導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)管理中服務(wù)費(fèi)收繳對(duì)策一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳困難原因

(一)物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)及名目不公開(kāi)透明

很多地方條例規(guī)定，普通住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)協(xié)商確定。政府指導(dǎo)價(jià)格由價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理主管部門(mén)制定，并向社會(huì)公布。盡管如此，實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)過(guò)程并不透明，特別是到底包含哪些服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如何，如何確定的服務(wù)價(jià)格等問(wèn)題并未及時(shí)向業(yè)主公布，導(dǎo)致在物業(yè)管理過(guò)程中業(yè)主期望過(guò)高，不滿意物業(yè)企業(yè)的工作而拒交物業(yè)費(fèi)。

(二)物業(yè)企業(yè)責(zé)任不明確

物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行其物業(yè)服務(wù)合同中的約定義務(wù)以及一定法律規(guī)定下的法定義務(wù)。物業(yè)企業(yè)最基本的責(zé)任主要是要保證物業(yè)的安全、整潔和正常使用功能。所謂物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)責(zé)任不明確，實(shí)際上是指責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)的不明確。實(shí)踐中，常引發(fā)矛盾的問(wèn)題在于物業(yè)企業(yè)對(duì)于物業(yè)安全的保證是否包括對(duì)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)的安全保障，是否應(yīng)當(dāng)設(shè)置嚴(yán)格的門(mén)禁制度;在小區(qū)綠地上出現(xiàn)亂種果樹(shù)田地的現(xiàn)象是否應(yīng)歸咎于物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)整潔責(zé)任履行的不到位等等。這些疑問(wèn)都可能導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的不滿，使物業(yè)費(fèi)收繳困難。

(三)業(yè)主以不繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為手段對(duì)抗物業(yè)企業(yè)

盡管在物業(yè)管理關(guān)系中，業(yè)主作為甲方選聘物業(yè)企業(yè)為其服務(wù)，但由于業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)組織的松散性，不能有效表達(dá)業(yè)主訴求，因此，實(shí)踐中業(yè)主認(rèn)為最好的也是唯一的表達(dá)對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿的方式就是不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。于是有些業(yè)主便以各種理由拒交物業(yè)費(fèi)，但同時(shí)享受著物業(yè)服務(wù)，這無(wú)疑導(dǎo)致業(yè)主之間的不公平，也使物業(yè)企業(yè)的服務(wù)由于得不到回報(bào)而陷入困境。物業(yè)費(fèi)問(wèn)題矛盾激化的后果將是業(yè)主與服務(wù)企業(yè)的兩敗俱傷。

二、解決物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳困境的對(duì)策

(一)提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平，解決收費(fèi)難題

服務(wù)收費(fèi)難一直困擾著眾多的物業(yè)企業(yè)。物業(yè)公司應(yīng)從以下幾個(gè)方面提高服務(wù)水平，解決收費(fèi)難題。第一，公開(kāi)服務(wù)項(xiàng)目，增強(qiáng)信息透明度。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是直接關(guān)系到業(yè)主，使用人和物業(yè)企業(yè)利益的敏感問(wèn)題。物業(yè)企業(yè)要強(qiáng)化管理，建立規(guī)范自身行為的約束機(jī)制，使收費(fèi)與提供的服務(wù)相符合。要加強(qiáng)收費(fèi)的內(nèi)外監(jiān)督，加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)和成本核算，規(guī)范收費(fèi)行為。公開(kāi)服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定期公布收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢和監(jiān)督。第二，物業(yè)費(fèi)的收繳應(yīng)在業(yè)主管理規(guī)約中明確說(shuō)明。小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方式等，當(dāng)事人雙方應(yīng)協(xié)商確定，并在共同遵守的小區(qū)管理規(guī)約中明確說(shuō)明，按照管理規(guī)約的約定交納物業(yè)費(fèi)。第三，實(shí)施人性化服務(wù)，加強(qiáng)溝通交流。物業(yè)企業(yè)應(yīng)對(duì)小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解，在制定前期物業(yè)管理方案時(shí)，更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā)，充分考慮這些群體的交費(fèi)意愿和承受能力，確定一個(gè)能讓大多數(shù)業(yè)主較為愉快的接受方案，才能為入住后的服務(wù)與管理打下良好的基礎(chǔ)。業(yè)主入住后，物業(yè)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與交流，建立良好的溝通平臺(tái)，了解業(yè)主所需所想，以更好地為業(yè)主服務(wù)。

(二)加大宣傳教育，轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念

物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為，它與過(guò)去的房管所管理有著本質(zhì)的區(qū)別。業(yè)主享受物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)是一種市場(chǎng)消費(fèi)行為，而消費(fèi)就要付錢(qián)。因此應(yīng)通過(guò)宣傳教育，努力讓業(yè)主逐漸樹(shù)立服務(wù)消費(fèi)的觀念，普遍接受花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的管理形式，并深刻認(rèn)識(shí)到拒付物業(yè)費(fèi)是違背社會(huì)道德規(guī)范和國(guó)家法律的，而自覺(jué)繳費(fèi)是一個(gè)城市公民的基本素質(zhì)。對(duì)于業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)為對(duì)抗物業(yè)企業(yè)手段的觀念亦應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變。物業(yè)企業(yè)服務(wù)不完善的地方應(yīng)當(dāng)由業(yè)主及時(shí)指出，并積極改正，而業(yè)主不應(yīng)不予理睬，僅以此為借口拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，如此做法只能給業(yè)主帶來(lái)違約的訴訟風(fēng)險(xiǎn)，而于服務(wù)質(zhì)量的改善無(wú)益。

(三)完善物業(yè)管理制度，加大欠費(fèi)處理力度

對(duì)于欠繳物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，不同國(guó)家和地區(qū)作法不同，有的國(guó)家采取的方法比較簡(jiǎn)單，比如馬來(lái)西亞地方政府就計(jì)劃出臺(tái)法令，允許物業(yè)管理公司對(duì)欠費(fèi)的住戶實(shí)施斷水，使用這樣的辦法的國(guó)家還有新加坡，實(shí)行這種措施的小區(qū)幾乎沒(méi)有欠費(fèi)的現(xiàn)象。我國(guó)香港和美國(guó)對(duì)欠費(fèi)的處理，主要是依靠律師的作用。欠費(fèi)是各國(guó)共同的問(wèn)題，盡管作法不同，但有一點(diǎn)相同，就是都要進(jìn)入法律程序。因此，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)要借鑒香港等地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，積極爭(zhēng)取法院等政法部門(mén)的支持，實(shí)行聯(lián)合辦公，組建物業(yè)管理或房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)法庭，快訴快判，督促欠費(fèi)業(yè)主及時(shí)繳清物業(yè)管理費(fèi)。

作者:楊雅婷 單位:天津大學(xué)文法學(xué)院