導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)防范策略一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，從投資決策到房屋銷售各個(gè)環(huán)節(jié)都面臨著很多法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)常見風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)與防控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)意義重大。本文從房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)中常見的法律風(fēng)險(xiǎn)入手，并提出防范措施，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)完善自身法律監(jiān)督體系提出建議與意見，從而提高企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，促進(jìn)企業(yè)平穩(wěn)高效運(yùn)行，防止企業(yè)因各類法律糾紛受到不必要的損失。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；法律風(fēng)險(xiǎn)；防范

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布信息顯示，我國(guó)2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為147602億元，與上年相比，增長(zhǎng)4．4%。縱觀近10年的投資情況，房地產(chǎn)行業(yè)的總投資額一直保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2019年的漲幅甚至達(dá)到了10%。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，由于利潤(rùn)高，行業(yè)壁壘較低，吸引了很多投資者的目光，然而隨著近年來國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，一些大型房開公司的陸續(xù)“爆雷”無疑給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)敲響了警鐘，要求房地產(chǎn)企業(yè)更加注重風(fēng)險(xiǎn)的防控。房地產(chǎn)企業(yè)在日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，會(huì)遇到各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的源頭不同，可以將風(fēng)險(xiǎn)分為四類：一是國(guó)家宏觀政策調(diào)控造成的政策性風(fēng)險(xiǎn)，二是房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏造成的經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)，三是突發(fā)不可控的社會(huì)事件或自然事件造成的環(huán)境性風(fēng)險(xiǎn)，四是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行中日常產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。相較于前三類風(fēng)險(xiǎn)，第四類風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)最容易規(guī)避與防控的。做好房地產(chǎn)企業(yè)常見法律風(fēng)險(xiǎn)的防范，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展有著極其重要的作用，有利于房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前激烈的競(jìng)爭(zhēng)與挑戰(zhàn)中脫穎而出，占領(lǐng)更大的市場(chǎng)份額。

一、房地產(chǎn)企業(yè)常見的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期較長(zhǎng)，業(yè)務(wù)流程極其復(fù)雜，從企業(yè)獲取土地到房地產(chǎn)建筑工程質(zhì)保期結(jié)束的各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)產(chǎn)生一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。下面就房地產(chǎn)項(xiàng)目流程的各個(gè)階段進(jìn)行分析，討論房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段都有哪些常見的法律風(fēng)險(xiǎn)，及如何進(jìn)行防范。

（一）項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工建設(shè)前往往還要經(jīng)歷較長(zhǎng)的準(zhǔn)備階段，涉及了土地受讓、成立項(xiàng)目組、對(duì)土地原有房屋拆遷等諸多問題，項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段的風(fēng)險(xiǎn)如不及時(shí)進(jìn)行處理，可能會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生直接影響，造成無法挽回的損失。1．土地受讓產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范拿地是一切房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的源頭，房地產(chǎn)企業(yè)通過招拍掛或其他土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得項(xiàng)目用地后，才能進(jìn)行開工建設(shè)。土地受讓的風(fēng)險(xiǎn)無外乎合同雙方當(dāng)事人無法履行約定，即房地產(chǎn)企業(yè)無法依約支付地價(jià)，或政府等原土地使用權(quán)人無法將土地交付給企業(yè)。針對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行拿地時(shí)，除了要關(guān)注政府近期的政策規(guī)劃及自身的資金狀況外，要特別注意合同中關(guān)于違約責(zé)任及合同解除事由的規(guī)定，避免因?yàn)槟玫厥≡斐烧麄€(gè)項(xiàng)目的投資失敗。［1］2．拿地后土地閑置產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范一些房地產(chǎn)企業(yè)在拿到土地后，并不及時(shí)進(jìn)行開發(fā)利用，這就產(chǎn)生了土地閑置風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)《土地管理法》第三十七條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定了，除特殊原因外，土地閑置超出合同約定開發(fā)期1年的，要征收相應(yīng)的土地閑置費(fèi)，超出2年的，可以無償收回土地。《閑置土地處置辦法》第十四條也做出了相應(yīng)規(guī)定，并且規(guī)定土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。從相關(guān)法條可以看出，國(guó)家為了促進(jìn)土地的有效利用，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)土地閑置問題的處置極為嚴(yán)格，故房地產(chǎn)企業(yè)在拿地后要盡量避免土地閑置風(fēng)險(xiǎn)，合理高效地推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)行。如果因不可抗力或政府原因致使土地?zé)o法正常開工的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)與國(guó)土資源部門溝通協(xié)調(diào)，制定閑置土地的具體處置方案。［2］3．對(duì)土地上原有房屋拆遷產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)土地上原有房屋進(jìn)行拆遷時(shí)，如未和被拆遷人簽訂明確的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，可能會(huì)產(chǎn)生一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在協(xié)議中明確規(guī)定補(bǔ)償辦法，列明補(bǔ)償款包括哪些具體內(nèi)容及金額，補(bǔ)償?shù)穆男蟹绞郊皶r(shí)限，和補(bǔ)償協(xié)議當(dāng)事人違約應(yīng)承擔(dān)的具體責(zé)任。4．合作開發(fā)項(xiàng)目時(shí)產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目合作開發(fā)時(shí)，如果未對(duì)合作伙伴進(jìn)行審慎考量，難免會(huì)形成法律風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件使用法律問題的解釋》中明確規(guī)定了合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的主體要求，至少有一方當(dāng)事人具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)成立的合同才能被認(rèn)定有效。故房地產(chǎn)企業(yè)選擇進(jìn)行項(xiàng)目合作開發(fā)時(shí)，要對(duì)合作伙伴的資質(zhì)等進(jìn)行考察，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防止給企業(yè)造成損失。［3］5．收并購方式取得的在建項(xiàng)目產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范房地產(chǎn)企業(yè)通過資產(chǎn)收購的方式直接取得在建工程項(xiàng)目或通過股權(quán)并購的方式取得在建工程項(xiàng)目原公司的控制權(quán)，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)中也很常見。以收并購方式取得在建項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目已完成及尚未履行完畢但已生效的合同進(jìn)行審核，并對(duì)被收并購方進(jìn)行盡職調(diào)查，否則可能會(huì)產(chǎn)生合同履行風(fēng)險(xiǎn)。

（二）項(xiàng)目建設(shè)施工階段

1．對(duì)工程造價(jià)缺乏有效管理產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及防范如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于工程造價(jià)缺乏有效管理，在項(xiàng)目建設(shè)施工中，可能會(huì)導(dǎo)致實(shí)際投入資金遠(yuǎn)大于預(yù)算資金。一旦合同雙方因?yàn)樵搯栴}發(fā)生糾紛，將會(huì)產(chǎn)生合同解除或項(xiàng)目工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下降等風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)造成損失。所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目招投標(biāo)前，就應(yīng)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行預(yù)算，制定好工程造價(jià)管理流程。施工單位投標(biāo)者，不能為了中標(biāo)盲目壓低投標(biāo)價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)公司也不應(yīng)簡(jiǎn)單按照“價(jià)低者得”的方式選擇中標(biāo)企業(yè)。2．施工企業(yè)是掛靠單位產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范由于建筑施工需要相應(yīng)的資質(zhì)，一些具有資質(zhì)的施工企業(yè)會(huì)收取掛靠費(fèi)違規(guī)“出借資質(zhì)”，造成項(xiàng)目合同的當(dāng)事人與實(shí)際施工人不符，影響項(xiàng)目的質(zhì)量并產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)《建筑法》第六十六條規(guī)定了轉(zhuǎn)讓或出借資質(zhì)證書后需承擔(dān)的責(zé)任?！督ㄔO(shè)工程施工發(fā)包與承包違法行為認(rèn)定查處管理辦法》第十七條規(guī)定違法掛靠行為會(huì)在相關(guān)平臺(tái)上予以公示，根據(jù)公示的結(jié)果，可能會(huì)限制違法單位進(jìn)入市場(chǎng)。為了避免這種風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位，杜絕資質(zhì)掛靠、違法分包等隱患的出現(xiàn)。3．建設(shè)項(xiàng)目缺乏安全監(jiān)督產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范項(xiàng)目建設(shè)施工中，如果忽視了安全監(jiān)督，可能會(huì)導(dǎo)致安全生產(chǎn)事故，產(chǎn)生相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)?！渡a(chǎn)安全事故報(bào)告和調(diào)查處理?xiàng)l例》第三十七條規(guī)定了對(duì)事故發(fā)生負(fù)有責(zé)任的單位會(huì)按照事故嚴(yán)重程度不同處以不同金額的罰款，第三十八條規(guī)定了單位主要負(fù)責(zé)人若未盡職履責(zé)需承擔(dān)的責(zé)任。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)生安全事故后除了要承擔(dān)相應(yīng)的行政甚至刑事責(zé)任外，還會(huì)引發(fā)一系列民事糾紛，企業(yè)需對(duì)受傷工人進(jìn)行民事賠償和工傷保險(xiǎn)理賠。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)施工中要對(duì)安全監(jiān)督程序給予足夠的重視，防患于未然，盡可能減少相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。4．項(xiàng)目經(jīng)理管理體系不健全產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范房地產(chǎn)企業(yè)如果對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的管理體系不健全，缺少監(jiān)督與審批環(huán)節(jié)，會(huì)造成項(xiàng)目經(jīng)理濫用職權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)a(chǎn)生項(xiàng)目資金被挪用、項(xiàng)目資產(chǎn)被侵占的惡性事件。為了規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)建立健全相應(yīng)管理體系，避免防控及考核程序流于表面，加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督力度，將風(fēng)險(xiǎn)扼殺于萌芽之中。5．賬戶管理體系不健全產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范《工程建設(shè)領(lǐng)域農(nóng)民工工資專用賬戶管理暫行辦法》規(guī)定農(nóng)民工工資需設(shè)立專用賬戶，該賬戶不得用作其他資金往來。房地產(chǎn)企業(yè)賬戶管理體系不健全時(shí)，會(huì)發(fā)生借用專用賬戶進(jìn)行業(yè)務(wù)資金往來的現(xiàn)象，導(dǎo)致面臨司法或行政處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，企業(yè)應(yīng)完善賬戶管理體系，不混用賬戶，對(duì)各賬戶的不同用途進(jìn)行分類登記，注銷不必要的賬戶，這樣既可以避免賬戶管理不當(dāng)產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，又可以節(jié)約相應(yīng)的管理成本，減少管理費(fèi)用支出。6．施工結(jié)算流程不規(guī)范產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范施工結(jié)算流程對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位都是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，若施工結(jié)算流程不規(guī)范，可能會(huì)導(dǎo)致工程結(jié)算推遲，工程款無法完成支付。如果在建項(xiàng)目存在糾紛，施工單位因自身原因造成的工程未結(jié)算，還會(huì)影響其在糾紛中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。為了避免該類風(fēng)險(xiǎn)，施工單位和開發(fā)單位都應(yīng)該完善施工結(jié)算流程。在項(xiàng)目工程竣工后，施工單位應(yīng)主動(dòng)按照合同約定，及時(shí)準(zhǔn)備相應(yīng)材料，與開發(fā)單位辦理工程結(jié)算手續(xù)。在結(jié)算過程中，發(fā)生分歧的，應(yīng)對(duì)協(xié)商后達(dá)成一致的意見形成紙面文件，注重證據(jù)的保全，便于在糾紛發(fā)生時(shí)啟動(dòng)訴訟或仲裁程序，降低因證據(jù)不全造成權(quán)利受損的風(fēng)險(xiǎn)。［4］7．行使權(quán)利滯后產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范在合同一方發(fā)生違約行為時(shí)，另一方若沒有及時(shí)行使權(quán)利，放任事態(tài)的發(fā)展，可能會(huì)造成權(quán)利無法得到有效保障的風(fēng)險(xiǎn)。合同的無過錯(cuò)方，發(fā)現(xiàn)對(duì)方出現(xiàn)履行瑕疵或違約行為時(shí)，應(yīng)及時(shí)作出相應(yīng)反應(yīng)，重視證據(jù)的保全，必要時(shí)采取訴訟或仲裁途徑維護(hù)自身的合法權(quán)益，避免因行使權(quán)利滯后，造成證據(jù)毀損滅失或超過法定時(shí)限時(shí)效。

（三）項(xiàng)目建設(shè)完成后租售階段

1．無預(yù)售許可證預(yù)售房屋產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范在當(dāng)今的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了盡快回籠資金，在增量房交易中一般以期房交易為主。但我國(guó)法律法規(guī)，對(duì)期房銷售的規(guī)定極為嚴(yán)格，禁止開發(fā)商在取得預(yù)售許可證前進(jìn)行房屋預(yù)售。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反該項(xiàng)規(guī)定，可能會(huì)產(chǎn)生后續(xù)無法訂立商品房預(yù)售合同或產(chǎn)生違約責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)。為了防范該類風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡量避免無證預(yù)售，即便必須在取得預(yù)售證前進(jìn)行預(yù)約銷售的，也要在協(xié)議中謹(jǐn)慎使用定金、訂金、認(rèn)購款等條款，最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。2．預(yù)約協(xié)議與商品房買賣合同條款不一致產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范預(yù)約協(xié)議與商品房買賣合同條款不一致，協(xié)商后不能形成合意致使買賣合同不能簽訂的，一般不認(rèn)為是任意一方當(dāng)事人的責(zé)任，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦不能拒絕退還購房者的訂金、定金、保證金等預(yù)交款項(xiàng)。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂預(yù)約協(xié)議時(shí)，應(yīng)盡量保證購房者知悉買賣合同文本內(nèi)容，避免日后出現(xiàn)糾紛導(dǎo)致無法正常締約。［5］3．建設(shè)項(xiàng)目宣傳廣告與實(shí)際不符產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范廣告宣傳是房地產(chǎn)企業(yè)提升建設(shè)項(xiàng)目知名度的有效途徑，與企業(yè)銷售效益息息相關(guān)，然而當(dāng)企業(yè)盲目追求廣告效果，將不實(shí)內(nèi)容摻入宣傳廣告時(shí)，會(huì)產(chǎn)生與購房者發(fā)生糾紛的法律風(fēng)險(xiǎn)。廣告在法律上一般被判定為邀約邀請(qǐng)，若內(nèi)容未載入合同中，不對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生法律效力，但若廣告宣傳中的具體內(nèi)容，符合《民法典》第四百七十三條的規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人簽訂合同產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)的影響，則被視為構(gòu)成要約。若虛假廣告內(nèi)容被視為要約邀請(qǐng)，企業(yè)將會(huì)承擔(dān)締約過失責(zé)任，若虛假廣告內(nèi)容被視為要約，企業(yè)將會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任。故房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量保證廣告客觀真實(shí)，在進(jìn)行美化宣傳時(shí)，要避免使用具體量化的信息，從而規(guī)避不實(shí)廣告帶來的風(fēng)險(xiǎn)。4．代理銷售產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范為了提高銷售效率，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)會(huì)選擇代理銷售模式。銷售商有時(shí)可能為了實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)做出超出權(quán)限范圍的承諾，若購房者不知悉銷售商與開發(fā)商的地產(chǎn)合同內(nèi)容，銷售商的行為構(gòu)成表見代理，開發(fā)商只能在承擔(dān)不良后果后再向銷售商追償，產(chǎn)生損失難以挽回或挽回成本較高的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)該類風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎選擇銷售商，并對(duì)銷售商進(jìn)行嚴(yán)格管理，簽訂完備的授權(quán)合同，合同內(nèi)容在銷售處張貼公示，避免銷售商的越權(quán)行為給自己帶來損失。5．忽視綠色原則產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范綠色原則作為《民法典》中創(chuàng)新性的基本原則在法律實(shí)踐中的運(yùn)用越來越廣，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求也越來越高。近年來，由于環(huán)保需求停工停產(chǎn)造成的交房延期，在司法實(shí)踐中存在案例認(rèn)定企業(yè)構(gòu)成違約，未將政府要求的“霧霾停產(chǎn)”視作不可抗力，故房地產(chǎn)企業(yè)在施工中應(yīng)重視政府相應(yīng)的環(huán)保政策，合理規(guī)劃工期，避免承擔(dān)違約的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）前期物業(yè)管理階段

國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的第三章規(guī)定了前期物業(yè)管理內(nèi)容，要求建設(shè)單位在業(yè)主選聘物業(yè)前選聘物業(yè)的，要簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位銷售物業(yè)前，要制定臨時(shí)管理規(guī)約。在這個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的最后一個(gè)環(huán)節(jié)里也存在著很多風(fēng)險(xiǎn)，為此房地產(chǎn)企業(yè)在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)將管理費(fèi)用、質(zhì)量要求、專項(xiàng)維修資金等內(nèi)容進(jìn)行詳盡的規(guī)定，避免因合同內(nèi)容不詳產(chǎn)生糾紛。

二、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)常見的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控，對(duì)企業(yè)的正常運(yùn)行有著非常重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善內(nèi)部的法務(wù)部門建設(shè)，在必要時(shí)可以外聘法律顧問，以點(diǎn)帶面，從而提升整個(gè)企業(yè)的法律意識(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的法律監(jiān)管，保證將可能遇到的法律風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽之時(shí)。

參考文獻(xiàn)

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作者：林鑫 單位：廣東蘊(yùn)德律師事務(wù)所