導(dǎo)語：房地產(chǎn)融資論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

跨入2002年的房地產(chǎn)市場在熱鬧的求錢聲中又走到了年末，在一片不見刀光劍影，只聞你吆我喝和你上市我結(jié)盟的游戲面前，演繹了一出出“幾家歡喜幾家愁”的找錢故事。房地產(chǎn)業(yè)在做大做強(qiáng)的旗號和指引下從未有過像2002年這樣熱烈聯(lián)手金融機(jī)構(gòu)和向資本市場邁進(jìn)。連橫也好，合作也罷，上市也好，買殼也罷，這個年輕又“貧乏”的產(chǎn)業(yè)確實是在一步步走向成熟和“富有”。

透過喧鬧的聲音和紛繁的腳步，我們最關(guān)心的自然是熱鬧下面實實在在的房地產(chǎn)融資新渠道的出現(xiàn)，透過對本年度房地產(chǎn)六大投融資的成功以及艱難的經(jīng)歷，讓我們真正明白：房地產(chǎn)融資還需要太多的支持和關(guān)愛!

房企借殼上市真忙

游蕩于證券市場多年的廣州恒大終于可以把自己的資產(chǎn)“上市”了。今年8月底，恒大公司成功受讓了在深圳上市的“瓊能源”，成為“瓊能源”的第一大股東，順利實現(xiàn)了借殼上市。這可以說是房地產(chǎn)企業(yè)艱難上市的一個縮影。

可以說，買殼上市，在2002年已開始成為很多新銳房地產(chǎn)公司快速擴(kuò)張的必由之路，并引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大能量。繼陽光股份、光彩建設(shè)、珠江控股、金融街被北京的房地產(chǎn)企業(yè)成功買殼后，房地產(chǎn)資產(chǎn)忙于“上市”成了資本市場上一道亮麗的風(fēng)景線。

在北京，一些開發(fā)商頻繁地出入投資銀行或者咨詢顧問的寫字樓，或者直接聘請投資銀行顧問為自己講課，熟悉如何進(jìn)入資本市場。作為一位投資銀行家，林先生近幾個月來已經(jīng)為4位開發(fā)商咨詢過有關(guān)資本市場的項目。他說：“這些人都是近幾年在北京成功做過

一兩個房地產(chǎn)項目，已經(jīng)有了上億元的身家。但是現(xiàn)在他們希望繼續(xù)做大，利用資本市場來擴(kuò)張。其中有兩個老板已經(jīng)委托我們尋找殼資源，買殼上市?！?/p>

雖然證監(jiān)會已經(jīng)允許房地產(chǎn)企業(yè)上市，但是復(fù)雜、嚴(yán)格的審核過程，以及漫長的輔導(dǎo)期，使很多房地產(chǎn)開發(fā)商望而卻步。只爭朝夕，房地產(chǎn)商們干脆選擇買殼上市?？陀^地說，2002年房地產(chǎn)商們選擇買殼上市有著太多的無奈和不為人知的苦衷。從記者了解的情況看，雖然目前上市公司實行核準(zhǔn)制，但如果按正常程序上市也需要好幾年的時間。很顯然，通過買殼的方式可以為急于上市的公司節(jié)約寶貴的時間，由于房地產(chǎn)開發(fā)

已進(jìn)入了速度就是財富就是市場的階段，而資金就是速度的重要保障。華夏證券高級分析師吳春龍說：“大多數(shù)房地產(chǎn)公司買殼上市的根本目的是為了融資。它們必然在適當(dāng)?shù)臅r候從資本市場上籌資，或者進(jìn)行配股，或者進(jìn)行增發(fā)新股，以求獲得長期資本的支持?！?/p>

想著自己的企業(yè)能做大和發(fā)展，房地產(chǎn)商們的買殼上市不僅只盯著內(nèi)地股市，更把目光轉(zhuǎn)向了香港、新加坡、美國等海外資本市場。潘石屹旗下SOHO中國、首創(chuàng)集團(tuán)、廣東奧園，紛紛將目光投向了香港股市。雖然目前還沒最后獲準(zhǔn)，但這些公司最遲也將于明年之前完成上市。

在2002年香港資本市場的內(nèi)地民營開發(fā)商軍團(tuán)中，我們可以發(fā)現(xiàn)，大部分是《財富》富豪榜中的內(nèi)地首富們，有以農(nóng)業(yè)為主業(yè)，后來又轉(zhuǎn)投地產(chǎn)業(yè)務(wù)的楊斌（涉嫌違規(guī)被拘）；有在上海開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的許榮茂，通過買殼上市，世貿(mào)中國在內(nèi)地和香港都有上市

公司；中國富豪榜排名第十三位的張揚，也在香港借殼上市公司柏寧頓，改名國中控股；最近，以家電分銷和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的鵬潤投資，也在香港宣布買殼成功，成為京華自動化的大股東。

而從去年年初開始，幾只在香港上市的中國地產(chǎn)概念股就走得很不平凡。在內(nèi)地有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新世界、新鴻基以及華潤置地、合生創(chuàng)展等股票的走勢明顯強(qiáng)于香港本地的地產(chǎn)股。以主業(yè)位于廣州的中華國際為例，在去年年中香港恒生指數(shù)大幅下跌逾一成時，該股卻放量上漲，累計漲幅高達(dá)50％。

對于渴望上市的民營房地產(chǎn)公司來說，在香港買殼無疑是一種快捷的辦法。只要通過一筆數(shù)目不大的投資，不用排隊等候?qū)徟纯裳杆僮咄晟鲜兄贰?/p>

但2002年下半年后，這種形勢有所轉(zhuǎn)變，并不是所有人都能順利地在香港上市。據(jù)香港證券業(yè)人士透露，去年一個“殼股”的收購價約為3000萬至4000萬港元。但是在內(nèi)地民企的追捧之下，現(xiàn)在已上漲到5000萬至7000萬港元，這對要買殼上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)來說，是一筆不菲的花銷。

上市公司投懷房地產(chǎn)

與房地產(chǎn)商蜂擁買殼上市相反，上市公司競相進(jìn)入房地產(chǎn)的火氣更猛。10月21日，上市公司海星科技公告稱，公司擬與西部信托、西安海星科技投資控股集團(tuán)、西安海星房地產(chǎn)公司共同設(shè)立西安海星科技投資置業(yè)有限公司，海星科技出資2500萬元，占新公司16.67％的股權(quán)，此舉表明海星科技欲加大在房地產(chǎn)行業(yè)的投資力度。

從2002年9月份算起，已有北方國際、新疆天宏、大連渤海、銀基發(fā)展、武昌魚、浦東不銹、青為控股、先鋒股份、威遠(yuǎn)生化、海星科技等10家上市公司公告通過各種不同的方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，其中部分上市公司更是通過資產(chǎn)置換，將主業(yè)變?yōu)榉康禺a(chǎn)業(yè)。

火氣逐漸呈燎原之勢，繼上述公司將主業(yè)變?yōu)榉康禺a(chǎn)業(yè)后，緊接著又出現(xiàn)了數(shù)源科技、亞華種業(yè)、益鑫泰等進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，而國內(nèi)著名企業(yè)海爾、康佳、TCL、美的、三九、聯(lián)想等也紛紛向房地產(chǎn)業(yè)投懷送抱。統(tǒng)計資料表明，全國10％左右的上市公司，不同程

度涉足房地產(chǎn)業(yè)，新一輪的房地產(chǎn)熱潮呼之欲出。同時也表明，繼網(wǎng)絡(luò)、生物制藥、金融證券投資熱之后，房地產(chǎn)業(yè)正成為上市公司新的投資方向。

而進(jìn)入11月份，上市公司投資房地產(chǎn)、購買土地使用權(quán)又有新的趨勢。僅11月份中旬，就有五家上市公司公告稱，準(zhǔn)備或者已經(jīng)購買土地使用權(quán)。這是上市公司繼直接購買成型地產(chǎn)、購買房地產(chǎn)公司股權(quán)等方式之后一種投資房地產(chǎn)的新方式。

對于今年上市公司繼置換資產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)后，又興起了一股“圈地”熱的現(xiàn)象。西南證券研究所王德勇先生認(rèn)為，與其他投資房地產(chǎn)方式相比，上市公司這種圈地運動是一種更理智的投資方式。購買土地使用權(quán)的價格往往比較低，前期投入就小，而且獲得土地使用權(quán)之后，在投資方式上的選擇也比較多，可以直接建樓，也可以再次轉(zhuǎn)讓，能最大限度地實現(xiàn)公司利潤。

從有關(guān)方面得知，目前深交所、上交所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司超過300家，真正以房地產(chǎn)為主營的上市公司只有70多家，這足以說明當(dāng)前的房地產(chǎn)投資熱潮絲毫不亞于2000年的網(wǎng)絡(luò)風(fēng)暴。

上市公司和業(yè)外巨頭介入房地產(chǎn)業(yè)，不僅活躍了房地產(chǎn)市場，同時給房地產(chǎn)市場的競爭賦予了更新的概念與內(nèi)涵，有利于將房地產(chǎn)市場競爭引至規(guī)?；?、多元化層面，提升到更高的平臺上。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶先生認(rèn)為，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)70％的資金都來自銀行貸款，房企資產(chǎn)負(fù)債率極高。擁有雄厚資本實力的業(yè)外巨頭的介入，無疑地將有利于減低房企資產(chǎn)負(fù)債率，提高房地產(chǎn)業(yè)的綜合實力與整體素質(zhì)。不過，業(yè)外巨頭介入房地產(chǎn)業(yè)，首先要有心理準(zhǔn)備，不可預(yù)期過高；并且要作長期打算，切忌“撈一把就走”。

從上市公司報表也可知，近年來斥巨資介入房地產(chǎn)甚至將主業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)的上市公司，大多業(yè)績并不理想，不少公司還出現(xiàn)了業(yè)績大幅滑坡而要預(yù)警甚至預(yù)虧！

降息好事中的缺憾

2月20日，中國人民銀行宣布金融機(jī)構(gòu)各項存款年利率平均下調(diào)0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下調(diào)0.27％；各項貸款年利率平均下調(diào)0.5％。其中六個月期貸款利率及一年期貸款利率均下調(diào)0.54％。金融機(jī)構(gòu)在中國人民銀行的準(zhǔn)備金存款利率下調(diào)0.16％；中國人民銀行的各檔次再貸款利率分別下調(diào)0.54％。

一時間，降息的利好在市場上不絕于耳，房地產(chǎn)業(yè)尤其大受鼓舞。

此次降息只是這幾年降息的一個小小組成而已。從1996年至今，央行共下調(diào)利率七次，分別是1996年5月1日、1996年8月23日、1997年10月23日、1998年3月25日、1998年7月1日、1998年12月7日及2002年2月20日。其中幅度最大的是第二次，調(diào)整最頻繁的是1998年，而本次降息，無論從幅度還是從頻率上，都無法與前幾次相比，倒是創(chuàng)了近幾年來利率穩(wěn)定的最長值（計有3年時間沒有發(fā)生利率變動）。

房地產(chǎn)企業(yè)作為融資主體，在降息的背景下，總體成本隨之會降低，這無疑對企業(yè)的發(fā)展有很積極的作用。目前國內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的資金運作主要是銀行貸款，降息后，財務(wù)成本下降，產(chǎn)生的利潤必然上升。另外降息對購房者來說意味著支出成本降低，付出部分相對減少，這對刺激和促動居民購房消費，拉動內(nèi)需有很積極的影響。

當(dāng)聽到央行降息的消息，北京紅石公司總經(jīng)理潘石屹這樣描述降息調(diào)整經(jīng)濟(jì)、刺激經(jīng)濟(jì)的作用：“把錢從銀行里面趕出去，趕到經(jīng)濟(jì)的別的環(huán)節(jié)，讓人們?nèi)ドa(chǎn)、去投資、去消費……這是一個大的思路?！睋?jù)潘石屹說“有大量的存款放不出去，跟建房子賣不出去是一

樣的，良性貸款是必要而重要的，放不出去意味著庫存多，而此次降息無疑是住房貸款者的喜訊?，F(xiàn)代城80％的客戶采用按揭貸款，降息將減輕負(fù)擔(dān)，購房積極性將提高”。

房地產(chǎn)行業(yè)對通脹本身有很強(qiáng)的依賴性，降息對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，與對其他行業(yè)的影響比較，效用是最明顯的。首先，降息改變了目前國內(nèi)通縮的狀況，大幅度提高房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總值；其次，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營有高負(fù)債的特點，降息減輕了企業(yè)還貸的負(fù)擔(dān)，降低了企業(yè)經(jīng)營成本；三是對房地產(chǎn)消費市場的影響，存款利息的下降，有利促使房地產(chǎn)投資者消費，同時，貸款利息的下降，增加了供平過租的效應(yīng)，促使投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在75％以上，其中銀行貸款的比例相當(dāng)大，1999年至2001年房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款之和約為4200.3億元，由于房地產(chǎn)企業(yè)貸款中長期貸款的比例較高，因此，降息對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)作用明顯。

尤其降息對于建行的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項目而言是一個好時機(jī)，因為由于國內(nèi)銀行缺乏長期的資金，面對的競爭也小，第八次降息前貸款息差達(dá)到350個基本點的極高水平。按揭證券化將大為改善中國的房產(chǎn)財務(wù)系統(tǒng)。銀行可以無須憂慮資產(chǎn)負(fù)債表上出現(xiàn)資產(chǎn)與負(fù)債期的錯配。在中國，十年期債券息率只有3厘，銀行大可提供息率4.5至5厘的十年期按揭。即使息差比目前窄，銀行仍可借按揭證券化增加利潤，這將是推動中國經(jīng)濟(jì)的一個雙贏方案，由此資產(chǎn)證券化對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的傳導(dǎo)作用會對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生良性的循環(huán)。

可惜的是，住房貸款證券化一推再推，令銀行和房地產(chǎn)企業(yè)望眼欲穿，也使住房貸款證券化未能搭上降息的好處。在國內(nèi)連續(xù)八次降息后，目前國內(nèi)的通縮壓力仍然呈上升的態(tài)勢，因此，對第九次降息的預(yù)期也更加強(qiáng)烈。我們可以預(yù)測，如果住房貸款證券化在明年推出時恰逢第九次降息的話，房地產(chǎn)業(yè)的受惠將是一個多倍的雙贏結(jié)果。

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正確總結(jié)東南亞金融危機(jī)的經(jīng)驗教訓(xùn)促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展中金融的貢獻(xiàn)與效率債市首開地產(chǎn)之門

金茂集團(tuán)股份有限公司開發(fā)的金茂大廈年中獲得國家計委的特批，正式發(fā)債10億元。這一具有歷史意義的舉動，令一直被資金困擾的房地產(chǎn)業(yè)大受鼓舞，因為此次發(fā)債范圍一改此前基本投向道路、水力、能源等基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)的狀況，而流向了一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的公司。作為首例，它表明中國政府對企業(yè)發(fā)債收入的用途已經(jīng)放松了限制。

證券人士普遍認(rèn)為，金茂債券的發(fā)行同時向市場傳遞了一個重要信號——一部全新的《企業(yè)債券管理條例》即將出臺。而在企業(yè)債一系列發(fā)行規(guī)則改弦更張的前提下，中國企業(yè)債券市場有望迅速啟動。

其實，此次金茂獲準(zhǔn)發(fā)債并非偶然。進(jìn)入2002年以來，很多政府高層管理人員在不同場合都表示過應(yīng)該制定新的《企業(yè)債券管理條例》，以促進(jìn)企業(yè)債券的發(fā)展。

隨之而來的是，中國企業(yè)債市場發(fā)展悄然轉(zhuǎn)變，今年初，長江三峽等9家企業(yè)總共拿到了19.5億元的發(fā)債額度，盡管規(guī)模不大，但從企業(yè)債單項審批額度和審批條件都顯示出了一定的松動。有專家推測，中國政府決策層有意改變中國資本市場結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)狀。

我國目前的債券市場上為房地產(chǎn)開發(fā)籌資而發(fā)行的債券主要有兩種，一種是房地產(chǎn)投資，海南省于1993年初率先在國內(nèi)推出房地產(chǎn)投資券，主要有“萬國”、“仙樂”和“富島”等，這三種投資券的發(fā)行總額達(dá)1.5億元人民幣，并在海南證券報價中心上市；另

一種是受益?zhèn)?，如農(nóng)業(yè)銀行、寧波市信托投資公司1991年1月20日向社會公眾公開發(fā)行的收益率按資金實際運用收益決定的“住宅投資收益證券”，總額1000萬元，期限10年，主要投資于房地產(chǎn)和工商企業(yè)等項目。

要發(fā)展壯大企業(yè)債市場，必然要改變現(xiàn)行的審批與管理規(guī)則，其中最關(guān)鍵的問題是企業(yè)債利率的市場化?，F(xiàn)行《企業(yè)債券管理條例》有規(guī)定：“企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期居民儲蓄定期存款的40％?！笔聦嵣?，不同企業(yè)由于所屬行業(yè)、規(guī)模等不同，企業(yè)債

券的信用等級、風(fēng)險水平也千差萬別。但由于政策設(shè)置了企業(yè)債券利率上限，不同企業(yè)的債券利率無法拉開必要的檔次。

這樣，利率顯然不能準(zhǔn)確反映各發(fā)債主體的風(fēng)險差異。比如：某企業(yè)發(fā)行五年期債券，其現(xiàn)實年利率最高為4％左右，減去債券利息所得稅，投資者年收益率約為3％左右。相對于國債等更為安全的投資品種，這種收益率水平并不足以對投資者構(gòu)成吸引。

無論從哪一個方面來看，資本市場都不能永遠(yuǎn)一條腿走路，現(xiàn)在的中國證券市場可以說是一個“跛足的證券市場”。而且對金融機(jī)構(gòu)的調(diào)整也不利。目前中國的債券市場面臨著一個很好的發(fā)展機(jī)遇，做一些調(diào)整是必然的，尤其對房地產(chǎn)企業(yè)要予以更多的支持。

國家計委牽頭修訂的《企業(yè)債券管理條例》，將進(jìn)一步進(jìn)行市場化改革。預(yù)計企業(yè)債券將擺脫過去聯(lián)合監(jiān)管形成的“額度下達(dá)，發(fā)行審批”相對獨立的兩個監(jiān)管環(huán)節(jié)，取消額度審批，而是根據(jù)發(fā)行人的素質(zhì)和需求來進(jìn)行債券發(fā)行審核。主要在三個方面有重大突破：一是企業(yè)債券的發(fā)行將由過去的審批制改為核準(zhǔn)制，國家計委將不再審批企業(yè)是否能夠發(fā)放債券，而是考核企業(yè)是否可以發(fā)放債券；二是企業(yè)發(fā)債的利率將進(jìn)一步市場化，現(xiàn)行條例規(guī)定的不能高于同期銀行存款利息40％的規(guī)定將被放寬；三是將明確規(guī)定企業(yè)債券信用等級的差異。

新條例出臺后，將為民營企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債打開更多的融資通道。

假道基金外資旋風(fēng)突起

2002年，中國的房地產(chǎn)市場再度刮起一場強(qiáng)大的“外資旋風(fēng)”。繼首創(chuàng)集團(tuán)與2001年全球500強(qiáng)排名第24位的荷蘭國際集團(tuán)INGGROUP共同合資成立了“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”（這是全球第一家直接面向中國市場的房地產(chǎn)開發(fā)基金）后，著名的全球性證券與投資公司摩根士丹利也公布了他們對海外基金投資中國房地產(chǎn)市場的一項研究。該項目研究表明：在未來2年～3年，將有3億～20億美元的海外資金投向中國

的房地產(chǎn)市場。

在中國房地產(chǎn)開發(fā)基金的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，主要股東是來自歐美、東南亞國家，其次是我國香港和臺灣地區(qū)的大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)，而首創(chuàng)集團(tuán)則是這個基金的策略性伙伴。

“在國家政策沒有放開之前，外國資本要想進(jìn)入中國，目前最好的方式是境外投資人和中國相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)組建成合資基金?！睂ν饨?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際房地產(chǎn)研究中心主任梁蓓認(rèn)為。

外商對華投資其實從我國對外開放以來就一直沒有間斷過，并呈現(xiàn)出迅速增長之勢。以美國為例，在過去的21年中對華直接投資年增長率超過20％。即使如此，目前也只有約10.5％的外資與房地產(chǎn)有關(guān)。

不過，房地產(chǎn)業(yè)對于外資的誘惑卻越來越大。根據(jù)相關(guān)預(yù)測，未來5年內(nèi)，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)投資將達(dá)3580億元人民幣，平均年增長率達(dá)到7％。而住宅項目25％的邊際利潤率也是吸引外資眼球的另一重要原因。

其實，這一輪外資如此看好中國房地產(chǎn)業(yè)，跟高科技浪潮的破滅有很大的關(guān)系，從全球市場看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的一個很明顯特點是在全球經(jīng)濟(jì)走勢下，資本向房地產(chǎn)流動增多。這是因為，在美國經(jīng)濟(jì)增長不佳的情況下，美國股市、美元都出現(xiàn)了大幅度下跌。高科技浪潮的破滅，美國經(jīng)濟(jì)受到實質(zhì)影響，這種變化造就了美國房地產(chǎn)市場的繁榮，投資的需要使房地產(chǎn)市場成為支持美國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

目前，這種房地產(chǎn)市場推動需求已是一個全球現(xiàn)象，美國帶頭，歐洲也漸見明顯。在中國，地產(chǎn)業(yè)的帶頭作用更是鰲頭獨占，在通縮持續(xù)中，房產(chǎn)價格卻拾級而上。

地產(chǎn)為何會突然如此重要？全球高科技產(chǎn)業(yè)沒落是主要原因，科技股泡沫破滅，全球商業(yè)機(jī)構(gòu)對資金的需求大幅滑落，資金成本相應(yīng)下降，借貸成本減輕，房地產(chǎn)投資自然帶動房地產(chǎn)市場上升。但現(xiàn)在美國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出泡沫化，再加上股市和美元的下跌，資本投向發(fā)生了些許變化，有跡象表明資本已向亞洲地區(qū)轉(zhuǎn)移，主要是向中國轉(zhuǎn)移，其中房地產(chǎn)是一個方向。

目前中國國內(nèi)的幾例大宗房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出這種資本轉(zhuǎn)移特點。一是上海價值上億元的頂級豪宅被美國某世界級華裔IT巨頭買走；二是臺灣某世界級IT富豪大手筆投資深圳多處豪宅；三是國內(nèi)某軟件富豪投資大連豪宅。從這三件涉及金額巨大的投資者的身份特點可以充分看出上述趨勢。

根據(jù)世貿(mào)組織協(xié)議，中國政府3年內(nèi)允許外商成立獨資企業(yè)，合資合作企業(yè)在3年內(nèi)開始享受國民待遇，屆時，市場公開、公平，制度規(guī)范、透明，那種靠關(guān)系得到的稅費減免、低價土地、優(yōu)質(zhì)地塊的優(yōu)先取得權(quán)等等將不復(fù)存在，歐美資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的步伐可能會提速，外資在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)“摸著石頭過河”的局面將會得到很大改善。

外資搶注的動向已使內(nèi)地房地產(chǎn)市場悄然生變。截止今年，有外資參與的房地產(chǎn)企業(yè)已多達(dá)5000家，占全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的20％，利用外資總額已逾40多億元人民幣。

市場在新資金進(jìn)入的沖擊下肯定會重新劃分，馬太效應(yīng)勢必在外資涌入房地產(chǎn)市場后再度體現(xiàn)。

住房貸款證券化好事多磨

“只聞樓梯響，不見人下來”，在2002年的房地產(chǎn)界，住房貸款證券化稱得上是最搶話語權(quán)的了，盡管中國建設(shè)銀行行長張恩照9月份時透露，建行的住房貸款證券化項目將在年內(nèi)正式啟動。但我們看到的仍然是桌面上的證券化。

今年7月底，中國建設(shè)銀行的個人住房貸款證券化方案曾經(jīng)被國務(wù)院退回，據(jù)說退回的理由是建行采用的是德國模式（表內(nèi)融資）而不是美國模式（表外融資）。所謂“表內(nèi)融

資”就是被證券化資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中。通過在銀行內(nèi)部成立一個“殼”——個人住房信貸資產(chǎn)管理中心將個人住房貸款資產(chǎn)注入其中。然后“殼”再將個人住房貸款資產(chǎn)組合打包賣給多家投資銀行投行再把這些債券賣

到投資者手上，用句俗話說就是：肥水不流外人田。

建行的個人住房貸款證券化方案被退回一事，曾被媒體炒得沸沸揚揚，甚至被說成是已經(jīng)“流產(chǎn)”。9月18日中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融部住房貸款證券化處負(fù)責(zé)人出面向媒體表示7月底被國務(wù)院退回的建設(shè)銀行個人住房貸款證券化方案經(jīng)過修改后已重新上交中國人民銀行。而中國人民銀行信貸政策處人士則稱建設(shè)銀行個人住房貸款證券化方案將會應(yīng)國務(wù)院要求再次提交審批。該人士同時稱，建行被國務(wù)院退回的方案主要問題并不是如外界所說的德國模式或是美國模式的問題。

據(jù)銀行方面的人士透露上次國務(wù)院退回方案的同時要求人民銀行先出一份對此類操作的《管理辦法》。但是否是針對建行房貸證券化的管理辦法還是對所有資產(chǎn)證券化的管理辦法建行一位人士不予回答。

從1998年我國停止住房實物分配后，住房抵押貸款也即通常所說的“供樓”，成為人們買房的主要方式，它拓展出住房貸款的大市場，這正是住房貸款證券化得以開展的前提。從1998年至今，建行個人住房抵押貸款占整個信貸消費的比例已達(dá)7％至8％，工商銀行則已經(jīng)累計發(fā)放個人住房消費貸款2450億元，占全行各項貸款的比重由四年前的0.2％上升到目前的7.8％。

所以，除了建行之外，工商銀行也在積極籌備住房貸款證券化業(yè)務(wù)。工商銀行已經(jīng)向央行和國務(wù)院上報了方案。據(jù)稱，建行、工行率先推出的將會是個人住房貸款的證券化，如果成功，這將標(biāo)志著我國住房貸款的二級市場已經(jīng)出現(xiàn)。

我們從另外的銀行系統(tǒng)得知，由于住房貸款證券化的具體內(nèi)容未有任何披露，因而具體操作方面尚未能進(jìn)入準(zhǔn)備階段。一些不愿公開單位名稱、具有證券從業(yè)資格的律師、會計師和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人則表示，雖然他們都很急切地想要了解有關(guān)住房貸款證券化的內(nèi)容，探討參與其業(yè)務(wù)的可能性，但消息面上仍處于真空狀態(tài)。從這種真空狀態(tài)估計，短期內(nèi)項目還不會啟動。

據(jù)證券界人士說，即使2002年住房抵押貸款證券化沒能推出，但實現(xiàn)個人住房抵押貸款證券化估計不會遲于明年上半年，因為這是資產(chǎn)大規(guī)模證券化的先聲。早在幾年前，當(dāng)國人還在埋頭忙著辦理住房按揭的時候，經(jīng)驗老到的外資銀行就已經(jīng)預(yù)言中國將會走上

按揭證券化這條路了。這幾年，外資銀行不斷加大介入住房貸款的動作力度，就是有備而來的。由于我國住房市場極其龐大，將在今后幾年成為全球最大的和最矚目的房地產(chǎn)證券交易市場，因而也是一個掘金的競技場。

最重要的是，個人住房抵押貸款證券化其實是銀行的一個探測器，繼個人住房抵押貸款證券化后，房地產(chǎn)開發(fā)抵押擔(dān)保貸款的證券化、汽車等消費信貸的證券化，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域的資產(chǎn)證券也會一步一步來到我們面前。

無論對企業(yè)，還是對銀行，住房貸款的證券化以及將來資產(chǎn)的證券化，無疑是一個巨大的金礦。從美國的經(jīng)驗看，自發(fā)端于美國20世紀(jì)30年代大蕭條期間的住房二級抵押市場在70年生革命性變革后，賣債券的公司就是美國最火的上市公司之一。但這座理論上的金礦能否成功地開采，在某種程度上還要看市場游戲規(guī)則如何制定。

出于對一項政策的出臺涉及到各方面的利益和今后市場的規(guī)范發(fā)展的考慮，這也是我國個人住房抵押貸款證券化“只聞樓梯響，不見人下來”的真正原因。