導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房產(chǎn)稅暫行條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第二條　凡在我省規(guī)定開(kāi)征房產(chǎn)稅地區(qū)的單位和個(gè)人的房產(chǎn)，均應(yīng)依照《條例》和本細(xì)則繳納房產(chǎn)稅。

第三條　《條例》第一條所指“城市”，系指國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市;“縣城”，系指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地;“建制鎮(zhèn)”，系指省人民政府批準(zhǔn)的建制鎮(zhèn)。

城市的征收范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣的縣城，建制鎮(zhèn)為鎮(zhèn)人民政府所在地。均不包括所轄農(nóng)村和行政村。

工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的建鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。具體劃分由州、市人民政府、地區(qū)行政公署確定，報(bào)省稅務(wù)局備案。

第四條　除《條例》第五條免稅的規(guī)定外，下列房產(chǎn)亦不征房產(chǎn)稅：

一、企業(yè)辦的各類(lèi)學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)。

二、作為營(yíng)業(yè)用的地下人防設(shè)施。

第五條　房產(chǎn)稅的減免稅權(quán)限為：

一、屬于地、州、市范圍內(nèi)全面性的減稅和免稅，報(bào)省人民政府審批。

篇2

20xx年最新安徽省房產(chǎn)稅實(shí)施條例全文第一條 根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第十條的規(guī)定，制定本細(xì)則。

第二條 房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，其范圍按現(xiàn)行行政區(qū)劃確定。

第三條 房產(chǎn)稅均按其原值一次減除30%后的余值計(jì)算。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)同房產(chǎn)主管部門(mén)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定。

出租房產(chǎn)，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

第四條 《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第五條所規(guī)定的自用的房產(chǎn)，是指各該單位辦公、業(yè)務(wù)和生活使用的房產(chǎn)，不包括出租房產(chǎn)和非本單位業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)用房。

第五條 企業(yè)辦的各類(lèi)學(xué)校、托兒所、幼兒園、醫(yī)院(包括門(mén)診部、診療所)等自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

第六條 經(jīng)房管部門(mén)和主管部門(mén)鑒定的危房、停止使用的房產(chǎn)和其他納稅確有困難的房產(chǎn)，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可減征或免征房產(chǎn)稅。

第七條 房產(chǎn)稅在房產(chǎn)座落地點(diǎn)繳納。房產(chǎn)不在一地的，按房產(chǎn)座落地點(diǎn)分別繳納。

第八條 房產(chǎn)稅按年征收，分季或半年分期繳納。具體納稅期限由市、縣稅務(wù)局確定。

篇3

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商鋪房時(shí)要繳納房產(chǎn)稅，并且每年都需要繳納，應(yīng)交房產(chǎn)稅=購(gòu)買(mǎi)商鋪的金額X70%Xl.2%。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開(kāi)征的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開(kāi)始實(shí)施。2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開(kāi)始推行。

房產(chǎn)稅“課稅范圍”，具體指開(kāi)征房產(chǎn)稅的地區(qū)。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

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篇4

    1.房產(chǎn)稅

    房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn):以租金收入12%計(jì)算繳納(根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第四條的規(guī)定)。

    2.營(yíng)業(yè)稅

    營(yíng)業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn):以租金收入的5%計(jì)算繳納(根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》稅目稅率表)。

    3.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加

    城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加稅征收標(biāo)準(zhǔn):以實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地的不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納。

    4.個(gè)人所得稅

    個(gè)人所得稅征收標(biāo)準(zhǔn):按財(cái)產(chǎn)租賃所得,每次收入不超過(guò)4000元的,減除費(fèi)用800元;4000元以上的,減除20%的費(fèi)用,其余額為應(yīng)納稅所得額,稅率是20%(根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第三條和第六條及《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第八條和第二十一條的規(guī)定)。

篇5

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；立法；法律客體

中圖分類(lèi)號(hào)：D9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3198（2012）03-0225-01

1 必要性

從理論上說(shuō)，作為房產(chǎn)稅之法律關(guān)系客體是指稅收法律關(guān)系所指向的對(duì)象，即納稅人的房屋。該類(lèi)客體應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足一般的法律關(guān)系客體之屬性，必須為法律所確認(rèn)，必須考慮法律追求價(jià)值之屬性，能夠獨(dú)立的為人所支配利用帶來(lái)價(jià)值。

從實(shí)踐上說(shuō)，房產(chǎn)稅作為已經(jīng)試點(diǎn)并將全國(guó)征收的稅種，是一種典型的地方稅。從目前上海和重慶的開(kāi)征情況來(lái)看，就發(fā)現(xiàn)其中存在諸多問(wèn)題。房產(chǎn)稅必將成為全國(guó)意義上的稅種，這也就意味著房產(chǎn)稅的征稅客體應(yīng)該是統(tǒng)一的。所以說(shuō)，對(duì)于即將在全國(guó)推行的房產(chǎn)稅而言，研究其客體十分必要。

2 判定標(biāo)準(zhǔn)

2.1 目的性標(biāo)準(zhǔn)

目的性標(biāo)準(zhǔn)就是房產(chǎn)稅法應(yīng)充分考慮房產(chǎn)稅的開(kāi)征目的。開(kāi)征房產(chǎn)稅的目的主要有：提高地方財(cái)政收入；調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)；推進(jìn)財(cái)稅體制改革；優(yōu)化社會(huì)分配機(jī)制。以房產(chǎn)稅立法的目的性標(biāo)準(zhǔn)作為研究房產(chǎn)稅法客體的基礎(chǔ)，可以樹(shù)立正確的研究方向，得出合法合理科學(xué)的結(jié)論，這樣的房產(chǎn)稅法客體才更為必要。

2.2 實(shí)質(zhì)性標(biāo)準(zhǔn)

（1）商品性?；谫Y源的稀缺性和市場(chǎng)失靈的發(fā)生，需要國(guó)家通過(guò)有形的手進(jìn)行宏觀調(diào)控，而稅收就是進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。因此，對(duì)建立在稀缺土地上的商品性房屋征收房產(chǎn)稅是必要的。

（2）存量房。房產(chǎn)稅法的客體應(yīng)為存量房。房產(chǎn)稅的性質(zhì)決定了其是在保有環(huán)節(jié)征稅而不能僅僅在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，很多國(guó)家都對(duì)存量房征稅。重慶于11年十月開(kāi)始對(duì)存量房征稅反映了這一趨勢(shì)。

（3）時(shí)間非限定性。稅收公平原則指納稅人法律地位必須平等，稅收負(fù)擔(dān)在納稅人之間公平分配。僅對(duì)法律實(shí)施后的房屋征稅就違背了這一原則。所以在時(shí)間上無(wú)論何時(shí)購(gòu)買(mǎi)的房屋均應(yīng)納稅，換言之應(yīng)稅房屋在時(shí)間上不具有限定性。

3 房產(chǎn)稅法客體分析

3.1 國(guó)有土地建房

（1）商品房。商品房符合前文的目的性標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)質(zhì)性標(biāo)準(zhǔn)，所以都應(yīng)該納入征稅的范圍。不過(guò)在稅率設(shè)計(jì)上可按照人均居住面積作不同的規(guī)定，不同價(jià)值房子的主人對(duì)于社會(huì)公共品的利用決定了其必須要履行相應(yīng)的義務(wù)。

（2）經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)實(shí)用房不應(yīng)當(dāng)納入房產(chǎn)稅法征稅客體。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房本身不屬于一般意義的商品房，其根本目的是為了保障低收入家庭的住房情況。按照量能課稅原則，低收入者應(yīng)享受稅收減免。但當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房在可以流通到市場(chǎng)變成商品房時(shí)，就需征收房產(chǎn)稅。

（3）集資建房。集資建房不應(yīng)納入房產(chǎn)稅法客體。這是因?yàn)橐环矫婕Y建房具有保障性的特點(diǎn)，另一方面作為集資建房的買(mǎi)主不指享有使用權(quán)。所以讓買(mǎi)主繳納房產(chǎn)稅有違公平。同樣作為擁有產(chǎn)權(quán)的單位也無(wú)需納稅。只有當(dāng)集資建房作為商品房開(kāi)始流通時(shí)，其就成為房產(chǎn)稅法的客體。

（4）非住宅用房。非住宅用房主要是用于商業(yè)、工業(yè)、旅游等的房屋。我國(guó)1986年的《暫行條例》已將營(yíng)業(yè)性用房作為征稅對(duì)象，新房產(chǎn)稅法將其納入客體也是自然的事情。新房產(chǎn)稅法出臺(tái)后將取代原《暫行條例》，原來(lái)規(guī)定的營(yíng)業(yè)性用房和目前試點(diǎn)的住宅相結(jié)合將成為房產(chǎn)稅法的重要客體。

3.2 集體土地建房

（1）城中村及城中村改造房。對(duì)于城中村的住房，因其性質(zhì)和農(nóng)村住宅一致，按照前文的商品性用房標(biāo)準(zhǔn)，其不應(yīng)納入房產(chǎn)稅法客體。

城中村改造房是指安置動(dòng)遷居民的住宅。若是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體開(kāi)發(fā)且五證齊全可對(duì)外發(fā)售的，應(yīng)納入房產(chǎn)稅法客體。對(duì)于那些村民個(gè)人或集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)的房屋，不得對(duì)外出售，也就不應(yīng)納入房產(chǎn)稅法客體。

（2）小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)上為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)?！蛾P(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。這也就意味著小產(chǎn)權(quán)房不可以成為商品房，自然不能納入房產(chǎn)稅法客體。

（3）普通農(nóng)村住宅。農(nóng)村住宅不應(yīng)納入房產(chǎn)稅法客體。理由有：一，之前1986年的《暫行條例》僅僅將房產(chǎn)稅的征收對(duì)象界定為城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋，沒(méi)有對(duì)農(nóng)村住宅納稅的先例。二，對(duì)農(nóng)村住宅納稅會(huì)加重農(nóng)民負(fù)擔(dān)，征收的難度很大。三，不對(duì)農(nóng)村住宅征收房產(chǎn)稅是國(guó)際共識(shí)。

房產(chǎn)稅立法是未來(lái)的必然趨勢(shì)，當(dāng)前的試點(diǎn)主要為將來(lái)的全國(guó)性立法做準(zhǔn)備。本文通過(guò)對(duì)房產(chǎn)稅法客體的研究，可以為我國(guó)的房產(chǎn)稅法立法提供有益的理論支持。筆者期待我國(guó)的房產(chǎn)稅立法能夠取得重大突破，本文不足之處還望讀者批評(píng)指正。

參考文獻(xiàn)

［1］劉劍文.財(cái)稅法專(zhuān)題研究［M］.北京:北京大學(xué)出版社，2007:176.

篇6

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的基礎(chǔ)性，從1978年改革開(kāi)放至今，歷經(jīng)三十多于年的發(fā)展，與其他產(chǎn)業(yè)間聯(lián)系密切，已然成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展在一定程度上影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。根據(jù)這幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相較于其他行業(yè)而言則要更加緊張。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品具有單位價(jià)值高、建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債比例大、資金回籠速度慢、融資難等等特點(diǎn)。目前房地產(chǎn)企業(yè)稅制設(shè)計(jì)不是很合理，很多部分的稅種都集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，而且多是以預(yù)繳的形式提前征收，再加上高額的土地出讓金和各種名目的費(fèi)用，使的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。因此，科學(xué)有效的稅務(wù)籌劃，能夠縮減企業(yè)稅收成本，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高其競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

在利潤(rùn)率普遍趨同的當(dāng)今社會(huì)，降低成本很顯然是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一大法寶。而稅務(wù)籌劃工作的實(shí)質(zhì)是指納稅企業(yè)在依照我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定（含稅收法律、法規(guī)以及國(guó)家相關(guān)稅收規(guī)定）基礎(chǔ)上，以不觸及稅收法律法規(guī)界限的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)企業(yè)的投融資、經(jīng)營(yíng)管理等活動(dòng)進(jìn)行合理的分析和決策，充分利用國(guó)家有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，從不同納稅方案中選擇最優(yōu)方案，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化，從而使企業(yè)達(dá)到利潤(rùn)最大化這一經(jīng)營(yíng)目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀

2015年隨著全國(guó)兩會(huì)閉幕，房地產(chǎn)行業(yè)再次成為重要話題之一，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。國(guó)家在政策上加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境日趨復(fù)雜，在短期內(nèi)限制了其經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。隨著我國(guó)稅收制度的逐漸完善，國(guó)內(nèi)學(xué)者和專(zhuān)家近幾年開(kāi)始了稅務(wù)籌劃方面的研究，截止到目前，已經(jīng)出版許多涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的的著作及專(zhuān)論，取得了一定成績(jī)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性

第一，政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅務(wù)籌劃。一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅務(wù)籌劃的方式在一定程度上可以提高納稅企業(yè)納稅的積極性；同時(shí)合法的稅務(wù)籌劃也規(guī)避了偷稅漏稅等違法行為；另一方面對(duì)企業(yè)而言，有效的稅務(wù)籌劃要求企業(yè)涉稅人員具備較高的財(cái)務(wù)管理水平，能夠提高企業(yè)資源的有效配置，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

第二，我國(guó)的稅收環(huán)境逐漸國(guó)際化。我國(guó)自加入WTO以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐漸與國(guó)際接軌，納稅企業(yè)在依法納稅的基礎(chǔ)上，不斷學(xué)習(xí)與借鑒國(guó)外稅收法律法規(guī)。在國(guó)際化的稅收背景下，為房地產(chǎn)企業(yè)充分有效利用各國(guó)各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，實(shí)施稅務(wù)籌劃提供了自由發(fā)揮的平臺(tái)。

第三，隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨復(fù)雜，相關(guān)稅收法律法規(guī)具有一定的滯后性和缺陷性，這為房地產(chǎn)企業(yè)合法的稅務(wù)籌劃提供自由發(fā)揮的土壤。

四、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，前期投資金額很高，而且經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，負(fù)債比例較大，資金回籠速度慢；除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)日趨復(fù)雜，企業(yè)除了土地、房屋的開(kāi)發(fā)以外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋了征地、拆遷、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售到售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)，當(dāng)然各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)牽扯到涉稅事宜。其中在建設(shè)環(huán)節(jié)會(huì)涉及繳納耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅及其附稅；銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、附稅以及可能還會(huì)涉及印花稅等等。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及的稅種比較多，進(jìn)行稅務(wù)籌劃的稅種主要有4種：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。稅率一般為營(yíng)業(yè)稅一般為5%（其中建筑業(yè)為3%）；土地增值稅是四級(jí)超率累進(jìn)稅率從30%至60%；房產(chǎn)稅稅率為1.2%和12%兩種比例稅率；企業(yè)所得稅為25%等等。

（一）營(yíng)業(yè)稅

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程的不同環(huán)節(jié)所涉及營(yíng)業(yè)稅稅率和計(jì)稅依據(jù)會(huì)有差異，這塊主要是利用兩種方法：一是利用營(yíng)業(yè)稅的不同稅率進(jìn)行稅務(wù)籌劃，二是利用營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行稅務(wù)籌劃：

1.營(yíng)業(yè)稅稅率差異――不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售和裝修分離。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)為房屋及構(gòu)筑物裝修從而獲取的價(jià)款，需依照“營(yíng)業(yè)稅-建筑業(yè)”繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。

例1：當(dāng)前大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售精裝商品房時(shí)，收到的全部?jī)r(jià)款中包括因提供裝修服務(wù)的費(fèi)用，在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額時(shí)，這部分裝修價(jià)款會(huì)作為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入到營(yíng)業(yè)額中，按照“營(yíng)業(yè)稅――銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”5%的稅率依此納稅，因而無(wú)法適用“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”3%的營(yíng)業(yè)稅稅率納稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售精裝商品房時(shí)建議采取商品房銷(xiāo)售與提供裝修服務(wù)相互分離的方式，也就是說(shuō)企業(yè)在銷(xiāo)售毛坯房時(shí)，與客戶(hù)獨(dú)自核算裝修服務(wù)費(fèi)用，即同客戶(hù)一方面簽訂不動(dòng)產(chǎn)裝修和不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售兩份合同。換言之房屋的銷(xiāo)售價(jià)款按照“營(yíng)業(yè)稅―銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目稅率5%計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，而房地產(chǎn)企業(yè)提供的裝修價(jià)款將按照“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”稅目3%計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，最終房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約2%的應(yīng)納稅額。

例2：房地產(chǎn)企業(yè)大多與與其他建筑單位一同開(kāi)發(fā)，也就是“分包”給其他建筑公司，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包人將以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他承包單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額。如果承包建筑單位僅僅是負(fù)責(zé)建筑工程的組織和協(xié)調(diào)事宜，對(duì)于承包方將按照“營(yíng)業(yè)稅―服務(wù)業(yè)”這一稅目5%稅率納稅；但是如果建筑單位承包建筑安裝作業(yè)，不管其是否有參與施工，都應(yīng)按照“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”這一稅目3%稅率納稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包方與建筑單位在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需簽訂建筑安裝工作合同，按照“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”3%稅率計(jì)稅，節(jié)約2%的應(yīng)納稅額。

2.營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)差異――降低價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)額等于全部?jī)r(jià)款加上價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取合法手段降低企業(yè)自身價(jià)外費(fèi)用方面已達(dá)到減輕稅負(fù)的效果。

例如：大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在收取全部?jī)r(jià)款時(shí)大多連帶收取一部分其他費(fèi)用，譬如：采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水和電的初裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)置的配套費(fèi)用等等，按照規(guī)定這部分費(fèi)用全部作為價(jià)外費(fèi)用一并收取營(yíng)業(yè)稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在房屋銷(xiāo)售之前，自行開(kāi)立一家物業(yè)公司，以該物業(yè)公司來(lái)處理和收取這一部分價(jià)外費(fèi)用，因此代收的這部分費(fèi)用不再劃歸到該房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)價(jià)外費(fèi)用，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

（二）土地增值稅

1.分散有關(guān)經(jīng)營(yíng)收入，降低土地增值率。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)出售一棟房屋，總售價(jià)為1000萬(wàn)元，進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修和必備的基礎(chǔ)實(shí)施安裝。根據(jù)規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)允許扣除400萬(wàn)元的費(fèi)用，也就是說(shuō)該筆交易中實(shí)現(xiàn)的房屋增值額為600萬(wàn)元。在此環(huán)節(jié)中該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定土地增稅應(yīng)納稅額是實(shí)現(xiàn)的增值額除以允許扣除項(xiàng)目的金額的比率，按照超率累進(jìn)稅率，找到相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收。換句話說(shuō)，增值率越高，按照超率累進(jìn)稅率方式所使用的稅率檔次越高，自然繳納的稅款也是逐級(jí)累加的。通過(guò)計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值率為：400/600*100%=150%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，適用的稅率檔為50%，速算扣除數(shù)為15%。因此在此環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅稅額為：600*50%-400*15%=240（萬(wàn)元）。

如果該房地產(chǎn)企業(yè)將該房屋的出售與客戶(hù)分別簽訂兩個(gè)合同，也就是一個(gè)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，另一個(gè)是房屋裝修合同。前者不包括裝修費(fèi)用，合同總金額為700萬(wàn)元，可允許扣除項(xiàng)目費(fèi)用為300萬(wàn)元；后者合同金額為300萬(wàn)元，允許項(xiàng)目扣除費(fèi)用100萬(wàn)元。前者的土地增值率為：400/300*100%=133%。應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)納稅額為：400*50%-300*15%=155（萬(wàn)元）。

因此，通過(guò)上例分析，通過(guò)將經(jīng)營(yíng)收入分開(kāi)計(jì)算，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)少納稅的關(guān)鍵。分散經(jīng)營(yíng)收入減少土地增值額，使得房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)減少85萬(wàn)元（240-155=85萬(wàn)元）的稅額。

2.巧用扣除費(fèi)用扣除項(xiàng)目，降低土地增值率。房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)增加可允許扣除項(xiàng)目金額這種途徑以達(dá)到降低土地增值率或者增值額，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)少納稅的又一關(guān)鍵方法。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一處房屋，支付800萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，花費(fèi)1400萬(wàn)元用于土地開(kāi)發(fā)和配套必備設(shè)施的安裝，在公司的財(cái)務(wù)賬上財(cái)務(wù)費(fèi)用中針對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬(wàn)元，不超過(guò)當(dāng)期商業(yè)銀行同期同類(lèi)貸款利率。對(duì)于是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，公司財(cái)務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，不提供可供扣除項(xiàng)目費(fèi)用為：（800+1400）*10%=220萬(wàn)元；如果提供證明，可供扣除項(xiàng)目費(fèi)用的最高額為200+（800+1400）*5%=310萬(wàn)元。

因此，通過(guò)上例分析，房地產(chǎn)企業(yè)提供金融機(jī)構(gòu)證明是明智選擇，增加可允許扣除項(xiàng)目金額，以減輕稅負(fù)。

3.利用稅收優(yōu)惠政策中20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條扣除項(xiàng)目金額之和的20%是可以免征土地增值稅；但是如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這20%的臨界點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，關(guān)鍵點(diǎn)就是房地產(chǎn)企業(yè)在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，將土地增值率控制在20%以?xún)?nèi)，獲得免稅待遇。

（三）企業(yè)所得稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋時(shí)，只有當(dāng)房屋的所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系發(fā)生變更時(shí)，企業(yè)才確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，此時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)合理合法適當(dāng)推遲房房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系轉(zhuǎn)移時(shí)間，延遲房產(chǎn)證的辦理，以此推遲確認(rèn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間點(diǎn)，延遲繳納企業(yè)所得稅的時(shí)間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負(fù)擔(dān)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲銷(xiāo)售成本最終確認(rèn)時(shí)間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，通常會(huì)發(fā)生房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系變更已辦理，企業(yè)的銷(xiāo)售收入已實(shí)現(xiàn)，但實(shí)際上卻還有一些基礎(chǔ)等配套工程還未最終完全辦理竣工結(jié)算等手續(xù)的情況，由此造成房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法準(zhǔn)確地確認(rèn)和核算房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成本、費(fèi)用或損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員可以通過(guò)合理延遲房屋銷(xiāo)售成本的最終確認(rèn)時(shí)間，延緩繳納企業(yè)所得稅的時(shí)間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

（四）房產(chǎn)稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)的自用房屋的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值計(jì)稅，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值，扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府決定。房產(chǎn)原值指在會(huì)計(jì)核算賬簿上“固定資產(chǎn)”賬戶(hù)上記載的房屋原價(jià)，該原值包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施。也就是說(shuō)，自用房屋的房產(chǎn)原值與企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額成正比例關(guān)系，房產(chǎn)原值越大，扣除比例一定的情況下，房產(chǎn)稅稅額越高。所以，房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵就是合理適度地降低房產(chǎn)原值，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員可以將能與房屋主體分隔開(kāi)的建筑部分分離出去，單獨(dú)確認(rèn)其價(jià)值，不作為房產(chǎn)原值的核算范圍，以達(dá)到房產(chǎn)稅的納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)采用從價(jià)計(jì)征以房產(chǎn)余值作為其計(jì)稅方式。按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅按征稅對(duì)象劃分屬于財(cái)產(chǎn)稅類(lèi)，房產(chǎn)是以房屋形態(tài)存在和表現(xiàn)的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，獨(dú)立于房屋之外的有關(guān)建筑物不包括在內(nèi)。準(zhǔn)確掌握稅法規(guī)定中對(duì)房屋的定義，對(duì)獨(dú)立于房屋之外的建筑物是不征收房產(chǎn)稅的，所以企業(yè)財(cái)務(wù)人員在核算房屋原值的時(shí)候，要將房屋與可分隔開(kāi)的建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分，分開(kāi)確認(rèn)和核算。

篇7

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅改革；房?jī)r(jià)；上海；重慶

一、我國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展歷程

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或者房產(chǎn)的實(shí)際使用人等征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

1950年一月政務(wù)院頒布了《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》中規(guī)定征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅，1950年6月稅收調(diào)整，將地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅合并為城市房地產(chǎn)稅，1951年9月公布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，并在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行。

1984年第二部利改稅是，國(guó)務(wù)院有規(guī)定“恢復(fù)征收土地使用稅（保留稅種暫緩征收）和對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)單位恢復(fù)征收房產(chǎn)稅”。這樣，原城市房地產(chǎn)稅的稅名與征收范圍已名不符實(shí)，故將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

2007年1月1日施行的修訂后的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》將外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)納入了納稅人范圍，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外資統(tǒng)一；自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅，1951年9月的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》同時(shí)廢止，徹底結(jié)束了我國(guó)內(nèi)外兩套稅制的歷史。

2011年年初，新一輪的房產(chǎn)稅改革拉開(kāi)了序幕。1月28日，上海、重慶作為試點(diǎn)城市實(shí)施了由國(guó)務(wù)院制定并頒布的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)辦法，正式開(kāi)始對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)住房制度改革以來(lái)向本國(guó)國(guó)籍個(gè)人擁有住房征收房產(chǎn)稅的先河，表明我國(guó)的房產(chǎn)稅改革進(jìn)入新的發(fā)展階段。

總之，我國(guó)過(guò)去一直沒(méi)有對(duì)個(gè)人征收房產(chǎn)稅，這次改革試點(diǎn)開(kāi)始對(duì)城市居民征收，應(yīng)該說(shuō)與過(guò)去的幾次改革有本質(zhì)上的區(qū)別。問(wèn)題是，本次房產(chǎn)稅改革的目的是什么？對(duì)我國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至于經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生什么影響？

二、上海市和重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案的比較分析

本次改革試點(diǎn)的特點(diǎn)有：首先，其征收對(duì)象由原先的企業(yè)擴(kuò)大到了個(gè)人，這體現(xiàn)了我國(guó)政府想通過(guò)房產(chǎn)稅稅收的新一輪改革而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)市場(chǎng)打壓并穩(wěn)定房?jī)r(jià)的導(dǎo)向作用。其次，此次稅收本著取之于民，用之于民的原則展開(kāi)。再有，此次的房產(chǎn)稅改革是具有中國(guó)特色的一次稅收改革，從改革試點(diǎn)辦法對(duì)征收對(duì)象、稅基、稅率、稅收減免和收入使用等方面的規(guī)定來(lái)看，雖然對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、引導(dǎo)合理住房消費(fèi)、促進(jìn)住房資源有效利用有促進(jìn)作用，但其作為政策工具調(diào)控市場(chǎng)的目的更加明顯[1]。

上海市和重慶市于2011年1月28日分別執(zhí)行了《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)〈上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法〉的通知》（滬府發(fā)〔2011〕3號(hào)）的有關(guān)規(guī)定和《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》。

上海市的個(gè)人房產(chǎn)稅征收暫行辦法中對(duì)于稅額給出了這樣一個(gè)公式。

年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積×新購(gòu)住房單價(jià)×70%×稅率

上海市適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×稅率。

而根據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》第六章第八條，獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。

分析上海市和重慶市人民政府頒布以及實(shí)施的關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法，不難發(fā)現(xiàn)，同樣作為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市，上海規(guī)定寬征收范圍，而重慶實(shí)行高稅率，同時(shí)，兩城市都本著有財(cái)產(chǎn)者納稅，無(wú)財(cái)產(chǎn)者不納稅，財(cái)產(chǎn)多著多納稅，財(cái)產(chǎn)少者少納稅原則，征收房產(chǎn)稅在一定程度上具有社會(huì)財(cái)富進(jìn)行二次分配的功能，有助于避免社會(huì)財(cái)富分配不均。

三、上海、重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的意義

由美國(guó)的次貸危機(jī)而引發(fā)的金融危機(jī)席卷了全球，我國(guó)也受到了很大的影響，為了盡快擺脫其對(duì)本國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，我國(guó)政府采取了多方手段，其中就包括2009年我國(guó)為遏制金融海嘯的蔓延所采取的適度寬松的貨幣政策，而這卻直接催生了房產(chǎn)的異常火爆，房地產(chǎn)泡沫應(yīng)運(yùn)而生。

由于房地產(chǎn)泡沫誘導(dǎo)人們把超量資本投入到不能再產(chǎn)出消費(fèi)品的房子上，這就限制了對(duì)其他生產(chǎn)領(lǐng)域的資本投資，這對(duì)一個(gè)國(guó)家乃至全球經(jīng)濟(jì)是巨大的潛在威脅。因此，為了防止資本過(guò)多地向房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)征稅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體中控制房?jī)r(jià)、確保經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的可行的手段之一。特別是我國(guó)現(xiàn)在正處于社會(huì)主義建設(shè)的初級(jí)階段，此次房產(chǎn)稅的改革對(duì)于發(fā)揮房產(chǎn)稅的引導(dǎo)和調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)資源有效利用具有重要作用，同時(shí)也必將抑制投機(jī)型房產(chǎn)投資行為的沖動(dòng)，從而起到凈化市場(chǎng)秩序、預(yù)防泡沫的作用[2]。

政府啟動(dòng)房產(chǎn)稅有四個(gè)方面的目的，首先，健全中國(guó)的財(cái)稅體系，正常的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，財(cái)稅體制應(yīng)該有生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅，也該有財(cái)產(chǎn)環(huán)節(jié)持有稅，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)兩種稅制并存是合理的體系，因此房屋產(chǎn)權(quán)作為個(gè)人持有的財(cái)產(chǎn)，對(duì)其持有者征收房產(chǎn)稅有利于我國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)的稅制健全；其次，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整調(diào)控是有積極意義的；再有，有調(diào)節(jié)收入分配作用；最后，能夠適當(dāng)?shù)馗淖兩鐣?huì)的住房消費(fèi)習(xí)慣，調(diào)節(jié)人的持有房屋的心理[3]。

上海市商品房銷(xiāo)售面積235.66萬(wàn)平方米，比去年同期下降26.7%，其中商品住宅194.72萬(wàn)平方米，下降31.3%。本市1月28日起開(kāi)征房產(chǎn)稅，以人均面積為主要征稅標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)高檔物業(yè)銷(xiāo)售影響明顯，別墅銷(xiāo)售11.22萬(wàn)平方米，下降53.7%[4]?？梢?jiàn)，短期內(nèi)，房產(chǎn)稅的征收還是有所成效的。

四、國(guó)外房產(chǎn)稅的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)及其借鑒

我國(guó)在進(jìn)行房產(chǎn)稅改革時(shí)，既要從我國(guó)實(shí)際國(guó)情出發(fā)也要充分借鑒國(guó)際社會(huì)關(guān)于房產(chǎn)稅改革的經(jīng)驗(yàn)。

分析20世紀(jì)70年代到80年代中期進(jìn)行稅制改革的幾個(gè)國(guó)家――英國(guó)、美國(guó)、新西蘭、澳大利亞、加拿大、愛(ài)爾蘭――其首要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)稅收中性以促進(jìn)資源的有效配置。并且，當(dāng)時(shí)的新西蘭的該改革，主要成就之一是以單一稅率寬稅基的增值稅取代了多稅率窄稅基的批發(fā)環(huán)節(jié)稅[5]。

美國(guó)2007年房產(chǎn)稅收入總額為3769.5億美元，占地方財(cái)政收入和稅收收入的比重分別是44.9%和71.%，且長(zhǎng)期保持該水平。美國(guó)的房產(chǎn)稅在地方行政區(qū)范圍內(nèi)征收、使用和分配，是地方政府單位向居民及其物業(yè)提供服務(wù)的主要資金來(lái)源[6]。

對(duì)此，我國(guó)不妨借鑒一下國(guó)際上房產(chǎn)稅改革的經(jīng)驗(yàn)：1、房產(chǎn)稅征收要與房產(chǎn)稅稅收制度改革統(tǒng)籌進(jìn)行；2、從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的角度出發(fā)，保持房產(chǎn)稅的公平性；3、提高稅收效率，降低稅收成本；4、加速推動(dòng)全國(guó)性房產(chǎn)稅改革，統(tǒng)一方案降低成本[7]。

五、總結(jié)

通過(guò)回顧我國(guó)房產(chǎn)稅改革的發(fā)展歷程，以及對(duì)上海和重慶的改革試點(diǎn)辦法及其未來(lái)影響的系統(tǒng)分析，我國(guó)此次房產(chǎn)稅改革對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展具有積極影響力。此外，在了解國(guó)外房產(chǎn)稅改革的一系列經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出進(jìn)一步完善我國(guó)房產(chǎn)稅改革的建議。綜上所述，此次房產(chǎn)稅改革，政府統(tǒng)籌兼顧稅制改革與稅收制度的均衡發(fā)展，充分發(fā)揮房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向作用，以實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)房?jī)r(jià)，凈化市場(chǎng)秩序的目的。進(jìn)而健全中國(guó)的財(cái)稅體系，實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性調(diào)整調(diào)控，并促進(jìn)調(diào)節(jié)收入分配，適當(dāng)?shù)馗淖兩鐣?huì)的住房消費(fèi)習(xí)慣。

參考文獻(xiàn)

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[2]劉玉峰,張亮,劉丹.重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào)[A].我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成機(jī)理與區(qū)域性特征,26(4).

[3]heqy.重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)新聞會(huì)實(shí)錄[OL].鳳凰網(wǎng)-財(cái)經(jīng)資訊-房地產(chǎn),2011-01-28:07:12.

[4]上海市統(tǒng)計(jì)局.1-2月本市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)24.7%[Z].2011-3-17.

[5]Cedric Sandford(錫德里克?桑福德).成功稅制改革的經(jīng)驗(yàn)與問(wèn)題?第一卷第一章[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社,2001-1-26.

篇8

進(jìn)入10月以來(lái),關(guān)于房產(chǎn)稅的討論再度喧囂。

事實(shí)上,作為一種財(cái)產(chǎn)稅稅種,房產(chǎn)稅曾在舊條文里休眠了24年,曾經(jīng)熱議的合并稅種物業(yè)稅也在一些試點(diǎn)城市空轉(zhuǎn)了7年。

此番中央部委及地方政府再度釋放房產(chǎn)稅信息,所引發(fā)的爭(zhēng)論之激烈,足以說(shuō)明今時(shí)社會(huì)矛盾之尖銳及利益沖突之復(fù)雜。

但來(lái)自國(guó)家部委的表態(tài)是紛紜的,而來(lái)自試點(diǎn)城市流傳的試點(diǎn)方案也差異頗大,這足以說(shuō)明這一稅種開(kāi)征的真實(shí)出發(fā)點(diǎn)及目標(biāo)之模糊與搖擺。

征稅出發(fā)點(diǎn)

目前,財(cái)政部已將“完善房產(chǎn)稅制度”列入其2010年工作要點(diǎn),而發(fā)改委在其2010年度經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)中也提及“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。上海、重慶、深圳等城市也傳出將出臺(tái)試點(diǎn)方案的消息。

在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控舉措不斷的背景之下,房產(chǎn)稅信息釋放的真實(shí)意圖究竟何在?

“開(kāi)征房產(chǎn)稅的目的無(wú)非是兩個(gè),一個(gè)是解決地方財(cái)政收入問(wèn)題,一個(gè)是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓對(duì)本刊記者說(shuō)。

2004～2005年,劉桓在北京市稅務(wù)局掛職副局長(zhǎng),其時(shí)北京正在進(jìn)行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)?！暗菚r(shí)候房地產(chǎn)價(jià)格尚沒(méi)有暴漲,所以當(dāng)時(shí)出臺(tái)物業(yè)稅的目的是要解決土地財(cái)政的問(wèn)題,因此決策層并未有決心要推進(jìn)這一稅種的開(kāi)征?！眲⒄f(shuō)。

現(xiàn)時(shí)追尋土地財(cái)政的問(wèn)題,矛頭似乎都指向了1994年分稅制改革,但實(shí)際上,是自2004年8月31日之后,土地協(xié)議出讓被叫停,政府壟斷土地出讓渠道之后,才開(kāi)始了一輪土地財(cái)政的突飆猛進(jìn)。按照設(shè)想,物業(yè)稅作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)稅,將為地方政府提供穩(wěn)定的地方稅收來(lái)源,減少對(duì)土地財(cái)政的過(guò)分依賴(lài)。

而追尋房產(chǎn)稅的起源,則要?dú)w結(jié)到1956年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》(下稱(chēng)《暫行條例》)。1950年1月,當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》,規(guī)定全國(guó)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅兩個(gè)稅種。同年6月調(diào)整稅收,將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。上世紀(jì)80年代,鑒于城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)家所有,使用者沒(méi)有土地所有權(quán),我國(guó)將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅兩個(gè)稅種,并于1986年頒布了《暫行條例》。在這個(gè)暫行條例中,“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”。

但與物業(yè)稅改革的基本框架是將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取,其額度及操作難度大大超于房產(chǎn)稅不同,房產(chǎn)稅的征收則看上去相對(duì)容易一些,因此在兩年前關(guān)于房產(chǎn)稅的討論亦開(kāi)始出現(xiàn)。

真正到了1998年住房市場(chǎng)化改革之后,高房?jī)r(jià)問(wèn)題逐漸成為城鎮(zhèn)居民的心頭之患,并伴隨其泡沫化,成為了一個(gè)社會(huì)矛盾集合體。在一些地方政府和房地產(chǎn)商結(jié)成牢固利益聯(lián)盟之后,房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收開(kāi)始被賦予了解決地方財(cái)政收入和調(diào)控市場(chǎng)的作用。

但在國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》中,對(duì)于住房保有環(huán)節(jié)的稅收的表述還是“深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開(kāi)征物業(yè)稅”。直到今年4月,新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控舉措“國(guó)十條”出臺(tái),但仍未能遏制重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的快速攀升,“開(kāi)征房產(chǎn)稅”開(kāi)始頻頻亮相。

重拾一項(xiàng)只需國(guó)務(wù)院修改便可出臺(tái)的《暫行條例》,在劉桓看來(lái)一方面是應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控之“失效”,同時(shí)又能給地方政府“開(kāi)源”。一方面要穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格,一方面要增加地方政府收入,房產(chǎn)稅的開(kāi)征似乎正好承受了這兩樣功能。

如果穩(wěn)定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格,則可能出現(xiàn)的局面是土地成交量或成交金額下降,鑒于宏觀調(diào)控“打壓”的大環(huán)境,地方政府對(duì)土地出讓金收入的愿景也將有所下降。在未來(lái)城市化飽和,土地出讓金逐漸下降的情況下,從土地出讓收入轉(zhuǎn)向房屋保有環(huán)節(jié)稅收收入,亦是趨勢(shì)之一。

在這次積極申報(bào)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市中,重慶目前的試點(diǎn)方案已上報(bào)至三部委會(huì)簽。而根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告,2010年1～9月,重慶土地出讓成交總價(jià)為286億元,同比下降9%。

現(xiàn)實(shí)矛盾

在劉桓看來(lái),房產(chǎn)稅的另一個(gè)重要功能是完善財(cái)稅體系,作為房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收,在過(guò)去是缺失的,這并不利于地產(chǎn)的調(diào)控,最明顯的是對(duì)住房空置率的調(diào)控,這一稅種對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資、投機(jī)者具有擠出效應(yīng)。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有主要稅費(fèi)項(xiàng)目中,營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、交易契稅等都集中在開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié),而保有環(huán)節(jié)的稅種僅有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅兩個(gè)稅種。

10月中旬,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的,“既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配,也有利于健全地方稅體系,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用,引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。”

“具體的征稅方案制定,將涉及房產(chǎn)稅可能發(fā)揮的功能不一?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)則對(duì)記者說(shuō)。

“解決土地財(cái)政問(wèn)題的一個(gè)前提是房產(chǎn)稅具有替代作用,房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)稅,成為地方政府的穩(wěn)定收入之后,將土地出讓金降下來(lái),將交易環(huán)節(jié)的稅種合并,總體稅負(fù)降低。但這涉及的并非一項(xiàng)房產(chǎn)稅所能解決,地方政府的財(cái)政收入涉及的是事權(quán)和財(cái)權(quán)的分配,地方政府目前這種高投入、參與投資的發(fā)展模式下,一項(xiàng)稅收是解決不了地方政府的土地財(cái)政沖動(dòng)的。”陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為。

這可能意味著,在土地財(cái)政無(wú)法改變的情況下,房產(chǎn)稅又作為一項(xiàng)額外的稅收,成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體和購(gòu)買(mǎi)者的另外一項(xiàng)稅負(fù)。

我國(guó)近年來(lái)的宏觀稅負(fù)一直呈現(xiàn)上升比例,以政府財(cái)政收入占GDP的比重來(lái)計(jì)算,我國(guó)近3年的宏觀稅負(fù)均超過(guò)30%,這一水平已經(jīng)向工業(yè)化國(guó)家看齊,甚至有國(guó)外研究機(jī)構(gòu)聲稱(chēng)中國(guó)的稅負(fù)痛苦指數(shù)全球第二。

而中國(guó)的房產(chǎn)稅與歐美等土地私有制國(guó)家的房產(chǎn)稅之區(qū)別在于,中國(guó)城鎮(zhèn)土地為國(guó)有,消費(fèi)者購(gòu)房獲得房屋所有權(quán)70年,已攤分了土地出讓金,相當(dāng)于攤分了房屋70年的租金。如果購(gòu)房者已經(jīng)支付了70年的土地租金,再支付土地持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅,則相當(dāng)于重復(fù)征稅。

另一方面,“調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配,放在房產(chǎn)稅的身上,顯得有點(diǎn)大了。財(cái)富分配體系目前存在的問(wèn)題,就像靠個(gè)人所得稅來(lái)調(diào)劑一樣,作用是有限的。財(cái)富分配體系的不合理目前主要在于政府收入和企業(yè)收入過(guò)重,初次分配不合理的問(wèn)題最為突出,灰色收入和腐敗問(wèn)題,這不僅僅是靠一項(xiàng)稅收就能解決得了的?！北贝蟮禺a(chǎn)基金中心主任、北京國(guó)際發(fā)展投資有限公司CEO杜猛則對(duì)記者說(shuō)。

“在這里面,官員的多套房產(chǎn)數(shù)據(jù),要不要披露?怎么披露?”杜猛說(shuō)。此外還有諸如福利分房、集資房等認(rèn)定和估值技術(shù)難題的背后,實(shí)質(zhì)又是利益群體的阻障。

陳國(guó)強(qiáng)同時(shí)認(rèn)為,依靠房產(chǎn)稅來(lái)打擊目前的房產(chǎn)價(jià)格,這樣的期望太大,房產(chǎn)稅并非“核武器”,而是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制,立竿見(jiàn)影的效果是不太可能的,只會(huì)針對(duì)少部分的投資投機(jī)者征收。但改變不了中國(guó)快速城鎮(zhèn)化過(guò)程中商品房住宅的供不應(yīng)求的大格局。

“稅基過(guò)窄,稅率過(guò)低,調(diào)控的作用微少,稅基過(guò)寬,稅率過(guò)高,增加的稅負(fù)過(guò)重,要衡量具體的設(shè)計(jì)方案?！倍琶驼J(rèn)為。

篇9

第二條  房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

城市：指經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市。本條所指城市，只包括市區(qū)，不包括農(nóng)村。

縣城：指各縣（特區(qū)、區(qū)）人民政府所在地的城關(guān)。

建制鎮(zhèn)：經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)的建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府所在地。

工礦區(qū)：指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。

城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的征稅范圍具體劃分，由市、縣、特區(qū)（區(qū)）人民政府核定。

第三條  凡開(kāi)征房產(chǎn)稅地區(qū)范圍內(nèi)的公私房產(chǎn)，除中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的征稅，仍按照國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定執(zhí)行外，均應(yīng)依照《條例》和本細(xì)則的規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

第四條  《條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。房產(chǎn)出租，產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，由承租人負(fù)責(zé)繳納；出租人與承租人同在房產(chǎn)所在地的，承租人有代收和轉(zhuǎn)交納稅繳款書(shū)的義務(wù)。承租人如不及時(shí)轉(zhuǎn)交，影響稅款及時(shí)入庫(kù)的，承租人應(yīng)負(fù)滯納稅款的責(zé)任。

承租人使用房產(chǎn)，以支付修理費(fèi)抵交房產(chǎn)租金的，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或典權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，如有欠稅未交，接受產(chǎn)權(quán)或典權(quán)人應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)交房產(chǎn)稅。

第五條  房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除百分之三十后的余值計(jì)算繳納。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)，或納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載“固定資產(chǎn)”（房產(chǎn)原值），房產(chǎn)原值明顯不合理的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定，或重新評(píng)估房產(chǎn)原值，并按核定或重估的原值一次減除百分之三十后的余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

第六條  《條例》第五條一至五項(xiàng)規(guī)定免納房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，均只限于單位本身自用和個(gè)人非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)。這些免稅單位出租的房產(chǎn)以及非本身業(yè)務(wù)用的生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)用房不屬免稅范圍，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。

第七條  除《條例》第五條規(guī)定者外，下列房產(chǎn)，分別給予減免房產(chǎn)稅：

（一）經(jīng)政府部門(mén)明令拆除或禁止使用的房屋，以及經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定，屬毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，自停止使用的次月起，免征房產(chǎn)稅：

（二）企業(yè)辦的種類(lèi)學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

（三）房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，在大修期間，免征房產(chǎn)稅。

（四）由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，改為經(jīng)費(fèi)來(lái)源實(shí)行自收自支的，從實(shí)行自收自支的年度起，免征房產(chǎn)稅三年。

（五）為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，免征房產(chǎn)稅。基建工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這些臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，從基建單位接收的次月起，按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（六）納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的房產(chǎn)，分別征收或免征房產(chǎn)稅，行企合一的單位也照此原則輸辦理。

（七）經(jīng)省稅務(wù)局批準(zhǔn)，給予定期減征或免征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)。

第八條  對(duì)于征收房產(chǎn)稅確有困難的建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，由其所在的市、縣、特區(qū)（區(qū)）人民政府確定給予一定期限的減、免稅照顧。

第九條  按照《條例》規(guī)定，納稅人確有困難，需要給予減、免稅照顧的，由納稅人提出申請(qǐng)，報(bào)房產(chǎn)所在地市、縣、特區(qū)（區(qū)）稅務(wù)局批準(zhǔn)。

第十條  房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納。每半年征收一次，每年的四月、十月為房產(chǎn)稅的繳納期限。

按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，其繳納期限，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)視具體情況核定，最長(zhǎng)不得超過(guò)三個(gè)月。

納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅；委托施工企業(yè)建設(shè)的，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。

第十一條  納稅人應(yīng)依照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限，將現(xiàn)有房屋的坐落（街道名稱(chēng)及門(mén)牌號(hào)數(shù)）、構(gòu)造（鋼筋混凝土、磚木結(jié)構(gòu)等）、間數(shù)、面積（平方米）、房屋原值、新舊程度等情況，據(jù)實(shí)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)申報(bào)登記。新建或購(gòu)買(mǎi)的房屋，應(yīng)于建成或者購(gòu)買(mǎi)后的三十日內(nèi)申報(bào)登記。

納稅人轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)或者在擴(kuò)建、改裝后變更原值的，應(yīng)于變更、轉(zhuǎn)移或竣工后三十日內(nèi)向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)登記。

房產(chǎn)稅的其他征收管理，依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理暫行條例》的規(guī)定辦理。

第十二條  房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。根據(jù)工作需要，稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托有關(guān)單位代征房產(chǎn)稅，發(fā)給《代征證書(shū)》，并在代征稅款百分之五以?xún)?nèi)酌情提給代征手續(xù)費(fèi)。

第十三條  納稅人違反本細(xì)則第十一條規(guī)定的，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)可酌情處以五千元以下的罰款。納稅人同稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，必須先按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的決定繳納罰款，然后在十日內(nèi)向上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)復(fù)議。上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在接到申訴人的申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)作出答復(fù)。申訴人對(duì)答復(fù)不服的，可以在接到答復(fù)之日起三十日內(nèi)向人民法院起訴。

篇10

1、營(yíng)業(yè)稅及附加；

2、印花稅，簽訂的房屋租賃合同應(yīng)繳納印花稅；

3、企業(yè)所得稅，企業(yè)取得的轉(zhuǎn)租收入屬于租金收入；

4、房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納；

5、土地使用稅，由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。

【法律依據(jù)】