導(dǎo)語：商品住宅市場(chǎng)與發(fā)展前景探究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

北京市商品住宅價(jià)格分析

2011年北京市商品住宅成交均價(jià)比2010年增長了6.98%，成交套數(shù)比2010年下降了28.30%，限購政策有效遏制了房價(jià)的過快上漲，但對(duì)于房價(jià)回歸合理區(qū)間仍需時(shí)日。2011年商品住宅成交均價(jià)為21761元/平方米，比2010年上漲了6.98%，與2010年相比房價(jià)漲幅被有效遏制。2011年對(duì)房價(jià)調(diào)控成效比較顯著的兩個(gè)政策：一個(gè)是限購，一個(gè)是保障房建設(shè)。限購政策有效抑制了投資投機(jī)性購房需求，遏制商品住宅價(jià)格過快上漲；保障房建設(shè)分流了一部分商品住宅市場(chǎng)剛需人群，拉低了住宅市場(chǎng)整體成交均價(jià)，根據(jù)北京市住房和建設(shè)委員會(huì)數(shù)據(jù)，2011年北京市全年竣工各類政策性住房10萬套，全年新建普通住房（含各類政策性住房）成交均價(jià)13173元/平方米，比2010年全年住宅成交均價(jià)降低了11.3%，實(shí)現(xiàn)了北京市全年房價(jià)“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)。從2011年商品住宅月度成交均價(jià)變化情況看，房價(jià)在兩個(gè)時(shí)間段出現(xiàn)了較大的調(diào)整：一個(gè)時(shí)間段是2月中旬北京市住建委的京版“限購令”導(dǎo)致的3月份商品住宅成交均價(jià)驟降21.65%；另一個(gè)時(shí)間段是10、11月份，傳統(tǒng)的“金九銀十”以及開發(fā)商年終沖業(yè)績等原因?qū)е路績r(jià)再次出現(xiàn)回落。2011年各月商品住宅成交均價(jià)仍在博弈中前行，2012年初北京市多次表態(tài)今年將堅(jiān)持調(diào)控政策不放松不動(dòng)搖，可以預(yù)見在目前持續(xù)的政策壓力下2013年或迎來商品住宅價(jià)格的合理回歸。

北京市調(diào)控商品住宅價(jià)格的政策分析

商品住宅市場(chǎng)本身的供求結(jié)構(gòu)決定了房價(jià)的漲幅增長迅速，為了滿足廣大需求者的購房需求，政府要發(fā)揮“市場(chǎng)調(diào)節(jié)者”的作用，通過貨幣政策、財(cái)政政策、住房保障政策等手段，調(diào)控商品住宅價(jià)格，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠穩(wěn)定發(fā)展。（一）貨幣政策利率政策作為一種重要的貨幣政策，從兩個(gè)方面影響著住宅價(jià)格。第一，利率的直接作用。當(dāng)利率降低時(shí)，實(shí)際購房成本就降低，消費(fèi)者的需求就有所增加；對(duì)于開發(fā)商來說，開發(fā)的實(shí)際所用資金成本減少，因此就有更多的資金參與有限土地的競爭，使住宅供給的最大預(yù)期收益約束增加；這兩種因素都會(huì)引起房價(jià)的上漲。相反，當(dāng)利率提高時(shí)，實(shí)際購房成本增加，消費(fèi)需求就會(huì)降低；用于房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本增加，導(dǎo)致關(guān)于房地產(chǎn)的投資減少，使得住宅供給的最大預(yù)期收益約束減少，這兩方面有可能導(dǎo)致房價(jià)下跌。第二，利率的間接作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，政府采取擴(kuò)張性的貨幣政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。貨幣供給量增加，引起利率的降低從而吸引資本投入，社會(huì)的總收入就有所增加，引起經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，商品住宅的需求就有所增加；相反，經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，政府會(huì)采取緊縮性的貨幣政策減少貨幣供給量，引起投資較少，社會(huì)總收入減少，能有效緩解經(jīng)濟(jì)過熱的情況，減少商品住宅的需求。綜上所述，利率提高對(duì)住宅價(jià)格上漲是利空消息；利率降低對(duì)住宅價(jià)格上漲是利好消息。（二）財(cái)政政策稅收政策作為財(cái)政政策的重要內(nèi)容，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控方面發(fā)揮著不可忽視的作用。政府有關(guān)部門可以通過稅收種類和稅率的調(diào)整有效地調(diào)整市場(chǎng)的供求關(guān)系，使財(cái)政政策的作用得到充分的發(fā)揮，對(duì)于有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方面發(fā)揮著重要的作用。首先，在房地產(chǎn)交易時(shí)采取優(yōu)惠的稅收政策鼓勵(lì)人們進(jìn)行合理的住房消費(fèi)。財(cái)政部和國家稅務(wù)總局在2008年10月22日下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》對(duì)交易環(huán)節(jié)的契稅、印花稅以及土地增值稅進(jìn)行了有效的調(diào)節(jié)。此通知規(guī)定個(gè)人首次購買住房的契稅降至1%，個(gè)人買賣住房暫免印花稅和土地增值稅。這一規(guī)定的出臺(tái)有效地緩解了居民的購房壓力，刺激了人們有關(guān)住房的消費(fèi)需求，有利于商品房交易活動(dòng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的企穩(wěn)回升。其次，要能夠?qū)彿烤用竦淖》款愋瓦M(jìn)行明確地區(qū)分，對(duì)于一般居民的普通性住房在稅收方面給予一定的優(yōu)惠政策。但各地有關(guān)普通住房的界定略有不同，根據(jù)[2005]26號(hào)文件規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。此外國家有關(guān)部門規(guī)定從2010年1月1日起，將對(duì)個(gè)人購買年限低于5年的非普通性住房征收全額的營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的免征營業(yè)稅。此規(guī)定充分發(fā)揮了營業(yè)稅的調(diào)節(jié)作用，一方面滿足了居民住房的合理消費(fèi)需求，另一方面也通過營業(yè)稅的差別征收合理地調(diào)整了消費(fèi)結(jié)構(gòu)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。（三）住房保障性政策我國目前的住房保障性政策主要有以下三種方式：第一，經(jīng)濟(jì)適用住房。所謂經(jīng)濟(jì)適用住房，是政府對(duì)城市里低收入的困難家庭提供的具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是限制了住房面積和銷售價(jià)格的，供應(yīng)對(duì)象也只能是家庭特別困難的特殊人群，特別是在當(dāng)今社會(huì)中處于弱勢(shì)地位的中低收入家庭，沒有能力自行購買住宅的家庭。政府的經(jīng)濟(jì)適用住房政策的最終目的是抑制房價(jià)的惡性增長，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定、健康的發(fā)展，保證老百姓特別是家庭困難的老百姓都能住上自己的房子。第二，城鎮(zhèn)廉租住房。城鎮(zhèn)廉租住房是政府在經(jīng)濟(jì)適用住房政策外又一條住房保障性政策。其供應(yīng)對(duì)象也是城鎮(zhèn)中低收入的家庭，為了滿足他們的住房需求，政府特別建造了部分住宅以低于市場(chǎng)出租的價(jià)格出租給他們，其出租價(jià)格有的城市甚至每月只需繳納幾十元即可。第三，住房公積金。享受住房公積金福利的對(duì)象相比前兩種政策有所不同。因?yàn)樽》抗e金是一種強(qiáng)制性的社會(huì)福利，其繳存對(duì)象多數(shù)為國家、行政事業(yè)單位的在職人員，所以真正能享受到這項(xiàng)福利的人數(shù)是十分有限的。

北京市商品住宅價(jià)格未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

2012年，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)中趨緊，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央及相關(guān)部委密集強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松。與此同時(shí)，北京市住建委也積極出臺(tái)相應(yīng)調(diào)控政策，主要有：（1）2012年8月1日，針對(duì)5、6月份樓市量價(jià)齊升這一情況，北京住建委臨時(shí)采取對(duì)企業(yè)約談和告誡的措施，并強(qiáng)調(diào)將繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策；8月7日，北京住建委了《關(guān)于落實(shí)我市住房限購政策進(jìn)一步做好房屋登記有關(guān)問題的通知》，將限購政策落實(shí)到具體實(shí)處。（2）北京市允許在農(nóng)村集體土地上建設(shè)公租房項(xiàng)目。在2012年1月份召開的全國國土資源工作會(huì)議上，國土資源部部長徐紹史正式披露，允許一些地方試點(diǎn)在集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房，目前北京、上海已獲批準(zhǔn)。與“小產(chǎn)權(quán)房”所不同的是，在集體建設(shè)用地上建設(shè)的公租房，產(chǎn)權(quán)歸農(nóng)村集體所有，不能作為商品房出售給個(gè)人，這一決定保障了試點(diǎn)的合法性。如果能夠順利運(yùn)行，日后很有可能成為解決公租房盈利模式的重要方式。事實(shí)上，早在2010年底，北京市政府就已經(jīng)批準(zhǔn)了在集體土地建租賃房的試點(diǎn)方案。迄今為止已有5個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)建設(shè)租賃住房1萬多套。根據(jù)北京市的試點(diǎn)要求，集體土地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)必須符合土地利用總體規(guī)劃，對(duì)建設(shè)主體、用地性質(zhì)和方式等方面都將進(jìn)行嚴(yán)格界定，因此集體經(jīng)濟(jì)組織若想進(jìn)行建設(shè)，必須依法辦理審批手續(xù)。（3）北京提高了普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)整之后的普通住房的范圍擴(kuò)大，同時(shí)增加了住房優(yōu)惠的廣泛性，使得更多的居民能夠享受普通商品房購買的優(yōu)惠。。北京的新標(biāo)準(zhǔn)則繼續(xù)按照房屋區(qū)位設(shè)定，其中，標(biāo)準(zhǔn)最高的四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)達(dá)到38880元/㎡，最低的六環(huán)外地區(qū)達(dá)到了17280元/㎡。北京市過去的標(biāo)準(zhǔn)是以總價(jià)區(qū)分普通住宅和非普通住宅，舊的標(biāo)準(zhǔn)下，六環(huán)路內(nèi)的住宅購房面積一旦超過90㎡，基本都會(huì)被列入非普通住宅范疇。有關(guān)部門表示，由于目前北京住房價(jià)格的明顯提高，普通住房優(yōu)惠政策的覆蓋率不足。為進(jìn)一步落實(shí)差別化的稅收政策，引導(dǎo)居民進(jìn)行合理消費(fèi)，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。新標(biāo)準(zhǔn)中，北京市按照房屋的區(qū)位對(duì)享受優(yōu)惠政策普通住房的價(jià)格，進(jìn)行了不同的調(diào)整。其中，四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)為38880元/平方米、南部地區(qū)為34560元/平方米，四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元/平方米、南部地區(qū)為28080元/平方米，五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元/平方米、南部地區(qū)為21600元/平方米，六環(huán)外地區(qū)為17280元/平方米。同時(shí)對(duì)享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)也做了更明確的規(guī)定：要求住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍。符合新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)所能享受的稅收優(yōu)惠政策包括：第一、個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。第二、對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。第三、對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。據(jù)測(cè)算，新標(biāo)準(zhǔn)下，北京市將有70%以上的新購房家庭能享受到減稅優(yōu)惠，若房價(jià)不超單價(jià)上限，稅負(fù)減少最高可達(dá)12萬元。這一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，表明政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)和決心是明確的、堅(jiān)定的。而從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)來看，只有將已經(jīng)實(shí)施的一系列政策逐一落到實(shí)處，各種政策的聯(lián)動(dòng)、疊加效應(yīng)才會(huì)讓整個(gè)市場(chǎng)有所變化，才能真正有助于扭轉(zhuǎn)房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭，促使房地產(chǎn)價(jià)格逐步趨于理性。

本文作者：雷麗工作單位：中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院