訂立合同雙方：

出賣方：＿＿＿＿＿＿，以下簡稱甲方；公務(wù)員之家，全國公務(wù)員共同天地

購買方：＿＿＿＿＿＿，以下簡稱乙方。

根據(jù)國家有關(guān)房產(chǎn)的規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條乙方購買甲方座落在＿＿＿＿市＿＿＿＿街＿＿＿＿巷＿＿＿＿號的房屋＿＿＿＿棟＿＿＿＿間，建筑面積為＿＿＿＿平方米。

第二條上述房產(chǎn)的交易價(jià)格：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

摘要:近年來，隨著房價(jià)節(jié)節(jié)攀升及社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)行，農(nóng)村房屋買賣糾紛呈上升趨勢，并且關(guān)于這方面的法律又存在缺失問題，故又增加了此類問題解決的難度。

關(guān)鍵詞:農(nóng)村私房;合同效力;新農(nóng)村建設(shè)

一、認(rèn)定農(nóng)村私法買賣合同的效力問題的法律現(xiàn)狀

針對農(nóng)村私房買賣合同的效力問題的法律規(guī)定較少，目前適用的法律主要有《土地管理法》及《合同法》等少量法律的規(guī)定。而司法實(shí)踐中，大多是由各省高級人民法院以會(huì)議紀(jì)要的形式指導(dǎo)下級法院的審判。這些會(huì)議紀(jì)要暫時(shí)彌補(bǔ)了法律的空白，有助于解決實(shí)踐問題，但是缺乏統(tǒng)一性和權(quán)威性。目前各法院針對農(nóng)村私房買賣合同的效力問題主要有三種意見。

（一）無效合同

北京市高級人民法院京高法[2004]391號文件認(rèn)為：“房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、行政法規(guī)所禁止的，進(jìn)而認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)為無效?！?/p>

摘要:近年來，隨著房價(jià)節(jié)節(jié)攀升及社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)行，農(nóng)村房屋買賣糾紛呈上升趨勢，并且關(guān)于這方面的法律又存在缺失問題，故又增加了此類問題解決的難度。

關(guān)鍵詞:農(nóng)村私房;合同效力;新農(nóng)村建設(shè)

一、認(rèn)定農(nóng)村私法買賣合同的效力問題的法律現(xiàn)狀

針對農(nóng)村私房買賣合同的效力問題的法律規(guī)定較少，目前適用的法律主要有《土地管理法》及《合同法》等少量法律的規(guī)定。而司法實(shí)踐中，大多是由各省高級人民法院以會(huì)議紀(jì)要的形式指導(dǎo)下級法院的審判。這些會(huì)議紀(jì)要暫時(shí)彌補(bǔ)了法律的空白，有助于解決實(shí)踐問題，但是缺乏統(tǒng)一性和權(quán)威性。目前各法院針對農(nóng)村私房買賣合同的效力問題主要有三種意見。

（一）無效合同

北京市高級人民法院京高法[2004]391號文件認(rèn)為：“房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、行政法規(guī)所禁止的，進(jìn)而認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)為無效?！?/p>

目前，我國存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開發(fā)建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個(gè)人的房改房，按照地方人民政府政策指導(dǎo)價(jià)購買的經(jīng)濟(jì)適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實(shí)生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越，價(jià)格相對便宜，吸引了眾多二手房買主。但因?yàn)槲覈鴮Ψ巧唐贩康馁I賣設(shè)置了許多限制，又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買賣后反悔，要求認(rèn)定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢？

一。房改房買賣合同效力。

1．1994年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人；一種是以成本價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人；一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。

2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等?！逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價(jià)購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房價(jià)款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌壺?cái)政，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

3．實(shí)踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價(jià)格賣出，但兩三年以后房價(jià)漲至十幾萬時(shí)，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)；房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時(shí)違法沒有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢？

4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無效。趙律師認(rèn)為，此說法不對。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時(shí)，此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。

目前，我國存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開發(fā)建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個(gè)人的房改房，按照地方人民政府政策指導(dǎo)價(jià)購買的經(jīng)濟(jì)適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于*年出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實(shí)生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越，價(jià)格相對便宜，吸引了眾多二手房買主。但因?yàn)槲覈鴮Ψ巧唐贩康馁I賣設(shè)置了許多限制，又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買賣后反悔，要求認(rèn)定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢？

一。房改房買賣合同效力。

1．*年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人；一種是以成本價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人；一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。

2．*年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等?！逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價(jià)購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房價(jià)款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌壺?cái)政，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

3．實(shí)踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價(jià)格賣出，但兩三年以后房價(jià)漲至十幾萬時(shí)，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)；房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時(shí)違法沒有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢？

4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無效。趙律師認(rèn)為，此說法不對。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時(shí)，此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。

吉春房地產(chǎn)公司與新莊公司就買賣房屋達(dá)成協(xié)議，雙方于1999年10月簽訂了房屋購買合同，新莊公司購買吉春公司面積為3000平米的寫字樓，其總價(jià)款為3000萬元。合同履行期屆至，買方新莊公司于2001年1月10日交付了價(jià)款，但比約定的清償期遲延了十天。同時(shí)，賣方吉春公司也依合同約定完成交付，將該樓盤移轉(zhuǎn)占有給新莊公司，并著手辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

在此期間，經(jīng)交付已實(shí)際占有該房屋的新莊公司因?yàn)闃I(yè)務(wù)調(diào)整的需要，便將該樓盤以每平米11000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給第三人銀建公司，雙方訂立了房屋買賣合同。銀建公司在購買時(shí)到房地產(chǎn)登記部門查閱登記，登記機(jī)關(guān)告知該房產(chǎn)過戶手續(xù)已經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，正在辦理過戶手續(xù)。銀建公司便向新莊公司支付了3300萬總價(jià)款，并于2001年2月初與新莊公司完成該房產(chǎn)的交付，該房產(chǎn)又轉(zhuǎn)由第三人銀建公司占有。其后，銀建公司要求登記機(jī)關(guān)一次性將該房產(chǎn)過戶登記到其名下。2001年2月，吉春公司了解到由于該樓盤所處地區(qū)將由政府規(guī)劃開發(fā)為商業(yè)區(qū)，因而該處樓盤房價(jià)將大幅升值，極具投資潛力。吉春公司便以新莊公司遲延十天支付房款為由宣告解除購房合同，并請求該房產(chǎn)的占有人銀建公司返還房屋。

本案事關(guān)房屋買賣中的物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系，該問題在司法實(shí)務(wù)中比較普遍，是我國目前房地產(chǎn)買賣合同糾紛的癥結(jié)之一，解決的方案也各有千秋，莫衷一是。本案的原型歷經(jīng)數(shù)審，尚未蓋棺定論，在實(shí)例研習(xí)中具有較為突出的典型意義。在理論上，物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系是民法體系化的基礎(chǔ)，堪為探究民法理論的法律學(xué)人不可不察的一個(gè)重要問題。德國民法特地創(chuàng)設(shè)出物權(quán)行為理論以資與債權(quán)關(guān)系相區(qū)別，王澤鑒先生亦稱之為民法理論上的“任督二脈”。在實(shí)踐中，房屋買賣合同糾紛涉及資金數(shù)額龐大，法律事實(shí)復(fù)雜，交易周期漫長，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)巨大，對交易當(dāng)事人利害攸關(guān)。探討房屋買賣中的物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系，有助于維護(hù)物權(quán)秩序的穩(wěn)定透明，平衡交易各方的利益得失，以達(dá)善意保護(hù)和鼓勵(lì)交易之宗旨，從而公平解決糾紛，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展奠定牢固的制度基石。

本案涉及買賣合同的效力與物權(quán)變動(dòng)、未來物的買賣與無權(quán)處分、公示公信與善意取得、給付遲延與合同法定解除等諸多法律問題，在一樁房屋買賣合同案件中綜合交錯(cuò)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。為此，我們約請部分學(xué)者和研究人員，從不同角度剖析該案，其結(jié)果未必盡同，唯期望能為房屋買賣中物權(quán)和債權(quán)關(guān)系的厘清有所裨益，對讀者有所啟發(fā)、借鑒。

房屋買賣合同，是出賣人將房屋產(chǎn)權(quán)移交買受人，買受人支付約定價(jià)款所訂立的合同。房屋買賣合同可以分為兩類，一類是商品房屋買賣合同，一類是私有房屋買賣合同。商品房屋買賣合同，是買房人和房產(chǎn)公司簽訂的合同。商品房屋買賣合同，是買房人和房產(chǎn)公司簽訂的合同，這類合同一般由房產(chǎn)公司提供制式合同，買房人只需簽字即可。私有房屋買賣合同，是指個(gè)人擁有的房屋進(jìn)行交易的約定。

賣房人的主要義務(wù)包括：1、保證按合同約定移交房屋及產(chǎn)權(quán)；2、保證房屋產(chǎn)權(quán)合法及房屋質(zhì)量合格。

買受人的主要義務(wù)是：按合同約定支付價(jià)款。

簽寫房屋買賣合同書的注意事項(xiàng)

一、房屋出賣人在簽寫合同書之前，主要審查賣受人的經(jīng)濟(jì)能力。買受人是國有法人組織時(shí)，出公務(wù)員之家，全國公務(wù)員共同天地賣人要審查買受人是否持有政府批準(zhǔn)買賣的文件。另外，在合同履行中，分期付款的房屋買賣人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部價(jià)款的五分之一的，出賣人有權(quán)解除合同。

房屋買賣合同參考文本

近幾年隨著房地產(chǎn)開發(fā)的增多，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得更多的周轉(zhuǎn)資金或獲取更多的利潤，將正在建設(shè)的房屋進(jìn)行一房多賣或一房既賣又抵押，為此引起了訴訟。筆者對北安市法院三年來因房地產(chǎn)購買抵押、產(chǎn)生糾紛的16件執(zhí)行案件進(jìn)行調(diào)查并研究處理方法。

一、一房多賣的類型

從16件涉及被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)商的執(zhí)行案件來看，有7件是因?yàn)橐环慷噘u引起倒出房屋的執(zhí)行，有4件是開發(fā)商為債務(wù)人執(zhí)行拍賣查封的房屋，案外人提供證據(jù)證實(shí)開發(fā)商將房屋出售或抵債、抵押給案外人情形，有5件是法院判決房屋歸申請執(zhí)行人所有，在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商將房屋出售給他人。從調(diào)閱卷宗內(nèi)容來看，一房多賣有五種情形：

（一）二個(gè)或二個(gè)以上的買賣法律關(guān)系都合乎法律規(guī)定，買受人均未取得房產(chǎn)權(quán)證，其中一個(gè)已經(jīng)占有使用，但法院判決房屋歸未占有使用的申請執(zhí)行人，這類案件有4件，占25%。

（二）二個(gè)或二個(gè)以上的買賣法律關(guān)系都合乎法律規(guī)定，一個(gè)買受人取得房產(chǎn)權(quán)證，另一個(gè)雖未取得但已經(jīng)占有使用，在執(zhí)行過程中，因未取得房產(chǎn)權(quán)證但已占有使用的，拒不倒出房屋，法院判決此類執(zhí)行倒出房屋案件有2件，占12.5%。

（三）先買受人與出售人之間的買賣關(guān)系合法有效，并取得了房產(chǎn)權(quán)證，且被法院依法保護(hù)，但在訴訟至執(zhí)行期間，被執(zhí)行人（開發(fā)商）與后買受人（案外人）惡意串通，私下協(xié)議將房屋出售給后買受人，并且后買受人占有使用房屋，這類案件有5件，占31.3%。

第一章總則

第一條為了加強(qiáng)城市私有房屋的管理，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)和各縣級市、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)的城區(qū)及建制鎮(zhèn)。

第三條市房產(chǎn)管理部門是市人民政府管理城市私有房屋的行政主管機(jī)關(guān)。

各縣級市、區(qū)房產(chǎn)管理部門按照管理權(quán)限負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)城市私有房屋的管理。

第四條公民對其合法擁有的城市私有房屋依法享有占有、使用、處分和收益的權(quán)利；任何單位或者他人不得毀壞、侵占、妨礙或者非法查封、沒收。

摘要：

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。本文通過對房地產(chǎn)中介市場的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。