和利率折扣在中低收入人群中得以實(shí)現(xiàn)?？梢詣?chuàng)新金融模式，結(jié)合國家出臺(tái)的政策在商品房開發(fā)和保障性住房建設(shè)中找到一個(gè)合適的切合點(diǎn)，在保證自身收益不受到影像的前提下，切實(shí)加大對(duì)中低收入人群的保護(hù)政策。

（二）行政角度，從制度上保證保障性住房的建設(shè)和開工，在政策上予以傾斜。保障房建設(shè)是保障和改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展的必然要求。目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供求嚴(yán)重不平衡、房價(jià)穩(wěn)居高位的情況下，住房消費(fèi)成為了中國家庭需要面對(duì)的首要沉重負(fù)擔(dān)與最大奢求，政府應(yīng)當(dāng)通過住房保障政策的出臺(tái)與完善提高全社會(huì)的居住水平和有效配置有限的資源。

（三）分層角度。從不同的需求類型對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類，做到低者有保障，中者有支持，高者有市場(chǎng)。為對(duì)各類住房需求予以區(qū)別，要通過不同的手段對(duì)不同的對(duì)象進(jìn)行管理，即差異化的住房需求管理：做到不同新舊、價(jià)格的住房，面向不同收入的人群，杜絕一味跟風(fēng)購買新房和好房。綜上分析，“房價(jià)漲”這一現(xiàn)象從表象、結(jié)構(gòu)、內(nèi)生性和外生性等方面分析，“地價(jià)”只是眾多要素之一，而非唯一要素?？刂品績r(jià)上漲要從多角度、多方面、全層次進(jìn)行綜合統(tǒng)籌管理調(diào)整，要建立統(tǒng)一管理、多部門協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理機(jī)制。