導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地使用管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

河北省土地管理局：

    你局《關(guān)于如何適用〈土地管理法〉第45條的請(qǐng)示》（冀土監(jiān)字［1993］66號(hào)）、《關(guān)于如何適用〈土地管理法〉第19條的請(qǐng)示》（冀土監(jiān)字［1993］67號(hào)）收悉，經(jīng)研究，提出以下意見：

    一、關(guān)于農(nóng)村居民非法占用城鎮(zhèn)國有土地建住宅的，該城關(guān)鎮(zhèn)政府可否實(shí)施行政處罰的問題，根據(jù)《土地管理法》第四十五規(guī)定：“農(nóng)村居民未經(jīng)批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋?！钡谖迨l還規(guī)定：“本法第四十五條規(guī)定的行政處罰可以由鄉(xiāng)級(jí)人民政府決定……”。同意你們的理解，即土地作為不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地管轄，鎮(zhèn)人民政府對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的國有土地行使管轄，對(duì)非法占用國有土地建住宅的行為實(shí)施行政處罰。

    二、關(guān)于收回土地使用權(quán)的有關(guān)問題，請(qǐng)見國家土地管理局《關(guān)于土地法律、法規(guī)和政策有關(guān)問題的復(fù)函》（［1993］國土函字第146號(hào)）

篇2

第二條  大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）內(nèi)的土地歸國家所有，由開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)統(tǒng)一管理。

任何單位和個(gè)人不得侵占開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地，不得隨意改變開發(fā)區(qū)內(nèi)的地形、地貌，不得動(dòng)用、破壞開發(fā)區(qū)內(nèi)的地上、地下設(shè)施和資源。

第三條  凡申請(qǐng)?jiān)陂_發(fā)區(qū)用地的單位和個(gè)人，均應(yīng)憑批準(zhǔn)在開發(fā)區(qū)興辦項(xiàng)目的文件和有關(guān)資料，到開發(fā)區(qū)土地管理部門辦理用地手續(xù)，簽訂土地使用合同，領(lǐng)取《土地使用證書》。

土地使用合同應(yīng)訂明用地面積、地點(diǎn)、用途、期限、費(fèi)用數(shù)額，雙方的權(quán)利和義務(wù)及定金、違約責(zé)任等。

第四條  經(jīng)批準(zhǔn)使用土地的單位和個(gè)人（以下簡稱土地使用者），對(duì)土地只有使用權(quán)。禁止買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

第五條  土地使用者自領(lǐng)取《土地使用證書》之日起九個(gè)月內(nèi)，應(yīng)按開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)批準(zhǔn)的總體設(shè)計(jì)破土動(dòng)工。逾期者，繳銷《土地使用證書》，其已交付的定金不予退還。

第六條  土地使用者不得隨意改變土地用途和用地范圍，如需改變，應(yīng)重新辦理有關(guān)手續(xù)。

第七條  土地使用年限應(yīng)根據(jù)土地使用者投資項(xiàng)目的經(jīng)營年限確定。土地使用期滿，如需繼續(xù)使用的，應(yīng)重新辦理有關(guān)手續(xù)。

第八條  土地使用者應(yīng)根據(jù)土地使用合同的規(guī)定按年計(jì)繳土地費(fèi)。

土地費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

生產(chǎn)性用地：一等土地每年每平方米七元（人民幣，下同），二等土地每年每平方米六元；

非生產(chǎn)性用地：一等土地每年每平方米十元，二等土地每年每平方米八元。

第九條  土地使用者應(yīng)于每年12月31日前繳清當(dāng)年的土地費(fèi)。領(lǐng)取《土地使用證書》當(dāng)年，用地時(shí)間超過半年的按半年計(jì)繳，不足半年的免繳。

第十條  土地費(fèi)可以根據(jù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、環(huán)境條件的變化進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整的間隔期應(yīng)不少于三年。

土地使用者在用地合同期內(nèi)，如遇土地費(fèi)調(diào)整，應(yīng)自調(diào)整年度起按新標(biāo)準(zhǔn)繳納。

第十一條  外商投資興辦的產(chǎn)品出口企業(yè)和先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，自領(lǐng)取《土地使用證書》年度起，免繳五年的土地費(fèi)。

第十二條  對(duì)教育、科研、文化、醫(yī)療衛(wèi)生用地，根據(jù)實(shí)際情況減收土地費(fèi)。

第十三條  1990年1月1日以前來開發(fā)區(qū)投資興辦的企業(yè)，在經(jīng)營期內(nèi)，均執(zhí)行生產(chǎn)性用地的土地費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并按生產(chǎn)性用地的標(biāo)準(zhǔn)減收10－30％的土地費(fèi)。

第十四條  違反本辦法，視情節(jié)輕重分別給予責(zé)令限期騰退土地、沒收非法所得、罰款、吊銷《土地使用證書》等處罰。具體處罰辦法由開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)規(guī)定。

第十五條  本辦法由大連市人民政府負(fù)責(zé)解釋。

篇3

第二條  本省城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的規(guī)劃管理，適用本辦法。

第三條  省城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)全省城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的規(guī)劃管理工作。

市（地）、縣（市）城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓的規(guī)劃管理工作。

第四條  在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓，必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。

第五條  城市人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同城市規(guī)劃行政主管部門編制城市國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃，按規(guī)定納入城市總體規(guī)劃。

第六條  城市人民政府的城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市詳細(xì)規(guī)劃和城市國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃的實(shí)施步驟，提出規(guī)劃條件及附圖，經(jīng)批準(zhǔn)出讓城市國有土地使用權(quán)的人民政府的城市規(guī)劃行政主管部門審查同意后，作為制定該地塊出讓方案的規(guī)劃要求依據(jù)。

第七條  規(guī)劃條件應(yīng)當(dāng)包括地塊面積，土地使用性質(zhì)，容積率，建筑密度和高度，停車泊位，主要出入口，綠地比例，須配套的城市公共設(shè)施、工程設(shè)施、建筑界線以及其他要求。

附圖應(yīng)當(dāng)詳細(xì)標(biāo)明地塊區(qū)位和現(xiàn)狀，地塊座標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線、座標(biāo)、標(biāo)高，出入口位置、建筑界線以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。

第八條  規(guī)劃條件及附圖經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審查同意后，任何單位和個(gè)人均不得擅自變更；確需變更的，必須經(jīng)原審查機(jī)關(guān)同意。

第九條  土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院和省人民政府的規(guī)定報(bào)批后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。

有關(guān)部門和單位在制定、實(shí)施土地使用權(quán)出讓方案時(shí)，必須嚴(yán)格遵守城市規(guī)劃。

第十條  土地使用權(quán)出讓合同必須附具規(guī)劃條件及附圖。

第十一條  土地使用權(quán)出讓合同簽定后，受讓方應(yīng)當(dāng)持合同到審查規(guī)劃條件及附圖的城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

受讓方在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可到土地管理部門辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證明手續(xù)。

第十二條  以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓方必須遵守原出讓合同中規(guī)劃條件及附圖的規(guī)定，并到城市規(guī)劃行政主管部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證變更手續(xù)。

第十三條  以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須按規(guī)定報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)和補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金，并到城市規(guī)劃行政主管部門辦理規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)。

第十四條  土地使用權(quán)受讓方必須按照規(guī)劃條件及附圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

第十五條  土地使用權(quán)受讓方在建設(shè)用地規(guī)劃許可范圍內(nèi)，自愿多為公眾提供公共使用空間的，城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)允許，并在符合城市規(guī)劃的條件下，適當(dāng)提高其容積率。

經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率的，受讓方應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T依法辦理土地使用權(quán)出讓合同變更手續(xù)。

第十六條  城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對(duì)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)是否符合城市規(guī)劃進(jìn)行監(jiān)督檢查。被檢查者應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供情況和必要的資料。檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)秘密和業(yè)務(wù)秘密。

第十七條  違反本辦法第六條規(guī)定，規(guī)劃條件及附圖未經(jīng)審查同意的，其規(guī)劃條件及附圖無效。

第十八條  違反本辦法規(guī)定，擅自變更規(guī)劃條件及附圖或者土地使用權(quán)出讓合同中未附具規(guī)劃條件及附圖的，城市規(guī)劃行政主管部門不予發(fā)放建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

第十九條  違反本辦法規(guī)定，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得土地使用權(quán)權(quán)屬證明的，土地權(quán)屬證明無效，占用的土地由縣級(jí)以上人民政府責(zé)令退回；對(duì)受讓方和土地審批機(jī)關(guān)的有關(guān)責(zé)任人員，由其主管部門給予行政處分。

第二十條  違反本辦法規(guī)定，土地使用權(quán)受讓方未按規(guī)劃條件及附圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令其限期改正，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)、限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施；影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由城市規(guī)劃行政主管部門處以土建工程造價(jià)的百分之三至百分之十的罰款。對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，由其主管部門給予行政處分。

第二十一條  城市規(guī)劃行政主管部門在實(shí)施罰沒處罰時(shí)，必須使用財(cái)政部門統(tǒng)一印制的罰沒票據(jù)。罰沒收入繳同級(jí)財(cái)政。

第二十二條  當(dāng)事人對(duì)城市規(guī)劃行政主管部門作出的行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書之日起十五日內(nèi)，向同級(jí)人民政府或者作出處罰決定的機(jī)關(guān)的上一級(jí)主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議；對(duì)復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴。當(dāng)事人也可以在接到處罰決定書之日起十五日內(nèi)，直接向人民法院起訴。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)在法定期限內(nèi)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

篇4

第二條市國土資源局（以下簡稱市國土部門）和市公共資源交易中心（以下簡稱交易中心）根據(jù)職責(zé)分工共同做好國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓工作。

第三條 出讓公告

〈一〉時(shí)限：市國土部門制定國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，擬定國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓文件和出讓公告，交易中心自收到市國土部門制定的出讓公告和出讓文件之日起3個(gè)工作日內(nèi)公告。

〈二〉范圍：交易中心按照市國土部門提供的出讓公告，在招標(biāo)拍賣掛牌開始前20日（以首次的時(shí)間為起始日）在中心網(wǎng)站及其他媒體上對(duì)外統(tǒng)一公告，市國土部門負(fù)責(zé)在中國土地市場網(wǎng)。

〈三〉公告調(diào)整

公告期間，市國土部門認(rèn)為需要調(diào)整公告內(nèi)容的應(yīng)書面通知交易中心或交易中心認(rèn)為需要調(diào)整公告內(nèi)容的在征得市國土部門同意后，交易中心按原公告渠道及時(shí)補(bǔ)充公告。涉及土地使用條件變更等影響土地價(jià)格的重大變動(dòng)，補(bǔ)充公告時(shí)間距招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)開始時(shí)間少于20日的，招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)相應(yīng)順延。

公告內(nèi)容調(diào)整由交易中心在公告期內(nèi)補(bǔ)充公告，并書面通知已報(bào)名的申請(qǐng)人。

第四條接受競買人咨詢

申請(qǐng)人對(duì)招標(biāo)拍賣掛牌文件有疑問的，申請(qǐng)人以書面方式向中心咨詢，交易中心在公告期限內(nèi)負(fù)責(zé)接受咨詢，對(duì)競買人提出的問題，能現(xiàn)場給予回答的現(xiàn)場答復(fù)，對(duì)暫時(shí)不能答復(fù)問題，在征求國土資源部門的意見后給予答復(fù)，或根據(jù)競買人提出的疑難問題的實(shí)際情況，通知市國土部門組織現(xiàn)場答疑會(huì)。需現(xiàn)場踏勘的由市國土部門組織現(xiàn)場踏勘。

第五條嚴(yán)格競買人資格審查

〈一〉資料審核，由交易中心對(duì)競買人提供的資料，根據(jù)招拍掛文件規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行審核，資料不全的，應(yīng)通知競買人補(bǔ)正。

〈二〉資格確認(rèn)，對(duì)資料齊全，符合競買人資格規(guī)定，由交易中心發(fā)放競買資格確認(rèn)書，并通知其參加交易活動(dòng)。

〈三〉如報(bào)名資料不齊全，中心填寫報(bào)名資格審查告知單。

第六條招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施―招標(biāo)

〈一〉招標(biāo)出讓公告由市國土部門擬定并提供交易中心。公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1.市國土部門的名稱、地址、聯(lián)系電話等，交易中心地址和聯(lián)系電話等；

2.招標(biāo)地塊的位置、面積、用途、開發(fā)程度、規(guī)劃指標(biāo)要求、土地使用年限和建設(shè)時(shí)間等；

3.投標(biāo)人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)資格的辦法；

4.獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；

5.招標(biāo)活動(dòng)實(shí)施時(shí)間、地點(diǎn)，投標(biāo)期限、地點(diǎn)和方式等；

6.確定中標(biāo)人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；

7.支付投標(biāo)保證金的數(shù)額、帳號(hào)、方式和期限；

8.其他需要公告的事項(xiàng)。

〈二〉招標(biāo)出讓文件由市國土部門編制并提供交易中心，招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1.招標(biāo)出讓公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書

2.招標(biāo)出讓須知

3.標(biāo)書

4.投標(biāo)申請(qǐng)書

5.宗地界址圖

6.宗地規(guī)劃指標(biāo)要求

7.中標(biāo)通知書（樣本）

8.國有土地使用權(quán)出讓合同（樣本）

9.其他相關(guān)文件

〈三〉招標(biāo)活動(dòng)由交易中心具有土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓主持人資格的人員主持。

〈四〉投標(biāo)

交易中心應(yīng)當(dāng)按照出讓公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)組織招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由主持人主持進(jìn)行。

投標(biāo)開始前，招標(biāo)主詩人應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場組織開啟標(biāo)箱，檢查標(biāo)箱情況后加封。

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間將標(biāo)書及其他文件送達(dá)指定的投標(biāo)地點(diǎn)，經(jīng)交易中心登記后，將標(biāo)書投入標(biāo)箱。

招標(biāo)公告允許郵寄投標(biāo)文件的，投標(biāo)人可以郵寄，但以中心在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效。交易中心登記后，負(fù)責(zé)在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。

投標(biāo)人投標(biāo)后，不可撤回投標(biāo)文件，并對(duì)投標(biāo)文件和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。投標(biāo)人可以對(duì)已提交的投標(biāo)文件進(jìn)行補(bǔ)充說明，但應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前書面通知交易中心并將補(bǔ)充文件送達(dá)至投標(biāo)地點(diǎn)。

〈五〉開標(biāo)

交易中心按照招標(biāo)出讓公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)組織開標(biāo)，并邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)由主持人主持進(jìn)行。主持人邀請(qǐng)投標(biāo)人或其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱。

標(biāo)箱開啟后，主持人應(yīng)當(dāng)組織逐一檢查標(biāo)箱內(nèi)的投標(biāo)文件，經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。

交易中心負(fù)責(zé)開標(biāo)過程的記錄。

〈六〉評(píng)標(biāo)

按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評(píng)標(biāo)小組。按照綜合條件最佳者得的原則確定中標(biāo)人的，應(yīng)當(dāng)成立評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。

評(píng)標(biāo)小組由出讓人、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)。在評(píng)標(biāo)前隨機(jī)從專家?guī)熘谐槿≡u(píng)標(biāo)小組專家成員。

中心應(yīng)當(dāng)采取必要的措施，保證評(píng)標(biāo)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。

評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容做出必要的澄清或者說明，但澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

評(píng)標(biāo)小組對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行有效性審查。有下列情形之一的，為無效投標(biāo)文件：

1.投標(biāo)文件未密封的；

2.投標(biāo)文件未加蓋投標(biāo)人印鑒，也未經(jīng)法定代表人簽署的；

3.投標(biāo)文件不齊備、內(nèi)容不全或不符合規(guī)定的；

4.投標(biāo)人對(duì)同一個(gè)標(biāo)的有兩個(gè)或兩個(gè)以上報(bào)價(jià)的；

5.委托投標(biāo)但委托文件不齊全或不符合規(guī)定的；

6.評(píng)標(biāo)小組認(rèn)為投標(biāo)文件無效的其他情形。

評(píng)標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行綜合評(píng)分，根據(jù)綜合評(píng)分結(jié)果確定中標(biāo)候選人。

評(píng)標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，按照綜合評(píng)分高低確定中標(biāo)候選人排序，但低于底價(jià)或標(biāo)底者除外。同時(shí)有兩個(gè)或兩個(gè)以上申請(qǐng)人的綜合評(píng)分相同的，按報(bào)價(jià)高低排名，報(bào)價(jià)也相同的，由綜合評(píng)分相同的申請(qǐng)人通過現(xiàn)場競價(jià)確定排名順序。取得投標(biāo)資格者少于3個(gè)的或投標(biāo)人的投標(biāo)價(jià)均低于底價(jià)或投標(biāo)條件均不能夠滿足標(biāo)底要求，投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)取消或終止。

〈七〉確定競標(biāo)人

由評(píng)標(biāo)小組根據(jù)中標(biāo)候選人的排列順序確定中標(biāo)人。

按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，直接宣布報(bào)價(jià)最高且不低于底價(jià)者為中標(biāo)人。有兩個(gè)或兩個(gè)以上申請(qǐng)人的報(bào)價(jià)相同且同為最高報(bào)價(jià)的，由相同報(bào)價(jià)的申請(qǐng)人在限定時(shí)間內(nèi)再行報(bào)價(jià)，或者采取現(xiàn)場競價(jià)方式確定中標(biāo)人。

〈八〉發(fā)出《中標(biāo)通知書》

確定中標(biāo)人后，交易中心應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知其他投標(biāo)人。

《中標(biāo)通知書》應(yīng)包括招標(biāo)人與中標(biāo)人的名稱，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及雙方簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。

《中標(biāo)通知書》對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果，或者中標(biāo)人不按約定簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》放棄中標(biāo)宗地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

第七條招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施―拍賣

〈一〉拍賣出讓公告由市國土部門擬定并提供交易中心，公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1.市國土部門的名稱、地址、聯(lián)系電話等，交易中心地址和聯(lián)系電話等；

2.拍賣地塊的位置、面積、用途、開發(fā)程度、規(guī)劃指標(biāo)要求、土地使用年限和建設(shè)時(shí)間等；

3.競買人的資格要求及申請(qǐng)取得競買資格的辦法；

4.獲取拍賣文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；

5.拍賣會(huì)的地點(diǎn)、時(shí)間和競價(jià)方式；

6.支付競買保證金的數(shù)額、帳號(hào)、方式和期限；

7.其他需要公告的事項(xiàng)。

〈二〉拍賣出讓文件由市國土部門編制并提供交易中心，拍賣文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1.拍賣出讓公告

2.拍賣出讓須知

3.競買申請(qǐng)書

4.宗地界址圖

5.宗地規(guī)劃指標(biāo)要求

6.成交確認(rèn)書（樣本）

7.國有土地使用權(quán)出讓合同（樣本）

8.其他相關(guān)文件

〈三〉拍賣活動(dòng)由交易中心具有土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓主持人資格的人員主持。

〈四〉交易中心通知符合條件的競買人按照拍賣文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)參加競拍。

〈五〉主持人核實(shí)競買人身份，同時(shí)通報(bào)參加本次拍賣會(huì)的監(jiān)督人員等。

設(shè)有底價(jià)的，市國土部門應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場將密封的拍賣底價(jià)交給拍賣主持人，拍賣主持人現(xiàn)場開啟密封件。

〈六〉主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)。

〈七〉拍賣主持人宣布競價(jià)規(guī)則及拍賣宗地的起叫價(jià)、增價(jià)規(guī)則和增價(jià)幅度，并明確提示是否設(shè)有底價(jià)。在拍賣過程中，拍賣主持人可根據(jù)現(xiàn)場情況調(diào)整增價(jià)幅度。

〈八〉拍賣主持人報(bào)出起叫價(jià)，宣布競價(jià)開始。

〈九〉競買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)。

〈十〉主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)且該價(jià)格不低于底價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交。

〈十一〉主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競得人。

〈十二〉取得競買資格少于3個(gè)的或競買人最高應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)低于底的，拍賣主持人應(yīng)當(dāng)取消或終止拍賣活動(dòng)。

〈十三〉根據(jù)拍賣結(jié)果確定競得人后，交易中心與競得人當(dāng)場簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》。拍賣過程由交易中心制作拍賣筆錄。

第八條招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施―掛牌

〈一〉掛牌出讓公告由市國土部門擬定并提供交易中心，公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1.市國土部門的名稱、地址、聯(lián)系電話等，交易中心地址和聯(lián)系電話等；

2.掛牌地塊的位置、面積、用途、開發(fā)程度、規(guī)劃指標(biāo)要求、土地使用年限和建設(shè)時(shí)間等；

3.競買人的資格要求及申請(qǐng)取得競買資格的辦法；

4.獲取掛牌文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；

5.掛牌地點(diǎn)和起止時(shí)間；

6.支付競買保證金的數(shù)額、帳號(hào)、方式和期限；

7.其他需要公告的事項(xiàng)。

〈二〉掛牌出讓文件由市國土部門編制并提供交易中心，文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1.掛牌出讓公告

2.掛牌出讓須知

3.競買申請(qǐng)書

4.掛牌競買報(bào)價(jià)單

5.宗地界址圖

6.宗地規(guī)劃指標(biāo)要求

7.成交確認(rèn)書（樣本）

8.國有土地使用權(quán)出讓合同（樣本）

9.其他相關(guān)文件

〈三〉掛牌交易活動(dòng)由交易中心具有土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓主持人資格的人員主持。

〈四〉主持人應(yīng)當(dāng)按照出讓公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)組織掛牌活動(dòng)。

〈五〉交易中心負(fù)責(zé)將宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價(jià)及增價(jià)幅度等，在交易中心土地招拍掛大廳顯示屏掛牌公布。

掛牌時(shí)間按法定要求不得少于10天。

〈六〉符合條件的競買人填寫報(bào)價(jià)單，中心接受報(bào)價(jià)并及時(shí)更新顯示最新掛牌價(jià)格。

〈七〉競買人報(bào)價(jià)有下列情形之一的，為無效報(bào)價(jià)：

報(bào)價(jià)單未在掛牌期限內(nèi)收到的；不按規(guī)定填寫報(bào)價(jià)單的；報(bào)價(jià)單填寫人與競買申請(qǐng)文件不符的；報(bào)價(jià)不符合報(bào)價(jià)規(guī)則的；報(bào)價(jià)不符合掛牌文件規(guī)定的其他情形。

〈八〉在掛牌出讓期限內(nèi)，由交易中心繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)。

〈九〉掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。設(shè)有底價(jià)的，市國土部門應(yīng)當(dāng)在掛牌截止前將密封的掛牌底價(jià)交給掛牌主持人。在公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間，競買人應(yīng)當(dāng)出席掛牌現(xiàn)場，掛牌主持人宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價(jià)。沒有新的報(bào)價(jià)或競價(jià)的，掛牌主持人現(xiàn)場打開密封件宣布底價(jià)。

在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；在掛牌期內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競得人，報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人。但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外。

〈十〉在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌則不成交。

〈十一〉如在掛牌截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人要求報(bào)價(jià)的，按照掛牌文件規(guī)定進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，出價(jià)最高者為競得人。

〈十二〉掛牌主持人主持現(xiàn)場競價(jià)。

〈十三〉競買人競得后，交易中心與競得人當(dāng)場簽訂《掛牌成交確認(rèn)書》。掛牌過程應(yīng)當(dāng)由交易中心制作掛牌筆錄。

第九條成交結(jié)果公示

招拍掛活動(dòng)結(jié)束后，交易中心在2個(gè)工作日內(nèi)將招拍掛出讓結(jié)果在中國土地市場網(wǎng)及交易中心網(wǎng)站上進(jìn)行公示，同時(shí)將成交結(jié)果書面告知市國土資源局、市財(cái)政局，市財(cái)政局根據(jù)市國土部門出具的手續(xù)辦理未競得人的競買保證金退還事宜。

第十條材料歸檔

成交結(jié)果公示后，市交易中心應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)將有關(guān)材料歸檔，并將成交確認(rèn)書和交易過程筆錄及競得人的相關(guān)材料移交國土資源部門。

第十一條監(jiān)督實(shí)施

市國土部門和其他有關(guān)部門依法對(duì)本辦法所規(guī)范的交易活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理；市公共資源交易管理委員會(huì)辦公室依法對(duì)本辦法執(zhí)行情況實(shí)施監(jiān)督檢查。

篇5

廣東省農(nóng)業(yè)土地開發(fā)土地出讓金收入和使用管理辦法完整版全文廣東省用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入和使用管理辦法第一條根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)有關(guān)問題的通知》(國發(fā)[20xx]8號(hào))和財(cái)政部國土資源部關(guān)于印發(fā)《用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法》的通知(財(cái)綜[20xx]49號(hào))和《關(guān)于印發(fā)〈用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法〉的通知》(財(cái)建[20xx]174號(hào))的規(guī)定，從20xx年1月1日起，將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)。為規(guī)范用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金的收入和使用管理，加強(qiáng)對(duì)各地用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督和考核等工作，特制定本辦法。

第二條本辦法所稱用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金是指省、市、縣(區(qū))、自治縣從土地出讓金中按規(guī)定比例劃出的專賬管理的資金。

第三條根據(jù)廣東省人民政府《轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)有關(guān)問題的通知》(粵府[20xx]59號(hào))規(guī)定，我省從各市、縣(市、區(qū))土地出讓金平均純收益中劃出20%用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)，其中：70%作為本級(jí)農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，30%集中到省統(tǒng)一使用。

從土地出讓金劃出的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金計(jì)算公式為：從土地出讓金劃出的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金=土地出讓面積土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)(對(duì)應(yīng)所在地征收等別)各地規(guī)定的土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例(20%)。

第四條本辦法所稱土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)是指地方人民政府出讓土地取得的土地出讓純收益的平均值。財(cái)政部、國土資源部已根據(jù)全國城鎮(zhèn)土地等別、城鎮(zhèn)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)水平、建設(shè)用地供求狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等情況進(jìn)行了制定、聯(lián)合，并根據(jù)土地市場價(jià)格變動(dòng)情況適時(shí)調(diào)整。土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)附后。

第五條各級(jí)國土資源管理部門根據(jù)辦理的土地出讓合同，按季統(tǒng)計(jì)土地出讓面積送同級(jí)財(cái)政部門，同時(shí)抄報(bào)省級(jí)財(cái)政部門、國土資源管理部門。同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)國土資源管理部門提供的土地出讓面積、城鎮(zhèn)土地等別、土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)和省政府規(guī)定的土地出讓金20%用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例，計(jì)算應(yīng)從土地出讓金中劃繳的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。

第六條根據(jù)財(cái)政部規(guī)定，調(diào)整現(xiàn)行政府預(yù)算收支科目，將基金預(yù)算收入科目第85類土地有償使用收入下的850101項(xiàng)土地出讓金取消;增設(shè)850103項(xiàng)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金，反映從土地出讓金財(cái)政結(jié)算專戶中劃入的用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金;增設(shè)850104項(xiàng)其他土地出讓金，反映從土地出讓金財(cái)政結(jié)算專戶中扣除劃入農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金專賬后的土地出讓金。在基金預(yù)算支出科目第85類土地有償使用支出下增設(shè)8503款農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出，反映從土地出讓金中劃出的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金安排的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出。

第七條　按本辦法第五條計(jì)算應(yīng)從土地出讓金中劃出的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，按照專賬管理的原則和土地出讓金繳交情況，由財(cái)政部門在次月5日前辦理土地出讓金清算。清算時(shí)，按預(yù)算級(jí)次分別開具繳款書，辦理繳庫手續(xù)，將屬于本市、縣(區(qū))用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入20%部分中的70%繳入同級(jí)國庫用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入專賬;30%部分按就地繳庫方式繳入省國庫用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入專賬，上劃時(shí)請(qǐng)使用一般繳款書(收款單位全稱：廣東省財(cái)政廳;預(yù)算級(jí)次：省級(jí);收款銀行：國家金庫廣東省分庫;帳號(hào)：2550001-23)，預(yù)算科目填列政府性基金預(yù)算收入科目第85類第850103項(xiàng)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金。

第八條　用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金納入財(cái)政預(yù)算，實(shí)行專賬核算管理。各級(jí)財(cái)政部門應(yīng)嚴(yán)格按照國家對(duì)部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的規(guī)定，保證土地出讓金專戶資金優(yōu)先足額劃入用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金專賬，按照規(guī)定的使用范圍進(jìn)行專款專用，不得截留、坐支和挪用，并實(shí)行社會(huì)公示制度。

第九條　本辦法所稱的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)主要包括：土地整理和復(fù)墾、宜農(nóng)未利用地的開發(fā)、基本農(nóng)田建設(shè)以及改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開發(fā)。

土地整理和復(fù)墾是指：按照土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃，有組織地對(duì)農(nóng)村地區(qū)田、水、路、林及村莊進(jìn)行綜合整治;對(duì)在生產(chǎn)建設(shè)過程中挖損、塌陷、壓占及污染破壞的土地和洪災(zāi)滑坡崩塌、泥石流、風(fēng)沙等自然災(zāi)害損毀的土地進(jìn)行復(fù)墾。

宜農(nóng)未利用地的開發(fā)是指：在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，對(duì)灘涂、鹽堿地、荒草地、裸土地等未利用的宜農(nóng)土地進(jìn)行開發(fā)利用。

基本農(nóng)田建設(shè)是指：采取相應(yīng)措施對(duì)基本農(nóng)田進(jìn)行改造、改良和保護(hù)，促進(jìn)基本農(nóng)田綜合生產(chǎn)能力提高和持續(xù)利用。具體包括：經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地的建設(shè);有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地建設(shè);對(duì)中低產(chǎn)田的改造;蔬菜生產(chǎn)基地建設(shè);國務(wù)院和各級(jí)人民政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地的建設(shè)等。

改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開發(fā)是指：為改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件而獨(dú)立進(jìn)行的農(nóng)田道路、電力通訊、水源、給排水等生產(chǎn)設(shè)施的建設(shè)。

第十條　各級(jí)國土資源部門負(fù)責(zé)組織農(nóng)業(yè)土地開發(fā)專項(xiàng)資金的項(xiàng)目預(yù)算編制、初審、申報(bào)。各級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)農(nóng)業(yè)土地開發(fā)專項(xiàng)資金的項(xiàng)目預(yù)算的審核批準(zhǔn)、下達(dá)、資金的撥付和資金的使用監(jiān)督管理工作;國土資源部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施的監(jiān)督檢查及竣工驗(yàn)收等管理工作。

第十一條省財(cái)政廳和國土資源廳會(huì)同省監(jiān)察廳、審計(jì)廳等有關(guān)部門，對(duì)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金的提取比例、預(yù)算管理、支出范圍等進(jìn)行定期或不定期的監(jiān)督檢查。對(duì)于違反規(guī)定的，除通報(bào)外，對(duì)提取比例不足的，負(fù)責(zé)督促其限時(shí)足額劃入，督促未果的，依法強(qiáng)行劃入專賬;對(duì)于違反專賬管理的，負(fù)責(zé)督促其在7個(gè)工作日內(nèi)予以糾正;對(duì)于違反支出范圍的，除負(fù)責(zé)督促其在7個(gè)工作日內(nèi)糾正外，應(yīng)將超出本辦法規(guī)定支出范圍的資金收回專賬;對(duì)挪用專賬資金的，由省財(cái)政廳負(fù)責(zé)追繳，并報(bào)省監(jiān)察廳追究有關(guān)人員責(zé)任。

各級(jí)財(cái)政部門和國土資源部門要開展對(duì)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金進(jìn)行定期或不定期檢查。對(duì)檢查出的問題要及時(shí)采取措施予以糾正。

第十二條各級(jí)財(cái)政部門、國土資源部門要對(duì)土地出讓金征收和使用情況每年二次進(jìn)行統(tǒng)計(jì)填報(bào)。土地出讓金征收和使用情況表于上半年(6月)終了后20日(即每年7月20日)和年度終了后20日(即次年1月20日)前以地級(jí)市為單位(分縣、區(qū))上報(bào)省財(cái)政廳和省國土資源廳。

第十三條本辦法自20xx年1月1日起實(shí)行。

第十四條本辦法由省財(cái)政廳會(huì)同省國土資源廳負(fù)責(zé)解釋。

土地出讓金計(jì)算方法一. 有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。

二. 發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。

三. 通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。

篇6

隨著經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)建設(shè)的快速發(fā)展，很多土地資源未納入土地使用稅征收范圍，限制了土地使用稅的調(diào)節(jié)作用，不利于耕地保護(hù)制度。在執(zhí)行過程中暴露了一些問題，本文從本地區(qū)風(fēng)力發(fā)電企業(yè)土地使用稅的納稅情況提出幾點(diǎn)思考

【關(guān)鍵詞】

城鎮(zhèn)土地使用稅；風(fēng)力發(fā)電；計(jì)稅面積

土地是一種不可再生資源，為了節(jié)約用地，合理開發(fā)資源，我國在1988年開征了城鎮(zhèn)土地使用稅，自條例頒布以來，土地使用稅在嚴(yán)格土地管理中起到了積極的作用，但是，隨著經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)建設(shè)的快速發(fā)展，很多開發(fā)利用的土地資源未納入城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍，限制了土地使用稅的調(diào)節(jié)作用，不利于耕地保護(hù)制度。另外，在城鎮(zhèn)土地使用稅執(zhí)行過程中還暴露了一些問題，本文根據(jù)本地區(qū)風(fēng)力發(fā)電企業(yè)土地使用稅的納稅情況提出幾點(diǎn)思考。

1 現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅不適用于風(fēng)電企業(yè)等新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展

在“十二五”期間，國家將大力推動(dòng)可再生能源和新能源產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，按照《可再生能源發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，預(yù)計(jì)到2015年，累計(jì)并網(wǎng)運(yùn)行風(fēng)電達(dá)到1億千瓦。風(fēng)電企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)決定了它的用地面積非常大，而且主要在農(nóng)牧業(yè)地區(qū)，占用大面積的耕地、草地、林地等農(nóng)用地，我國的土地政策，要保護(hù)18億耕地紅線，而且對(duì)于草地、林地的保護(hù)也是越來越重視，這兩方面要調(diào)和，必須是土地有償使用，節(jié)約用地。城鎮(zhèn)土地使用稅作為稅收政策本來是有調(diào)節(jié)作用的，但是根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人征收的一稅，而風(fēng)電廠主要在鄉(xiāng)、村、嘎查，不屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。現(xiàn)有的法律規(guī)定不適用于風(fēng)電企業(yè)等新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

2 風(fēng)電企業(yè)在征管實(shí)際中納入了征稅范圍

一方面根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，風(fēng)電企業(yè)所在地不屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍?？墒橇硪环矫妫瑖惪偩謱?duì)于水電、火電、核電企業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅的征收進(jìn)行了規(guī)定，根據(jù)國稅地字[1989]13號(hào)，國家稅務(wù)局關(guān)于電力行業(yè)征免土地使用稅問題的規(guī)定，對(duì)火電廠廠區(qū)圍墻內(nèi)的用地，均應(yīng)照章征收土地使用稅.對(duì)廠區(qū)圍墻外的灰場，輸灰管，輸油（氣）管道，鐵路專用線用地，免征土地使用稅，廠區(qū)圍墻外的其他用地，應(yīng)照章征稅；對(duì)水電站的發(fā)電廠房用地（包括壩內(nèi)，壩外式廠房），生產(chǎn)，辦公，生活用地，照章征收土地使用稅，對(duì)其他用地給予免稅照顧；根據(jù)財(cái)稅[2007]124號(hào)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于核電站用地征免城鎮(zhèn)土地使用稅的通知，核電站的核島、常規(guī)島、輔助廠房和通訊設(shè)施用地（不包括地下線路用地），生活、辦公用地按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅，其他用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)核電站應(yīng)稅土地在基建期內(nèi)減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅。針對(duì)這些規(guī)定，各地的理解和執(zhí)行上不一致，有的地方參照火電、水電企業(yè)的情況，征收風(fēng)電企業(yè)土地稅，有的地方不征收，這就導(dǎo)致企業(yè)間稅負(fù)不一致，征管機(jī)關(guān)與納稅人之間產(chǎn)生矛盾。內(nèi)蒙地區(qū)在2006年，人民政府關(guān)于進(jìn)一步明確城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍的通知（內(nèi)政字[2006]190號(hào)）中明確規(guī)定，對(duì)尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地開征土地使用稅，由各盟行政公署、市人民政府提出征收方案，經(jīng)自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。把是否征收、如何征收的權(quán)利下放到各盟市，這就造成各地執(zhí)行上有差異。后來，內(nèi)蒙古地稅局在2013年11月發(fā)文，關(guān)于明確風(fēng)電企業(yè)征免土地使用稅問題的通知（內(nèi)地稅字[2013]284號(hào)），對(duì)風(fēng)電企業(yè)征免土地使用稅政策進(jìn)一步明確，第一條規(guī)定，對(duì)風(fēng)力發(fā)電企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、生活、檢修道路、機(jī)座用地、變電站用地等永久性占地照章征收土地使用稅；第二條規(guī)定，對(duì)其輸電線路及不改變農(nóng)牧民直接從事農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)用途的農(nóng)牧業(yè)用地，暫免征收土地使用稅。關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅的各項(xiàng)法律法規(guī)中，就征稅范圍不一致的說法造成在稅收征管實(shí)際中，風(fēng)電企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅是有爭議的。

3 風(fēng)電企業(yè)在城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納過程中對(duì)于計(jì)稅土地面積的確認(rèn)模糊不清

風(fēng)電場占地面積大，必須連片開發(fā)，而且分布廣泛。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定：“城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)”，但風(fēng)電場存在特殊性，每一期如按實(shí)際占用面積為計(jì)稅依據(jù)，就存在納稅人稅負(fù)過高的問題。那按風(fēng)電場的風(fēng)機(jī)單臺(tái)占地面積計(jì)稅還是按條帶狀計(jì)稅，沒有明確規(guī)定。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收征管過程中各有不同處理，有的按照實(shí)際占用面積征收，這對(duì)于來說企業(yè)稅負(fù)過重，就會(huì)造成企業(yè)盡量減少申報(bào)面積，造成少申報(bào)少繳納。按風(fēng)機(jī)面積或其他標(biāo)準(zhǔn)征稅，又無明確法律依據(jù)。內(nèi)蒙古地稅局在2013年11月發(fā)文，關(guān)于明確風(fēng)電企業(yè)征免土地使用稅問題的通知（內(nèi)地稅字[2013]284號(hào)），對(duì)風(fēng)力發(fā)電企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、生活、檢修道路、機(jī)座用地、變電站用地等永久性占地照章征收土地使用稅；對(duì)其輸電線路及不改變農(nóng)牧民直接從事農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)用途的農(nóng)牧業(yè)用地，暫免征收土地使用稅。看起來有了具體的規(guī)定，但是還不是很清楚，執(zhí)行起來仍舊存在一定的問題。比如：對(duì)于機(jī)座用地如何確定面積，塔基外延多少米還是沒有明確，檢修道路如何計(jì)算確定面積，按照多寬計(jì)算，如果道路是村民和企業(yè)共用，應(yīng)如何認(rèn)定，都不明確，輸電線路如何確定面積，也沒有說明。不明確的規(guī)定執(zhí)行起來必然產(chǎn)生差異，造成企業(yè)間稅負(fù)不公平，也會(huì)造成征收機(jī)關(guān)和納稅人之間的矛盾，不利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。

4 加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅征管的建議

（1）以風(fēng)電企業(yè)為代表的工礦業(yè)企業(yè)發(fā)展迅速，占用了大量土地。但按照現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅政策，又不在城鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，不是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。為了保護(hù)國家土地資源得到合理的開發(fā)利用，加強(qiáng)對(duì)土地的管理，法律法規(guī)制定者應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況擴(kuò)大劃入城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍，將風(fēng)電企業(yè)等大型企業(yè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等盡快納入城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍。這樣，不僅提高了土地的使用效率，也增強(qiáng)了企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，合理規(guī)劃使用土地的意識(shí)，又增加了地方財(cái)政收入。

（2）風(fēng)電企業(yè)占用土地面積的確認(rèn)問題。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定：“城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)”，但風(fēng)電場存在特殊性，應(yīng)制定出可執(zhí)行的實(shí)施細(xì)則，例如：參考新疆地區(qū)政府對(duì)于當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)電企業(yè)土地面積的認(rèn)定方法，關(guān)于風(fēng)電場塔基及相關(guān)構(gòu)筑物用地面積的確定明確“對(duì)風(fēng)電塔機(jī)、回流箱、電纜等設(shè)備劃定保護(hù)區(qū)并計(jì)入征地面積，具體如下：1.風(fēng)電塔基，以塔機(jī)基礎(chǔ)外沿起劃定10米保護(hù)區(qū)；2.風(fēng)機(jī)機(jī)箱變用地面積按照設(shè)備基礎(chǔ)外墻所圍實(shí)際占地面積計(jì)算；3.升壓站用地面積按照設(shè)備基礎(chǔ)外墻所圍實(shí)際占地面積計(jì)算；4.辦公場所用地面積按院墻外墻所圍實(shí)際占地面積計(jì)算；5.風(fēng)電場內(nèi)檢道路寬度按照10米計(jì)算；6.地埋電纜劃定寬度為3米的保護(hù)區(qū)，架空電力線路廊道寬度按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其他用地面積的計(jì)算由縣（市）行業(yè)主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。明確的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于稅收征管和納稅人履行納稅義務(wù)都是有利的，也不容易造成國家的稅款流失。

（3）利用地理信息系統(tǒng)等現(xiàn)代化的手段，與國土資源部門進(jìn)行信息互聯(lián)，完善土地使用稅的稅源登記，完善土地使用信息檔案，過去稅務(wù)部門征管基礎(chǔ)信息掌握不清，納稅人存在漏報(bào)面積、少繳稅款。

總之，中國的土地稅收法律法規(guī)還處于很不完善的階段，還需制定者們依實(shí)際情況完善，使之具有可執(zhí)行性，即可以避免征納雙方的矛盾，保證財(cái)政收入，又可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。

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篇7

各區(qū)、縣局國有土地使用單位（個(gè)人）頒發(fā)《國有土地使用證》試點(diǎn)工作正在進(jìn)行，城鎮(zhèn)的《國有土地使用證》均由各區(qū)縣審核上報(bào)市局，然后轉(zhuǎn)報(bào)市人民政府，加蓋市政府公章下發(fā)。為確保試點(diǎn)工作的順利進(jìn)行，對(duì)申請(qǐng)發(fā)證的國有土地，一定要嚴(yán)格審核，嚴(yán)格按規(guī)定手續(xù)辦，不準(zhǔn)出任何差錯(cuò)。切實(shí)把此項(xiàng)工作搞好，不出任何差錯(cuò)，特通知如下：

一、各區(qū)縣房地局要對(duì)申請(qǐng)登記發(fā)證的國有土地必須進(jìn)行嚴(yán)格、認(rèn)真地審核，凡有權(quán)屬糾紛爭議，資料證件不齊全，臨時(shí)違章占地未經(jīng)規(guī)劃部門處理的，一律暫不登記發(fā)證。要特別注意規(guī)劃部門已批準(zhǔn)征地的，不得再給原土地使用單位發(fā)證。土地登記暫不實(shí)行“具結(jié)”發(fā)證辦法。集體所有制土地，不得頒發(fā)《國有土地使用證》。

二、所有經(jīng)審核，符合規(guī)定可以發(fā)證的，必須把好“三關(guān)”。即由區(qū)縣房政科（產(chǎn)權(quán)科）嚴(yán)格審核，由科長簽字后，送區(qū)縣局主管局長再逐件審核，無誤并簽字后，報(bào)市局產(chǎn)權(quán)處進(jìn)行“三審”。最后經(jīng)市局主管局長簽字，報(bào)市政府。

篇8

第一條  為保障城市建設(shè)工作的順利進(jìn)行，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  凡在寧波市城市總體規(guī)劃劃定的寧波市城市規(guī)劃區(qū)（以下簡稱規(guī)劃區(qū)）范圍內(nèi)，按批準(zhǔn)的規(guī)劃進(jìn)行城市建設(shè)需要征用集體所有土地而拆遷房屋及其附屬物以及安置、補(bǔ)償?shù)仁乱?，均?yīng)遵守本辦法。

第三條  本辦法所稱的城市建設(shè)，是指經(jīng)計(jì)劃、城建、規(guī)劃、土地等管理部門批準(zhǔn)的城市生產(chǎn)生活設(shè)施（包括市政公用設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施）以及為其配套的設(shè)施建設(shè)。

第四條  寧波市土地管理局是本市征用集體所有土地房屋拆遷的主管部門。

海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)征用集體所有土地房屋拆遷管理工作，由市土地管理局負(fù)責(zé)，區(qū)土地管理部門協(xié)同市土地管理局做好拆遷管理工作。

鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞縣劃入寧波市城市規(guī)劃區(qū)的行政區(qū)域范圍內(nèi)征用集體所有土地的房屋拆遷管理工作，由區(qū)、縣土地管理部門負(fù)責(zé)。

第五條  被拆遷房屋所在地的區(qū)（縣）、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、村（居）民委員會(huì)，以及公安、房地產(chǎn)、城建、規(guī)劃、市政公用、電力、郵電、勞動(dòng)、工商行政管理等部門，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自的職責(zé)，協(xié)同拆遷主管部門做好拆遷管理工作。

第六條  本辦法所稱拆遷當(dāng)事人，是指拆遷人與被拆遷人。

拆遷人是指取得拆遷許可證的拆遷單位，被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬物的合法所有人、有常住戶口的合法使用人。

第七條  拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予妥善安置、合理補(bǔ)償；被拆遷人應(yīng)當(dāng)服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

被拆遷人所在鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、村（居）民委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)協(xié)助拆遷人做好被拆遷人的搬遷動(dòng)員工作。

第二章  拆遷管理

第八條  城市建設(shè)中舊城改造和開發(fā)建設(shè)的拆遷方案，應(yīng)征求市政、交通、環(huán)保、電力、文物等部門的意見，并按規(guī)定的程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)，由拆遷主管部門組織實(shí)施。

第九條  房屋拆遷應(yīng)當(dāng)實(shí)行統(tǒng)一拆遷。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托取得房屋拆遷資格證書的拆遷單位實(shí)施拆遷，并簽訂書面委托協(xié)議，確定委托事項(xiàng)、權(quán)限、責(zé)任以及雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

市區(qū)和鄞縣的房屋拆遷單位，由拆遷主管部門審核其資格后，分別由市、縣人民政府確定。

拆遷主管部門不得接受拆遷委托。

第十條  拆遷單位接受委托拆遷房屋及其附屬物的，必須持建設(shè)項(xiàng)目、建設(shè)用地批準(zhǔn)文件和拆遷計(jì)劃、拆遷方案等，向當(dāng)?shù)夭疬w主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)領(lǐng)取拆遷許可證后，方可拆遷。

拆遷人如需變更拆遷范圍或延期拆遷的，應(yīng)當(dāng)重新辦理領(lǐng)證手續(xù)；停止拆遷的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理拆遷許可證注銷手續(xù)。

第十一條  房屋拆遷范圍劃定后，由拆遷主管部門通知當(dāng)?shù)毓?、房地產(chǎn)、城建、工商行政管理、公證等部門、暫停辦理戶口遷入、分戶，房屋買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)與、租賃，房屋改建、裝飾，臨時(shí)建筑審批，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。因出生、軍人復(fù)轉(zhuǎn)、婚嫁等特殊情況確需入戶的，經(jīng)區(qū)（縣）公安部門批準(zhǔn)后，方可辦理。

拆遷人自取得拆遷許可證之日起超過6個(gè)月未開展拆遷工作的，前款規(guī)定的暫停辦理各種手續(xù)的通知自行失效。

因故變更拆遷范圍，延期拆遷或停止拆遷的，由拆遷主管部門重新通知上述各部門。

第十二條  拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等予以公告。

第十三條  在實(shí)施房屋拆遷前，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本辦法就安置、補(bǔ)償?shù)葐栴}簽訂拆遷協(xié)議。拆遷協(xié)議內(nèi)容包括搬遷期限、過渡方式、回遷時(shí)間和地點(diǎn)、安置方式與面積、補(bǔ)償辦法、違約責(zé)任以及拆遷當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。拆遷協(xié)議應(yīng)當(dāng)送拆遷主管部門備案。

第十四條  被拆遷房屋需要作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，由拆遷主管部門指定按規(guī)定取得評(píng)估資格的單位在實(shí)施房屋拆遷前負(fù)責(zé)進(jìn)行房屋評(píng)估，但不得指定拆遷當(dāng)事人進(jìn)行房屋評(píng)估。

第十五條  拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限和過渡方式等方面有爭議，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由批準(zhǔn)拆遷的拆遷主管部門裁決。

當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在接到裁決書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。在訴訟期間如拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉(zhuǎn)用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。

超過房屋拆遷公告規(guī)定期限或者超過前款規(guī)定的裁決作出的拆遷期限，被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，市、區(qū)（縣）人民政府可作出限期拆遷的決定。逾期不搬遷的，市、區(qū)（縣）人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門依法強(qiáng)制拆遷，或者由拆遷主管部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第十六條  拆除有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)糾紛，或因其他原因產(chǎn)權(quán)不明的房屋，在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)不能解決糾紛或確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，由拆遷人提出補(bǔ)償、安置方案，報(bào)拆遷主管部門批準(zhǔn)后予以拆遷。拆遷前拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門組織拆遷人對(duì)被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全手續(xù)。

第十七條  拆遷范圍內(nèi)的違法占地或臨時(shí)用地上的房屋及其附屬物以及其他違章建筑，均不作調(diào)產(chǎn)安置依據(jù)，不予補(bǔ)償，并在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)自行拆除，逾期未拆除的，由有關(guān)部門依法強(qiáng)制拆除。

第十八條  對(duì)拆遷范圍內(nèi)的具有歷史、文化、科學(xué)價(jià)值的建筑物、構(gòu)筑物和具有特殊風(fēng)格的人文景觀，應(yīng)予以保護(hù)，并設(shè)置專門標(biāo)志，如確有必要進(jìn)行拆遷，應(yīng)按法律、法規(guī)規(guī)定的程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)。

第三章  住宅用房拆遷

第十九條  拆遷人需要拆除住宅用房的，應(yīng)當(dāng)提供安置用房。安置用房不能一次解決的，應(yīng)當(dāng)在拆遷協(xié)議中明確過渡期限并提供周轉(zhuǎn)用房。拆遷后新建房屋建筑面積在二萬平方米以下的，過渡期限不超過二年；在二萬平方米以上的，過渡期限不超過二年六個(gè)月。

第二十條  對(duì)住宅用房被拆遷人的安置地點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程的性質(zhì)，按照有利于實(shí)施城市規(guī)劃和城市建設(shè)的原則確定。建設(shè)單位在征用的土地上進(jìn)行住宅建設(shè)的，對(duì)被拆遷人一般應(yīng)當(dāng)予以回遷安置。

對(duì)被拆遷人的安置用房應(yīng)當(dāng)符合國家和省規(guī)定的有關(guān)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并有相應(yīng)的通水、通電等配套設(shè)施，質(zhì)量不合格的安置用房不得提供給被拆遷人。

第二十一條  拆遷私有住宅用房，實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置或遷建安置。調(diào)產(chǎn)安置是指以拆遷人統(tǒng)一建造的多層成套住宅用房，作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房，安置被拆遷人；遷建安置是指由拆遷人提供遷建用地的有關(guān)費(fèi)用和遷建補(bǔ)償費(fèi)，被征地單位負(fù)責(zé)按有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)，由被拆遷人自行建造安置用房。

被征地單位耕地被全部征用的，對(duì)被拆遷人應(yīng)當(dāng)實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置；被征地單位的耕地未被全部征用，除對(duì)繼續(xù)承包耕地專業(yè)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，并要求作遷建安置的被拆遷人給予遷建安置外，對(duì)其他被拆遷人應(yīng)當(dāng)實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置。

第二十二條  拆遷私有住宅用房實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置的，其可調(diào)產(chǎn)安置的建筑面積（以下簡稱安置面積），根據(jù)經(jīng)拆遷人依法認(rèn)定的原住宅用房建筑面積（以下簡稱原面積）和原所有人家庭常住戶口人數(shù)，按下列安置標(biāo)準(zhǔn)確定：

（一）1－2人戶，原面積不足48平方米的，安置面積為48平方米；原面積在48－80平方米的，按原面積安置；原面積超過80平方米的，安置面積為80平方米；

（二）3人戶，原面積不足55平方米的，安置面積為55平方米；原面積在55－95平方米的，按原面積安置；原面積超過95平方米，安置面積為95平方米；

（三）4人以上（含4人）戶，原人均建筑面積（以下簡稱人均面積）不足18平方米的，按人均面積18平方米安置；原人均面積在18－30平方米的，按原面積安置；原人均面積在30平方米以上的，按人均面積30平方米安置。

原所有人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處住房的，應(yīng)合并計(jì)算其原住宅用房面積。

原所有人住宅用房面積超過安置標(biāo)準(zhǔn)要求按原面積安置的，其調(diào)產(chǎn)安置的價(jià)格結(jié)算辦法按本辦法第二十三條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定辦理。

第二十三條  拆遷私有住宅用房實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置的價(jià)格結(jié)算辦法為：

（一）安置面積未超過安置標(biāo)準(zhǔn)的，安置面積與原面積相等的部分，新房按基本造價(jià)，舊房按重置價(jià)格結(jié)合成新，結(jié)算差價(jià)；安置面積超過原面積的部分按代建房價(jià)格結(jié)算；

（二）安置面積超過安置標(biāo)準(zhǔn)，但在原面積以內(nèi)的，安置標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)部分新房按基本造價(jià)，舊房按重置價(jià)格結(jié)合成新，結(jié)算差價(jià)；超過安置標(biāo)準(zhǔn)的部分，新房按代建房價(jià)格，舊房系磚混、鋼混結(jié)構(gòu)的，按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加30％至50％，其他結(jié)構(gòu)的按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加70％至100％，結(jié)算差價(jià)；安置面積超過安置標(biāo)準(zhǔn)，且超過原面積，超過原面積部分按商品房價(jià)格結(jié)算；

（三）原住房面積超過安置面積的部分，系磚混、鋼混結(jié)構(gòu)的，按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加50％至100％結(jié)算；其他結(jié)構(gòu)的按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加100％至200％結(jié)算。

前款第（二）、（三）項(xiàng)中舊房按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加的具體比例由市、縣人民政府確定。

經(jīng)上述結(jié)算后，被拆舊房歸拆遷人所有，調(diào)產(chǎn)新房產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有。

第二十四條  拆遷私有住宅用房實(shí)行遷建安置的，按下列規(guī)定辦理：

（一）征（使）用遷建用地的費(fèi)用不得超過征（使）用同一地區(qū)土地的補(bǔ)償費(fèi)；

（二）拆遷人應(yīng)負(fù)責(zé)遷建用地的通水、通電、通路和場地平整，或支付相應(yīng)的建設(shè)經(jīng)費(fèi)；

（三）拆遷人根據(jù)依法認(rèn)定的原住宅用房建筑面積，按重置價(jià)格結(jié)合成新給予被拆遷人遷建補(bǔ)償費(fèi)。被拆房屋舊料歸被拆遷人所有，但被拆遷人必須在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)自行拆除，逾期未拆除的，由有關(guān)部門拆除，以料抵工；

（四）遷建安置用房的建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合遷建用地的規(guī)劃要求以及遷建用地控制標(biāo)準(zhǔn)，并辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第二十五條  實(shí)行遷建安置的用地控制標(biāo)準(zhǔn)，由市、區(qū)（縣）人民政府按照《浙江省土地管理實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，作出具體規(guī)定。

第二十六條  安置人口根據(jù)被拆遷人家庭常住戶口人數(shù)確定。有下列情形之一的，可增加一個(gè)安置人口：

（一）符合法定婚齡尚未結(jié)婚的；

（二）已訂立計(jì)劃生育合同的；

（三）已領(lǐng)取獨(dú)生子女證的；

（四）符合計(jì)劃生育政策，可生育兩個(gè)子女，但目前只有一個(gè)子女的。

被拆遷人家庭成員中在本市雖無常住戶口，但屬下列情形之一的，可計(jì)入安置人口：

（一）在外地工作的配偶；

（二）在部隊(duì)服現(xiàn)役的軍人（不包括已在外結(jié)婚定居的）；

（三）尚在監(jiān)獄服刑、勞動(dòng)教養(yǎng)的人員；

（四）在戶口所在地?zé)o人贍養(yǎng)，并在拆遷范圍內(nèi)實(shí)際居住二年以上的被拆遷人雙方父母；

（五）臨時(shí)去臺(tái)、港、澳地區(qū)和國外，以后仍需回原地居住的人員；

（六）按規(guī)定戶口報(bào)在大中專學(xué)校的學(xué)生和戶口報(bào)在工作單位未分配過住房的職工。

在拆遷地段雖有常住戶口，但屬寄養(yǎng)、寄居、寄讀的人員，以及報(bào)有臨時(shí)戶口的務(wù)工（農(nóng)）、經(jīng)商的外來人員，不作安置人口認(rèn)定；在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)死亡的人員不作安置人口計(jì)算。

第二十七條  被拆遷人符合下列條件之一的可作分戶安置：

（一）常住戶口分立，且各自生活，能自然分割房產(chǎn)（互不穿房，各有可供使用的廚房或拼用廚房）的；

（二）家庭成員中已達(dá)到法定婚齡，并符合結(jié)婚條件的。

第二十八條  在拆遷范圍內(nèi)無常住戶口的原所有人閑置私有住宅用房，原所有人放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原房系磚混、鋼混結(jié)構(gòu)的，按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加50％至100％。其他結(jié)構(gòu)的，按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加100％至200％，由拆遷人作價(jià)補(bǔ)償，具體比例由市、縣人民政府確定。

原所有人要求實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其調(diào)產(chǎn)安置面積按本辦法第二十二條規(guī)定的1－2人戶的調(diào)產(chǎn)安置標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價(jià)格結(jié)算辦法按本辦法第二十三條規(guī)定辦理。

第二十九條  拆遷私有出租（出借）住宅用房，原所有人在拆遷范圍內(nèi)有自住住宅用房的，應(yīng)合并計(jì)算其原住宅用房面積，并自行處理好租賃關(guān)系。原所有人在拆遷范圍內(nèi)無自住住宅用房，要求放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償，或要求實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，均按本辦法第二十八條規(guī)定辦理。

第三十條  私有住宅用房附屬的經(jīng)認(rèn)定合法的牛廄、豬舍、室外廁所、門斗等，均不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換對(duì)待，由拆遷人給予相應(yīng)的折價(jià)補(bǔ)償。

第三十一條  拆遷原集體所有出租（出借）給當(dāng)?shù)赜谐Ｗ艨谡呤褂玫淖≌梅?，按下列?guī)定辦理：

（一）對(duì)原所有人按重置價(jià)格結(jié)合成新由拆遷人予以作價(jià)補(bǔ)償；

（二）對(duì)原使用人1－2人戶按每戶建筑面積40平方米、3人以上（含3人）戶按人均建筑面積18平方米，由拆遷人以基本造價(jià)為原使用人提供拆遷購買住房。原使用人要求增加購買建筑面積在10平方米以內(nèi)的，按代建房價(jià)格計(jì)算，超過10平方米以上的部分，按商品房價(jià)格計(jì)算。

第三十二條  拆遷住宅用房，拆遷人對(duì)住宅裝飾應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府規(guī)定。

第三十三條  因拆遷搬家，拆遷人應(yīng)付給被拆遷人搬家補(bǔ)貼費(fèi)。需要被拆遷人自行臨時(shí)過渡的，拆遷人應(yīng)付給臨時(shí)過渡補(bǔ)貼費(fèi)。

搬家補(bǔ)貼費(fèi)、臨時(shí)過渡補(bǔ)貼費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)發(fā)辦法，由市、縣人民政府規(guī)定。

第四章  非住宅用房及其他拆遷

第三十四條  因市政公用設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目和公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目拆遷已辦理合法手續(xù)的私有和集體所有的非住宅用房的，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人對(duì)被拆遷人的房屋按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加100％至150％給予補(bǔ)償，具體比例由市、縣人民政府確定。作上述經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償后，拆遷人不再為被拆遷人解決所需用房，也不再提供臨時(shí)過渡用房，被拆房屋舊料歸拆遷人所有。

第三十五條  因非市政公用設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目和非公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目拆遷已辦理合法手續(xù)的私有或集體所有非住宅用房的（不包括工業(yè)、農(nóng)林牧業(yè)生產(chǎn)用房），根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)和房源可能情況，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目一般應(yīng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，調(diào)產(chǎn)建筑面積與原建筑面積相等的部分，新房按基本造價(jià)，舊房按重置價(jià)格結(jié)合成新，結(jié)算差價(jià)；調(diào)產(chǎn)建筑面積超過原建筑面積的部分，按商品房價(jià)格結(jié)算。原建筑面積超過調(diào)產(chǎn)建筑面積的部分，按重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加100％結(jié)算。被拆房屋舊料歸拆遷人所有。拆遷人應(yīng)按周轉(zhuǎn)用房可能情況，為被拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房。

不實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)給予被拆遷人被拆房屋重置價(jià)格結(jié)合成新后再增加150％至200％的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，具體比例由市、縣人民政府確定。作經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償后，被拆房屋舊料歸拆遷人所有，拆遷人不再為被拆遷人解決所需用房，也不再提供周轉(zhuǎn)用房。

第三十六條  因非市政公用設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目和非公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目拆遷已辦理合法手續(xù)的私有或集體所有的工業(yè)、農(nóng)林牧業(yè)生產(chǎn)用房的，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人按本辦法第三十五條第三款規(guī)定給予被拆遷人經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。被拆遷人需作易地遷建的，政府有關(guān)部門應(yīng)為其提供方便。

第三十七條  拆除原為住宅用房而出租（出借）供他人作非住宅使用的私有房屋，對(duì)原所有人仍作住宅用房對(duì)待，對(duì)原使用人不予安置，不予補(bǔ)償。

原私有住宅用房，經(jīng)批準(zhǔn)依法改作原所有人自己生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅用房的，可作非住宅對(duì)待，其拆遷補(bǔ)償辦法按本辦法第三十四條、第三十五條、第三十六條規(guī)定辦理。

第三十八條  因拆遷非住宅用房影響被拆遷人生產(chǎn)和營業(yè)的，拆遷人還應(yīng)給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

拆遷非住宅用房設(shè)施的，拆遷人還應(yīng)發(fā)給設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)。

經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、具體計(jì)發(fā)辦法，由市、縣人民政府規(guī)定。

第三十九條  拆遷中有下列情形之一的，拆遷人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理：

（一）列入縣級(jí)以上政府重點(diǎn)工程的交通、能源、通訊、水利等建設(shè)拆遷房屋的；

（二）涉及學(xué)校、醫(yī)院、宗教場所等房屋的；

（三）發(fā)現(xiàn)有保留價(jià)值和紀(jì)念意義的文物建筑的；

（四）涉及產(chǎn)權(quán)屬臺(tái)、港、澳同胞，僑胞及外國人所有的住宅用房的。

第五章  法律責(zé)任

第四十條  拆遷人未取得拆遷許可證進(jìn)行拆遷或者超越許可證規(guī)定范圍進(jìn)行拆遷的，由拆遷主管部門責(zé)令停止拆遷或吊銷拆遷許可證，并可處以一萬元以上十萬元以下罰款；給被拆遷人造成損失的，由拆遷主管部門責(zé)令賠償。

拆遷人變更拆遷范圍或者延期拆遷未重新辦理領(lǐng)證手續(xù)進(jìn)行拆遷的，由拆遷主管部門予以警告、責(zé)令限期補(bǔ)辦領(lǐng)證手續(xù)，并可處以五千元以上五萬元以下罰款。

拆遷人擅自提高或者降低安置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大或者縮小安置、補(bǔ)償范圍的，由拆遷主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并可處以五千元以上五萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，拆遷主管部門可責(zé)令其停止拆遷或吊銷拆遷許可證。

拆遷人超過本辦法第十九條規(guī)定的臨時(shí)過渡期限未給被拆遷人提供安置用房的，由拆遷主管部門責(zé)令其盡快提供安置用房或周轉(zhuǎn)用房，給予被拆遷人相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并可處以一萬元以上五萬元以下罰款。

第四十一條  拆遷人提供的安置用房出現(xiàn)質(zhì)量問題，給被拆遷人造成損失的，應(yīng)予賠償，并按規(guī)定進(jìn)行返修。無法返修或經(jīng)返修不能保證安全使用的，應(yīng)予重新安置。

第四十二條  被拆遷人無理拒絕騰退周轉(zhuǎn)用房的，由拆遷主管部門對(duì)被拆遷人予以警告、責(zé)令限期退還周轉(zhuǎn)房，并可處以一百元以上五百元以下罰款；逾期仍不退還的，市、區(qū)（縣）人民政府可以責(zé)成拆遷主管部門予以強(qiáng)制搬遷，并可處以五百元以上二千元以下罰款。

第四十三條  被拆遷人在原房屋產(chǎn)權(quán)、使用狀況或常住戶口等方面弄虛作假的，由拆遷主管部門予以警告、責(zé)令改正；因弄虛作假取得安置、補(bǔ)償?shù)?，由拆遷人負(fù)責(zé)追回，并可由拆遷主管部門處以一百元以上一千元以下罰款。

第四十四條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議或提起訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第四十五條  拒絕、阻礙國家工作人員依法執(zhí)行拆遷公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十六條  拆遷主管部門或拆遷單位工作人員在拆遷公務(wù)活動(dòng)中，有玩忽職守、接受賄賂、濫用職權(quán)、徇私舞弊行為的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章  附  則

第四十七條  本辦法所稱的幾種價(jià)格分別是指：

（一）基本造價(jià)：包括前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)和化糞池、圍墻等附屬工程費(fèi)；

（二）重置價(jià)格：等同于同類新建房屋的基本造價(jià)；

（三）商品房價(jià)格：經(jīng)物價(jià)等有關(guān)部門核定的，向社會(huì)出售的房屋價(jià)格；

（四）代建房價(jià)格：商品房價(jià)格扣除營業(yè)稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、利潤的價(jià)格。

海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)的上述價(jià)格由市物價(jià)局會(huì)同市土地管理局、市房地產(chǎn)管理局測定公布。鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞縣的上述價(jià)格由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門會(huì)同土地管理、房地產(chǎn)管理部門測定公布并報(bào)市物價(jià)局、市土地管理局、市房地產(chǎn)管理局備案。房屋成新標(biāo)準(zhǔn)由市土地管理局、市房地產(chǎn)管理局、市物價(jià)局制定。

第四十八條  因城市建設(shè)征用集體所有土地房屋拆遷涉及零星國有土地房屋拆遷的，其安置、補(bǔ)償按《寧波市城市建設(shè)房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

第四十九條  本辦法的具體應(yīng)用問題，由寧波市土地管理局負(fù)責(zé)解釋。

篇9

    一、保留住房是指非產(chǎn)權(quán)單位保留使用權(quán)、未分配使用的公有住房。但花園住房、部隊(duì)住房、校園內(nèi)住房、宗教產(chǎn)、代經(jīng)、代管產(chǎn)等除外。保留住房的單位應(yīng)持有已支付該保留住房租金以及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的憑據(jù)。

    二、保留住房的單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的通知》，禁止以任何形式出售成套住房的使用權(quán)。

    三、2000年1月1日前，保留住房的單位全額出資向其他單位購買成套住房使用權(quán)的，保留住房的單位應(yīng)向房屋所在地的區(qū)縣房地局提出申請(qǐng)，并提交購買成套住房使用權(quán)的協(xié)議、統(tǒng)一發(fā)票（或統(tǒng)一收據(jù)）等材料。區(qū)縣房地局核準(zhǔn)后出具變更產(chǎn)權(quán)意見書。保留住房的單位應(yīng)持變更產(chǎn)權(quán)意見書、單位營業(yè)執(zhí)照等材料向房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，并繳納稅費(fèi)。

    四、保留住房的單位不能提供購買成套住房使用權(quán)協(xié)議和全額出資發(fā)票的，該住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，保留住房的單位應(yīng)給予產(chǎn)權(quán)單位一定金額的補(bǔ)償。補(bǔ)償單價(jià)不高于本市當(dāng)年公有住房出售成本價(jià)成新折扣后的10％（即：補(bǔ)償單價(jià)≤當(dāng)年公有住房出售成本價(jià)×〔1－成新折舊率×竣工年限〕×10％）。成新折舊率按照當(dāng)年公有住房出售方案確定。內(nèi)環(huán)線以外的補(bǔ)償單價(jià)減半。

    雙方未就補(bǔ)償單價(jià)達(dá)成一致的，保留住房的單位應(yīng)按補(bǔ)償單價(jià)的最高限額支付。

    產(chǎn)權(quán)單位轉(zhuǎn)讓住房產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)與保留住房的單位簽訂住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并按規(guī)定向房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，并繳納稅費(fèi)。

    產(chǎn)權(quán)單位拒絕轉(zhuǎn)讓的，保留住房的單位應(yīng)書面報(bào)告房屋所在地的區(qū)縣房地局，由區(qū)縣房地局通知產(chǎn)權(quán)單位限期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

    五、尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證的保留住房，應(yīng)由建設(shè)單位先按有關(guān)規(guī)定申辦房地權(quán)證，再按本處理辦法將住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給保留住房的單位；其中，建設(shè)單位因撤銷等原因不能申辦房地產(chǎn)權(quán)證的，保留住房的單位應(yīng)向房屋所在地的區(qū)縣房地局備案，區(qū)縣房地局匯總上報(bào)市房地局統(tǒng)一研究解決。

篇10

2004年5月,某市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃,拆除了李某265平方米的房屋,并收回了其房屋占用的410平方米土地使用權(quán),用于廣場建設(shè)｡市政府根據(jù)現(xiàn)行房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定,對(duì)李某給予了貨幣補(bǔ)償｡但李某對(duì)此不滿意,多次找市政府討說法,要求市政府對(duì)其土地使用權(quán)給予補(bǔ)償｡雙方各執(zhí)一詞,協(xié)商未果,于是李某一紙?jiān)V狀將市政府告上法院,要求法院判令市政府對(duì)其土地使用權(quán)依法給予補(bǔ)償｡

法院受理該案后,審判人員有四種不同觀點(diǎn)｡一種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)國務(wù)院55號(hào)令《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條第二款的規(guī)定,市政府可以無償收回李某的劃撥土地使用權(quán),用于公益事業(yè)建設(shè)｡第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)國務(wù)院法制辦《關(guān)于2001年11月1日以后實(shí)施的拆遷,貨幣補(bǔ)償款中包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償》的規(guī)定,直接判定市政府勝訴｡第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)《立法法》的規(guī)定,《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的法律效力高于國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》,因此,在涉及土地使用權(quán)補(bǔ)償問題上應(yīng)適用《土地管理法》､《城市房地產(chǎn)管理法》,而不應(yīng)適用其他法律法規(guī)｡第四種觀點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)既是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一體,也是財(cái)產(chǎn)權(quán)利和實(shí)體財(cái)產(chǎn)的混合體,因此,應(yīng)在明確區(qū)分被拆遷人房地產(chǎn)中的房屋實(shí)體財(cái)產(chǎn)和土地使用權(quán)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的前提下,才能明確房屋和土地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),才能分清被拆遷人應(yīng)獲得多少補(bǔ)償｡在房地產(chǎn)市場價(jià)格偏高和土地使用權(quán)權(quán)益未知的情況下,以房地產(chǎn)市場價(jià)格為依據(jù),評(píng)估確定被拆遷人的貨幣補(bǔ)償金額值得探討｡因?yàn)槌值诙N觀點(diǎn)的審判人員占多數(shù),所以本案以市政府的勝訴而告終,但被拆遷人李某對(duì)此審判結(jié)果仍存在疑問｡

本案雖以市政府勝訴而告終,但這一案件暴露出來的問題值得深思｡筆者認(rèn)為,第一種觀點(diǎn)以國務(wù)院55號(hào)令為依據(jù),認(rèn)為應(yīng)判決被拆遷人敗訴是不妥當(dāng)?shù)?這顯然是適用法律不當(dāng)｡因?yàn)閲鴦?wù)院55號(hào)令第四十七條第二款同《土地管理法》第五十八條規(guī)定相抵觸｡第二種觀點(diǎn)直接適用國務(wù)院法制辦文件,判令市政府勝訴是值得商榷的｡第三種觀點(diǎn)適用《土地管理法》審理本案是恰當(dāng)?shù)?但忽視了拆遷補(bǔ)償中的地價(jià)因素｡第四種觀點(diǎn)則道出了房屋拆遷中土地產(chǎn)權(quán)評(píng)估補(bǔ)償缺失的問題｡

現(xiàn)行房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估制度的主要缺陷

法規(guī)政策相抵觸和不銜接等問題,為拆遷雙方留下紛爭隱患｡眾所周知,房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一體,房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分｡拆遷人拆遷房屋不是為了拆遷而拆遷,而是要通過拆遷取得被拆遷人的土地使用權(quán),再進(jìn)行開發(fā)建設(shè),從而實(shí)現(xiàn)土地效益的最大化｡房屋拆遷的結(jié)果之一,就是被拆遷人的土地使用權(quán)被收回｡因此,顯化土地使用權(quán)的價(jià)值,對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償,對(duì)拆遷雙方來說,都是非常重要的｡有關(guān)法律對(duì)此也有明確規(guī)定｡《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定:“國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者使用土地的年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償｡”《土地管理法》第五十八條規(guī)定,“有下列情形之一的,由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以收回國有土地使用權(quán):(一)為公共利益需要使用土地的;(二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改造,需要調(diào)整使用土地的……｡依照前款第(一)項(xiàng)､第(二)項(xiàng)的規(guī)定收回土地使用權(quán)的,對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償｡”從上述規(guī)定可以看出,對(duì)房屋拆遷中的土地使用權(quán)給予適當(dāng)補(bǔ)償是恰當(dāng)?shù)?#65377;但是,從《城市房屋拆遷條例》關(guān)于以房地產(chǎn)的市場評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定可以看出,該規(guī)定沒有體現(xiàn)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯栴}｡這顯然同《土地管理法》､《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定不銜接｡雖然國務(wù)院法制辦文件明確規(guī)定,貨幣補(bǔ)償中包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償,但由于對(duì)被拆遷人補(bǔ)償中沒有顯化對(duì)土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格,所以仍然難以使被拆遷人信服,從而引發(fā)拆遷雙方很多矛盾｡

土地使用權(quán)取得方式不同,地上房屋補(bǔ)償相同,“公平”背后是“不公平”｡房地產(chǎn)是實(shí)體財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的結(jié)合體,房地產(chǎn)權(quán)利人擁有的房屋所有權(quán)是實(shí)體財(cái)產(chǎn),其房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)利｡由于我國實(shí)行的是土地公有制,并且實(shí)行土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度,因此,房地產(chǎn)權(quán)利人所擁有的土地使用權(quán)是由所有權(quán)派生出來的,土地使用權(quán)權(quán)益的大小,主要取決于土地使用權(quán)取得方式､土地使用權(quán)面積､土地使用年限､土地區(qū)位等因素｡在這些因素中,土地使用權(quán)的取得方式是決定因素｡按照房地產(chǎn)管理法律規(guī)定,以出讓等有償使用方式取得的土地使用權(quán)在合同約定的年期內(nèi),土地使用者享有完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)益｡以劃撥方式取得的土地使用權(quán),土地使用者僅享有部分土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益｡因此,如果被拆遷房屋的土地使用權(quán)不同,其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該不同｡問題是《城市房屋拆遷條例》規(guī)定,以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~,這一規(guī)定實(shí)際上是以房地產(chǎn)的完全市場價(jià)值給予補(bǔ)償,也就是說,是按出讓方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)格來補(bǔ)償｡這樣,劃撥土地上的房地產(chǎn)和出讓土地上的房地產(chǎn)就將得到相同的補(bǔ)償,結(jié)果是,劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)的被拆遷人就多得了一筆出讓金或相當(dāng)于出讓金的補(bǔ)償,而出讓土地使用權(quán)房地產(chǎn)的被拆遷人理應(yīng)多得補(bǔ)償,反而卻同劃撥土地使用權(quán)的被拆遷戶得到的補(bǔ)償一樣多,這顯然有失公平,不符合民法的基本原則｡

地產(chǎn)價(jià)值沒有顯化,地價(jià)評(píng)估缺位｡房產(chǎn)和地產(chǎn)的地位和價(jià)值是不同的,地產(chǎn)在房地產(chǎn)中處于主導(dǎo)和基礎(chǔ)的地位,而房產(chǎn)處于依附從屬的地位,沒有離開土地單獨(dú)存在的房屋,但是存在沒有建設(shè)房屋的土地｡地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)價(jià)值的主體組成部分,被拆遷房屋的價(jià)值也是如此｡這兩個(gè)部分的價(jià)值需要通過地價(jià)和房價(jià)的評(píng)估,才能得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)｡房地產(chǎn)市場價(jià)格就是房產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格的結(jié)合體｡

《城市房地產(chǎn)管理法》確定了房地產(chǎn)價(jià)格定期公布制度､房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度｡其第三十三條第二款規(guī)定,“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循公正､公平､公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序,以基準(zhǔn)地價(jià)､標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評(píng)估｡”從上述法律規(guī)定可以看出,離開了地價(jià)和地價(jià)評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是不完整的,也是不真實(shí)的｡房屋拆遷的評(píng)估從本質(zhì)上說,應(yīng)屬于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的范圍,應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條第二款的規(guī)定,評(píng)估地價(jià),顯化地產(chǎn)｡但問題是,《城市房屋拆遷條例》和建設(shè)部《關(guān)于房屋拆遷估價(jià)的指導(dǎo)意見》,均對(duì)地價(jià)和地價(jià)評(píng)估只字未提,只是規(guī)定按照房地產(chǎn)市場評(píng)估確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~｡同時(shí),由于房地產(chǎn)市場評(píng)估技術(shù)規(guī)范不統(tǒng)一､內(nèi)涵不明確等問題,該規(guī)定在實(shí)踐中難以有效地實(shí)施｡另一方面,由于我國實(shí)行房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)分部門管理的辦法,再加之房屋拆遷評(píng)估的管理屬于房產(chǎn)或建設(shè)部門,大多數(shù)的房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)是由房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的,因此,房屋拆遷評(píng)估中的地價(jià)評(píng)估和地產(chǎn)的顯化,也就無從談起了｡事實(shí)上,土地使用面積､土地區(qū)位､土地使用年限､土地使用權(quán)取得方式及土地用途是影響被拆遷人補(bǔ)償?shù)闹匾蛩?如果不對(duì)這些因素加以顯化,不僅造成被拆遷人之間的不公平,也弱化了政府管理地價(jià)的職能｡

構(gòu)建新型補(bǔ)償評(píng)估制度

針對(duì)現(xiàn)行拆遷房屋補(bǔ)償評(píng)估的缺陷,應(yīng)依照《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行完善,總的思路應(yīng)是保障權(quán)益､明晰產(chǎn)權(quán)､健全規(guī)范､分別顯化､兼顧公平､促進(jìn)穩(wěn)定｡