合同編號＿＿＿＿

簽訂地點＿＿＿＿

簽訂日期＿＿＿＿

委托人（簡稱甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

住所＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話＿＿＿＿＿傳真＿＿＿＿＿＿＿＿

針對拍賣公司的違規(guī)現(xiàn)象，省高級人民法院昨日推出《關(guān)于確保依法公正拍賣的若干規(guī)定》。該《規(guī)定》共十條，其中明確表示進行違規(guī)操作的拍賣公司將受到從停止兩年拍賣資格到永久取消拍賣資格的懲戒。具體內(nèi)容如下：

一、未經(jīng)法院正當(dāng)委托程序，拍賣機構(gòu)與法院工作人員串通，私自接受法院工作人員委托的，法院收回委托，同時停止該拍賣機構(gòu)從事法院拍賣資格兩年，已發(fā)生的費用由拍賣公司自行承擔(dān)。

二、拍賣機構(gòu)未履行《拍賣法》和司法解釋有關(guān)拍賣規(guī)定中應(yīng)注意的義務(wù)，造成拍賣糾紛，不積極妥善處理的，停止其從事法院拍賣資格兩年。

三、拍賣機構(gòu)不遵守《拍賣法》和司法解釋中有關(guān)拍賣的規(guī)定，導(dǎo)致拍賣嚴(yán)重失控，造成重大損失，或者產(chǎn)生其他重大不良影響的，停止該機構(gòu)從事法院拍賣資格4年，造成的損失由拍賣機構(gòu)賠償。

四、拍賣機構(gòu)及其工作人員因拍賣業(yè)務(wù)關(guān)系給予法院工作人員以財物、報銷應(yīng)由法院工作人員個人支付的費用，或者與法院工作人員一起參與賭博等活動，導(dǎo)致法院工作人員違紀(jì)、政紀(jì)有關(guān)規(guī)定的，停止其從事法院拍賣資格4年。

五、拍賣機構(gòu)及其工作人員因拍賣業(yè)務(wù)關(guān)系給予法院工作人員以財物，違反《刑法》的，永久取消該拍賣機構(gòu)及相關(guān)責(zé)任人從事法院拍賣資格。

為了防止國有資產(chǎn)和集體資產(chǎn)流失，進一步規(guī)范拍賣企業(yè)行為，維護拍賣行業(yè)競爭秩序，全面加強我市公物拍賣市場監(jiān)管，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：

一、成立市公物拍賣市場監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)小組，市委常委、副市長組長，市政府辦副主、商務(wù)局局長、監(jiān)察局副局長任副組長，市商務(wù)局副局長、國土局副局長、公安局副局長、發(fā)改局副局長、國稅局副局長、地稅局副局長、建設(shè)局副局長、審計局副局長、法院黨組成員、財政局黨組成員、工商局黨組成員、房產(chǎn)局黨組成員、國資局為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，市商務(wù)局黨組成員任辦公室主任，辦公地點設(shè)市商務(wù)局。

二、根據(jù)《中華人民共和國拍賣法》和商務(wù)部《拍賣管理辦法》的規(guī)定，所有拍賣企業(yè)必須依法設(shè)立并符合當(dāng)?shù)嘏馁u業(yè)發(fā)展規(guī)劃。凡擬設(shè)立在我市的拍賣企業(yè)（包括分公司、辦事處和聯(lián)絡(luò)處），應(yīng)首先與市商務(wù)局聯(lián)系，確認(rèn)符合我市拍賣業(yè)發(fā)展規(guī)劃后，方可辦理注冊申報手續(xù)。未經(jīng)批準(zhǔn)組建的拍賣企業(yè)（包括分公司、辦事處和聯(lián)絡(luò)處），由商務(wù)、工商等部門根據(jù)各自職責(zé)分工及權(quán)限依法予以處置。

三、市公物拍賣市場監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對拍賣企業(yè)的資質(zhì)資格、從業(yè)狀況、運營情況及誠信記錄等進行全面審定后，優(yōu)先遴選若干拍賣企業(yè)從事公物拍賣。

四、市公物拍賣市場監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要切實加強對公物拍賣活動的監(jiān)管，嚴(yán)防國有資產(chǎn)和集體資產(chǎn)流失。各相關(guān)職能部門要通力協(xié)作，密切配合，根據(jù)層級管理原則，依法整頓公物拍賣市場的秩序，打擊違法違規(guī)拍賣活動。

五、本通知自之日起施行。

根據(jù)《中華人民共和國拍賣法》和商務(wù)部《拍賣管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，按照**年第28次市長辦公會議提出的“規(guī)范、協(xié)調(diào)、引導(dǎo)、培育”的指導(dǎo)思想，結(jié)合我市實際，展望未來五年，編制本規(guī)劃。

一、目的意義

進一步加強我市拍賣行業(yè)發(fā)展的管理，整頓和規(guī)范行業(yè)秩序，消除不正當(dāng)競爭行為，構(gòu)建拍賣行業(yè)誠信體系，提高我市拍賣行業(yè)競爭力，促進我市拍賣行業(yè)健康、有序、可持續(xù)發(fā)展。

二、規(guī)劃依據(jù)

（一）《中華人民共和國拍賣法》（第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議于1996年7月5日通過）

（二）商務(wù)部《拍賣管理辦法》（商務(wù)部令**年第24號）

摘要：在線拍賣是電子商務(wù)的重要部分，以拍賣的形式在網(wǎng)上銷售產(chǎn)品，因為其不受時間和空間限制，并且可以有效降低運營成本而具有極大吸引力。介紹了在線拍賣的工作原理，詳細(xì)分析了在線拍賣系統(tǒng)功能、結(jié)構(gòu)等設(shè)計。

關(guān)鍵詞：電子商務(wù);在線拍賣;傳統(tǒng)拍賣

1在線拍賣系統(tǒng)的工作原理

我們的研究旨在實現(xiàn)完善的在線拍賣模式,實現(xiàn)一個提供在線交易的平臺,是基于第三方的拍賣系統(tǒng)。

對于在線拍賣系統(tǒng),要完成的主要是在線的拍賣流程,要求對拍賣信息的、查詢都能在線進行,而且對于用戶滿意的拍賣品,要求能夠在線的出價。對拍賣商來說,他應(yīng)該可以隨時掌握拍賣品的拍賣情況,所以也應(yīng)該為拍賣商提供一個查看競價情況的空間。對某一拍賣品,它的拍賣狀態(tài)應(yīng)該是系統(tǒng)自動設(shè)置的,除非拍賣商對當(dāng)前的出價比較滿意,同意提前結(jié)標(biāo)。如果結(jié)標(biāo)了,應(yīng)該可以自動的向中標(biāo)方發(fā)送中標(biāo)通知(采用Email方式),也應(yīng)該為發(fā)標(biāo)方和中標(biāo)方提供一個即時交流的空間。

從技術(shù)的角度看,要解決的問題和要達到的技術(shù)要求如下:

編者按：本文主要從什么是拍賣；拍賣底價與拍賣保留價；拍賣底價的法律地位；房地產(chǎn)拍賣底價確定中的幾個問題；實踐中的拍賣底價與拍賣保留價進行論述。其中，主要包括：拍賣不是基于自愿原則的、底價即最低商業(yè)價值、最高應(yīng)價低于保護價的，重新拍賣或變賣、底價是標(biāo)的物的最低商業(yè)價值、房地產(chǎn)評估機構(gòu)依法確定的拍賣底價是拍賣的最終保留價、拍賣底價是確定保留價、起拍價的依據(jù)、以物抵債是法院執(zhí)行工作的一種選擇、客觀、準(zhǔn)確地評估房地產(chǎn)拍賣底價、不能簡單地一律打幾折、評估報告一定要披露被拍賣財產(chǎn)存在的瑕疵、商鋪的拍賣底價一般應(yīng)當(dāng)在市場價的6-8成之間等，具體請詳見。

作為房地產(chǎn)估價機構(gòu)在日常工作中經(jīng)常要為司法機關(guān)處置涉訟房地產(chǎn)出具估價報告，報告中往往要涉及三個最基本的概念：一個是公開市場價值，一個是拍賣底價，一個是拍賣保留價。對于前者，由于有房地產(chǎn)估價規(guī)范的嚴(yán)格規(guī)定，一般沒有異議。但是對于后二者，由于《房地產(chǎn)估價規(guī)范》與《中華人民共和國拍賣法》中的有關(guān)規(guī)定不一致，因此，對于什么是底價，什么是保留價，兩者之間是什么關(guān)系，它們與起拍價、抵債價又是什么關(guān)系，房地產(chǎn)估價機構(gòu)確定的拍賣底價或保留價的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文僅就拍賣底價、保留價的準(zhǔn)確稱謂及其法律地位作一探討，以期拋磚引玉。

一、什么是拍賣

《中華人民共和國拍賣法》第三條規(guī)定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。在實際經(jīng)濟生活中，拍賣有兩種不同的性質(zhì)和兩種不同的形式。第一種性質(zhì)的拍賣是基于自愿原則的，即拍賣委托人將自己所有的財物或權(quán)利委托拍賣人進行拍賣。常見的有古董、字畫、郵票等的拍賣，土地使用權(quán)出讓拍賣也屬于這種性質(zhì)。另一種性質(zhì)的拍賣不是基于自愿原則的，往往出現(xiàn)在破產(chǎn)清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強制拍賣。與此同時也存在兩種不同形式的拍賣：一種是英格蘭式，報價由低到高，不斷加價競買，直到無人再加價時，即以最后應(yīng)價者競買成功為基本特征。我國和世界上絕大多數(shù)國家一般都采用這種拍賣形式；另一種拍賣形式則是荷蘭式，報價由高到低，不斷減價，以第一位應(yīng)價者競買成功為基本特征。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發(fā)市場和日本東京海鮮批發(fā)市場都采用這種拍賣形式。近日，深圳市福田區(qū)“子悅臺”商住樓在建工程也以這種拍賣形式成功地進行了拍賣。

與房地產(chǎn)估價有關(guān)的拍賣主要是第二種性質(zhì)的拍賣，即強制拍賣。我們主要針對這種拍賣情況下的底價或保留價進行探討。

二、拍賣底價與拍賣保留價

摘要：隨著電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)拍賣已經(jīng)成為一種典型的電子交易模式。一方面它推動了網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟迅速發(fā)展，另一方面它衍生出的法律上真空狀態(tài)帶來眾多爭議和糾紛。本文分析了網(wǎng)絡(luò)拍賣的主體資格，較深入地探討了網(wǎng)絡(luò)拍賣的法律地位，具體分析了C2C、B2C模式的法律問題，在此基礎(chǔ)上對網(wǎng)絡(luò)拍賣立法方向進行了闡述。

關(guān)鍵詞：網(wǎng)絡(luò)拍賣、網(wǎng)上拍賣、C2C、網(wǎng)絡(luò)交易平臺、責(zé)任

2004年中國個人電子商務(wù)市場波瀾起伏，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：網(wǎng)絡(luò)拍賣用戶人數(shù)由2003年的600萬發(fā)展到2004年的1200萬，市場規(guī)模較2003年實現(xiàn)217.8%的增長，全年成交金額達到34億人民幣。據(jù)保守預(yù)計，網(wǎng)絡(luò)拍賣用戶人數(shù)在2007年將達到3500萬，市場規(guī)模應(yīng)達到210億人民幣。網(wǎng)絡(luò)拍賣（AuctionOnline）已成為一種引人矚目的新交易機制，將有越來越多的消費者參與其中。但網(wǎng)絡(luò)拍賣的法律地位不明，導(dǎo)致無法用法律規(guī)范網(wǎng)絡(luò)拍賣行為。因此，研究網(wǎng)絡(luò)拍賣的法律問題，對解決網(wǎng)絡(luò)拍賣法律地位、交易糾紛、法律適用，網(wǎng)絡(luò)交易服務(wù)行業(yè)自律和電子商務(wù)立法等問題具有現(xiàn)實意義。

一、網(wǎng)絡(luò)拍賣的主體資格分析

目前，在互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)進行拍賣活動的形式、方式各種各樣，主體較為混亂，大致有三類：1、拍賣公司。因技術(shù)、專業(yè)人員、資金等因素，目前只有非常少的拍賣公司能夠單獨成立網(wǎng)站開展網(wǎng)絡(luò)拍賣業(yè)務(wù)，現(xiàn)階段，拍賣公司的網(wǎng)站一般多用于宣傳和信息；2、拍賣公司和網(wǎng)絡(luò)公司或其他公司聯(lián)合經(jīng)營。這種形式包括拍賣公司之間為聯(lián)合開展拍賣業(yè)務(wù)而合作建立的網(wǎng)站，其代表有“中拍網(wǎng)”、“嘉德在線”；3、網(wǎng)絡(luò)公司。在我國以eBay易趣、淘寶網(wǎng)為首要代表。網(wǎng)絡(luò)拍賣的主體資格指具有開展網(wǎng)絡(luò)拍賣業(yè)務(wù)的資格，即能夠成為網(wǎng)絡(luò)拍賣的主體。現(xiàn)對以上三類在互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)開展拍賣活動的主體進行分析，看誰具有網(wǎng)絡(luò)拍賣的主體資格。

擁有經(jīng)營性網(wǎng)站的企業(yè)大致可以分為兩類：一類是將網(wǎng)站作為銷售商品（服務(wù)）的工具（手段）；一類是將網(wǎng)站作為服務(wù)于他人從事在線交易的手段，從提供的服務(wù)中獲得利潤。本文稱前一類網(wǎng)站為銷售型網(wǎng)站，后一類為服務(wù)型網(wǎng)站。這兩種分類可能存在著交叉。兩者的主要區(qū)別為：

了解今天的拍賣行業(yè)

根據(jù)《中華人民共和國拍賣法》的定義，拍賣是指以公開競價的形式，將特定的物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。人們常覺得拍賣很陌生，距離生活很遙遠(yuǎn)。其實它不但歷史悠久，而且已經(jīng)應(yīng)用到了許多生活領(lǐng)域，和大家密切相關(guān)。據(jù)中國拍賣行業(yè)協(xié)會提供的數(shù)據(jù)，截至2020年6月底，我國共有拍賣企業(yè)8300家，2020年上半年拍賣總成交額2812.06億元，拍賣業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、機動車、農(nóng)產(chǎn)品、無形資產(chǎn)與文物藝術(shù)品等領(lǐng)域。讀者可能會好奇，如果想買東西，直接交易不就好了嗎，為何一定要采取拍賣方式？這就涉及拍賣的重要經(jīng)濟功能——價格發(fā)現(xiàn)。在商品流通過程中，除了那些大眾化的、具有較長交易歷史、有著明確的公認(rèn)價格或市場參考價格的產(chǎn)品，還有許多物品是很難定價的，比如土地、藝術(shù)品、知識產(chǎn)權(quán)等。這些產(chǎn)品若想交易，就可召集多個買家，令大家自由競爭從而得到買賣雙方都滿意的報價。這種方式就是拍賣。拍賣產(chǎn)生的價格，能夠較好地反映此商品真實的供求關(guān)系。此外，拍賣還有交易效率高和容易獲得社會關(guān)注等優(yōu)勢，基于此，拍賣行業(yè)已經(jīng)成為社會和經(jīng)濟生活中不可或缺的組成部分。在我國，自從1986年恢復(fù)拍賣業(yè)、特別是1997年拍賣立法以來，拍賣業(yè)蓬勃發(fā)展，各類拍賣行雨后春筍一般涌現(xiàn)，這種上升勢頭一直持續(xù)到2014年，由于內(nèi)外環(huán)境條件的變化，拍賣業(yè)又進入了長時間的調(diào)整期。伴隨著市場愈發(fā)成熟、監(jiān)管愈發(fā)嚴(yán)格、競爭日益激烈，為了能夠更好地獲取客戶和更精準(zhǔn)地服務(wù)客戶，各類拍賣行一改往日“野蠻增長”和隨行就市的原則，開始走上一條差異化經(jīng)營和特色化發(fā)展之路，重樹品牌價值成為拍賣行致力達成的重要目標(biāo)。

數(shù)字化時代與拍賣行

品牌營銷實踐

人類社會已經(jīng)進入一個高度數(shù)字化時代，信息和數(shù)字技術(shù)深刻影響著人們的學(xué)習(xí)、工作、生活和交流。數(shù)字技術(shù)得到了空前的發(fā)展，特別是在通信領(lǐng)域和大眾傳播領(lǐng)域，正日益起到?jīng)Q定性作用。數(shù)字化時代不同于傳統(tǒng)的工業(yè)化時代，那種不劃分客戶、不區(qū)分需求的推廣模式已經(jīng)一去不返，這給企業(yè)營銷提出了新的要求和挑戰(zhàn)。當(dāng)前我國一些拍賣企業(yè)在品牌營銷方面作出了許多探索。品牌形象的重新定位。北京湛然國際拍賣有限公司（以下簡稱“湛然”）成立于2012年，在強手如林的京城拍賣業(yè)中屬于新生代，不論從資歷還是市場份額而言，均尚未躋身拍賣企業(yè)的一線隊伍。受限于企業(yè)實力的短板，湛然無法像傳統(tǒng)強勢拍賣行一樣貪大求全，而是將業(yè)務(wù)重心放在兼具藝術(shù)性、欣賞性、可玩性的拍品上，通過挖掘拍品背后的故事與競買人產(chǎn)生情感溝通，以有趣作為拍賣會賣點，將自身定位為“一家文藝而富有情懷的拍賣公司”。這種根植于客戶情感的定位方式，在強敵環(huán)伺的市場空間中有效地樹立起非同于傳統(tǒng)藝術(shù)品拍賣行的差異化品牌形象。在數(shù)字時代，企業(yè)通常會在網(wǎng)絡(luò)上擁有一個標(biāo)簽，它作為一種關(guān)鍵字幫助使用者在海量信息中檢索和分類內(nèi)容。清晰的品牌定位可以視作一種協(xié)助用戶迅速尋找到相對應(yīng)網(wǎng)絡(luò)標(biāo)簽的過程。一個清晰、明了、獨特的企業(yè)品牌可以讓消費者對品牌核心訴求一目了然，更容易獲取關(guān)于品牌性格的直觀信息，更容易在特定需求與特定企業(yè)之間建立聯(lián)想。湛然的案例，可以說是一種對“企業(yè)身份標(biāo)簽”的目的性強化。新傳播媒體的應(yīng)用。老牌拍賣企業(yè)中國嘉德國際拍賣有限公司（以下簡稱“嘉德”）開始涉足在線拍賣，目前已陸續(xù)舉辦了25期網(wǎng)絡(luò)拍賣會，拍品內(nèi)容涉及金石篆刻、古典家具、文房四寶等品類。相較于嘉德傳統(tǒng)的線下拍賣會，在線拍賣明顯體現(xiàn)出客戶年輕化、規(guī)模輕量化、拍品低值化趨勢。不但如此，嘉德也開始利用新媒體對線上拍賣項目進行宣傳，嘉德拍賣會在朋友圈中頻頻曝光，體現(xiàn)了傳統(tǒng)拍賣企業(yè)努力接近用戶規(guī)模更龐大的大眾化市場的嘗試。嘉德并沒有放棄傳統(tǒng)營銷陣地，而是試圖建立一種新老結(jié)合的宣傳口徑，即一方面借助自身實力充分運用傳統(tǒng)媒體打造強勢品牌形象，另一方面通過朋友圈等方法實現(xiàn)品牌流量“變現(xiàn)”，利用私人網(wǎng)絡(luò)開拓在線銷售新空間。試水跨界營銷。上海馳翰拍賣有限公司（以下簡稱“馳翰”）成立于2009年，主營業(yè)務(wù)為文物藝術(shù)品拍賣，現(xiàn)在正致力于通過跨界營銷來擺脫“不夠時尚”的身份標(biāo)簽。2013年，馳翰成立了美術(shù)館，圍繞國內(nèi)外新銳藝術(shù)家作品定期舉辦各類展覽，并在美術(shù)館中開辦多種公益講座，公眾只需在公司官網(wǎng)上注冊報名即可免費參與。事實上，從2015年至今，馳翰依托自身資源，以普及傳統(tǒng)文化、弘揚海派藝術(shù)為宗旨，持續(xù)開展免費公益藝術(shù)課程項目。作為藝術(shù)品交易二級市場的拍賣企業(yè)，馳翰開始涉足藝術(shù)展覽和藝術(shù)教育領(lǐng)域，并不只是為了擴大藝術(shù)品交易場景，而是在有意改變拍賣行陳舊刻板的市場印象，培養(yǎng)新生代客戶群體。

經(jīng)驗與啟示

所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時，承租人在相同條件下，依法享有先于其他人而購買房屋的權(quán)利。在此我們可以看出，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)作為一種附條件的形成權(quán)，其行使的前提是以同等條件依法排除出賣人將標(biāo)的物出賣給第三人的可能，這同等條件主要指出價條件，包括價格、交付房款期限、方式等。我國以往的立法和司法解釋對房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)已有相應(yīng)規(guī)定，《中華人民共和國合同法》第二百三十條再次予以了明確。

所謂拍賣，是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。拍賣本身是價高者得的公開競價程序。當(dāng)正處于租賃期間的房屋被拍賣時，價高者得的拍賣原則與承租人于同等條件優(yōu)先購得的權(quán)利就出現(xiàn)了沖突，由此就將出現(xiàn)一個悖論：拍賣合同作為一種特殊的買賣合同，是以槌落為成交標(biāo)志的諾成性合同。在確認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)的前提下，如果承租人不參加拍賣，拍賣師在宣布成交后還必須詢問承租人是否行使優(yōu)先購買權(quán)，愿意以與最高競價者相同價格買下房屋標(biāo)的物，如愿意則最高兌價者必須再次出價的話，則拍賣師的槌落成交的標(biāo)志便形同虛設(shè)，拍賣就不成為拍賣；而如果承租人參加拍賣，宣布承租人與最高兌價者出價相同時房屋標(biāo)的物由承租人購得的話，無疑影響了拍賣程序的公正，摧毀了拍賣行為價高者得的基礎(chǔ)準(zhǔn)則，使其他競買人失去了參加競買的意義，實質(zhì)上是剝奪了所有權(quán)人以拍賣方式處理標(biāo)的物的權(quán)利。因此，有一種觀點認(rèn)為，拍賣作為一種特殊的買賣方式，是以“價高者得”為原則，并無“同等條件”可言。在拍賣場合，優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)該不得行使。但為保護承租人利益，出租人應(yīng)將拍賣的有關(guān)情況及時通知承租人，以便其決定是否參加競買。

筆者不能贊成這種簡單地否定承租人在拍賣中優(yōu)先購買權(quán)的觀點。這種觀點主要是從實務(wù)操作的可行性方面考慮，但由此而剝奪承租人的優(yōu)先購買權(quán)于法無據(jù)。房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是由法律賦予的，應(yīng)以法條規(guī)定的精神來衡量決定。首先應(yīng)當(dāng)有優(yōu)先購買權(quán)作為形成權(quán)的所附條件—租賃房屋被所有權(quán)人出賣這一法律事實的出現(xiàn)，其次是承租人依法主張優(yōu)先購買權(quán)，這是與拍賣場合、拍賣方式無關(guān)的問題。拍賣方式本身并不能決定優(yōu)先購買權(quán)可否行使。要否定承租人的優(yōu)先購買權(quán)，必須有一種法律規(guī)定較之更優(yōu)越的優(yōu)先權(quán)的出現(xiàn)，比如房屋共有人基于物權(quán)取得的優(yōu)先購買權(quán)就大于房屋承租人基于租賃合同的債權(quán)取得的優(yōu)先購買權(quán)。而拍賣盡管是一種特殊的買賣方式，究其本質(zhì)來說仍是一種買賣，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)正是在買賣中相對于作為第三人的其他競買人實現(xiàn)的。

在實務(wù)中是否可以既使拍賣正常進行，又能保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)呢？筆者認(rèn)為有一種方式是可行的：首先房屋出賣人應(yīng)當(dāng)在將房屋將付拍賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限屆滿前主張優(yōu)先購買權(quán)。國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第11條及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第118條均把提前通知的期限規(guī)定為三個月，因此，拍賣前的合理通知期限也應(yīng)定為三個月為宜。其次，由于房屋需交由拍賣，承租人為實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)于拍賣之前，在拍賣底價以上出價承諾購買，但這是個附條件的合同。最后，拍賣應(yīng)當(dāng)以行使優(yōu)先購買權(quán)的承租人的承諾出價為拍賣底價。承租人可不參加拍賣，若在該底價無人應(yīng)拍，則承租人應(yīng)當(dāng)以該承諾出價購買該房屋，若有人出價，承租人則喪失購買該房屋的機會。承租人亦可參加拍賣，視現(xiàn)場情況靈活增加出價以爭取購得該房屋，但此時他享有與其他競買人相同的權(quán)利，以價高者得為原則，不再享有優(yōu)先購買權(quán)。此方式既可避免價高者得的拍賣原則與承租人于同等條件優(yōu)先購得權(quán)利的沖突，有利于出賣人和優(yōu)先購買權(quán)人的利益保護，又可防止出現(xiàn)債務(wù)人為對抗其不動產(chǎn)因強制拍賣而喪失所有權(quán)，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前，該第三人以承租人身份出現(xiàn)的情況發(fā)生。但必須明確的是，如果出賣人在房屋交由拍賣前未在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人可以享有優(yōu)先購買權(quán)為由申請法院宣告拍賣無效。這一方式同樣適用于保護房屋共有人在拍賣中的優(yōu)先購買權(quán)。

對于含有金錢給付內(nèi)容的具有強制執(zhí)行效力的人民法院判決書、裁定書、調(diào)解書，或其它各類具有強制執(zhí)行效力的法律文書，在被執(zhí)行人無金錢給付能力時，通常就需要對被執(zhí)行人的財產(chǎn)或?qū)Ｓ袡?quán)利變價，將變價獲得的金錢交付給申請執(zhí)行人，以便使申請執(zhí)行人的權(quán)利得到實現(xiàn)，維護申請執(zhí)行人的合法權(quán)益和法律的嚴(yán)肅性。本文的主要內(nèi)容就是探討以拍賣方式實現(xiàn)變價過程中的有關(guān)問題。

一、人民法院對被執(zhí)行人財產(chǎn)或其它權(quán)益進行處分的依據(jù)和特點

最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》第38條規(guī)定，在被執(zhí)行人五金錢給付能力時，人民法院有權(quán)裁定對被執(zhí)行人的其它財產(chǎn)采取查封、扣押措施，并在以下條款中具體規(guī)定了對查封、扣押的財產(chǎn)進行處分的相關(guān)問題。這些規(guī)定和其它法律中的相關(guān)規(guī)定，就是人民法院對被執(zhí)行人的財產(chǎn)或其它權(quán)益處分的法律依據(jù)。

根據(jù)最高人民法院的前述規(guī)定，可以明確看出，對于以金錢給付為內(nèi)容的具有強制執(zhí)行效力的法律文書，對被執(zhí)行人的其它財產(chǎn)或?qū)Ｓ袡?quán)利進行強制執(zhí)行的條件有兩條：第一，申請執(zhí)行人向人民法院申請執(zhí)行含有金錢給付內(nèi)容的法律文書；第二，被執(zhí)行人沒有金錢給付能力。這里所說的被執(zhí)行人沒有金錢給付能力，應(yīng)當(dāng)是指通過一般的和表面的形式上的審查或判斷，確認(rèn)被執(zhí)行人沒有金錢給付能力，而不需要對被執(zhí)行人是否具有金錢給付能力進行實質(zhì)性的審查和認(rèn)定。

在被執(zhí)行人五金錢給付能力的條件下，執(zhí)行的人民法院可以依據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，對被執(zhí)行人的財產(chǎn)或?qū)Ｓ袡?quán)利直接行使處分權(quán)，而不需要征得被執(zhí)行人的同意。這一規(guī)定的理論基礎(chǔ)在于，被執(zhí)行人對其財產(chǎn)或?qū)Ｓ袡?quán)利享有的民事權(quán)利，在理論上屬于私權(quán)范疇，而人民法院在執(zhí)行中行使的審判權(quán)是屬于公權(quán)范疇的，公權(quán)是大于私權(quán)的，或者說私權(quán)是受公權(quán)制約的。所以人民法院可以依據(jù)其強制執(zhí)行的權(quán)利，禁止被執(zhí)行人行使其民事權(quán)利，而由人民法院強制代為行使。

人民法院對被執(zhí)行人的財產(chǎn)或?qū)Ｓ袡?quán)利直接行使處分權(quán)的實質(zhì)，是人民法院依據(jù)法院的規(guī)定，強制性地代被執(zhí)行人行使其對相關(guān)財產(chǎn)或?qū)Ｓ袡?quán)利享有的民事權(quán)利，與此相應(yīng)的，人民法院行使的處分權(quán)，應(yīng)當(dāng)是以被執(zhí)行人原有的民事權(quán)利為限的，例如被執(zhí)行人已經(jīng)在其財產(chǎn)或?qū)Ｓ袡?quán)利主設(shè)定了擔(dān)保物權(quán)的，仍然為有效，人民法院在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)尊重相關(guān)的權(quán)利人的權(quán)利。