第一章登記機(jī)構(gòu)及其轄區(qū)劃分

第一條依照我國(guó)現(xiàn)有的土地管理法律的規(guī)定，土地登記的主體是縣人民政府。按武政辦〔20*〕231號(hào)抄告，*縣人民政府委托*縣國(guó)土資源局審批全縣土地登記工作。

第二條按照《關(guān)于*縣國(guó)土資源局職能配置、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制方案》的通知，由地籍管理科具體承擔(dān)全縣土地確權(quán)登記發(fā)證工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和組織實(shí)施。

第三條按照《浙江省基層國(guó)土所主要工作職責(zé)（試行）》文件精神，基層國(guó)土資源所是縣國(guó)土資源局的派出機(jī)構(gòu)，必須協(xié)助地籍管理科共同做好土地登記工作。

第四條按本局《區(qū)域性國(guó)土所參與土地登記發(fā)證的暫行規(guī)定》，各國(guó)土資源所都應(yīng)指定專人承辦本轄區(qū)內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的設(shè)定登記和變更登記等工作。具體工作職責(zé)是：收件和受理，地籍調(diào)查，提出經(jīng)辦人、審查人意見，頒發(fā)土地證書。

第五條縣城城區(qū)土地登記范圍劃分：縣城國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)團(tuán)體、改制企業(yè)及縣城11個(gè)經(jīng)濟(jì)合作社范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)登記，由便民中心窗口直接辦理；開發(fā)區(qū)、白洋街道范圍內(nèi)由開發(fā)區(qū)、白洋街道報(bào)批的土地由白洋所辦理；壺山、熟溪街道范圍內(nèi)報(bào)批的土地分別由壺山、熟溪所負(fù)責(zé)辦理；全縣土地使用權(quán)抵押登記由地籍科直接辦理。

日本登記制度的現(xiàn)狀

①登記所

在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計(jì)約有550個(gè)登記所存在。而由以法務(wù)局長(zhǎng)為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國(guó)家公務(wù)員接受申請(qǐng)人所提出之登記申請(qǐng)書后辦理之。不動(dòng)產(chǎn)登記係依不動(dòng)產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞?。被保存在電磁記錄且得?jīng)由電腦為登記申請(qǐng)之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項(xiàng)證明書時(shí)，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項(xiàng)內(nèi)容，則有可能在少許時(shí)間內(nèi)于全國(guó)各登記所中取得。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）

②登記對(duì)象

係以不動(dòng)產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動(dòng)產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡(jiǎn)述如下，以為參考。

商業(yè)？法人登記，係就以一般營(yíng)利為目的之公司、或社団？財(cái)団法人、學(xué)校法人、社會(huì)福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營(yíng)利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項(xiàng)登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國(guó)家政策，透過2005年7月16日法律第86號(hào)公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計(jì)今后之公司登記申請(qǐng)將日益增加。

1．日本登記制度的現(xiàn)狀

①登記所

在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計(jì)約有550個(gè)登記所存在。而由以法務(wù)局長(zhǎng)為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國(guó)家公務(wù)員接受申請(qǐng)人所提出之登記申請(qǐng)書后辦理之。不動(dòng)產(chǎn)登記係依不動(dòng)產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞?。被保存在電磁記錄且得?jīng)由電腦為登記申請(qǐng)之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項(xiàng)證明書時(shí)，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項(xiàng)內(nèi)容，則有可能在少許時(shí)間內(nèi)于全國(guó)各登記所中取得。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）

②登記對(duì)象

係以不動(dòng)產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動(dòng)產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡(jiǎn)述如下，以為參考。

商業(yè)？法人登記，係就以一般營(yíng)利為目的之公司、或社団？財(cái)団法人、學(xué)校法人、社會(huì)福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營(yíng)利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項(xiàng)登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國(guó)家政策，透過2005年7月16日法律第86號(hào)公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計(jì)今后之公司登記申請(qǐng)將日益增加。

一、變更土地登記的范圍和分類

初始土地登記后,土地所有權(quán)、使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移、分割、合并、終止,登記的土地用途發(fā)生變更,土地所有者、使用者、他項(xiàng)權(quán)利者更改名稱或通訊地址的,除按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)外,應(yīng)及時(shí)辦理變更土地登記。

變更土地登記分為:

1.土地權(quán)屬變更登記

2.他項(xiàng)權(quán)利變更登記

3.更名登記

第一章總則

第一條為規(guī)范土地登記行為，保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱土地登記，是指將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。

前款規(guī)定的國(guó)有土地使用權(quán)，包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）。

第三條土地登記實(shí)行屬地登記原則。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，依法報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。

第一章總則

第一條為規(guī)范土地登記行為，保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱土地登記，是指將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。

前款規(guī)定的國(guó)有土地使用權(quán)，包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）。

第三條土地登記實(shí)行屬地登記原則。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，依法報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。

一、農(nóng)村集體土地登記制度對(duì)農(nóng)民權(quán)益的保護(hù)

土地登記是國(guó)家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、用途、面積、等級(jí)、價(jià)值等情況登記于專門的冊(cè)簿，以加強(qiáng)政府對(duì)于土地的有效管理，保護(hù)權(quán)利人對(duì)于土地合法權(quán)益的一項(xiàng)重要的制度。農(nóng)村集體土地登記是保護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的根本途徑。集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等是法律確定的農(nóng)民集體和農(nóng)民個(gè)人的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)。通過土地登記，依法確認(rèn)農(nóng)民集體的土地所有權(quán)、使用權(quán)及其范圍，保障農(nóng)民土地合法權(quán)益，是保護(hù)農(nóng)民的根本利益，貫徹落實(shí)黨的農(nóng)村政策的需要。從民法物權(quán)法的角度看，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權(quán)的建立、變動(dòng)和終止，使物權(quán)的變動(dòng)獲得社會(huì)的承認(rèn)和法律的保護(hù)。通過對(duì)農(nóng)村集體土地的登記可以使其獲得物權(quán)的法定效力。第一，以物權(quán)的排他力保障農(nóng)民對(duì)土地享有充分的合理使用權(quán)。第二，以物權(quán)請(qǐng)求權(quán)保障農(nóng)民的合法權(quán)益不受侵犯。第三，以物權(quán)法定原則保障農(nóng)民對(duì)農(nóng)村集體土地享有的權(quán)利明確、具體，不受非法侵犯。經(jīng)過登記，可以將農(nóng)民對(duì)農(nóng)村集體土地的各種權(quán)利和義務(wù)以法律的形式固定下來，并公示于眾，而且這些法定的權(quán)利和義務(wù)均屬強(qiáng)制性規(guī)范，這樣農(nóng)民的權(quán)益就能切實(shí)地得到法律的保障。

二、完善我國(guó)農(nóng)村集體土地登記制度

首先應(yīng)健全土地登記的法律體系。目前，調(diào)整我國(guó)農(nóng)村土地登記的法律法規(guī)主要是《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《土地登記規(guī)則》等，尚缺乏民法物權(quán)上的規(guī)定。土地登記主要是解決土地物權(quán)變動(dòng)中的安全問題，即土地物權(quán)怎樣才能安全地由物權(quán)取得人取得的問題，以及從客觀公正的角度看土地物權(quán)的變動(dòng)才能達(dá)到排除第三人的干涉的問題，因而只能依靠物權(quán)法自身來解決，也就是通過物權(quán)變動(dòng)制度來解決。我國(guó)在20世紀(jì)90年代初就將物權(quán)法列入了立法規(guī)劃中，民法學(xué)界開始物權(quán)法理論的研究，90年代末立法機(jī)關(guān)起草了《中國(guó)物權(quán)法草案》，開始向社會(huì)各界廣泛征求意見。目前，《不動(dòng)產(chǎn)登記法》也已列入全國(guó)人大法工委立法計(jì)劃，國(guó)土資源部已成立課題組進(jìn)行調(diào)研和研究。物權(quán)法是登記制度的源頭，物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記法的出臺(tái)對(duì)于我國(guó)土地登記制度的建設(shè)將具有歷史性的意義。

第二應(yīng)明確農(nóng)村集體土地登記的法律效力。所謂土地登記的法律效力，即土地登記是采用實(shí)質(zhì)主義登記還是形式主義登記。在我國(guó)目前的土地登記立法中，規(guī)定了土地物權(quán)的設(shè)立、變更和廢止必須進(jìn)行登記，但對(duì)于不登記的沒有相應(yīng)的法律措施，即土地登記的法律效力不明確，僅散見于城市房地產(chǎn)管理法、擔(dān)保法及部分司法解釋中。因而，應(yīng)在即將出臺(tái)的物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記法中明確我國(guó)土地登記的法律效力，即土地權(quán)利變動(dòng)不經(jīng)登記不生效，以增強(qiáng)土地登記的公信力。

第三應(yīng)明晰農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)。目前集體土地所有權(quán)主體缺位，其權(quán)能也只包括占有、使用、收益，而不包括處分權(quán)，即集體擁有的是受到一定限制的所有權(quán)。至于為何受限制，如何受限制，理論界尚無定論，而相關(guān)的法律規(guī)定也極其模糊。關(guān)于農(nóng)村集體土地使用權(quán)，法律上未對(duì)其權(quán)能作出明確規(guī)定，學(xué)理上對(duì)其定義及性質(zhì)歸屬也未達(dá)成一致意見，導(dǎo)致在實(shí)踐中各地做法不一。因而，應(yīng)在有關(guān)法律法規(guī)中明確農(nóng)村集體土地權(quán)屬的權(quán)能和法律意義，以解決這種主體缺位、權(quán)能不明的問題，取消這種局面對(duì)土地登記效力產(chǎn)生的負(fù)面影響。

摘要：一直以來，農(nóng)村的宅基地管理均是農(nóng)村管理工作的重點(diǎn)與難點(diǎn)，尤其是針對(duì)宅基地土地的登記工作，由于在實(shí)際的登記過程中，關(guān)于權(quán)利人、面積的認(rèn)定以及發(fā)證等許多方面都存在一定的問題，加之受傳統(tǒng)封建思想的影響，使得大多數(shù)農(nóng)民在住宅建設(shè)時(shí)會(huì)千方百計(jì)多占土地，更有甚者連耕地都會(huì)占用，這些都進(jìn)一步增添了農(nóng)村地區(qū)宅基地土地的管理難度。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；宅基地；登記疑難

針對(duì)農(nóng)村地區(qū)宅基地土地的登記工作，其主要目的在于通過土地登記形成較為完整的地籍信息資料，從而有利于對(duì)農(nóng)村地區(qū)的土地權(quán)屬進(jìn)行規(guī)范化、科學(xué)化的管理，更好地保護(hù)農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)，通過明析產(chǎn)權(quán)推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革。然而由于當(dāng)前，我國(guó)大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)的宅基地土地登記工作均存在一系列的疑難問題，相應(yīng)地也使得農(nóng)村宅基地的登記發(fā)證工作難以得到有效推進(jìn)，對(duì)此，相關(guān)部門必須對(duì)此給予足夠重視，并積極思考解決的方法與策略，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村宅基地土地的規(guī)范化管理[1]。

一、農(nóng)村宅基地土地登記情況

當(dāng)前，我國(guó)大多數(shù)的農(nóng)村宅基地土地登記工作均處于較為艱難的局面，首先是關(guān)于土地規(guī)劃的執(zhí)行問題，雖然政府部門對(duì)農(nóng)村地區(qū)的土地進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)劃，推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)，然而在實(shí)際的規(guī)劃過程中，難免需要對(duì)部分農(nóng)民的老住宅進(jìn)行拆遷，然而部分農(nóng)民因其思想較為保守，認(rèn)為這片土地乃是自己祖先所留，且祖祖輩輩均在此生活，因而并不希望移居他處，進(jìn)而給土地的規(guī)劃造成了一定的困擾。此外，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，農(nóng)村地區(qū)農(nóng)民的生活也逐漸富裕起來，這些農(nóng)民有的因進(jìn)行了對(duì)的投資而富裕，有的則是進(jìn)城打工掙錢后想要回到自己的家鄉(xiāng)安家立業(yè)，因此需購買新的住宅，這些現(xiàn)象同樣為農(nóng)村宅基地土地的登記工作帶來了許多困難。與此同時(shí)，在部分人口較多的村莊，大多數(shù)農(nóng)民在住宅建設(shè)時(shí)會(huì)千方百計(jì)多占土地，更有甚者連耕地都會(huì)占用，而這些地區(qū)的村干部因與農(nóng)民較為熟悉，或基于親戚關(guān)系等因素而對(duì)此一現(xiàn)象視而不見，更是嚴(yán)重阻礙了農(nóng)村宅基地土地登記工作的有序開展。

二、農(nóng)村宅基地土地登記存在的問題

因不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效，或者使得物權(quán)變動(dòng)取得完滿效力而必須具備的程序性條件，所以在我國(guó)，不論是作為財(cái)產(chǎn)基本法的物權(quán)法，還是涉及物權(quán)的其他法律如土地法、房地產(chǎn)法、森林法等，均必須對(duì)登記與物權(quán)實(shí)體法的關(guān)系問題作出明確的規(guī)定。（注：關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)體物權(quán)的影響作用，請(qǐng)參考拙著“論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記”一文，《中國(guó)法學(xué)》1996年第5期。）在各種不動(dòng)產(chǎn)登記中，土地權(quán)利登記可以說是最基本最重要的登記。因此有關(guān)土地登記的法理根據(jù)和土地登記機(jī)關(guān)的選擇這兩個(gè)至關(guān)重要的問題必須首先予以明確。

1關(guān)于土地登記的法理根據(jù)

所謂土地登記的法理，就是登記的法律意義。在我國(guó)目前的土地登記制度中，土地登記主要是作為確定地籍的方法和手段之一。因此一些實(shí)際工作者和理論工作者認(rèn)為，土地權(quán)利登記只是土地管理部門管理土地事務(wù)的行政工作之一。如以這種觀點(diǎn)來看，土地權(quán)利登記的法理根據(jù)就只是國(guó)家對(duì)行政事務(wù)的主權(quán)和國(guó)家機(jī)關(guān)根據(jù)部門分工原則進(jìn)行的行政管理。這種登記的法理，只是行政法上的法理。

但是，如果從財(cái)產(chǎn)法的基本法-民法物權(quán)法的角度來看，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權(quán)的建立、變動(dòng)或終止，使物權(quán)的變動(dòng)獲得社會(huì)的承認(rèn)和法律的保護(hù)。世界各國(guó)的民法物權(quán)法無不規(guī)定了物權(quán)的公示原則，其意義是，因?yàn)槲餀?quán)是一種排他權(quán)，既然物權(quán)要排斥他人，那么必須讓社會(huì)承認(rèn)該物權(quán)在排他，也是讓法律保護(hù)該物權(quán)的排他，這樣在一個(gè)物權(quán)上才能建立起客觀公正的、有序的法律秩序。比如，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)時(shí)，依據(jù)物權(quán)公示的法律原則，該抵押權(quán)必須進(jìn)行登記；在登記之后，社會(huì)就有了知悉該不動(dòng)產(chǎn)承受著一項(xiàng)抵押權(quán)這個(gè)法律上的負(fù)擔(dān)的合法渠道，社會(huì)的他人就會(huì)在取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)作出合理的避免風(fēng)險(xiǎn)的舉動(dòng)。如果法律沒有建立抵押權(quán)的登記制度，那么，后來取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人，在抵押權(quán)人行使權(quán)利時(shí)，法律如果許可抵押權(quán)人追奪該不動(dòng)產(chǎn)，這對(duì)權(quán)利取得人是不公平的，因?yàn)樵撊〉萌瞬⒉恢涝摰盅簷?quán)的存在，而且法律沒有對(duì)他提供使其避免風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，沒有保護(hù)他的合理利益；但是法律如果不許可抵押權(quán)人行使追奪的權(quán)利，則等于法律不承認(rèn)該抵押權(quán)的存在，這對(duì)抵押權(quán)人也不公平。如果法律建立了抵押權(quán)的登記制度，而且要求抵押權(quán)的設(shè)定必須登記之后，則社會(huì)的一切人可以從不動(dòng)產(chǎn)登記簿上知悉抵押權(quán)設(shè)定的情況，任何人可以根據(jù)“意思自治”的民法原則自己決定是否取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)；如果某個(gè)人決定取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)時(shí)，則他應(yīng)當(dāng)合乎自己心愿地承受因此而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。除抵押權(quán)之外，其他的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記也有同樣的情形。所以，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)建立公正而有序的不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)制非常必要。

土地權(quán)利在民法上是典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利登記是土地權(quán)利變動(dòng)的法定公示手段。公示原則在土地權(quán)利上的運(yùn)用，就是通過登記為土地權(quán)利交易提供具有國(guó)家公信力支持的、統(tǒng)一的、公開的法律基礎(chǔ)。具體包括如下幾點(diǎn)內(nèi)容。

1.1土地登記是為土地權(quán)利變動(dòng)（包括土地權(quán)利交易）提供法律基礎(chǔ)

因不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效，或者使得物權(quán)變動(dòng)取得完滿效力而必須具備的程序性條件，所以在我國(guó)，不論是作為財(cái)產(chǎn)基本法的物權(quán)法，還是涉及物權(quán)的其他法律如土地法、房地產(chǎn)法、森林法等，均必須對(duì)登記與物權(quán)實(shí)體法的關(guān)系問題作出明確的規(guī)定。（注：關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)體物權(quán)的影響作用，請(qǐng)參考拙著“論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記”一文，《中國(guó)法學(xué)》1996年第5期。）在各種不動(dòng)產(chǎn)登記中，土地權(quán)利登記可以說是最基本最重要的登記。因此有關(guān)土地登記的法理根據(jù)和土地登記機(jī)關(guān)的選擇這兩個(gè)至關(guān)重要的問題必須首先予以明確。

1關(guān)于土地登記的法理根據(jù)

所謂土地登記的法理，就是登記的法律意義。在我國(guó)目前的土地登記制度中，土地登記主要是作為確定地籍的方法和手段之一。因此一些實(shí)際工作者和理論工作者認(rèn)為，土地權(quán)利登記只是土地管理部門管理土地事務(wù)的行政工作之一。如以這種觀點(diǎn)來看，土地權(quán)利登記的法理根據(jù)就只是國(guó)家對(duì)行政事務(wù)的主權(quán)和國(guó)家機(jī)關(guān)根據(jù)部門分工原則進(jìn)行的行政管理。這種登記的法理，只是行政法上的法理。

但是，如果從財(cái)產(chǎn)法的基本法-民法物權(quán)法的角度來看，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權(quán)的建立、變動(dòng)或終止，使物權(quán)的變動(dòng)獲得社會(huì)的承認(rèn)和法律的保護(hù)。世界各國(guó)的民法物權(quán)法無不規(guī)定了物權(quán)的公示原則，其意義是，因?yàn)槲餀?quán)是一種排他權(quán)，既然物權(quán)要排斥他人，那么必須讓社會(huì)承認(rèn)該物權(quán)在排他，也是讓法律保護(hù)該物權(quán)的排他，這樣在一個(gè)物權(quán)上才能建立起客觀公正的、有序的法律秩序。比如，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)時(shí)，依據(jù)物權(quán)公示的法律原則，該抵押權(quán)必須進(jìn)行登記；在登記之后，社會(huì)就有了知悉該不動(dòng)產(chǎn)承受著一項(xiàng)抵押權(quán)這個(gè)法律上的負(fù)擔(dān)的合法渠道，社會(huì)的他人就會(huì)在取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)作出合理的避免風(fēng)險(xiǎn)的舉動(dòng)。如果法律沒有建立抵押權(quán)的登記制度，那么，后來取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人，在抵押權(quán)人行使權(quán)利時(shí)，法律如果許可抵押權(quán)人追奪該不動(dòng)產(chǎn)，這對(duì)權(quán)利取得人是不公平的，因?yàn)樵撊〉萌瞬⒉恢涝摰盅簷?quán)的存在，而且法律沒有對(duì)他提供使其避免風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，沒有保護(hù)他的合理利益；但是法律如果不許可抵押權(quán)人行使追奪的權(quán)利，則等于法律不承認(rèn)該抵押權(quán)的存在，這對(duì)抵押權(quán)人也不公平。如果法律建立了抵押權(quán)的登記制度，而且要求抵押權(quán)的設(shè)定必須登記之后，則社會(huì)的一切人可以從不動(dòng)產(chǎn)登記簿上知悉抵押權(quán)設(shè)定的情況，任何人可以根據(jù)“意思自治”的民法原則自己決定是否取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)；如果某個(gè)人決定取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)時(shí)，則他應(yīng)當(dāng)合乎自己心愿地承受因此而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。除抵押權(quán)之外，其他的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記也有同樣的情形。所以，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)建立公正而有序的不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)制非常必要。

土地權(quán)利在民法上是典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利登記是土地權(quán)利變動(dòng)的法定公示手段。公示原則在土地權(quán)利上的運(yùn)用，就是通過登記為土地權(quán)利交易提供具有國(guó)家公信力支持的、統(tǒng)一的、公開的法律基礎(chǔ)。具體包括如下幾點(diǎn)內(nèi)容。

1.1土地登記是為土地權(quán)利變動(dòng)（包括土地權(quán)利交易）提供法律基礎(chǔ)