住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。它不僅是保障房屋所有權(quán)人或房屋使用人的合法權(quán)益的基本手段，也是維護(hù)社會和諧與穩(wěn)定的有效途徑。自1999年停止福利分房后，我縣住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修的矛盾日益加劇，出現(xiàn)了以北門安居小區(qū)為典型的多處業(yè)主聚眾上訪事件，影響了社會的穩(wěn)定與和諧。因此，規(guī)范我縣住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備專項維修基金管理，已迫在眉睫。

一、我縣住宅公共部位維修資金管理政策亟需完善

我縣自1994年開始提取維修基金以來，為規(guī)范維修基金的歸集、管理和使用，縣政府及建設(shè)、財政等相關(guān)部門相繼出臺了一系列規(guī)范性文件。目前我縣公共部位維修資金管理的政策依據(jù)，主要是年縣政府印發(fā)的《縣住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行規(guī)定》和年縣財政局、建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)住宅共用部位、共用設(shè)施備維修基金歸集與管理的通知》。從這兩個文件施行的情況來看，雖然對規(guī)范維修基金的管理發(fā)揮了積極的作用，但也顯現(xiàn)出執(zhí)行力不夠、可操作性不強(qiáng)等不足。特別是近年來，屋面漏水等涉及公共部位維修的問題層出不窮，每年由此而導(dǎo)致的上訪投訴也與日俱增，現(xiàn)行政策既不能很好地解決歷史遺留問題，也無法完全適應(yīng)住宅建設(shè)發(fā)展的新形勢和新要求。因此，完善住宅公共部位維修資金管理現(xiàn)行機(jī)制，建立行之有效的歸集管理模式，已是群眾安居樂業(yè)、社會和諧穩(wěn)定的當(dāng)務(wù)之急。

二、公共部位維修資金的歸集力度亟需加強(qiáng)

解決公共部位維修矛盾的關(guān)鍵是資金。住宅的性質(zhì)不同，公共部位維修資金歸集的情況也不一樣。首先來看房改房:1994年我縣在公有住房標(biāo)準(zhǔn)價出售和1999年公有住房由標(biāo)準(zhǔn)價向完全產(chǎn)權(quán)過渡時，即分別按照售房款的6%和20%的比例提取了公共部位維修基金。全縣按房改政策出售的住房共380多棟5100多套，涉及211個單位和部門，共歸集到維修基金1492.02萬元。但15年來，因住房維修、企業(yè)改制等原因，絕大部分公共部位維修基金已返還給了繳存單位，部分單位和小區(qū)的維修基金早已使用殆盡。據(jù)統(tǒng)計，目前我縣維修基金賬面可用余額共282.89萬元，在住房資金管理中心開設(shè)維修基金帳戶的211個單位和部門中，賬面余額5萬元以上的僅9家，不足萬元的竟多達(dá)138家。由于公房出售后長年失修失養(yǎng)，住宅公共部位的維修矛盾日漸突出，加之近年來維修費用日益上漲，目前僅存的、有限的一點兒維修基金已是杯水車薪。再看商品房:從2007年鵬程·時代交付使用起，我縣開始征收商品住宅公共部位維修基金，歸集比例為個人2%、建設(shè)單位1%。截至目前，共歸集資金85萬元。隨著我縣房地產(chǎn)開發(fā)市場的迅猛發(fā)展，商品住宅公共部位維修基金歸集工作還有待于進(jìn)一步加強(qiáng)。最后來看其他性質(zhì)的住宅：由于我縣商品房公共部位維修基金起征時間較晚，1996年至年間建成的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和集資房均沒有按規(guī)定建立維修基金。因維修資金無法落實，住宅公共部位維修矛盾始終無法化解，購房居民苦不堪言卻投訴無門，行業(yè)管理部門深感其苦卻無能為力。

三、公共部位維修資金的管理體制亟需理順

一、引言

隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，住房商品化已成為一種發(fā)展趨勢，相應(yīng)的物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新改造責(zé)任也就相應(yīng)的由業(yè)主自己來承擔(dān)。為適應(yīng)這種發(fā)展趨勢，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》設(shè)置了物業(yè)專項維修資金制度，原建設(shè)部了《住宅專項維修資金管理辦法》從專項維修資金的籌集、使用以及監(jiān)管進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定。另外，《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項由業(yè)主共同決定。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。該法的頒布實施，在相當(dāng)程度上保護(hù)了業(yè)主對小區(qū)重大事項決策的權(quán)益，同時，集體決策本身也要求小區(qū)業(yè)主自治需要達(dá)到相當(dāng)水準(zhǔn)。所謂業(yè)主自治管理，是相對于物業(yè)公司的專業(yè)管理來說的，是業(yè)主發(fā)揮主觀能動，以積極主動，占主導(dǎo)地位的方式來聯(lián)合管理自己的社區(qū)。這里要求業(yè)主的素質(zhì)較高，能夠團(tuán)結(jié)統(tǒng)一。目前在國內(nèi)由于物業(yè)管理的不到位，有些地方業(yè)主聯(lián)合起來，進(jìn)行自治管理，或者雖然還有保留物業(yè)公司，但是業(yè)主的自治管理可以占主導(dǎo)地位。這樣可以極大克服物業(yè)管理，工作不到位，收費卻很積極，存在欺詐甚至是傷害業(yè)主合法權(quán)益，所以，可以說業(yè)主自治管理是非常重要。然而，自《物權(quán)法》頒布實施以來，業(yè)主大會召開難決策難，已經(jīng)直接影響了小區(qū)內(nèi)部重大事項的決策尤其是專項維修資金的正常使用。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2011年底全國共籌集專項維修資金余額近3000億元，而動用該資金進(jìn)行維修更新改造不超過30億元，使用率僅1%，造成使用率如此低的原因有多方面，其中最為主要的是相關(guān)業(yè)主投票表決難，決策投票通過所需的人數(shù)和面積雙過三分之二難度非常大。針對專項維修資金使用難這個問題，筆者認(rèn)為，可從以下措施加以應(yīng)對。

二、采取業(yè)主代表大會制度替代業(yè)主大會作為小區(qū)重大事項的決策機(jī)構(gòu)

業(yè)主大會可以采用集體討論和書面征求意見的形式，而業(yè)主大會又可分為全體業(yè)主會議制和業(yè)主代表大會制。全體業(yè)主會議制一般適用人數(shù)較少的小區(qū)，一般多則幾百戶，由小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主直接參加業(yè)主大會，討論重大事項并進(jìn)行投票表決。業(yè)主代表大會制則多用在小區(qū)業(yè)主數(shù)量多，一般少則千戶，多者甚至上萬戶，由于業(yè)主眾多，若小區(qū)重大事項的決策都由全體業(yè)主來投票表決，則不僅決策的成本會很高，而且很低效，甚至可能無法作出任何決策。2003年原建設(shè)部的《業(yè)主大會規(guī)程》第十六條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映，也可以全權(quán)委托代表負(fù)責(zé)小區(qū)所有重大事項的決策。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，單一小區(qū)的規(guī)模越來越大，幾千戶以上的小區(qū)越來越多，召開一次業(yè)主大會需要幾個月甚至更長時間，很多情況下根本就無法召開。所以，若能采用業(yè)主代表大會制度作為小區(qū)內(nèi)部重大事項的決策機(jī)構(gòu)，那像動用專項維修資金這樣的重大事項就會比較容易得以及時解決，業(yè)主的權(quán)益也能得到比較好的維護(hù)。

三、加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)信息化建設(shè)，推動發(fā)展電子投票

小區(qū)重大事項的決策，傳統(tǒng)的投票方式一般都是采用紙質(zhì)方式投票，物業(yè)服務(wù)人員將要表決的書面材料挨家挨戶送給業(yè)主，業(yè)主表達(dá)意見后收回，這種方式最大的不足就是工作量大。隨著住房體制改革的深化，商品住宅的開發(fā)呈現(xiàn)大規(guī)模綜合片區(qū)開發(fā)趨勢，這就決定了單一小區(qū)的業(yè)主數(shù)量越來越大，上千戶以上的小區(qū)大量存在，這么多的業(yè)主如果采取傳統(tǒng)紙質(zhì)方式進(jìn)行投票，要想投票達(dá)到《物權(quán)法》規(guī)定的動用專項維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，該重大事項的表決才能通過，難度可想而知，那多大的工作量，即使最后表決獲得通過，時間往往也會很長，維修更新改造的項目尤其是那些不能長時間拖延需立即進(jìn)行維修更新改造的公共設(shè)施設(shè)備也可能錯過最佳時機(jī)。鑒于傳統(tǒng)的紙質(zhì)方式投票工作量大的難題，可推廣采用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息化技術(shù)進(jìn)行投票，即所謂的“電子投票”來豐富投票方式。這種電子投票方式主要包括：手機(jī)短信投票、語音電話投票、上網(wǎng)投票和觸摸屏投票。電子投票有很多優(yōu)點：(1)工作量小、成本低，不需挨家挨戶送，節(jié)省了很多人力成本和印刷成本；(2)投票結(jié)果真實可靠，在很大程度上可以避免內(nèi)部人的暗箱操作，保護(hù)了業(yè)主的權(quán)益；(3)當(dāng)前房地產(chǎn)投資或投機(jī)盛行，小區(qū)內(nèi)的房子的所有人很多并不實際居住，而是出租或空置，這種情況下傳統(tǒng)的紙質(zhì)方式投票很難送達(dá)業(yè)主手中，也就出現(xiàn)了投票率過低的現(xiàn)象，而電子投票方式正好可以解決這部分不實際居住業(yè)主的投票問題，從而有助于投票表決獲得法律規(guī)定需要的票數(shù)而獲得通過，公共設(shè)施設(shè)備得以及時維護(hù)更新改造。廈門市于2008年在全國率先推出了電子投票系統(tǒng)，并在仙岳山莊等小區(qū)進(jìn)行的試點。通過投票過程和投票結(jié)果可以看出，電子投票決策速度快，老年人多采用觸摸屏投票，家有網(wǎng)絡(luò)的多采用上網(wǎng)投票，仙岳山莊五百多戶業(yè)主在短短幾天時間內(nèi)就完成了對小區(qū)續(xù)聘物業(yè)公司等重大事項的決策，投票高效透明，很大限度杜絕少數(shù)人暗箱操作，對于糾紛比較大的小區(qū)，電子投票更具有實際意義，促進(jìn)小區(qū)的和諧建設(shè)。當(dāng)然了，電子投票系統(tǒng)的建設(shè)需要政府牽頭投資建設(shè)并加以推廣。電子投票作為一種新生事物，廣大業(yè)主對其還不是很了解或者根本不了解，接受這種投票方式需要一個較長的過程，同時，投票前搜集業(yè)主相關(guān)信息的過程業(yè)主可能會有抵觸心里，因為他們擔(dān)心自己的信息會被泄露，所以前期信息搜集工作難度會比較大，所以政府行政管理部門在做好業(yè)主信息保護(hù)的同時，也要做好宣傳通過使用電子投票給業(yè)主自身帶來的便利。

【關(guān)鍵詞】：維修基金保險金運營方式“政府主導(dǎo)型”管理模式

【摘要】：物業(yè)專項維修基金的建立，相當(dāng)于為業(yè)主所擁有的房屋提供了“養(yǎng)老保險”?，F(xiàn)行的管理辦法，使此項資金在歸集及監(jiān)管上有了保障，但在維修及增值使用上卻陷入了“餅大難充饑”的怪圈。在經(jīng)濟(jì)高速運轉(zhuǎn)的今天，一個?。ㄊ校┯兄?guī)模達(dá)幾十、甚至上百億的資金成了“不動產(chǎn)”，能不引人深思？業(yè)主利益的保障，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都促使著對維修基金的運營方式及風(fēng)險管理模式作根本性變革。本文直擊現(xiàn)行維修基金管理模式存在的問題，通過對保險資金與維修基金作類比性分析及兩者運營方式有機(jī)結(jié)合的探索，提出了維修基金制度改革新思路——建立保險金運營方式及“政府主導(dǎo)型”管理模式，以期實現(xiàn)維修基金在維修及增值使用上的效用最大化。

建立物業(yè)專項維修基金（以下簡稱維修基金），是物業(yè)管理發(fā)展史上的一大創(chuàng)舉，也是住房私有化程度不斷提高的必然產(chǎn)物。歸集此項基金，相當(dāng)于對房屋建立了“養(yǎng)老保險”，使房屋共用部位、共用設(shè)施在保修期滿后的維修及更新、改造有了資金保障，避免屆時在責(zé)任分?jǐn)偧傲x務(wù)履行上產(chǎn)生矛盾，有利于物業(yè)的保值增值及保障住戶的安居生活。但此項涉及民生、意義重大的基金，自99年國家開始實行以來，由于管理辦法上的諸多不完善,使“繳錢容易，使用難”、“監(jiān)管嚴(yán)格，效用低”的狀況日益突出。重慶市2004年至2007年累計歸集維修基金已達(dá)38億元，累計使用額卻不足0.5%，增值收益僅有銀行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋維修量不大，也不是沒有適合的增值渠道，而是現(xiàn)行管理機(jī)制讓這筆維修基金陷入了“死錢”、“呆錢”的境地。

如何實現(xiàn)維修基金在維修及增值使用上的效用最大化？筆者認(rèn)為，同樣具有保障性質(zhì)的保險資金，已有上百年的發(fā)展史，在管理模式及運營方式上相對比較成熟和規(guī)范，既能按保險協(xié)議向受益人提供保障，又能靈活地對資金進(jìn)行理財操作。兩種資金既然都以穩(wěn)健安全、保值增值為管理原則，那么借鑒保險資金的管理運營模式來改革現(xiàn)行維修基金管理辦法，則將助推維修基金的管理更加科學(xué)化、社會效用最大化。

維修基金管理現(xiàn)狀分析

（一）現(xiàn)行管理模式

一、物業(yè)維修基金的現(xiàn)狀

在我國，物業(yè)維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規(guī)定，但是卻也由此產(chǎn)生一系列問題，只有在充分了解住房維修基金現(xiàn)狀下，才能夠有效地提出解決問題的方法。目前我國物業(yè)維修基金現(xiàn)狀從幾個方面看：

（一）關(guān)于維修基金的繳交。

1.維修基金繳納人?！段飿I(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第五十四條明確規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金?！憋@然，繳交主體是業(yè)主，這是由專項維修資金的性質(zhì)決定的。《條例》明確了“專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！睒I(yè)主購買了房屋在依法擁有房屋所有權(quán)的同時，也擁有了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造責(zé)任，這部分資金的支出應(yīng)由購房業(yè)主承擔(dān)，而不應(yīng)由已售房屋的開發(fā)商承擔(dān)。

2.維修基金繳納時間。從道理上講，專項維修資金可以采用一次性交納，也可采用隨物業(yè)管理費用按月收取專戶儲存，或需要維修、更新、改造時向業(yè)主隨時收取的做法，這些做法分別在不同國家實行。但考慮到目前我國法制不夠健全，業(yè)主責(zé)任意識尚不到位，在一些地方物業(yè)管理收費拖欠現(xiàn)象還嚴(yán)重存在等因素，目前我國專項維修資金的制度設(shè)計宜采用主要在購房時一次性交納，待物業(yè)使用到一定年限，維修資金不夠使用時再向業(yè)主續(xù)籌。

3.維修資金繳納數(shù)量。收取維修基金時主要應(yīng)考慮在一般情況下，物業(yè)使用到一定年限內(nèi)所需的資金量，可考慮按購房款的2～3％，或物業(yè)單體建安造價的一定比例。比較來看，按建安造價一定比例較為科學(xué)，但鑒于建安造價基數(shù)較購房款小得多，若采用建安造價為基數(shù)，則應(yīng)適當(dāng)提高交納比例。此外，還可以在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益主要用于補(bǔ)充專項維修資金，以減輕今后續(xù)籌資金的壓力。

第一條為了保障房屋售后的維修管理，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益，根據(jù)國家建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房〔1998〕213號）、《**市物業(yè)管理條例》以及城市住房制度有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合我縣實際制定本辦法。

第二條本辦法所指的房屋公共維修基金是指小區(qū)、大廈、樓宇內(nèi)的房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新、改造、維修所需要的資金。

第三條凡在我縣城鎮(zhèn)國有土地范圍內(nèi)的房屋業(yè)主單位和個人（產(chǎn)權(quán)人），按以下標(biāo)準(zhǔn)交納房屋公共維修基金：

新建商品房、集資建房、拆遷安置還房、聯(lián)合建房、開發(fā)建設(shè)單位尚未出售的余房和自用房，住宅按每平方米15元交納；非住宅按每平方米22.5元交納。

第四條上述規(guī)定的公共維修基金由開發(fā)建設(shè)單位或聯(lián)建、集資的組織單位（以下簡稱“建設(shè)單位”）向房屋業(yè)主一次性收取并代其存入縣住房資金管理中心專戶。

建設(shè)單位未收取或未足額收齊的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)代交納。

一、業(yè)主委員會自主管理物業(yè)維修基金

（一）成立業(yè)主委員會

業(yè)主委員會成立前，即在前期物業(yè)管理期間（即在業(yè)主委員會成立之前），物業(yè)管理公司由發(fā)展商選聘，業(yè)主通常向物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)，并向其繳納物業(yè)維修基金。

1．業(yè)主委員會自主管理物業(yè)維修基金，須遵守物業(yè)專項維修資金管理辦法規(guī)定，不得將物業(yè)維修基金出借，不得將物業(yè)維修基金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營性活動，不得用物業(yè)維修基金為單位和個人提供任何形式的擔(dān)保。不得將以下四項費用列入專項維修資金中：（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；（2）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用；（3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費用。

2．業(yè)主委員會須向業(yè)主大會提交自主管理物業(yè)維修基金的實施方案，其中應(yīng)明確是業(yè)委會自行管理還是委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，并詳細(xì)說明物業(yè)維修基金的存儲銀行及帳號、計息方法、管理費用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額定期公布方案、提供業(yè)主查詢本息余額的方式等內(nèi)容。對因業(yè)主委員會集體或業(yè)主委員會成員個人原因致使物業(yè)維修基金無法保值增值或?qū)е沦Y金流失的，實施方案應(yīng)預(yù)先提出解決方法。

3．上述方案須在業(yè)主大會會議上，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決同意后，由業(yè)主大會出具相關(guān)書面決定。如小區(qū)某幢樓的樓道燈壞了，如果這幢單元樓有30戶住戶，只要其中20戶住戶同意就可列支維修資金。

總則

為規(guī)范本區(qū)維修資金的帳目公布，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《市居住物業(yè)管理條例》、《市商品住宅維修基金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

維修資金公布分商品房維修資金和售后公房三項維修資金兩類。拆私還私維修資金、使用權(quán)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)維修資金歸為商品房維修資金類；有限產(chǎn)權(quán)接軌維修資金歸為售后公房三項維修資金類。

對于商品房維修資金和售后公房三項維修資金兼有的業(yè)委會，根據(jù)小區(qū)的立項性質(zhì)，確定帳目公布的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

商品房

一、帳目結(jié)構(gòu)

第一條為規(guī)范物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理,維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《*市物業(yè)管理條例》的規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本辦法。

第二條*市市區(qū)范圍內(nèi)(不含蕭山區(qū)、余杭區(qū))物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理,適用本辦法。

本辦法所稱的物業(yè)維修基金,僅指商品房物業(yè)維修基金。

第三條本辦法所稱的物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的范圍,按照《*市物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負(fù)責(zé)管理的城市道路、公共排水、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設(shè)施設(shè)備,不屬于本辦法所稱的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

第四條新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡稱物業(yè)維修基金)。物業(yè)維修基金屬于業(yè)主所有。

第一章總則

第一條為了保障住房售后的維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，根據(jù)國務(wù)院和省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條在本市東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、郊區(qū)、高新區(qū)、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，新建商品住房(包括經(jīng)濟(jì)適用房、以下簡稱“商品房”)和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理，均適用本規(guī)定。本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房。

第三條本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊過道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條凡商品房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡稱維修基金)。

第五條市房產(chǎn)行政主管部門對本市住宅維修基金的收取、使用實行監(jiān)督管理。

編者按：本文主要從醫(yī)院固定資產(chǎn)的會計核算與維修成本的構(gòu)成；傳統(tǒng)醫(yī)院固定資產(chǎn)維修的會計核算方法；優(yōu)化醫(yī)院固定資產(chǎn)維修會計核算的措施進(jìn)行論述。其中，主要包括：我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則的趨同,提高了我國企業(yè)會計信息的質(zhì)量、醫(yī)院固定資產(chǎn)的會計核算、醫(yī)院固定資產(chǎn)維修成本的構(gòu)成、在細(xì)化設(shè)備分類的基礎(chǔ)上,醫(yī)院固定資產(chǎn)維修成本包括、事業(yè)單位修購基金是按事業(yè)收入和經(jīng)營收入的一定比例提取、維修資金計提累計折舊、醫(yī)院應(yīng)改提修購基金為計提固定資產(chǎn)折舊、積極復(fù)核預(yù)計凈殘值、合理確定固定資產(chǎn)的使用壽命和預(yù)計凈殘值、健全固定資產(chǎn)清查盤點核算制度、重復(fù)發(fā)揮會計核算與監(jiān)督職能等，具體請詳見。

【摘要】在新時期下,醫(yī)院固定資產(chǎn)維修的會計核算已提到醫(yī)院的日常工作中來,但因沒有統(tǒng)一的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),醫(yī)院在執(zhí)行中有相當(dāng)?shù)碾y度。筆者通過《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》準(zhǔn)則對于維修中的相關(guān)規(guī)定,探討醫(yī)院固定資產(chǎn)維修的會計核算方法與措施。

【關(guān)鍵詞】醫(yī)院;固定資產(chǎn);維修;會計核算

2006年2月15日財政部出臺了1項基本會計準(zhǔn)則和38項具體會計準(zhǔn)則,實現(xiàn)了我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則的趨同,提高了我國企業(yè)會計信息的質(zhì)量。就固定資產(chǎn)核算而言,《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》(以下簡稱《固定資產(chǎn)》),與原《企業(yè)會計制度》相比有了一定的變化。

一、醫(yī)院固定資產(chǎn)的會計核算與維修成本的構(gòu)成

(一)醫(yī)院固定資產(chǎn)的會計核算