導(dǎo)語(yǔ)：司法中不動(dòng)產(chǎn)登記制度思考一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、基本案情

（一）案情介紹

1996年12月，富亨房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱富亨公司）與菖菖銀行南屏支行（以下稱謂買(mǎi)主一）簽訂“商品房購(gòu)銷(xiāo)合同”，買(mǎi)賣(mài)“金碧商城”一樓商鋪，并收取了全部房屋價(jià)款。富亨公司交付房屋后，買(mǎi)主一在該商鋪設(shè)立營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并一直對(duì)外經(jīng)營(yíng)，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)。1998年10月28日富亨公司又與策裕公司（以下稱謂買(mǎi)主二）就該標(biāo)的簽訂“商品房購(gòu)銷(xiāo)合同”，在收取部分房款1231萬(wàn)元（約占合同總價(jià)款10%）的情況下，開(kāi)具了累計(jì)金額為1.15億元的購(gòu)房發(fā)票。1999年4月5日富亨公司與張甲、張乙（以下稱謂買(mǎi)主三，系買(mǎi)主二的高管）簽訂“商品房購(gòu)銷(xiāo)合同”，將包含買(mǎi)主一、買(mǎi)主二的爭(zhēng)議標(biāo)的物再次予以出賣(mài)。1999年5月6日，買(mǎi)主二、三與官渡農(nóng)行簽訂了《最高額抵押擔(dān)保借款合同》及“房地產(chǎn)抵押物清單”，約定1999年5月6日至2000年5月6日期間官渡農(nóng)行向買(mǎi)主二提供4320萬(wàn)元最高債權(quán)額以下貸款；買(mǎi)主三以其依法具有所有權(quán)的金碧商城房產(chǎn)（包括爭(zhēng)議標(biāo)的物部分）向官渡農(nóng)行作抵押。其后，買(mǎi)主二以行賄經(jīng)辦人員的方式在市房管局辦理了抵押登記手續(xù)。事后，因富亨公司以未能實(shí)現(xiàn)收取全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款的合同目的，請(qǐng)求終止與買(mǎi)主二簽訂的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同、歸還房產(chǎn)，并要求承擔(dān)違約賠償責(zé)任。1999年10月26日，因相關(guān)債務(wù)人未履行償還欠款的義務(wù)，官渡區(qū)農(nóng)行遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求買(mǎi)主二承擔(dān)償還責(zé)任，買(mǎi)主三承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，并確認(rèn)抵押權(quán)有效。

（二）裁判結(jié)果

圍繞上述標(biāo)的物之爭(zhēng)先后形成了三個(gè)獨(dú)立的案件，第一個(gè)案由為“買(mǎi)賣(mài)合同糾紛”，第二個(gè)案由為“擔(dān)保物權(quán)（抵押權(quán)）糾紛”，第三個(gè)為“確權(quán)訴訟”。一二審法院在是否確認(rèn)抵押權(quán)有效的焦點(diǎn)問(wèn)題上存在分歧。一審法院認(rèn)為，在買(mǎi)主三并未取得房屋所有權(quán)證的情況下，抵押物所有權(quán)仍然屬于第三人富亨公司所有，并確認(rèn)僅憑《房產(chǎn)登記收件收據(jù)》辦理抵押登記的行為是無(wú)效的。二審法院則認(rèn)為抵押權(quán)有效。其理由是：根據(jù)中國(guó)《土地管理法》第11條以及《房地產(chǎn)管理法》第59條等相關(guān)法律規(guī)定，中國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更實(shí)行登記在先，相關(guān)部門(mén)根據(jù)審查予以核發(fā)權(quán)利證書(shū)在后的制度，并認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬的根據(jù)和公示方式，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)僅是權(quán)利人擁有物權(quán)的合法憑證。中級(jí)人民法院對(duì)買(mǎi)主一另行提起的確權(quán)之訴單獨(dú)進(jìn)行審理，認(rèn)為爭(zhēng)議商品房已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有，在整個(gè)使用過(guò)程中無(wú)其他權(quán)利人就該商品房主張過(guò)權(quán)利，也未辦理過(guò)抵押登記，房款也已付清，由此確認(rèn)買(mǎi)主一對(duì)爭(zhēng)議商品房享有所有權(quán)。由此，據(jù)生效裁判文書(shū)在爭(zhēng)議房產(chǎn)之上所設(shè)立的抵押權(quán)并非（原）所有權(quán)人的意思表示，從而產(chǎn)生了兩個(gè)相互矛盾和沖突的物權(quán)。隨后，該案又由省高級(jí)人民法院再審，最高人民法院于2007年作出了終審判決。

二、對(duì)該案的評(píng)析意見(jiàn)

上述各個(gè)案件具有密切關(guān)聯(lián)性，相互間涉及“第三人”的利害關(guān)系，但沖突的根源在于買(mǎi)主二和買(mǎi)主三將爭(zhēng)議標(biāo)的物設(shè)定抵押負(fù)擔(dān)的行為。二審法院在判決文書(shū)中雖未直接援引《物權(quán)法》的條文規(guī)定作為法律依據(jù)，但其關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)“登記簿”和權(quán)利證書(shū)關(guān)系的闡述，卻是物權(quán)法第16、17條規(guī)定的翻版。甚至更進(jìn)一步，單方面強(qiáng)調(diào)了登記簿的法律效力，進(jìn)而降低或否定了權(quán)利證書(shū)的法律效力，可謂之“登記簿主義”，是對(duì)登記機(jī)關(guān)登記行為及其公信效力的盲從，從根本上否決了人民法院作為一切經(jīng)濟(jì)、民事審判機(jī)關(guān)所應(yīng)享有或承擔(dān)的司法職能（權(quán)）。審判法官顯然曲解了登記簿和權(quán)利證書(shū)在證據(jù)效力上的平衡關(guān)系，將權(quán)利證書(shū)置于可有可無(wú)的境地。事實(shí)上，登記簿和權(quán)利證書(shū)都不是唯一的證據(jù)，證據(jù)首先要具備客觀性，當(dāng)?shù)怯浶袨檫`反法定程序，或出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，必然與事實(shí)物權(quán)相沖突，在這種情況下仍然以登記簿作為審判的依據(jù)，必然得出與客觀事實(shí)相悖的審判結(jié)論。

三、對(duì)本案法律適用和物權(quán)“區(qū)分”原則剖析

（一）物權(quán)區(qū)分的意義

物權(quán)法施行前，中國(guó)雖然沒(méi)有統(tǒng)一的形式意義上的物權(quán)法典，但不等于沒(méi)有物權(quán)制度。因此，時(shí)代不同不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變動(dòng)規(guī)則并不一致，對(duì)物權(quán)設(shè)立的原因行為與變動(dòng)行為之間的關(guān)系即債權(quán)、物權(quán)問(wèn)題也未進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。然而，確立物權(quán)區(qū)分原則的意義何在呢？首先，是截?cái)鄠鶆?wù)鎖鏈的關(guān)聯(lián)性，促使紛爭(zhēng)得到迅速解決，保障交易安全。其次，由于物權(quán)區(qū)分原則中無(wú)因性理論的存在，物權(quán)的變動(dòng)與否不受債權(quán)行為的影響，從而在理論上對(duì)第三人的保護(hù)作出充分的說(shuō)明與解釋[1]。第三，重塑了物權(quán)設(shè)立過(guò)程中前置性原因行為的獨(dú)立效力。由于司法實(shí)踐中長(zhǎng)期以來(lái)根深蒂固地存在著一種對(duì)物權(quán)原因行為效力獨(dú)立性的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，認(rèn)為凡房地產(chǎn)未過(guò)戶則未取得產(chǎn)權(quán)，既然買(mǎi)受人無(wú)產(chǎn)權(quán)則其買(mǎi)賣(mài)合同也不應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，從而判決未完成過(guò)戶程序的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。正因?yàn)榇嬖趯?duì)物權(quán)原因行為獨(dú)立性認(rèn)識(shí)的不足，導(dǎo)致了大量的錯(cuò)誤裁判，等于將合同的效力直接交由出賣(mài)人掌控。毫無(wú)疑問(wèn)，將物權(quán)原因行為的效力不作獨(dú)立判斷而使之受限于物權(quán)變動(dòng)行為是否完成的認(rèn)識(shí)，直接導(dǎo)致司法裁判鼓勵(lì)出賣(mài)人不遵守誠(chéng)實(shí)信用原則[2]。

（二）法律適用規(guī)范

上述案件均發(fā)生在中國(guó)物權(quán)法施行之前，自然不能適用物權(quán)法有關(guān)物權(quán)設(shè)立、變動(dòng)原則的相關(guān)規(guī)定。從合同簽訂和履行時(shí)間來(lái)看，甚至還不能適用現(xiàn)行合同法的規(guī)定，只能適用經(jīng)濟(jì)合同法的相關(guān)規(guī)定。從富亨公司提起的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案情分析，富亨公司作為出賣(mài)人，履行了必要的合同義務(wù)，而買(mǎi)主二卻并沒(méi)有在約定期限內(nèi)履行完全支付對(duì)價(jià)的義務(wù)，從而構(gòu)成違約，富亨公司享有合同解除權(quán)。合同解除后，雙方相互返還財(cái)產(chǎn)，恢復(fù)原狀，這是民事賠償?shù)幕驹瓌t。如若因此損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，當(dāng)事人則無(wú)權(quán)申請(qǐng)或要求解除合同，但若危及或損害第三人的利益，則應(yīng)突破合同相對(duì)性原理，權(quán)衡第三人是否存在主觀過(guò)錯(cuò)及其利益得失的問(wèn)題。

（三）對(duì)登記程序規(guī)范性的理解

物權(quán)是否變動(dòng)與登記機(jī)關(guān)的登記行為關(guān)系密切，這是因?yàn)橹袊?guó)物權(quán)立法在很大程度上體現(xiàn)了強(qiáng)制性規(guī)范的公法色彩。故此，對(duì)物權(quán)登記行為的規(guī)范性提出了更高的要求，而習(xí)慣于行政管理型審查的登記人員因不具備必要的法律專業(yè)知識(shí)很有可能難于勝任此重任。一般而言，登記物權(quán)與實(shí)際物權(quán)應(yīng)當(dāng)是一致的，登記物權(quán)也即是該物權(quán)存在的真正物權(quán)，該物權(quán)人對(duì)物的支配符合客觀事實(shí)。但是，在物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程中，由于各種原因，也會(huì)出現(xiàn)登記物權(quán)與實(shí)際物權(quán)不相吻合的情況。這種情況的出現(xiàn)，有當(dāng)事人方面的原因，比如對(duì)登記機(jī)關(guān)登記行為性質(zhì)的理解、認(rèn)識(shí)及其法律后果欠缺考慮，或者受制于登記管理手續(xù)煩瑣或其他方面因素的制約等等，出現(xiàn)懈怠登記的現(xiàn)象。也有登記機(jī)關(guān)方面的原因，比如登記程序和操作規(guī)范不嚴(yán)謹(jǐn)，登記人員玩忽職守、違法犯罪等。程序正義是實(shí)體正義的保障。登記機(jī)關(guān)的登記行為本身就是一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒毯筒僮饕?guī)范，正是通過(guò)登記程序的完整性從而保證了登記結(jié)果和登記權(quán)利人、義務(wù)人的正確性。通過(guò)比較建設(shè)部1997年和2008年不同時(shí)期所頒布的房屋登記辦法，不難發(fā)現(xiàn)具有共性特點(diǎn)，即對(duì)房屋權(quán)屬登記的程序和步驟均予以明確。登記程序包括申請(qǐng)和受理、審核和發(fā)放權(quán)利證書(shū)等四個(gè)基本環(huán)節(jié)，必要時(shí)可進(jìn)行公告程序，而記載于登記簿的程序規(guī)定，則是中國(guó)物權(quán)法確立登記簿制度后才新增加和明確的程序步驟，可以看出不動(dòng)產(chǎn)登記行為具有完整性和不可分割性。二審法院判決書(shū)中所謂“登記在先、發(fā)證在后”的登記制度是對(duì)登記行為及中國(guó)相關(guān)法律條文規(guī)定的片面解釋，并不符合登記程序規(guī)則，而且相關(guān)部門(mén)在共同制定的規(guī)章中已經(jīng)對(duì)登記部門(mén)核準(zhǔn)發(fā)證的有效性做出明確規(guī)定，從而與申請(qǐng)和受理登記的行為相區(qū)分，否定了登記機(jī)關(guān)單純的“登記”或記載行為即可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律性質(zhì)。登記簿和權(quán)利證書(shū)是同一物權(quán)的不同表現(xiàn)形式，頒發(fā)權(quán)利證書(shū)則是登記行為得以完成的標(biāo)志。

四、結(jié)論

司法審判活動(dòng)中對(duì)登記主義和物權(quán)原因行為獨(dú)立性的理解應(yīng)作辯證分析。無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)登記簿或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，均只具有“證據(jù)”屬性，因此其作為物權(quán)憑證的效力具有相對(duì)性而不應(yīng)具有絕對(duì)性?，F(xiàn)實(shí)中登記簿記載的權(quán)利人與真正權(quán)利人并不相符的情形確實(shí)存在，一旦發(fā)生物權(quán)權(quán)屬糾紛時(shí)，該兩項(xiàng)法定書(shū)證的效力均處于效力待定狀態(tài)，其最終的合法性有待于對(duì)物權(quán)原因行為效力的審查結(jié)論。如果物權(quán)的原因行為的效力被維持，則該項(xiàng)登記物權(quán)將會(huì)得到維護(hù)；否則不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。為此，應(yīng)糾正司法實(shí)踐中長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)“登記”這一物權(quán)變動(dòng)行為效力的盲目尊崇心理，確立人民法院對(duì)物權(quán)權(quán)屬糾紛中異議登記、確權(quán)之訴的專屬管轄權(quán)和最終審判職能。就本文闡述的相關(guān)案例，之所以出現(xiàn)相互矛盾的判決或難于執(zhí)行的詬病，原因在于對(duì)民事審判活動(dòng)的認(rèn)識(shí)規(guī)律仍然局限于“倒因果”的思維定式。從物權(quán)行為完整性和合同效力性兩個(gè)方面來(lái)理解，應(yīng)撤銷(xiāo)或解除富亨公司與買(mǎi)主二三簽訂的合同，確認(rèn)抵押行為無(wú)效。由于買(mǎi)主二三的合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)（解除），其后果是自始無(wú)效，從而保護(hù)了買(mǎi)主一和出賣(mài)人的權(quán)益。抵押擔(dān)保行為被確認(rèn)無(wú)效后官渡農(nóng)行的債權(quán)與其產(chǎn)生當(dāng)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)相比并未增加。因該債權(quán)的形成和原因與買(mǎi)主二三并無(wú)法律意義上的直接關(guān)系，也不以設(shè)立抵押權(quán)為前提條件，故官渡農(nóng)行在事后設(shè)立抵押的過(guò)程中并不能作為在先買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系之外的善意第三人看待，其期待利益不應(yīng)得到法律保護(hù)。