導語：房地產(chǎn)企業(yè)收益模式研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內(nèi)容摘要:伴隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨收益模式的選擇問題。本文首先對物業(yè)銷售收益模式、物業(yè)租賃收益模式、混合型收益模式的概念和特點進行了比較。其次,通過香港新鴻基地產(chǎn)公司案例分析,論證了香港房地產(chǎn)市場進入成熟期和調(diào)整期后,混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營靈活性和增強企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面的優(yōu)勢。本文認為混合型收益模式從長遠而言是尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。

關(guān)鍵詞:收益模式物業(yè)銷售物業(yè)租賃香港

不同收益模式的概念與特點

從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過籌集資金、購買土地、設計建造、市場營銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設或者直接購買物業(yè)的所有權(quán)后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發(fā)項目或物業(yè)類型,而是指一個房地產(chǎn)企業(yè)在市場動態(tài)發(fā)展過程中,為了獲取良好的經(jīng)營績效和長遠的發(fā)展機會所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效有不同的影響,表1從多方面對物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進行比較。

所有權(quán)物業(yè)銷售收益模式在銷售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷售收益模式下,物業(yè)價值一次性實現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產(chǎn)過程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價值在長期內(nèi)實現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對較慢。

收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷售時完成,并受工程建設、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩(wěn)定收益。

流動性風險在物業(yè)銷售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒有實現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過出售已持有的物業(yè)來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場中,企業(yè)可以通過資本市場套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動性風險更小。

市場風險在物業(yè)銷售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產(chǎn)投機、房地產(chǎn)市場周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。

品牌效應在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫字樓來提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價值。例如,香港置地集團在中環(huán)所持有的大量寫字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽,而太古地產(chǎn)的太古廣場也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認為隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點,而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

新鴻基地產(chǎn)公司案例分析

1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業(yè)有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業(yè)有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡稱“新地”)?！靶碌亍笨春孟愀酆蛢?nèi)地的長遠發(fā)展?jié)摿?最初崇尚開發(fā)中小型的住宅項目,隨著市場需要逐步開始全力開發(fā)大型的住宅項目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產(chǎn)公司”的榜首,堪稱香港的“地產(chǎn)巨無霸”?！靶碌亍痹缙诜钚小柏浫巛嗈D(zhuǎn)”的經(jīng)營策略,以物業(yè)銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報數(shù)據(jù)的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。

新鴻基地產(chǎn)公司收益模式變遷

內(nèi)容摘要:伴隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨收益模式的選擇問題。本文首先對物業(yè)銷售收益模式、物業(yè)租賃收益模式、混合型收益模式的概念和特點進行了比較。其次,通過香港新鴻基地產(chǎn)公司案例分析,論證了香港房地產(chǎn)市場進入成熟期和調(diào)整期后,混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營靈活性和增強企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面的優(yōu)勢。本文認為混合型收益模式從長遠而言是尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。

關(guān)鍵詞:收益模式物業(yè)銷售物業(yè)租賃香港

不同收益模式的概念與特點

從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過籌集資金、購買土地、設計建造、市場營銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設或者直接購買物業(yè)的所有權(quán)后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發(fā)項目或物業(yè)類型,而是指一個房地產(chǎn)企業(yè)在市場動態(tài)發(fā)展過程中,為了獲取良好的經(jīng)營績效和長遠的發(fā)展機會所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效有不同的影響,表1從多方面對物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進行比較。

所有權(quán)物業(yè)銷售收益模式在銷售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷售收益模式下,物業(yè)價值一次性實現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產(chǎn)過程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價值在長期內(nèi)實現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對較慢。

收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷售時完成,并受工程建設、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩(wěn)定收益。

流動性風險在物業(yè)銷售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒有實現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過出售已持有的物業(yè)來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場中,企業(yè)可以通過資本市場套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動性風險更小。

市場風險在物業(yè)銷售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產(chǎn)投機、房地產(chǎn)市場周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。

品牌效應在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫字樓來提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價值。例如,香港置地集團在中環(huán)所持有的大量寫字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽,而太古地產(chǎn)的太古廣場也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認為隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點,而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

新鴻基地產(chǎn)公司案例分析

1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業(yè)有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業(yè)有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡稱“新地”)?！靶碌亍笨春孟愀酆蛢?nèi)地的長遠發(fā)展?jié)摿?最初崇尚開發(fā)中小型的住宅項目,隨著市場需要逐步開始全力開發(fā)大型的住宅項目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產(chǎn)公司”的榜首,堪稱香港的“地產(chǎn)巨無霸”?！靶碌亍痹缙诜钚小柏浫巛嗈D(zhuǎn)”的經(jīng)營策略,以物業(yè)銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報數(shù)據(jù)的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。

新鴻基地產(chǎn)公司收益模式變遷