內(nèi)容提要：本文闡述了土地抵押權(quán)的概念及其法律特征，著重探討土地抵押權(quán)的法律內(nèi)涵。通過對(duì)土地抵押制度的分析論證，旨在解決現(xiàn)行土地抵押權(quán)制度的不足及彌補(bǔ)措施。提出關(guān)于土地抵押權(quán)制度在運(yùn)行和實(shí)踐中存在的種種問題，其著眼點(diǎn)在于通過對(duì)土地抵押權(quán)的法律規(guī)定和法律原理，結(jié)合土地抵押權(quán)的實(shí)踐狀況，進(jìn)行理論性的解說，為土地抵押權(quán)制度的完善提供參考。

主題詞：土地使用權(quán)抵押客體抵押權(quán)登記效力

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國(guó)，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，而對(duì)土地使用權(quán)以外的其他土地他項(xiàng)權(quán)利，沒有明確規(guī)定。

論文摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

內(nèi)容提要：本文闡述了土地抵押權(quán)的概念及其法律特征，著重探討土地抵押權(quán)的法律內(nèi)涵。通過對(duì)土地抵押制度的分析論證，旨在解決現(xiàn)行土地抵押權(quán)制度的不足及彌補(bǔ)措施。提出關(guān)于土地抵押權(quán)制度在運(yùn)行和實(shí)踐中存在的種種問題，其著眼點(diǎn)在于通過對(duì)土地抵押權(quán)的法律規(guī)定和法律原理，結(jié)合土地抵押權(quán)的實(shí)踐狀況，進(jìn)行理論性的解說，為土地抵押權(quán)制度的完善提供參考。

主題詞：土地使用權(quán)抵押客體抵押權(quán)登記效力

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國(guó)，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，而對(duì)土地使用權(quán)以外的其他土地他項(xiàng)權(quán)利，沒有明確規(guī)定。

摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

內(nèi)容提要：本文闡述了土地抵押權(quán)的概念及其法律特征，著重探討土地抵押權(quán)的法律內(nèi)涵。通過對(duì)土地抵押制度的分析論證，旨在解決現(xiàn)行土地抵押權(quán)制度的不足及彌補(bǔ)措施。提出關(guān)于土地抵押權(quán)制度在運(yùn)行和實(shí)踐中存在的種種問題，其著眼點(diǎn)在于通過對(duì)土地抵押權(quán)的法律規(guī)定和法律原理，結(jié)合土地抵押權(quán)的實(shí)踐狀況，進(jìn)行理論性的解說，為土地抵押權(quán)制度的完善提供參考。

主題詞：土地使用權(quán)抵押客體抵押權(quán)登記效力

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國(guó)，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，而對(duì)土地使用權(quán)以外的其他土地他項(xiàng)權(quán)利，沒有明確規(guī)定。

論文摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

論文摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

我國(guó)正在制定《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱為《物權(quán)法》),需要人人獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策,以便未來的《物權(quán)法》成為優(yōu)秀的法典。

本著這種想法,本文檢討我國(guó)現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定,評(píng)論《中華人民共和國(guó)物權(quán)法征求意見稿》(以下簡(jiǎn)稱為《物權(quán)法征求意見稿》)的若干條文,就抵押權(quán)的追及效力等三個(gè)問題發(fā)表意見,既拋磚引玉,又接受批評(píng)。

未來的物權(quán)法應(yīng)當(dāng)采取抵押權(quán)追及效力的方案取代現(xiàn)行法上的相關(guān)制度;應(yīng)當(dāng)明確抵押權(quán)的次序及其處分規(guī)則;應(yīng)當(dāng)明確土地使用權(quán)抵押和房屋抵押作為共同抵押的形態(tài)、成立要件和效力協(xié)調(diào);應(yīng)當(dāng)承認(rèn)最高額抵押擔(dān)保債權(quán)的讓與性。

一、應(yīng)當(dāng)重視抵押權(quán)的追及效力,并設(shè)置相應(yīng)的規(guī)則

在抵押權(quán)的有效期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物,可能會(huì)使抵押權(quán)消滅或者效力減損。于此場(chǎng)合,必須設(shè)置救濟(jì)制度,以保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》(以下簡(jiǎn)稱為《擔(dān)保法》)設(shè)計(jì)了如下救濟(jì)制度:其一,抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理了抵押登記的抵押物時(shí),抵押人通知抵押權(quán)人或者告知受讓人系轉(zhuǎn)讓抵押物行為的有效要件,抵押人未履行通知義務(wù)或者告知義務(wù)人的,轉(zhuǎn)讓行為無效(第49條第1款)。這可簡(jiǎn)稱為“不通知或告知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無效制度”。其二,轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的,抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的,不得轉(zhuǎn)讓抵押物(第49條第2款)。我們可將其簡(jiǎn)稱為“提供相應(yīng)的擔(dān)保制度”。其三,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存(第49條第3款前段)。這就是“提前清償或提存制度”。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱為法釋[2000]44號(hào))回避了這些制度,另辟蹊徑,以抵押權(quán)的追及效力和抵押物取得人的滌除權(quán)兩項(xiàng)制度解決抵押物的轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)的相應(yīng)問題(第67條、第68條)?！段餀?quán)法草案征求意見稿》只采納了抵押物取得人的滌除權(quán)一項(xiàng),依然欠缺抵押權(quán)的追及效力的規(guī)定。未來的《物權(quán)法》究竟選擇什么方案呢?

《擔(dān)保法》規(guī)定的上述三項(xiàng)制度,確實(shí)有利于抵押權(quán)人,但其代價(jià)高昂?！安煌ㄖ蚋嬷?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無效制度”實(shí)際上是“不通知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無效”和“不告知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無效”兩個(gè)制度的合稱。其中,“不通知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無效”制度的要義是:在抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理了抵押登記的抵押物情況下,抵押人未將該轉(zhuǎn)讓事實(shí)通知抵押權(quán)人的,則該轉(zhuǎn)讓行為無效。其優(yōu)點(diǎn)是:可以最大程度地降低抵押物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn),不增加抵押權(quán)實(shí)行時(shí)的障礙。其不足表現(xiàn)為:在受讓人為善意的情況下,規(guī)定轉(zhuǎn)讓抵押物的行為無效,一是和善意取得制度產(chǎn)生了沖突,二是使善意受讓人遭受到不測(cè)之損害,不利于交易安全。盡管在抵押物系土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等以登記為公示方式,受讓人在受讓抵押物時(shí)不易構(gòu)成善意,但在登記錯(cuò)誤等場(chǎng)合,仍然存在著受讓人善意的個(gè)案。我們能否找到一種制度,既能有利于抵押權(quán)人,或者說能夠發(fā)揮出“不通知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無效”制度的優(yōu)點(diǎn),又能克服“不通知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無效”制度的缺點(diǎn)呢?回答是肯定的,主要是抵押權(quán)的追及效力。只要此次物權(quán)立法確立抵押權(quán)的追及效力,那么,不論抵押物輾轉(zhuǎn)流入何人之手,抵押權(quán)人都可以追及至抵押物之所在而主張抵押權(quán),抵押物的受讓人無權(quán)抗辯,抵押權(quán)的合法權(quán)益不因抵押物轉(zhuǎn)讓與否而受影響。并且,抵押人不履行轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)給抵押權(quán)人造成損害時(shí),抵押權(quán)人還可以基于侵權(quán)行為請(qǐng)求抵押人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。另一方面,轉(zhuǎn)讓抵押物的行為不因抵押人是否履行了轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)而受影響,對(duì)于善意受讓人給予足夠的保護(hù),達(dá)到保護(hù)交易安全的目的。還有,同樣重要的是,一個(gè)正常的經(jīng)濟(jì)制度下,財(cái)產(chǎn)的流通性或曰財(cái)產(chǎn)權(quán)的讓與性是健康的社會(huì)范圍的經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)所必需的,也是財(cái)產(chǎn)權(quán)名符其實(shí)甚至增值的前提和表現(xiàn)。所以,在目前,適用法律解決個(gè)案時(shí),不宜適用《擔(dān)保法》第49條第1款的規(guī)定,而應(yīng)當(dāng)適用法釋[2000]44號(hào)第67條關(guān)于“抵押權(quán)存續(xù)期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經(jīng)登記的,抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)”的規(guī)定,不應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓抵押物的行為無效。

抵押作為債的擔(dān)保方式的一種，由于能夠較好地?fù)?dān)保債的履行，在實(shí)踐中被廣泛采用，而房地產(chǎn)又以其現(xiàn)實(shí)性、穩(wěn)定性、保值性、安全性最強(qiáng)等特性成為普遍采用的抵押物。本文擬就我國(guó)房地產(chǎn)抵押中的幾個(gè)法律問題作一探討，以期推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍問題

設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r(jià)優(yōu)先受償。因此，抵押物應(yīng)有變價(jià)價(jià)值，應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國(guó)，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國(guó)法律有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，二是通過以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。目前我國(guó)禁止單獨(dú)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。