導語：海南省農(nóng)村宅基地流轉模式分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]采用調(diào)查及實證分析法，研究海南省作為全國農(nóng)村試點，在農(nóng)村宅基地流轉方面進行的改革創(chuàng)新。分析認為：（1）三亞力村土地出讓模式，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)一市場和“同地、同權、同價”，是今后改革的主要方向和終極目標；（2）保亭什進村土地入股模式，農(nóng)民的參與性較高，且能獲得長久持續(xù)的收益，是改革的另一重要方向；（3）陵水港尾村土地發(fā)展權置換模式，建立了土地發(fā)展權補償機制，意義深遠；（4）?？谔镄拇逭赝顺鲅a償模式，為偏遠落后地區(qū)盤活農(nóng)村集體建設用地提供了一個可行的途徑。海南省的實踐完成了農(nóng)村宅基地向集體經(jīng)營性建設用地的轉變，徹底打開了農(nóng)村宅基地流轉的市場機制，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)一市場的目標，并且根據(jù)不同情況因地制宜地進行多種模式的探索，積累了寶貴的基層實踐經(jīng)驗。

[關鍵詞]土地制度；集體建設用地流轉；農(nóng)村土地制度改革；海南?。徽?/p>

2015年1月，中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，提出要“建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市制度和改革完善農(nóng)村宅基地制度”。要實現(xiàn)上述改革的目標，集體經(jīng)營性建設用地從哪里來？占農(nóng)村建設用地絕大比重的宅基地，能不能實現(xiàn)向集體經(jīng)營性建設用地的轉換，并順利入市？這些是值得研究的問題。當前，集體經(jīng)營性建設用地主要是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村辦企業(yè)用地，量非常有限，如果農(nóng)村宅基地不能完成向集體經(jīng)營性建設用地的轉換，那么農(nóng)村集體建設用地閑置浪費的現(xiàn)象仍然得不到解決，農(nóng)村土地的資產(chǎn)屬性仍不能被喚醒。近些年，我國多個省市進行了農(nóng)村宅基地流轉的實踐，取得了一定的成效，相關學者在這方面也取得了豐富的研究成果。劉衛(wèi)柏（2012）認為要實行無償與有償并存的農(nóng)村宅基地使用制度和建立農(nóng)村宅基地有限流轉制度。盧艷霞（2013）認為農(nóng)村宅基地退出要逐步推進，不能一步到位，收益要全部返還農(nóng)村。張義博（2014）通過對“宅基地換房”、“聯(lián)建”和“地票交易”三種典型模式研究認為，除了成都聯(lián)建模式中農(nóng)民主導地位較強外，其他宅基地流轉模式大多以政府為主導，農(nóng)民的話語權和知情權不夠，往往導致農(nóng)民權益受到侵犯。張夢琳（2014）認為市場力量主導、宅基地跨區(qū)域流轉更有利于資源優(yōu)化配置和農(nóng)民利益維護，但目前尚沒有一種模式已經(jīng)完全具備上述特征。馬智利認為在宅基地流轉中找到市場與政府之間的利益平衡點，實現(xiàn)企業(yè)和個人之間利益的最優(yōu)化配置是今后努力的方向。胡方芳（2014）認為，在欠發(fā)達地區(qū)，農(nóng)民宅基地流轉取決于宅基地的資產(chǎn)實現(xiàn)程度和社會保障替代程度之間的“理性”權衡。楊雪鋒（2015）認為不同代際農(nóng)民工退出宅基地意愿不同，應分步進行引導?？傮w看來，其他地區(qū)關于農(nóng)村宅基地流轉的模式多以政府為主導的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤模式為基礎，改革的深度不夠，城鄉(xiāng)二元土地結構的桎梏仍未解決，農(nóng)村宅基地流轉的市場機制尚未打開。自2009年以來，為了支持海南國際旅游島建設，國務院和國土資源部相繼批準海南省作為全國農(nóng)村土地制度改革試點，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民利用集體建設用地自主開發(fā)旅游項目試點，自此，海南省在集體經(jīng)營性建設用地入市、農(nóng)村宅基地流轉方面進行了積極探索，逐漸形成了三亞力村土地出讓模式、保亭什進村土地入股模式、陵水港尾村土地發(fā)展權置換模式和?？谔镄拇逭赝顺鲅a償模式。每種模式特點各異，適用條件不同，但都順利實現(xiàn)了農(nóng)村宅基地向集體經(jīng)營性建設用地的轉換，打開了農(nóng)村宅基地流轉的市場機制，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)一市場和“同地、同權、同價”的目標。

1三亞市力村土地出讓模式

力村位于三亞市天涯鎮(zhèn)，距離三亞市區(qū)30km，共有村民54戶，297人，是海南典型的少數(shù)民族村。全村土地總面積62.27hm2，農(nóng)用地58.00hm2，其中耕地16.32hm2，農(nóng)村宅基地4.27hm2。1.1主要做法。1.1.1以規(guī)劃為先導，進行宅基地整治。力村原有農(nóng)村宅基地4.27hm2，共有村民54戶，戶均宅基地面積0.079hm2，遠高于每戶0.015hm2的占地標準。為了節(jié)約集約用地，力村編制了《三亞天涯力村綜合示范區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，根據(jù)規(guī)劃，1.72hm2集體建設用地用作村民宅基地，0.88hm2用于集體所有的產(chǎn)權酒店，其余1.67hm2作為經(jīng)營性建設用地用于旅游開發(fā)建設使用。同時，為了支持力村的發(fā)展，使土地開發(fā)形成規(guī)模效益，在符合規(guī)劃的前提下，三亞市政府將力村范圍內(nèi)20.00hm2新增建設用地直接安排給村集體使用，新增的20.00hm2建設用地，不改變集體所有權性質(zhì)，不辦理土地征收，直接辦理農(nóng)轉用手續(xù)。連同通過宅基地整治結余的1.67hm2，力村共有21.67hm2農(nóng)村集體建設用地可以用于旅游開發(fā)建設使用。1.1.2實施集體建設用地價格評估。為了充分維護農(nóng)村集體土地權益，確保農(nóng)民的集體土地出讓過程中利益不受損，防止企業(yè)侵占農(nóng)民利益，三亞市建立了農(nóng)村集體建設用地評估集體決策機制，并規(guī)定評估地價不得低于同區(qū)域、同時點、同類別國有土地使用權土地評估價格的70%。2013年5月，受托的土地評估公司對力村擬出讓的21.67hm2集體經(jīng)營性建設用地進行了評估，最終土地評估總價為2.49億元，合1149.05萬元/hm2。達到了當?shù)赝恋卣魇昭a償價格124.50萬元/hm2的9倍多，集體建設用地的市場價值得到充分顯現(xiàn)。1.1.3探索集體建設用地出讓。按照集體建設用地與國有建設用地“同地、同權、同價”、建立城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)一市場的改革路線設計，力村進行了集體建設用地出讓的探索。在市政府相關部門的監(jiān)督指導下，力村將21.67hm2集體建設用地參照國有建設用地進行了出讓，并簽訂了《集體建設用地使用權流轉合同》。1.1.4合理分配土地增值收益。力村集體建設用地出讓收益采取以下方式進行分配：先扣除農(nóng)戶新建安置住房費用、各類拆遷補償、青苗補償、村民產(chǎn)權酒店建設等各類村集體經(jīng)營性物業(yè)與設施的投資、新增用地農(nóng)轉用費用及相關稅費等成本后，剩余土地流轉凈收益的20%上繳市政府，其余80%歸集體經(jīng)濟組織所有并納入集體財產(chǎn)，主要用于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展和基礎服務設施建設。1.2創(chuàng)新亮點。1.2.1建立了集體土地評估制度，顯化了集體土地資產(chǎn)價值。力村集體建設用地評估的實踐，在參照國有土地評估的過程中，使集體土地的資產(chǎn)價值得到充分挖掘和顯現(xiàn)，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)建設用地“同權、同地、同價”，顯化了集體建設用地的市場價值，為集體建設用地入市、平等地享有國有土地同等權益打下了堅實的基礎。1.2.2實行集體建設用地出讓，建立了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。力村將農(nóng)村集體建設用地進行出讓，并簽訂了《集體建設用地使用權流轉合同》，完成了集體建設用地同國有建設用地平等入市的轉變，使農(nóng)村集體土地所有權主體地位得到充分發(fā)揮，充分維護了農(nóng)民的土地權益，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)一市場的制度改革變遷。從根本上打破了城鄉(xiāng)兩元結構（土地、戶籍）中土地方面的桎梏，有力地釋放了農(nóng)村大量的存量土地資源，為農(nóng)村的發(fā)展、農(nóng)民的致富、農(nóng)村面貌的改善等方面提供資本化的保障，更能夠吸引社會資本廣泛地參與到中國新農(nóng)村的發(fā)展建設中。1.2.3合理分配土地收益，實現(xiàn)了村民、政府和企業(yè)的共贏。在力村的實踐中，實現(xiàn)了農(nóng)民、政府和企業(yè)之間的共贏。首先，村民獲得了80%的土地增值收益，土地權益得到最大化的實現(xiàn)和保障；政府通過收取一定的稅費和土地流轉收益，即能解決支持農(nóng)村發(fā)展的配套資金，又能獲得項目開發(fā)所帶來的就業(yè)、稅收、產(chǎn)值增加等其他經(jīng)濟和社會效益；企業(yè)的社會資本參與不僅極大地改善了農(nóng)村的生活面貌、帶動了農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展、減少了政府對農(nóng)村投入的壓力等問題，也讓企業(yè)獲得了發(fā)展的機會。

2保亭縣什進村土地入股模式

什進村地處海南保亭黎苗族自治縣三道鎮(zhèn)，原是一個傳統(tǒng)落后的村莊，全村農(nóng)戶數(shù)48戶，183人，全部為黎族，土地面積51.18hm2，其中農(nóng)田面積7.93hm2，坡地面積4.80hm2，林地面積34.95hm2，宅基地面積3.49hm2。2.1主要做法。2.1.1以規(guī)劃為先導，進行宅基地整治。什進村村民48戶，原來全村宅基地面積3.49hm2，戶均宅基地占地面積726.67m2。經(jīng)過宅基地拆舊建新，每戶新宅按照住宅面積不超過175m2、加上庭院和附屬設施占地面積不超過200m2的標準修建，新宅占地約0.96hm2，節(jié)余出建設用地2.53hm2，比原來用地節(jié)約72.5%。然后，將節(jié)余出來的2.53hm2建設用地進行經(jīng)營性開發(fā)，用來建設酒店、客房、商鋪等旅游設施項目。2.1.2堅持集體土地所有權不變，以土地使用權入股。什進村農(nóng)村宅基地流轉在堅持集體土地所有權性質(zhì)不變的前提下，將集體土地所有權、使用權、經(jīng)營權、收益權分離，采取村企合作入股模式，村民以土地使用權入股到公司，公司提供開發(fā)建設所需要的全部資金，土地由公司按照規(guī)范進行開發(fā)建設經(jīng)營，并定期向農(nóng)戶支付土地合作分紅，使農(nóng)民對土地擁有持久的收益權。2.1.3建立村企合作模式，村民參與運營和發(fā)展。什進村新村建設總投資2.8億人民幣，全部由企業(yè)承擔。在后期項目運營過程中，企業(yè)優(yōu)先選擇本村農(nóng)戶適齡勞動力，安排相應的工作崗位，并負責相關農(nóng)民培訓經(jīng)費及購買務工工人的社會保險。變農(nóng)民為股東、變農(nóng)民為工人、變民族文化為旅游產(chǎn)品，農(nóng)民股份收入及工資收入與公司運營效益掛鉤，從而將企業(yè)與農(nóng)民緊緊捆綁在同一條利益鏈上。2.2創(chuàng)新亮點。2.2.1村企合作，農(nóng)民參與經(jīng)營。什進村在集體建設用地流轉中采取了村企合作開發(fā)模式，農(nóng)民以地入股，企業(yè)出資開發(fā)建設，在項目運營中農(nóng)民以企業(yè)員工的形式參與經(jīng)營，按勞取得工資收入，并能以股東的身份定期獲得分紅，村民的收益與項目運行效益息息相關，村民的主人翁地位得到了充分體現(xiàn)，極大地調(diào)動了農(nóng)民主動參與的積極性。2.2.2村民不失地，長久持續(xù)收益有保障。什進村在集體建設用地流轉中保持了集體土地所有權和使用權不變，土地的所有權仍然屬于農(nóng)民集體，土地的使用權仍然屬于村民，村民的土地權利主體地位沒有改變，只是將土地使用權與經(jīng)營權分離，村民將土地使用權轉化為了公司股權，企業(yè)獲得了土地的經(jīng)營權，企業(yè)以公司化模式進行開發(fā)運營并獲得收益，村民以股權定期獲得分紅。農(nóng)民在不失地的前提下，實現(xiàn)了長久收益有保障。

3陵水縣港尾村土地發(fā)展權置換模式

港尾村原是陵水縣光坡鎮(zhèn)一個偏僻落后的小村莊，該村位于香水灣開發(fā)區(qū)腹地。港尾村居民104戶，人口414人，宅基地面積6.80hm2，屬于一線海景資源，位于陵水縣重要濱海旅游區(qū)香水灣旅游開發(fā)區(qū)腹地。3.1主要做法。3.1.1進行土地發(fā)展權置換，將級差地租全部返還給農(nóng)民。建設用地價格最大的影響因素就是區(qū)位。因為土地位置的不同，導致其價格差異顯著，從而產(chǎn)生級差地租。土地置換是指將不同區(qū)位的土地權益進行置換，并對級差地租進行補償?shù)囊环N交易模式。在以往操作中，土地置換一般在國有建設用地與國有建設用地之間展開。陵水縣港尾村對這一模式進行創(chuàng)新，在集體建設用地與國有建設用地之間進行了土地置換，并對農(nóng)民的土地級差地租進行了補償。由于港尾村地處香水灣旅游開發(fā)區(qū)腹地，土地價值較高，尤其在一線海景日益稀缺的背景下，按照現(xiàn)行的土地征收補償標準，村民的抵制情緒較高，土地征收十分困難。為了推進香水灣開發(fā)建設的同時又不損害農(nóng)民的權益，陵水縣進行大膽創(chuàng)新，將港尾村位于海岸一線的舊村6.80hm2宅基地，與二線具有居住比較優(yōu)勢的同等面積的國有存量建設用地進行置換，把港尾村從原址整體搬遷出來，重新規(guī)劃建設新村，舊村土地通過市場“招拍掛”出讓，所得級差土地收益全部返還給港尾村，用于新村建設和發(fā)展村集體經(jīng)濟。3.1.2進行新農(nóng)村建設，發(fā)展集體經(jīng)濟。港尾村利用所得的土地級差收益，大力推進新農(nóng)村建設和村集體經(jīng)濟的發(fā)展。新村按照新農(nóng)村規(guī)劃統(tǒng)一建設，新村劃分為三大功能區(qū)：住宅居住區(qū)、村民休閑活動廣場、民俗商業(yè)街區(qū)。在住宅居住區(qū)，按照家庭人口數(shù)量，每個家庭根據(jù)家庭人口、原有住房面積等綜合條件不同，分別獲得86m2二居、124m2三居，152m2、190m2四居，228m2、266m2五居等不同戶型的樓房；在休閑活動區(qū)，有村民文化體育活動中心、農(nóng)家書屋等公共設施；商業(yè)街區(qū)主要由海南情調(diào)茶飲、風情酒吧、特色風味小吃、黎族民俗商品等商業(yè)鋪面構成，是村民進行生產(chǎn)經(jīng)營的新場所。經(jīng)過土地發(fā)展權置換，不但使村民舊房換成新房，而且配套的商業(yè)街還能為村民增添致富門路，村民可以通過發(fā)展特色餐飲，經(jīng)營農(nóng)家樂、小店鋪等獲得持續(xù)經(jīng)營收入。3.2創(chuàng)新亮點。3.2.1發(fā)現(xiàn)了土地的發(fā)展權價值。陵水縣港尾村進行集體建設用地置換，它的積極意義在于發(fā)現(xiàn)了集體建設用地的發(fā)展權價值，港尾村的實踐實際上是對農(nóng)村土地發(fā)展權的置換和補償。港尾村原有6.80hm2農(nóng)村宅基地，位于一線海景，土地市場價值較高。但由于我國目前城鄉(xiāng)二元土地政策的約束，港尾村擁有的6.80hm2集體建設用地并不能實現(xiàn)順利入市，不能向國有建設用地一樣公開出讓，不能進行經(jīng)營性開發(fā)建設，實際上是集體建設用地發(fā)展權的缺失。按照土地發(fā)展權理論，既然限制了農(nóng)村集體建設用地發(fā)展的權利，就應該給土地權利主體進行一定的補償，以彌補對土地發(fā)展權制約帶來的損失。陵水縣政府采取了土地置換的方式，用一塊位于海岸二線、發(fā)展條件次之但居住條件優(yōu)越的國有存量土地換取港尾村地理位置優(yōu)越、更加適合開發(fā)建設的一線海岸用地，將村民從舊村搬到新址，將舊村土地由集體建設用地調(diào)整為國有建設用地，將新村土地由國有土地調(diào)整為集體建設用地，保持村民土地面積不減少、土地所有權性質(zhì)不變。完成置換后，原來位于一線海景、限制開發(fā)的舊村集體建設用地轉換為了可以開發(fā)國有建設用地，僅僅是做了土地所有權的轉換，政府未增加一分錢的投資，土地的價值就大大提高，很顯然，土地價值的增值部分就可以看作是舊村土地發(fā)展權的價值。3.2.2進行發(fā)展權補償。經(jīng)過置換后，政府將舊村6.80hm2一線海景土地以“招拍掛”方式進行公開出讓，增值收益部分返還原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，其實是對農(nóng)村土地發(fā)展權的補償。這一模式對今后我國建立土地發(fā)展權補償機制具有重要意義。土地發(fā)展權補償不僅僅限于集體建設用地，對農(nóng)村耕地等其他土地同樣適用，由于國家處于糧食安全和生態(tài)環(huán)境保護的需要，根據(jù)土地用途管制規(guī)則，限制農(nóng)村土地變換用途，對農(nóng)村土地的發(fā)展權就構成了一定的限制，農(nóng)民的土地權利就受到了損失，為了提高農(nóng)民保護耕地的意識，激勵農(nóng)民自愿保護耕地，必須對農(nóng)村土地的發(fā)展權進行補償。

4海口市田心村宅基地退出補償模式

田心村位于?？谑心喜浚`屬瓊山區(qū)大坡鎮(zhèn)福昌村委會，距?？谑袇^(qū)58km。田心村共有村民56戶，人口260人，農(nóng)村宅基地面積6.53hm2，戶均1166.67m2，宅基地嚴重超標，閑置浪費現(xiàn)象嚴重。4.1主要做法。4.1.1以規(guī)劃為先導，劃分功能區(qū)。首先編制《田心村控制性詳細規(guī)劃》，根據(jù)規(guī)劃，將全村規(guī)劃為居住區(qū)、鄉(xiāng)村旅游服務區(qū)、生態(tài)預留區(qū)三部分。在居住區(qū)，規(guī)劃建設13棟3層雙拼洋房公寓，每戶建筑面積124m2。其中，平均每戶建筑占地面積42m2，加上綠地及道路等其他用地，平均每戶占地約120m2，全村56戶村民新居建設僅需集體宅基地0.67hm2，能節(jié)省宅基地面積5.86hm2，節(jié)約宅基地面積達到89.71%；旅游服務區(qū)總占地面積約2.67hm2，修建游客中心、度假酒店客房、餐廳等配套設施，住宿接待能力約200人；其余土地作為生態(tài)預留用地，暫時規(guī)劃為生態(tài)休閑用地。最終目標是將田心村打造成“生態(tài)農(nóng)莊”，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游。4.1.2分散退出，逐步推進。為了改變村容村貌，推進新農(nóng)村建設，2009年底，全村32家農(nóng)戶83位村民與企業(yè)合作，成立了“?？谔镄臉飞鷳B(tài)農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社”，農(nóng)民以土地（包括耕地、林地、園地和宅基地）入股、企業(yè)提供開發(fā)建設資金，成立合作社，雙方按約定分紅。?？谔镄臉飞鷳B(tài)農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社成立后，農(nóng)民收入由過去單一的農(nóng)產(chǎn)品收入外，加上青苗補償、勞務收入、股權分紅，2010年的人均收入超過15，000元，比2009年的人均收入6，000元增長了近兩倍；2011年農(nóng)民人均收入達2，000元；2013年突破3萬元。在農(nóng)民收入大幅提高，經(jīng)濟寬裕的情況下，合作社開始著手本村舊房改造和居住區(qū)建設。根據(jù)規(guī)劃，由農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社出資，開始建設村民公寓，為了充分尊重農(nóng)民意愿，田心村采取逐步開發(fā)建設的方式開展，先在集體空閑地上建設兩棟，待有村民愿意搬進新居退出舊宅之后再逐步建設。結余出的集體建設用地由合作社按照規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)建設，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，所得收益由合作社成員共同享有和分配。田心村在宅基地流轉方面改變了以往全村統(tǒng)一整治、整體推進的路子，而是采取了在農(nóng)戶自愿的基礎上，分散退出宅基地，退出一戶整治開發(fā)一戶，逐步推進。此種模式的優(yōu)點是充分尊重農(nóng)民意愿，靠成功實踐和案例吸引農(nóng)戶自愿參與舊宅改造，有效避免了整村統(tǒng)一整治開發(fā)中損害局部農(nóng)民利益的情況。4.1.3建立農(nóng)村宅基地退出補償機制。建立宅基地退出補償機制。村民將所占用的宅基地進行自愿退出的，田心農(nóng)業(yè)合作社按75萬元/hm2的標準給予補償，補償范圍包括已經(jīng)確權給村民的不超過175m2的登記發(fā)證面積，也包括沒有確權給村民但村民長期使用并占有農(nóng)村宅基地。對舊宅上的房屋、樹木等地上附著物給予補償。對于自愿退出宅基地的，對其舊宅上的房屋及地上附著物進行補償，補償標準參照當?shù)赝恋卣魇昭a償時對房屋等地上附著物的補償標準確定，具體按建筑年代、建筑質(zhì)量、建設檔次等不同，根據(jù)評估價按五個檔次，即：200元/m2、400元/m2、600元/m2、800元/m2、1000元/m2進行補償，具體補償金額按上述標準由雙方協(xié)商確定。4.1.4制定規(guī)則，確保順利實施。農(nóng)民公寓建好后，允許符合條件的村民自愿以開發(fā)建設成本價購買洋房公寓，公寓建設成本由合作社理事長、監(jiān)事、會計、出納及三個以上村民代表組成的核算小組共同核定，購買的套數(shù)以不超過家庭內(nèi)部男丁數(shù)為限，超過的以市場價格進行購買。村民退出的宅基地補償、舊房及地上附著物補償可直接沖抵購房款。凡具有本村常住戶口，且為農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社成員的，資金不足部分由農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社擔保向銀行貸款，或先由農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社公司借墊，利息按銀行同期利息計。還貸及利息由農(nóng)戶逐年返還或從農(nóng)戶在合作社每年的分紅和在村集體的分配中扣除。舊宅退出后不再批準新的宅基地申請。申請退出宅基地及購買公寓農(nóng)戶須承諾家庭成員及今后家庭新增人員自愿永久放棄現(xiàn)有全部宅基地歸集體所有。新增人口需要住宅的，不再批準申請農(nóng)村宅基地，只能購買洋房公寓，促進土地節(jié)約集約利用。4.2創(chuàng)新亮點。4.2.1農(nóng)民自主進行，有充分決策權。田心村農(nóng)村宅基地退出補償機制，是出自農(nóng)民自發(fā)的自下而上的探索。在實施的過程中完全由農(nóng)民主導，改變了以往農(nóng)村土地整治中政府主導、強制農(nóng)民搬遷和上樓的弊端；在實施中依靠一部分人的帶動作用來吸引其他農(nóng)民積極參與，由農(nóng)民自主決定是否參加合作社，由農(nóng)民自主決定是否退出宅基地，自主決定是否購買合作社建設的新居，充分尊重了農(nóng)民的意愿，讓農(nóng)民有充分的選擇權。4.2.2建立了農(nóng)村宅基地退出補償機制。田心村經(jīng)過自主探索，建立了宅基地有償退出機制，制定了宅基地退出補償標準、舊房拆遷補償標準、新建公寓成本及核算及價格制定、村民公寓購買資格條件及資金支付方式等一系列規(guī)定，確保了該機制的順利實施。

5結論和討論

5.1結論。經(jīng)過5年多的探索，海南省在農(nóng)村宅基地流轉及退出方面取得了顯著成效，且根據(jù)不同村莊的特點，進行了不同模式的實踐，形成了三亞力村土地出讓模式、保亭什進村土地入股模式、陵水港尾村土地發(fā)展權置換補償模式和?？谔镄拇逭赝顺鲅a償模式四種典型模式（見表1）。四種模式在不同程度上進行了創(chuàng)新，有相同之處也有明顯的差別。共同點是：第一，總體上都遵循了“集體土地所有權不變，保障農(nóng)民土地權益不受損”的改革底線和指導思想；第二，在流轉對象上，實質(zhì)上都不是農(nóng)民宅基地的直接流轉，都是通過農(nóng)村宅基地整治，將結余的宅基地轉換為了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，然后再進行流轉，這樣就避免了土地流轉之后農(nóng)民居無定所的情況發(fā)生；第三，都以政府向農(nóng)民讓利為前提和基礎。差別是：第一，三亞力村的土地出讓模式改革比較徹底，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)一市場和“同地、同權、同價”，且實現(xiàn)了集體、政府、農(nóng)民之間的共贏，是今后改革的主要方向和終極目標；第二，保亭什進村土地入股模式在集體土地所有制不變的基礎上，實現(xiàn)了土地所有權、使用權、經(jīng)營權和收益權的分離，在村企合作模式下，農(nóng)民的參與性大大提高，且農(nóng)民能獲得長久持續(xù)的收益，也有廣泛推廣的意義，是今后改革的另一重要方向；陵水港尾村土地發(fā)展權置換模式發(fā)現(xiàn)了農(nóng)村土地的發(fā)展權，并在置換的過程中對農(nóng)民土地的發(fā)展權進行補償，對建立土地發(fā)展權補償機制，促進農(nóng)民自主保護耕地等具有重要意義；第四，?？谔镄拇逋ㄟ^基層探索，建立了農(nóng)村宅基地退出補償機制，為了偏遠、落后地區(qū)農(nóng)村宅基地的退出提供了一個可行的途徑，該模式對提高集體建設用地效率、促進新農(nóng)村建設、促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展都具有重要意義。5.2討論。海南省在農(nóng)村宅基地流轉方面進行了可貴的探索，取得了顯著的經(jīng)驗成效，但如若推廣，也會面臨一定的問題。首先，農(nóng)村建設用地的流轉，勢必會對國有建設用地市場造成沖擊，政府必須拿出扼腕斷臂之魄力，做到向農(nóng)民讓利，不與民爭利；其次，宅基地的流轉仍然需要一定的條件限制，不能由農(nóng)民個體隨意進行，否則農(nóng)民將面臨一定的風險，從海南各地的實踐來看，宅基地在流轉之前都經(jīng)過了巧妙的變換，都是通過整治和規(guī)劃，將結余的宅基地轉換為了集體經(jīng)營性建設用地，然后才由集體進行統(tǒng)一流轉；最后，每種模式的特點不同，適用條件各異，在推廣的過程中，要因地制宜地選取適合自己特點的模式?？傮w看來，海南省的改革還是比較全面和徹底的，針對不同類型農(nóng)村的具體情況進行了不同實施模式的探索，積累了寶貴的基層實踐經(jīng)驗，對全國農(nóng)村集體的進一步推動將產(chǎn)生積極的影響。但海南省模式仍存在一些不可回避的問題，首先，由于受到資金的制約，農(nóng)村土地的開發(fā)離不開企業(yè)的參與，政府要如何規(guī)范和引導，防止企業(yè)侵占農(nóng)民權益，是今后要研究的問題；其次，改革沒涉及到農(nóng)村土地的抵押融資問題，現(xiàn)行《擔保法》《商業(yè)銀行法》中的規(guī)定無法適應農(nóng)村金融面臨的新問題，農(nóng)村土地仍無法向商業(yè)銀行抵押融資，合作開發(fā)企業(yè)的資金面臨壓力，今后需要在農(nóng)村土地融資方面繼續(xù)改革創(chuàng)新。

總之，海南省農(nóng)村宅基地流轉不同于其他省市的實踐模式，不同于當前普遍采用的政府主導下的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，海南的模式徹底打開了農(nóng)村宅基地流轉的市場機制，農(nóng)村宅基地的資產(chǎn)價值得到充分顯現(xiàn)，農(nóng)民的參與度和話語權較強，農(nóng)民的參與積極性較高。海南的實踐證明，只要把農(nóng)村土地的資產(chǎn)潛力釋放了，讓農(nóng)民分享改革帶來的政策紅利，農(nóng)村土地蘊藏的價值量極大，農(nóng)村土地的市場價值一旦能夠實現(xiàn)，農(nóng)村不但不是社會的累贅，還會成為拉動我國社會經(jīng)濟快速增長的新希望。

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作者:李世友 單位:海南國源土地礦產(chǎn)勘測規(guī)劃設計院