導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的調(diào)研報(bào)告一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位日益突出，對(duì)于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中，無(wú)論從認(rèn)知度和被接納度，都不斷暴露出一些問(wèn)題和矛盾，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作?；诖耍覀?cè)谑袇^(qū)物業(yè)企業(yè)中開展了專題調(diào)研，認(rèn)真剖析物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的成因，研究應(yīng)對(duì)策略，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，總體形勢(shì)良好。但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，市區(qū)57家物管企業(yè)，收費(fèi)率大都在60%—70%之間，能夠達(dá)到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況令人擔(dān)憂，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。更為甚者，有些小區(qū)不斷出現(xiàn)更換業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)不斷更換物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)自管自治等形形色色現(xiàn)象。

二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因

1、業(yè)主缺乏自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí)，存在觀望攀比心態(tài)。

據(jù)調(diào)查，我市一些業(yè)主沒(méi)有確立對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)的意識(shí)，思想認(rèn)識(shí)仍然停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代“國(guó)家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)其他業(yè)主交了費(fèi)，我不交費(fèi)照樣能享受物業(yè)服務(wù)。一些原先積極繳費(fèi)的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費(fèi)后，覺(jué)得自己先交費(fèi)“吃了虧”，再交費(fèi)就會(huì)左顧右盼，甚至不自覺(jué)的加入拒繳行列。

2、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費(fèi)的收繳。

從總體上看，我市物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護(hù)等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進(jìn)。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴(yán)重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進(jìn)出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜劫等事件時(shí)有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運(yùn)不及時(shí)、不到位，路面破損不維護(hù)，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時(shí)更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時(shí)清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳。

3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識(shí)和能力弱，影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取。

《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我市的實(shí)際情況看，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的自治能力還很弱。一些業(yè)主權(quán)利意識(shí)、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會(huì)，使沒(méi)有過(guò)半數(shù)人參加的業(yè)主大會(huì)在法律上不生效。一些業(yè)主沒(méi)有把物業(yè)服務(wù)當(dāng)做一種商品，像供水、供電、供熱一樣對(duì)待，業(yè)主不愿花錢買服務(wù)。如，項(xiàng)里花園、通成山莊等小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主都比較滿意，但這些公司收取的物業(yè)管理費(fèi)，連成本價(jià)都沒(méi)達(dá)到，在虧損運(yùn)行，當(dāng)他們向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)企業(yè)虧損運(yùn)行狀況、商談提高一些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)人員表示理解，但又都不同意。物業(yè)公司在小區(qū)開展各項(xiàng)有益活動(dòng)時(shí)，無(wú)償投資，業(yè)主都很高興，如象征性收取一點(diǎn)費(fèi)用時(shí)，業(yè)主們又不積極了，從而影響了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取。

4、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴(yán)重，低價(jià)位收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。

據(jù)對(duì)我市44家2007年物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查。企業(yè)年物業(yè)管理費(fèi)和其他經(jīng)營(yíng)收入總額為0.43億元，年支出總額為0.55億元，年虧損總額為1200萬(wàn)元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司陷入了舉步維艱的窘境。但支撐物業(yè)公司勉強(qiáng)生存的主要因素是，開發(fā)商年對(duì)物業(yè)管理補(bǔ)貼為1068.75萬(wàn)元，算上上述補(bǔ)貼，物業(yè)公司年實(shí)際虧損總額為131.25萬(wàn)元。但是這項(xiàng)補(bǔ)貼不會(huì)維持太久，因?yàn)椋洪_發(fā)商為了促銷房屋，依靠給物業(yè)公司補(bǔ)貼為業(yè)主提供超值服務(wù)，一旦房子賣完了，開發(fā)商主動(dòng)與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會(huì)失去依靠，斷了資金來(lái)源了。目前我市亞方花園小區(qū)就面臨這種狀況，業(yè)主不愿增加物業(yè)管理費(fèi)。我們覺(jué)得導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)虧損主要有三個(gè)原因：

一是物業(yè)管理收費(fèi)低。一些服務(wù)質(zhì)量好的小區(qū)，如中通名仕嘉園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.7元，現(xiàn)實(shí)際收取每平方米0.4元；江山國(guó)際花園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55元，現(xiàn)實(shí)際收取每平方米0.35元，小區(qū)運(yùn)行的3年中，收費(fèi)率達(dá)到90%以上，但去年6月全體業(yè)主提出再降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降至每月每平方米0.30元，雙方交涉多次，全體業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)達(dá)半年多，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，在半年的真情服務(wù)還沒(méi)有打動(dòng)業(yè)主的情況下，雙方達(dá)成協(xié)議，還是按原來(lái)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。這種低價(jià)位的收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達(dá)不到成本價(jià)格。

二是物業(yè)企業(yè)不合理的負(fù)擔(dān)過(guò)重。主要集中反映在二次供水、小區(qū)供電上。供水、供電部門對(duì)物業(yè)小區(qū)二次供水、供電一直延用抄大表方式計(jì)費(fèi)，而大小表之間差額所產(chǎn)生的損耗費(fèi)用全部由物業(yè)公司承擔(dān)。據(jù)調(diào)查，10家物業(yè)公司2007年二次供水一項(xiàng)年虧損額高達(dá)10.25萬(wàn)元；小區(qū)里民用公共用電，供電部門都按商業(yè)用電收費(fèi)，而這一項(xiàng)物業(yè)公司年虧損額達(dá)9.75萬(wàn)元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司負(fù)債累累，直至無(wú)力給業(yè)主提供服務(wù)。一方面業(yè)主的錢收不上來(lái)，另一方面還要替供水部門背大小表之間跑、冒、滴、漏的差額。

三是高層住宅電梯虧損嚴(yán)重。目前我市10層以上高層住宅電梯181部，部分高層住宅電梯使用期限已面臨更換狀況。據(jù)調(diào)查，每臺(tái)電梯年檢費(fèi)、用電費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)這三項(xiàng)費(fèi)用（不含電梯零件損壞、更新）每年運(yùn)行虧損8495元，181臺(tái)住宅電梯年運(yùn)行虧損153.76萬(wàn)元，我市高層住宅電梯運(yùn)營(yíng)虧損和年久失修是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問(wèn)題。

5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理投訴率居高不下。

目前，我市有95%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對(duì)小區(qū)行使物業(yè)管理。實(shí)際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補(bǔ)貼來(lái)維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問(wèn)題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實(shí)際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無(wú)力解決也無(wú)法解決。出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。據(jù)統(tǒng)計(jì)：開發(fā)商遺留問(wèn)題占上訪投訴量的45%；物業(yè)管理服務(wù)不到位，占上訪投訴量的31%；二次供水、供暖及供電、燃?xì)獾认嚓P(guān)問(wèn)題占上訪投訴量的19%；其他情況占上訪投訴量的5%。

6、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低、人才短缺。

我市有經(jīng)驗(yàn)、有創(chuàng)新能力的高級(jí)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

7、舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費(fèi)率低。

我市現(xiàn)有2萬(wàn)平方米以上的住宅區(qū)50個(gè)；建筑面積521.52萬(wàn)平方米；05年以前施工的住宅區(qū)10個(gè)；05年以后施工的住宅區(qū)40個(gè)。

05年以前施工的小區(qū)，基本存在的主要問(wèn)題：一是建筑年代早的小區(qū)住宅使用功能及公用部位、公用設(shè)備，陳舊老化；二是住宅公共設(shè)施、周邊道路、給排水、綠化等配套不完善；三是很多住宅是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)建設(shè)的房改房，居住者多數(shù)屬于工薪階層或低收入群體，既沒(méi)有房屋維修基金，又承擔(dān)不起投資改造費(fèi)用；四是老工業(yè)住宅區(qū)占的比重較大，房改后房屋產(chǎn)權(quán)歸職工所有，房屋十分破舊。這些舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低。

8、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的制約手段。

對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主欠繳拒繳物管費(fèi)的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《××市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對(duì)于業(yè)主實(shí)際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時(shí)，由于物業(yè)主管部門目前沒(méi)有執(zhí)法隊(duì)伍和執(zhí)法權(quán)，面對(duì)業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)時(shí)只能采取說(shuō)服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對(duì)于蠻橫無(wú)理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國(guó)司法程序復(fù)雜冗長(zhǎng)的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。

9、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)帶來(lái)影響。

表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問(wèn)題，比如違章搭建問(wèn)題，破墻開店、占道經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問(wèn)題，噪聲、煙氣污染問(wèn)題以及鄰里之間矛盾糾紛等問(wèn)題，這些本應(yīng)該是屬于城管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會(huì)等部門負(fù)責(zé)的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個(gè)“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場(chǎng)化運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方政府的《實(shí)施細(xì)則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒(méi)有處理解決上述問(wèn)題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)的困難。

10、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費(fèi)率難以提高。

近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，老百姓購(gòu)房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個(gè)別新小區(qū)入住率甚至不足20%（如運(yùn)河城市廣場(chǎng)）?？贞P(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。

三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對(duì)策

物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新生事物，引入我市也不過(guò)十多年時(shí)間，必然要經(jīng)歷一個(gè)逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過(guò)程。如何應(yīng)對(duì)和解決我市物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題，推動(dòng)物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：

1、繼續(xù)加強(qiáng)輿論宣傳工作。建議物業(yè)行業(yè)與新聞媒體建立物業(yè)管理專欄，用百姓身邊的事宣傳物業(yè)服務(wù)是商品的理念，引導(dǎo)物管企業(yè)遵循市場(chǎng)規(guī)律，依法履行權(quán)利和義務(wù)。

2、開展市區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)整治。一是整治小區(qū)歷史遺留問(wèn)題。對(duì)有些開發(fā)不配套，遺留問(wèn)題多的新建小區(qū)，會(huì)同有關(guān)部門依法督促房地產(chǎn)開發(fā)公司配套完善，對(duì)拒不配套的，要依法嚴(yán)格查處。二是整治形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)有些物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，管理水平低下，只收費(fèi)不服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)，收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專項(xiàng)整治。對(duì)于服務(wù)管理水平極差，群眾意見較大的物業(yè)企業(yè)要限期整改，對(duì)屢教不改的，要堅(jiān)決取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

3、借助社區(qū)力量，培育和監(jiān)管業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的自律和監(jiān)管問(wèn)題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的實(shí)質(zhì)矛盾之一，監(jiān)管好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的重中之重。要積極探討將“業(yè)主委員會(huì)”納入社區(qū)組織的監(jiān)管范疇，這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè)，確保業(yè)主委員會(huì)成員素質(zhì)的有效提高。

4、積極開展前期物業(yè)管理招投標(biāo)，為后期物業(yè)管理提供必要條件。建議對(duì)住宅小區(qū)一律進(jìn)入物業(yè)管理招投標(biāo)程序，以此來(lái)剝離開發(fā)帶物業(yè)的“父子”之間關(guān)系，抑制開發(fā)商前期銷售房屋時(shí)出現(xiàn)的虛假?gòu)V告和對(duì)物業(yè)收費(fèi)等不切實(shí)際的承諾，給物業(yè)管理創(chuàng)造質(zhì)價(jià)相等的商品平臺(tái)，使業(yè)主買房、買物業(yè)管理時(shí)心里有透明度，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。其中前期物業(yè)管理招投標(biāo)與物業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)掛鉤，對(duì)表現(xiàn)不好、投訴較多的，受到不良記錄或被通報(bào)批評(píng)的企業(yè)，限制其招投標(biāo)，并逐步清出市場(chǎng)。

5、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的指導(dǎo)，強(qiáng)化行業(yè)自律

一是認(rèn)真開展調(diào)查研究。針對(duì)行業(yè)存在的比較突出問(wèn)題，如高層電梯、二次供水、住宅區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)明析等問(wèn)題進(jìn)行專題調(diào)研。提出可行性解決問(wèn)題的方法，盡快為行業(yè)解決一些實(shí)際困難。

二是依法制定物業(yè)管理道德規(guī)范、自律準(zhǔn)則和管理標(biāo)準(zhǔn)，使企業(yè)依照行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范企業(yè)的行為。

三是推行規(guī)?；芾怼＝ㄗh逐步推行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，對(duì)于管理規(guī)模不夠的公司，引導(dǎo)自愿合并，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的管理規(guī)模。通過(guò)規(guī)模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有實(shí)力的企業(yè)，維護(hù)企業(yè)、業(yè)主雙重利益。

四是大力開展培訓(xùn)工作。組織全行業(yè)不同級(jí)別、不同類型的從業(yè)人員的基礎(chǔ)培訓(xùn)，使從業(yè)人員把過(guò)去的管理思想更新為服務(wù)理念，以熱情的服務(wù)思想和熟練的專業(yè)技術(shù)為業(yè)主提供良好的服務(wù)，提高全行業(yè)服務(wù)水平。

6、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)專業(yè)委員會(huì)工作的指導(dǎo)，使其發(fā)揮獨(dú)特的作用。一是記者工作站。與各大新聞媒體加強(qiáng)協(xié)調(diào)，準(zhǔn)確地宣傳《條例》，正確引導(dǎo)人們?cè)谖飿I(yè)管理上的模糊認(rèn)識(shí)。二是法律工作站。在物業(yè)專業(yè)委員會(huì)設(shè)立工作站，組織一批具有一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和法律方面的人才，來(lái)接受物業(yè)公司和業(yè)主的投訴，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾依法得到解決。三是專家咨詢工作站。就是把從事社會(huì)學(xué)、建筑學(xué)、規(guī)劃學(xué)、園林綠化以及民政方面的專家邀請(qǐng)過(guò)來(lái)，參與城市的物業(yè)管理工作的研究，編制行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)行專項(xiàng)論證，使我市物業(yè)管理工作向著規(guī)范化、科學(xué)化、法制化、系統(tǒng)化的方向健康發(fā)展。

7、創(chuàng)新物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，強(qiáng)化收費(fèi)手段和效果

一是要通過(guò)制訂科學(xué)合理的制度獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，鼓勵(lì)員工開動(dòng)腦筋、愛(ài)崗敬業(yè)，不斷提高收費(fèi)率；二是要善于總結(jié)改進(jìn)收費(fèi)的方式和手段，改坐等業(yè)主前來(lái)繳費(fèi)為主動(dòng)上門收費(fèi)，變單純直接的收費(fèi)為先聽取意見改善服務(wù)再收費(fèi)。三是在收費(fèi)過(guò)程中多注意運(yùn)用說(shuō)話語(yǔ)氣、個(gè)人情感、換位思考等技巧，使工作由被動(dòng)變主動(dòng)，化困難為簡(jiǎn)單。

8、完善物管收費(fèi)法制環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理向前發(fā)展

一是行業(yè)主管部門利用政府機(jī)關(guān)的權(quán)力，制訂切實(shí)可行、操作性較強(qiáng)的規(guī)定條文，健全和完善物業(yè)管理收費(fèi)制度，處罰業(yè)主欠繳拒繳行為，為提高收費(fèi)率提供法規(guī)依據(jù)。二是開拓思路、充分研究，創(chuàng)新物業(yè)管理收費(fèi)的行政制約手段，建立收費(fèi)的保障機(jī)制。三是簡(jiǎn)化司法程序，引導(dǎo)和鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)運(yùn)用司法手段解決物管收費(fèi)矛盾，懲戒欠費(fèi)業(yè)主。

9、完善小區(qū)造血功能，為物業(yè)長(zhǎng)效管理提供動(dòng)力之源

一是建立機(jī)制，暢通小區(qū)管理的輸血通道?！丁痢潦形飿I(yè)管理實(shí)施細(xì)則》中明確了小區(qū)在物管用房規(guī)劃和建設(shè)時(shí)應(yīng)配備3‰—4‰的物業(yè)管理服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。今后在老小區(qū)整治和舊城改造過(guò)程中，建議政府除要完善物業(yè)用房外，還應(yīng)拆建或置換少量的經(jīng)營(yíng)用房。通過(guò)物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的收益彌補(bǔ)小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)的不足問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的長(zhǎng)效管理。二是根據(jù)××物業(yè)管理成本大，收費(fèi)低的實(shí)際，建議物價(jià)部門提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三是要拓寬渠道，增加物業(yè)企業(yè)的收入來(lái)源。房管部門要引導(dǎo)企業(yè)在做好物業(yè)服務(wù)這一主業(yè)的前提下，拓寬思路、廣開財(cái)源，為業(yè)主提供有償?shù)募艺?wù)、訂送牛奶報(bào)紙、家電維修以及各類中介服務(wù)等。既可方便業(yè)主，提高業(yè)主滿意度，也能增加企業(yè)收入，確保小區(qū)管理質(zhì)量的提高，從而相輔相成，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提升和業(yè)主自覺(jué)積極繳費(fèi)的良性循環(huán)。