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一、城市土地儲(chǔ)備制度的內(nèi)涵

城市土地儲(chǔ)備制度，是指城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過征用、收購、置換、轉(zhuǎn)制和到期回收等方式從分散的土地使用者手中把土地集中起來，并由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一進(jìn)行土地整理，然后進(jìn)行儲(chǔ)備，再根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要將儲(chǔ)備的土地有計(jì)劃投入市場的制度。

城市土地儲(chǔ)備的主要環(huán)節(jié)是政府統(tǒng)一收購、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一儲(chǔ)備以及統(tǒng)一供應(yīng)。在這一過程中主要表現(xiàn)出循環(huán)性、系統(tǒng)性、經(jīng)營性和微利性的特點(diǎn)。

隨著改革開放和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的步伐加快，在我國土地市場上出現(xiàn)了土地供應(yīng)總量失控、真實(shí)價(jià)值受到抑制、土地資產(chǎn)流失等嚴(yán)重問題。為了解決這些問題，我國實(shí)施了城市土地儲(chǔ)備制度，并把城市土地儲(chǔ)備制度的目標(biāo)定位于：完善土地市場、控制土地供應(yīng)、促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。目前這種制度在我國已經(jīng)有70多個(gè)城市實(shí)施。

二、城市土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行機(jī)制

與國外土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制大體相同，我國土地儲(chǔ)備機(jī)制也是由“土地收購——土地儲(chǔ)備——土地出讓”三個(gè)部分構(gòu)成。

1.土地收購

土地收購就是根據(jù)城市政府授權(quán)或土地儲(chǔ)備計(jì)劃，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依法或者按照有關(guān)規(guī)章，通過收購、收回、置換或征用等方式，收回或收購市區(qū)范圍的國有土地使用權(quán)并進(jìn)行儲(chǔ)備的行為。通過土地收購，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)由農(nóng)村集體或城市土地使用者手中向政府的集中。

2.土地儲(chǔ)備

政府購得土地后，并不是立即出讓，大部分尚未詳細(xì)規(guī)劃好的土地要儲(chǔ)備起來以備將來的需要，開發(fā)條件不成熟的農(nóng)地更需要繼續(xù)投入使用。土地儲(chǔ)備包括了對(duì)收回土地的開發(fā)或再開發(fā)。政府無償收回的土地，可直接進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫。需要政府收購儲(chǔ)備或征用儲(chǔ)備的土地，則可采用三種方式予以儲(chǔ)備。一是直接利用土地儲(chǔ)備基金，以收購、征用土地的方式進(jìn)行儲(chǔ)備；二是以貸款擔(dān)保的方式收購、征用土地并予以儲(chǔ)備；三是以賒賬方式購買、征用土地的單位協(xié)商，采用賒賬的方式將土地納入儲(chǔ)備庫，在該土地招標(biāo)拍賣之后，將全部所得扣除應(yīng)繳的稅費(fèi)，全額結(jié)算給被收購、被征用土地的單位。一般情況下政府會(huì)將購入與出讓的土地在數(shù)量上保持一定的比率，以利于本城市經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。

3.土地出讓

土地出讓就是根據(jù)城市建設(shè)用地的需要，根據(jù)城市土地出讓年度計(jì)劃，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將經(jīng)過一段時(shí)間儲(chǔ)備并已完成前期開發(fā)的土地，分期分批地推向市場，有計(jì)劃地向用地單位供應(yīng)土地。在土地出讓中應(yīng)注意不管是通過回收、收購、置換以及征用中哪種方式進(jìn)入儲(chǔ)備的地塊，出讓時(shí)均視為土地一級(jí)市場行為，必須統(tǒng)一納入土地供應(yīng)總量計(jì)劃，進(jìn)入市場可以通過協(xié)議、招標(biāo)和拍賣方式。隨著土地市場交易行為的規(guī)范化，出讓的方式應(yīng)逐漸轉(zhuǎn)為招標(biāo)和拍賣為主，以最大限度地實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值。三、城市土地儲(chǔ)備制度的功能定位

城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控功能、優(yōu)化城市土地資源的配置、籌集資金進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等發(fā)揮生要作用。

1.增強(qiáng)政府對(duì)城市土地的宏觀調(diào)控能力

土地儲(chǔ)備制度是實(shí)現(xiàn)政府土地市場宏觀調(diào)控的一個(gè)重要手段，使政府掌握了城市土地的統(tǒng)一收購和壟斷供應(yīng)權(quán)。政府能夠把分散的土地重新集中起來，使城市土地的批發(fā)權(quán)牢牢掌握在政府手中。這樣不僅可以確保土地供應(yīng)的合法性，減少違法用地、多頭批地、越權(quán)批地等現(xiàn)象的發(fā)生，而且能夠有效調(diào)控土地供應(yīng)的規(guī)模和節(jié)奏，逐步建立一個(gè)公正、公平、公開、規(guī)范和高效的城市土地市場。

2.提高城市土地利用率

我國是一個(gè)人多地少的發(fā)展中國家，城市化過程中所出現(xiàn)的城市發(fā)展與保護(hù)耕地的矛盾一直沒有得到很好解決，耕地銳減問題比較嚴(yán)重。要處理好城市發(fā)展與耕地保護(hù)之間的矛盾，就必須走出一條集約型城市發(fā)展道路。土地儲(chǔ)備制度的建立，可以使城市各種閑置、分散的土地全部入庫，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，實(shí)行規(guī)劃優(yōu)先的政策，對(duì)城市土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)從而提高城市土地資源的配置效率，改善投資環(huán)境。

3.為城市建設(shè)提供資金

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不繼深化，“經(jīng)營城市”的理念已越來越多地在我國推廣開來。所謂“經(jīng)營城市”就是要把市場經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)營意識(shí)、經(jīng)營機(jī)制、經(jīng)營主體、經(jīng)營方式等多種要素引入城市建設(shè)，將構(gòu)成城市空間資源、功能載體的自然資本、人力資本及其它延伸資本（如道路的冠名權(quán)）等進(jìn)行歸集、重組與運(yùn)營，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營效益的最大化，并最終使城市進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)與協(xié)調(diào)狀態(tài)。城市土地儲(chǔ)備制度的建立一方面，城市土地在開發(fā)、規(guī)劃以及出讓過程中的增值部門由土地儲(chǔ)備中心回收上交給財(cái)政，增加了政府的財(cái)政收入，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市環(huán)境的改善提供了大量資金。另一方面，實(shí)現(xiàn)了土地的優(yōu)化配置，從整體上提高城市土地資本的利用效率和堵截空間的生態(tài)環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。從而在完善經(jīng)濟(jì)功能、創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境的過程中發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)。

4.推動(dòng)土地金融的發(fā)展

土地儲(chǔ)備與金融業(yè)的結(jié)合有力地推動(dòng)了土地金融的發(fā)展。一方面，土地儲(chǔ)備需要大量的資金，需要金融業(yè)大力的支持；另一方面，土地儲(chǔ)備的發(fā)展也為金融業(yè)提供一個(gè)良好的資金運(yùn)用場所。土地的稀缺性決定了它增值的必然性。因此，土地財(cái)富將為金融業(yè)提供一種優(yōu)質(zhì)的抵押物，將推動(dòng)抵押金融的發(fā)展。從我國的情況看，自從土地儲(chǔ)備制度建立以來，引起了金融機(jī)構(gòu)廣泛的關(guān)注，各銀行紛紛介入土地儲(chǔ)備，對(duì)我國土地金融的發(fā)展起到很大的推動(dòng)作用。

城市土地儲(chǔ)備制度的建立，對(duì)于促進(jìn)城市土地市場的發(fā)展，提高政府對(duì)土地市場的宏觀調(diào)控能力，增加政府的財(cái)政收入，解決城市公共設(shè)施的用地問題，都具有十分重要的意義。但是，目前我國城市土地儲(chǔ)備制度處于邊運(yùn)作邊探索的過程，部分城市存在單純追求土地收益，土地供應(yīng)不能滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展需要，住宅價(jià)格上漲等問題，土地儲(chǔ)備制度的功能定位和運(yùn)作機(jī)制有待完善。

【摘要】目前我國城市土地儲(chǔ)備制度處于邊探索邊運(yùn)作的過程，很多城市存在單純追求土地收益，土地供應(yīng)不能滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展需要，住宅價(jià)格上漲等問題。這些問題的出現(xiàn)正是因?yàn)槲覈诮⒊鞘型恋貎?chǔ)備制度上對(duì)其功能定位存在偏差，土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行機(jī)制也不健全造成的。

【關(guān)鍵詞】城市土地儲(chǔ)備制度功能定位運(yùn)行機(jī)制

土地是一種經(jīng)濟(jì)資源，在我國現(xiàn)行土地所有制下，進(jìn)行土地儲(chǔ)備對(duì)于實(shí)現(xiàn)土地資源的集約利用和優(yōu)化配置有著重要的意義。

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