近年來，我市認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院和省政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的一系列政策措施，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，人民群眾的居住條件進(jìn)一步改善。但是，由于房地產(chǎn)市場需求旺盛，居民投資性購房和投機(jī)性購房逐步增加，開發(fā)總量有效供給不足，開發(fā)建設(shè)成本提高等原因，導(dǎo)致房價仍非理性上漲。年3月我市出臺了新建住房價格控制目標(biāo)，切實將房價控制在合理水平?，F(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下：

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場運行情況

年，我市認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔〕1號）文件精神，通過加大監(jiān)管力度，制訂配套措施，房地產(chǎn)增幅總體趨于平穩(wěn)，但房價上漲過快的問題表現(xiàn)仍然比較突出。年元至10月新建商品房2200套26萬平方米，同比增幅112%，新建商品住房銷售均價3280元/㎡，同比增幅15%，9月份商品住房銷售均價3180元/㎡，與去年年底相比漲幅9.3%，10月份新建商品住房銷售均價3280元/㎡，與去年年底相比漲幅12.7%。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心增強(qiáng)，投資及銷售漲幅較大

截止年10月底，我市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)6.8億元，商品房開發(fā)面積達(dá)65.35萬㎡，開發(fā)投資額比年同期4億元上升170%，顯現(xiàn)投資額和開發(fā)面積均有較大增幅，主要是我市前幾年開發(fā)量較小，每年年度規(guī)模控制在10萬㎡，市場需求較為旺盛，加之由宜昌雅廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和迅達(dá)集團(tuán)枝江置業(yè)公司在成功開發(fā)北奧茗苑和領(lǐng)秀之江一期之后，分別通過招拍掛取得大宗土地使用權(quán)，新建中央山水和領(lǐng)秀之江二期2個樓盤，項目規(guī)模均達(dá)45萬㎡，市場需求旺盛，開發(fā)企業(yè)投資信心明顯增強(qiáng)。

（二）商品住房購銷兩旺，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面

一、律師盡職調(diào)查報有什么用

律師盡職調(diào)查報告這種文件形式是最近十年逐漸傳入中國，現(xiàn)在已經(jīng)被廣泛地運用在公司并購、股權(quán)或項目轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)或債務(wù)重組、證券上市、不良資產(chǎn)買賣以及其他的重大經(jīng)濟(jì)活動當(dāng)中。據(jù)報告，著名的摩托羅拉公司在決定進(jìn)入中國投資之前，所花費的盡職調(diào)查費用高達(dá)1億美元。

什么是律師盡職調(diào)查報告？通俗一點來講，就是在雙方達(dá)成交易之前，一方委托律師對交易雙方背景、交易標(biāo)的合法性以及交易模式和程序進(jìn)行調(diào)查和了解情況，并形成書面報告供交易一方參考。盡職調(diào)查是努力將交易信息從不對稱到對稱的過程（當(dāng)然，也存在制造新的信息不對稱的可能），從而有效減少或最大限度消除由于信息不對稱對交易雙方所造成的風(fēng)險。因此，盡職調(diào)查的結(jié)果對雙方是否最終達(dá)成交易起著非常關(guān)鍵的作用。

盡職調(diào)查是交易雙方博弈的重要環(huán)節(jié)。買方聘請律師進(jìn)行盡職調(diào)查，就是要通過律師的專業(yè)眼光，發(fā)現(xiàn)交易當(dāng)中的瑕疵、風(fēng)險和不完美之處，因此買方更愿意盡可能多了解賣方的情況尤其是負(fù)面信息。對于賣方而言，配合律師進(jìn)行盡職調(diào)查是促使交易成功的前提條件，但是，賣方必須在盡量提供足夠多的信息和盡量少提供負(fù)面信息之間進(jìn)行權(quán)衡，若信息提供過于全面，則可能導(dǎo)致買方將來的法律索賠訴訟，賣方會有心理顧慮；若過份夸大負(fù)面信息，則買賣雙方都可能臨陣退卻。所以，律師在進(jìn)行盡職調(diào)查時應(yīng)當(dāng)充分考慮到買賣雙方的心理不同、期望差異和顧慮，對于賣方關(guān)鍵材料提供不足之處，應(yīng)當(dāng)窮追猛打，鍥而不舍，如此才真正顯示出律師的作用；對于次要問題，則應(yīng)當(dāng)在提醒買方存在風(fēng)險的前提下靈活處理，避免成為交易殺手。

二、律師盡職調(diào)查報怎么寫

1、封面

內(nèi)容摘要：隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立和完善，企業(yè)的資本運作行為已越來越普遍，而財務(wù)盡職調(diào)查是資本運作順利進(jìn)行的前提。本文對財務(wù)盡職調(diào)查的基本概念、如何進(jìn)行財務(wù)盡職調(diào)查、財務(wù)盡職調(diào)查報告的寫作等內(nèi)容進(jìn)行了分析，以期加快財務(wù)盡職調(diào)查在我國的發(fā)展。關(guān)鍵詞：財務(wù)盡職調(diào)查資本運作報告隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立和完善，我國企業(yè)之間的投資、融資、并購等資本運作行為已越來越普遍，而資本運作順利進(jìn)行的基礎(chǔ)是對商業(yè)市場、資本市場和企業(yè)經(jīng)營的全方位周密考察，如果缺乏這一基礎(chǔ)的投資、融資、并購活動，無疑會有高度的投機(jī)性和風(fēng)險。從目前國內(nèi)資本運作的案例來看，運作的成功率卻不高。這背后的原因當(dāng)然有很多，但在資本運作時，缺乏有效的盡職調(diào)查卻是一個不容忽視的原因。美國學(xué)者布瑞德福特•康納爾就曾在《公司價值評估》中指出，如果對公司未來價值的變動并不清楚就實施并購，就是一種瀆職。財務(wù)盡職調(diào)查概述盡職調(diào)查(DUEDILIGENCEINVESTIGATION)又稱謹(jǐn)慎性調(diào)查，一般是指投資人在與目標(biāo)企業(yè)達(dá)成初步合作意向后，經(jīng)協(xié)商一致，投資人對目標(biāo)企業(yè)一切與本次投資有關(guān)的事項進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查、資料分析的一系列活動。其主要是在收購（投資）等資本運作活動時進(jìn)行，但企業(yè)上市發(fā)行時，也會需要事先進(jìn)行盡職調(diào)查，以初步了解是否具備上市的條件。盡職調(diào)查的內(nèi)容一般包括：目標(biāo)企業(yè)所在行業(yè)研究、企業(yè)所有者、歷史沿革、人力資源、營銷與銷售、研究與開發(fā)、生產(chǎn)與服務(wù)、采購、法律與監(jiān)管、財務(wù)與會計、稅收、管理信息系統(tǒng)等，也正因此，調(diào)查小組的構(gòu)成包括了各方面的專家，有目標(biāo)企業(yè)相關(guān)行業(yè)的行業(yè)專家、特定業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)專家、營銷與銷售專家、財務(wù)專家、法律專家等。透過有專業(yè)知識和經(jīng)驗的獨立第三者對“目標(biāo)企業(yè)”的財務(wù)、法律、業(yè)務(wù)等問題做出評析，在投資者對“目標(biāo)企業(yè)”做出投資決策之前，盡職調(diào)查可以幫助投資者了解“目標(biāo)企業(yè)”的情況，對投資項目的取舍做出判斷，確定交易的方式，及早發(fā)現(xiàn)影響交易完成的因素。在整個盡職調(diào)查體系中，財務(wù)盡職調(diào)查主要是指由財務(wù)專業(yè)人員針對目標(biāo)企業(yè)中與投資有關(guān)財務(wù)狀況的審閱、分析等調(diào)查內(nèi)容。在調(diào)查過程中，財務(wù)專業(yè)人員一般會用到以下一些基本方法：審閱，通過財務(wù)報表及其他財務(wù)資料審閱，發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵及重大財務(wù)因素；分析性程序，如趨勢分析、結(jié)構(gòu)分析等，對各種渠道取得資料的分析，發(fā)現(xiàn)異常及重大問題；訪談，與企業(yè)內(nèi)部各層級、各職能人員，以及中介機(jī)構(gòu)的充分溝通；小組內(nèi)部溝通，調(diào)查小組成員來自不同背景及專業(yè)，其相互溝通也是達(dá)成調(diào)查目的的方法。由于財務(wù)盡職調(diào)查與一般審計的目的不同，因此財務(wù)盡職調(diào)查一般不采用函證、實物盤點、數(shù)據(jù)復(fù)算等財務(wù)審計方法，而更多使用趨勢分析、結(jié)構(gòu)分析等分析工具。在企業(yè)的投資并購等資本運作流程中，財務(wù)盡職調(diào)查是投資及整合方案設(shè)計、交易談判、投資決策不可或缺的前提，是判斷投資是否符合戰(zhàn)略目標(biāo)及投資原則的基礎(chǔ)。對了解目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債、內(nèi)部控制、經(jīng)營管理的真實情況，充分揭示其財務(wù)風(fēng)險或危機(jī)，分析盈利能力、現(xiàn)金流，預(yù)測目標(biāo)企業(yè)未來前景起到了重大作用。財務(wù)盡職調(diào)查內(nèi)容(一)對目標(biāo)企業(yè)總體財務(wù)信息的調(diào)查在進(jìn)行財務(wù)盡職調(diào)查時，首先需要了解的是目標(biāo)企業(yè)的一些基本財務(wù)情況。通過取得目標(biāo)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、驗資報告、章程、組織架構(gòu)圖，財務(wù)調(diào)查人員可以了解目標(biāo)企業(yè)全稱、成立時間、歷史沿革、注冊資本、股東、投入資本的形式、性質(zhì)、主營業(yè)務(wù)等。對目標(biāo)企業(yè)的詳細(xì)了解還應(yīng)包括目標(biāo)企業(yè)本部以及所有具有控制權(quán)的公司，并對關(guān)聯(lián)方做適當(dāng)了解。另外，目前企業(yè)的財務(wù)管理模式以及財務(wù)部財務(wù)人員結(jié)構(gòu)、目標(biāo)企業(yè)的會計電算化程度、企業(yè)管理系統(tǒng)的應(yīng)用情況也是需要了解的背景資料。在獲得上述信息之后，還應(yīng)對目標(biāo)企業(yè)的會計政策和稅費政策進(jìn)行全面了解：目標(biāo)企業(yè)現(xiàn)行會計政策、近3年會計政策的重大變化、現(xiàn)行會計報表的合并原則及范圍；及近3年會計師事務(wù)所名單和近3年審計報告的披露情況。目標(biāo)企業(yè)的稅費政策包括：現(xiàn)行稅費種類、稅費率、計算基數(shù)、收繳部門；稅收優(yōu)惠政策；稅收減免/負(fù)擔(dān)；關(guān)聯(lián)交易的稅收政策；集團(tuán)公司中管理費、資金占用費的稅收政策；稅收匯算清繳情況。(二)對目標(biāo)企業(yè)具體財務(wù)狀況的調(diào)查目標(biāo)企業(yè)財務(wù)報表的可靠性會影響到財務(wù)盡職調(diào)查結(jié)果的可靠性。而財務(wù)報表的可靠性與企業(yè)本身內(nèi)控程序是否完善有關(guān)，因此，一般情況下，進(jìn)行盡職調(diào)查時亦應(yīng)考慮內(nèi)控程序的情況。例如可以通過訪談、畫流程圖等方法對目標(biāo)企業(yè)的內(nèi)部控制制度進(jìn)行總體把握。在了解目標(biāo)企業(yè)的內(nèi)部控制制度之后，就可以對其的財務(wù)狀況、盈利能力、現(xiàn)金流進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。在對目標(biāo)企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行調(diào)查時，對貨幣資金除了核實它的真實性之外，還應(yīng)該關(guān)注是否有凍結(jié)資金的存在。對應(yīng)收賬款要進(jìn)行賬齡分析、逾期賬款及壞賬分析、近年變化趨勢及原因分析，要關(guān)注其是否被高估，另外對大額應(yīng)收賬款還應(yīng)調(diào)閱銷售合同。一般國內(nèi)企業(yè)會將投資、開辦費、前期虧損或待攤費用支出暫列其他應(yīng)收款，因此在對其他應(yīng)收款進(jìn)行調(diào)查時，應(yīng)具體查詢有關(guān)內(nèi)容，評析會計處理是否合適，并做出合適的建議會計調(diào)整。對存貨的調(diào)查，應(yīng)查閱最近一次盤點記錄，關(guān)注發(fā)出商品、分期付款發(fā)出商品，找出積壓、毀損、滯銷、過時以及有變現(xiàn)問題的存貨，確定提取的準(zhǔn)備是否足夠，查詢存貨的計算方法，確定計算方法是否合適。進(jìn)行長期投資調(diào)查時，對控股企業(yè)要驗證其投資比例及應(yīng)占有的權(quán)益，對參股企業(yè)了解其投資資料。對在建工程則要了解工程項目預(yù)算、完工程度、工程項目的用途，是否存在停工工程等。固定資產(chǎn)的調(diào)查，土地房屋則通過包括審閱房屋、土地的產(chǎn)權(quán)證明文件，如土地證、房產(chǎn)證等來調(diào)查，對機(jī)器、設(shè)備則要查詢有否應(yīng)報廢或需要提取減值準(zhǔn)備的機(jī)器設(shè)備，另外調(diào)查人員還應(yīng)關(guān)注折舊提取的方法是否合理，折舊率是否反映固定資產(chǎn)的消耗情況和使用年限，折舊是否按照設(shè)定的折舊提取方法和折舊率計算已入賬。對無形資產(chǎn)的調(diào)查，則要分析無形資產(chǎn)的種類及取得途徑、無形資產(chǎn)的壽命、計價依據(jù)。而對于銀行貸款的調(diào)查，調(diào)查人員應(yīng)取得和查閱明細(xì)表，明細(xì)表應(yīng)注明利率、還款期、抵押、承諾等情況，還應(yīng)查閱貸款合同，了解有否資產(chǎn)抵押和擔(dān)保等情況，還應(yīng)測算貸款利息是否已足額提取，并已入賬，并查閱是否違反貸款合同條款的情況。對應(yīng)付賬款，調(diào)查人員應(yīng)取得明細(xì)表，并應(yīng)分析應(yīng)付賬款周期、供應(yīng)商分布情況。為了防止目標(biāo)企業(yè)存在有未入賬的負(fù)債，調(diào)查人員還應(yīng)查閱期后付款憑證，查閱董事會、股東會會議記錄，與有關(guān)律師盡職調(diào)查工作配合，分析對應(yīng)付稅金的調(diào)查，應(yīng)取得各項應(yīng)付稅金變動明細(xì)表，并詢問各項稅種是否均已如期申報、完稅，詢問是否漏報、虛報、少報的情況，查閱與稅務(wù)機(jī)關(guān)的往來書信文件，分析所交稅金是否合理。對反映目標(biāo)企業(yè)盈利能力的銷售收入及成本進(jìn)行調(diào)查時，調(diào)查人員應(yīng)計算近幾年銷售收入、銷售量、單位售價、單位成本、毛利率的變化趨勢，近幾年產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化趨勢，目標(biāo)企業(yè)大客戶的變化及銷售收入集中度，關(guān)聯(lián)交易與非關(guān)聯(lián)交易的區(qū)別及對利潤的影響，成本結(jié)構(gòu)、發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵成本因素，并就其對成本變化的影響做分析，對以上各因素的重大變化尋找合理的解釋。對目標(biāo)企業(yè)的銷售收入分析，可按主要地區(qū)、主要產(chǎn)品、主要客戶進(jìn)行分類。結(jié)合上述的各項分析，可以對目標(biāo)企業(yè)的過去和將來的盈利前景有所啟示。對目標(biāo)企業(yè)的三項費用分析，應(yīng)按照費用明細(xì)表分析三項費用處理的合理性和未來走勢與變化。對其他業(yè)務(wù)利潤，調(diào)查人員應(yīng)該了解是否存在穩(wěn)定的其他業(yè)務(wù)收入來源，以及近幾年數(shù)據(jù)。對投資收益的調(diào)查，調(diào)查人員應(yīng)關(guān)注近年對外投資情況，及各項投資的報酬率。對營業(yè)外收支的調(diào)查應(yīng)關(guān)注是否有異常情況的存在。對目標(biāo)企業(yè)的現(xiàn)金流的調(diào)查，調(diào)查人員應(yīng)特別關(guān)注經(jīng)營凈現(xiàn)金流，并通過一些比率的計算來檢驗經(jīng)營凈現(xiàn)金流是否能滿足融資活動的利息支出凈額，并應(yīng)結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債表及利潤表，尋找除銷售收入以外是否還存在主要的經(jīng)營資金來源，對經(jīng)營凈現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)如何。財務(wù)盡職調(diào)查報告的寫作財務(wù)盡職調(diào)查報告是盡職調(diào)查工作的產(chǎn)成品，要真正發(fā)揮出財務(wù)盡職調(diào)查的作用，這就離不開一份好的財務(wù)盡職調(diào)查報告。而一份好的財務(wù)盡職調(diào)查報告應(yīng)達(dá)到財務(wù)盡職調(diào)查目的，適當(dāng)表達(dá)意見和建議。為了達(dá)到這些要求，調(diào)查人員在寫作過程中，應(yīng)使用適當(dāng)?shù)臉?biāo)題；運用圖表，如曲線圖、比較表、圖案等；用圖框、下劃線、斜體字、加粗以示重點；詞句盡量短小、簡單，段落也應(yīng)短小。從實踐經(jīng)驗來看，財務(wù)盡職調(diào)查報告內(nèi)容應(yīng)主要包括報告的前提以及盡職調(diào)查范圍的陳述、ExecutiveSummary-重大事項匯總、資產(chǎn)負(fù)債表的評析內(nèi)容、損益表的評析內(nèi)容、需要買方（投資者）與賣方談判的事項匯總，此外還有其他相關(guān)資料，譬如市場統(tǒng)計資料、行業(yè)資料或其他。

［摘要］近年來，農(nóng)村商業(yè)銀行始終堅持“支農(nóng)支小”的市場定位，聚焦民營和小微企業(yè)融資難的問題，不斷強(qiáng)化金融服務(wù)質(zhì)量，持續(xù)加大金融供給。為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢和市場環(huán)境的變化，農(nóng)村商業(yè)銀行在不斷進(jìn)行金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，提升服務(wù)品質(zhì)，為小微企業(yè)量身定做各類信貸產(chǎn)品的同時，也暴露出許多信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險。文章從信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)品風(fēng)險、貸款抵押物風(fēng)險及貸款發(fā)放過程存在的風(fēng)險三個方面分析了常見的信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險，并對風(fēng)險的防范和化解提出對策與建議。

［關(guān)鍵詞］農(nóng)村商業(yè)銀行;信貸風(fēng)險;金融服務(wù)

1農(nóng)村商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險概述

1.1農(nóng)村商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式。農(nóng)村商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險主要源于市場風(fēng)險、信用風(fēng)險和操作風(fēng)險三大方面。市場風(fēng)險主要指借款人在商品的生產(chǎn)和銷售過程中，由市場條件和生產(chǎn)技術(shù)等因素變動而引起的風(fēng)險;信用風(fēng)險主要指借款人因個人原因故意違約，不及時償還貸款而影響到銀行的收益;操作風(fēng)險是指貸款發(fā)放過程中由于程序不規(guī)范、審核不到位等導(dǎo)致貸款發(fā)放過程存在瑕疵，可能對后期的貸款收回或違約訴訟產(chǎn)生一定的影響。1.2分析農(nóng)村商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險的現(xiàn)實意義?，F(xiàn)階段分析農(nóng)村商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險有助于信貸風(fēng)險相關(guān)制度的進(jìn)一步建立健全，為農(nóng)村商業(yè)銀行建立完善的內(nèi)部控制管理制度提供保證。同時，完善的內(nèi)部控制制度融入銀行的日常管理，將為信貸業(yè)務(wù)的開展和新貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的防范提供制度依據(jù)，從而有助于降低信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險給農(nóng)村商業(yè)銀行帶來的損失。

2農(nóng)村商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中常見風(fēng)險舉例

2.1常見貸款產(chǎn)品的風(fēng)險分析。2.1.1供應(yīng)鏈貸款產(chǎn)品的風(fēng)險。近年來，中國經(jīng)濟(jì)逐漸已由快速發(fā)展轉(zhuǎn)向“L”型發(fā)展，金融供給與實體經(jīng)濟(jì)需求之間的斷裂和背離也日益擴(kuò)大，在這樣的一個大背景下，作為一直致力于服務(wù)“三農(nóng)”、服務(wù)小微的地方性法人機(jī)構(gòu)，農(nóng)村商業(yè)銀行為進(jìn)一步支持當(dāng)?shù)貙嶓w經(jīng)濟(jì)發(fā)展，解決小微企業(yè)資金利用率低、融資難等發(fā)展短板，探索了以核心企業(yè)信用和資金為擔(dān)保，向上下游企業(yè)或農(nóng)戶綜合授信的貸款模式，推出了“農(nóng)鏈通”“鏈鏈通”等產(chǎn)品。但是由于產(chǎn)品特性，貸款客戶小而散，且存在跨省客戶，非核心企業(yè)的貸款人生產(chǎn)經(jīng)營情況難以確定。同時銀行依賴核心企業(yè)對上下游客戶的管理，實際生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)、供、銷關(guān)系存在不穩(wěn)定性，導(dǎo)致貸款風(fēng)險無法做到及時預(yù)警。2.1.2政府融資平臺貸款的風(fēng)險。地方政府融資平臺是指由地方政府發(fā)起，充分利用國家土地、股權(quán)、規(guī)費及國債等資產(chǎn)，必要時再輔之財政補(bǔ)貼作為還款承諾所設(shè)立的各項資產(chǎn)符合融資標(biāo)準(zhǔn)的公司。目前各地農(nóng)村商業(yè)銀行雖然發(fā)放了大量的政府融資平臺貸款，但是普遍存在未建立完善的政府融資平臺管理體系，對政府融資平臺認(rèn)定無明確標(biāo)準(zhǔn)，對部分隱性的政府融資平臺識別不到位。而且這些公司通常舉債金額巨大，主要資金用于地方基建投資，投資期限長、盈利能力差、資金流緊張，主要還款途徑均來自政府補(bǔ)助。即使貸款擔(dān)保方式多以系統(tǒng)內(nèi)其他國有企業(yè)加以擔(dān)保，一旦借款企業(yè)無法還款，擔(dān)保企業(yè)也無法提供足夠的資金還款，還款來源難以得到有效保障。2.1.3裝修貸款的風(fēng)險。近幾年，各地農(nóng)村商業(yè)銀行發(fā)放了大量用途為裝修的貸款，此類貸款普遍存在貸前調(diào)查不夠充分的情況，調(diào)查人員基本上未按照制度規(guī)定采用實地調(diào)查和間接核查相結(jié)合的方式開展貸前調(diào)查工作，僅以借款人提供的裝修合同認(rèn)定交易事項真實性，并以此作為貸款發(fā)放依據(jù)，存在較為明顯的貸款操作風(fēng)險和信用風(fēng)險。在審查環(huán)節(jié)，貸款審查人員未對貸款調(diào)查內(nèi)容的合法性、合理性、真實性進(jìn)行全面審查，致使裝修貸款存在交易背景真實性存疑等情況。在貸后檢查環(huán)節(jié)，銀行信貸人員僅根據(jù)貸款資金支付對象判斷借款人資金是否按約定用途使用，并未進(jìn)一步要求借款人提供發(fā)票、裝修材料出入庫單、裝修工程進(jìn)度表、水電及木工中期驗收單，裝修前期、中期及后期照片等其他佐證資料，對借款人資金使用監(jiān)管不夠?qū)徤鳌?.2常見貸款抵押物的風(fēng)險分析。2.2.1土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)及地上作物抵押的風(fēng)險。農(nóng)村商業(yè)銀行發(fā)放的部分貸款采用以農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)及地上作物進(jìn)行抵押擔(dān)保，抵押物評估價差異較大;再者農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款主要抵押物為地上作物，而非土地承包經(jīng)營權(quán)，抵押物脫保風(fēng)險。而且地上作物產(chǎn)量價值受氣候影響較大、抗風(fēng)險能力較弱，且保存期短、易霉?fàn)€，需要盡快出售，因此，抵押物價值不斷降低，存在脫保風(fēng)險。2.2.2出租房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險。農(nóng)村商業(yè)銀行部分借款人在辦理抵押貸款時，所用抵押物房產(chǎn)普遍存在出租情況，在借款人使用已出租房產(chǎn)進(jìn)行抵押時，農(nóng)村商業(yè)銀行會要求與抵押人、承租人簽訂《房地產(chǎn)出租補(bǔ)充協(xié)議》，明確在抵押期間房產(chǎn)租賃情況變更應(yīng)取得銀行同意，并且承租人應(yīng)在銀行處置房產(chǎn)時放棄租賃權(quán)。但是，在實際執(zhí)行過程中，經(jīng)常存在農(nóng)村商業(yè)銀行在簽訂《房地產(chǎn)出租補(bǔ)充協(xié)議》時，并未實地調(diào)查抵押物實際租賃情況，難以確定協(xié)議中的承租人是否為目前房產(chǎn)實際使用者。在對出租房產(chǎn)辦理抵押貸款時，未調(diào)查出租物最終承租人，并未與最終承租人簽訂《房地產(chǎn)出租補(bǔ)充協(xié)議》，在貸款發(fā)生風(fēng)險時有可能出現(xiàn)最終承租人提供與抵押人簽訂或補(bǔ)簽的《租賃合同》，并以此行使抗辯權(quán)，進(jìn)而導(dǎo)致抵押物難以處置的情況。2.3貸款發(fā)放與歸還過程中的風(fēng)險分析。2.3.1貸款發(fā)放流程存在瑕疵的風(fēng)險。目前，農(nóng)村商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)中貸前調(diào)查授信環(huán)節(jié)存在的問題主要有貸前調(diào)查不到位，把不符合資質(zhì)的企業(yè)列為擔(dān)保人，貸前調(diào)查報告未完整披露與借款人或其關(guān)聯(lián)方的不良信息，提供的財務(wù)報表存在明顯錯誤且與企業(yè)公示信息不符，信貸檔案中缺少必要證明資料;在貸款發(fā)放環(huán)節(jié)主要存在部分貸款資金用途被違規(guī)改變，部分貸款資金流入關(guān)聯(lián)方賬戶，用途不明，個別貸款資金流入保證人賬戶，個別貸款自主支付未取得支付憑據(jù)，貸款實際用于歸還原欠款，個別次級借款人承接不良貸款并未緩釋風(fēng)險等問題;在貸后管理環(huán)節(jié)主要存在未落實個別授信貸款限制要求，未及時關(guān)注或披露個別借款人不良信息，個別風(fēng)險預(yù)警管理客戶授信到期未采取壓縮措施等問題。2.3.2貸款本息由他人歸還的風(fēng)險。農(nóng)村商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)中個別貸款存在貸款本息均由交易對手、第三方抵押人進(jìn)行歸還，與正常貸款交易情況不符。此類情況有可能是存在借名借款，借款人因自身經(jīng)濟(jì)條件不符合農(nóng)村商業(yè)銀行的貸款條件，而借用他人名義向銀行借款，同時為其歸還貸款本息。上述貸款業(yè)務(wù)中，農(nóng)村商業(yè)銀行可能無法了解到貸款的實際用途及貸款實際使用人的經(jīng)濟(jì)情況，容易引發(fā)貸款無法償還的風(fēng)險。

根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔20*〕37號）、《建設(shè)部關(guān)于認(rèn)真做好住房狀況調(diào)查工作的通知》（建住房〔20*〕189號）、《*市人民政府關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的實施意見》（寧政發(fā)〔20*〕182號）等有關(guān)文件要求，經(jīng)區(qū)政府研究，決定開展全區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭住房狀況調(diào)查工作。為確保工作科學(xué)有序，按時保質(zhì)保量完成調(diào)查任務(wù)，現(xiàn)制定實施方案如下：

一、目的意義

這次城鎮(zhèn)居民住房狀況調(diào)查的目的是為了掌握全區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房狀況和城鎮(zhèn)居民的真實住房需求，進(jìn)一步推動我區(qū)住房保障體系建設(shè)，改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件。通過開展住房調(diào)查，為制定和完善“十一五”期間乃至今后一個時期我區(qū)住房政策提供決策依據(jù)。

二、調(diào)查范圍

本區(qū)所屬鎮(zhèn)（街）社區(qū)居委會范圍內(nèi)的國有土地上所有居民房屋（集體戶、部隊、院校住宅除外）。

三、調(diào)查樣本

第一章總則

第一條為了有效防范信貸風(fēng)險，提高信貸業(yè)務(wù)管理水平，更好地執(zhí)行各項規(guī)章制度和信貸政策，依據(jù)××市農(nóng)村信用聯(lián)社對××聯(lián)社信貸業(yè)務(wù)咨詢額度的規(guī)定，結(jié)合我市實際，特制定本辦法。

第二條本辦法授權(quán)經(jīng)營具體范圍包括貸款、貼現(xiàn)、承兌和擔(dān)保（股票、國庫券、保險單、倉單質(zhì)押貸款不在本授權(quán)范圍內(nèi)）。

第二章信貸業(yè)務(wù)管理授權(quán)方式

第三條本辦法采取分類授權(quán)的方式。

第四條信貸業(yè)務(wù)授權(quán)管理的分類。

第一篇:市場調(diào)查報告

中國調(diào)查咨詢中心和精信廣告有限公司利用兩家多年來在消費者研究領(lǐng)域的成果，對中國消費者和消費市場進(jìn)行剖析。

趨勢一：自主

結(jié)論：中堅階層的自主化消費形態(tài)，要求的是產(chǎn)品提供更多的選擇和更切合個人的喜好。他們希望在自主舒適的購物環(huán)境下購物，以及愈趨多元化的消費取向。這些均會為21世紀(jì)的消費市場帶來不少新氣象。

對于西方讀者來說，自主的消費行為是理所當(dāng)然的，不算什么?？墒?，中國40年來一直在計劃經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)下，社會并不鼓勵“自我”，亦不談個人滿足，到了80、90年代，隨著從計劃經(jīng)濟(jì)過渡至市場經(jīng)濟(jì)，社會經(jīng)歷著很大的轉(zhuǎn)變，人們開始接觸到“消費者”、“自我”這些新觀念，但對這些新觀念的理解卻是十分稚嫩的。對于一般老百姓來說，無論是面對著快速的社會變化或琳瑯滿目的商品選擇，雖然一方面感到既新鮮又具吸引力，另一方面卻有種種的不適應(yīng)和不確定?！皬谋娦膽B(tài)”一詞恰到好處地描繪了這時代消費者的心態(tài)。

在90年代，常見有廣大的消費者一窩蜂地去搶購品牌或新上市的產(chǎn)品。他們覺得能擁有這些產(chǎn)品或品牌便是“進(jìn)步”的象征。但個別的消費者卻缺乏獨立的消費人格；在購買產(chǎn)品時，并不懂得考慮什么是自己需要和適合自己的，而是追趕市場為他們定下的標(biāo)準(zhǔn)，由市場及大眾告訴他需要什么，什么是適合他的。

營業(yè)稅優(yōu)惠政策管理是地方稅收工作的一個重要方面，也是稅收征管的一項繁瑣任務(wù)。營業(yè)稅稅收減免優(yōu)惠政策性強(qiáng)，減免優(yōu)惠項目繁多，行業(yè)牽涉面廣，對營業(yè)稅優(yōu)惠政策管理的好壞直接影響稅收執(zhí)法的公正公平、社會經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展以及地稅部門的形象。筆者通過調(diào)查，就目前我市營業(yè)稅稅收減免優(yōu)惠管理現(xiàn)狀來看，減免稅管理是稅收征管的一個薄弱環(huán)節(jié)，造成的稅收漏洞也是顯而易見的，值得引起我們的高度重視。

一、基本情況

隨著國家稅收優(yōu)惠政策的增多，我市營業(yè)稅稅收減免力度也越來越大。2010年和2011年度我市分別減免營業(yè)稅為8853.26萬元和9630.64萬元，主要涉及減免項目為提高營業(yè)稅起征點，下崗失業(yè)人員從事個體經(jīng)營，教育機(jī)構(gòu)，醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)，個人轉(zhuǎn)讓住宅，保險公司開展的一年期以上返還性人身保險業(yè)務(wù)，農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行，金融機(jī)構(gòu)對農(nóng)戶單筆貸款余額總額≤5萬元的貸款利息收入，其他減免項目包括郵政局提供郵政普遍服務(wù)和特殊服務(wù)業(yè)務(wù)、有線數(shù)字電視基本收視維護(hù)費等項目。據(jù)統(tǒng)計，2011年度全市的的營業(yè)稅減免較大的項目主要有以下幾項：減免稅額最大的是根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五、第八條規(guī)定項目（主要是醫(yī)療服務(wù)和教育勞務(wù)）減免2385.46萬元；保險公司開展一年期以上返還性人身保險減免3325.63萬元；提高營業(yè)稅起征點減免657.24萬元；支持和促進(jìn)再就業(yè)減免395.14萬元；個人轉(zhuǎn)讓住宅優(yōu)惠減免1206.78萬元；對農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行減按3%稅率征收營業(yè)稅實施的營業(yè)稅減免（減征2%部分）1126.38萬元；金融機(jī)構(gòu)對農(nóng)戶單筆貸款余額總額≤5萬元的貸款利息收入實施的營業(yè)稅減免302.68萬元。

二、對營業(yè)稅優(yōu)惠政策管理的具體做法

近年來，全市地稅部門基本上按照《省地方稅務(wù)局地方稅收減免管理辦法（試行）》（贛地稅發(fā)[2006]33號）的有關(guān)規(guī)定對差額征稅，審批類和備案類的營業(yè)稅稅收減免進(jìn)行管理，具體做法如下：

（一）差額征稅主要做法

亮點一：創(chuàng)新服務(wù)機(jī)制，服務(wù)質(zhì)量和水平穩(wěn)步提升

推出了包括首問負(fù)責(zé)制度、一次性告知制度、否定報備制度、限時辦結(jié)制度、收發(fā)文制度、服務(wù)承諾制度和綠色通道服務(wù)制度的窗口七項服務(wù)管理制度和房產(chǎn)辦文跟蹤制度。創(chuàng)新服務(wù)機(jī)制，換來了服務(wù)質(zhì)量和效率大幅提升。

亮點二：加強(qiáng)管理，建筑業(yè)管理水平逐步提高

20*年是*“創(chuàng)?！蹦辏ㄔO(shè)局以“創(chuàng)?！睘槠鯔C(jī)，狠抓安全施工措施的落實。對嚴(yán)重違規(guī)的工地堅決停工整治，確保文明施工及防揚(yáng)塵整治工作落到實處。

亮點三：加快公用事業(yè)建設(shè)步伐，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善

去年，建設(shè)局全力推進(jìn)各鎮(zhèn)街污水處理廠建設(shè)工作，先后有均安、龍江、杏壇、陳村和樂從五個污水處理廠正式投入使用。9個鎮(zhèn)（街）的污水處理廠一期工程已全部投產(chǎn)。除了污水處理工程，其它公用事業(yè)也得到快速發(fā)展。

一、“3·15”系列宣傳活動內(nèi)容豐富、效果明顯。

為了深進(jìn)貫徹黨的十七大精神，牢固樹立以人為本、執(zhí)政為民理念，努力營造維護(hù)消費者正當(dāng)權(quán)益的社會氛圍，大力宣傳“消費與責(zé)任”年主題，進(jìn)一步凈化市場環(huán)境，為我市經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展服務(wù)，我市各級消協(xié)本著這一原則，在市政府、省消協(xié)的指導(dǎo)下，在市工商局等部分的大力支持下，經(jīng)過精心策劃，于3月份在全市范圍內(nèi)開展了廣泛、熱烈、形式多樣、內(nèi)容豐富多彩、貼近消費者的系列宣傳活動。

㈠盡心謀劃、組織安排、政府主導(dǎo)制定落實活動方案。

20**年元旦剛過，市消協(xié)就著手制定“3·15”活動方案，在廣泛征求社會各界意見的基礎(chǔ)上，早在20**年1月8日就拿出“3·15”系列宣傳活動方案征求意見稿，向有關(guān)部分、企事業(yè)單位廣泛征求意見。在此基礎(chǔ)上市消協(xié)積極向市工商局、市政府匯報，分管副市長王曉焱固然剛上任，但相當(dāng)重視，決定召開政府消費維權(quán)工作會議，并親身主持，專題研究“3·15”活動方案，確定了活動的組織協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，明確了14項活動的時間、內(nèi)容、地點及責(zé)任單位。3月6日市政府以馬政辦秘（20**）**號文向全市做了布署，并提出了具體要求。由于政府的主導(dǎo)作用明顯，調(diào)動了縣、區(qū)政府和各有關(guān)部分積極性。使今年的“3·15”活動，形成了參與單位最多、造成影響最深，具有歷史性突破的一次。

㈡“3·15”紀(jì)念大會隆重?zé)崃摇?/p>

3月13日上午，**市20**年“3·15”國際消費者權(quán)益日紀(jì)念大會在市政府東二樓會議室隆重召開，市人大副主任周宏基，市政府副市長王曉焱，市政協(xié)副主席徐業(yè)志，市政府副秘書長鄭基根，市委宣傳部副部長吳秀華，市工商局局長市消協(xié)會長江廣水，當(dāng)涂縣及各區(qū)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，工商局、質(zhì)監(jiān)局、物價局、衛(wèi)生局、藥監(jiān)、煙草等部分領(lǐng)導(dǎo)，各大商場、企、事業(yè)單位、誠信維權(quán)單位，“一會兩站”維權(quán)先進(jìn)單位及消費者代表、新聞媒體代表等300余人參加了大會，大會由政府副秘書長鄭基根主持。市工商局副局長羅耕寬受市工商局局長、市消協(xié)會長江廣水同道委托作《責(zé)任與職責(zé)并重、維權(quán)與服務(wù)并進(jìn)、協(xié)調(diào)與合作并舉、開拓創(chuàng)新共創(chuàng)維權(quán)新局面》的消費維權(quán)工作報告。報告闡明了“3·15”國際消費者權(quán)益日的意義，回顧了2007年全市消費維權(quán)工作。對20**年消費維權(quán)工作重點做了安排。市質(zhì)監(jiān)局副局長市消協(xié)副會長郝朝成對2007年全市十大維權(quán)典型案例進(jìn)行了公布。這十大典型維權(quán)案例是經(jīng)過各有關(guān)行政執(zhí)法部分認(rèn)真查辦、層層篩選出的，反映了我市在維權(quán)各方面的良好戰(zhàn)果。市宣傳部副部長、市消協(xié)副會長吳秀華公布表彰決定。