拆遷民事案件的特征及因素探索

時間:2022-09-14 10:57:00

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拆遷民事案件的特征及因素探索

隨著北京市通州區(qū)城市化建設(shè)步伐的不斷加快,國際新城建設(shè)的不斷推進(jìn),一批舊城區(qū)改造、新城區(qū)建設(shè)、市政建設(shè)項目相繼實施,城市和農(nóng)村房屋拆遷量不斷增加,涉及拆遷的民事行政申訴案件也相繼涌現(xiàn)。近年來,通州區(qū)人民檢察院受理由拆遷引發(fā)的民事行政申訴案件逐年增加,案由逐步多樣化,可見由拆遷引發(fā)的矛盾日益突出,應(yīng)引起重視。

一、案件特點分析

(一)案由類型呈現(xiàn)多樣化。

這類案件中,案由直接涉及拆遷糾紛的占約30%,另外占到約70%的案件,我們稱其為拆遷間接引發(fā)的糾紛,案由類型涉及較多,主要包括財產(chǎn)權(quán)屬糾紛、所有權(quán)糾紛、房屋買賣合同糾紛、財產(chǎn)損害賠償糾紛、繼承等,僅從案由來看,似乎和拆遷并無關(guān)系,實則不然。如王某財產(chǎn)權(quán)屬糾紛案中,王某于九十年代末時將其所有的某村房屋出售給非本村的李某,并簽訂了買賣合同,后因該村面臨拆遷,為獲得高額拆遷補償金,追求利益最大化,王某將李某訴至法院,稱雙方簽訂的房屋買賣合同違反了法律關(guān)于宅基地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定,請求法院確認(rèn)雙方簽訂的合同無效,相互返還房屋及購房款,從而引發(fā)糾紛。

(二)糾紛多與經(jīng)濟利益緊密聯(lián)系。

綜合分析這類案件,發(fā)現(xiàn)矛盾主要集中在拆遷安置補償金問題上,包括當(dāng)事人直接對補償金異議引發(fā)的糾紛,也包括因訴爭房屋即將面臨拆遷,促使當(dāng)事人對高額補償金產(chǎn)生一種預(yù)期占有,從而引發(fā)的請求確認(rèn)房屋買賣合同無效等案件糾紛??梢姡瑹o論屬于對既得補償款的不滿,還是對預(yù)期補償款的占有,都與經(jīng)濟利益密不可分。

(三)農(nóng)村拆遷矛盾相對突出。

案件中絕大多數(shù)是涉及農(nóng)村房屋或宅基地拆遷和征收的,當(dāng)事人亦多為村民與村委會,也有少部分當(dāng)事人之間為家庭成員關(guān)系。相比較來看,涉及城市房屋拆遷的案件較少。這主要是由通州區(qū)地處農(nóng)業(yè)區(qū),農(nóng)村占地面積較大,以及近年來政府實施舊城區(qū)改造、新城區(qū)建設(shè)等工程項目等特點所決定的。

(四)案件審查結(jié)果多為不立案。

這類案件的處理結(jié)果基本均為不立案,同時由于這類案件的案件事實一般相對清楚,故從當(dāng)事人到法院起訴,再到檢察院申訴歷時較短,一般為兩年。而對于個別案件的裁判稍有瑕疵,又不足以引起抗訴或再審的,一般可以通過給相關(guān)單位制發(fā)檢察建議的方式進(jìn)行處理。

二、矛盾產(chǎn)生原因分析

(一)土地性質(zhì)由集體轉(zhuǎn)為國有后補償標(biāo)準(zhǔn)不一。

拆遷中大量房屋土地性質(zhì)的變化導(dǎo)致拆遷適用法律、政策的爭議,造成由拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)、程序、安置模式的不同引發(fā)的拆遷補償矛盾。一方面,轉(zhuǎn)化性質(zhì)的土地上的拆遷除要對房屋進(jìn)行補償外,還涉及征地補償、勞動力安置補助、地上附屬物補償、家禽果樹補償?shù)?,往往情況較為復(fù)雜,但補償安置政策存在一定不確定性,補償標(biāo)準(zhǔn)也不盡統(tǒng)一;另一方面,如果同一塊地、同一拆遷項目涉及集體和國有兩種性質(zhì)的土地時,因拆遷應(yīng)適用不同的法律法規(guī)規(guī)定,勢必會造成補償標(biāo)準(zhǔn)、程序、安置模式的不同,易引發(fā)拆遷矛盾的產(chǎn)生。

(二)基層組織作為力度不適當(dāng)。

盡管基層組織不是拆遷過程中的責(zé)任主體,但拆遷過程中大量的基礎(chǔ)性工作都是由基層組織來承擔(dān)的,在面對上級組織和群眾這一“上下矛盾”時,基層組織應(yīng)當(dāng)充當(dāng)切實履行職責(zé)、協(xié)調(diào)上下關(guān)系、積極化解矛盾的中間人角色,但實踐中有的基層組織工作盡頭不足、缺乏責(zé)任意識,只是在中間“和稀泥”;而有的基層組織作為力度又“過大”,形成“越權(quán)”,導(dǎo)致矛盾的產(chǎn)生。

(三)拆遷補償金數(shù)額急劇增高。

近年來,由于拆遷補償金數(shù)額的急劇增高,導(dǎo)致被拆遷房屋所有權(quán)歸屬爭議問題日益突出。當(dāng)事人為了追求高額的補償金,使其利益可以最大化,從而出現(xiàn)了一系列房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛、房屋買賣合同糾紛等案件。如趙某房屋買賣合同糾紛案中,趙某與錢某簽訂房屋買賣合同并收取定金后,以各種理由拒絕履行房屋過戶手續(xù),究其真正原因正是由于訴爭的房屋即將面臨拆遷,而拆遷補償金的數(shù)額明顯高于該房屋買賣合同約定的金額,為此錢某將趙某訴至法院,要求確認(rèn)房屋買賣合同有效并履行相應(yīng)過戶手續(xù),而田某反訴買賣合同無效,法院支持了李某的訴訟請求,田某不服申訴至筆者所在檢察院。

(四)同村房屋因拆遷時間不同補償金數(shù)額不同。

由于政府的相關(guān)拆遷規(guī)劃政策不同,存在同一村的房屋有的先拆遷,有的后拆遷的情形,隨著拆遷時間的拉長,拆遷補償金的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)也在逐年增長,這樣由于被拆遷的時間點不同,造成了同一村的房屋拆遷補償金額不同,先拆遷戶所得的補償金明顯少于后拆遷戶所得,因此造成先拆遷戶心理嚴(yán)重失衡,從而引發(fā)矛盾。如周某房屋拆遷安置補償合同糾紛案中,因為周某所在村的房屋存在先后拆遷的情形,而周某的房屋先被拆遷,因此周某認(rèn)為跟本村后拆遷戶相比自己的利益受到損害,并以此將村委會訴至法院,要求補償。

(五)違章建筑不能獲得補償。

房屋拆遷過程涌現(xiàn)出大量違章建筑,包括土地違法,規(guī)劃違法,如耕地變工地,道路上建廁所等,在拆遷過程中,被拆遷人對這些無產(chǎn)權(quán)房屋也提出補償要求,但根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第22條中“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑,不予補償”的規(guī)定,這些房屋均不在補償范圍之內(nèi),這勢必造成被拆遷人心里不易接受,成為拆遷的一個頑疾。如程某不服土地管理拆除建筑物處罰案中,程某曾與某村簽訂租賃協(xié)議,租用該村土地建廠,但雙方均未辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證,后該村被征地拆遷,而程某所建廠房沒有取得相關(guān)許可證,故被認(rèn)定為違法建筑,并最終被城管強行拆除,且未獲得補償,程某不服訴至法院。

三、化解拆遷引發(fā)矛盾糾紛的對策建議

拆遷雜糅了多方的利益糾葛,法律關(guān)系錯綜復(fù)雜,其所引發(fā)的社會矛盾已成為破壞社會和諧穩(wěn)定的因素。檢察機關(guān)作為我國憲法規(guī)定的法律監(jiān)督機關(guān),應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮檢察職能,在維護(hù)法律的尊嚴(yán)與權(quán)威的同時,有效化解社會矛盾,維護(hù)社會的和諧與穩(wěn)定。

(一)不斷提高干警辦案能力,加強對相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)。

結(jié)合辦案實踐有針對性的開展學(xué)習(xí)和研討,如進(jìn)一步系統(tǒng)學(xué)習(xí)《城市房屋拆遷管理條例》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī),以及相應(yīng)的一系列政策、指導(dǎo)意見等規(guī)范文件,學(xué)習(xí)可以采用邀請專家講座、與有關(guān)部門開展座談、及針對典型案例集體研討等形式,從基礎(chǔ)抓起,提高干警對拆遷類案件的辦案能力。

(二)加強拆遷補償安置的規(guī)范性建設(shè),適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟需求。

不斷推進(jìn)有關(guān)城鄉(xiāng)拆遷補償安置法律法規(guī)的修改完善工作,對征地、拆遷、補償、安置、建設(shè)、管理、監(jiān)督各個環(huán)節(jié)制定公平合理的、可操作性強的實施細(xì)則,加強拆遷工作的統(tǒng)一性、規(guī)范性,避免決策的盲目性、封閉性。同時注重相關(guān)補償規(guī)范及操作流程與現(xiàn)代市場經(jīng)濟相適應(yīng),使拆遷安置補償方案與市場對接,嚴(yán)格控制補償標(biāo)準(zhǔn)明顯不適當(dāng)?shù)那闆r發(fā)生,此外評估公司要依法依規(guī)評估,體現(xiàn)公平性、合理性。拆遷工作各個環(huán)節(jié)都要公開透明,依法保障被拆遷人利益。

(三)切實加強法律宣傳工作,加大法律宣傳力度。

檢察機關(guān)可以就拆遷中涉及的各種法律問題,深入相關(guān)政府部門、企業(yè)、社區(qū)、村鎮(zhèn)開展形式多樣的法制宣傳、教育活動,特別是針對一些在拆遷過程中扮演重要角色的基層組織,使其更加明確自身的權(quán)利和責(zé)任,在服務(wù)過程中準(zhǔn)確定位,同時在被拆遷人群體中樹立依法、理性維權(quán)的法律意識,引導(dǎo)群眾通過合理、合法的途徑解決矛盾。

(四)強調(diào)息訴工作的重要性,注重釋法說理,有效化解矛盾。

由于這些案件基本都以不立案方式結(jié)案,因此做好案件當(dāng)事人的息訴工作尤為重要,這就要求承辦人耐心細(xì)致,釋法析理,針對不同的案情及當(dāng)事人情況制定相應(yīng)的息訴方案,有需要時及時與有關(guān)部門溝通、配合,真正把拆遷矛盾化解當(dāng)成是一件事關(guān)民生的工作來做。同時息訴還應(yīng)講究方法策略,強調(diào)換位思考,站在當(dāng)事人的角度分析矛盾糾紛的利害關(guān)系,拉近與當(dāng)事人間的距離,注意語言的使用技巧,力求及時有效化解社會矛盾。