土地財(cái)政房地產(chǎn)管理缺失分析

時(shí)間:2022-04-02 02:52:34

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土地財(cái)政房地產(chǎn)管理缺失分析

[摘要]市場經(jīng)濟(jì)體制的基本模式是企業(yè)自主、市場調(diào)節(jié)、政府引導(dǎo)。其中政府的科學(xué)引導(dǎo)是市場經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的必要條件。黨的報(bào)告指出,我國當(dāng)前社會的主要矛盾,是人民日益增長的美好生活需求與不均衡不充分發(fā)展之間的矛盾。這一矛盾體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上,表現(xiàn)為人們對房產(chǎn)購買能力的不足與房地產(chǎn)市場的過熱、泡沫、高空置率等供給過剩的矛盾。我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的失態(tài)與政府管理中的過度行政與無為行政有密切關(guān)系。維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行必須從政府管理入手,回歸政府管理的本位初心,以維護(hù)市場公正的價(jià)值觀,來克服自身的土地利益觀。唯有如此,我國的房地產(chǎn)市場才能夠健康回歸、平穩(wěn)著陸。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場;政府管理;過度行政;土地財(cái)政

黨的報(bào)告指出,我國當(dāng)前社會的主要矛盾,是人民日益增長的美好生活需求與不均衡不充分發(fā)展之間的矛盾。這一矛盾在房地產(chǎn)市場上,充分表現(xiàn)為人們對房產(chǎn)購買能力的不足與房地產(chǎn)市場的過熱、泡沫、高空置率等現(xiàn)象。這種市場失態(tài)已成為我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的潛在威脅。究其原因,政府角色的失正導(dǎo)致的過度行政或者無為行政是重要原因。

1市場經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)管理

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下,政府完全是一個(gè)市場主體的企業(yè)角色,承擔(dān)了企業(yè)產(chǎn)、供、銷的整體功能。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,企業(yè)的資本運(yùn)作完全由企業(yè)自主。政府放開了企業(yè),進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換,實(shí)現(xiàn)了市場的換位、職能的轉(zhuǎn)變。首先,國家由市場主體轉(zhuǎn)化為市場監(jiān)管主體。政府不再是經(jīng)營者,而是市場的監(jiān)管者。這種政府職能的轉(zhuǎn)換,理論上使得政府不能再直接經(jīng)營土地,更不能圈地拍賣。這和現(xiàn)實(shí)中的政府行為相悖。其次,是國家由市場主體轉(zhuǎn)換為市場調(diào)節(jié)主體。政府調(diào)節(jié)市場,市場引導(dǎo)企業(yè),政府不能再直接干預(yù)房地產(chǎn)企業(yè)行為。政府通過經(jīng)濟(jì)杠桿,引導(dǎo)企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為,確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。再次,國家由市場主體轉(zhuǎn)換為市場管理主體。國家根據(jù)人們的需求水平、土地資源狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有計(jì)劃地協(xié)調(diào)房產(chǎn)供應(yīng),盡可能確保供需平衡,市場穩(wěn)定。最后,國家由市場主體轉(zhuǎn)換為社會保障主體。居者有其屋、耕者有其田是中華民族的千年夢想。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下,政府作為一個(gè)社會保障主體,在市場經(jīng)濟(jì)不能充分調(diào)節(jié)的領(lǐng)域,政府通過積極干預(yù)保障市場的健康運(yùn)行,政府以行政主體的身份構(gòu)建社會住房保障體系,保障低收入弱勢群體的住房需求,從而實(shí)現(xiàn)人民住有所居的美好夢想。

2房地產(chǎn)市場中的管理缺失

房地產(chǎn)市場中的政府缺失主要體現(xiàn)在政府的過度行政或者無為行政兩個(gè)方面。過度行政是指政府的行政行為過度干預(yù)市場,用政府命令代替市場、實(shí)施國家壟斷。無為行政是指在市場無法實(shí)現(xiàn)有效調(diào)節(jié)的準(zhǔn)公共領(lǐng)域,政府沒有作為,不能履行其應(yīng)盡的管理與調(diào)節(jié)責(zé)任,從而導(dǎo)致社會失公、市場混亂。2.1政府的過度行政。首先是土地經(jīng)營權(quán)的行政壟斷。在我國城市,土地國家所有、政府管理。從行政理論上說,政府對土地管理的目的是實(shí)現(xiàn)土地社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的最大化。但在GDP政績優(yōu)先的行政體制下,一些地方政府以土地經(jīng)營者的身份出現(xiàn),畫地拍賣,大幅度抬高地價(jià),追逐最大的經(jīng)濟(jì)效益,使得零成本的土地資源成為迅速增長的GDP政績。在土地經(jīng)營上,政府過度壟斷、過度批租、過度招標(biāo)拍賣、過度土地合作都深深體現(xiàn)了政府行政的過度與濫用,客觀上對房價(jià)飛漲推波助瀾,與民爭利。其次是房地產(chǎn)市場的輿論擴(kuò)張。一些地方政府通過掌管的新聞輿論,制造虛假的利好消息助推房地產(chǎn)市場,來刺激房價(jià)上漲,帶動房地產(chǎn)投機(jī),形成房地產(chǎn)泡沫,從而進(jìn)一步帶動土地價(jià)格的上揚(yáng)。這客觀上導(dǎo)致了房價(jià)的飛漲,供給側(cè)的不均衡。最后是房地產(chǎn)市場的行政擴(kuò)張。拆遷可以創(chuàng)造房產(chǎn)需求,需求可以拉動房地產(chǎn)漲價(jià),房產(chǎn)漲價(jià)可以進(jìn)一步拉動土地價(jià)格的上漲,從而促進(jìn)GDP的增加。這個(gè)最簡單的邏輯,使得一些地方政府非常熱衷于拆遷。通過大規(guī)模的拆遷,創(chuàng)造城市內(nèi)部的剛性需求。這種剛性需求,最終要受利到土地價(jià)格上漲與GDP的增長上來。2.2政府的無為行政。2000年以前我國的房地產(chǎn)市場基本上是成本定價(jià)。2000年以后,伴隨著房價(jià)的飛漲與市場需求力的釋放,房地產(chǎn)市場進(jìn)入市場定價(jià)階段。2005年房價(jià)加速上漲,2007年進(jìn)入暴漲階段。此時(shí)的房價(jià),既不是由成本定價(jià),也不是由市場定價(jià),而完全是由房地產(chǎn)商說了算。政府在房產(chǎn)定價(jià)上,完全是無所作為。高房價(jià)引發(fā)的投資需求進(jìn)一步促進(jìn)了投機(jī)與哄騙。一方面,大的房地產(chǎn)商之間形成價(jià)格聯(lián)盟以獲取暴利;另一方面,房地產(chǎn)的投機(jī)與炒作,進(jìn)一步拉動了價(jià)格的飛漲。政府面對顯失公正的房價(jià),無所作為。政府對房地產(chǎn)投機(jī)與炒作似乎也完全行政缺位。特定的歷史時(shí)期的炒房團(tuán)鋪天蓋地,以投機(jī)與獲取暴利為目的。這是政府在特定歷史時(shí)期下無為行政的畸形產(chǎn)物。無為行政的最直接的惡果就是導(dǎo)致房價(jià)飛漲,形成畸形泡沫,給未來經(jīng)濟(jì)帶來潛在危險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)市場下政府職能的根本性變革

3.1轉(zhuǎn)變政府職能。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,政府與市場的關(guān)系是政府引導(dǎo)市場,市場引導(dǎo)企業(yè)。政府對市場具有監(jiān)督職能、管理職能和協(xié)調(diào)職能。必須明確,政府不是市場主體,政府既不能直接干預(yù)市場,也不能以主體的身份去參與市場。對市場的干預(yù),會形成過度行政,對市場的參與,又會形成無為行政。政府必須明白什么是應(yīng)該做的,什么是可以做的,什么是不可以做的。這是從根本上轉(zhuǎn)變政府職能的前提。3.2轉(zhuǎn)換政府角色。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,政府必須與市場脫離利益關(guān)系。政府不應(yīng)該從市場獲利。政府的最大的利益在于創(chuàng)造公平的、充分競爭的市場環(huán)境,而不應(yīng)該是獲取更多的GDP增值。角色轉(zhuǎn)換,政府必須從市場抽身而退。如果不能轉(zhuǎn)換角色,政府在市場上既有裁判員的權(quán)利,又有運(yùn)動員的利益,政府只能服務(wù)于自身利益,而不再服務(wù)于市場。3.3改變政府績效考評制度目前我國行政體制中,對政府的績效考評,最重要的一個(gè)指標(biāo)就是GDP增長數(shù)據(jù)。對于地方政府而言,唯有GDP增長了,經(jīng)濟(jì)才發(fā)展,社會才進(jìn)步。因此,GDP成為考核官員政績的一個(gè)最重要指標(biāo)。而完全忽略了一個(gè)城市的宜居狀況、人們的幸福指數(shù)和社會就業(yè)狀況。在這種考評標(biāo)準(zhǔn)下,就難以遏制地方政府的短期利益沖動。而圈地拍賣,是地方政府投資最小、見效最快、成本最低的一種GDP增長方式。“居者有其屋”是數(shù)千年來中華民族幸福生活的夢想之一。當(dāng)前,在住房建設(shè)日益回歸本位、房地產(chǎn)市場日益健康發(fā)展的前提下,政府應(yīng)積極推進(jìn)保障性住房建設(shè),把困難收入、低收入、弱勢群體納入住房保障范圍,建立完善的弱勢住房建設(shè)供應(yīng)體系。政府在大力推進(jìn)房地產(chǎn)市場化的前提下,同時(shí)不斷地推進(jìn)住房建設(shè)的保障化,讓經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房,成為人們免受饑寒的最后保障,社會保障住房建設(shè)成為社會的公共福利。今天,改革開放的我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)獲得了巨大的成就。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,徹底轉(zhuǎn)換政府職能,改革政府管理體制,實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的千年夢想,已經(jīng)不再遙遠(yuǎn)。實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的“中國夢”,要靠政府、靠市場、靠我們不懈的改革與奮斗。

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作者: 單位:吉林省不動產(chǎn)登記管理中心