導(dǎo)語：剖析集體經(jīng)濟(jì)下成員房產(chǎn)買賣探究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:近年來，隨著房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升及社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)行，農(nóng)村房屋買賣糾紛呈上升趨勢(shì)，并且關(guān)于這方面的法律又存在缺失問題，故又增加了此類問題解決的難度。

關(guān)鍵詞:農(nóng)村私房;合同效力;新農(nóng)村建設(shè)

一、認(rèn)定農(nóng)村私法買賣合同的效力問題的法律現(xiàn)狀

針對(duì)農(nóng)村私房買賣合同的效力問題的法律規(guī)定較少，目前適用的法律主要有《土地管理法》及《合同法》等少量法律的規(guī)定。而司法實(shí)踐中，大多是由各省高級(jí)人民法院以會(huì)議紀(jì)要的形式指導(dǎo)下級(jí)法院的審判。這些會(huì)議紀(jì)要暫時(shí)彌補(bǔ)了法律的空白，有助于解決實(shí)踐問題，但是缺乏統(tǒng)一性和權(quán)威性。目前各法院針對(duì)農(nóng)村私房買賣合同的效力問題主要有三種意見。

（一）無效合同

北京市高級(jí)人民法院京高法[2004]391號(hào)文件認(rèn)為：“房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國(guó)法律、行政法規(guī)所禁止的，進(jìn)而認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)為無效?！?/p>

（二）有效合同

浙江省高級(jí)人民法院浙高法[1992]82號(hào)文件認(rèn)為：“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)讓其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)?！?/p>

（三）以無效合同為原則、以有效合同為例外

山東省高級(jí)人民法院魯高法[2005]201號(hào)文件認(rèn)為：“農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效?！?/p>

二、同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間房屋買賣合同的效力分析

隨著農(nóng)村進(jìn)城居住人員的增多，其在農(nóng)村的房屋所有或繼承房屋已不再用于自身居住，他們也無力看管這些“多余”的房屋。由于這些現(xiàn)實(shí)的原因，農(nóng)村私房買賣成為必然趨勢(shì)。但由于農(nóng)村房屋的特殊性，農(nóng)村私房買賣合同的法律效力問題存在不同認(rèn)識(shí)。

分析房屋買賣合同的效力問題，首先要確定買賣合同雙方的主體身份。房屋買賣合同賣方是在本集體擁有合法私有房屋的成員，而買方則主要有三種情況：一是符合有關(guān)申請(qǐng)條件但尚沒有分到宅基地集體經(jīng)濟(jì)組織成員；二是擁有尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)宅基地的房屋的集體經(jīng)濟(jì)組織成員；三是已擁有符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)宅基地的房屋的集體經(jīng)濟(jì)組織成員。而前兩種情況，符合條件的集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以申請(qǐng)宅基地。

（一）未分配及分配的宅基地不足國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的買方與賣方簽訂的買賣合同效力分析

我國(guó)現(xiàn)行法律并未明確禁止農(nóng)村房屋買賣，否定農(nóng)村私房買賣的理由在于依據(jù)《土地管理法》第63條之規(guī)定而認(rèn)為農(nóng)村宅基地不可轉(zhuǎn)讓。但《物權(quán)法》第155條實(shí)際上明示了農(nóng)村宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的。因此，此兩種情形的農(nóng)村私房買賣合同存在合法性基礎(chǔ)。

除此之外，由于此兩種情形的買方符合申請(qǐng)宅基地的條件，若不購(gòu)買本集體內(nèi)部的房屋，就會(huì)向有關(guān)部門申請(qǐng)宅基地，自建房屋，不利于節(jié)省土地資源，因此也存在著合理性基礎(chǔ)。

綜上所述，存在此兩種情形的買方與賣方簽訂的合同應(yīng)該予以認(rèn)可。

（二）已擁有符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)宅基地的房屋的集體成員作為買方簽訂的買賣合同的效力問題分析

此類合同效力有兩種不同的觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為此類合同是合同無效。持此觀點(diǎn)的人認(rèn)為依據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。”以及《合同法》第52條之規(guī)定認(rèn)為，此類合同因違反《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)被認(rèn)定為無效合同。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為此類合同是有效合同。持此觀點(diǎn)的人認(rèn)為因這類房屋買賣購(gòu)房者具有在該地申請(qǐng)宅基地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合《合同法》的有效合同要件，原則上均為有效合同。

我認(rèn)為《土地管理法》第62條的規(guī)定并非是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不能以此認(rèn)定已擁有符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)宅基地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員間簽訂的房屋買賣合同因違反《土地管理法》而無效。探究《土地管理法》的立法背景，立法的主要目的是規(guī)范土地管理行為，即已有一處符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)宅基地的集體成員不得再次申請(qǐng)宅基地，即使申請(qǐng)也不得予以批準(zhǔn)，并不是禁止成員間通過購(gòu)買房屋而取得宅基地使用權(quán)?！蛾P(guān)于進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的通知》進(jìn)一步明確了現(xiàn)行宅基地分配制度是基于集體成員身份實(shí)行的福利性分配。因此確認(rèn)此類買賣合同的效力，并不違反國(guó)家的政策性規(guī)定，同時(shí)也有利于實(shí)現(xiàn)物盡其用的功能。公務(wù)員之家

三、確認(rèn)同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間房屋買賣合法有效的意義

隨著新農(nóng)村建設(shè)及農(nóng)村改造的進(jìn)行，農(nóng)村房屋與未改造前相比增值幾倍乃至幾十倍。由于利益的驅(qū)動(dòng)。出現(xiàn)了一大批出讓房屋后又反悔的賣方，其以各種理由要求確認(rèn)《房屋買賣合同》無效。由于賣方均是在房屋被明確拆遷或改造前提起訴訟的，房屋大多是按照現(xiàn)有價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，而不是拆遷或改造后的價(jià)值。倘若《房屋買賣合同》被確認(rèn)為無效，已長(zhǎng)期居住的買方將喪失其“巨大”的可期待利益，同時(shí)賣方也會(huì)因違反合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則而獲得“不當(dāng)利益”，這有悖法律的基本精神。

因此，在沒有明確禁止同一集體成員間進(jìn)行房屋買賣的法律，又存在相當(dāng)充分的理由可以佐證同一集體成員間房屋買賣合法有效，并且符合國(guó)家的政策性規(guī)定的前提下，確認(rèn)同一集體成員間的房屋買賣合法有效，有利于維護(hù)法律的權(quán)威，有利于建設(shè)良好的社會(huì)秩序，宣揚(yáng)誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)和商業(yè)環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

［1］駱忠紅．淺析農(nóng)村房屋買賣的若干法律問題．

［2］張廣兄．關(guān)于審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛適用法律的思考．