導(dǎo)語：房地產(chǎn)政策管理及房地產(chǎn)市場剖析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1房地產(chǎn)新政與房地產(chǎn)市場表現(xiàn)

2009年，中國房地產(chǎn)市場漲聲一片，全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價(jià)格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；總價(jià)及單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，市場熱度甚至超過2007年。為遏制部分城市房價(jià)上漲過快，2009年年底，中央政府加大了對(duì)市場的調(diào)控，以2010年1月7日出臺(tái)的“國十一條”為標(biāo)志，2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段。“國十一條”出臺(tái)以后，2010年1-2月份，房價(jià)出現(xiàn)了交易量萎縮，房價(jià)上漲趨緩的形勢(shì)。但進(jìn)入三月份情況發(fā)生變化，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份全國商品房銷售面積為15361萬平方米，同比增長35.8%。3月份，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲9.5%；1-3月商品房綜合銷售均價(jià)為5193元，同比上升16.1%；房價(jià)再一次創(chuàng)出新高，呈現(xiàn)量價(jià)齊漲的局面，并向二、三線城市傳導(dǎo)和蔓延。面對(duì)這種房地產(chǎn)形勢(shì)，中央政府又及時(shí)出臺(tái)了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

2010年4月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定實(shí)行差別化的信貸、稅收和土地政策、堅(jiān)決遏制住房價(jià)格過快上漲。之后4月17日，國辦又了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，通知要求對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

此次房地產(chǎn)政策調(diào)控被認(rèn)為是歷次房地產(chǎn)政策中調(diào)控力度最大的一次，但調(diào)控效果卻并不如人意，中國國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)表明，4月份，全國70個(gè)大中城市的新建商品住宅銷售價(jià)格同比上17.3%，漲幅創(chuàng)下紀(jì)錄，其中，90平米及以下的新建商品住宅，價(jià)格上漲幅度更是達(dá)到22.4%。尤其值得注意的是，和“國十條”出臺(tái)后市場一片看跌背道而馳的是，上述兩個(gè)數(shù)字與3月份比較，不僅未跌，反而分別上漲約1.5%。

2房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因分析

不可否認(rèn)，此次房地產(chǎn)政策調(diào)控調(diào)控的力度之大，出臺(tái)的政策之多，頻率之高都是史無前例的，這表明了政府堅(jiān)決打擊樓市再度泡沫化的決心。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控中，大中城市的房價(jià)為何不降反升，房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因是什么，本文歸納了以下幾點(diǎn)：

首先，“國十條”及實(shí)施細(xì)則缺乏對(duì)一些重要概念的清晰界定，國十條及實(shí)施細(xì)則中至今還有一些重要的概念尚未界定清晰，而這些模糊的概念就是導(dǎo)致“國十條”實(shí)施效果欠佳的一個(gè)重要的原因。例如“國十條”要求對(duì)“房價(jià)過高、上漲過快”的城市采取一系列打壓措施。但該部門至今沒有給出“房價(jià)過高、上漲過快”的界定標(biāo)準(zhǔn)，也沒有公布哪些城市出現(xiàn)“過高過快”，應(yīng)屬于被打擊地區(qū)。再者，“國十條”規(guī)定，“對(duì)存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營資格”，但對(duì)什么是“哄抬房價(jià)、捂盤惜售”，也未有清晰界定標(biāo)準(zhǔn)，其次，“國十條”中普遍被視作打擊炒房者最有效的一條——“引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”（也就是房地產(chǎn)特別稅和收益稅），至今不見蹤影?！皣畻l”對(duì)開發(fā)商最有效的制約手段——對(duì)后者進(jìn)行土地增值稅的“重點(diǎn)清算和稽查”，也停留在一句口號(hào)上。

其次，地方政府利益與房價(jià)漲跌休戚相關(guān)。由于我國土地對(duì)于土地“招拍掛”出讓方式，政府成為了房地產(chǎn)市場利益主體之一(惟一掌握著壟斷性的土地供給權(quán)和新增土地的征用權(quán))，政府通過土地使用權(quán)的出售(即地租的貨幣化)積極參與房地產(chǎn)商品價(jià)值的形成，有的地區(qū)地租價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的50%以上。政府利益與房價(jià)漲跌休戚相關(guān)，因此對(duì)于許多因超大規(guī)?；ǘ成暇揞~債務(wù)的地方政府而言，房價(jià)下跌預(yù)期可能導(dǎo)致房市成交量劇烈下降，從而影響當(dāng)?shù)氐目傮w經(jīng)濟(jì)增長，而高度依賴土地的地方財(cái)政更可能因?yàn)樾抡氩环蟪?。因此，許多地方政府遲遲不肯出臺(tái)配合“國十條”的實(shí)施細(xì)則，在觀望中等待著這股調(diào)控之風(fēng)風(fēng)力減弱。

比如，深圳的樓市新政在出臺(tái)前臨時(shí)變卦，開發(fā)商最擔(dān)心的“一戶一房”限購令在最后一刻被取消。南京市政府則在市政府新聞會(huì)上為出臺(tái)更溫和的實(shí)施細(xì)則造勢(shì)，宣稱調(diào)控已初顯效果，4月下半月“新開樓盤實(shí)際成交價(jià)格出現(xiàn)10%至20%降幅”。而國家統(tǒng)計(jì)局周二的數(shù)據(jù)表明，南京市新建90平方米及以下商品住房價(jià)格比去年同期上漲了25.1%。

最后，保障性住房建設(shè)缺乏具體的保障措施保障性住房作為政府干預(yù)住宅市場的一項(xiàng)重要政策工具，無論是對(duì)低收入群體實(shí)施特殊保障，還是對(duì)中低收入群體實(shí)施普遍保障，其基本原則就是對(duì)市場“拾遺補(bǔ)缺”。在2010年的“新國十條”中，中央再次強(qiáng)調(diào)了保障性住房的重要性，要求各地盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套普通商品房的建設(shè)數(shù)量和比例。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套普通商品房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。隨著2010年580萬套保障性住房政策的推出，保障性住房市場進(jìn)入新的發(fā)展階段，作為商品房市場的要補(bǔ)充，保障性市場發(fā)展?jié)摿薮?。但值得注意的是，社?huì)保障性住房制度存在保障主體界定模糊、主體收入線劃分不合理；社會(huì)保障性住房建設(shè)資金及房源缺乏、退出機(jī)制不完善等問題。到目前為止，我國尚沒有相關(guān)統(tǒng)一立法，僅有國務(wù)院及相關(guān)部委的一些行政法規(guī)和部門規(guī)章，保障性住房建設(shè)之路仍將十分曲折。

3政策建議

3.1加快實(shí)施細(xì)則中重要概念的界定《國十條》實(shí)施細(xì)則的中一些重要概念界定模糊使諸多抑制房價(jià)上漲的措施在實(shí)踐中無法施展，因此，要使這些措施落到實(shí)處，必須盡快明確界定相關(guān)重要概念。

3.2完善土地“招拍掛”制度土地的招拍掛制度比采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)的做法更為合理，而且可以有效地遏制國土資源的流失，最大限度的防止權(quán)力尋租等等一系列人為的干擾市場行為，打擊圈地和炒賣地皮的行動(dòng)，較好地維護(hù)了公共利益。但是，這種方式也有不完善的地方，特別是從2007年開始，地王紛紛出現(xiàn)，干擾了土地市場，導(dǎo)致價(jià)格指示信號(hào)失靈；最近以央企為背景的房企拿地勢(shì)頭大為增加，地王潮又開始在全國蔓延，這種信號(hào)很可能像2007年那樣，形成一種面粉貴過面包的困局。

要想抑制過快上漲的房價(jià)，就要完善土地“招拍掛”制度，土地的招標(biāo)、拍賣和掛牌的競爭方式雖然有一些規(guī)定，各地政府也結(jié)合本地情況制定了相應(yīng)的操作方法，但仍然不能避免一些投機(jī)倒把的行為。因此要對(duì)一些工作進(jìn)行細(xì)化，提高招拍掛過程的規(guī)范性。例如明文規(guī)定招賣要做哪些程序以及做到何種程度，掛牌要做哪些程序，簽訂出讓合同應(yīng)包括哪些條款。使該制度的推行真正能夠起到抑制房價(jià)的作用。

3.3積極制定有關(guān)保障性住房的法律法規(guī)，發(fā)揮政府在住房保障體系中的主體地位保障性住房的建設(shè)對(duì)于房價(jià)上漲有很好的抑制作用，為了確保保障性住房能夠成功建設(shè)，發(fā)揮其應(yīng)有的作用，國家在推動(dòng)保障性住房發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)該從法律上完善保障性住房制度，把我國社會(huì)保障性住房的各項(xiàng)制度和措施用法律的形式固定下來。同時(shí)要加強(qiáng)管理工作，嚴(yán)格防止政府部門和官員的權(quán)力尋租行為，避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房面積過大，出售給不符合條件的個(gè)人等現(xiàn)象再現(xiàn)。

公共住房的運(yùn)行是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要由政府作為主體設(shè)立專業(yè)管理機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)。一方面，政府應(yīng)將保障性住房的投入納入財(cái)政預(yù)算，這是建立住房保障體系的基本保障。國外的公共住房政策對(duì)政府投入都有明確規(guī)定，并有法律保證，政府也有固定的財(cái)政預(yù)算安排以及專項(xiàng)基金等配套政策。但目前我國除了對(duì)廉租房及住房補(bǔ)貼有少量投入外，其他涉及住房保障的支出還沒有納入財(cái)政預(yù)算安排。另一方面，政府應(yīng)切實(shí)加大廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的土地有效供應(yīng)，發(fā)揮好稅收和信貸政策調(diào)節(jié)作用，加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)。

總而言之，對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控其根本目的是讓房地產(chǎn)市場回歸理性，最終逐步走上平穩(wěn)健康良性的發(fā)展軌道上來，本輪房地產(chǎn)新政主要是針對(duì)房地產(chǎn)市場當(dāng)前的形式出臺(tái)的中短期政策，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問題，還需要盡快推進(jìn)土地制度、財(cái)政體制和房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革，從長遠(yuǎn)目標(biāo)立足建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制。