導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)結(jié)束了其發(fā)展的黃金時(shí)代，整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，由此帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始引起高層管理者的關(guān)注。如果一旦發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，卻沒(méi)有采取相應(yīng)措施，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)陷入破產(chǎn)倒閉的局面。因此，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析以及相關(guān)應(yīng)對(duì)措施的探究是非常有必要的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);應(yīng)對(duì)措施

一、引言

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐漸完善，“新常態(tài)”開(kāi)始成為描述我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的主要關(guān)鍵詞，但在這個(gè)新常態(tài)的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)卻不容樂(lè)觀，面臨的挑戰(zhàn)也日益嚴(yán)峻。國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策法規(guī)雖然在一定程度上促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，達(dá)到產(chǎn)業(yè)升級(jí)的目的，但是卻對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了調(diào)控的作用，在一定程度上使其增速明顯減緩，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)一直有著資金投入量巨大，不確定性較大以及周轉(zhuǎn)期限長(zhǎng)等特點(diǎn)，以往粗放型管理的弊端逐漸凸現(xiàn)出來(lái)。有一點(diǎn)值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)變化很大程度上取決于國(guó)家相關(guān)政策的變化，一旦政策發(fā)生變動(dòng)，就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)，從而使房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展受到威脅?；趪?guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及房地產(chǎn)行業(yè)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析是十分有必要的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者往往忽視成本費(fèi)用管理這一重要環(huán)節(jié)。由于一些歷史原因，加之房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)成本管理理念在房地產(chǎn)內(nèi)部的根深蒂固，企業(yè)往往一味追求經(jīng)濟(jì)效益而忽視成本管理對(duì)利潤(rùn)的重要貢獻(xiàn)。而值得注意的是，目前的成本管理理念不再是一味地減少企業(yè)的成本開(kāi)支，而是應(yīng)該追求企業(yè)效益的最大化，達(dá)到成本與收入差異的最大化，但是我國(guó)目前很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有對(duì)這一點(diǎn)加以重視，缺乏現(xiàn)代的成本管理理念。應(yīng)該知道房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，如果再不對(duì)企業(yè)成本管理加以重視，必然會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)極大的經(jīng)濟(jì)損失。全面的成本管理不僅要對(duì)房地產(chǎn)成本管理的事中成本控制做到明了清晰，還需要對(duì)事前的成本預(yù)算進(jìn)行有效制定，對(duì)事后的成本支出進(jìn)行差異分析，以期抓住成本管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，從而形成一個(gè)較為完整的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理系統(tǒng)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)存在不合理之處，資本的運(yùn)營(yíng)能力以及融資渠道的拓展能力有待提高。眾所周知房地產(chǎn)行業(yè)的初始投入是非常高的，屬于資金密集型行業(yè)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道拓展以及資本運(yùn)營(yíng)能力提出了很高的要求。但是我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在這兩方面的能力是相當(dāng)不足的，融資渠道單一，盲目追求高端房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)缺乏可行性研究等等都是我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的弊端，這也是其亟待解決的幾個(gè)問(wèn)題。雖然在新常態(tài)下，金融服務(wù)業(yè)的作用逐漸凸顯出來(lái)，但是相關(guān)的滯后性在二三線城市仍然非常明顯。企業(yè)的融資逐漸出現(xiàn)困難，很多的房地產(chǎn)企業(yè)盲目地進(jìn)行資金的借入，而沒(méi)有考慮到財(cái)務(wù)杠桿、融資成本等相關(guān)問(wèn)題。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快獲得資金甚至不惜向民間進(jìn)行高息借款，從而使其經(jīng)營(yíng)成本大幅度提高。一旦資金成本過(guò)高，現(xiàn)金流出超過(guò)了企業(yè)的現(xiàn)金流入，則會(huì)使得企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困境，目前甚囂塵上的光耀地產(chǎn)就正面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)有待提高，財(cái)務(wù)管理制度尚需完善。房地產(chǎn)企業(yè)從前期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)到后期的項(xiàng)目結(jié)算，對(duì)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)都有著非常高的要求，一旦財(cái)務(wù)人員能力不足，出現(xiàn)核算和分析判斷的失誤，將很可能使房地產(chǎn)企業(yè)蒙受較大的損失。但是，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)會(huì)人員由于經(jīng)驗(yàn)的缺乏以及自身能力的欠缺，在未經(jīng)過(guò)詳細(xì)的科學(xué)論證和可行性研究就盲目進(jìn)行決策，相關(guān)的信息沒(méi)有及時(shí)地進(jìn)行反饋，造成企業(yè)資金鏈斷裂、入不敷出以及資金缺乏等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，很多的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員的能力是不能與房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r相匹配的。而且，很多的房地產(chǎn)企業(yè)由于過(guò)多地關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益而忽視了人才激勵(lì)培養(yǎng)的重要性，使得大量的卓越人才流失。另外在制度建設(shè)方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)的臨時(shí)事務(wù)過(guò)多，處理事務(wù)的靈活性和機(jī)動(dòng)性較強(qiáng)，而財(cái)務(wù)制度又較為死板，使得很多的房地產(chǎn)企業(yè)常常忽視了財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)其視若無(wú)睹。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施探究

1.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用實(shí)施全面管理，強(qiáng)化高層管理者的現(xiàn)代成本管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理不僅僅包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的成本控制，還應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的成本預(yù)算、項(xiàng)目完工結(jié)算后的成本分析進(jìn)行全面管理。在進(jìn)行項(xiàng)目前期的預(yù)算管理時(shí)，要對(duì)項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行合理的編制及分解，同時(shí)建立適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督機(jī)制。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入到開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，要注意嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際與預(yù)算的偏差并查明原因，以便相關(guān)的責(zé)任人及時(shí)的修正，使項(xiàng)目可以順利實(shí)施，達(dá)到成本控制效果。項(xiàng)目完工后要及時(shí)地進(jìn)行事后的成本管理工作，對(duì)完工項(xiàng)目的相關(guān)成本指標(biāo)進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，提出成本管理措施的改進(jìn)方案，從而尋求成本降低的最優(yōu)方法。成本管理還要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程的涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)全面加以控制。例如，在建筑設(shè)計(jì)方、勘察方、承包方的選擇以及建筑材料采購(gòu)過(guò)程中，必須要按規(guī)定進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，在財(cái)務(wù)預(yù)算范圍內(nèi)通過(guò)對(duì)投標(biāo)方的價(jià)格和相關(guān)優(yōu)勢(shì)的綜合評(píng)價(jià)選擇最佳的合作方，從而有效降低工程造價(jià)成本，同時(shí)起到加強(qiáng)工程質(zhì)量管理的作用，從源頭上控制整個(gè)項(xiàng)目成本。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)不遺余力地向公司其他管理高層人員灌輸現(xiàn)代成本管理理念，積極地推行全面成本管理制度并全程參與到整個(gè)過(guò)程中，這樣才能保證全面成本管理的實(shí)施效果。另外，現(xiàn)代化信息管理手段應(yīng)及時(shí)運(yùn)用到成本管理工作中，確保成本管理的及時(shí)性和動(dòng)態(tài)性。

2.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，降低融資成本，拓寬融資渠道。在新常態(tài)下，國(guó)家接連出臺(tái)了很多優(yōu)惠的規(guī)章制度，涉及到稅率、利率等方面，因此，房地產(chǎn)企業(yè)確定目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)時(shí)，要充分考慮相關(guān)的政策、稅率和利率等勾稽關(guān)系，按照房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)短期資金運(yùn)用情況，合理地選擇融資渠道。不能僅僅依靠銀行借貸這種單一融資渠道，應(yīng)該充分考慮信托融資、銷售融資、資產(chǎn)證券化以及股權(quán)債權(quán)定向私募等多元化的融資渠道，避免融資渠道的狹隘以及融資成本過(guò)高的情況發(fā)生。除此之外，完善的預(yù)算體系對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范也是非常重要的，特別是現(xiàn)金預(yù)算管理往往是重中之重。房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確估算項(xiàng)目的收支以及盈虧狀況，確保每個(gè)階段的現(xiàn)金流充足，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的財(cái)務(wù)預(yù)算有效執(zhí)行以及資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的持續(xù)性。

3.重視房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)問(wèn)題。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，無(wú)論是普通員工還是高層領(lǐng)導(dǎo)者，都應(yīng)當(dāng)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作予以足夠的重視，將其放在企業(yè)的戰(zhàn)略層考慮，使財(cái)務(wù)管理的理念得到樹(shù)立和強(qiáng)化。因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重要性進(jìn)行廣泛宣傳，以使財(cái)務(wù)管理人員以及其他相關(guān)人員對(duì)其產(chǎn)生高度的認(rèn)同感，同時(shí)也促進(jìn)橫向和縱向部門(mén)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作給予足夠的支持和配合，從而推動(dòng)財(cái)務(wù)管理工作的有效運(yùn)行。另一方面，由于財(cái)務(wù)管理工作專業(yè)性較強(qiáng)，對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)要求極高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從選拔財(cái)務(wù)管理人員開(kāi)始進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，挑選具有相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)資格的人才，再通過(guò)內(nèi)部培訓(xùn)以及專家教學(xué)的方式進(jìn)一步提高其專業(yè)能力，為提高今后工作的有效性和準(zhǔn)確性提供幫助。同時(shí)，建立有效的績(jī)效考核制度也可以有助于財(cái)務(wù)人員自身專業(yè)能力的提高。

作者:黃波 單位:成都鑄信地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

參考文獻(xiàn)：

[1]郭偉.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)[J].財(cái)會(huì)通訊.2016,(23)：94-97.

[2]姚慧林.基于風(fēng)險(xiǎn)定位的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí).2016,(20)：49-50.

[3]李晉閣.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因及其防范分析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí).2016,(1)：44，46.