導(dǎo)語：不動產(chǎn)司法拍賣貸款機制研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、不動產(chǎn)司法拍賣中引入貸款機制的必要性

司法拍賣中，不論是傳統(tǒng)拍賣還是網(wǎng)絡(luò)拍賣，不動產(chǎn)類型的案件從數(shù)量上、標(biāo)的金額上都占據(jù)極大的比例，且呈現(xiàn)上升的趨勢，而其成交情況卻不容樂觀。潛在購買人自有資金不足或出于流動性考慮，在無法確認(rèn)能夠競拍成功的情況下，不可能提前籌措大筆資金，而當(dāng)確認(rèn)競拍成功后，又必須在短時間內(nèi)一次性繳交余款，有巨大的支付壓力，引入貸款機制，是現(xiàn)階段解決該問題最為可行的方法。

二、不動產(chǎn)司法拍賣中引入貸款機制的方式

(一)引入第三方提供擔(dān)保、墊資服務(wù)的貸款方式。該種方式的基本流程為:1．對于可適用貸款的拍品，競買人可在參拍時或參拍前直接或通過第三方向相關(guān)銀行申請貸款，第三方待貸款銀行出具貸款意向書后，根據(jù)銀行的貸款授信額度為競買人提供擔(dān)保，并由競買人辦理委托公證，出具全權(quán)委托由第三方或銀行辦理后續(xù)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、抵押手續(xù)的公證委托書。2．法院收到拍品的全部價款后，出具相關(guān)法律文書，第三方或銀行憑此及與買受人簽訂的《抵押合同》等材料前往房管部門辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押登記。3．銀行完成貸款審批流程，正式發(fā)放貸款至第三方賬戶，第三方解除其擔(dān)保責(zé)任，競買人依約向銀行按期償還貸款。(二)引入房管部門提供不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)告登記制度的貸款方式。該種方式的基本流程為:1．對于可適用貸款的拍品，競買人可在參拍前直接向相關(guān)銀行申請貸款，銀行進行初步審核通過后，與競買人初步簽署發(fā)放貸款意向書等法律文書。競買人競拍到拍品后，與銀行正式簽訂抵押貸款協(xié)議，并辦理相關(guān)公證委托手續(xù)，授權(quán)銀行辦理不動產(chǎn)所有權(quán)的登記及抵押手續(xù)。2．法院根據(jù)買受人的申請并審核相關(guān)材料后，向房管部門發(fā)函，要求其協(xié)助辦理相關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與抵押權(quán)預(yù)告登記。3．房管部門辦理好相關(guān)預(yù)告登記后，及時函告法院，法院將相關(guān)書面材料交予買受人，買受人將該材料提交銀行，銀行完成審核貸款流程，正式放款至法院指定賬戶。4．法院收到全部拍賣款后，出具相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶的法律文書，銀行憑此及與買受人簽訂的貸款抵押合同、公證委托書等材料前往房管部門辦理不動產(chǎn)的所有權(quán)過戶及抵押權(quán)登記。不動產(chǎn)所有權(quán)正式登記在買受人名下，銀行依約享有抵押權(quán)，買受人依約向銀行償還貸款本息。該種方式，既有效解決了未辦理抵押登記時，銀行提前發(fā)放貸款的高風(fēng)險的顧慮，又使買受人無需支出擔(dān)保費用及墊資成本，切實保障了銀行“零風(fēng)險”，買受人“零負(fù)擔(dān)”。

三、兩種貸款機制的對比與選擇

縱觀兩種貸款機制，各有利弊:(一)債權(quán)人利益保障方面。前者，引入了第三方提供擔(dān)保、墊資等各方面服務(wù)，無需等銀行正式審批放款，拍賣款的到賬速度明顯較快。而后者，需要多個部門的協(xié)調(diào)配合，且在房管局未辦理預(yù)告登記前，銀行無法正式啟動貸款審批流程，無形中延長了拍賣款的到賬時間，不利于保障債權(quán)人的權(quán)利盡快實現(xiàn)。(二)銀行承擔(dān)的義務(wù)及風(fēng)險方面。前者，第三方的提前介入，有效減少銀行事先審查的義務(wù)，也無需準(zhǔn)備專項資金，減少了銀行的機會成本;同時，由于第三方的擔(dān)保、融資，銀行可轉(zhuǎn)移大部分風(fēng)險。而后者，雖然預(yù)告登記具有公信力，但銀行仍更傾向于引入第三方，降低風(fēng)險，減少資金占用。(三)競買人/買受人方面。無論采用何種方式，競買人除了保證金外，均需準(zhǔn)備足額的首付款。而后者引入預(yù)告登記的這種貸款方式，買受人在資金方面的壓力相對較小。(四)房管部門方面。現(xiàn)階段預(yù)告登記制度主要適用于新建商品房買賣。2014年3月，溫州已有相關(guān)司法實踐，有效的提高了司法拍賣成交率以及溢價率?？梢?，在司法拍賣貸款中引入預(yù)告登記制度具有可行性和有效性。通過以上比較，筆者認(rèn)為，第一種貸款方式的可行性和接受度最高，推廣速度也最快，而第二種貸款方式雖然更為先進合理，但短時間內(nèi)無法迅速推廣。因此，建議可先行搭建好由銀行、第三方中介公司提供服務(wù)的貸款平臺，同時，創(chuàng)設(shè)司法拍賣不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)告登記制度。待預(yù)告登記制度建立完善后，同時向競買人提供兩種貸款方式，由其根據(jù)自身需求進行選擇。

［參考文獻］

［1］淘寶網(wǎng)司法拍賣板塊［EB/OL］．https://sf．taobao．com/?spm=a21bo．50862．201859．6．2a7fdccdcXmi6O．

［2］王瑜．不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣流拍原因及解決機制探究［J］．法制博覽，2015(7)．

作者:王夏菁 單位:廈門市湖里區(qū)人民法院