導(dǎo)語：物業(yè)與小區(qū)分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、對雙方關(guān)系可能產(chǎn)生的問題及其出現(xiàn)的原因進(jìn)行分析

1、“先天不足”帶來的矛盾

業(yè)主在購房入住后，往往會(huì)因?yàn)榕涮自O(shè)施、綠化、房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)等問題與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生矛盾。本文認(rèn)為產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因是在前期物業(yè)管理中，存在著三個(gè)“先天不足”。其一，虛假的承諾。開發(fā)建設(shè)單位為了達(dá)成銷售，做出夸大甚至不切實(shí)際的承諾，如綠化率、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等等，給后續(xù)物業(yè)管理帶來了被動(dòng)局面，如果處理不當(dāng)，或業(yè)主表現(xiàn)激進(jìn)，就會(huì)導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。其二，前期物業(yè)管理的“先天不足”。前期物業(yè)管理協(xié)議是由房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)成的，開發(fā)商就有可能僅從自身的角度出發(fā)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者干脆是開發(fā)商的下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了取得合同，開發(fā)商為了銷售宣傳和成本的考慮，就很可能產(chǎn)生低收費(fèi)、低服務(wù)質(zhì)量的前期物業(yè)服務(wù)合同。其三，建設(shè)遺留問題。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中存在的后遺癥帶到物業(yè)管理中，由于這部分維修費(fèi)很高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本無力解決。建設(shè)和管理脫節(jié)造成了物業(yè)管理先天不足，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的責(zé)任不清。

2、物業(yè)管理收費(fèi)難的問題

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間矛盾的主要表現(xiàn)方式就是“收費(fèi)難”。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難無時(shí)無刻不在困擾著物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展，表現(xiàn)有兩個(gè)方面：收費(fèi)難度大，收費(fèi)成本高。分析其原因，主要有二點(diǎn)。一是物業(yè)管理的整體性和業(yè)主交費(fèi)的分散性矛盾。公共設(shè)施和公用設(shè)備的管理和維護(hù)費(fèi)用有賴于全體業(yè)主，同時(shí)又服務(wù)于全體業(yè)主，但業(yè)主卻存在個(gè)體性和分散性。個(gè)體性帶來了業(yè)主對公共設(shè)施享用的不均等，分散性帶來的就是收費(fèi)難。拒繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的那部分業(yè)主一直損害著全體業(yè)主的共同利益。二是對違約拒繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)缺乏有效的制約措施，形成了收費(fèi)成本高的現(xiàn)象。物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有強(qiáng)制收費(fèi)的權(quán)利，更勿用提停水停電等違反行為，業(yè)主委員會(huì)同樣也只有勸導(dǎo)的義務(wù)，對于拖欠物業(yè)費(fèi)的頑固業(yè)主，只有訴之于法。由于個(gè)體所拖欠的物業(yè)費(fèi)標(biāo)的較小，導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)訴之于法的效率低，成本高。

3、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高

關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，在有些地區(qū)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒有一個(gè)明確的定義，也就無法在合同中很好的界定服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主也就對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有不同的理解，這樣服務(wù)質(zhì)量就很可能滿足不了所有業(yè)主的需求。如果業(yè)主感覺服務(wù)質(zhì)量和水平并不像自己理解的或物業(yè)服務(wù)企業(yè)所保證的，必然造成一些業(yè)主的抵觸情緒，從而使雙方之間的信任度降低，在物業(yè)服務(wù)的配合上就會(huì)出現(xiàn)罅隙，進(jìn)而有可能導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收交率低。而在面對業(yè)主的拖欠費(fèi)用時(shí)，企業(yè)做的最多的就是降低服務(wù)質(zhì)量，以最低限度的控制成本，這使物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系更加惡劣。

4、物業(yè)管理主體的不確定

目前，我國物業(yè)管理尚不是很成熟，影響物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主關(guān)系的另外一個(gè)關(guān)鍵角色就是居委會(huì)。業(yè)主面臨的是物業(yè)企業(yè)與居委會(huì)的雙重管理壓力，沒有明確規(guī)定，物業(yè)企業(yè)會(huì)和居委會(huì)一起管理小區(qū)，致使業(yè)主很是迷惑。在社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系中，社區(qū)居民委員會(huì)缺位現(xiàn)象較為嚴(yán)重，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)積極性發(fā)揮不夠。

二、對雙方關(guān)系存在的問題可以從以下幾方面探討的解決思路

1、物業(yè)管理早期介入的制度化、前期物業(yè)管理的透明化

對于物業(yè)管理中“先天不足”的問題，本文認(rèn)為可以主要從物業(yè)早期介入的制度化，前期物業(yè)管理透明化兩方面進(jìn)行著手。一直以來被提倡的物業(yè)早期介入可以很好的解決開發(fā)遺留問題、虛假的承諾等問題。物業(yè)管理早期介入是一種物業(yè)服務(wù)企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實(shí)施平等或交叉管理的方法。項(xiàng)目可行性研究階段與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入提出專業(yè)意見與建議，建設(shè)施工階段介入，扮演監(jiān)理角色。前期物業(yè)管理，是介于房屋自售出之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。在這個(gè)階段存在著較多的程序不透明性，且物業(yè)管理工作也具有一定的復(fù)雜性，較容易在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間產(chǎn)生矛盾。

以法律法規(guī)的形式對物業(yè)管理早期介入進(jìn)行制度化約束，以強(qiáng)制力保證其得以實(shí)施，并且對前期物業(yè)管理的招投標(biāo)、物業(yè)接管等程序過程進(jìn)行透明化，通過建立和完善物業(yè)管理前期介入制度和前期物業(yè)管理接管驗(yàn)收制度，明晰物業(yè)管理各方面的職責(zé)權(quán)利，可以有效的減少物業(yè)管理“先天不足”的情況。

2、針對物業(yè)管理收費(fèi)難的思路

物業(yè)管理收費(fèi)難，作為業(yè)主與管業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的集中表現(xiàn)，本文認(rèn)為可以從以下幾個(gè)角度進(jìn)行入手。第一，增加物業(yè)管理收費(fèi)的透明度，定期對物業(yè)管理費(fèi)用的使用情況進(jìn)行明細(xì)公布，以便業(yè)主了解物業(yè)費(fèi)用的去向。第二，成立權(quán)威的仲裁機(jī)構(gòu)。由于法律訴訟的方式成本過高且效率較低，所以有必要成立權(quán)威的仲裁機(jī)構(gòu)，“快刀斬亂麻”解決物管糾紛。第三，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，更好地協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的關(guān)系，既可以讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張知情權(quán)，又可以對業(yè)主形成輿論約束。第四，擴(kuò)大物業(yè)管理費(fèi)用來源，解決物業(yè)管理費(fèi)負(fù)擔(dān)過重的問題。例如可以用物業(yè)配套設(shè)施出租的收入補(bǔ)貼物業(yè)管理的日常費(fèi)用。

3、培育物業(yè)管理的中介機(jī)構(gòu)

培育物業(yè)管理的中介機(jī)構(gòu)，引入物業(yè)管理的第三方，包括物業(yè)管理的咨詢機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)、顧問機(jī)構(gòu)和研究機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理第三方的引入有利于物業(yè)管理市場的培育和加快物業(yè)管理市場化的進(jìn)程。物業(yè)管理第三方的介入，在項(xiàng)目的公開招投標(biāo)、選聘、規(guī)范物業(yè)管理等方面能夠起到有利的作用，為業(yè)主提供專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)咨詢服務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)管理行業(yè)的整合和成熟提供借鑒。

4、提高物業(yè)管理從業(yè)人員的綜合素質(zhì)

物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)，技術(shù)含量很高的工作。而我國物業(yè)管理行業(yè)處于起步發(fā)展階段，物業(yè)管理人員培訓(xùn)教育也處于起步階段，對高層次的專業(yè)人才比較匱乏。員工的素質(zhì)是企業(yè)素質(zhì)的基礎(chǔ)，是服務(wù)于業(yè)主的基本條件，員工素質(zhì)的高低，決定著企業(yè)發(fā)展的速度、成敗與興衰。特別是物業(yè)管理企業(yè)，不久的將來，當(dāng)國際上一些從事物業(yè)管理的企業(yè)進(jìn)入我國,搶占我國物業(yè)管理市場時(shí)，每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，屆時(shí)員工素質(zhì)的高低將決定其在競爭中的地位。關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展。所以，加快人才的培訓(xùn)是物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。為此，一方面應(yīng)引進(jìn)一些具有相關(guān)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的高層次管理人才，另一方面應(yīng)通過培訓(xùn)、定期考核、評比等手段，提高物業(yè)管理企業(yè)自身員工的素質(zhì)。隨著員工素質(zhì)的提高，管理手段的加強(qiáng)，管理水平的提高，服務(wù)質(zhì)量也會(huì)隨之相應(yīng)提高。作為物業(yè)管理的從業(yè)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和管理能力，要做到法規(guī)清楚、管理有方，技術(shù)精湛、服務(wù)熱情。首先，要轉(zhuǎn)變觀念，物業(yè)管理企業(yè)的全體員工要改變物業(yè)管理見物不見人的傾向。物業(yè)管理在服務(wù)過程中要注重與業(yè)主聯(lián)系溝通，以達(dá)到和諧相處的目的。其次，加快企業(yè)員工技能培訓(xùn)，專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，職業(yè)專業(yè)學(xué)校需要加強(qiáng)物業(yè)管理職業(yè)教育。提升員工綜合素質(zhì)，營造文明禮貌的服務(wù)氛圍。

5、促進(jìn)雙方溝通交流，建立相互信任

溝通是把思想、情感、知識(shí)，信息等人文在個(gè)人或群體間傳遞、交流的過程，它是增加感情，拉近距離，求同存異，達(dá)成共識(shí)的最有效手段。不論是物業(yè)的所有者，還是管理服務(wù)的經(jīng)營者，達(dá)成共同利益是永恒的原則。作為物業(yè)管理活動(dòng)中共同利益的合作雙方都必須有強(qiáng)烈的交流溝通意愿，應(yīng)共同經(jīng)營維護(hù)良好溝通氛圍，創(chuàng)造相互溝通的條件，以融洽和諧的雙方關(guān)系，增進(jìn)彼此間的了解，消除彼此間的陌生與誤會(huì)，取得彼此間的認(rèn)可和信任。建立一種互信機(jī)制是十分必要的，這樣才能關(guān)系融洽，相互信任，和睦共處。業(yè)主要強(qiáng)化物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)、法治意識(shí)、公眾意識(shí)。

6、業(yè)主委員會(huì)要規(guī)范自身的管理服務(wù)行為

業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織機(jī)構(gòu)。既然是業(yè)主的代表，就必須規(guī)范自身的行為，做好業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間協(xié)調(diào)的紐帶作用。制定完善的業(yè)主委員會(huì)章程和普遍認(rèn)可的業(yè)主公約，能夠起到事半功倍的效果，即避免讓物業(yè)管理企業(yè)無所適從，又可以最大限度的避免內(nèi)部成員的分歧。

7、完善物業(yè)管理法制建設(shè)

物業(yè)管理作為新興行業(yè)，要想得到快速健康的發(fā)展，必須依靠法律法規(guī)對物業(yè)管理行為進(jìn)行引導(dǎo)，規(guī)范和制約，否則，物業(yè)管理行業(yè)難以向深層次高水平發(fā)展。物業(yè)管理的法律法規(guī)尚不完善，物業(yè)管理基本法立法之后，法律法規(guī)不配套，甚至有些規(guī)范性文件之間存在著不協(xié)調(diào)或矛盾，在某些方面，物業(yè)管理仍處在無法可依，無章可循的狀態(tài)。因此，要從根本上改變這種狀況，必須逐步提高物業(yè)管理法律法規(guī)的效力等級，細(xì)化物業(yè)管理法規(guī)條例，建立物業(yè)管理法律體系。

三、結(jié)束語

隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理法制的完善和人們消費(fèi)水平不斷提高、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系會(huì)不斷改善，形成“和諧社區(qū)”。

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【摘要】國家提出全面建設(shè)和諧社會(huì)，社區(qū)作為社會(huì)的“細(xì)胞組織物”在其中起著非常重要的作用，社區(qū)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主的關(guān)系就顯的尤為重要，本文試對雙方關(guān)系實(shí)踐中出現(xiàn)的問題進(jìn)行一些探討。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)小區(qū)業(yè)主