導(dǎo)語：社區(qū)物業(yè)管理共享經(jīng)濟(jì)模式分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：從封閉小區(qū)的物業(yè)管理及其周邊的社區(qū)服務(wù)入手，分析封閉小區(qū)的物業(yè)管理所面臨的困境，探討共享經(jīng)濟(jì)對(duì)物業(yè)管理帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，提出社區(qū)物業(yè)管理的共享經(jīng)濟(jì)新模式，提出相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：封閉小區(qū)；開放小區(qū)，物業(yè)管理；共享經(jīng)濟(jì)

《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（以下稱《意見》）提出，我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。建設(shè)開放小區(qū)引發(fā)了社會(huì)的極大關(guān)注，人們紛紛從城市規(guī)劃、物權(quán)法、小區(qū)安全防范等角度探討開放小區(qū)將造成的影響。我們從封閉小區(qū)的物業(yè)管理及其周邊的社區(qū)服務(wù)入手，分析封閉小區(qū)的物業(yè)管理所面臨的困境。在此基礎(chǔ)上，關(guān)注小區(qū)之間非物理的開放，探討共享經(jīng)濟(jì)對(duì)物業(yè)管理帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，提出社區(qū)物業(yè)管理的共享經(jīng)濟(jì)新模式，提出相應(yīng)的政策建議。

一、封閉小區(qū)的物業(yè)管理及其周邊社區(qū)服務(wù)

封閉小區(qū)的共同特點(diǎn)是有明確的邊界，或從物理上體現(xiàn)為小區(qū)的圍墻和大門，或從法律和規(guī)劃層面上體現(xiàn)為建筑“紅線”。建設(shè)封閉小區(qū)主要有3個(gè)方面的原因。一是受計(jì)劃體制下蘇聯(lián)規(guī)劃思想的影響。從上世紀(jì)50年代起，機(jī)關(guān)單位、軍隊(duì)就占據(jù)區(qū)塊式“領(lǐng)地”，建機(jī)關(guān)“大院”、部隊(duì)“大院”，內(nèi)有紅花綠地，外有保安、警衛(wèi)。90年代后的商品房開發(fā)基本上沿襲了這種封閉小區(qū)模式。二是地方政府更愿意成片成片地出讓土地以利于房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；焖侔l(fā)展。三是與物業(yè)管理中安防管理的模式有一定關(guān)聯(lián)。傳統(tǒng)小區(qū)一般以人防和物防為主，人防的管理邊界往往就是設(shè)置物防———圍墻的地方。封閉小區(qū)的物業(yè)管理一般有以下特征：第一，具有確定的建筑或建筑區(qū)域；第二，具有確定的服務(wù)對(duì)象；第三，具有確定的管理者；第四，具有確定的管理內(nèi)容。現(xiàn)行的物業(yè)管理中所確定的管理對(duì)象、服務(wù)對(duì)象、管理者以及管理內(nèi)容常常以小區(qū)的紅線或圍墻為邊界，形成了封閉小區(qū)的物業(yè)管理模式。封閉小區(qū)的物業(yè)管理一般提供常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)是封閉小區(qū)物業(yè)管理中最基本的內(nèi)容，主要包括6項(xiàng)業(yè)務(wù)：房屋建筑的管理和修繕；業(yè)主住宅裝修管理；小區(qū)設(shè)備與設(shè)施管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；小區(qū)安全管理。封閉式小區(qū)物業(yè)管理中也存在針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)，包括上門維修、快遞、社區(qū)醫(yī)療和養(yǎng)老服務(wù)等，但都不是主要內(nèi)容。封閉小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)無法滿足小區(qū)居民的日常需求，所以在小區(qū)周邊就會(huì)出現(xiàn)一些滿足小區(qū)居民需求的社區(qū)服務(wù)，如食雜店、五金店、維修安裝店、理發(fā)店、洗衣店、飲食店、小超市、社區(qū)醫(yī)療站、藥店、儲(chǔ)蓄所、郵政局、公共停車場、洗車行等。這些服務(wù)基本上不局限于某個(gè)小區(qū)，也為多個(gè)鄰近小區(qū)或臨時(shí)過往的行人服務(wù)。這些周邊社區(qū)服務(wù)與封閉式小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)最大的區(qū)別在于開放性。封閉小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，與其周邊的社區(qū)管理服務(wù)一起，構(gòu)成了小區(qū)居民的日常服務(wù)體系。小區(qū)內(nèi)外的服務(wù)本是一個(gè)有機(jī)的整體，而目前的狀況將2者以圍墻和“紅線”隔離成2個(gè)部分，使2者之間的矛盾逐漸突顯。例如，小區(qū)圍墻內(nèi)外的停車場本可統(tǒng)一規(guī)劃，優(yōu)化土地利用，提供更多的停車位。

二、封閉小區(qū)物業(yè)管理的困境

封閉小區(qū)物業(yè)管理因其確定性和專屬性受到廣大業(yè)主的歡迎。近距離的服務(wù)使物業(yè)人員與小區(qū)居民建立很好的情感聯(lián)系和信任關(guān)系。但是，在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，封閉小區(qū)的物業(yè)管理已出現(xiàn)不少問題，其發(fā)展面臨諸多困境，主要體現(xiàn)在以下3個(gè)方面。第一，規(guī)模較小產(chǎn)生系列經(jīng)營與管理問題。規(guī)模較小的小區(qū)物業(yè)管理，由于不存在規(guī)模效應(yīng)，經(jīng)營難以為繼，出現(xiàn)停車難、物業(yè)服務(wù)差、收費(fèi)難、物業(yè)管理人員與小區(qū)居民糾紛增加等問題。第二，無法拓展物業(yè)服務(wù)的廣度和深度。封閉小區(qū)由于規(guī)模不大，僅提供常規(guī)的公共服務(wù)，無法滿足居民所需的多元化服務(wù)，不能采取靈活多樣的服務(wù)方式和經(jīng)營機(jī)制以人為本地做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作。針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)也不發(fā)達(dá)，不能滿足小區(qū)居民的日常需求。封閉小區(qū)物業(yè)管理不斷受到圍墻外專業(yè)化的專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)的沖擊。第三，圍墻和紅線阻礙了物業(yè)管理公司的整合。房地產(chǎn)后服務(wù)市場雖然前景廣闊，但房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的房地產(chǎn)物業(yè)管理公司所提供的管理服務(wù)僅限于本房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤。各家房地產(chǎn)物業(yè)管理公司受制于封閉小區(qū)，無法統(tǒng)合成規(guī)模更大的物業(yè)管理公司，提供更多元的物業(yè)管理服務(wù)。企業(yè)的邊界本來是由其管理成本、協(xié)調(diào)和交易成本決定的［1］，而封閉小區(qū)物業(yè)管理公司的邊界卻由圍墻和紅線決定，這顯然有悖于經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

三、物業(yè)管理共享經(jīng)濟(jì)模式面臨的機(jī)遇

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的出現(xiàn)，通過社會(huì)化軟件（socialsoftware）產(chǎn)生信息分享、協(xié)同合作以及集體行動(dòng)的能力，可能使組織機(jī)構(gòu)的管理和協(xié)調(diào)成本急劇下降，從而沖破“機(jī)構(gòu)困境”。這種以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的共享經(jīng)濟(jì)模式為建立開放小區(qū)物業(yè)管理提供了機(jī)遇，使建設(shè)以提供小區(qū)各類服務(wù)為主要內(nèi)容的交易平臺(tái)成為可能。這樣的交易平臺(tái)是開放的、跨小區(qū)的、跨行業(yè)類別的，甚至是跨物業(yè)公司的，不僅是對(duì)以圍墻與紅線為界限的有形開放，更體現(xiàn)為需求和供給共享的非物理層面的開放。安防技術(shù)手段的進(jìn)步也為開放小區(qū)物業(yè)管理提供了可能。封閉小區(qū)存在的重要理由是有圍墻因而更安全，但安防的技術(shù)手段不斷發(fā)展，尤其視頻監(jiān)控等系統(tǒng)廣泛運(yùn)用，使安防管理區(qū)域擴(kuò)大成為可能，并為建立基于共享經(jīng)濟(jì)的物業(yè)管理模式提供了有力的技術(shù)支持。實(shí)力雄厚的物業(yè)公司有意于做大做強(qiáng)，也有能力為附近其他小區(qū)居民提供相應(yīng)服務(wù)，但囿于各物業(yè)公司所轄范圍的圍墻與紅線，靠個(gè)別公司突圍是很困難的。這就需要政府這只“看得見的手”來推動(dòng)。《意見》的提出將促進(jìn)開放小區(qū)物業(yè)管理模式的形成和發(fā)展，共享經(jīng)濟(jì)模式也將促成小區(qū)之間非物理層面的開放。

四、物業(yè)管理共享經(jīng)濟(jì)模式面臨的挑戰(zhàn)

封閉小區(qū)的稀缺性在某種程度上可以促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，但也對(duì)開放小區(qū)政策的施行產(chǎn)生負(fù)面作用。開放小區(qū)共享經(jīng)濟(jì)模式的新供給，在我國作為新生事物，將遇到傳統(tǒng)思維的挑戰(zhàn)。推倒小區(qū)圍墻涉及各方利益重置，推進(jìn)極為困難。從產(chǎn)權(quán)角度看，怎樣在推倒小區(qū)圍墻后保障原有居民的公共空間？小區(qū)居民的公共空間變成了大眾的公共空間后，這些權(quán)益該如何置換？原有權(quán)益的損失如何補(bǔ)償？因而，建設(shè)開放小區(qū)，既要保護(hù)原有住戶的產(chǎn)權(quán)權(quán)益，又要將新增的公共空間和收益合理地進(jìn)行分配。這是極其復(fù)雜的過程，沒有現(xiàn)行的法規(guī)，開放小區(qū)會(huì)遇到各種各樣的問題和困難。在我國，建立開放小區(qū)還只是一個(gè)概念，如何推進(jìn)尚無明確的方案。目前，沒有開放小區(qū)的試點(diǎn)和樣板，開放小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)也沒有釋放出來，將成為推行開放小區(qū)的一種阻力。拆除圍墻后，安全問題也將成為基于開放小區(qū)的物業(yè)管理共享經(jīng)濟(jì)模式所面臨的最大挑戰(zhàn)。原有的物業(yè)管理模式仍存在慣性?，F(xiàn)有物業(yè)公司或房地產(chǎn)開發(fā)公司擔(dān)心在競爭中處于不利地位，會(huì)本能地抵制建立物業(yè)管理共享經(jīng)濟(jì)模式。

五、社區(qū)物業(yè)管理的共享經(jīng)濟(jì)模式

（一）社區(qū)物業(yè)管理共享經(jīng)濟(jì)模式的特征與架構(gòu)

開放是未來社區(qū)的發(fā)展趨勢。社區(qū)物業(yè)管理的共享經(jīng)濟(jì)模式無疑是跨小區(qū)、跨行業(yè)、跨物業(yè)管理公司的，是一種“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”的管理模式。它將傳統(tǒng)封閉小區(qū)的物業(yè)管理及其周邊的社區(qū)服務(wù)整合在一起，為片區(qū)居民提供常規(guī)性的物業(yè)管理服務(wù)、有針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)，不再受限于小區(qū)圍墻和“紅線”。當(dāng)然，政府推廣街區(qū)制的政策導(dǎo)向有利于基于共享經(jīng)濟(jì)的物業(yè)管理模式的落地?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+物業(yè)”“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)醫(yī)療”“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)養(yǎng)老”等多種形式相互促進(jìn)，將可能形成更加廣義的、內(nèi)涵更為豐富的未來社區(qū)管理模式。以3個(gè)或更多封閉的小區(qū)為例，在封閉小區(qū)里分別存在著3個(gè)或更多個(gè)物業(yè)管理公司，它們周邊分散著各類社區(qū)服務(wù)。從封閉小區(qū)向開放小區(qū)轉(zhuǎn)型后，原有3個(gè)或更多個(gè)物業(yè)管理公司將整合或細(xì)分，它們不再單獨(dú)服務(wù)于某一小區(qū)，而是為3個(gè)或更多個(gè)小區(qū)的所有居民提供某1項(xiàng)或某幾項(xiàng)服務(wù)，而原先分散在這3個(gè)或更多個(gè)小區(qū)周邊的各類社區(qū)服務(wù)也被整合到社區(qū)的物業(yè)管理中。社區(qū)物業(yè)管理的共享經(jīng)濟(jì)模式框架圖如圖1所示。物業(yè)管理平臺(tái)是用物業(yè)智能化和物業(yè)管理信息化整合各類服務(wù)的O2O云平臺(tái)。O2O模式充分體現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)跨地域、無邊界、海量信息、海量用戶的優(yōu)勢，同時(shí)充分挖掘線下物業(yè)管理和各類社區(qū)服務(wù)資源，將各社區(qū)的需求和供給共享到平臺(tái)，進(jìn)而促成線上開放小區(qū)居民與線下服務(wù)的交易。

（二）支撐社區(qū)物業(yè)管理共享經(jīng)濟(jì)模式的技術(shù)條件

封閉小區(qū)物業(yè)管理所對(duì)應(yīng)的物業(yè)智能化和物業(yè)管理信息化系統(tǒng)主要面向物業(yè)管理人員設(shè)計(jì)，或最多只是為物業(yè)管理人員和小區(qū)居民設(shè)計(jì)的，主要包括樓宇對(duì)講系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、多媒體信息系統(tǒng)，物業(yè)管理OA（OfficeAutoma-tion）系統(tǒng)等。支撐開放小區(qū)物業(yè)管理模式的技術(shù)基礎(chǔ)條件是物業(yè)智能化和物業(yè)管理信息化向移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)化和物聯(lián)網(wǎng)化轉(zhuǎn)型。其設(shè)計(jì)必須面向小區(qū)居民、物業(yè)公司以及周邊商家，并讓3者互動(dòng)起來［2］。支撐社區(qū)物業(yè)管理共享經(jīng)濟(jì)模式的技術(shù)條件日漸成熟。1.物業(yè)管理辦公自動(dòng)化系統(tǒng)進(jìn)入移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代成都云聯(lián)峰創(chuàng)科技有限公司開發(fā)了“微小區(qū)”平臺(tái)，提供包括物業(yè)管理人員、周邊商家和小區(qū)居民的移動(dòng)APP。第一，“微小區(qū)”面向物業(yè)公司的設(shè)計(jì)。微小區(qū)平臺(tái)可以小區(qū)公告、辦事指南，支持針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)和委托性特約服務(wù)的受理和意見反饋，可利用網(wǎng)上支付繳納物業(yè)費(fèi)用和其他費(fèi)用。第二，“微小區(qū)”面向小區(qū)居民的設(shè)計(jì)?！拔⑿^(qū)”為小區(qū)居民與物業(yè)管理人員提供互動(dòng)交流的平臺(tái)，還為小區(qū)提供專門的社區(qū)模塊，構(gòu)建網(wǎng)上的新型鄰里關(guān)系。第三，“微小區(qū)”針對(duì)周邊商家服務(wù)的設(shè)計(jì)。在微小區(qū)平臺(tái)上周邊商家服務(wù)列表中，各類商家可方便快速地展示自己的店鋪和各類促銷信息，業(yè)主也可以快速查找小區(qū)周邊的服務(wù)信息，既方便業(yè)主生活，也給物業(yè)管理帶來新的盈利模式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司與周邊服務(wù)的融合，并突破小區(qū)圍墻和“紅線“的限制。2.樓宇對(duì)講和視頻監(jiān)控成為一種云服務(wù)模擬樓宇對(duì)講的梯口機(jī)被基于安卓的樓宇對(duì)講的梯口機(jī)所替代，從有線轉(zhuǎn)變?yōu)闊o線。取消樓宇對(duì)講室內(nèi)機(jī)，樓宇對(duì)講的梯口機(jī)可以與小區(qū)居民手機(jī)和保安的手機(jī)互聯(lián)，視頻對(duì)講，還可遠(yuǎn)程遙控開鎖。不僅如此，這一視頻對(duì)講平臺(tái)還可以向周邊商家延伸，成為居民與周邊商家的交流平臺(tái)。視頻監(jiān)控探頭已逐步數(shù)字化，以IP方式接入監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)已越來越便捷。視頻監(jiān)控也不局限于小區(qū)的監(jiān)控室，可用物業(yè)保安的手機(jī)直接監(jiān)控小區(qū)的各個(gè)角落，大大提升了安保管理的管理半徑。樓宇對(duì)講和視頻監(jiān)控成為一種云服務(wù)，安保的跨小區(qū)管理在技術(shù)上已沒有瓶頸。3.停車場管理系統(tǒng)共享服務(wù)各個(gè)小區(qū)停車場管理系統(tǒng)中的空位信息分享到跨小區(qū)的云端，將產(chǎn)生一種“共享經(jīng)濟(jì)”，可能產(chǎn)生類似Airbnb的商業(yè)模式。擁有空閑停車位的小區(qū)可以將自己的信息掛到網(wǎng)上出租，只需要標(biāo)明自己的出租信息，而不需要支付其他費(fèi)用。需要租停車位的消費(fèi)者可以使用一個(gè)相關(guān)的地圖軟件來搜索適合自己的停車位，相關(guān)的費(fèi)用支付可以在網(wǎng)上完成。這樣的技術(shù)方案和商業(yè)模式已越來越成熟，只要突破小區(qū)圍墻和“紅線”，統(tǒng)一考慮小區(qū)內(nèi)外的停車場，尊重和厘清停車位產(chǎn)權(quán)人、小區(qū)居民、物業(yè)公司以及平臺(tái)運(yùn)營商等多方的利益關(guān)系，就可落地實(shí)施。

六、社區(qū)物業(yè)管理共享經(jīng)濟(jì)模式的政策建議

盡管社區(qū)物業(yè)管理共享經(jīng)濟(jì)模式實(shí)踐的案例還不多，但已具雛形。支撐其發(fā)展的技術(shù)條件也已具備，整合各方資源的意愿也不斷增強(qiáng)，但似乎萬事俱備，還欠東風(fēng)。在此背景下，政府推出開放小區(qū)政策是適時(shí)的，順應(yīng)了社會(huì)發(fā)展的潮流。建設(shè)開放小區(qū)給物業(yè)管理公司帶來了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。應(yīng)大力啟動(dòng)開放小區(qū)物業(yè)管理模式的試點(diǎn)工作?？梢越琛吨泄仓醒雵鴦?wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》的東風(fēng)，在新建住宅街區(qū)制基礎(chǔ)上開展開放小區(qū)物業(yè)管理模式的試點(diǎn)，充分發(fā)揮新機(jī)制、新技術(shù)和新體驗(yàn)的優(yōu)勢。鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)兼并重組，做大做強(qiáng)。培育龍頭物業(yè)企業(yè)，通過金融支持和政府購買社區(qū)服務(wù)的方式，鼓勵(lì)其兼并整合碎片化的小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，沖破無形的“圍墻”分隔，讓物業(yè)企業(yè)從開放合作中得到互利。大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”。鼓勵(lì)有實(shí)力的地產(chǎn)商和物業(yè)公司轉(zhuǎn)型，聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)公司，架構(gòu)開放小區(qū)物業(yè)管理O2O平臺(tái)，制定開放小區(qū)物業(yè)管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以求各小區(qū)之間達(dá)到信息共享，互聯(lián)互通，再進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)各線下經(jīng)營主體的分工協(xié)作。統(tǒng)一規(guī)劃“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)醫(yī)療”“互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老”。物業(yè)服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療和社區(qū)養(yǎng)老是一個(gè)有機(jī)的整體，在架構(gòu)開放小區(qū)物業(yè)管理O2O平臺(tái)時(shí)，應(yīng)考慮與社區(qū)醫(yī)療和社區(qū)養(yǎng)老之間的對(duì)接，兼顧3者的共同發(fā)展，形成更加完整、開放的O2O社區(qū)服務(wù)綜合平臺(tái)。細(xì)化《意見》精神，以漸進(jìn)方式推動(dòng)封閉小區(qū)的改造。不可強(qiáng)制推動(dòng)封閉小區(qū)的改造，應(yīng)充分尊重小區(qū)業(yè)主的權(quán)益，征求小區(qū)業(yè)主的意見，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。將封閉小區(qū)的資源重新整理，改造的方案必須公示，涉及的損失應(yīng)有補(bǔ)償方案，新增權(quán)益應(yīng)清晰產(chǎn)權(quán)，公共權(quán)益應(yīng)公平分享。作者:單位:

作者:廖萍萍 林丹 單位:中共福建省委黨校 福建江夏學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

[2]廖萍萍，林丹.第五方物流的GIMIS對(duì)講調(diào)度平臺(tái)[J].沈陽大學(xué)學(xué)報(bào)，2013（2）.