編者按：本文主要從住房消費(fèi)信貸發(fā)展的制約因素分析；住房消費(fèi)信貸發(fā)展的對(duì)策研究進(jìn)行論述。其中，主要包括：消費(fèi)既是社會(huì)再生產(chǎn)的終點(diǎn)又是新的起點(diǎn)、住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)涉及銀行、承貸人、開(kāi)發(fā)商、評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)交易、處理抵押房產(chǎn)更為困難，最終導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降、住房信貸資金融資渠道過(guò)窄，住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)尚未形成、我國(guó)住房消費(fèi)信貸中個(gè)人住房抵押貸款是零售式貸款、改變現(xiàn)有商業(yè)銀行貸款資金來(lái)源主要依賴居民儲(chǔ)蓄存款的做法、積極穩(wěn)妥推進(jìn)住房抵押貸款證券化，建立住房抵押二級(jí)市場(chǎng)、完善消費(fèi)信貸各項(xiàng)規(guī)章制度，規(guī)范消費(fèi)信貸行為等，具體請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)。

摘要：本文分析了當(dāng)前制約我國(guó)住房消費(fèi)信貸發(fā)展的主要因素，并從國(guó)家、借貸者和銀行等三方面提出了相應(yīng)解決措施。

在生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)四個(gè)環(huán)節(jié)中，消費(fèi)既是社會(huì)再生產(chǎn)的終點(diǎn)又是新的起點(diǎn)，發(fā)展住房消費(fèi)信貸，不僅可以實(shí)現(xiàn)居民住房消費(fèi)的愿望，還可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展、住房制度改革深化及信貸政策的支持，住房消費(fèi)信貸發(fā)展迅速。然而，面臨日益增長(zhǎng)的購(gòu)房需求，住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的諸多“瓶頸”因素也日益凸顯，嚴(yán)重制約其健康快速發(fā)展。

1住房消費(fèi)信貸發(fā)展的制約因素分析

住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)涉及銀行、承貸人、開(kāi)發(fā)商、評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)交易等多個(gè)部門(mén)和多種行業(yè)。目前，我國(guó)住房消費(fèi)信貸規(guī)章、制度不完善，給現(xiàn)實(shí)工作造成困難。例如，《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對(duì)辦理住房貸款時(shí)的抵押擔(dān)保作了明確要求，但實(shí)際操作困難：一般是房產(chǎn)抵押。當(dāng)購(gòu)房者失去穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源而無(wú)力還貸時(shí)，雖然規(guī)定了抵押權(quán)人可以拍賣抵押物，但實(shí)際操作時(shí)，銀行不得不考慮可能引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題而難以付諸行動(dòng)。此外，我國(guó)缺乏成熟的住房?jī)r(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和完善的拍賣轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)，處理抵押房產(chǎn)更為困難，最終導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降。

當(dāng)前，個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)存在貸款品種單一、期限短、額度低、借貸手續(xù)繁雜等問(wèn)題。各大商業(yè)銀行的住房信貸基本實(shí)行固定利率等額償還方式，無(wú)法滿足不同收入和不同偏好的居民需求。貸款期限在實(shí)際操作中多在10年以下，且按規(guī)定貸款者必須在貸款銀行存足相當(dāng)于房?jī)r(jià)30%以上存款，造成居民還貸負(fù)擔(dān)過(guò)重，更限制了中低收入者貸款買(mǎi)房。此外，借貸手續(xù)繁雜，涉及多個(gè)部門(mén)，使承貸者苦不堪言，也使消費(fèi)信貸者望而卻步。

內(nèi)容摘要：本文分析了當(dāng)前制約我國(guó)住房消費(fèi)信貸發(fā)展的主要因素，并從國(guó)家、借貸者和銀行等三方面提出了相應(yīng)解決措施。

關(guān)鍵詞：住房消費(fèi)信貸制約因素對(duì)策研究

在生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)四個(gè)環(huán)節(jié)中，消費(fèi)既是社會(huì)再生產(chǎn)的終點(diǎn)又是新的起點(diǎn)，發(fā)展住房消費(fèi)信貸，不僅可以實(shí)現(xiàn)居民住房消費(fèi)的愿望，還可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展、住房制度改革深化及信貸政策的支持，住房消費(fèi)信貸發(fā)展迅速。然而，面臨日益增長(zhǎng)的購(gòu)房需求，住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的諸多“瓶頸”因素也日益凸顯，嚴(yán)重制約其健康快速發(fā)展。

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住房消費(fèi)信貸發(fā)展的制約因素分析

住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)涉及銀行、承貸人、開(kāi)發(fā)商、評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)交易等多個(gè)部門(mén)和多種行業(yè)。目前，我國(guó)住房消費(fèi)信貸規(guī)章、制度不完善，給現(xiàn)實(shí)工作造成困難。例如，《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對(duì)辦理住房貸款時(shí)的抵押擔(dān)保作了明確要求，但實(shí)際操作困難：一般是房產(chǎn)抵押。當(dāng)購(gòu)房者失去穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源而無(wú)力還貸時(shí)，雖然規(guī)定了抵押權(quán)人可以拍賣抵押物，但實(shí)際操作時(shí)，銀行不得不考慮可能引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題而難以付諸行動(dòng)。此外，我國(guó)缺乏成熟的住房?jī)r(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和完善的拍賣轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)，處理抵押房產(chǎn)更為困難，最終導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降。

住房消費(fèi)信貸發(fā)展的制約因素分析

住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)涉及銀行、承貸人、開(kāi)發(fā)商、評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)交易等多個(gè)部門(mén)和多種行業(yè)。目前，我國(guó)住房消費(fèi)信貸規(guī)章、制度不完善，給現(xiàn)實(shí)工作造成困難。例如，《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對(duì)辦理住房貸款時(shí)的抵押擔(dān)保作了明確要求，但實(shí)際操作困難：一般是房產(chǎn)抵押。當(dāng)購(gòu)房者失去穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源而無(wú)力還貸時(shí)，雖然規(guī)定了抵押權(quán)人可以拍賣抵押物，但實(shí)際操作時(shí)，銀行不得不考慮可能引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題而難以付諸行動(dòng)。此外，我國(guó)缺乏成熟的住房?jī)r(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和完善的拍賣轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)，處理抵押房產(chǎn)更為困難，最終導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降。

當(dāng)前，個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)存在貸款品種單一、期限短、額度低、借貸手續(xù)繁雜等問(wèn)題。各大商業(yè)銀行的住房信貸基本實(shí)行固定利率等額償還方式，無(wú)法滿足不同收入和不同偏好的居民需求。貸款期限在實(shí)際操作中多在10年以下，且按規(guī)定貸款者必須在貸款銀行存足相當(dāng)于房?jī)r(jià)30%以上存款，造成居民還貸負(fù)擔(dān)過(guò)重，更限制了中低收入者貸款買(mǎi)房。此外，借貸手續(xù)繁雜，涉及多個(gè)部門(mén)，使承貸者苦不堪言，也使消費(fèi)信貸者望而卻步。

住房信貸資金融資渠道過(guò)窄，住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)尚未形成。我國(guó)各商業(yè)銀行住房信貸資金主要來(lái)源于居民儲(chǔ)蓄存款，不確定性高、流動(dòng)性大，缺乏穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金來(lái)源。

我國(guó)住房消費(fèi)信貸中個(gè)人住房抵押貸款是零售式貸款，貸款對(duì)象是分散的居民個(gè)人，銀行較難對(duì)借款人的真實(shí)資信狀況作出準(zhǔn)確的判斷，信用風(fēng)險(xiǎn)較大；抵押物價(jià)格機(jī)制尚未建立，貸款易受抵押物市價(jià)下跌的影響，同時(shí)住房市場(chǎng)不完善，抵押物的處置沒(méi)有保障，導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。目前這種貸款缺乏政府擔(dān)保、保險(xiǎn)制度以及抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的配套，貸款人債權(quán)不能轉(zhuǎn)移、又導(dǎo)致住房消費(fèi)信貸流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)大。

住房消費(fèi)信貸發(fā)展的對(duì)策研究

內(nèi)容摘要：本文分析了當(dāng)前制約我國(guó)住房消費(fèi)信貸發(fā)展的主要因素，并從國(guó)家、借貸者和銀行等三方面提出了相應(yīng)解決措施。

關(guān)鍵詞：住房消費(fèi)信貸制約因素對(duì)策研究

在生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)四個(gè)環(huán)節(jié)中，消費(fèi)既是社會(huì)再生產(chǎn)的終點(diǎn)又是新的起點(diǎn)，發(fā)展住房消費(fèi)信貸，不僅可以實(shí)現(xiàn)居民住房消費(fèi)的愿望，還可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展、住房制度改革深化及信貸政策的支持，住房消費(fèi)信貸發(fā)展迅速。然而，面臨日益增長(zhǎng)的購(gòu)房需求，住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的諸多“瓶頸”因素也日益凸顯，嚴(yán)重制約其健康快速發(fā)展。

住房消費(fèi)信貸發(fā)展的制約因素分析

住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)涉及銀行、承貸人、開(kāi)發(fā)商、評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)交易等多個(gè)部門(mén)和多種行業(yè)。目前，我國(guó)住房消費(fèi)信貸規(guī)章、制度不完善，給現(xiàn)實(shí)工作造成困難。例如，《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對(duì)辦理住房貸款時(shí)的抵押擔(dān)保作了明確要求，但實(shí)際操作困難：一般是房產(chǎn)抵押。當(dāng)購(gòu)房者失去穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源而無(wú)力還貸時(shí)，雖然規(guī)定了抵押權(quán)人可以拍賣抵押物，但實(shí)際操作時(shí)，銀行不得不考慮可能引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題而難以付諸行動(dòng)。此外，我國(guó)缺乏成熟的住房?jī)r(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和完善的拍賣轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)，處理抵押房產(chǎn)更為困難，最終導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降。

當(dāng)前，個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)存在貸款品種單一、期限短、額度低、借貸手續(xù)繁雜等問(wèn)題。各大商業(yè)銀行的住房信貸基本實(shí)行固定利率等額償還方式，無(wú)法滿足不同收入和不同偏好的居民需求。貸款期限在實(shí)際操作中多在10年以下，且按規(guī)定貸款者必須在貸款銀行存足相當(dāng)于房?jī)r(jià)30%以上存款，造成居民還貸負(fù)擔(dān)過(guò)重，更限制了中低收入者貸款買(mǎi)房。此外，借貸手續(xù)繁雜，涉及多個(gè)部門(mén)，使承貸者苦不堪言，也使消費(fèi)信貸者望而卻步。

開(kāi)展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以擴(kuò)大內(nèi)需，是我國(guó)政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而采取的一項(xiàng)重要舉措。由于此舉關(guān)系到住房改革的成敗和宏觀經(jīng)濟(jì)的消長(zhǎng)，已成為備受關(guān)注的焦點(diǎn)之一。但銀行要成功推進(jìn)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，就需要解決在開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)中所面臨的一系列風(fēng)險(xiǎn)。否則，在我國(guó)個(gè)人消費(fèi)信用制度尚未健全的市場(chǎng)環(huán)境下，要推進(jìn)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，就會(huì)面臨重重困難。自1997年由部分商業(yè)銀行啟動(dòng)住房信貸業(yè)務(wù)以來(lái)，雖然獲得了一定的發(fā)展，但由于銀行出于自身資金安全性考慮，在借款人信用缺乏有效保證的情況下，雖然有借款人的商品房抵押作為擔(dān)保，仍然對(duì)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的推廣持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度，在一定程度上制約了住房消費(fèi)信貸的發(fā)展。在此背景下，與住房消費(fèi)信貸相關(guān)聯(lián)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。要消除銀行開(kāi)展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的后顧之憂，就需要推出諸如住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)、住房消費(fèi)信貸信用保險(xiǎn)等保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，運(yùn)用保險(xiǎn)所具有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制，對(duì)住房消費(fèi)者的信用予以有效支持，以便有效地促進(jìn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。

一、保證保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)及擔(dān)保

我國(guó)保險(xiǎn)界對(duì)保證保險(xiǎn)的有關(guān)論著甚少，少量書(shū)籍中對(duì)此概念的介紹也頗為含混，理論上的不成熟使人們對(duì)保證保險(xiǎn)及相關(guān)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)也比較混亂。因此，有必要首先從概念界定入手，分析保證保險(xiǎn)這一概念的內(nèi)涵和外延。

據(jù)《保險(xiǎn)法與保險(xiǎn)實(shí)務(wù)全書(shū)》所載，“保證保險(xiǎn)是由保險(xiǎn)人為被保證人向權(quán)利人提供擔(dān)保的保險(xiǎn)。當(dāng)被保證人的行為致使權(quán)利人遭受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，保險(xiǎn)人負(fù)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任”?！吨袊?guó)保險(xiǎn)百科全書(shū)》也有同樣界定。有的教科書(shū)上對(duì)保證保險(xiǎn)作了如下闡述：“保證保險(xiǎn)，這實(shí)質(zhì)是一種擔(dān)保業(yè)務(wù)。為兩種，一種是由保險(xiǎn)人代被保證人向權(quán)利人提供擔(dān)保，……另一種是信用保險(xiǎn)，是權(quán)利人投保他人的信用?！庇纱艘鰞蓚€(gè)問(wèn)題：（1）保證保險(xiǎn)與擔(dān)保之間有何聯(lián)系？（2）保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)有何不同？

（一）保證保險(xiǎn)和擔(dān)保之比較

擔(dān)保合同具有如下特征：（1）擔(dān)保合同必須有三方當(dāng)事人，即申請(qǐng)人、受益人和擔(dān)保人；（2）擔(dān)保合同通常由義務(wù)人申請(qǐng)用來(lái)保障權(quán)利人的利益；（3）擔(dān)保項(xiàng)下的賠償責(zé)任通常是第二性的，如被擔(dān)保人不付，可由保證人來(lái)代付；（4）在擔(dān)保項(xiàng)下，擔(dān)保人賠償后有權(quán)向被擔(dān)保人追索。

開(kāi)展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以擴(kuò)大內(nèi)需，是我國(guó)政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而采取的一項(xiàng)重要舉措。由于此舉關(guān)系到住房改革的成敗和宏觀經(jīng)濟(jì)的消長(zhǎng)，已成為備受關(guān)注的焦點(diǎn)之一。但銀行要成功推進(jìn)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，就需要解決在開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)中所面臨的一系列風(fēng)險(xiǎn)。否則，在我國(guó)個(gè)人消費(fèi)信用制度尚未健全的市場(chǎng)環(huán)境下，要推進(jìn)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，就會(huì)面臨重重困難。自1997年由部分商業(yè)銀行啟動(dòng)住房信貸業(yè)務(wù)以來(lái)，雖然獲得了一定的發(fā)展，但由于銀行出于自身資金安全性考慮，在借款人信用缺乏有效保證的情況下，雖然有借款人的商品房抵押作為擔(dān)保，仍然對(duì)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的推廣持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度，在一定程度上制約了住房消費(fèi)信貸的發(fā)展。在此背景下，與住房消費(fèi)信貸相關(guān)聯(lián)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。要消除銀行開(kāi)展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的后顧之憂，就需要推出諸如住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)、住房消費(fèi)信貸信用保險(xiǎn)等保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，運(yùn)用保險(xiǎn)所具有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制，對(duì)住房消費(fèi)者的信用予以有效支持，以便有效地促進(jìn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。

一、保證保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)及擔(dān)保

我國(guó)保險(xiǎn)界對(duì)保證保險(xiǎn)的有關(guān)論著甚少，少量書(shū)籍中對(duì)此概念的介紹也頗為含混，理論上的不成熟使人們對(duì)保證保險(xiǎn)及相關(guān)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)也比較混亂。因此，有必要首先從概念界定入手，分析保證保險(xiǎn)這一概念的內(nèi)涵和外延。

據(jù)《保險(xiǎn)法與保險(xiǎn)實(shí)務(wù)全書(shū)》所載，“保證保險(xiǎn)是由保險(xiǎn)人為被保證人向權(quán)利人提供擔(dān)保的保險(xiǎn)。當(dāng)被保證人的行為致使權(quán)利人遭受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，保險(xiǎn)人負(fù)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任”。《中國(guó)保險(xiǎn)百科全書(shū)》也有同樣界定。有的教科書(shū)上對(duì)保證保險(xiǎn)作了如下闡述：“保證保險(xiǎn)，這實(shí)質(zhì)是一種擔(dān)保業(yè)務(wù)。為兩種，一種是由保險(xiǎn)人代被保證人向權(quán)利人提供擔(dān)保，……另一種是信用保險(xiǎn)，是權(quán)利人投保他人的信用。”由此引出兩個(gè)問(wèn)題：（1）保證保險(xiǎn)與擔(dān)保之間有何聯(lián)系？（2）保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)有何不同？

（一）保證保險(xiǎn)和擔(dān)保之比較

擔(dān)保合同具有如下特征：（1）擔(dān)保合同必須有三方當(dāng)事人，即申請(qǐng)人、受益人和擔(dān)保人；（2）擔(dān)保合同通常由義務(wù)人申請(qǐng)用來(lái)保障權(quán)利人的利益；（3）擔(dān)保項(xiàng)下的賠償責(zé)任通常是第二性的，如被擔(dān)保人不付，可由保證人來(lái)代付；（4）在擔(dān)保項(xiàng)下，擔(dān)保人賠償后有權(quán)向被擔(dān)保人追索。

內(nèi)容摘要：本文分析了當(dāng)前制約我國(guó)住房消費(fèi)信貸發(fā)展的主要因素，并從國(guó)家、借貸者和銀行等三方面提出了相應(yīng)解決措施。

關(guān)鍵詞：住房消費(fèi)信貸制約因素對(duì)策研究

在生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)四個(gè)環(huán)節(jié)中，消費(fèi)既是社會(huì)再生產(chǎn)的終點(diǎn)又是新的起點(diǎn)，發(fā)展住房消費(fèi)信貸，不僅可以實(shí)現(xiàn)居民住房消費(fèi)的愿望，還可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展、住房制度改革深化及信貸政策的支持，住房消費(fèi)信貸發(fā)展迅速。然而，面臨日益增長(zhǎng)的購(gòu)房需求，住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的諸多“瓶頸”因素也日益凸顯，嚴(yán)重制約其健康快速發(fā)展。

住房消費(fèi)信貸發(fā)展的制約因素分析

住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)涉及銀行、承貸人、開(kāi)發(fā)商、評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)交易等多個(gè)部門(mén)和多種行業(yè)。目前，我國(guó)住房消費(fèi)信貸規(guī)章、制度不完善，給現(xiàn)實(shí)工作造成困難。例如，《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對(duì)辦理住房貸款時(shí)的抵押擔(dān)保作了明確要求，但實(shí)際操作困難：一般是房產(chǎn)抵押。當(dāng)購(gòu)房者失去穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源而無(wú)力還貸時(shí)，雖然規(guī)定了抵押權(quán)人可以拍賣抵押物，但實(shí)際操作時(shí)，銀行不得不考慮可能引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題而難以付諸行動(dòng)。此外，我國(guó)缺乏成熟的住房?jī)r(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和完善的拍賣轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)，處理抵押房產(chǎn)更為困難，最終導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降。

當(dāng)前，個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)存在貸款品種單一、期限短、額度低、借貸手續(xù)繁雜等問(wèn)題。各大商業(yè)銀行的住房信貸基本實(shí)行固定利率等額償還方式，無(wú)法滿足不同收入和不同偏好的居民需求。貸款期限在實(shí)際操作中多在10年以下，且按規(guī)定貸款者必須在貸款銀行存足相當(dāng)于房?jī)r(jià)30%以上存款，造成居民還貸負(fù)擔(dān)過(guò)重，更限制了中低收入者貸款買(mǎi)房。此外，借貸手續(xù)繁雜，涉及多個(gè)部門(mén)，使承貸者苦不堪言，也使消費(fèi)信貸者望而卻步。

住房消費(fèi)信貸發(fā)展的制約因素分析

住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)涉及銀行、承貸人、開(kāi)發(fā)商、評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)交易等多個(gè)部門(mén)和多種行業(yè)。目前，我國(guó)住房消費(fèi)信貸規(guī)章、制度不完善，給現(xiàn)實(shí)工作造成困難。例如，《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對(duì)辦理住房貸款時(shí)的抵押擔(dān)保作了明確要求，但實(shí)際操作困難：一般是房產(chǎn)抵押。當(dāng)購(gòu)房者失去穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源而無(wú)力還貸時(shí)，雖然規(guī)定了抵押權(quán)人可以拍賣抵押物，但實(shí)際操作時(shí)，銀行不得不考慮可能引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題而難以付諸行動(dòng)。此外，我國(guó)缺乏成熟的住房?jī)r(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和完善的拍賣轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)，處理抵押房產(chǎn)更為困難，最終導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降。

當(dāng)前，個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)存在貸款品種單一、期限短、額度低、借貸手續(xù)繁雜等問(wèn)題。各大商業(yè)銀行的住房信貸基本實(shí)行固定利率等額償還方式，無(wú)法滿足不同收入和不同偏好的居民需求。貸款期限在實(shí)際操作中多在10年以下，且按規(guī)定貸款者必須在貸款銀行存足相當(dāng)于房?jī)r(jià)30%以上存款，造成居民還貸負(fù)擔(dān)過(guò)重，更限制了中低收入者貸款買(mǎi)房。此外，借貸手續(xù)繁雜，涉及多個(gè)部門(mén)，使承貸者苦不堪言，也使消費(fèi)信貸者望而卻步。

住房信貸資金融資渠道過(guò)窄，住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)尚未形成。我國(guó)各商業(yè)銀行住房信貸資金主要來(lái)源于居民儲(chǔ)蓄存款，不確定性高、流動(dòng)性大，缺乏穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金來(lái)源。

我國(guó)住房消費(fèi)信貸中個(gè)人住房抵押貸款是零售式貸款，貸款對(duì)象是分散的居民個(gè)人，銀行較難對(duì)借款人的真實(shí)資信狀況作出準(zhǔn)確的判斷，信用風(fēng)險(xiǎn)較大；抵押物價(jià)格機(jī)制尚未建立，貸款易受抵押物市價(jià)下跌的影響，同時(shí)住房市場(chǎng)不完善，抵押物的處置沒(méi)有保障，導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。目前這種貸款缺乏政府擔(dān)保、保險(xiǎn)制度以及抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的配套，貸款人債權(quán)不能轉(zhuǎn)移、又導(dǎo)致住房消費(fèi)信貸流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)大。

住房消費(fèi)信貸發(fā)展的對(duì)策研究

內(nèi)容摘要：本文分析了當(dāng)前制約我國(guó)住房消費(fèi)信貸發(fā)展的主要因素，并從國(guó)家、借貸者和銀行等三方面提出了相應(yīng)解決措施。

關(guān)鍵詞：住房消費(fèi)信貸制約因素對(duì)策研究

在生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)四個(gè)環(huán)節(jié)中，消費(fèi)既是社會(huì)再生產(chǎn)的終點(diǎn)又是新的起點(diǎn)，發(fā)展住房消費(fèi)信貸，不僅可以實(shí)現(xiàn)居民住房消費(fèi)的愿望，還可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展、住房制度改革深化及信貸政策的支持，住房消費(fèi)信貸發(fā)展迅速。然而，面臨日益增長(zhǎng)的購(gòu)房需求，住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的諸多“瓶頸”因素也日益凸顯，嚴(yán)重制約其健康快速發(fā)展。

住房消費(fèi)信貸發(fā)展的制約因素分析

住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)涉及銀行、承貸人、開(kāi)發(fā)商、評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)交易等多個(gè)部門(mén)和多種行業(yè)。目前，我國(guó)住房消費(fèi)信貸規(guī)章、制度不完善，給現(xiàn)實(shí)工作造成困難。例如，《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對(duì)辦理住房貸款時(shí)的抵押擔(dān)保作了明確要求，但實(shí)際操作困難：一般是房產(chǎn)抵押。當(dāng)購(gòu)房者失去穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源而無(wú)力還貸時(shí)，雖然規(guī)定了抵押權(quán)人可以拍賣抵押物，但實(shí)際操作時(shí)，銀行不得不考慮可能引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題而難以付諸行動(dòng)。此外，我國(guó)缺乏成熟的住房?jī)r(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和完善的拍賣轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)，處理抵押房產(chǎn)更為困難，最終導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降。

當(dāng)前，個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)存在貸款品種單一、期限短、額度低、借貸手續(xù)繁雜等問(wèn)題。各大商業(yè)銀行的住房信貸基本實(shí)行固定利率等額償還方式，無(wú)法滿足不同收入和不同偏好的居民需求。貸款期限在實(shí)際操作中多在10年以下，且按規(guī)定貸款者必須在貸款銀行存足相當(dāng)于房?jī)r(jià)30%以上存款，造成居民還貸負(fù)擔(dān)過(guò)重，更限制了中低收入者貸款買(mǎi)房。此外，借貸手續(xù)繁雜，涉及多個(gè)部門(mén)，使承貸者苦不堪言，也使消費(fèi)信貸者望而卻步。

近年來(lái)，隨著住房體制改革進(jìn)程的加快，金融業(yè)對(duì)住房開(kāi)發(fā)和消費(fèi)的競(jìng)爭(zhēng)力度開(kāi)始加強(qiáng)，整個(gè)住房市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。隨著城鎮(zhèn)居民收入水平和消費(fèi)觀念的變化，住房消費(fèi)貸款成為了百姓實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想的最有效的途徑。而房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也為我國(guó)銀行業(yè)的發(fā)展提供了契機(jī)，隨著個(gè)人住房需求的不斷增加，各家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)激烈。但是，在大力開(kāi)展個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的過(guò)程中，諸如按揭人貸款風(fēng)險(xiǎn)、抵押品貶值風(fēng)險(xiǎn)和提前還貸風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)日益積聚，嚴(yán)重威脅銀行信貸資產(chǎn)的安全，而且對(duì)銀行資金體系的穩(wěn)健運(yùn)行將造成不利影響。因此，如何在促進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)健康成長(zhǎng)的同時(shí)，規(guī)避和防范住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)，是值得我們關(guān)注的課題。本文采用對(duì)比分析與實(shí)證分析的方法，從住房消費(fèi)信貸的基本概念入手，對(duì)我國(guó)某一商業(yè)銀行實(shí)施住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理和國(guó)外實(shí)施住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的經(jīng)典案例進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上，通過(guò)將美國(guó)和日本在實(shí)施住房消費(fèi)信貸過(guò)程中的情況與我國(guó)情況進(jìn)行對(duì)比并結(jié)合我國(guó)在實(shí)施住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)中風(fēng)險(xiǎn)管理的不足，提出了完善我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的一些政策建議。按照以上思路，本文分為四章進(jìn)行詳細(xì)地論述：第一章為住房消費(fèi)信貸及其風(fēng)險(xiǎn)概述。本章從消費(fèi)信貸的基本概念入手，介紹了個(gè)人住房消費(fèi)信貸的涵義及其特點(diǎn)，指出個(gè)人住房消費(fèi)信貸是指銀行向借款人發(fā)放的滿足其以住房消費(fèi)為目的的信貸業(yè)務(wù)。它具有貸款額度大、貸款期限“長(zhǎng)”(跨度大)、安全性與風(fēng)險(xiǎn)性并存、管理成本相對(duì)較高等特點(diǎn)。然后在此基礎(chǔ)上結(jié)合住房消費(fèi)信貸的實(shí)踐情況分析了目前商業(yè)銀行在開(kāi)展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)中面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，諸如：開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)、借款人的風(fēng)險(xiǎn)、中介機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)、抵押物的風(fēng)險(xiǎn)、銀行管理過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)、利率和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。第二章為我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理——以農(nóng)業(yè)銀行為例。本章從介紹農(nóng)業(yè)銀行四川省分行在開(kāi)展住房消費(fèi)信貸時(shí)對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的管理入手，分析了我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理措施，并對(duì)農(nóng)業(yè)銀行四川省分行的風(fēng)險(xiǎn)管理情況進(jìn)行了評(píng)價(jià)：從總體上來(lái)看，農(nóng)業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款中存在的開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)、借款人風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)等都采取了一定的措施加以管理；就農(nóng)業(yè)銀行目前的實(shí)施結(jié)果來(lái)看，2005年末，農(nóng)行四川省分行個(gè)人住房貸款余額為125億元，不良貸款1.87億元，占比1.5％，這一比例是較低的，說(shuō)明該行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理取得了較好的成效。但是，由于個(gè)人住房不良貸款存量存在著上升的趨勢(shì)，貸款投放到貸款收回的時(shí)間跨度長(zhǎng)，很多住房貸款還沒(méi)有真正進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)高峰期，不良貸款的處置程序也在一定程度上掩蓋了不良貸款的真實(shí)水平。另外，在開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)管理、借款人風(fēng)險(xiǎn)管理以及貸后管理等方面也有很多不足之處，隱藏了實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)。因此，真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)狀況仍然不容忽視。第三章為發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)施住房消費(fèi)信貸的案例及其對(duì)我國(guó)的啟示。文章首先針對(duì)美國(guó)20世紀(jì)80年代的儲(chǔ)貸危機(jī)的案例進(jìn)行了分析，揭示出美國(guó)發(fā)生儲(chǔ)貸危機(jī)之前節(jié)儉機(jī)構(gòu)的貸款運(yùn)作模式以及資金來(lái)源與運(yùn)用結(jié)構(gòu)與目前我國(guó)商業(yè)銀行具有相似之處，而這幾點(diǎn)正是導(dǎo)致美國(guó)儲(chǔ)貸危機(jī)的深層次原因。在此基礎(chǔ)上提出了美國(guó)儲(chǔ)貸危機(jī)對(duì)我國(guó)的啟示：(1)商業(yè)銀行應(yīng)積極擴(kuò)大信貸鏈條，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。間接融資為主的住宅金融體制其信貸鏈條短的弊端直接導(dǎo)致了節(jié)儉機(jī)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，我國(guó)目前大多數(shù)住房貸款也采取的是這種間接融資的方式。要增強(qiáng)我國(guó)商業(yè)銀行抵抗住房消費(fèi)信貸的能力就必須要擴(kuò)大商業(yè)銀行的信貸鏈條；(2)商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配是很有必要的，但是這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的范圍之內(nèi)。商業(yè)銀行要通過(guò)各種渠道來(lái)擴(kuò)充自己的資金來(lái)源，增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)運(yùn)用各種金融工具減少利率風(fēng)險(xiǎn)并加強(qiáng)對(duì)住房消費(fèi)信貸的審查和監(jiān)管；(3)要做到審慎監(jiān)管和對(duì)危機(jī)的及早反應(yīng)。即使在美國(guó)，金融機(jī)構(gòu)一般也不能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)下滑和金融形勢(shì)的突變。因此，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和審慎管理，避免過(guò)高的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是十分重要的。本章第二部分通過(guò)對(duì)日本20世紀(jì)80年代住專危機(jī)的案例分析，得出了住專危機(jī)的發(fā)生既有本身的制度因素，也有外部因素的結(jié)論，并在分析住專危機(jī)發(fā)生的深層次原因的基礎(chǔ)上，指出了住專危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行的啟示：(1)商業(yè)銀行應(yīng)加大對(duì)內(nèi)部控制重要性的認(rèn)識(shí)。住專公司破產(chǎn)的主要責(zé)任在公司本身內(nèi)部管理的混亂和經(jīng)營(yíng)的不善。這對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行進(jìn)行個(gè)人住房消費(fèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理具有極大地警示作用；(2)應(yīng)減少政府對(duì)商業(yè)銀行的干預(yù)，增加銀行體系的透明度。日本為了發(fā)展，對(duì)銀行采取了過(guò)分干預(yù)的政策，長(zhǎng)期處于政府的干預(yù)和缺乏應(yīng)有的透明度是中國(guó)金融體制與日本金融體制共有的弊病，由于政府過(guò)分干預(yù)和保護(hù)，使銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，缺乏競(jìng)爭(zhēng)。因此，如何強(qiáng)化商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高金融機(jī)構(gòu)自我發(fā)展的能力，使它們真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自我約束、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)代企業(yè)型金融機(jī)構(gòu)是保證中國(guó)金融安全的一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)；(3)商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)抵押品貶值風(fēng)險(xiǎn)的控制，不能過(guò)分迷信抵押品的價(jià)值。住專公司過(guò)分迷信抵押品的價(jià)值，忽視抵押品的貶值，隨著日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，住專公司的不良債權(quán)也一天天地看漲，最終走上了破產(chǎn)之路。我國(guó)目前的住房抵押市場(chǎng)前景頗好，很多銀行把這一塊當(dāng)作優(yōu)良資產(chǎn)來(lái)看待，殊不知，抵押品也有貶值的時(shí)候，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)不能盲目樂(lè)觀，對(duì)抵押品貶值的風(fēng)險(xiǎn)不能掉以輕心。第四章為提高我國(guó)商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制能力的思考。本章在綜合美日實(shí)施住房消費(fèi)信貸過(guò)程中的案例與我國(guó)的對(duì)比分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)商業(yè)銀行在控制住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)中的不足，提出了對(duì)完善我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的一些建議。第一部分從銀行內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)控制出發(fā)，提出了商亞銀行在進(jìn)行住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)應(yīng)加強(qiáng)的措施。該部分分為兩個(gè)方面，首先提出了銀行內(nèi)部應(yīng)設(shè)置個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范屏障，其中包括嚴(yán)格借款人和開(kāi)發(fā)商的準(zhǔn)入門(mén)檻、加強(qiáng)對(duì)抵押物的評(píng)估工作等。其次說(shuō)明了商業(yè)銀行應(yīng)設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)控制線，包括加強(qiáng)貸后跟蹤管理、完善銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理體系、對(duì)貸款客戶進(jìn)行分類管理、建立健全違約處置機(jī)制、加強(qiáng)商業(yè)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理和利率風(fēng)險(xiǎn)管理、加大金融創(chuàng)新力度等；第二部分的措施則是從銀行與外部的合作意圖出發(fā)，控制住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)即實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。首先提出了商業(yè)銀行應(yīng)積極擴(kuò)大信貸鏈條，發(fā)展抵押貸款證券化。其次提出了商業(yè)銀行要加強(qiáng)與保險(xiǎn)公司的合作，建立和完善住房貸款保險(xiǎn)機(jī)制，利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)；第三部分則是從銀行外部環(huán)境出發(fā)，提出了政府應(yīng)在保持銀行體系透明性的基礎(chǔ)上加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善法律法規(guī)等配套設(shè)施建設(shè)，為商業(yè)銀行控制住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)提供保障。該部分分為四個(gè)方面進(jìn)行論述，其一是完善與住房金融相關(guān)的法律法規(guī)，其二是加強(qiáng)社會(huì)住房保障機(jī)制建設(shè)，其三是建立和完善政府擔(dān)保制度，其四是應(yīng)建立全國(guó)性的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。目前，國(guó)內(nèi)外對(duì)于住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的研究已經(jīng)達(dá)到相當(dāng)?shù)纳疃群蛷V度，但結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況和國(guó)外經(jīng)典案例進(jìn)行對(duì)比分析的文獻(xiàn)還較少。由于我國(guó)商業(yè)銀行開(kāi)展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)較國(guó)外起步晚，因此我國(guó)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制方面的研究成果并不豐富，專著甚少。本文試圖在前人研究的基礎(chǔ)上，全面深入地分析我國(guó)商業(yè)銀行實(shí)施住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的不足之處，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況與國(guó)外經(jīng)典案例的對(duì)比分析，提出適合我國(guó)國(guó)情的政策建議。本文的創(chuàng)新之處在于：其一，通過(guò)分析某一具體商業(yè)銀行對(duì)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理，指出我國(guó)商業(yè)銀行在控制此風(fēng)險(xiǎn)中的不足之處；其二，通過(guò)對(duì)比分析國(guó)外經(jīng)典案例發(fā)生的深層次原因與我國(guó)目前類似的情況，提出對(duì)我國(guó)的啟示。最后，在這兩條線索的基礎(chǔ)上得出提高我國(guó)商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制能力的政策建議。關(guān)鍵字:住房消費(fèi)信貸,風(fēng)險(xiǎn)控制,儲(chǔ)貸危機(jī),商業(yè)銀行