導(dǎo)語：中小城市物業(yè)服務(wù)和管理研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、十堰市城區(qū)物業(yè)服務(wù)與管理存在的主要問題

（一）監(jiān)督管理不到位，影響物業(yè)管理工作健康發(fā)展。一是監(jiān)管部門之間責職不清。物業(yè)管理監(jiān)督工作涉及到十多個單位，在實際工作中，各部門職責范圍、責任分工還沒有劃清，沒有對行政執(zhí)法和業(yè)務(wù)管理進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，導(dǎo)致各部門一有任務(wù)就往社區(qū)和物業(yè)企業(yè)身上壓，遇到具體問題就相互推諉扯皮。二是小區(qū)內(nèi)監(jiān)管缺位。由于各部門職責不清，行政監(jiān)管、執(zhí)法體制尚未理順，造成小區(qū)內(nèi)監(jiān)管缺失，致使小區(qū)內(nèi)亂搭亂建、亂堆亂放、噪聲油煙污染、住宅改經(jīng)營用房等違規(guī)違法行為時有發(fā)生。三是物業(yè)配套設(shè)施驗收不到位。有的房地產(chǎn)建設(shè)單位沒有嚴格執(zhí)行“三同時”（同時設(shè)計、同時施工、同時交付）制度，有的部門驗收把關(guān)不嚴，供水、供熱、供電等企業(yè)也沒能有效參與到小區(qū)物業(yè)驗收，有的物業(yè)公司為了承接業(yè)務(wù)“只攬不管”，致使一些物業(yè)設(shè)施不全的樓盤進入了市場，給后期物業(yè)管理埋下了隱患。（二）物業(yè)管理收費難現(xiàn)象突出，影響物業(yè)服務(wù)水平提高。物業(yè)管理收費難是長期困擾物業(yè)管理的老大難問題，已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸。一是供水、供熱代收代繳難。十堰市城區(qū)物業(yè)小區(qū)供水、供熱及部分供電還未實現(xiàn)終端收費，而是由物業(yè)公司代收代繳，供應(yīng)單位只按小區(qū)總表收費，并不承擔總表與分表之間跑、冒、滴、漏的差額和二次供水、供熱、供電過程中產(chǎn)生的損耗及設(shè)備運行維護費用，這些差額費用與損耗就落在物業(yè)公司和業(yè)主頭上，有的物業(yè)公司無力承擔損耗，就通過提高供水、采暖收費價格或減少供暖時間等方式來彌補耗損費用，引發(fā)業(yè)主強烈不滿，拒交物業(yè)費。二是開發(fā)建設(shè)單位遺留問題造成收費難。物業(yè)行業(yè)興起初期，為解決“重建設(shè)輕管理”、“只建設(shè)不管理”的現(xiàn)象，形成“誰開發(fā)，誰管理”的物業(yè)管理模式。但同時也決定了“子物業(yè)公司”從屬、依附、受制于“母房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”的局面［2］。當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有兌現(xiàn)房屋銷售時的相關(guān)承諾、未履行房屋質(zhì)量保修責任、不能按照合同約定期限辦理房產(chǎn)證時，業(yè)主就將矛頭指向物業(yè)公司，通過拒交物業(yè)費用來維權(quán)。三是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)不滿意導(dǎo)致收費難。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意識差，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施損壞不及時維修，衛(wèi)生不能及時清理，不能按合同約定提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主拒交物業(yè)費。四是部分物業(yè)公司侵占小區(qū)公共收益引發(fā)收費難。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)所得收入歸全體業(yè)主所有，目前，多數(shù)小區(qū)內(nèi)電梯廣告費、公共停車費及公共區(qū)域內(nèi)租賃費等收益并不是由業(yè)主大會或業(yè)主委員會管理而是歸物業(yè)公司支配，大部分小區(qū)物業(yè)公司公共收益、支出不透明，部分物業(yè)公司還將這批收入用于公共設(shè)施維修和補貼物業(yè)管理費，業(yè)主對此有抵觸情緒，并以拒交物業(yè)費的形式來表示抗議。（三）業(yè)主委員會規(guī)范運行難，不能有效發(fā)揮橋梁紐帶作用。業(yè)主委員會成立困難，缺乏監(jiān)督管理，規(guī)范運行困難，難以充分發(fā)揮作用。一是業(yè)主委員會成立難。各小區(qū)業(yè)主普遍缺乏主人翁意識，對成立業(yè)主委員會漠不關(guān)心，再加上業(yè)主互不熟悉，利益訴求不盡相同，導(dǎo)致召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會較為困難。據(jù)房管部門的統(tǒng)計，十堰市城區(qū)實行物業(yè)管理的小區(qū)有410個，目前只有256個成立了業(yè)主委員會，只占小區(qū)總數(shù)的62%。二是業(yè)主委員會不能充分發(fā)揮作用。業(yè)主委員會委員多由小區(qū)業(yè)主兼職擔任，成員專業(yè)素質(zhì)、能力和公信力有限，對業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)了解不多，業(yè)主委員會形同虛設(shè)，難以真正發(fā)揮業(yè)主委員會作用；有的業(yè)主委員會委員收取物業(yè)公司的好處，與物業(yè)公司有利益往來，不能有效維護廣大業(yè)主利益，引起業(yè)主不滿。三是部分業(yè)主委員會委員濫用職權(quán)。有的業(yè)主委員會委員將業(yè)主委員會當作牟取私利的工具，利用職務(wù)之便要求物業(yè)公司減免物業(yè)服務(wù)費、停車費，承攬小區(qū)工程項目，甚至索要財物，當物業(yè)公司不能滿足他們私欲，就挑起業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾，為小區(qū)物業(yè)管理制造矛盾。（四）老舊小區(qū)存在問題較多，開展物業(yè)管理工作難度較大。一是老舊小區(qū)面積較大，分布零散，不便于集中整治。十堰城區(qū)2001年以前開發(fā)建設(shè)的老舊小區(qū)總面積達37.7萬平方米，有31376戶入住，城中村的建筑面積也大約在900萬平方米以上。這些老舊小區(qū)大多七零八落地依山順溝而建，規(guī)模小、分布散、房屋舊、管理混亂。二是老舊小區(qū)物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施差。老舊小區(qū)大多建于上個世紀七八十年代，由于房改時征收的住房維修資金比例偏低，維修資金根本無法滿足公共修繕的需要，導(dǎo)致老舊小區(qū)房屋本體、給排水系統(tǒng)等公共設(shè)施年久失修，部分供水管道嚴重老化，經(jīng)常出現(xiàn)停水停電，引發(fā)群體性上訪。三是物業(yè)托管難度大。老舊小區(qū)居民結(jié)構(gòu)復(fù)雜，居民素質(zhì)參差不齊，小區(qū)居住的大多數(shù)是老人、外來務(wù)工人員、下崗工人等社會弱勢群體，這些居民收入低下，經(jīng)濟承受能力差，家庭負擔重，人員流動性大，物業(yè)消費觀念淡薄，物業(yè)管理難度特別大，加之老舊小區(qū)物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施差，沒有物業(yè)管理公司愿意接收托管。據(jù)統(tǒng)計，十堰城區(qū)無物業(yè)管理、無業(yè)主大會及業(yè)主委員會的“三無”小區(qū)就有146個，占比達16%。

二、解決物業(yè)服務(wù)與管理突出問題的對策

（一）建立健全政策法規(guī)，切實提升物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平。一是出臺物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》，制訂出臺符合民意、契合我市實際、操作性強的法律法規(guī)，不斷建立健全物業(yè)管理的行業(yè)法規(guī)體系，為物業(yè)健康發(fā)展提供法制保障［3］。二是進一步加強對新建項目的管理力度。詳細制訂物業(yè)小區(qū)配套設(shè)施設(shè)備建設(shè)標準，建立綜合驗收制度，對達不到標準的物業(yè)小區(qū)堅決不讓交付使用。及時制定出臺新建小區(qū)規(guī)范管理的實施辦法，依法從嚴整治私自進入住宅小區(qū)的無證經(jīng)營行為，確保新建小區(qū)健康運轉(zhuǎn)；三是加大對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的政策扶持。出臺扶持城區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，逐步退出物業(yè)管理的具體事務(wù)，鼓勵和引導(dǎo)物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展，提高城市物業(yè)服務(wù)的整體水平。（二）加強物業(yè)監(jiān)督管理，促進物業(yè)服務(wù)和管理工作健康發(fā)展。物業(yè)監(jiān)督管理工作直接影響小區(qū)的物業(yè)服務(wù)和管理水平，市政府及相關(guān)部門要切實履行監(jiān)管主體責任。一是加強小區(qū)監(jiān)管。明確各單位職責分工，劃清權(quán)責界限，盡快形成職責清晰、分工明確、各負其責、齊抓共管的物業(yè)管理格局，共同推進小區(qū)物業(yè)監(jiān)管工作，有效遏制小區(qū)內(nèi)亂搭亂建、亂堆亂放、噪聲油煙污染、破壞綠地、住宅改經(jīng)營用房等違規(guī)違法行為。二是加強物業(yè)管理綜合驗收工作。盡快出臺《住宅綜合驗收和物業(yè)交接辦法》，未驗收或驗收不合格的房子一律不許出售，從源頭上為小區(qū)后期物業(yè)管理工作掃清障礙。三是大力推進能源供應(yīng)收費終端到戶。制定、出臺《一戶一表、水表出戶、終端收費》管理辦法，大力推行一戶一表改造，確保新建、原建小區(qū)一律實行水電暖終端收費。四是建立物業(yè)信用評價體系。將企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、透明收費、企業(yè)違法違規(guī)情況、業(yè)主服務(wù)評價等納入物業(yè)企業(yè)信用評價指標體系，強化信用評價結(jié)果運用，將信用評價結(jié)果與資質(zhì)審核升級、項目招投標等工作相結(jié)合，通過行政和市場的手段規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為，促進物業(yè)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)公司服務(wù)水平［4］。（三）加強對業(yè)主委員會指導(dǎo)，不斷加強業(yè)主委員會管理能力。一是加大物業(yè)相關(guān)知識的宣傳力度。采取多種形式，廣泛宣傳法律法規(guī)，培育業(yè)主物業(yè)管理觀念，引導(dǎo)業(yè)主參與、支持小區(qū)業(yè)主委員會成立和管理工作。二是積極推動業(yè)主委員會成立工作。繼續(xù)將業(yè)主委員會成立情況納入各區(qū)、街道辦事處和社區(qū)居委會的業(yè)績考核指標體系，探索利用智慧小區(qū)等物業(yè)服務(wù)和管理電子信息平臺，開展業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立工作，增強業(yè)主參與小區(qū)事務(wù)的積極性。三是建立業(yè)主委員會監(jiān)督管理機制。通過建立業(yè)主監(jiān)督委員會、完善的業(yè)主委員會工作制度、規(guī)范業(yè)主委員會權(quán)利運行程序、建立業(yè)主委員會責任追究機制等措施，解決業(yè)主委員會成員濫用職權(quán)行為，確保業(yè)主委員會依法代表業(yè)主行使權(quán)力，依法支持物業(yè)公司開展服務(wù)工作。（四）強化措施，不斷加大老舊小區(qū)的綜合改造和后續(xù)物業(yè)管理。一是大力推進老舊小區(qū)綜合改造。將問題突出的老舊小區(qū)按照問題輕重緩急分批分年度列入綜合改造計劃，徹底解決老舊小區(qū)能源供應(yīng)和基礎(chǔ)設(shè)施老化問題。二是加大老舊小區(qū)物業(yè)管理提檔升級財政資金投入力度。要繼續(xù)加大老舊小區(qū)物業(yè)管理資金投入力度，安排專項資金，通過以獎代補的形式，用于老舊小區(qū)物業(yè)管理的提檔升級，為老舊小區(qū)物業(yè)管理改造提供資金保障。三是規(guī)范老舊小區(qū)物業(yè)管理工作。逐步建立健全以市場運作為主，以原產(chǎn)權(quán)單位和業(yè)主自主管理為輔的長效管理機制。全球有三種物業(yè)管理模式：委托管理、自營管理、兼容管理［5］，自營管理是由業(yè)主自己管理，自營管理不需要定期收費，只是根據(jù)需要很少量地收取必要成本費用，其最大的優(yōu)點是節(jié)約開支。獨棟、松散老舊小區(qū)應(yīng)采取自營管理模式，降低服務(wù)成本，提升小區(qū)物業(yè)管理水平。物業(yè)管理存在的問題引發(fā)了了大量的矛盾糾紛，阻礙了行業(yè)管理水平的提升，影響了社會的和諧穩(wěn)定。只有加強政府組織領(lǐng)導(dǎo)作用，不斷完善政策、法規(guī)，強化行業(yè)監(jiān)督管理，借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗，才能推進物業(yè)服務(wù)與管理快速、健康、可持續(xù)發(fā)展。

［參考文獻］

［1］肖海軍.物業(yè)管理與業(yè)主權(quán)利［M］.北京：中國民主法治出版社，2006（6）:17-18

［2］劉際濤.西部地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀、問題與對策［J］.前沿，2006（5）：50-51.

［3］李炬.對業(yè)主維權(quán)意識的幾點思考.［J］.湖北經(jīng)濟學(xué)院學(xué)報，2006（8）:93-94.

［4］王聰穎，季如進.淺談物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價指標體系.［J］.中國房地產(chǎn)，2016（15）:69-74.

［5］張建新.物業(yè)管理概論［M］.南京：東南大學(xué)出版社，2005（1）：174-176.

作者:王宏梅 李亮 單位:1.湖北醫(yī)藥學(xué)院 2.十堰市人大城環(huán)委