導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)維修金使用難思索一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，住房商品化已成為一種發(fā)展趨勢(shì)，相應(yīng)的物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新改造責(zé)任也就相應(yīng)的由業(yè)主自己來(lái)承擔(dān)。為適應(yīng)這種發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)置了物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度，原建設(shè)部了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》從專項(xiàng)維修資金的籌集、使用以及監(jiān)管進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定。另外，《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)由業(yè)主共同決定。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。該法的頒布實(shí)施，在相當(dāng)程度上保護(hù)了業(yè)主對(duì)小區(qū)重大事項(xiàng)決策的權(quán)益，同時(shí)，集體決策本身也要求小區(qū)業(yè)主自治需要達(dá)到相當(dāng)水準(zhǔn)。所謂業(yè)主自治管理，是相對(duì)于物業(yè)公司的專業(yè)管理來(lái)說(shuō)的，是業(yè)主發(fā)揮主觀能動(dòng)，以積極主動(dòng)，占主導(dǎo)地位的方式來(lái)聯(lián)合管理自己的社區(qū)。這里要求業(yè)主的素質(zhì)較高，能夠團(tuán)結(jié)統(tǒng)一。目前在國(guó)內(nèi)由于物業(yè)管理的不到位，有些地方業(yè)主聯(lián)合起來(lái)，進(jìn)行自治管理，或者雖然還有保留物業(yè)公司，但是業(yè)主的自治管理可以占主導(dǎo)地位。這樣可以極大克服物業(yè)管理，工作不到位，收費(fèi)卻很積極，存在欺詐甚至是傷害業(yè)主合法權(quán)益，所以，可以說(shuō)業(yè)主自治管理是非常重要。然而，自《物權(quán)法》頒布實(shí)施以來(lái)，業(yè)主大會(huì)召開難決策難，已經(jīng)直接影響了小區(qū)內(nèi)部重大事項(xiàng)的決策尤其是專項(xiàng)維修資金的正常使用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2011年底全國(guó)共籌集專項(xiàng)維修資金余額近3000億元，而動(dòng)用該資金進(jìn)行維修更新改造不超過(guò)30億元，使用率僅1%，造成使用率如此低的原因有多方面，其中最為主要的是相關(guān)業(yè)主投票表決難，決策投票通過(guò)所需的人數(shù)和面積雙過(guò)三分之二難度非常大。針對(duì)專項(xiàng)維修資金使用難這個(gè)問題，筆者認(rèn)為，可從以下措施加以應(yīng)對(duì)。

二、采取業(yè)主代表大會(huì)制度替代業(yè)主大會(huì)作為小區(qū)重大事項(xiàng)的決策機(jī)構(gòu)

業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論和書面征求意見的形式，而業(yè)主大會(huì)又可分為全體業(yè)主會(huì)議制和業(yè)主代表大會(huì)制。全體業(yè)主會(huì)議制一般適用人數(shù)較少的小區(qū)，一般多則幾百戶，由小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主直接參加業(yè)主大會(huì)，討論重大事項(xiàng)并進(jìn)行投票表決。業(yè)主代表大會(huì)制則多用在小區(qū)業(yè)主數(shù)量多，一般少則千戶，多者甚至上萬(wàn)戶，由于業(yè)主眾多，若小區(qū)重大事項(xiàng)的決策都由全體業(yè)主來(lái)投票表決，則不僅決策的成本會(huì)很高，而且很低效，甚至可能無(wú)法作出任何決策。2003年原建設(shè)部的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第十六條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映，也可以全權(quán)委托代表負(fù)責(zé)小區(qū)所有重大事項(xiàng)的決策。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，單一小區(qū)的規(guī)模越來(lái)越大，幾千戶以上的小區(qū)越來(lái)越多，召開一次業(yè)主大會(huì)需要幾個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間，很多情況下根本就無(wú)法召開。所以，若能采用業(yè)主代表大會(huì)制度作為小區(qū)內(nèi)部重大事項(xiàng)的決策機(jī)構(gòu)，那像動(dòng)用專項(xiàng)維修資金這樣的重大事項(xiàng)就會(huì)比較容易得以及時(shí)解決，業(yè)主的權(quán)益也能得到比較好的維護(hù)。

三、加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)信息化建設(shè)，推動(dòng)發(fā)展電子投票

小區(qū)重大事項(xiàng)的決策，傳統(tǒng)的投票方式一般都是采用紙質(zhì)方式投票，物業(yè)服務(wù)人員將要表決的書面材料挨家挨戶送給業(yè)主，業(yè)主表達(dá)意見后收回，這種方式最大的不足就是工作量大。隨著住房體制改革的深化，商品住宅的開發(fā)呈現(xiàn)大規(guī)模綜合片區(qū)開發(fā)趨勢(shì)，這就決定了單一小區(qū)的業(yè)主數(shù)量越來(lái)越大，上千戶以上的小區(qū)大量存在，這么多的業(yè)主如果采取傳統(tǒng)紙質(zhì)方式進(jìn)行投票，要想投票達(dá)到《物權(quán)法》規(guī)定的動(dòng)用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，該重大事項(xiàng)的表決才能通過(guò)，難度可想而知，那多大的工作量，即使最后表決獲得通過(guò)，時(shí)間往往也會(huì)很長(zhǎng)，維修更新改造的項(xiàng)目尤其是那些不能長(zhǎng)時(shí)間拖延需立即進(jìn)行維修更新改造的公共設(shè)施設(shè)備也可能錯(cuò)過(guò)最佳時(shí)機(jī)。鑒于傳統(tǒng)的紙質(zhì)方式投票工作量大的難題，可推廣采用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息化技術(shù)進(jìn)行投票，即所謂的“電子投票”來(lái)豐富投票方式。這種電子投票方式主要包括：手機(jī)短信投票、語(yǔ)音電話投票、上網(wǎng)投票和觸摸屏投票。電子投票有很多優(yōu)點(diǎn)：(1)工作量小、成本低，不需挨家挨戶送，節(jié)省了很多人力成本和印刷成本；(2)投票結(jié)果真實(shí)可靠，在很大程度上可以避免內(nèi)部人的暗箱操作，保護(hù)了業(yè)主的權(quán)益；(3)當(dāng)前房地產(chǎn)投資或投機(jī)盛行，小區(qū)內(nèi)的房子的所有人很多并不實(shí)際居住，而是出租或空置，這種情況下傳統(tǒng)的紙質(zhì)方式投票很難送達(dá)業(yè)主手中，也就出現(xiàn)了投票率過(guò)低的現(xiàn)象，而電子投票方式正好可以解決這部分不實(shí)際居住業(yè)主的投票問題，從而有助于投票表決獲得法律規(guī)定需要的票數(shù)而獲得通過(guò)，公共設(shè)施設(shè)備得以及時(shí)維護(hù)更新改造。廈門市于2008年在全國(guó)率先推出了電子投票系統(tǒng)，并在仙岳山莊等小區(qū)進(jìn)行的試點(diǎn)。通過(guò)投票過(guò)程和投票結(jié)果可以看出，電子投票決策速度快，老年人多采用觸摸屏投票，家有網(wǎng)絡(luò)的多采用上網(wǎng)投票，仙岳山莊五百多戶業(yè)主在短短幾天時(shí)間內(nèi)就完成了對(duì)小區(qū)續(xù)聘物業(yè)公司等重大事項(xiàng)的決策，投票高效透明，很大限度杜絕少數(shù)人暗箱操作，對(duì)于糾紛比較大的小區(qū)，電子投票更具有實(shí)際意義，促進(jìn)小區(qū)的和諧建設(shè)。當(dāng)然了，電子投票系統(tǒng)的建設(shè)需要政府牽頭投資建設(shè)并加以推廣。電子投票作為一種新生事物，廣大業(yè)主對(duì)其還不是很了解或者根本不了解，接受這種投票方式需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，同時(shí)，投票前搜集業(yè)主相關(guān)信息的過(guò)程業(yè)主可能會(huì)有抵觸心里，因?yàn)樗麄儞?dān)心自己的信息會(huì)被泄露，所以前期信息搜集工作難度會(huì)比較大，所以政府行政管理部門在做好業(yè)主信息保護(hù)的同時(shí)，也要做好宣傳通過(guò)使用電子投票給業(yè)主自身帶來(lái)的便利。

四、實(shí)施特殊情況下的專項(xiàng)維修資金強(qiáng)制使用措施

實(shí)踐中，有些公共設(shè)施設(shè)備使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修更新改造事實(shí)清晰，但是，投票表決時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主不同意或不表決，如頂層天花板漏水維修樓下不同意，電梯故障底層業(yè)主不著急等，針對(duì)這類情況，必須實(shí)施專項(xiàng)維修資金強(qiáng)制使用措施。為防止濫用強(qiáng)制使用措施，有必要對(duì)對(duì)其作出規(guī)范，如必須有建設(shè)、消防、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等部門作出的安全隱患整改文件或法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修、更新改造的相關(guān)規(guī)定。

五、推動(dòng)相關(guān)法律法規(guī)中有關(guān)小區(qū)重大事項(xiàng)決策條款的修改

《物權(quán)法》中有關(guān)小區(qū)重大事項(xiàng)決策的部分條款顯然在立法初衷存在理想化成分，立法并沒有充分考慮到我國(guó)當(dāng)前甚至未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)國(guó)民民主意識(shí)普遍不強(qiáng)這一基本國(guó)情。國(guó)民民主意識(shí)普遍比較弱的現(xiàn)狀下，要求小區(qū)重大事項(xiàng)決策尤其是動(dòng)用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，該重大事項(xiàng)的表決才能通過(guò)，這種尊重物權(quán)的立法初衷是美好的，但過(guò)于理想化，不符合當(dāng)前我國(guó)國(guó)情。由于決議表決通過(guò)比例要求過(guò)高，無(wú)法動(dòng)用專項(xiàng)維修資金，導(dǎo)致一些公共設(shè)施設(shè)備沒能得到及時(shí)的維修更新改造，如消防、電梯等涉及公共安全的設(shè)施設(shè)備如果不能及時(shí)獲得處理，將可能導(dǎo)致非常嚴(yán)重的后果，所以在當(dāng)前我國(guó)民主起步階段，法律高通過(guò)率的投票要求與設(shè)立專項(xiàng)維修資金的初衷相悖。法律的形成來(lái)源于實(shí)踐，而實(shí)踐反過(guò)來(lái)又是檢驗(yàn)法律是否真正能夠在實(shí)踐中產(chǎn)生應(yīng)有的規(guī)范效果的標(biāo)準(zhǔn)。從《物權(quán)法》實(shí)施五年多的實(shí)踐證明，其有關(guān)小區(qū)重大事項(xiàng)決策尤其是動(dòng)用專項(xiàng)維修資金的規(guī)定，已經(jīng)考驗(yàn)著其存在的生命力。如此低的使用率其中最主要的原因就是決策的投票率達(dá)不到法定比率。繳交如此大的資金卻沒起到應(yīng)有的作用，于是很多業(yè)主質(zhì)疑這些政策存在意義，房?jī)r(jià)那么貴，又要另外繳交一筆不菲的維修金，結(jié)果交了又用不了。一部法律的頒布實(shí)施要有他的嚴(yán)肅性，不能朝令夕改，但是，法律的規(guī)定也應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)，要用發(fā)展的思維來(lái)看待他存在的問題，當(dāng)他已經(jīng)不再符合當(dāng)前社會(huì)條件時(shí)就應(yīng)該進(jìn)行及時(shí)的修改、完善，使其適應(yīng)人們的社會(huì)生活，達(dá)到他對(duì)社會(huì)應(yīng)有的規(guī)范效果。當(dāng)然了，推動(dòng)一部法律的修改除了立法機(jī)關(guān)主動(dòng)進(jìn)行修改外，相關(guān)部門加以推動(dòng)也是很有必要，如行業(yè)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、行業(yè)相關(guān)企業(yè)和個(gè)人通過(guò)多種形式向其立法機(jī)關(guān)呼吁，因?yàn)樾袠I(yè)部門的呼聲更多的是來(lái)自生活，這種生活更具有法律實(shí)踐效果。