導(dǎo)語(yǔ)：歷史文化街區(qū)改造土地政策研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

城市更新是城市政府通過優(yōu)化配置城市土地資源和空間資源、提升城市功能、改善人文環(huán)境的綜合整治活動(dòng)。如何運(yùn)用現(xiàn)行土地政策，推進(jìn)歷史文化街區(qū)、風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)及其他成片傳統(tǒng)平房區(qū)的保護(hù)和有機(jī)更新，是城市更新改造過程中面臨的重要課題。

城市更新中的規(guī)劃和土地支持政策

為盤活存量建設(shè)用地，節(jié)約集約用地，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》《關(guān)于推進(jìn)老舊城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造的指導(dǎo)意見》等文件，國(guó)家相關(guān)部委及地方政府也就推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)等制定了一系列政策，將城市更新、存量土地開發(fā)和歷史文化風(fēng)貌保護(hù)進(jìn)行了統(tǒng)籌安排。涉及的土地和規(guī)劃支持的政策主要有：一是將老城區(qū)、核心區(qū)或中心城區(qū)內(nèi)具有歷史價(jià)值的街區(qū)規(guī)劃納入城市更新改造的范圍，注重在嚴(yán)格保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)、傳統(tǒng)建筑和保持特色風(fēng)貌的前提下，盤活存量土地資源。二是鼓勵(lì)原土地權(quán)利人進(jìn)行改造開發(fā)。在符合規(guī)劃的前提下，原國(guó)有土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)營(yíng)、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對(duì)其使用的國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行改造開發(fā)。原劃撥土地改造開發(fā)后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。改造開發(fā)的土地需要辦理有償使用手續(xù)時(shí)，其符合協(xié)議出讓條件的，可依法采取協(xié)議方式。三是允許規(guī)劃兼容。在符合區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向和相關(guān)規(guī)劃土地要求的前提下，允許用地性質(zhì)的兼容與轉(zhuǎn)換，鼓勵(lì)公共性設(shè)施合理復(fù)合集約設(shè)置。四是對(duì)于城市更新的風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，享受房屋征收、財(cái)稅扶持等優(yōu)惠政策。

歷史文化風(fēng)貌保護(hù)街區(qū)改造存在的困難和問題

實(shí)踐中，各地方在實(shí)施歷史文化風(fēng)貌保護(hù)街區(qū)改造時(shí)，也面臨諸多困難和問題。以“大拆大建”為主要方式的舊區(qū)改造導(dǎo)致風(fēng)貌破壞，歷史保護(hù)問題亟待重視。不少城市在城市更新、舊區(qū)改造過程中，速度效率優(yōu)先，保護(hù)與改造同時(shí)推進(jìn)，改造的目標(biāo)明確具體，配套政策措施二是鼓勵(lì)原土地權(quán)利人進(jìn)行改造開發(fā)。在符合規(guī)劃的前提下，原國(guó)有土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)營(yíng)、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對(duì)其使用的國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行改造開發(fā)。原劃撥土地改造開發(fā)后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。改造開發(fā)的土地需要辦理有償使用手續(xù)時(shí)，其符合協(xié)議出讓條件的，可依法采取協(xié)議方式。三是允許規(guī)劃兼容。在符合區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向和相關(guān)規(guī)劃土地要求的前提下，允許用地性質(zhì)的兼容與轉(zhuǎn)換，鼓勵(lì)公共性設(shè)施合理復(fù)合集約設(shè)置。四是對(duì)于城市更新的風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，享受房屋征收、財(cái)稅扶持等優(yōu)惠政策。

歷史文化風(fēng)貌保護(hù)街區(qū)改造存在的困難和問題

實(shí)踐中，各地方在實(shí)施歷史文化風(fēng)貌保護(hù)街區(qū)改造時(shí)，也面臨諸多困難和問題。以“大拆大建”為主要方式的舊區(qū)改造導(dǎo)致風(fēng)貌破壞，歷史保護(hù)問題亟待重視。不少城市在城市更新、舊區(qū)改造過程中，速度效率優(yōu)先，保護(hù)與改造同時(shí)推進(jìn)，改造的目標(biāo)明確具體，配套政策措施，同步推進(jìn)。首先，應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市規(guī)劃，確定歷史文化風(fēng)貌街區(qū)保護(hù)的設(shè)計(jì)方案，納入城市設(shè)計(jì)方案。其次，可將歷史文化風(fēng)貌街區(qū)作為城市更新單元，納入分區(qū)規(guī)劃，落實(shí)在控制性詳細(xì)規(guī)劃中。最后，依據(jù)控規(guī)確定的土地性質(zhì)，細(xì)化土地開發(fā)利用政策，確定更新改造實(shí)施方案，有序推進(jìn)，防止“趕時(shí)間、求速度”。二是存量土地開發(fā)要注重規(guī)劃兼容，復(fù)合利用。存量土地開發(fā)地區(qū)在增加公共服務(wù)設(shè)施用地的同時(shí)，可與各類用地兼容或混合設(shè)置；在滿足地區(qū)規(guī)劃導(dǎo)向的前提下，商業(yè)服務(wù)用地與商業(yè)辦公用地可以相互轉(zhuǎn)換，住宅用地可以全部或部分轉(zhuǎn)換為商業(yè)服務(wù)業(yè)或商務(wù)辦公用地。以減少人流聚集度為原則，可建設(shè)小型商業(yè)、辦公用房。歷史文化保護(hù)區(qū)的城市更新應(yīng)劃定實(shí)施單元，鼓勵(lì)多主體參與。一是劃定城市更新實(shí)施單元。劃定的城市更新改造實(shí)施單元中可包括多個(gè)具體項(xiàng)目，每個(gè)具體項(xiàng)目可以涉及多種土地用途。歷史文化街區(qū)更新應(yīng)當(dāng)注重織補(bǔ)空間，實(shí)施生態(tài)修復(fù)、城市修補(bǔ)，通過恢復(fù)性修建，保護(hù)街巷胡同格局及傳統(tǒng)建筑形態(tài)，留存有價(jià)值的歷史信息。二是倡導(dǎo)實(shí)施“單元最小化”改造模式。鼓勵(lì)各類主體參與歷史文化風(fēng)貌保護(hù)街區(qū)的更新改造，運(yùn)用政府與使用者協(xié)商收購(gòu)、單個(gè)或多個(gè)使用者自行改造等多種方式，做到實(shí)施單元可最小化，推動(dòng)街區(qū)小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)更新。根據(jù)更新實(shí)施單元的項(xiàng)目主體既可以統(tǒng)一組織綜合實(shí)力強(qiáng)的國(guó)有企業(yè)承擔(dān)改造任務(wù)，也可以將實(shí)施單元內(nèi)的各個(gè)具體項(xiàng)目交由原產(chǎn)權(quán)人、民間資本和社會(huì)力量進(jìn)行改造。加大對(duì)歷史文化街區(qū)改造的地價(jià)支持，降低更新改造成本。一是實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）處置方式。作價(jià)出資（入股）是由國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，投入到新設(shè)的企業(yè)，新設(shè)企業(yè)取得土地使用權(quán)，在使用年期內(nèi)，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、租賃或抵押。城市更新改造過程中，涉及到能源、環(huán)保、水電氣熱等設(shè)施項(xiàng)目劃撥用地的，可以采取土地作價(jià)出資（入股）政策，由政府向國(guó)有獨(dú)資公司或控股公司注入土地資產(chǎn)。二是鼓勵(lì)開發(fā)利用地下空間。在不改變地表用地性質(zhì)前提下，更新項(xiàng)目利用地下空間建設(shè)停車場(chǎng)、便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施、公共配套服務(wù)設(shè)施的，不計(jì)收土地價(jià)款；符合風(fēng)貌保護(hù)需要的更新項(xiàng)目，除已確定的法定保護(hù)、保留對(duì)象外，經(jīng)認(rèn)定為確需保護(hù)、保留的新增歷史建筑，可確定為公益性用途，按照相應(yīng)用途的一定比例收取地價(jià)。具體比例根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定并向社會(huì)公開。

加大對(duì)城市更新中歷史文化街區(qū)改造的資金扶持。一是鼓勵(lì)利用國(guó)家政策性資金。按照政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目建設(shè)模式及企業(yè)建設(shè)等模式創(chuàng)新融資方式，爭(zhēng)取更多的國(guó)家政策性貸款用于歷史文化風(fēng)貌保護(hù)街區(qū)的更新改造項(xiàng)目。二是探索土地出讓收入一定比例用于城市更新項(xiàng)目。城市更新中涉及歷史文化風(fēng)貌保護(hù)街區(qū)更新改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，可從市、區(qū)縣政府取得的土地出讓收入，在計(jì)提國(guó)家和本市有關(guān)專項(xiàng)資金后，將剩余部分按照一定比例，用于相應(yīng)的項(xiàng)目資金等。三是探索安排異地開發(fā)用地。城市更新中涉及歷史文化風(fēng)貌保護(hù)街區(qū)更新改造項(xiàng)目的，政府可向?qū)嵤┲黧w撥付異地開發(fā)用地，作為統(tǒng)籌外遷安置房源及資金平衡用地，使得疏解成本和未來騰退土地收益實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。四是探索實(shí)施“城市改造更新專項(xiàng)債券”。城市更新規(guī)模大、歷史文化風(fēng)貌保護(hù)街區(qū)的更新改造任務(wù)重、政府財(cái)力不足、改造資金缺口大的城市，可探索以發(fā)行“城市更新專項(xiàng)債券”方式舉借債務(wù)。既可以發(fā)行企業(yè)債券，也可以發(fā)行國(guó)家債券。國(guó)家債券形式可以是中央政府債券，也可以是地方政府債券，旨在解決城市更新工作的融資需求。城市更新專項(xiàng)債券根據(jù)城市更新項(xiàng)目業(yè)務(wù)實(shí)際需要，在發(fā)行額度和期限、發(fā)行對(duì)象、項(xiàng)目管理、收益回報(bào)等方面“量身打造”，全面適應(yīng)城市更新工作的融資特點(diǎn)。

作者:廖永林 曹爽 單位:北京華信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司