導(dǎo)語：如何才能寫好一篇閑置土地處置辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條為加強(qiáng)土地管理,規(guī)范土地市場行為,依法處理和充分利用閑置土地,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有閑置土地(以下簡稱閑置土地)的認(rèn)定和處置。

第三條閑置土地處置應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃,遵循盤活存量、以用為先、依法處置的原則。

第四條市、縣(市)、上街區(qū)人民政府負(fù)責(zé)閑置土地處置工作的領(lǐng)導(dǎo),建立閑置土地處置協(xié)調(diào)機(jī)制,依法批準(zhǔn)閑置土地處置方案。

第五條市、縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門負(fù)責(zé)閑置土地的認(rèn)定和處置工作的組織實(shí)施。

發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、房管、市政、文物、財(cái)政、監(jiān)察等有關(guān)部門和鄭東新區(qū)、鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、鄭州航空港區(qū)的管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi),共同做好閑置土地的處置工作。

第六條市、縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)閑置土地的監(jiān)督檢查工作,建立閑置土地宗地檔案,跟蹤監(jiān)督閑置土地利用情況。

市、縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立與發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、房管、文物等部門有關(guān)閑置土地信息的互通機(jī)制,實(shí)現(xiàn)信息共享。

第二章閑置土地認(rèn)定

第七條認(rèn)定閑置土地以宗地為單位。

符合下列情形之一的宗地,認(rèn)定為閑置土地:

(一)未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意,超過國有土地使用權(quán)出讓合同約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(國有土地劃撥決定書)規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的;

(二)國有土地使用權(quán)出讓合同未約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(國有土地劃撥決定書)未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)期限,自國有土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(國有土地劃撥決定書)頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的;

(三)未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年,且開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25%,其中,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中六層以下(含六層)的商品房項(xiàng)目,未完成二層以上(含地下室)結(jié)構(gòu)封頂工程;七至十二層(含十二層)小高層建筑,未完成三層以上(含地下室)結(jié)構(gòu)封頂工程;十三層以上(含地下室)高層建筑,未完成五層以上結(jié)構(gòu)封頂工程的;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第八條國有土地使用權(quán)出讓合同約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(國有土地劃撥決定書)規(guī)定分期開發(fā)的,核定閑置土地面積時(shí),按照分期開發(fā)的范圍核定。

第九條因不可抗力、政府及其有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作(不含用地單位或個(gè)人應(yīng)承擔(dān)的工作)造成動工遲延的,不認(rèn)定為閑置土地。

用地單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)在前款規(guī)定造成動工遲延情形結(jié)束后30日內(nèi),持相關(guān)證明材料向市或縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門提出申請,經(jīng)審查屬實(shí)的,由土地行政主管部門重新確定動工、竣工期限。重新確定的動工時(shí)間不得遲于造成動工遲延情形結(jié)束后1年。

第十條本辦法第九條所稱政府及其有關(guān)部門造成動工遲延的行為包括:

(一)用地單位或個(gè)人申請報(bào)建,規(guī)劃行政管理部門因規(guī)劃調(diào)整暫停受理報(bào)建造成土地閑置的,但用地單位或個(gè)人報(bào)建時(shí)土地閑置已滿2年的除外;

(二)國有土地出讓合同約定政府修建基礎(chǔ)設(shè)施,但政府未按約定完成,致使項(xiàng)目不具備動工開發(fā)建設(shè)條件的;

(三)權(quán)屬登記重疊或權(quán)屬不清,致使用地單位或個(gè)人無法動工開發(fā)建設(shè)的;

(四)政府及其有關(guān)部門書面告知用地單位或個(gè)人停止施工的,但因用地單位或個(gè)人違法行為導(dǎo)致的除外;

(五)因國家政策重大調(diào)整造成動工開發(fā)建設(shè)遲延的;(六)因政府及其有關(guān)部門的行政不作為或其他違法行為造成動工遲延的。

有前款所列情形之一的,市或縣(市)、上街區(qū)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向用地單位或個(gè)人出具書面證明文件。

第十一條土地使用權(quán)被法院依法查封或因訴訟、仲裁而無法按原來約定、規(guī)定的期限動工開發(fā)建設(shè)的,按本辦法第九條規(guī)定辦理。

第十二條土地行政主管部門認(rèn)定閑置土地,按下列程序進(jìn)行:

(一)立案;

(二)調(diào)查取證;

(三)書面告知用地單位或個(gè)人擬認(rèn)定閑置土地的事實(shí)、理由、依據(jù)以及要求聽證的權(quán)利;

(四)聽取陳述和申辯;

(五)認(rèn)定為閑置土地的,作出閑置土地認(rèn)定書;

(六)閑置土地認(rèn)定書自作出之日起7個(gè)工作日內(nèi)送達(dá)用地單位或個(gè)人。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)或查封的,同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人和司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)。

第十三條市、縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門在認(rèn)定閑置土地時(shí),用地單位或個(gè)人應(yīng)就該宗土地的利用情況作出說明,并按要求提供土地審批、土地利用現(xiàn)狀和土地他項(xiàng)權(quán)利等相關(guān)證據(jù)和材料。

第十四條閑置土地被認(rèn)定后,土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)書面告知有關(guān)部門。土地行政主管部門不得為閑置土地辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租手續(xù),其他有關(guān)部門不得為閑置土地辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

第三章閑置土地處置

第十五條土地閑置滿1年不滿2年的,按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。土地閑置超過2年,用地單位或個(gè)人選擇在限期內(nèi)開發(fā)建設(shè)的,除按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)外,還應(yīng)按規(guī)定征繳增值地價(jià)。

增值地價(jià)為該宗土地現(xiàn)行評估地價(jià)與原出讓地價(jià)的差價(jià)。

土地閑置費(fèi)和增值地價(jià)由土地行政主管部門負(fù)責(zé)征收,納入財(cái)政專戶管理。

第十六條土地閑置超過2年的,按下列方式處置:

(一)具備動工開發(fā)建設(shè)條件的,限期開發(fā)建設(shè);

(二)不具備動工開發(fā)建設(shè)條件的,由政府協(xié)議收購;

(三)符合法定收回條件的,由政府依法無償收回;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。

第十七條用地單位或個(gè)人選擇限期內(nèi)開發(fā)建設(shè)的,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(一)符合城市規(guī)劃和現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政策;

(二)具備相應(yīng)的資金實(shí)力;

(三)已實(shí)施通水、通電、通道路及場地平整工程;

(四)已按時(shí)足額繳納土地閑置費(fèi)和增值地價(jià)。

用地單位或個(gè)人選擇限期內(nèi)開發(fā)建設(shè)的,應(yīng)當(dāng)自收到閑置土地認(rèn)定書之日起20個(gè)工作日內(nèi),持有關(guān)證明材料向市或縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門提出申請。

第十八條市、縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)節(jié)約集約用地的要求,結(jié)合用地單位或個(gè)人提出的限期內(nèi)開發(fā)建設(shè)申請,擬定該宗閑置土地處置方案,報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

限期動工的期限自處置方案批準(zhǔn)之日起最長不超過1年。

第十九條閑置土地不具備動工開發(fā)建設(shè)條件的,用地單位或個(gè)人在全額繳納土地閑置費(fèi)后,可以選擇政府協(xié)議收購,其取得土地使用權(quán)支付的土地價(jià)款全額退還。

選擇政府協(xié)議收購的,用地單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)自收到土地閑置認(rèn)定書之日起20個(gè)工作日內(nèi)與市或縣(市)、上街區(qū)土地儲備機(jī)構(gòu)簽訂收購協(xié)議。收購協(xié)議應(yīng)當(dāng)報(bào)市或縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門備案。

市或縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)收購協(xié)議,擬定該宗閑置土地處置方案,報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

第二十條用地單位或個(gè)人滿2年未動工開發(fā)建設(shè),且符合下列條件之一的,經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn),由政府無償收回閑置土地使用權(quán):

(一)未繳清出讓或劃撥土地價(jià)款的;

(二)未按時(shí)足額繳納土地閑置費(fèi)和增值地價(jià)的;

(三)接到閑置土地認(rèn)定書后20個(gè)工作日內(nèi)未選擇閑置土地處置方式的;

(四)選擇在限期內(nèi)開發(fā)建設(shè),限期期滿仍未動工建設(shè)或雖已動工建設(shè),但仍符合第七條第二款第(三)項(xiàng)規(guī)定閑置土地條件的;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十一條依法無償收回閑置土地使用權(quán)的,市和縣(市)、上街區(qū)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按下列程序進(jìn)行:

(一)立案,并向用地單位或個(gè)人發(fā)出書面調(diào)查通知;

(二)調(diào)查取證;

(三)書面告知用地單位或個(gè)人作出擬收回閑置土地決定的事實(shí)、理由、依據(jù)以及要求聽證的權(quán)利。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的,還應(yīng)通知相關(guān)抵押權(quán)人;

(四)聽取陳述和申辯;

(五)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后,作出收回國有土地使用權(quán)決定書;

(六)收回國有土地使用權(quán)決定書自作出之日起7個(gè)工作日內(nèi)送達(dá)用地單位或個(gè)人。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的,同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人;

(七)報(bào)請?jiān)鷾?zhǔn)用地的人民政府撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書(國有土地劃撥決定書)或者終止國有土地使用權(quán)出讓合同,并注銷土地登記和土地證書,同時(shí)書面通知發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門撤銷相關(guān)批準(zhǔn)文件,并向社會公告。

第二十二條用地單位或個(gè)人拒不交出被依法收回的閑置土地的,由市或縣(市)、上街區(qū)人民政府土地行政主管部門責(zé)令其在20個(gè)工作日內(nèi)交還土地,并處以每平方米10元以上30元以下罰款。

篇2

近日，不少媒體都關(guān)注了國土部《閑置土地處置辦法》的修訂。其中最為引人注目的一款是：未動工開發(fā)滿一年將被征繳土地價(jià)款20%的閑置費(fèi)，滿兩年則將無償收回土地使用權(quán)。

據(jù)稱，《閑置土地處置辦法》將于7月1日起實(shí)施。但事實(shí)上，向閑置土地征收閑置費(fèi)及符合規(guī)定期限無償收回，并非新規(guī)而是“舊酒”。《閑置土地處置辦法》頒行于1999年4月28日，其中第4條就明確了：已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年以上未動工建設(shè)的應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿兩年未動工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)。

當(dāng)然，《閑置土地處置辦法》只是部門規(guī)章。在它之上，還有行政法規(guī)與最高層級的法律?！锻恋毓芾矸ā罚?999年1月1日起施行)第37條，《城市房地產(chǎn)管理法》(1995年1月1日起施行）第25條均有相關(guān)表述。若嚴(yán)格依法行政，即便沒有《閑置土地處置辦法》，土地閑置滿兩年也應(yīng)被收回。但應(yīng)然與實(shí)然卻相差甚遠(yuǎn)。

2010年8月19日，國土部發(fā)言人曾在“房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作新聞通氣會”上披露，“在各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地中，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題。截至5月底，全國共上報(bào)閑置土地2815宗，面積為16．95萬畝，其中因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成的閑置土地約占六成以上，閑置五年以上的占總數(shù)的31%?！币郎峡梢?，閑置土地并非個(gè)例而是極為嚴(yán)重。究其根源，并不在無法可依而在法律的閑置。若非如此，怎會出現(xiàn)“閑置五年以上的土地”？而即便開展了“房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作”，國土部門似乎也并沒有想要依法收回。相反，國土部給這些閑置土地設(shè)定了一個(gè)清理期限：2010年10月底前。

或許這就是中國的執(zhí)法現(xiàn)實(shí)。立法者在中央，執(zhí)法者卻在地方。土地出讓是地方主導(dǎo)，夾帶的是地方利益，受阻于地方保護(hù)也就不難想見。有人會說，國土部門已實(shí)現(xiàn)了省以下垂直管理，怎么還要聽命于地方？這是因?yàn)殚e置土地牽涉的利益太過巨大，開發(fā)商綁架地方政府，并透過其影響力與國土部門達(dá)成妥協(xié)已成常態(tài)。何況在這個(gè)充滿特權(quán)的時(shí)代，國土部門往往也需要與地方政府保持良好關(guān)系，才能解決他們在地方所遇到的問題——比如更好的水電保障、安全保障，甚至是工作人員子女教育的保障等等。

篇3

模式一：主動介入閑置土地調(diào)查與認(rèn)定，避免被認(rèn)定為閑置土地

是否為閑置土地，需要由市、縣國土資源主管部門依照法律程序、法定條件予以調(diào)查、認(rèn)定，土地使用權(quán)人須未雨綢繆，主動介入、提前介入，依法、依規(guī)，充分說明事實(shí)，避免被認(rèn)定為閑置土地。

（一）充分提供“動工開發(fā)”的資料并予以詳細(xì)說明

《閑置土地處置辦法》第2條規(guī)定的閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)之一是“指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地”。其核心要件有三：一是規(guī)定的動工開發(fā)日期；二是動工開發(fā)；三是滿一年未動工開發(fā)。

1.規(guī)定的動工開發(fā)日期

如果國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書中的約定或規(guī)定是清晰的，也就不存在爭議，但是，如果未規(guī)定、約定，或者規(guī)定、約定不清晰時(shí)，該如何處理呢？《閑置土地處置辦法》第22條第2款規(guī)定：“因特殊情況，未約定、規(guī)定動工開發(fā)日期，或者約定、規(guī)定不明確的，以實(shí)際交付土地之日起一年為動工開發(fā)日期。實(shí)際交付土地日期以交地確認(rèn)書確定的時(shí)間為準(zhǔn)。”

2.動工開發(fā)

在新的《閑置土地處置辦法》前，由于舊《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第5號）沒有“動工”狀態(tài)的具體標(biāo)準(zhǔn)，管理者經(jīng)常遇到用地者以“圍墻”為動工標(biāo)志的現(xiàn)象，不利于閑置土地的認(rèn)定和處置。但2012年7月后，動工開發(fā)有了具體的界定標(biāo)準(zhǔn)：“依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開挖完畢；使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。”

3.滿一年未動工開發(fā)

提請土地使用權(quán)人注意的是，不是滿一年未開挖土石方或開工等，而是滿一年基坑未開挖完畢、基礎(chǔ)樁未打入完畢、地基施工未完成三分之一等，土地使用權(quán)須主動提供如上工作已完成的資料、說明等。

（二）充分提供“投資額”和“開發(fā)面積”的資料并予以詳細(xì)說明

《閑置土地處置辦法》第2條規(guī)定的閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)之二是：“已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地?！睂Υ耍恋厥褂脵?quán)人須注意兩個(gè)核心要件：一是投資額；二是開發(fā)面積。

1.投資額

對于投資額，土地使用權(quán)人須慎重兩件事：第一，在項(xiàng)目立項(xiàng)審批備案時(shí)，因地方政府在追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力下，要求土地使用權(quán)人超額申報(bào)投資額，土地使用權(quán)人須慎重；第二，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、劃撥價(jià)款和向國家繳納的相關(guān)稅費(fèi)不能計(jì)入投資額內(nèi)。

2.開發(fā)面積

應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積，須在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，土地使用權(quán)人做好統(tǒng)籌考慮，避免后期法律風(fēng)險(xiǎn)。

（三）避免超期提供資料和說明

土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在接到市、縣國土資源主管部門送達(dá)的閑置土地調(diào)查通知書之日起三十日內(nèi)，及時(shí)按照要求提供土地開發(fā)利用情況、閑置原因以及相關(guān)說明等材料。

模式二：主動與國土資源主管部門協(xié)商，爭取最有利方式盤活土地

一旦被依法認(rèn)定為閑置土地后，土地使用權(quán)人須認(rèn)真分析導(dǎo)致閑置的原因，并在滿足特定條件下，積極主動與國土資源主管部門協(xié)商，爭取對土地使用權(quán)人最有利的盤活方式。

（一）只有在特定條件下土地使用權(quán)人才能協(xié)商

1.造成土地閑置的原因是政府及其有關(guān)部門的行為

如未按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國有建設(shè)用地使用權(quán)人；土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成國有建設(shè)用地使用權(quán)人不能按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件開發(fā)；國家出臺相關(guān)政策，需要對約定、規(guī)定的規(guī)劃和建設(shè)條件進(jìn)行修改；因處置土地上相關(guān)群眾事項(xiàng)等無法動工開發(fā)；軍事管制、文物保護(hù)等無法動工開發(fā)等。

2.造成土地閑置的原因是自然災(zāi)害等不可抗力

按照《合同法》第117條的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

（二）爭取以最有利的方式協(xié)商盤活土地

在因政府及其有關(guān)部門的行為、自然災(zāi)害等不可抗力等原因?qū)е峦恋亻e置的情況下，根據(jù)《閑置土地處置辦法》第12條、第13條的規(guī)定，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)人協(xié)商，協(xié)商一致后，擬訂閑置土地處置方案，報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。因此，土地使用權(quán)人須結(jié)合自身實(shí)際情況，在如下方式中，選擇最有利的方式去協(xié)商。

1.簽訂補(bǔ)充協(xié)議、延長動工開發(fā)期限

土地使用權(quán)人協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)期限。但是，需注意的是，從補(bǔ)充協(xié)議約定的動工開發(fā)日期起，延長動工開發(fā)期限最長不得超過一年。

2.調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件

一般是在土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改后，按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)。但是，改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。

3.交由政府安排臨時(shí)使用

待原項(xiàng)目具備開發(fā)建設(shè)條件，土地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。但是，從安排臨時(shí)使用之日起，臨時(shí)使用期限最長不得超過兩年。當(dāng)然，交由政府臨時(shí)使用，可以協(xié)商使用費(fèi)用事宜。

4.置換土地

置換土地的前提條件較為嚴(yán)格，只針對已繳清土地價(jià)款、落實(shí)項(xiàng)目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的土地，可以為土地使用權(quán)人置換其他價(jià)值相當(dāng)、用途相同的國有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

模式三：積極引入戰(zhàn)略投資者，盤活因自身原因?qū)е麻e置的土地

由于土地使用權(quán)人自身資金不到位、管理不到位等，未動工開發(fā)滿一年的，將被按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)；未動工開發(fā)滿兩年的，將被無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。因此，在未被政府無償收回之前，積極引入戰(zhàn)略投資者，盤活閑置土地，避免被無償收回。引入戰(zhàn)略投資者的方式，主要有四種：一是債權(quán)融資；二是股權(quán)融資；三是債權(quán)加股權(quán)融資；四是工程總承包加包銷。

（一）以債權(quán)融資方式引入戰(zhàn)略投資者

債權(quán)融資的方式，從擔(dān)保方式來分，一般有：自身信用或第三人信用融資；自有資產(chǎn)或第三人資產(chǎn)抵押融資；自有資產(chǎn)或第三人資產(chǎn)質(zhì)押融資。從融資對象來分，一般有：商業(yè)性或政策性銀行；信托、基金、理財(cái)；擔(dān)保公司、財(cái)務(wù)公司、個(gè)人等。當(dāng)然，還有其他如代建、項(xiàng)目管理、BT、施工單位墊資等融資方式。

（二）以股權(quán)融資方式引入戰(zhàn)略投資者

雖然根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)，并未要求競買人一定是公司，自然人也可參與土地出讓競買。但是，對于通常的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，一般均成立項(xiàng)目公司來具體運(yùn)作、經(jīng)營、管理特定地塊的房地產(chǎn)開發(fā)。而土地使用權(quán)人在引入戰(zhàn)略投資者時(shí)，可以以股權(quán)融資的方式實(shí)施。

股權(quán)融資的方式，一般通過兩個(gè)路徑切入：一是采取增資擴(kuò)股的方式；二是采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。股權(quán)融資相對于債權(quán)融資來說，戰(zhàn)略投資者因作為股東進(jìn)入，享有股東的權(quán)利和義務(wù)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的原有股東，在決策上形成較大的沖擊，但是，對于債權(quán)融資來說，卻不存在。

（三）以債權(quán)加股權(quán)融資方式引入戰(zhàn)略投資者

此種操作模式，在使用基金、信托等的資金時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司、基金公司或信托公司、商業(yè)銀行之間，往往設(shè)計(jì)復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)，采取債權(quán)加股權(quán)的方式，引入戰(zhàn)略投資者，盤活閑置土地。

各種各樣、名目繁多的融資方式，均逃不出兩個(gè)核心點(diǎn)：一是以債權(quán)融資；二是以股權(quán)融資，萬變不離其二。但是，以下即將分析的方式，卻有不同之處，當(dāng)然，應(yīng)用得也較少。

（四）以工程總承包加包銷方式引入戰(zhàn)略投資者

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，可以將整個(gè)項(xiàng)目以工程總承包的方式承包給具備相應(yīng)資質(zhì)的單位，同時(shí)將包銷的權(quán)利義務(wù)也授予工程總承包單位。對于工程總承包，國家予以鼓勵和推廣，且已出臺了相關(guān)的政策文件等予以支撐。

如果房地產(chǎn)項(xiàng)目公司采取工程總承包加包銷方式，可以提前讓具備施工實(shí)力和包銷實(shí)力的單位進(jìn)入，解房地產(chǎn)項(xiàng)目公司資金之渴。但此種方式，需具體結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際實(shí)施。

模式四：在特定條件下轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，全身而退

雖然根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條和第39條的規(guī)定，閑置土地不得轉(zhuǎn)讓，但是，如果項(xiàng)目土地滿足特定的條件，土地使用權(quán)人可以以三種方式轉(zhuǎn)讓，全身而退：一是將持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人；二是將土地全部轉(zhuǎn)讓給第三人；三是將土地全部有償交由政府收回。

（一）將持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人

對于此種方式，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目公司下的土地屬于閑置土地，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓的目的，存在涉嫌違反《合同法》第52條規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的的”而導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的法律風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殚e置土地，國家法律是明確規(guī)定的，不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。

因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，可以采取“模式三”中的眾多方式之一，將閑置土地盤活之后，再行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，方可控制此等風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí)，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目公司為國有公司，轉(zhuǎn)讓的股權(quán)為國有股權(quán)，須遵守國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的系列法律、法規(guī)的規(guī)定。

（二）將土地全部轉(zhuǎn)讓給第三人

前文已述，閑置土地，不得轉(zhuǎn)讓。但是，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，在以“模式三”中的眾多方式之一盤活閑置土地后，在滿足《城市房地產(chǎn)管理法》第39條和第40條的規(guī)定的前提下，視土地為出讓土地或劃撥土地，而采取不同的方式實(shí)施轉(zhuǎn)讓。

（三）將土地全部有償交由政府收回

對于此種方式，其前提條件如模式二所說，必須是因?yàn)檎捌溆嘘P(guān)部門的行為、自然災(zāi)害等不可抗力等原因?qū)е峦恋亻e置的，才可以與市、縣國土資源主管部門協(xié)商一致，報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)后，由政府有償收回。如果是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)人自身的原因?qū)е峦恋亻e置，土地使用權(quán)人無此權(quán)利，甚至有可能被政府無償收回土地。

篇4

第二條在本市范圍內(nèi)處置閑置土地，適用本辦法。

第三條市國土資源局負(fù)責(zé)本市閑置土地的處置工作，組織實(shí)施本辦法。發(fā)展改革、建設(shè)規(guī)劃等行政管理部門按照各自職責(zé)協(xié)助實(shí)施本辦法。

第四條本辦法所稱閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設(shè)或者雖已動工開發(fā)建設(shè)但投資額或者開發(fā)建設(shè)總面積等不符合規(guī)定要求的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，認(rèn)定為閑置土地：

（一）土地使用者取得土地使用權(quán)后，超過出讓合同約定或用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的動工開發(fā)期限未動工建設(shè)的；

（二）出讓合同未約定或用地批準(zhǔn)文件未規(guī)定動工建設(shè)日期的，自出讓合同生效之日或用地批準(zhǔn)文件發(fā)出之日起滿一年未動工建設(shè)的；

（三）已動工開發(fā)建設(shè)，但已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的土地面積占應(yīng)動工開發(fā)總面積不足三分之一，或者已投資金額占總投資金額（不含土地出讓價(jià)款）不足百分之二十五，且未經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的；

（四）已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的土地面積占應(yīng)動工開發(fā)總面積超過三分之一但不足三分之二，且未經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，尚未動工開發(fā)的部分視為閑置土地；

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他情形。

出讓合同約定或批準(zhǔn)用地文件規(guī)定分期開發(fā)的，前款所稱應(yīng)動工開發(fā)面積、總投資金額按核準(zhǔn)的分期開發(fā)范圍確定。

第五條閑置土地處置方式：

（一）延長動工開發(fā)建設(shè)時(shí)間。由閑置土地使用者向市國土資源局提出延期申請，說明造成動工開發(fā)建設(shè)延期的原因，并提交開發(fā)建設(shè)計(jì)劃、資金實(shí)力證明等相關(guān)資料。經(jīng)市國土資源局審核同意延期開發(fā)建設(shè)的，可延長動工開發(fā)建設(shè)日期。

批準(zhǔn)延長動工建設(shè)期限一般不得超過一年，并且除因不可抗力或者政府及政府有關(guān)部門、司法機(jī)關(guān)的行為造成動工建設(shè)延遲的除外，延長期內(nèi)應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定收取土地閑置費(fèi)。

（二）有償收回。由市國土資源局委托有資質(zhì)的土地評估機(jī)構(gòu)對閑置土地按原批準(zhǔn)用途進(jìn)行評估。評估后，可由政府以協(xié)議形式收購儲備，也可以公開交易方式重新出讓。公開交易的，交易價(jià)格高于評估價(jià)的，按評估價(jià)扣除有關(guān)稅費(fèi)后補(bǔ)償原土地使用者，增值部分全部歸政府；交易價(jià)格低于評估價(jià)的，按交易價(jià)格扣除有關(guān)稅費(fèi)后的剩余額補(bǔ)償原土地使用者。

（三）安排臨時(shí)使用。政府安排用于臨時(shí)公共綠化等公共市政建設(shè)，待開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)。安排臨時(shí)使用期間，閑置土地可視情況減免土地閑置費(fèi)。

（四）置換。政府為土地使用者置換其他等價(jià)建設(shè)用地。

第六條屬下列情形之一的，且非政府及政府部門原因或不可抗力造成土地閑置的，由市人民政府無償收回：

（一）超過出讓合同約定或用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的動工開發(fā)期限滿二年未動工開發(fā)的；

（二）出讓合同未約定或用地批準(zhǔn)文件未規(guī)定動工開發(fā)日期的，自出讓合同生效之日或批準(zhǔn)文件下發(fā)之日起滿二年未動工開發(fā)的；

（三）雖經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)延長開發(fā)建設(shè)期，但延長期滿后仍未動工開發(fā)建設(shè)的；

（四）違反《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定，依法可無償收回的；

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其它情形。

第七條處置閑置土地，按照下列程序辦理：

（一）市國土資源局要求土地使用者提供有關(guān)土地的文件和資料并作出說明。土地使用者應(yīng)如實(shí)向市國土資源局書面報(bào)告閑置土地的面積、時(shí)間、閑置原因等項(xiàng)內(nèi)容及有關(guān)資料，并接受調(diào)查。

（二）市國土資源局認(rèn)定土地使用者閑置土地的，向土地使用者發(fā)出《閑置土地認(rèn)定通知書》。

（三）土地使用者應(yīng)當(dāng)在收到《閑置土地認(rèn)定通知書》之日起一個(gè)月內(nèi)按照本辦法第五條規(guī)定，向市國土資源局提出閑置土地處置申請。

（四）市國土資源局審查土地使用者的處置申請，擬訂閑置土地處置方案，并會同有關(guān)部門組織實(shí)施。

第八條閑置土地使用者未按本辦法第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定的期限提出閑置土地處置申請，或所提出的處置申請不符合本辦法第五條規(guī)定的，市國土資源局可按本辦法第五條、第六條規(guī)定擬訂處置方案，報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，會同有關(guān)部門組織實(shí)施。

第九條市國土資源局認(rèn)定為閑置土地的，有關(guān)土地使用者應(yīng)當(dāng)繳納土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)按月計(jì)征，閑置期間不足一個(gè)月的，按一個(gè)月計(jì)算。每月的土地閑置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照認(rèn)定閑置土地時(shí)土地基準(zhǔn)地價(jià)的5‰計(jì)算（基礎(chǔ)設(shè)施用地按每月4‰計(jì)算）。

閑置土地使用者應(yīng)當(dāng)按照市國土資源局發(fā)出的《繳納土地閑置費(fèi)通知書》規(guī)定的期限繳納土地閑置費(fèi)。逾期繳納土地閑置費(fèi)的，按日加收3‰滯納金。

閑置土地由市國土資源局認(rèn)定后，通報(bào)發(fā)展改革、建設(shè)規(guī)劃等部門。閑置土地使用者必須繳清土地閑置費(fèi)及滯納金后，市國土資源局才能辦理土地的轉(zhuǎn)讓、抵押和出租，發(fā)展改革、建設(shè)規(guī)劃部門才能辦理立項(xiàng)及規(guī)劃報(bào)建手續(xù)。

第十條依法收回土地使用權(quán)的，由市國土資源局報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，作出《收回閑置土地決定書》。

《收回閑置土地決定書》生效后，市國土資源局應(yīng)即終止土地使用權(quán)出讓合同或者撤銷用地批準(zhǔn)文件，注銷土地登記和土地使用證，并以公告方式予以公示。收回使用權(quán)的土地，由市人民政府依法予以儲備。

第十一條金融機(jī)構(gòu)抵債土地的處置，按國家、省的有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

篇5

一、指導(dǎo)思想

深入貫徹黨的十，十八屆三中、四中、五中全會精神和市七屆五次黨代會精神，全面落實(shí)上級主管部門、市委市政府和局黨組決策部署，以處置閑置低效土地、盤活存量土地為抓手，推進(jìn)土地資源集約利用，為加快“三市三區(qū)”目標(biāo)作出積極貢獻(xiàn)。

二、主要目標(biāo)

按照“全面清理、以用為先、依法處置、節(jié)約集約”的原則，集中清理處置全市范圍內(nèi)的閑置土地。通過專項(xiàng)行動，加大對閑置土地的盤活利用，切實(shí)提高土地節(jié)約集約利用水平；構(gòu)建閑置土地的長效監(jiān)管機(jī)制，確保清查率達(dá)到100%，有效處置閑置土地達(dá)80%，盤活存量土地1000畝以上。

三、工作措施

（一）全面清理核查，依法認(rèn)定閑置。

1．全面清理核查。按照歷年供地臺帳對清理范圍內(nèi)的用地逐宗進(jìn)行地毯式、拉網(wǎng)式登記排查，將排查清單交由各國土資源所核查。核查內(nèi)容包括：國有建設(shè)用地使用權(quán)人的姓名或者名稱、地址、批準(zhǔn)用地時(shí)間、出讓合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的開工時(shí)間、實(shí)際交地時(shí)間、取得用地的價(jià)款、已投資情況、已建設(shè)情況、中止開發(fā)建設(shè)時(shí)間、土地閑置的原因等。

2．嚴(yán)格認(rèn)定程序。依據(jù)《閑置土地處置辦法》的相關(guān)規(guī)定，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《閑置土地調(diào)查通知書》，督促其按要求提供土地開發(fā)利用情況、閑置原因以及相關(guān)說明等資料。經(jīng)調(diào)查構(gòu)成閑置土地的，查明造成土地閑置的真實(shí)原因，防止國有建設(shè)用地使用權(quán)人以各種理由逃避責(zé)任，影響閑置土地的處置。及時(shí)下達(dá)《閑置土地認(rèn)定書》，通過門戶網(wǎng)站等形式向社會公開閑置土地的位置，國有建設(shè)用地使用權(quán)人的名稱、閑置時(shí)間、閑置原因等信息。屬于政府或者政府有關(guān)部門的行為導(dǎo)致土地閑置的，同時(shí)書面報(bào)告或告知政府或者政府相關(guān)部門。

（二）嚴(yán)格依法依規(guī)，妥善分類處置。

1．分析閑置原因。定期組織召開局內(nèi)閑置土地會商會，對閑置情況進(jìn)行分析，對閑置原因進(jìn)行認(rèn)定。

2．嚴(yán)格處置程序。依情況召開閑置土地處置聯(lián)席會議，嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)要求，研究制定處置方案，根據(jù)會議決定擬定閑置土地處置方案報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。依法妥善處置到位，確保盤活閑置土地規(guī)范有序。

3．依法分類處置。對屬于政府或者政府有關(guān)部門的行為導(dǎo)致土地閑置的，主動與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，采取延長動工開發(fā)期限、調(diào)整土地用途或規(guī)劃條件、由政府安排臨時(shí)使用、協(xié)議有償收回、置換土地和其他處置方式進(jìn)行閑置土地處置。對因國有建設(shè)用地使用權(quán)人自身原因造成土地閑置，未動工開發(fā)滿一年的，依法征繳土地閑置費(fèi)；未動工開發(fā)滿兩年的，依法無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。要發(fā)揮查辦案件的威懾作用和警示教育作用，拓寬執(zhí)法監(jiān)察渠道，完善執(zhí)紀(jì)執(zhí)法機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)和行業(yè)主管部門的查處協(xié)調(diào)機(jī)制，搞好信息共享，形成處置活力。對閑置土地問題嚴(yán)重和難以處理的復(fù)雜問題，組織“兩代表一委員”進(jìn)行現(xiàn)場督導(dǎo)，攻堅(jiān)克難。

（三）落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，有效盤活利用。

1．建立共同責(zé)任機(jī)制。加強(qiáng)對建設(shè)用地供應(yīng)、批后監(jiān)管工作，建立覆蓋批、供、用、查全過程的監(jiān)督管理機(jī)制。落實(shí)土地利用動態(tài)巡查責(zé)任，明確現(xiàn)場核查的責(zé)任主體、現(xiàn)場核查人員以及系統(tǒng)平臺工作人員工作職責(zé)，對閑置土地早發(fā)現(xiàn)、早報(bào)告、早處置，促進(jìn)依法依規(guī)、節(jié)約集約用地。閑置土地處置完畢后，及時(shí)更新監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)中該宗土地相關(guān)信息。

2．建立實(shí)時(shí)預(yù)警機(jī)制。實(shí)施供地并簽訂出讓合同后，責(zé)任單位要及時(shí)建立供地臺賬，設(shè)置預(yù)警程序。在用地單位合同約定開工時(shí)間已達(dá)9個(gè)月時(shí)用地預(yù)警啟動，同時(shí)啟動用地調(diào)查程序，建立《土地基本信息表》，發(fā)出預(yù)警通知；對還未開工的，第11個(gè)月交由執(zhí)法監(jiān)察局發(fā)出限期開工通知；滿一年時(shí)，啟動閑置土地調(diào)查程序，對涉嫌閑置的土地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查核實(shí)，展開閑置土地認(rèn)定工作。

3．建立盤活利用機(jī)制。充分運(yùn)用土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管平臺，加強(qiáng)閑置土地預(yù)警、處置和公示等工作，動態(tài)把握每宗用地的土地開發(fā)利用現(xiàn)狀，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理土地閑置和違約狀況，督促土地開發(fā)利用，強(qiáng)化國有建設(shè)用地使用權(quán)人自覺提高土地利用效率。經(jīng)批準(zhǔn)延長動工開發(fā)期限的閑置土地，簽訂補(bǔ)充協(xié)議；需調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件的，重新辦理相關(guān)用地手續(xù)；由政府安排臨時(shí)使用、協(xié)議有償收回、置換土地等情況，要充分協(xié)商，確定利用方式。經(jīng)依法收回的閑置土地，根據(jù)國家土地供應(yīng)政策，重新確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人進(jìn)行開發(fā)利用；對耕作條件未被破壞且近期無法安排建設(shè)項(xiàng)目的耕地，委托有關(guān)單位或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)人恢復(fù)耕種；經(jīng)依法認(rèn)定的低效土地，督促項(xiàng)目限期增資擴(kuò)容。

四、組織領(lǐng)導(dǎo)

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立以局黨組書記、局長任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長，各國土資源所、局屬相關(guān)單位、機(jī)關(guān)科室負(fù)責(zé)人為成員的“閑置土地處置專項(xiàng)行動年”活動領(lǐng)導(dǎo)小組，切實(shí)加強(qiáng)閑置土地處置盤活工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在國土資源執(zhí)法監(jiān)察局，負(fù)責(zé)活動的組織指導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和推進(jìn)落實(shí)。

篇6

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)形勢 工業(yè)用地保障

二一一年，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境日益趨緊，國家對房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)，使其及相關(guān)行業(yè)的資金、成本、用地等各種因素制約持續(xù)疊加，企業(yè)負(fù)重前行的壓力進(jìn)一步加大，今年經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)回落趨勢明顯。因此，如何保障工業(yè)用地，促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，已成為各地所面臨的首要問題。

一、當(dāng)前復(fù)雜經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

（一）全球經(jīng)濟(jì)尚未完全走出金融風(fēng)暴陰影，復(fù)蘇過程艱難而曲折，發(fā)達(dá)國家市場深陷債務(wù)危機(jī)泥潭，新興市場國家受困于高通脹。國內(nèi)，近些年一系列針對旨在為房地產(chǎn)市場回歸理性價(jià)格為目的的宏觀調(diào)控政策趨緊的的形勢仍在持續(xù)，抑制通脹和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的任務(wù)仍然艱巨。

（二）企業(yè)經(jīng)營壓力極大。由于上述國內(nèi)外復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營受困于融資難、成本高、市場需求下降等情況制約。首先是成本上升的問題，制約著企業(yè)發(fā)展。二是企業(yè)資金鏈斷裂，影響了企業(yè)的正常生產(chǎn)，在目前信貸緊縮的環(huán)境下，資金周轉(zhuǎn)開始變慢，存貨上升明顯等情況，幾乎蠶食了企業(yè)的所有利潤。三是由于國外經(jīng)濟(jì)陷入泥潭不能自拔以及人民幣匯率持續(xù)走高的情況下，出口型企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)趨于停滯。

（三）制約投資增長的因素仍然較多。從土地供應(yīng)看，今年以來，各地加大工業(yè)園區(qū)的建設(shè)力度，但是受土地政策以及建設(shè)用地指標(biāo)不足等條件制約，影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度；其次融資難，使得企業(yè)投資意愿下降，也制約著投資增長速度。

二、保障工業(yè)用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的措施和建議

（一）根據(jù)國家的統(tǒng)一部署和本地區(qū)的統(tǒng)一要求，加快土地利用總體規(guī)劃修編，為項(xiàng)目用地的報(bào)批提供政策和法律依據(jù)；規(guī)劃和土地管理部門應(yīng)按照國家要求，根據(jù)經(jīng)審批的土地利用總體規(guī)劃，及時(shí)調(diào)整相關(guān)規(guī)劃中工業(yè)用地規(guī)模；對于急需用地的重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目，在新一輪規(guī)劃尚未編制完成前，在依法依規(guī)的前提下，通過規(guī)劃修改或調(diào)整的方式，保障工業(yè)用地的合理需求。

（二）完善工業(yè)用地指標(biāo)分解量化機(jī)制，保障重大工業(yè)項(xiàng)目用地。

在安排年度計(jì)劃用地指標(biāo)時(shí)，本著統(tǒng)籌兼顧的原則，重點(diǎn)向工業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)集中區(qū)傾斜；優(yōu)先保障國家重大工業(yè)項(xiàng)目和拉動內(nèi)需的計(jì)劃項(xiàng)目用地；優(yōu)先保障產(chǎn)業(yè)附加值高、效益高、節(jié)約集約用地水平高的“三高”工業(yè)項(xiàng)目，把有限的土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)用好用足，真正用到實(shí)處。

（三）建立激勵約束機(jī)制，提高工業(yè)用地利用效率。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[2008]3號），在符合規(guī)劃和不改變用途的前提下，對提高現(xiàn)有工業(yè)用地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款；對用地強(qiáng)度達(dá)不到國家工業(yè)用地控制指標(biāo)的企業(yè)給予處罰。提升發(fā)展理念，以“畝產(chǎn)”論英雄，強(qiáng)化對園區(qū)土地畝均的投入、產(chǎn)出和稅收等指標(biāo)的考核，鼓勵企業(yè)在擴(kuò)建生產(chǎn)廠房和新增建設(shè)項(xiàng)目時(shí)優(yōu)先開發(fā)、利用工業(yè)園區(qū)內(nèi)廢棄、低效利用的土地；鼓勵企業(yè)利用空中和地下空間，建設(shè)綜合性、功能性廠房。

（四）全面清理園區(qū)內(nèi)閑置低效用地。

依據(jù)國家對閑置土地處置辦法的要求，對逾期不開工建設(shè)的項(xiàng)目將按有關(guān)規(guī)定收取土地閑置費(fèi)；對逾期超過兩年不開工的建設(shè)項(xiàng)目，將無償收回土地使用權(quán)。土地作為一種重要的不可再生的自然資源，對它進(jìn)行合理配置和有效開發(fā)利用是一件關(guān)乎各級工業(yè)園區(qū)發(fā)展的大事。尤其在當(dāng)前國家對土地節(jié)約集約利用相關(guān)的政策不斷出臺、要求比以往任何時(shí)候都更加嚴(yán)格的情況下，依法處置和充分利用閑置土地就成為了節(jié)約集約利用土地的重點(diǎn)。認(rèn)真做好工業(yè)園區(qū)內(nèi)閑置土地的排查、統(tǒng)計(jì)工作，并將低效用地納入排查統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)；開展工業(yè)園區(qū)節(jié)約集約用地評價(jià)，為工業(yè)園區(qū)提高用地效率，升級擴(kuò)區(qū)拓展空間；土地管理部門認(rèn)真做好土地監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置辦法，加大閑置土地處置力度，堅(jiān)決查處并收回逾期超過兩年未開工的建設(shè)項(xiàng)目用地。整合閑置低效用地，有利于提高土地利用效率，防止土地閑置浪費(fèi)，緩解各級工業(yè)園區(qū)發(fā)展用地緊張的局面；有利于抑制工業(yè)企業(yè)囤地、炒地等投機(jī)行為，凈化土地市場環(huán)境；有利于引進(jìn)確實(shí)需要土地和國家重點(diǎn)扶持的好項(xiàng)目、新項(xiàng)目。

（五）嚴(yán)格用地考核制度，加強(qiáng)工業(yè)用地批后監(jiān)管。

對已審批征用土地，應(yīng)限期出讓，入駐園區(qū)企業(yè)在依法辦理項(xiàng)目用地等手續(xù)后，應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)開工，大型項(xiàng)目應(yīng)在半年內(nèi)開工，嚴(yán)格執(zhí)行《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，政府與各級工業(yè)園區(qū)、項(xiàng)目用地單位簽訂工業(yè)用地責(zé)任狀，完善用地考核績效制度，加強(qiáng)對工業(yè)用地不按規(guī)定用途利用和用地比重偏小等情況的監(jiān)控力度，切實(shí)提高工業(yè)用地效益；采取公開、公平、公正方式向社會公布有關(guān)土地使用的情況，接收社會監(jiān)督、接收群眾監(jiān)督，調(diào)動各方力量，建立齊抓共管的土地監(jiān)管機(jī)制。

（六）開拓思路，緩解用地指標(biāo)偏緊的難題。

一是深入推行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作，通過村莊整治、遷村并點(diǎn)和整合廢礦、廢棄土地等方式，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和布局，為工業(yè)園區(qū)發(fā)展拓展空間；二是在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方面想辦法，著力將符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的農(nóng)村集體建設(shè)用地，以租賃、作價(jià)入股、聯(lián)營聯(lián)建等形式經(jīng)營；三是鼓勵工業(yè)園區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，用地單位根據(jù)企業(yè)自身?xiàng)l件購買或租用，降低企業(yè)投資成本，提高土地集約利用效率。

篇7

一、清理范圍及重點(diǎn)

本次清理的范圍是年月日至年月日全縣具體供地項(xiàng)目。重點(diǎn)是縣城、新城區(qū)、工業(yè)園區(qū)和三個(gè)工業(yè)功能區(qū)內(nèi)的供地項(xiàng)目。

二、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

（一）閑置土地：根據(jù)國土資源部《閑置土地處置辦法》（國土資源部第5號令）規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)（進(jìn)場施工）的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：

1、國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；

2、已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資（不包括土地受讓金額）占總投資不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；

3、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

國有土地有償使用合同約定分期開發(fā)的，按分期開發(fā)范圍核定閑置土地面積。

因不可抗力或者新城區(qū)、工業(yè)園區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、有關(guān)部門的行為或因動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)建設(shè)遲延而閑置土地的，順延計(jì)算動工開發(fā)建設(shè)日期。

（二）低效用地：指土地利用效率較低的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為低效用地：

1、已動工開發(fā)建設(shè)的面積雖然已超過占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積三分之一以上，但是仍有5畝以上面積空閑的土地；

2、企業(yè)實(shí)際投資占總投資(不包括土地受讓金額)超過25%以上，但未達(dá)到總投資75%的土地；

3、前三年年上繳稅收少于《關(guān)于切實(shí)提高土地利用效率的意見》（政〔2005〕49號）規(guī)定的畝均稅收標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)用地；

4、未達(dá)到《土地出讓合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及招商引資入園時(shí)約定的《投資協(xié)議書》標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)用地；

5、其他建而不產(chǎn)等項(xiàng)目用地。

三、工作步驟

本次閑置土地和低效用地清理工作分三個(gè)階段進(jìn)行：

（一）自查階段（月-月）。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)、部門組織人員對有閑置土地和低效用地項(xiàng)目進(jìn)行自查。主要內(nèi)容有：項(xiàng)目供地基本情況、土地利用合同約定情況、土地利用合同履約和實(shí)際執(zhí)行情況、建設(shè)進(jìn)展情況、有無土地閑置和低效用地情況等，提出初步處置意見并征求企業(yè)意見。

（二）核查階段（月-月）?？h閑置土地和低效用地清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織人員進(jìn)行核查，對調(diào)查出來的閑置土地和低效用地進(jìn)行分類、提出處置方案。

（三）處理階段（月-月）。根據(jù)企業(yè)用地的具體情況，按照有關(guān)法律、法規(guī)和政策逐宗確定處置方案；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)、部門根據(jù)確定的處置方案進(jìn)行處置工作，并將清理情況、有關(guān)數(shù)據(jù)匯總上報(bào)縣閑置土地和低效用地清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

四、工作要求

（一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。全面開展閑置土地和低效用地清理工作，是實(shí)施"騰籠換鳥"，促進(jìn)全縣工業(yè)用地重整，有效緩解土地后備資源不足狀況，保障經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展的必然要求和重要舉措。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)、部門要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識清理工作的重要意義，堅(jiān)持"依法依規(guī)、分類處置、以用為先"的原則，積極開展閑置土地和低效用地清理工作。

篇8

本文所稱閑置土地為廣義的閑置土地。

一、開發(fā)閑置土地必要性

拜泉縣是位于黑龍江省的農(nóng)業(yè)生態(tài)大縣，幅員面積3597.95平方公里，人口總數(shù)54萬多人。隨著人口的快速增長和縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人和地的矛盾開始顯現(xiàn)。最近幾年各種土地價(jià)格都有不同程度的上漲，以拜泉縣一級商業(yè)和住宅為例，黃金地段一級商業(yè)門市樓房達(dá)到租金420元/建筑平方米―1750元/建筑平方米，普通住宅樓房出售價(jià)格業(yè)已達(dá)到2200-2800元/建筑平方米。隨著拜泉縣工業(yè)發(fā)展和招商引資的進(jìn)行 ，工業(yè)項(xiàng)目對土地需求也日益加大，沒有充足的土地供應(yīng)，工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模效益就會受到制約，對外來客商的吸引力也會相應(yīng)減弱。并且，由于拜泉縣是生態(tài)農(nóng)業(yè)大縣，以綠色農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)也有著同樣迫切的土地需求，隨著畜牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的逐年推廣、擴(kuò)大，對土地資源的需求也更加旺盛。

二、拜泉縣閑置土地形成的原因

土地閑置狀況的發(fā)生不是今天才有的，有著深層的歷史原因：一是企業(yè)自身的原因。改革開放以來，隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的結(jié)束，市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立 ，拜泉縣不少以前靠吃大鍋飯和財(cái)政補(bǔ)貼的企業(yè)不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)，逐漸走向破產(chǎn)倒閉。這樣原企業(yè)的土地就閑置荒廢下來，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和職工思想的陳舊觀念造成了土地的長時(shí)間閑置。由于安置企業(yè)職工和政治穩(wěn)定的需要，“不患寡而患不均”，原有土地資產(chǎn)未能得到有效的處置。另一個(gè)重要原因是政府政策錯(cuò)誤保守的觀念。當(dāng)時(shí)土地置換和盤活土地資產(chǎn)當(dāng)還不能納入政府通盤考慮之中，于是原來企業(yè)閑置的大量土地資產(chǎn)但政府沒能得到合理、有效的利用，盤活土地資產(chǎn)就成了空談口號。第三就是在實(shí)行的撤鄉(xiāng)并屯和遷徙造成的土地閑置，由于農(nóng)村土地相對比較寬裕，不注重利用，也造成了鄉(xiāng)村土地的閑置。四是城鎮(zhèn)村規(guī)劃不合理。不合理的城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村規(guī)劃也在一定程度上造成了土地的閑置。

三、拜泉縣閑置土地潛力調(diào)查

根據(jù)國土資源部門歷時(shí)三年的調(diào)查，截止2010年6月份統(tǒng)計(jì)，拜泉縣總閑置土地總面積223,730平方米，其中工業(yè)用地119,919平方米，占閑置土地總面積的53.6%。未能得到充分有效的利用;其中政策性撤鄉(xiāng)并屯面積閑置土地面積41,211平方米(占閑置總面積的18.42%)也未能得到充分利用。鄉(xiāng)村學(xué)校撤并閑置土地面積27,810平方米 占總閑置面積的12.43%;其中農(nóng)戶遷移等原因產(chǎn)生的廢棄閑置地34,790平方米, 占總閑置面積的15.55%。

其中一部分是原來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下破產(chǎn)倒閉的國有、集體中小型企業(yè)，以及國家政策轉(zhuǎn)型的單位。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及企業(yè)自身的原因倒閉破產(chǎn)的企業(yè)也日益突出，尤其在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)閑置現(xiàn)象更是比較嚴(yán)重，例如由于2004年以后進(jìn)行的糧食企業(yè)改制，閑置了大面積的國有土地未能充分及時(shí)利用，只有一少部分（糧庫、收購站等）在秋季收購糧食和經(jīng)濟(jì)作物才能使用較少一段時(shí)間。土地是一種稀缺資源，如果能夠得到充分利用的話，將是一筆可觀的財(cái)富，能為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供有效保障。而同時(shí)工業(yè)用地、基本建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)三項(xiàng)用地（畜禽養(yǎng)殖用地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地、養(yǎng)殖水面用地）等項(xiàng)目卻要占用部分耕地以及其他用途土地 ，尤其畜禽養(yǎng)殖用地完全可以使用閑置土地。既避免了土地的浪費(fèi)，也能減少土地平整等一系列的支出，減少投資成本。

四、閑置土地的類型：

拜泉縣閑置土地按照造成閑置的成因分為三類：

1、破產(chǎn)關(guān)停型。

包括縣域內(nèi)破產(chǎn)、關(guān)停、并轉(zhuǎn)、倒閉的企業(yè)事業(yè)單位，包括拜泉縣亞麻原料廠、上升鄉(xiāng)供銷社等一系列原來國有、集體的企業(yè)。

2、撤并政策型。

主要是指由于政策變化以及事業(yè)需要，搬遷整合閑置的辦公用地以及教學(xué)用地。包括原來鄉(xiāng)鎮(zhèn)村政府辦公用地 、事業(yè)單位用地 以及學(xué)校合并后空閑的土地，和一部分國有農(nóng)林牧場用地。

3、遷移荒廢型。

主要是指集體居民由于搬遷或者購置新房廢棄、荒廢的土地。包括房屋宅基地和園田地。這部分土地很多都位于村屯邊上以及區(qū)位不好，交通不太便利的地方。

五、解決閑置土地方法和對策：

閑置土地的處置應(yīng)該堅(jiān)持這樣的幾個(gè)原則：

1、法律依據(jù)要充分

根據(jù)土地管理法五十八條第四款“因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的”可以收回。第六十二條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。”；“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”“第六十五條有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)：（一）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；（二）不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的；（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。”從土地管理法的法律條文上可以看出國家法律對閑置土地的利用和閑置土地的收回是有明確規(guī)定的。

2、政策上要積極引導(dǎo)扶持

針對土地的閑置狀況，要以政府為主導(dǎo)，相關(guān)部門協(xié)同配合。加大處理力度，解決好土地閑置的現(xiàn)象。例如在招商引資和產(chǎn)業(yè)政策上要向閑置土地傾斜，如果企業(yè)能夠利用閑置土地的可以適當(dāng)?shù)臏p免土地使用、出讓以及稅費(fèi)額度， 同時(shí)對積極使用閑置土地的企業(yè)、個(gè)人進(jìn)行榮譽(yù)和物質(zhì)獎勵。在城鎮(zhèn)和農(nóng)村建設(shè)和村屯規(guī)劃上，科學(xué)規(guī)劃。能用閑置土地的不用好地，不粗放使用有限的土地資源，不能盲目的求大貪洋。同時(shí)加大土地整理與復(fù)墾力度。對閑置廢棄和的土地開展土地整理與復(fù)墾，用以補(bǔ)充耕地和新增建設(shè)用地的不足，加大投入力度，建立以政府投資，吸引社會資金投入，農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織參與的多元化投資模式。

3、措施上要方法得當(dāng)、因地制宜，靈活多樣。

篇9

1 重慶市農(nóng)村學(xué)校閑置校舍總體情況

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2010年底，重慶市38個(gè)區(qū)縣共閑置中小學(xué)校4501所（含教學(xué)點(diǎn)），閑置學(xué)校占地面積893.0萬平方米（約1.34萬畝），閑置校舍建筑面積196.2萬平方米，形成的閑置校舍固定資產(chǎn)原值約4.51億元，按現(xiàn)值估值約為5.16億元。其中，幼兒園閑置11所，校舍14棟；小學(xué)閑置4383所，校舍7094棟，九年制學(xué)校閑置13所，校舍17棟；初中閑置79所，校舍265棟；高中閑置3所，校舍8棟；中職閑置6所，校舍16棟；成人學(xué)校閑置2所，校舍2棟；其他像勤工儉學(xué)點(diǎn)和教辦的學(xué)校閑置分別是1所和3所，校舍1棟和8棟?？梢钥闯?，小學(xué)是整個(gè)農(nóng)村教育閑置資源中比例最大的。

1.1 重慶市農(nóng)村學(xué)校閑置校舍的特點(diǎn)

①學(xué)校建設(shè)時(shí)間早。通過調(diào)研資料核查，閑置校舍建設(shè)時(shí)間為上世紀(jì)90年代前的占56.5%；1990-2000年期間及2000年以后修建的分別占33.9%和9.6%。

②規(guī)模普遍較小。據(jù)調(diào)研分析，閑置學(xué)校大部分為村校，閑置學(xué)校平均占地面積為3.06畝，平均校舍建筑面積為481平方米。

③產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系較為復(fù)雜。閑置學(xué)校主要可分為國有、集體所有和其它（含國有投資、集體出資和群眾投工投勞共建）等3類，其中國有占70.6%，集體所有占21.9%，其它占7.4%。

④多數(shù)無土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證，或權(quán)證不齊。這部分學(xué)校主要修建于實(shí)施“兩基”及驗(yàn)收期間，部分區(qū)縣國土部門只辦理了臨時(shí)權(quán)證，沒有完善產(chǎn)權(quán)登記。在調(diào)查的學(xué)校中，有土地使用證的學(xué)校有3239所，占71.96%。

1.2 重慶市農(nóng)村學(xué)校閑置校舍的處置利用情況

目前，重慶市農(nóng)村學(xué)校閑置校舍使用和處置情況大致可分為五類：一是教育系統(tǒng)內(nèi)部劃轉(zhuǎn)，繼續(xù)用于學(xué)前教育、成人教育、學(xué)農(nóng)基地等，占閑置學(xué)校的3%；二是無償劃轉(zhuǎn)為當(dāng)?shù)匦l(wèi)生、福利、文化等其他公共用途，占閑置學(xué)校的7.3%；三是出售或出租，對交通便利、有處置價(jià)值的校舍進(jìn)行出租或出售，其資產(chǎn)收益歸教育部門，這類情況占閑置學(xué)校的17.7%；四是通過其它方式處置的占5.3%；五是尚未處置（廢棄或暫時(shí)閑置）的占閑置校舍的66.8%。

調(diào)研顯示，閑置校舍中處于閑置廢棄狀態(tài)的比例最大，其次是用于出租出售或用于公共事業(yè)。如榮昌縣將仁義鎮(zhèn)安瑤山小學(xué)教室等25棟閑置校舍轉(zhuǎn)讓給鎮(zhèn)、村、社用作五保家園、敬老院、村辦公室等；將雙河長山中學(xué)教學(xué)樓等11棟校舍出租給企業(yè)；將吳家海棠中心校黃葛灘村小教室等6棟閑置校舍與鎮(zhèn)政府進(jìn)行置換，用作辦五保家園等。在一定程度上緩解了群眾對公共服務(wù)設(shè)施和文化娛樂的需求。

整體而言，大部分區(qū)縣對閑置校舍的利用率并不高。例如武隆縣有閑置校園78所，其中出租6所，臨時(shí)交村社保管使用的11所，劃轉(zhuǎn)給村1所，臨時(shí)轉(zhuǎn)作其他用途的5所，閑置的就有55所。即使已出租的校舍使用效率不高的現(xiàn)象也很普遍，相比偌大的教學(xué)樓和校園場地，出租的教室“大材小用”利用率也非常有限。

2 重慶市農(nóng)村學(xué)校閑置校舍形成原因及處置中存在的問題

2.1 重慶市農(nóng)村學(xué)校閑置校舍形成的原因

①規(guī)劃布局不合理。上世紀(jì)90年代中、后期“普九”，在“人民教育人民辦，辦好教育為人民”的“村村辦小學(xué)”熱潮中，全國實(shí)行的是分級辦學(xué)體制，縣辦高中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦初中、中心小學(xué)和完全小學(xué)，村辦村校。當(dāng)時(shí)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)最大的教育目標(biāo)任務(wù)，就是完成“普九”。由于管理體制、經(jīng)費(fèi)短缺等多種因素，對學(xué)校建設(shè)根本沒有進(jìn)行必要的宏觀調(diào)控，對學(xué)校的整體布局規(guī)劃缺乏分析、論證和統(tǒng)一安排。因此，出現(xiàn)諸多隱患，最終導(dǎo)致目前較大數(shù)量的農(nóng)村村校資源閑置。

②生源逐年減少。在計(jì)劃生育政策調(diào)節(jié)下，農(nóng)村出生人口呈現(xiàn)波浪式增減。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家政策的宏觀調(diào)控，農(nóng)村外出務(wù)工人員逐年增多，家庭經(jīng)濟(jì)條件稍好的，部分學(xué)齡兒童隨家長到城市異地就學(xué)，使農(nóng)村學(xué)校生源進(jìn)一步減少；家庭條件比較困難的，家里就只剩爺爺奶奶照顧學(xué)齡兒童，形成名副其實(shí)的“農(nóng)村留守兒童”。

③農(nóng)村寄宿制學(xué)校建設(shè)開始。隨著農(nóng)村寄宿制學(xué)校建設(shè)步伐的加快，這種辦學(xué)模式的優(yōu)越性越來越明顯，社會對寄宿制學(xué)校的需求越來越大，農(nóng)村適齡兒童的家長紛紛為孩子選擇上寄宿制學(xué)校，政府又資助部分“留守兒童”上寄宿制學(xué)校，同時(shí)對家庭貧困學(xué)生提供“愛心午餐”等，由此導(dǎo)致部分農(nóng)村村校生源越來越少直至閑置。

④城鎮(zhèn)化加快和農(nóng)民新村建設(shè)進(jìn)程的加快。近幾年由于城鎮(zhèn)化速度加快，農(nóng)民向城區(qū)和中心集鎮(zhèn)遷移，鄉(xiāng)村居住人口逐年減少；由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)體制和行政村的改革，原有自然村的中心地位發(fā)生根本性轉(zhuǎn)移，原有散居的村民集中建設(shè)到新選址的“農(nóng)民新村”，學(xué)生發(fā)生轉(zhuǎn)移，學(xué)校的布局也隨之進(jìn)行了調(diào)整和優(yōu)化，由此導(dǎo)致初級小學(xué)必須異地建設(shè)；為了節(jié)約成本和有效的利用教育資源，一些生源較少的中小學(xué)被撤并，教育行政部門又缺乏閑置校舍處置的政策和有效措施支撐，形成的一批空置中小學(xué)，一定程度上也造成了校舍資源的閑置和浪費(fèi)。

⑤農(nóng)村基礎(chǔ)教育發(fā)展不均衡。因?yàn)檗r(nóng)村學(xué)校點(diǎn)多、面廣，很多學(xué)校屬地方政府管理時(shí)為解決學(xué)生入學(xué)問題而修建，除處于政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心的鎮(zhèn)、鄉(xiāng)政府所在地學(xué)校規(guī)劃建設(shè)相對較好外，絕大部分村校由村民籌資、投工投勞修建，場地小、校舍少，多數(shù)學(xué)校滿足不了最基本的功能設(shè)置要求。

⑥地質(zhì)災(zāi)害和移民工程的影響。隨著“三峽移民工程”、“生態(tài)移民”和“高山移民”等新農(nóng)村建設(shè)工程的實(shí)施，使得部分學(xué)校的生源減少而導(dǎo)致農(nóng)村村校閑置。

2.2 重慶市農(nóng)村閑置校舍處置存在的問題

我市目前有大批閑置校舍未能及時(shí)得到合理處置和充分利用，主要是存在以下幾個(gè)問題：

①土地所有權(quán)不清晰。1986年《義務(wù)教育法》頒布以來至2002年，農(nóng)村義務(wù)教育實(shí)行“分級辦學(xué)、分級管理”的模式。義務(wù)教育階段學(xué)校在縣、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）、村辦小學(xué)的“三級辦學(xué)”模式下，農(nóng)村學(xué)校建設(shè)用地幾乎均由鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村無償提供，土地屬于村委會集體所有。建校時(shí)未辦理審批登記手續(xù)，沒有界定校、村雙方產(chǎn)權(quán)。依據(jù)土地管理的有關(guān)規(guī)定，這些沒有辦理土地變更登記手續(xù)和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的校園，所占用的土地仍然屬于村集體所有。因此，要處置閑置學(xué)校必然面臨土地確權(quán)和村民利益的調(diào)整問題，情況較為復(fù)雜。

②校舍產(chǎn)權(quán)不明晰。根據(jù)調(diào)研，目前未明確產(chǎn)權(quán)的土地、房屋都屬于村校。其中大部分村校沒有完善產(chǎn)權(quán)手續(xù)，主要是在六、七十年代，按照國家政策要求，村校由鄉(xiāng)村兩級辦學(xué)，大部分村校的用地是村社集體土地，校舍由村民投工投勞和教育部門適當(dāng)補(bǔ)助建成，個(gè)別村社認(rèn)為村校是村集體資產(chǎn)，閑置的村校土地、房產(chǎn)應(yīng)歸還村社；部分市人大代表還提出相應(yīng)建議，要求將村校歸還村社，以免引起不必要的糾紛。因此，學(xué)校與當(dāng)?shù)卮濉⑸绾痛迕翊嬖谝欢m紛，無法完善相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

③缺乏相關(guān)處置政策。重慶市教委、發(fā)改委、財(cái)政局、國土資源和房屋管理局、規(guī)劃局等五委局聯(lián)合印發(fā)了《重慶市學(xué)校老校區(qū)置換暫行辦法》，但基本不適用于農(nóng)村小學(xué)校舍的處置。部分部門和個(gè)人法律法規(guī)意識淡薄，個(gè)別村委會或村民強(qiáng)占閑置校舍，造成校產(chǎn)糾紛，個(gè)別學(xué)校不經(jīng)評估隨意處置校產(chǎn)，造成部分閑置國有資產(chǎn)流失。

④管理困難加劇資產(chǎn)浪費(fèi)和流失。據(jù)調(diào)研分析，目前閑置校舍存在“三無”，即編制有限無人管，經(jīng)費(fèi)困難無錢管，地處偏僻、荒郊野外無法管。同時(shí)存在“三大隱患”，即：長久失修漸成危房，資產(chǎn)自然貶值，且形成新的安全隱患；因無人管理，明占暗偷現(xiàn)象較為突出，人為造成資產(chǎn)流失；責(zé)任不明，若因自然災(zāi)害出現(xiàn)倒塌傷人事故，學(xué)校和教育行政主管部門都難辭其咎。有的閑置校舍距中心校較遠(yuǎn)，不便管理，需要請專人管護(hù)，增加教育成本。如不請人管護(hù)，出現(xiàn)安全事故、財(cái)產(chǎn)損失等，教育部門和學(xué)校將承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

⑤安全維護(hù)成本高、利用率低。絕大多數(shù)閑置校舍建設(shè)年代久遠(yuǎn)，建筑質(zhì)量差，部分干打壘校舍還存在，安全隱患十分突出，利用價(jià)值不高。如需要處置，又需花費(fèi)大量經(jīng)費(fèi)進(jìn)行維修或維護(hù)，部分維護(hù)成本甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于校舍殘值。閑置校舍大多地處偏僻，周圍均為大山或農(nóng)田、水庫，交通條件十分不便，出租或轉(zhuǎn)作他用困難，即便出租，價(jià)格也不高，總的利用率較低。

3 對策研究

3.1 全面排查，摸清家底，明確產(chǎn)權(quán)

由于被撤并學(xué)校布局比較分散，資產(chǎn)權(quán)屬狀況比較復(fù)雜，各區(qū)縣應(yīng)成立專門機(jī)構(gòu)，盡快對閑置校舍逐校進(jìn)行摸底排查并登記造冊，全面掌握閑置學(xué)校的土地面積、建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)年限、建設(shè)資金來源、學(xué)校用地及房屋權(quán)屬等狀況。

3.2 盡快研究出臺規(guī)范性指導(dǎo)意見

閑置校舍是一筆巨大的財(cái)富，為減少浪費(fèi)和避免資產(chǎn)流失，國家層面應(yīng)出臺相應(yīng)關(guān)于規(guī)范閑置校舍處置工作的指導(dǎo)意見，為各地開展閑置校舍的確權(quán)和利用工作提供政策依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，我市應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，在國家政策框架內(nèi)因地制宜出臺具體的處置辦法。

篇10

一是低效用地的現(xiàn)象較為普遍。有的項(xiàng)目規(guī)劃審批時(shí)，投資額報(bào)得很高，動輒幾千萬甚至幾個(gè)億，項(xiàng)目實(shí)施后投資額大為縮水；有的進(jìn)來時(shí)說是工業(yè)高科技項(xiàng)目，結(jié)果是簡陋作坊低層次加工，甚至在那里養(yǎng)鴨養(yǎng)豬；有的在項(xiàng)目實(shí)施過程中，想方設(shè)法變更規(guī)劃，將工業(yè)用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地，待價(jià)而沽；有的將廉價(jià)拿到的土地，少部分用于生產(chǎn)，大部分則“退二進(jìn)三”。目前工業(yè)園區(qū)較為普遍的情況是，寬打?qū)捰茫粚訌S房居多，項(xiàng)目配套面積較大，建筑容積率和投資強(qiáng)度都比較低。

二是閑置土地比較多。征而不用，開而不發(fā)，造成土地資源的閑置和浪費(fèi)。少數(shù)投資商原本手里沒有實(shí)實(shí)在在的項(xiàng)目，通過虛報(bào)和包裝項(xiàng)目進(jìn)行囤積土地，謀取暴利。國內(nèi)有關(guān)專家分析指出，目前一個(gè)值得注意的動向是，一些投資商巧借各種名目，打入二三線城市展開新一輪“圈地運(yùn)動”。

三是違法用地有禁難止。盡管相關(guān)法規(guī)對土地違法行為明確了處置辦法，但由于可操作性不強(qiáng)，往往是“發(fā)現(xiàn)容易制止難，清理容易處置難”。在供地環(huán)節(jié)，雖然要審查投資強(qiáng)度、容積率、建筑密度等，但企業(yè)取得土地后，達(dá)不到報(bào)批時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，國土、建設(shè)、規(guī)劃等部門也無有效的制約措施，監(jiān)管難以到位；在建設(shè)過程中，職能部門只能發(fā)《停工通知書》，常常有禁難止，甚至出現(xiàn)“停工通知書”下達(dá)后變成“催工通知書”，違法建筑一夜之間成為既成事實(shí)。

土地利用效率低下，閑置和浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，不僅人為加劇了供地緊張的矛盾，更為甚者，政府花血本建起的園區(qū)投資大、回報(bào)少，沒有發(fā)揮其應(yīng)有效益，長此以往，地方財(cái)力不堪重負(fù)。

節(jié)約集約用地是貫徹科學(xué)發(fā)展觀、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的根本性要求。從一定意義上說，節(jié)約用地就是節(jié)約開發(fā)成本，節(jié)約用地就是節(jié)約地方財(cái)力，節(jié)約用地就是節(jié)約不可再生的稀缺資源。為此，特提出如下建議：

第一，切實(shí)增強(qiáng)節(jié)約集約用地意識。土地是財(cái)富之母，發(fā)展之基，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會長遠(yuǎn)發(fā)展。提高土地利用效率，解決土地閑置浪費(fèi)問題，根本出路在于大力推進(jìn)節(jié)約集約用地。國家對土地的調(diào)控越來越嚴(yán)，2008年初國務(wù)院專門下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約用地的通知》。要通過不斷加強(qiáng)對國土資源管理相關(guān)法律法規(guī)的宣傳教育，進(jìn)一步增強(qiáng)全社會國土資源管理的國策意識，“珍惜方寸地，留與子孫耕”，形成珍惜和合理利用每一寸土地的社會輿論氛圍。要教育各級干部樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，切實(shí)增強(qiáng)資源憂患意識和土地法制意識，從思想上高度重視節(jié)約集約用地，大力促進(jìn)節(jié)約集約用地，積極探索走出一條“建設(shè)占地少、利用效率高”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新路子。

第二，嚴(yán)把立項(xiàng)規(guī)劃管控關(guān)。切實(shí)發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃的整體調(diào)控功能，主要用地指標(biāo)及用地布局的安排，必須服從上一級土地利用總體規(guī)劃，各類與土地利用相關(guān)的專項(xiàng)規(guī)劃，凡與土地利用總體規(guī)劃相抵觸的，都必須及時(shí)作出相應(yīng)調(diào)整和修訂，防止各行其是、隨意擴(kuò)大用地規(guī)模的情況發(fā)生，確保用地合規(guī)、合法、合理。要著眼長遠(yuǎn)，從招商源頭入手，變饑不擇食的招商引資為資源節(jié)約型的招商選資，更多地引進(jìn)占地少、污染小、技術(shù)含量高的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目，以提高土地投入產(chǎn)出率。

第三，嚴(yán)把投資強(qiáng)度關(guān)。嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和建設(shè)用地審批，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家和省出臺的各類建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)規(guī)定的行業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)及單位面積的投資強(qiáng)度等因素，綜合確定項(xiàng)目供地?cái)?shù)量。按我市目前規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目用地每畝投資強(qiáng)度不低于60萬元，凡是沒有達(dá)到投資強(qiáng)度的項(xiàng)目，不得超標(biāo)準(zhǔn)審批供地；項(xiàng)目實(shí)施沒有達(dá)到合同約定的投資標(biāo)準(zhǔn)和容積率的，應(yīng)追究相關(guān)違約責(zé)任。有關(guān)職能部門，應(yīng)探索建立批前審查、批中會審、批后跟蹤、建后驗(yàn)收的土地使用全程監(jiān)管機(jī)制及批后土地使用評價(jià)機(jī)制。同時(shí)，適應(yīng)形勢發(fā)展需要，對列入供地的建設(shè)項(xiàng)目，通過逐步提高土地價(jià)款、增加投資強(qiáng)度，以及完善稅收征管等措施，促進(jìn)土地利用效益的提升。