導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報(bào)告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)很火，房?jī)r(jià)居高不下，國(guó)家稅收政策應(yīng)該發(fā)揮宏觀調(diào)控職能，大力發(fā)揮個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅的調(diào)節(jié)作用，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的檢查，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)楦哳~利潤(rùn)、結(jié)算靈活、管理混亂、臨工流動(dòng)性大和各管理部門亂伸手等原因，賬務(wù)混亂，隱匿收入，亂攤費(fèi)用，成本不實(shí)，社會(huì)集資利息和各管理層工資薪金所得個(gè)人所得稅大量流失，編制虛假合同，建筑成本稅基侵蝕嚴(yán)重，降低房屋售價(jià)，偷逃營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅等。

一、存在稅收違法問題

（一）個(gè)人所得稅：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)楦哳~利潤(rùn)的誘惑，一直處于擴(kuò)張期，盲目競(jìng)爭(zhēng)，投入資金較大，銀行貸款又較為謹(jǐn)慎，于是通過各種途徑吸引社會(huì)閑散資金，利息比銀行高，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)因自身的特點(diǎn)，層層分解指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)，各管理階層人員收益相當(dāng)高，一個(gè)銷售近億元的房地產(chǎn)企業(yè)每年收益在百萬(wàn)元以上的至少在數(shù)十人以上，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)管理混亂，收入和成本都好作假，真實(shí)的集資利息和管理層的收入都不在賬面反映，檢查時(shí)很難掌握。

（二）建筑營(yíng)業(yè)稅：

1、侵蝕稅基現(xiàn)象嚴(yán)重，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅納稅人是建筑商，但房地產(chǎn)商還是實(shí)際支付人，所以房地產(chǎn)企業(yè)還是千方百計(jì)地分解建筑成本，主要有以下行為：工地水電費(fèi)發(fā)票、工匠工資、建筑企業(yè)的建管費(fèi)等進(jìn)入房地產(chǎn)的開發(fā)間接費(fèi)，將水泥、沙石、鋼材等發(fā)票打進(jìn)工程前期費(fèi)用，編制虛假的建筑工程合同，已達(dá)到少開票的目的，更為惡劣的是有的企業(yè)居然在與對(duì)方結(jié)算時(shí)，將建筑營(yíng)業(yè)稅等扣下來而不開票。

2、有的小的開發(fā)商自己既搞工程又搞開發(fā)，自己的工程隊(duì)掛別的建筑商的牌子，只需繳納一定的管理費(fèi)，這樣的單位更好作假。

3、樁基工程、水電工程、門窗安裝及小區(qū)配套工程不提供合同或提供虛假合同，入賬數(shù)額嚴(yán)重不實(shí)。

（三）銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅：

1、申報(bào)的房屋銷售價(jià)格不實(shí)，主要原因是購(gòu)房人主動(dòng)要求少開發(fā)票，因?yàn)殚_具發(fā)票后，辦房產(chǎn)證要先繳納契稅，這為房地產(chǎn)商隱匿收入打開了方便之門，整個(gè)房地產(chǎn)稅收亂的主要原因在此，也為房地產(chǎn)商偷逃土地增值稅提供了方便。

2、房地產(chǎn)開發(fā)商代收的費(fèi)用不作收入，如水電安裝、水電開戶費(fèi)等。

3、特別是車庫(kù)銷售，往往因?yàn)閿?shù)額較小，不太注意，開發(fā)商不開票或申報(bào)時(shí)大打拆扣。

4、拆遷戶購(gòu)買的房子，企業(yè)申報(bào)時(shí)往往是沖拆遷補(bǔ)償費(fèi)后申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。

5、與建筑商抵債的房屋、與銀行抵貸的房屋及關(guān)聯(lián)方購(gòu)房的房屋申報(bào)的價(jià)款與實(shí)際結(jié)算價(jià)不符或根本未申報(bào)。

（四）企業(yè)所得稅：

1、因?yàn)橘?gòu)房人要繳契稅，所以主動(dòng)要求少開票或不開車庫(kù)票，客觀上幫助了開發(fā)商隱匿收入。

2、虛增開發(fā)成本，將建筑成本化解進(jìn)入開發(fā)成本，如建筑工人工資、建筑水電費(fèi)、不符合稅法規(guī)定的成本費(fèi)用及規(guī)費(fèi)。

3、虛增建筑成本，編制虛假的建筑合同，填開虛高的建筑發(fā)票，這樣做的好處是既少繳了企業(yè)所得稅、又少繳了土地增值稅，按目前的土地增值稅稅率和房屋開發(fā)利潤(rùn)率，房屋開發(fā)的主稅種應(yīng)是土地增值稅，而實(shí)際主稅種還是營(yíng)業(yè)稅。

二、檢查的主要方法

（一）收入的檢查方法。

1、建筑收入：

檢查建筑合同與實(shí)際結(jié)算的差異，對(duì)有些企業(yè)的檢查，往往僅賬簿檢查，并不能解決問題，有一戶企業(yè)通過賬簿并未發(fā)現(xiàn)問題，但當(dāng)我們調(diào)閱該企業(yè)的檔案，特別是建設(shè)局的竣工通知書、審計(jì)局的竣工審計(jì)、單位與對(duì)方總結(jié)算的清單、中標(biāo)通知書以及銀行結(jié)算過程（包括查閱銀行往來）等，從中可以發(fā)現(xiàn)真實(shí)的建筑成本和少開票的行為。

2、銷售不動(dòng)產(chǎn)的收入：

查閱該企業(yè)的銷售定價(jià)資料，一般企業(yè)都有自已的定價(jià)原則，每一段地方都有定價(jià)的原則，查閱銷售合同和委托運(yùn)費(fèi)代銷合同，房管局和財(cái)政局的合同一般都不可取，因?yàn)橘?gòu)房者想少繳契稅和辦房產(chǎn)證的費(fèi)用，銷售商想少繳銷售房屋的地方稅收，往往簽假的售房合同和分開幾張收據(jù)，達(dá)到少開發(fā)票，每個(gè)開發(fā)商都有自已的銷售部門，檢查銷售部門的銷售臺(tái)賬，對(duì)每一套住房和車庫(kù)（含轎車庫(kù)）一一編制方格圖，注明購(gòu)買者和購(gòu)買的單價(jià)、總價(jià)，對(duì)照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同地段的售價(jià)從中發(fā)現(xiàn)問題，看有無(wú)銷售不入賬的行為，要從幾個(gè)方面看，一是房屋已售出，收入未入賬或已收售房款未申報(bào)稅收;二是看有無(wú)捐贈(zèng)或售價(jià)明偏低；有無(wú)諸如水電安裝、水電開戶、防盜門等收入未作計(jì)稅依據(jù)的；四看有無(wú)拆遷補(bǔ)助直接沖減房?jī)r(jià)造成收入減少；五看有無(wú)用房屋抵材料款、工程款及借款、利息而不作收入或收入明顯偏低；尋找熟悉的客戶，反證客戶購(gòu)買的單價(jià)和總值，從中尋覓證據(jù)。

（二）成本費(fèi)用的檢查.：

1、檢查有無(wú)將本應(yīng)有工程承但的水電費(fèi)在開發(fā)成本中入賬，檢查工程承包合同，看承包中的承包范圍，標(biāo)的物是否含水電費(fèi)，建筑開票應(yīng)含水電費(fèi)，但合同中未提水電費(fèi)或注明含水電費(fèi)的，水電費(fèi)應(yīng)該由工程成本負(fù)擔(dān)，如果開發(fā)商再進(jìn)成本，則是重復(fù)走賬，應(yīng)定性為偷稅。

2、檢查工資表中是否有工程前期三平一通的費(fèi)用，如挖土、平整土地的工資，是否有應(yīng)由工程列支的瓦工、小工和看工地的工資，檢查是否有水泥、沙石、鋼材、木料及其他材料入賬，結(jié)合建筑合同看是否合理。

3、檢查取得土地的成本是否有合法的發(fā)票，并且要提供土地轉(zhuǎn)讓合同，特別是多幢樓的，要按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)合理分?jǐn)側(cè)〉猛恋氐馁M(fèi)用，對(duì)間接費(fèi)用也要按合理的標(biāo)準(zhǔn)在開發(fā)的樓中合理分?jǐn)偂?/p>

4、對(duì)上年的待攤費(fèi)用在本期分?jǐn)偟?，一定要調(diào)閱以前年度的賬簿，防止不合理費(fèi)用或非法憑證在當(dāng)初入賬，在本期分?jǐn)傔M(jìn)成本，導(dǎo)致本期偷稅。

5、檢查有無(wú)用工程抵規(guī)費(fèi)的，且未取得發(fā)票，如開發(fā)商替政府修路造橋，此款抵土地規(guī)費(fèi)，應(yīng)按稅法規(guī)定區(qū)分建安收入納稅，規(guī)費(fèi)按規(guī)定支付且應(yīng)取得發(fā)票，才能準(zhǔn)予扣除。

6、檢查建筑和樁基成本，應(yīng)該結(jié)合承包合同、工程結(jié)算單、竣工審計(jì)書等，通過往來賬目、現(xiàn)金、銀行存款等科目和建安發(fā)票的檢查，弄清真實(shí)的建筑成本。

7、防止將別的相關(guān)聯(lián)方或關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的發(fā)票在本產(chǎn)品中列支成本，主要是檢查發(fā)票的客戶名稱，和發(fā)票內(nèi)容。

土地增值稅的檢查，主要是將合理、合法的成本、費(fèi)用在產(chǎn)品中合理分?jǐn)?，這在以上檢查中基本都可經(jīng)做到，收入的檢查也在以上作了詳細(xì)說明，不作解釋。