導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地開發(fā)報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、調(diào)查總體情況:

經(jīng)調(diào)查,全區(qū)自*年立項(xiàng)的集體土地開發(fā)項(xiàng)目21個(gè),截止調(diào)查結(jié)束工程已完工13個(gè),計(jì)劃投資額200072萬元,已實(shí)際完成投資額220692萬元,實(shí)際占地面積和實(shí)際建筑面積分別為1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止調(diào)查結(jié)束已銷售面積577519.87平方米,實(shí)現(xiàn)銷售收入65643.65萬元,其中6個(gè)項(xiàng)目已申報(bào)納稅1752.29萬元。

二、具體調(diào)查內(nèi)容:

1、開發(fā)形式:主要開發(fā)形式以村鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)成立的開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)為主,其中村鎮(zhèn)委托外來開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目有6個(gè).

2、開發(fā)項(xiàng)目的審批情況：集體土地開發(fā)均通過區(qū)計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)委員會(huì)批準(zhǔn)，項(xiàng)目主要是“農(nóng)民中心村復(fù)建房”、“*項(xiàng)目配套生活區(qū)”、“*項(xiàng)目配套設(shè)施”以及“農(nóng)村老師集資建房”名義立項(xiàng)。

3、開發(fā)項(xiàng)目的土地來源，經(jīng)調(diào)查，調(diào)查的21個(gè)項(xiàng)目大部分是集體土地，其中八卦洲有69畝地塊為二橋拆遷安置的國有土地，其他均為集體土地開發(fā)建設(shè)，未按規(guī)定征為國有。根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組*年4號(hào)文件規(guī)定，紅山區(qū)部分通過審查2個(gè)項(xiàng)目，整體通過審查10個(gè)項(xiàng)目，可以補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)。

4、房屋銷售對(duì)象：經(jīng)調(diào)查，目前調(diào)查21個(gè)項(xiàng)目，立項(xiàng)以安置本地農(nóng)民為主，目前從實(shí)際情況來看，銷售對(duì)象均有非當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，非當(dāng)?shù)剞r(nóng)民銷售大約占60%，有的項(xiàng)目銷售對(duì)象都是非當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。

5、開發(fā)單位資質(zhì)：經(jīng)調(diào)查，具體開發(fā)單位具備開發(fā)資質(zhì)的有5個(gè)項(xiàng)目，其余均是以村鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)企業(yè)名義開發(fā)建設(shè)，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

6、領(lǐng)取銷售許可證情況：目前21個(gè)項(xiàng)目均未領(lǐng)取銷售許可證。

7、能否辦理土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證。目前根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組*年4號(hào)文件規(guī)定，紅山區(qū)部分通過審查2個(gè)項(xiàng)目，整體通過審查10個(gè)項(xiàng)目，可以補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)，補(bǔ)辦手續(xù)后可以為購房者辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，其他項(xiàng)目無法辦理“兩證”。

8、銷售收入和申報(bào)納稅情況。目前21個(gè)項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)銷售收入65643.65萬元，已申報(bào)銷售收入35045.8萬元，繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅1752.29萬元。

三、集體土地開發(fā)特點(diǎn)及存在問題

1、項(xiàng)目手續(xù)不規(guī)范，屬非法占地、非法開發(fā)。

所有21個(gè)項(xiàng)目，均以““農(nóng)民中心村復(fù)建房”、“*項(xiàng)目配套生活區(qū)”、“*項(xiàng)目配套設(shè)施”以及“農(nóng)村老師集資建房”等名義，在區(qū)計(jì)經(jīng)委立項(xiàng)。而實(shí)際使用用途中，真正的農(nóng)民復(fù)建房僅占40%左右，其余均對(duì)外銷售。由于未取得合法用地手續(xù)，近幾年來受到市國土部門的多次整改通知和處罰。

2、所謂“商品房”無合法證件。由于未取得合法手續(xù)，開發(fā)項(xiàng)目無《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，因此無法辦理“國有土地使用權(quán)證”和“房屋產(chǎn)權(quán)證”。

3、占用土地和實(shí)際建筑面積均超過實(shí)際批準(zhǔn)面積。

21個(gè)項(xiàng)目經(jīng)區(qū)計(jì)經(jīng)委批準(zhǔn)的用地面積為119.83萬平方米，實(shí)際用地面積120.58平方米；批準(zhǔn)建筑面積141.13萬平方米，實(shí)際建筑面積152.40萬平方米。

4、建設(shè)規(guī)模巨大。

最大的“興都花園”占地65萬平方米、建筑面積80萬平方米，建設(shè)期從*年一直到2005年跨越8個(gè)年頭，其次是“金山花苑”和“沁苑山莊”分別占地15萬平方米、建筑面積23萬平方米。

5、資金來源多渠道。

由于村委會(huì)只是農(nóng)村自治組織，沒有大量的資金投入開發(fā)。因此大多采用吸收社會(huì)游資進(jìn)行開發(fā)。主要形式有三種：一是由村委會(huì)組織項(xiàng)目“指揮部”，開發(fā)收益由行政村享有，通過由項(xiàng)目建筑單位墊資建設(shè)的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有關(guān)款項(xiàng)并給予一定的利息補(bǔ)償，如萬壽村的“沁苑山莊”和“金山花苑”；二是將土地賣給有資金實(shí)力的企業(yè)或個(gè)人，如“萬豐苑”收取土地款675萬元，“萬壽商貿(mào)中心”收取土地款240萬元；三是有行政村部分干部投資成立一個(gè)經(jīng)營實(shí)體，由該實(shí)體承包開發(fā)，如“興都花園”由興衛(wèi)村的干部和其他投資人共7人，投資成立“南京海派商貿(mào)有限責(zé)任公司”，上繳興衛(wèi)村3.11億元取得65萬平方米的開發(fā)權(quán)。

6、稅收收入流失嚴(yán)重。

以上21個(gè)項(xiàng)目，僅有6個(gè)項(xiàng)目按預(yù)收房款申報(bào)繳納營業(yè)稅，其他項(xiàng)目均未繳納任何稅收。以目前已收房款65643.65萬元計(jì)算，少繳營業(yè)稅1529.89萬元。根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組*年4號(hào)文件規(guī)定，紅山區(qū)部分或整體通過審查12個(gè)項(xiàng)目，如通過補(bǔ)辦手續(xù)，應(yīng)繳納營業(yè)稅為56180×5%=2809萬元。

四、有關(guān)稅收征管的建議

根據(jù)以上調(diào)查情況，我們認(rèn)為：

1、從這些集體土地建房后對(duì)外銷售的行為來看，不管其行為是否符合《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等法律規(guī)范，其行為完全符合《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的“銷售建筑物及其土地附著物”的征稅范圍。應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。

2、從納稅主體看，銷售不動(dòng)產(chǎn)的主體是企業(yè)（如“南京海派商貿(mào)有限責(zé)任公司”等）或經(jīng)濟(jì)組織（如“萬壽村委會(huì)”）。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體發(fā)生應(yīng)稅行為，獲得應(yīng)稅收入，當(dāng)然成為納稅人。