導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇建筑企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：企業(yè)管理；企業(yè)運(yùn)營(yíng)；戰(zhàn)略決策

中圖分類(lèi)號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是為了獲得商業(yè)利益，當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中不僅需要投入資本和勞動(dòng)力，還需要采取科學(xué)的手段提高建筑企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化，分析和研究企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，有助于提高企業(yè)的管理水平，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

一、運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略決策

運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略是指企業(yè)根據(jù)選定的市場(chǎng)和產(chǎn)品特點(diǎn)進(jìn)行有關(guān)決策的規(guī)劃、程序等。運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的作用就是在一定的區(qū)域內(nèi)獲取最大的優(yōu)勢(shì)支持企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略可以范圍總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略以及目標(biāo)極具戰(zhàn)略等。總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是指企業(yè)在某個(gè)領(lǐng)域內(nèi)使得自己的生產(chǎn)成本低于對(duì)手，進(jìn)而獲得市場(chǎng)上領(lǐng)先的戰(zhàn)略地位，主要是得到價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)在總成本戰(zhàn)略目標(biāo)下就有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)量大的優(yōu)點(diǎn)，企業(yè)在采用總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略中要求企業(yè)能夠嚴(yán)格控制費(fèi)用，最大限度的減小研究陳本，為了達(dá)到這目標(biāo)需要高度重視管理，雖然在管理中也不能忽視質(zhì)量以及服務(wù)，但是低成本企業(yè)仍然能夠獲取高效益。

差異化戰(zhàn)略要求企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)特色與運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)相匹配，在差異化戰(zhàn)略中需要注意成本因素。企業(yè)在應(yīng)用差異化戰(zhàn)略管理中需要保證各部門(mén)相互努力，保證自身生產(chǎn)產(chǎn)品的單個(gè)方面或者是幾個(gè)方面與其他企業(yè)的產(chǎn)品有明顯的優(yōu)勢(shì)，如產(chǎn)品功能、質(zhì)量、品牌等。差異化戰(zhàn)略在使用中需要加大投入產(chǎn)品設(shè)計(jì)和研發(fā)，雖然相應(yīng)地提高了產(chǎn)品的成本，但是顧客也比較樂(lè)意接受較高的價(jià)格，這些彌補(bǔ)了成本略施，當(dāng)前不少的企業(yè)都開(kāi)始采用同差異化管理，提高產(chǎn)品質(zhì)量。

目標(biāo)積聚戰(zhàn)略是一種細(xì)分市場(chǎng)戰(zhàn)略，這種戰(zhàn)略目標(biāo)的前提條件是企業(yè)能夠以更高的效果為市場(chǎng)的特殊顧客提供服務(wù)，一般采用目標(biāo)聚聚戰(zhàn)略管理的企業(yè)也具有超越同行企業(yè)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。企業(yè)在采用目標(biāo)積聚戰(zhàn)略管理中一般會(huì)將自己的經(jīng)歷集中在某個(gè)領(lǐng)域中。這些公司可以采用低成本戰(zhàn)略，也能夠僅僅采用差異化戰(zhàn)略，采用低成本戰(zhàn)略中，將資源進(jìn)行細(xì)分。大部分的服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)就是提供的服務(wù)，因此在制定服務(wù)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略中需要以顧客為核心，確定競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)，為用戶提供良好的服務(wù)。需要指出的是這些運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略都能夠使用在制造業(yè)以及服務(wù)業(yè)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略在建筑企業(yè)管理中的重要作用

運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略在建筑企業(yè)發(fā)展中有非常重要的作用，采用運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略來(lái)進(jìn)行管理，就是確定長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)資源的合理分配，建筑企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的內(nèi)容包括了施工項(xiàng)目設(shè)計(jì)、管理等。在運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，建筑企業(yè)需要合理使用自己的資源進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，并不斷實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性計(jì)劃。運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的決策過(guò)程包括兩個(gè)步驟，需要先確定運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的功能目標(biāo)的決策，然后再開(kāi)展運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的決策。運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略在建筑企業(yè)管理的應(yīng)用中必須切合實(shí)際情況，不能過(guò)高的追求不可實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，根據(jù)建筑企業(yè)的自身情況確定戰(zhàn)略目標(biāo)，合理匹配市場(chǎng)銷(xiāo)售能力和建筑企業(yè)的資源，依照企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)管理的形式和內(nèi)容，可以將戰(zhàn)略目標(biāo)分為不同的層次。

1、運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理的層次和協(xié)調(diào)分析

戰(zhàn)略目標(biāo)與建筑企業(yè)戰(zhàn)略有非常重要的關(guān)系，建筑企業(yè)目標(biāo)影響著企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)方向的決策和定位，在具體應(yīng)用中，企業(yè)需要先確定自身向市場(chǎng)提供何種產(chǎn)品和服務(wù)，在為市場(chǎng)提品中采用的何種生產(chǎn)方式、生產(chǎn)規(guī)模等，這些都對(duì)建筑企業(yè)的定位至關(guān)重要。建筑企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)決策，戰(zhàn)略目標(biāo)需要確定如何設(shè)計(jì)高效率的生產(chǎn)運(yùn)作管理系統(tǒng)，合理配置現(xiàn)有的建筑企業(yè)資源，并做出如何利用生產(chǎn)管理組織管理。戰(zhàn)略目標(biāo)也是建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略決策，是在運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)構(gòu)造相對(duì)比較完善的功能，為建筑企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理提供決策信息。

戰(zhàn)略目標(biāo)在建筑企業(yè)管理中包括三個(gè)功能領(lǐng)域，如市場(chǎng)管理、運(yùn)營(yíng)管理以及財(cái)務(wù)管理等， 這些功能領(lǐng)域的地位都是相同的。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)從具體的管理職能來(lái)進(jìn)行分析主要開(kāi)拓市場(chǎng)，負(fù)責(zé)市場(chǎng)銷(xiāo)售。運(yùn)營(yíng)管理在具體的職能中主要擔(dān)負(fù)內(nèi)部的管理，將建筑企業(yè)生產(chǎn)需要的原材料等轉(zhuǎn)化為服務(wù)，投入到市場(chǎng)中。財(cái)務(wù)管理主要負(fù)責(zé)建筑企業(yè)的資金管理，合理進(jìn)行資金的使用，這三種功能都是相互聯(lián)系的，共同構(gòu)成建筑企業(yè)的管理系統(tǒng)。

2、建筑企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的定位

建筑企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)定位對(duì)企業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，決定了建筑企業(yè)盈利能力，因此需要謹(jǐn)慎對(duì)待公司的戰(zhàn)略地位，企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)只有制定合理，才能有效地提高建筑企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提高競(jìng)爭(zhēng)地位。影響建筑企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力主要包括施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工成本等

因素，運(yùn)營(yíng)管理的基本任務(wù)就是如何在高生產(chǎn)效率下提高施工質(zhì)量，確保建筑工程整體質(zhì)量，并在此基礎(chǔ)上還需要注意施工成本控制，在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上縮短施工周期。當(dāng)前建筑企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力逐漸加大，競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)不僅包括了施工質(zhì)量、施工速度，還包括了建筑企業(yè)的施工服務(wù)等，因此建筑企業(yè)在運(yùn)營(yíng)策略的定位中需要及時(shí)改變內(nèi)容，提高運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的效果。

在評(píng)估建筑企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略中，需要首先考慮運(yùn)營(yíng)管理的有效性，一般認(rèn)為建筑企業(yè)各種決策共同決定建筑企業(yè)形成的競(jìng)爭(zhēng)力，但是建筑企業(yè)的流程以及戰(zhàn)略目標(biāo)等并不是一致的，也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的變化而出現(xiàn)變動(dòng)，因此流程管理是提高建筑企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理的重要方式，分析建筑企業(yè)的運(yùn)營(yíng)歷史，可以看到流程管理在產(chǎn)業(yè)化中與技術(shù)等息息相關(guān)，建筑企業(yè)在發(fā)展中需要不斷推進(jìn)各種新的管理哲學(xué)，科學(xué)管理提高建筑企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，本文先簡(jiǎn)單分析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略決策相關(guān)知識(shí)，重點(diǎn)分析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略決策在企業(yè)管理中的應(yīng)用。企業(yè)想要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中提高自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，就必須采用相應(yīng)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，迎合市場(chǎng)發(fā)展需求，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] Christina Hepner Brodie.以"客戶之聲"制定運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略[J].上海國(guó)資，2010，（4）：61-62.

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關(guān)鍵詞：BIM；商業(yè)地產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)管理

BIM又稱建筑信息模型，作為工程建造方面的專(zhuān)有技術(shù)，其從三維角度建立模型、信息數(shù)據(jù)等，為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理做出貢獻(xiàn)，但其價(jià)值并未被完全發(fā)掘。設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)管理等團(tuán)隊(duì)對(duì)BIM技術(shù)的合理運(yùn)用，可為商業(yè)地產(chǎn)增加更多收益，達(dá)到商業(yè)目的。

1傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理的弊端

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式對(duì)于現(xiàn)今快速發(fā)展的商業(yè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)來(lái)說(shuō)相對(duì)滯后。傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理僅實(shí)施人工管理，始終不能細(xì)化到每一項(xiàng)角落，這往往被管理者忽視，成為問(wèn)題隱患，對(duì)業(yè)主及管理者均造成巨大威脅。建筑在進(jìn)行土建、安裝、水暖等全方位設(shè)計(jì)時(shí)，會(huì)將大量不同專(zhuān)業(yè)的圖紙進(jìn)行綜合計(jì)算。此過(guò)程多為傳統(tǒng)平面圖紙的結(jié)合，無(wú)法迅速計(jì)算出各類(lèi)圖紙結(jié)合后的設(shè)計(jì)缺陷，如管線碰撞沖突；且設(shè)計(jì)復(fù)雜的建筑物構(gòu)想無(wú)法在平面圖紙中表現(xiàn)出來(lái)，制約設(shè)計(jì)師的創(chuàng)造思維，如復(fù)雜空間的定位與優(yōu)化調(diào)整。而是這些細(xì)節(jié)的疏忽，導(dǎo)致在建設(shè)過(guò)程中發(fā)生特殊建筑造型無(wú)法精準(zhǔn)計(jì)算、工期無(wú)法控制、成本無(wú)法控制、設(shè)計(jì)缺陷無(wú)法避免等各類(lèi)經(jīng)濟(jì)、資源、安全等損失，有些損失甚至無(wú)法挽回。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式存在一定缺陷。一般商業(yè)地產(chǎn)管理是開(kāi)發(fā)商、持有資產(chǎn)方或聘請(qǐng)的專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行的全面且有效的經(jīng)營(yíng)管理，其主要組成部分包括商業(yè)地產(chǎn)的招商、推廣、調(diào)整租戶及業(yè)態(tài)、物業(yè)管理等，通過(guò)良好資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)，為資產(chǎn)持有方帶來(lái)租金收入及資產(chǎn)溢價(jià)。但在傳統(tǒng)非BIM開(kāi)發(fā)模式里，設(shè)計(jì)及建設(shè)方無(wú)法為后期運(yùn)營(yíng)方的管理軟件提供BIM原始數(shù)據(jù)，有可能在設(shè)施設(shè)備管理、設(shè)計(jì)劃分不同區(qū)域業(yè)態(tài)及面積、改造及彌補(bǔ)設(shè)計(jì)缺陷、應(yīng)對(duì)突發(fā)事件與安全問(wèn)題等方面帶來(lái)諸多不便，出現(xiàn)若干不確定風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。若開(kāi)發(fā)商后期不持有該資產(chǎn)，無(wú)法享有資產(chǎn)增值帶來(lái)的利益，前期開(kāi)發(fā)時(shí)則失去運(yùn)用BIM的動(dòng)力。所以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)急切地需有現(xiàn)代建筑開(kāi)發(fā)技術(shù)來(lái)引導(dǎo)，并對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行有效的監(jiān)管與運(yùn)營(yíng)。

2基于BIM的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)用

2.1案例應(yīng)用

上海中心大廈的頂部，如圖1所示，它位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴金融中心，緊鄰知名的環(huán)球金融中心和金茂大廈。作為上海市中心最高、最具有代表性的經(jīng)LEED綠色建筑體系認(rèn)證的超高層項(xiàng)目，上海中心大廈體現(xiàn)了BIM模型技術(shù)的核心應(yīng)用理念及成果。其有別于傳統(tǒng)建筑的特點(diǎn)、難點(diǎn)在于眾多建筑材料及設(shè)施設(shè)備的建設(shè)使用，眾多因素復(fù)雜地互相聯(lián)系在一起。作為一個(gè)全球矚目的建筑，通過(guò)人力想象、大腦運(yùn)作，顯然費(fèi)時(shí)費(fèi)力，因此該項(xiàng)目運(yùn)用了應(yīng)用了特有的BIM模型技術(shù)，將所有物理專(zhuān)業(yè)、資源分配、設(shè)備管理、成本計(jì)劃等事項(xiàng)均轉(zhuǎn)化成直觀、可操作的直觀數(shù)據(jù)，可避免重復(fù)工作、提高工程質(zhì)量、降低工程成本、減少資源浪費(fèi)。在該項(xiàng)目全生命周期里，BIM在不同階段解決了不同的需求，不同階段的BIM軟件的信息銜接也尤為關(guān)鍵。20327塊玻璃幕墻沒(méi)有一塊是相同的，設(shè)計(jì)階段可通過(guò)BIM計(jì)算出其不同尺寸；用三維模型方式呈現(xiàn)出立體模型，給設(shè)計(jì)建造留有優(yōu)化、創(chuàng)新的余地。此外，BIM技術(shù)作為后期運(yùn)營(yíng)管理階段的輔助工具，可按照空間、環(huán)境等計(jì)算數(shù)據(jù)來(lái)協(xié)助分類(lèi)每層建筑的局域劃分，便于運(yùn)營(yíng)管理；在照明、消防、設(shè)施設(shè)備管理、應(yīng)急管理、安全管理等方面，有效輔助了招商、運(yùn)營(yíng)、租賃、物業(yè)管理等各工作環(huán)節(jié)，避免了信息移交的遺漏，減少了資源、人力、經(jīng)濟(jì)的浪費(fèi)，有效實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)期的高效管理。該項(xiàng)目從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)到其進(jìn)入運(yùn)營(yíng)管理，期間都充分運(yùn)用了BIM技術(shù)，充分體現(xiàn)了BIM技術(shù)對(duì)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的必要性與重要性。圖1上海中心大廈頂部俯瞰圖BIM模型技術(shù)將商業(yè)地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)這一全生命周期過(guò)程中的所有事項(xiàng)計(jì)算出合理的應(yīng)對(duì)方案提供給管理者作為依據(jù)，這有助于協(xié)調(diào)管理者在管理運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)解決困難，但實(shí)施還是要靠管理者的進(jìn)一步分析與思考。BIM可根據(jù)商業(yè)資產(chǎn)持有者或管理者的要求，模擬多種適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)施，幫助其選擇最優(yōu)經(jīng)營(yíng)管理方式，盡可能延長(zhǎng)建筑物的使用年限，確保建筑物的保值增值，為資產(chǎn)持有者帶來(lái)更多收益，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)管理的可持續(xù)健康發(fā)展。

2.2BIM價(jià)值體現(xiàn)與效果

BIM技術(shù)對(duì)于現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有著重要的價(jià)值體現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理都至關(guān)重要。BIM技術(shù)將龐大體系簡(jiǎn)化成立體的三維模型，通過(guò)計(jì)算得出直觀化的數(shù)據(jù)結(jié)論呈獻(xiàn)給管理者，讓管理者切實(shí)有效地管理操作，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的有效透視。

2.3未來(lái)展望

在現(xiàn)代科技飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，BIM作為一種建設(shè)輔助技術(shù)，在行業(yè)中越來(lái)越廣泛的被使用。它改變了行業(yè)工作方式，細(xì)化和優(yōu)化了建筑全生命周期各階段的每一個(gè)細(xì)節(jié)，避免了工作缺陷與差錯(cuò)，降低了不必要的項(xiàng)目成本，能夠協(xié)調(diào)和分享信息給更多的項(xiàng)目相關(guān)者。在將來(lái)，BIM技術(shù)會(huì)得到更大的改革創(chuàng)新與發(fā)展，或甚至可能被其他更有效的模型技術(shù)所取代。當(dāng)前的BIM技術(shù)主要還是以3D技術(shù)作為支撐，構(gòu)建立體模型，計(jì)算建筑數(shù)據(jù)，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行引導(dǎo)。將來(lái)的BIM模型技術(shù)會(huì)廣泛地使用4D、5D或nD的構(gòu)建技術(shù)，其演變模型也將更為真實(shí)化，精確化。結(jié)合現(xiàn)代化科技的發(fā)展，BIM技術(shù)將會(huì)走入尋常人家，走入不同領(lǐng)域，以建筑的構(gòu)建模型，運(yùn)用到教育、企業(yè)管理、文化等領(lǐng)域，推動(dòng)社會(huì)發(fā)展。

3結(jié)束語(yǔ)

BIM技術(shù)能給商業(yè)地產(chǎn)管理者提供直觀的立體數(shù)據(jù)，起到一定的作用。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理者不能完全依賴BIM技術(shù)來(lái)提高商業(yè)地產(chǎn)管理水平，主導(dǎo)者還是開(kāi)發(fā)者、運(yùn)營(yíng)者、管理者。BIM作為一種輔助工具，為建筑行業(yè)帶來(lái)了較多益處，因此運(yùn)用與推廣BIM技術(shù)，將為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)更大發(fā)展機(jī)遇。

作者:單雅娟

參考文獻(xiàn)：

[1]王延紅.建筑施工管理中BIM技術(shù)的應(yīng)用[J].工程技術(shù)研究,2017,(2):66-67.

篇3

第二條本辦法所稱的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)是指依托本市先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和城市功能定位，利用工業(yè)等歷史建筑為主要改造和開(kāi)發(fā)載體，以原創(chuàng)設(shè)計(jì)為核心，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈為聚合，所形成的以研發(fā)設(shè)計(jì)創(chuàng)意、建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)意、文化傳媒創(chuàng)意、咨詢策劃創(chuàng)意、時(shí)尚消費(fèi)創(chuàng)意等為發(fā)展重點(diǎn)并經(jīng)市政府有關(guān)部門(mén)認(rèn)定的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

第三條本辦法適用于本市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的申報(bào)、認(rèn)定及相關(guān)管理活動(dòng)。

第四條市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市經(jīng)委）負(fù)責(zé)本市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的認(rèn)定及其相關(guān)管理工作。

本市區(qū)（縣）經(jīng)委負(fù)責(zé)組織本區(qū)域內(nèi)創(chuàng)意園區(qū)申報(bào)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的工作并進(jìn)行初審，配合市經(jīng)委對(duì)本區(qū)域內(nèi)經(jīng)認(rèn)定的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)進(jìn)行指導(dǎo)和管理。

第五條本市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的認(rèn)定條件為：

（一）有完整的集聚區(qū)建設(shè)和發(fā)展規(guī)劃，并且該規(guī)劃符合《創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》。

（二）園區(qū)完成建設(shè)改造，出租率達(dá)到70%以上。

（三）有鮮明的產(chǎn)業(yè)特色和定位，產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)符合《創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)指南》，并且已經(jīng)有若干個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)的企業(yè)應(yīng)占園區(qū)全部企業(yè)總數(shù)的70%以上。

（四）園區(qū)建筑面積應(yīng)在1萬(wàn)平方米以上。

（五）有合理規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)機(jī)制，能夠有效組織開(kāi)展集聚區(qū)的建設(shè)、管理和招商。

（六）能提供適合創(chuàng)意企業(yè)發(fā)展的工作環(huán)境、配套設(shè)施和服務(wù)功能。

（七）園區(qū)房屋租賃應(yīng)由園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，房屋租賃應(yīng)符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)功能要求。未經(jīng)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)許可，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)租。

（八）房屋建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)符合本市相關(guān)建筑標(biāo)準(zhǔn)，建筑外型應(yīng)與城市建筑形態(tài)、周邊環(huán)境相和諧。

（九）園區(qū)內(nèi)的配套服務(wù)設(shè)施面積不超過(guò)園區(qū)總建筑面積的20%。

（十）能按國(guó)家和本市的法律法規(guī)要求，做好歷史建筑的保護(hù)工作。

（十一）園區(qū)消防、安全、節(jié)能、環(huán)保、衛(wèi)生等應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。

第六條本市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的認(rèn)定程序：

（一）申請(qǐng)

申報(bào)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的創(chuàng)意園區(qū)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)認(rèn)定條件，將申報(bào)材料送區(qū)（縣）經(jīng)委。區(qū)（縣）經(jīng)委在收到申報(bào)材料后30日內(nèi)，出具初審意見(jiàn)，并連同申報(bào)材料報(bào)送至市經(jīng)委。

（二）審核

市經(jīng)委在收到申報(bào)材料后30日內(nèi)，組織專(zhuān)家依照認(rèn)定條件對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行核實(shí)，并進(jìn)行評(píng)估及組織必要的實(shí)地考察，由專(zhuān)家組提出書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)報(bào)市經(jīng)委審核。

（三）認(rèn)定

市經(jīng)委在收到專(zhuān)家組的書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)后30日內(nèi)，對(duì)符合條件的園區(qū)予以認(rèn)定并授牌，并予以公告。

第七條經(jīng)認(rèn)定的本市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)及園區(qū)入駐企業(yè)可優(yōu)先享受本市扶持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)優(yōu)惠政策。

第八條創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)應(yīng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)、配備專(zhuān)職管理人員，建立物業(yè)管理、安全責(zé)任、配套服務(wù)等管理制度。

第九條創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)應(yīng)積極引導(dǎo)入駐企業(yè)屬地注冊(cè)、建立入駐企業(yè)檔案，配合所在區(qū)域相關(guān)職能部門(mén)對(duì)入駐企業(yè)開(kāi)展管理與服務(wù)。

第十條創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)管理機(jī)構(gòu)按有關(guān)規(guī)定及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告入駐企業(yè)舉辦的各種活動(dòng)；與區(qū)（縣）經(jīng)委會(huì)簽訂管理責(zé)任書(shū)，接受監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)；與入駐企業(yè)簽訂相應(yīng)管理責(zé)任書(shū)，定期檢查和督促入駐企業(yè)遵守管理規(guī)定。

第十一條創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)入駐企業(yè)不得擅自改變建筑結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)；入駐企業(yè)的二次裝修應(yīng)按規(guī)定上報(bào)有關(guān)部門(mén)。

第十二條創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)及入駐企業(yè)的一切活動(dòng)均應(yīng)符合市環(huán)保相關(guān)規(guī)定，不得干擾周邊居民、企事業(yè)單位的正常生活和工作秩序。

第十三條市經(jīng)委對(duì)本市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，每年組織一次復(fù)審。對(duì)未達(dá)標(biāo)的市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，限期進(jìn)行整改；整改后仍未達(dá)標(biāo)的，取消其認(rèn)定，并予以公告。

第十四條市經(jīng)委將根據(jù)本市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)管理需要，會(huì)同有關(guān)職能部門(mén)開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)檢查。

第十五條市經(jīng)委每年對(duì)貢獻(xiàn)突出的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和個(gè)人予以表彰。

第十六條市經(jīng)委應(yīng)每年公開(kāi)經(jīng)認(rèn)定的本市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)名單、被取消認(rèn)定授牌的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)名單以及市經(jīng)委認(rèn)為應(yīng)當(dāng)公開(kāi)的其他信息。

篇4

導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的原因非常多。一般來(lái)說(shuō)，外部因素大多是“絕癥”，如果盤(pán)活的話，需要付出較大的成本；內(nèi)部因素則更多地體現(xiàn)為項(xiàng)目的“休克”，相對(duì)的盤(pán)活成本較低。

一、項(xiàng)目定位錯(cuò)誤。包括項(xiàng)目市場(chǎng)定位錯(cuò)誤以及項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)與項(xiàng)目整體定位不匹配。

企業(yè)盤(pán)活因項(xiàng)目定位錯(cuò)誤而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況，具體包括人口規(guī)模、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、地域文化、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、商圈成熟度、客戶資源、地塊特點(diǎn)、城市規(guī)劃等，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研之后，結(jié)合包括資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)理念、專(zhuān)業(yè)人員素質(zhì)、商業(yè)資源等情況在內(nèi)的企業(yè)自身狀況，以市場(chǎng)要求為導(dǎo)向，制定有針對(duì)性的項(xiàng)目定位方案。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)、組合形式或管理方組建模式會(huì)影響項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。

拿美羅城來(lái)說(shuō)，主要資產(chǎn)為美羅城購(gòu)物中心的華茂置業(yè)，是由中國(guó)工藝美術(shù)(集團(tuán))公司與新加坡美羅城北京公司分別控股50％的合作企業(yè)，雙方出資相同，決策權(quán)相同，但企業(yè)各自利益、經(jīng)營(yíng)理念不同，很難達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)。

盤(pán)活此類(lèi)項(xiàng)目時(shí)，由于運(yùn)營(yíng)管理涉及的管理架構(gòu)及組建管理方的模式比較復(fù)雜。對(duì)于經(jīng)驗(yàn)較為豐富的成熟開(kāi)發(fā)商，此類(lèi)項(xiàng)目的盤(pán)活成本較低；對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足的開(kāi)發(fā)商而言，最好利用相關(guān)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)體機(jī)構(gòu)，自己盡量不要介入商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)利模式失當(dāng)，項(xiàng)目銷(xiāo)售較為成功，但后期經(jīng)營(yíng)困難。

在目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商為了盡快回籠資金、減少資金壓力，非常重視銷(xiāo)售，因此常用的方式便是通過(guò)快速銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)短期的銷(xiāo)售現(xiàn)金流，完全沒(méi)有考慮到后期的項(xiàng)目運(yùn)作，給整個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的難點(diǎn)不在于前期的開(kāi)發(fā)，而在于后期持續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理。盤(pán)活由于經(jīng)營(yíng)模式不當(dāng)而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，需要重新界定項(xiàng)目的營(yíng)利模式，必須要考慮適合持續(xù)經(jīng)營(yíng)，不要因?yàn)樾±绊戫?xiàng)目整體，避免銷(xiāo)售成功但經(jīng)營(yíng)失敗的結(jié)果。

四、項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，目前許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往忽略了項(xiàng)目與城市功能之間的關(guān)系。商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個(gè)重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的案例中，有許多對(duì)城市整體規(guī)劃的認(rèn)知和理解不夠準(zhǔn)確而造成項(xiàng)目失敗的案例。

除此之外，不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)建筑結(jié)構(gòu)有不同的要求，硬件狀況的優(yōu)劣是商業(yè)項(xiàng)目能否成功的重要基礎(chǔ)條件之一。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)規(guī)劃有其特殊的要求，不同業(yè)態(tài)類(lèi)別的租戶對(duì)商鋪的層高、荷載、進(jìn)深等指標(biāo)都可能有不同的需求，項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、人流動(dòng)線、物流動(dòng)線、視線、立面等每個(gè)細(xì)節(jié)都會(huì)對(duì)客戶的感受造成影響，進(jìn)而影響項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)的活力。

篇5

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)；創(chuàng)新

一、商業(yè)房地產(chǎn)的主要特征

1.運(yùn)營(yíng)組織方式不同

商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理沒(méi)有具體的運(yùn)營(yíng)管理方法和機(jī)制，它是無(wú)形的，它的主要對(duì)象是人，通過(guò)對(duì)人實(shí)行足夠的管理，才可以保障房地產(chǎn)的順利進(jìn)行，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理和制造業(yè)不一樣，可以對(duì)生產(chǎn)進(jìn)度，生產(chǎn)質(zhì)量等做出有效地控制，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中很可能因?yàn)橥顿Y商，經(jīng)營(yíng)者發(fā)生變化而發(fā)生變動(dòng)，如此商業(yè)房地產(chǎn)就必須要有隨機(jī)應(yīng)變的本能，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的隨機(jī)性應(yīng)變，才可以更好的保障房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理模式。

商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理不同于其他行業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理模式，它更加的特殊，在經(jīng)營(yíng)管理中擁有著更加隨機(jī)變化的性質(zhì)，不具有穩(wěn)定性，所以只有對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行特別的關(guān)注，注重它的變化性，努力跟進(jìn)它的變化進(jìn)度，從根本上解決房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對(duì)待房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，否則只會(huì)為商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)被動(dòng)，使之不能成功的進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理遭受到巨大的創(chuàng)傷。

2.運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方式存在著差異

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)通常是分開(kāi)設(shè)計(jì)的，只有運(yùn)用這種方法才可以保障傳統(tǒng)制造業(yè)的有效發(fā)展，而在商業(yè)房地產(chǎn)中運(yùn)營(yíng)管理的服務(wù)和提供系統(tǒng)是一起進(jìn)行設(shè)計(jì)的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是提供系統(tǒng)的有效組成部分，所以必須注重提供服務(wù)和服務(wù)體系的共同性，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理特征，才可以使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理更加茁壯的成長(zhǎng)。

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)和提供系統(tǒng)的整體性，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理可以進(jìn)行統(tǒng)一的服務(wù)和工作，通過(guò)這樣的統(tǒng)一性，房地產(chǎn)變得更加的步調(diào)一致，這有利于工作上的和諧，使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理更加的協(xié)調(diào)，如此的一致性，可以完成房地產(chǎn)一體式的運(yùn)作過(guò)程，使經(jīng)營(yíng)管理和銷(xiāo)售成為一站式的服務(wù)理念，這對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很大的幫助作用。

3.客戶存在的作用性不同

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，對(duì)于產(chǎn)品出廠后，客戶如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，才可以同廠房發(fā)生聯(lián)系，而在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中，客戶是直接參與生產(chǎn)的，客戶占據(jù)著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)負(fù)作用，而客戶的積極樂(lè)觀則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生積極的作用，所以客戶的心態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰成敗。所以只有將客戶服務(wù)的周到得體就會(huì)使房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理變得更加順暢。

4.員工具有不同的影響性

在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中員工占據(jù)著重要的角色，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的管理對(duì)象主要是人，所以員工在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中占據(jù)著主要的地位，他們的工作狀態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰，因?yàn)閱T工服務(wù)的客戶是房地產(chǎn)所看重的，員工在輕頌愉快的狀態(tài)下工作就會(huì)使服務(wù)的客戶更加的愉快歡樂(lè)，如此房地產(chǎn)就會(huì)源源不斷的獲得客戶的認(rèn)可，使銷(xiāo)售額持續(xù)增加，所以這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一種積極樂(lè)觀的狀態(tài)，只有讓員工擁有良好的工作環(huán)境，讓他們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才可以保障房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新

1.因地制宜，與當(dāng)?shù)氐娜宋牡乩憝h(huán)境相適宜

人文歷史，自然環(huán)境對(duì)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新意義非凡，每個(gè)地區(qū)都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊(yùn)，記你發(fā)展?fàn)顩r也是不一樣的。而商業(yè)地產(chǎn)和一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在著相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系，所以在商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理模式的設(shè)計(jì)時(shí)，一定要以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為發(fā)展前提，還要考慮到當(dāng)?shù)氐奈幕瘹v史，將地區(qū)特色和經(jīng)營(yíng)管理設(shè)計(jì)相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業(yè)地產(chǎn)更加具有吸引力，才能夠是適應(yīng)當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)水準(zhǔn)，才會(huì)引起當(dāng)?shù)鼐用竦寞偪駬屬?gòu)。

同時(shí)還需要政府部門(mén)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，將資金投入控制在城市經(jīng)濟(jì)能力以內(nèi)，以多元化的地產(chǎn)風(fēng)格來(lái)進(jìn)行籌建，而不是一味的重復(fù)建設(shè)。

2.建立新型的資金籌措模式

我國(guó)的金融市場(chǎng)獲得了很大的發(fā)展，但是這對(duì)商業(yè)融資地產(chǎn)沒(méi)有發(fā)揮多大的影響，地產(chǎn)業(yè)還是通過(guò)間接融資的方式來(lái)進(jìn)行資金的籌措?；鸬慕鹑跈C(jī)構(gòu)沒(méi)有對(duì)其發(fā)揮巨大的作用。在不少的中小城市開(kāi)發(fā)對(duì)銀行的依賴很高，達(dá)到了90%，全國(guó)城市建設(shè)對(duì)銀行的依賴也達(dá)到了70%。所以商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槿谫Y渠道的問(wèn)題難以取得重大的發(fā)展。發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)告知我們發(fā)展信托，基金可以為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大的融資價(jià)值，所以利用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與信托公司和投資銀行合作，在市場(chǎng)上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專(zhuān)業(yè)人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)很好的結(jié)果。

世界上存在著兩種主流開(kāi)發(fā)模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業(yè)和地產(chǎn)分開(kāi)讓它們各自發(fā)展，一個(gè)是進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的另一個(gè)就會(huì)進(jìn)行后續(xù)的經(jīng)營(yíng)。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實(shí)施對(duì)象，它是將商業(yè)和地產(chǎn)進(jìn)行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風(fēng)險(xiǎn)面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進(jìn)雙方發(fā)展，還能夠使雙方更好的進(jìn)行自我保護(hù)。而我們適合那種運(yùn)營(yíng)模式還不得分曉，在近些年來(lái)，眾多的大型房地產(chǎn)將零售行業(yè)融入到房地產(chǎn)，這條路很有發(fā)展前景。

3.與現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)媒體的連接

如今的時(shí)代伴隨著計(jì)算機(jī)的出現(xiàn)而變得更加高端，一切事物在計(jì)算機(jī)的干預(yù)下變得簡(jiǎn)單輕松，然而對(duì)于房地產(chǎn)也應(yīng)該融入計(jì)算機(jī)媒體，如此才可以加快房地產(chǎn)的宣傳和銷(xiāo)售。如今的房地產(chǎn)銷(xiāo)售可以利用計(jì)算機(jī)的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網(wǎng)絡(luò)上對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售信息到網(wǎng)絡(luò)上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進(jìn)房地產(chǎn)的宣傳，使之變得更加適應(yīng)于房地產(chǎn)商，網(wǎng)民可以通過(guò)自身的需要只需要點(diǎn)擊開(kāi)房地產(chǎn)的網(wǎng)站，那么關(guān)于房地產(chǎn)的一切信息便一一展現(xiàn)在需要者面前。

同時(shí)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和圖紙都可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行，如此加快了房地產(chǎn)的辦事效率，使房地產(chǎn)的工作更加容易輕松。所以房地產(chǎn)的發(fā)展和滲入離不開(kāi)網(wǎng)絡(luò)的渲染，只有通過(guò)網(wǎng)絡(luò)才可以使房地產(chǎn)真正的適應(yīng)社會(huì)，才可以促進(jìn)房地產(chǎn)的廣泛傳播，制造房地產(chǎn)消費(fèi)浪潮，形成更加有力的趨勢(shì)。

4.房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有現(xiàn)代化不斷地開(kāi)創(chuàng)設(shè)計(jì)新風(fēng)潮

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有現(xiàn)代化的氣息，因?yàn)闀r(shí)代時(shí)刻在變化，所以只有將建筑設(shè)計(jì)的符合時(shí)代的需要，才可以使房地產(chǎn)更加順應(yīng)時(shí)展的趨勢(shì)，商業(yè)房地產(chǎn)以商業(yè)街和大型的商場(chǎng)為主，這些地方的設(shè)計(jì)必須要有新穎性，只有符合新鮮開(kāi)創(chuàng)性質(zhì)，那么這些房地產(chǎn)才會(huì)擁有更好的銷(xiāo)售，商業(yè)房地產(chǎn)是面向大眾的，所以它的設(shè)計(jì)一定要符合現(xiàn)代化的氣息，擁有前衛(wèi)時(shí)尚的特點(diǎn)，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛(wèi)時(shí)尚才會(huì)引起注意力，才會(huì)吸引更多的人前來(lái)進(jìn)行購(gòu)物。

商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)展必須挑選具有創(chuàng)作才華的設(shè)計(jì)師，只有這樣才是對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的最有力的支撐，才是對(duì)房地產(chǎn)最有力的創(chuàng)新，商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新理念必須合乎時(shí)代的標(biāo)志，突出個(gè)性化和實(shí)質(zhì)化，不能設(shè)計(jì)一些只顧美感而沒(méi)有實(shí)際效用的建筑物，所以只有將實(shí)效和外形結(jié)合起來(lái)才可以保障商業(yè)房地產(chǎn)的良好建造。

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理有著密切的關(guān)系，只有讓商業(yè)房地產(chǎn)擁有實(shí)際有價(jià)值的產(chǎn)品才可以促進(jìn)運(yùn)營(yíng)管理的有效實(shí)施，才可以保障運(yùn)營(yíng)管理的順利開(kāi)展，所以商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和建造是房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的有效前提。

三、商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的應(yīng)用

1.統(tǒng)一管理的運(yùn)營(yíng)管理模式

市場(chǎng)，策略，戰(zhàn)略等幾個(gè)方面是統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式的主要內(nèi)容，所以無(wú)論什么項(xiàng)目的開(kāi)始都必須是市場(chǎng)，但是市場(chǎng)的規(guī)律是千變?nèi)f化的，由于市場(chǎng)信息知道的不及時(shí)，就會(huì)使調(diào)研的結(jié)果失去準(zhǔn)確性，使決策具有了錯(cuò)誤性。所以企業(yè)必須要注重調(diào)研，只有如此才能夠使決策更加科學(xué)化，更加的正確。對(duì)市場(chǎng)有一定的了解之后，還要根據(jù)自身的特點(diǎn)和實(shí)力進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，對(duì)我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問(wèn)題應(yīng)該做到清楚地回答。一個(gè)房地產(chǎn)只有不間斷的為客戶提供價(jià)值才可以永久的發(fā)展下去，往往各項(xiàng)正確化的策略是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的有效保障。同時(shí)還要對(duì)策略進(jìn)行有效地指導(dǎo)，只有這樣才可以給企業(yè)更多的價(jià)值，才可以讓客戶滿意。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式的特點(diǎn)是有強(qiáng)大的聚合力，運(yùn)用如此的管理模式大多是資金雄厚，實(shí)力巨大的開(kāi)發(fā)商，他們具有相當(dāng)一部分的忠實(shí)的投資者和經(jīng)營(yíng)者，品牌效應(yīng)可以再這里得到很好的體現(xiàn)，如此的情形會(huì)像滾雪球一樣吸引商家進(jìn)來(lái)。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式通過(guò)打造強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商，投資者甚至使經(jīng)營(yíng)者，制造出優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目，從而使商業(yè)項(xiàng)目不斷的獲得好的成績(jī)，所以這種模式只適應(yīng)于大型的商業(yè)機(jī)構(gòu)，只有如此才可以保障大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的更加壯大。

2.需要和零售相結(jié)合

零售在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中的出現(xiàn)是中國(guó)的首創(chuàng)，通過(guò)零散銷(xiāo)售統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和零散銷(xiāo)售各自運(yùn)營(yíng)等幾種零售的方法進(jìn)行地產(chǎn)的銷(xiāo)售。各自經(jīng)營(yíng)是指各自購(gòu)買(mǎi)商鋪以后進(jìn)行各自的經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有了插手的權(quán)利，如此的運(yùn)營(yíng)模式主要使用于商業(yè)街和一些不大的商業(yè)地產(chǎn)，如此的模式對(duì)開(kāi)發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)是有利的，能夠保障他們較高的售價(jià)收入并且可以在短時(shí)間內(nèi)將資金收回，可是這種經(jīng)營(yíng)模式可能會(huì)出現(xiàn)混亂，各自顧各自的狀況，如此一來(lái)對(duì)發(fā)展和長(zhǎng)期的利益形成了一定的不利影響。而且應(yīng)為一些店主沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)也沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，為了圖一時(shí)之利，使商業(yè)街降低了身價(jià)，使商業(yè)街的檔次降低，不利于商業(yè)街的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式的實(shí)際意義

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式是房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際操作的有效過(guò)程，它是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)良好的發(fā)展的必要經(jīng)過(guò)，只有確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式的有效性的實(shí)施，才可以足以保障商業(yè)地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)身，才能夠使房地產(chǎn)進(jìn)入一條更加寬廣的大路。如果沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，那么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)失去方向，失去運(yùn)作的動(dòng)力，如此的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不可能得到發(fā)展和繼續(xù)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成部分，它的有效進(jìn)行可以促使地產(chǎn)企業(yè)更加健康茁壯的成長(zhǎng)，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)運(yùn)營(yíng)管理，地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理使自身獲得有效地整改，使銷(xiāo)售工作得到了指引，在地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理之下，地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更加的輝煌，會(huì)帶給企業(yè)更大的成效，使企業(yè)穩(wěn)步的行走在嚴(yán)酷的經(jīng)濟(jì)制度下。

我們的生活離不開(kāi)地產(chǎn)公司，因?yàn)槲覀冃枰》浚覀冃枰谏虡I(yè)地產(chǎn)的作用下進(jìn)行更多性質(zhì)的住房需要，所以只有使地產(chǎn)企業(yè)擁有健康發(fā)展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進(jìn)行生活，我們的生活質(zhì)量才會(huì)獲得大大的提升，地產(chǎn)企業(yè)是我們幸福生活的有力保障，更是我們實(shí)現(xiàn)美好愿望的助力。所以地產(chǎn)公司應(yīng)該得到穩(wěn)健的發(fā)展，成為我們生活中的有力支撐。

五、結(jié)束語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有力保障，只有對(duì)其進(jìn)行改革和創(chuàng)新，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理得到實(shí)際的應(yīng)用才可以保障商業(yè)地產(chǎn)的更加進(jìn)步，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理可以保障商業(yè)地產(chǎn)的井然有序的經(jīng)營(yíng)面貌，如此可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)擁有更加寬闊的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜鵑.大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理研究及應(yīng)用[J].蘇州大學(xué)，2010.

篇6

我國(guó)小水電自20世紀(jì)90年代以來(lái)，通過(guò)政策扶持，個(gè)人投資、合伙投資進(jìn)入小水電市場(chǎng)，小水電站建設(shè)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期。尤其近些年，原有的國(guó)有或集體所有的小水電絕大多數(shù)進(jìn)行了改制，按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”的原則歸投資者所有，大部分在管理上是個(gè)體私營(yíng)企業(yè)或股份公司的管理模式。由于投資主體的多元化，許多非專(zhuān)業(yè)的投資商片面的認(rèn)為，電站建成就大功告成，就只等收益，卻不知道對(duì)于水電站來(lái)說(shuō)重大風(fēng)險(xiǎn)在運(yùn)營(yíng)管理階段，即投資成功與否主要在電站的運(yùn)營(yíng)管理階段，通過(guò)發(fā)電、售電，逐步收回投資并取得一定回報(bào)。水電站的運(yùn)營(yíng)管理是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的復(fù)雜、經(jīng)濟(jì)的管理過(guò)程，遠(yuǎn)不是許多人認(rèn)為的開(kāi)機(jī)、關(guān)機(jī)，幾個(gè)農(nóng)民工就能完成的工作。它涉及電站與電網(wǎng)、電站與降雨來(lái)水的配合。自2011年開(kāi)始的電力行業(yè)開(kāi)展的電力安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化工作和水利部開(kāi)展的農(nóng)村水電站安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化達(dá)標(biāo)評(píng)級(jí)開(kāi)始實(shí)施，小水電運(yùn)營(yíng)管理更需要專(zhuān)業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化，需要經(jīng)常性的維護(hù)、保養(yǎng)、檢修，以保證擋水建筑物、發(fā)電設(shè)備安全穩(wěn)定運(yùn)行，進(jìn)而生產(chǎn)出高質(zhì)量的電能，最終使投資回報(bào)正?；⒑侠砘?、最大化。

2小水電管理方式

目前，國(guó)內(nèi)小水電站的管理模式一般有自運(yùn)行管理和委托管理兩種。自運(yùn)行管理就是企業(yè)自行組織人員對(duì)電站的大壩及發(fā)電設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)工作負(fù)責(zé)，這種管理模式對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，工作任務(wù)繁瑣但易于管理控制。鑒于水電站自身生產(chǎn)特點(diǎn)，委托管理又分為全部委托運(yùn)營(yíng)管理、運(yùn)維委托管理、維護(hù)檢修委托管理三種。

(1)全部委托運(yùn)營(yíng)管理就是企業(yè)不僅將生產(chǎn)運(yùn)行委托，而且也將經(jīng)營(yíng)職責(zé)進(jìn)行委托，企業(yè)按合同預(yù)定收取投資回報(bào)。這種模式大大增加了被委托方的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)對(duì)被委托方?jīng)]有相應(yīng)的控制措施。但是，小水電站因其專(zhuān)業(yè)化性質(zhì)，被委托方在水電站經(jīng)營(yíng)管理方面，其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比企業(yè)要大得多，且風(fēng)險(xiǎn)的控制能力較企業(yè)強(qiáng)。

(2)運(yùn)維委托運(yùn)營(yíng)管理也就是企業(yè)僅將生產(chǎn)運(yùn)行委托給大的發(fā)電站或公司，而不將經(jīng)營(yíng)職責(zé)委托，自己進(jìn)行控制，企業(yè)按合同預(yù)定支付給被委托方運(yùn)行管理酬金。委托的內(nèi)容主要有:委托生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及發(fā)電設(shè)備的正常運(yùn)行，日常維護(hù)，技術(shù)管理和安全管理;委托發(fā)電設(shè)備大小修工作;物業(yè)管理等。這種管理模式較為普遍，湖南石門(mén)金家溝水電站就是采用這種管理模式。

(3)維護(hù)檢修管理就是企業(yè)參與電站經(jīng)營(yíng)管理和運(yùn)行管理，企業(yè)只將發(fā)電設(shè)備的維護(hù)，大小修工作進(jìn)行委托管理，委托給有專(zhuān)業(yè)檢修人才和隊(duì)伍的發(fā)電站或企業(yè)。

3小水電委托管理分析

3．1小水電委托管理的風(fēng)險(xiǎn)

(1)委托方的風(fēng)險(xiǎn)主要有人為風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等。人為風(fēng)險(xiǎn)包括人員管理水平，不可預(yù)見(jiàn)事件等，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括資金籌措不力，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，投資環(huán)境惡化，市場(chǎng)物價(jià)，投資回收期過(guò)長(zhǎng)等;自然風(fēng)險(xiǎn)包括河流降水來(lái)水，惡劣的氣候條件與現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、自燃小災(zāi)害等，政策風(fēng)險(xiǎn)包括國(guó)家政府主管部門(mén)的行為、態(tài)度，管理體制等。

(2)被委托方的風(fēng)險(xiǎn)主要有管理風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)電設(shè)備設(shè)施性能風(fēng)險(xiǎn)等。管理風(fēng)險(xiǎn)主要在于管理人員管理水平，技術(shù)人員技術(shù)水平和責(zé)任心;責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)主要在于委托費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，替代責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)等，因此，單就這些方面被委托方的風(fēng)險(xiǎn)并不比委托方小。

3．2小水電委托管理的利弊分析

3．2．1委托管理模式下對(duì)委托方(企業(yè))的利弊

①減少委托方人力資源管理成本，同時(shí)，小水電站委托管理下收益遠(yuǎn)比自己培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍來(lái)得快。②委托方把小水電站運(yùn)營(yíng)管理委托給專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，分出一些風(fēng)險(xiǎn)給被委托方，減少企業(yè)部分風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，利于電站安全穩(wěn)定生產(chǎn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利益最大化。③委托方把小水電站運(yùn)營(yíng)管理委托給專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，可以集中精力進(jìn)行融資和再投資，做大做強(qiáng)自身核心業(yè)務(wù)，利于企業(yè)多元化、長(zhǎng)遠(yuǎn)化發(fā)展。④委托方把小水電站運(yùn)營(yíng)管理委托給專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，增加了自身監(jiān)管工作和風(fēng)險(xiǎn)。⑤委托方把小水電站運(yùn)營(yíng)管理委托給專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，必須在委托管理合同方面做足功課，以使雙方實(shí)現(xiàn)共贏，否則則是雙方兩敗俱傷，甚者出現(xiàn)投資嚴(yán)重虧損。

3．2．2委托管理模式下對(duì)被委托方(企業(yè))的利弊

①委托管理下使被委托方增加額外收入，降低人力資源管理成本，尤其對(duì)那些舊的大水電站企業(yè)，分流一部分過(guò)剩人員，盤(pán)活企業(yè)自身發(fā)展。②委托管理模式下促使一部分專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理公司的建立和發(fā)展。③委托管理模式下經(jīng)濟(jì)利益和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任原因促使專(zhuān)業(yè)化發(fā)電企業(yè)加強(qiáng)自身管理，提高自有專(zhuān)業(yè)人員水平等。④部分委托方由于自身專(zhuān)業(yè)知識(shí)和資金原因，在投資建設(shè)階段對(duì)設(shè)備選型欠佳，致使被委托方設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重加大，進(jìn)而影響安全運(yùn)營(yíng)管理。

4結(jié)語(yǔ)

篇7

隨著我國(guó)高速鐵路的建設(shè)運(yùn)營(yíng)，一批現(xiàn)代化新型高速鐵路車(chē)站(以下簡(jiǎn)稱高鐵車(chē)站)相繼投入使用，到2012年，我國(guó)將建成高鐵車(chē)站512座，其中大型車(chē)站55座。這些車(chē)站作為大密度人流集散中心蘊(yùn)藏著巨大的商業(yè)價(jià)值，受到了社會(huì)商界的極大關(guān)注。隨著我國(guó)高速鐵路運(yùn)營(yíng)管理水平的不斷提高，高鐵車(chē)站的商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理模式亦將逐漸走向成熟。而有效地開(kāi)發(fā)利用高鐵車(chē)站的龐大運(yùn)營(yíng)空間，使車(chē)站巨大的沉沒(méi)成本得到彌補(bǔ)，從根本上降低高速鐵路的運(yùn)營(yíng)成本，對(duì)提高高鐵車(chē)站的服務(wù)和運(yùn)營(yíng)管理水平，增強(qiáng)高速鐵路運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)影響力和競(jìng)爭(zhēng)力具有重要而深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。

1我國(guó)高鐵車(chē)站的基本特點(diǎn)

目前，我國(guó)建成或即將投入運(yùn)營(yíng)的高速鐵路有京滬、京津、武廣、鄭西、福廈、滬寧、滬杭、石武、滬昆、成渝等20多條，沿途車(chē)站均為人口稠密區(qū)域和重要的交通樞紐，已建成和運(yùn)營(yíng)的高鐵車(chē)站有379個(gè)，其中大型車(chē)站的建筑面積都較大，如南京南站為450000m2，上海虹橋站為410000m2，北京南站為210000m2，車(chē)站面積較小的如昆山南站也有9000m2，這些車(chē)站與我國(guó)既有線客運(yùn)站相比具有以下顯著特點(diǎn)。

（1）強(qiáng)大的客流疏解能力。由于高速列車(chē)實(shí)行公交化運(yùn)行，旅客的乘車(chē)模式從傳統(tǒng)的“等候式”向高效率的“通過(guò)式”轉(zhuǎn)變，如京滬高速鐵路以平均10min間隔連續(xù)到發(fā)列車(chē)；京津城際鐵路以5min間隔密集到發(fā)列車(chē)，旅客在站候車(chē)、集結(jié)和乘降時(shí)間很短，其強(qiáng)大的客流疏解功能要比普速車(chē)站擴(kuò)大數(shù)倍[1]。

（2）全新的旅客服務(wù)理念。傳統(tǒng)的鐵路客運(yùn)站重旅客管理、輕商業(yè)運(yùn)營(yíng)，商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)多以能滿足旅客基本出行需求的飲料與食品為主，而高鐵車(chē)站從設(shè)計(jì)開(kāi)始即遵循“以人為本、服務(wù)運(yùn)輸”的宗旨，實(shí)現(xiàn)了從注重管理向注重服務(wù)與經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。高速鐵路在站車(chē)服務(wù)的設(shè)計(jì)上要求做到“五化”：站車(chē)服務(wù)品質(zhì)化、客站服務(wù)高效化、銜接換乘周到化、服務(wù)信息高度化、服務(wù)種類(lèi)人性化，使整個(gè)旅客服務(wù)過(guò)程實(shí)現(xiàn)了無(wú)干擾、自助化[2]。

（3）龐大的現(xiàn)代建筑設(shè)施。高鐵車(chē)站特別是大型車(chē)站在更大的范圍內(nèi)統(tǒng)籌考慮車(chē)站廣場(chǎng)、站臺(tái)、風(fēng)雨棚、跨線設(shè)施、各類(lèi)行車(chē)生產(chǎn)運(yùn)輸用房的合理布局，主要省會(huì)城市和人口密集區(qū)域的車(chē)站均為多層立體式站房，空間龐大并與周邊的城市建筑物相協(xié)調(diào)，使之能夠體現(xiàn)所在城市的地域特色和文化，成為以客運(yùn)服務(wù)為主的鐵路車(chē)站與城市的有機(jī)結(jié)合點(diǎn)，如北京南、天津西、南京南、上海虹橋、廣州東、西安等高鐵車(chē)站，已成為城市景觀的亮點(diǎn)。

（4）流暢的旅客換乘流線。高鐵車(chē)站其設(shè)施和管理模式已向車(chē)次公交化、售檢票地鐵化、服務(wù)機(jī)場(chǎng)化的方向發(fā)展，在其內(nèi)部整合了多種類(lèi)型的公共空間[3]。例如，北京南站共有5層，其整個(gè)布局使旅客不用出站就可以進(jìn)行各種不同交通方式的換乘，最遠(yuǎn)的換乘走行不超過(guò)200m，已經(jīng)成為城市交通體系中的重要交通樞紐。

2影響高鐵車(chē)站商業(yè)開(kāi)發(fā)和管理的主要問(wèn)題

2.1站址偏遠(yuǎn)商業(yè)氛圍尚不成熟

由于受既有城市布局的限制，高鐵車(chē)站的建設(shè)一般選擇在城市新建的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，因此基本上遠(yuǎn)離城區(qū)，如上海虹橋、西安北、南京南等高鐵車(chē)站，所處位置配套設(shè)施遠(yuǎn)未成熟，這些高鐵車(chē)站的商業(yè)氛圍在短期內(nèi)很難培育成熟，這也意味著在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，高鐵車(chē)站的商業(yè)基本是孤島型開(kāi)發(fā)、封閉型運(yùn)營(yíng)，這種鐵路行業(yè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理的模式嚴(yán)重制約車(chē)站商業(yè)開(kāi)發(fā)的品質(zhì)化、規(guī)模化，最終會(huì)因?yàn)楣芾斫?jīng)驗(yàn)和力度不夠而促使業(yè)態(tài)趨向同質(zhì)化，嚴(yán)重影響車(chē)站商業(yè)經(jīng)營(yíng)的整體收益。特別是當(dāng)一條高速鐵路沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，而各車(chē)站由部分知名品牌商家競(jìng)租開(kāi)發(fā)，將使全線商業(yè)業(yè)態(tài)雷同，商家的發(fā)展前景受到客流的嚴(yán)重制約，經(jīng)營(yíng)和管理的局限性明顯。

2.2站房空間龐大不易管理

目前，已投入使用的高鐵車(chē)站以其巨大的建筑構(gòu)架和超長(zhǎng)的到發(fā)出入流線，使餐飲、零售、食品、廣告、旅客服務(wù)、產(chǎn)品體驗(yàn)等商業(yè)項(xiàng)目都可以融匯其中，龐大的空間使客流貫穿其中，也會(huì)分解成稀疏的人流，這給商業(yè)定位和開(kāi)發(fā)帶來(lái)了難度，如果要兼顧品牌化、規(guī)?；_(kāi)發(fā)，將會(huì)造成市場(chǎng)響應(yīng)度不高，商家積極性不大，整個(gè)車(chē)站的開(kāi)發(fā)規(guī)劃和商業(yè)業(yè)態(tài)定位難度很大，倉(cāng)促開(kāi)發(fā)則會(huì)影響車(chē)站形象和長(zhǎng)期效益。

2.3客流在站內(nèi)滯留時(shí)間短

目前，由于高鐵車(chē)站實(shí)現(xiàn)了車(chē)次公交化，并且高速鐵路的票價(jià)高于普通消費(fèi)者的預(yù)期，這意味著高速鐵路的乘客大多為誘發(fā)客流或轉(zhuǎn)移客流。這些快速流動(dòng)的客流滯留時(shí)間平均為10～40min(據(jù)上海虹橋站2011年9月29日客流計(jì)算)，實(shí)際上并不能帶來(lái)實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)力，給商業(yè)定位和開(kāi)發(fā)帶來(lái)很大難度，即使一些實(shí)力雄厚的商家也會(huì)隨著時(shí)間的推移和營(yíng)業(yè)額的下降而降低對(duì)高鐵車(chē)站商業(yè)的期望值。目前，南京南站的老娘舅、珍寶舫、味千拉面等店鋪已相繼停止?fàn)I業(yè)，說(shuō)明高鐵車(chē)站龐大的客流并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求，這對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的耐心是極大的考驗(yàn)[4]?！痢辆?011年部分高鐵車(chē)站商業(yè)開(kāi)況，如表1所示。

2.4開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)欠缺

高鐵車(chē)站的開(kāi)發(fā)和管理是隨著高速鐵路的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的新課題，目前從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的各鐵路局管理隊(duì)伍和人員絕大部分沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，缺乏必要的業(yè)務(wù)知識(shí)和技能，缺少商業(yè)開(kāi)發(fā)的閱歷和經(jīng)驗(yàn)。這種邊干邊學(xué)的做法受到行業(yè)管理體制和組織管理能力的限制，必定要走許多彎路，尤其是一些大型車(chē)站，商業(yè)定位、業(yè)態(tài)布局等體系龐大，交叉學(xué)科多，目前客運(yùn)服務(wù)部門(mén)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)部門(mén)在同一客體各自為戰(zhàn)的情況，將弱化高鐵車(chē)站的整體市場(chǎng)滲透力和服務(wù)水平。并且，隨著高鐵車(chē)站商業(yè)開(kāi)發(fā)期的結(jié)束，如果沒(méi)有合格的運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍，將導(dǎo)致整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的惡化，使商家失去信心，從而逐漸沉淀為車(chē)站商業(yè)發(fā)展的難題。

2.5封閉運(yùn)營(yíng)難以形成鐵地聯(lián)動(dòng)

隨著城市的發(fā)展，高鐵車(chē)站終將成為城市新的節(jié)點(diǎn)，而目前由于城市建設(shè)速度等原因，短期內(nèi)車(chē)站周邊的商業(yè)氛圍不可能快速形成，高鐵車(chē)站的商業(yè)難以融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的氛圍當(dāng)中，如果采取獨(dú)立開(kāi)發(fā)，其結(jié)果必將經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)渡期，而且由于與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)動(dòng)機(jī)制沒(méi)有形成，這種商業(yè)模式將很難產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，最終影響車(chē)站集聚效應(yīng)和市場(chǎng)培養(yǎng)，以及有效挖掘旅客的潛在需求，并將嚴(yán)重影響商業(yè)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。

3高鐵車(chē)站開(kāi)發(fā)與管理模式的思考

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，高速鐵路沿線帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)圈將逐漸擴(kuò)大，并在將來(lái)的某個(gè)時(shí)期徹底取代既有鐵路線而成為旅客運(yùn)輸?shù)闹匾d體，高鐵車(chē)站也將成為推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎。因此，要求高鐵車(chē)站商業(yè)開(kāi)發(fā)管理模式和發(fā)展方向采取因時(shí)而動(dòng)、因勢(shì)而動(dòng)的靈活多變的對(duì)策。其主要開(kāi)發(fā)思路是：統(tǒng)籌戰(zhàn)略布局，突出區(qū)域特色，立足產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拓展城市優(yōu)勢(shì)，構(gòu)架全能業(yè)態(tài)，形成多元營(yíng)收；主要管理模式是：一體化經(jīng)營(yíng)，全成本考核，信息化管理。

3.1融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)大局

由于我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，特別是最近國(guó)家扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略部署出臺(tái)后，許多企業(yè)在尋找轉(zhuǎn)型升級(jí)的突破口。按照拉德納定律(運(yùn)輸與貿(mào)易平方定律：運(yùn)輸速度提高1倍，潛在市場(chǎng)范圍擴(kuò)大3倍，高速鐵路的帶動(dòng)效應(yīng)和對(duì)市場(chǎng)的影響將較快地影響社會(huì)因子和勞動(dòng)力等市場(chǎng)因子的互動(dòng)與整合。因此，高鐵車(chē)站不可能脫離當(dāng)?shù)丨h(huán)境而獨(dú)立發(fā)展，只有立足于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)環(huán)境，從車(chē)站商業(yè)規(guī)劃開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)管理全過(guò)程，積極征詢當(dāng)?shù)卣?jīng)濟(jì)管理部門(mén)的意見(jiàn)，共同策劃實(shí)施招商工作，讓政府主管部門(mén)參與到招商等各項(xiàng)工作中，為區(qū)域和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供全方位的引介、展示、宣傳、營(yíng)銷(xiāo)等服務(wù)，成為區(qū)域或城市的形象，打造高鐵車(chē)站鮮明的區(qū)域或城市特色，讓旅客在不同的車(chē)站都能受到濃郁的物質(zhì)和文化方面的感染，在出行的同時(shí)獲得許多有用的市場(chǎng)信息，使高鐵車(chē)站真正成為政府匯聚商機(jī)和企業(yè)自我營(yíng)銷(xiāo)推介、市場(chǎng)培育及擴(kuò)大市場(chǎng)影響力的重要平臺(tái)。這要求高鐵車(chē)站商業(yè)開(kāi)發(fā)結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)和要求，強(qiáng)化交通功能與生態(tài)功能的自然融合，以及景觀商務(wù)休閑功能的補(bǔ)充，只有這樣，才能徹底改變各車(chē)站都是肯德基、遍地都是便利店的商業(yè)同質(zhì)化和業(yè)態(tài)單一化的現(xiàn)狀，創(chuàng)造出高質(zhì)量、多元化的公共商業(yè)空間，使車(chē)站商業(yè)真正獲得持久發(fā)展的環(huán)境和條件，實(shí)現(xiàn)鐵地互動(dòng)互贏格局和持久發(fā)展[5]。

3.2實(shí)施專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)管理

目前，高鐵車(chē)站的商業(yè)開(kāi)發(fā)基本上是采用鐵路局領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目審核，有關(guān)部門(mén)牽頭實(shí)施，單項(xiàng)專(zhuān)業(yè)或地區(qū)公司具體落實(shí)的方式。在實(shí)際推進(jìn)中由于涉及諸多部門(mén)需要協(xié)調(diào)的事務(wù)，尤其是商鋪運(yùn)營(yíng)后，營(yíng)收進(jìn)賬、進(jìn)貨審核、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收益考核、獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)、人員管理、站車(chē)協(xié)調(diào)等事務(wù)具體而繁雜，整個(gè)車(chē)站商業(yè)從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)管理都要遇到大量需要限時(shí)解決的問(wèn)題，鐵路局層面和各地具體負(fù)責(zé)部門(mén)極易陷入被動(dòng)，勢(shì)必造成管理部門(mén)多，各部門(mén)利益難以均衡，內(nèi)部管理成本增大和運(yùn)營(yíng)效率不高等問(wèn)題，這種情況下往往會(huì)造成商業(yè)整體發(fā)展水平不高，有時(shí)還會(huì)挫傷商家的經(jīng)營(yíng)積極性，影響車(chē)站商業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展。因此，發(fā)揮地區(qū)現(xiàn)有管理體制的長(zhǎng)處，成立縱向以專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)體(企業(yè))為主的經(jīng)營(yíng)發(fā)展平臺(tái)，橫向以地區(qū)集團(tuán)公司(或相關(guān)公司)為協(xié)作的日常經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的商業(yè)發(fā)展體系，有助于商業(yè)規(guī)劃、招商、開(kāi)發(fā)、管理、清算等商業(yè)開(kāi)發(fā)和管理服務(wù)功能的整合與優(yōu)化，這樣車(chē)站旅客服務(wù)和商業(yè)開(kāi)發(fā)管理只有一個(gè)市場(chǎng)主體，減少了責(zé)任層面，理清了責(zé)任關(guān)系，有助于實(shí)現(xiàn)車(chē)站商業(yè)精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)車(chē)站商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)?；?。

3.3建立現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制

目前，大部分高鐵車(chē)站的旅客服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)是由兩個(gè)或更多的單位與部門(mén)分別承擔(dān)的，車(chē)站巨大的站車(chē)建筑和人員等運(yùn)營(yíng)與管理費(fèi)用支出依然由鐵路局承擔(dān)，這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的財(cái)務(wù)體制不利于激發(fā)車(chē)站管理和服務(wù)人員的積極性，使車(chē)站的整體效益和成本考核完全脫節(jié)，長(zhǎng)此以往勢(shì)必給鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)造成負(fù)擔(dān)。因此，應(yīng)建立成本費(fèi)用的控制、責(zé)任體系，深入評(píng)估車(chē)站的商業(yè)潛力和價(jià)值，明確年度費(fèi)用考核目標(biāo)，所有服務(wù)和經(jīng)營(yíng)人員都要按照現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，全員參與成本控制，達(dá)到車(chē)站運(yùn)營(yíng)費(fèi)用自給的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)與管理步入費(fèi)用內(nèi)部循環(huán)和自收自支、全成本考核的良性發(fā)展軌道。

3.4深入挖掘商業(yè)空間

在保證高鐵車(chē)站快速通過(guò)能力的前提下，對(duì)車(chē)站內(nèi)部及區(qū)域進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，擴(kuò)大商業(yè)空間。目前，高速車(chē)站已經(jīng)成為集交通功能與商業(yè)、服務(wù)內(nèi)容于一體的綜合體。商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順序如下。首先，大力發(fā)展廣告業(yè)，運(yùn)用LED、LCD、燈箱、粘貼塑貼等多種媒介手段，最大限度地利用高速車(chē)站的建筑空間，開(kāi)發(fā)適合不同商家需求的廣告載體，實(shí)現(xiàn)低成本開(kāi)發(fā)和運(yùn)作。其次，開(kāi)發(fā)企業(yè)冠名區(qū)或商務(wù)專(zhuān)用區(qū)，增加商業(yè)空間的累計(jì)收益。再次，布設(shè)無(wú)干擾自助化服務(wù)設(shè)施，在空閑區(qū)域設(shè)置自助終端機(jī)、售貨機(jī)、ATM等。最后，合理布局餐飲、零售、便利、旅游咨詢、紀(jì)念品、書(shū)刊等服務(wù)業(yè)態(tài)。以固定區(qū)域?yàn)橹?、流?dòng)服務(wù)為輔的原則，在較長(zhǎng)的旅客流線區(qū)段圍繞旅客出發(fā)和到達(dá)的需求多元化布置業(yè)態(tài)，做到各種業(yè)態(tài)錯(cuò)落有致，滿足旅客出行的多樣需求，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)功能最優(yōu)化。

3.5運(yùn)用信息管理手段

高速車(chē)站商業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的最終目標(biāo)是增加路內(nèi)企業(yè)收益，因此租金的定位、營(yíng)收分成清算(包括對(duì)合資公司的清算)是兩個(gè)重要環(huán)節(jié)。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式已經(jīng)不能滿足高鐵車(chē)站與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的需要，必須運(yùn)用信息化手段，如3C技術(shù)(計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)和控制技術(shù))和當(dāng)今世界上最先進(jìn)的企業(yè)信息化集成和解決方案——ERP系統(tǒng)

，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的信息即時(shí)收集(營(yíng)收匯總、賬款結(jié)算等)、數(shù)據(jù)處理、時(shí)段分析，利潤(rùn)清算等的管理，實(shí)現(xiàn)車(chē)站商業(yè)營(yíng)收的集中收納和收益的精確化，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化[2，6-7]。

3.6優(yōu)化管理隊(duì)伍結(jié)構(gòu)

目前，高鐵車(chē)站商業(yè)運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍的知識(shí)結(jié)構(gòu)和管理能力尚不能滿足發(fā)展要求。在車(chē)站商業(yè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展的進(jìn)程中，需要對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍的建設(shè)和管理進(jìn)行前瞻性考慮，科學(xué)合理地進(jìn)行籌劃和組織。首先，結(jié)合高鐵車(chē)站建設(shè)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的需要，將商業(yè)人才培養(yǎng)納入高速鐵路人才隊(duì)伍培養(yǎng)的整體規(guī)劃中，常態(tài)化、分階段實(shí)施，確保人力資源不枯竭；其次，加大與高校的校企聯(lián)合培養(yǎng)力度，開(kāi)展研修班、短訓(xùn)班等方式梯次培訓(xùn)現(xiàn)職人員，利用遠(yuǎn)程教育等方式，加快人才隊(duì)伍建設(shè)步伐；再次，廣泛開(kāi)展跨地區(qū)、跨行業(yè)的交流與合作，建立不定期考察交流、研討磋商機(jī)制，逐漸形成高速車(chē)站商業(yè)發(fā)展的學(xué)術(shù)交流氛圍，為車(chē)站商業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供保障；最后，定期走訪和征詢當(dāng)?shù)卣?、合作商家或企業(yè)對(duì)管理隊(duì)伍的意見(jiàn)與建議，及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)培養(yǎng)體系與方向，促使人員隊(duì)伍的管理素質(zhì)和管理結(jié)構(gòu)始終按照商業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展要求不斷提高與優(yōu)化。

篇8

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 運(yùn)營(yíng) 管理

【中圖分類(lèi)號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

近年來(lái)，建筑行業(yè)發(fā)展很快，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不斷增多，該行業(yè)在蓬勃發(fā)展的形勢(shì)下，也存在泡沫現(xiàn)象。有的房地產(chǎn)項(xiàng)目建成了鬼城，這說(shuō)明在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中運(yùn)營(yíng)管理存在較大問(wèn)題，例如市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確、缺乏對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求的仔細(xì)研究、過(guò)分依賴政府助推地方經(jīng)濟(jì)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理水平較低，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理概述

房地產(chǎn)企業(yè)有著良好的發(fā)展前景，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，需要加強(qiáng)運(yùn)行管理，這關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也關(guān)系著企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的范圍比較廣，部門(mén)跨度比較大，時(shí)間周期也比較長(zhǎng)，容易受到較多風(fēng)險(xiǎn)因素的影響。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理多是指計(jì)劃管理工作，各部門(mén)是按照預(yù)期的目標(biāo)完成工作，需要完成最初制定的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，缺乏過(guò)程管理，計(jì)劃經(jīng)理在運(yùn)行管理中起不到任何實(shí)質(zhì)性作用，尤其是在跨部門(mén)協(xié)調(diào)工作中，缺乏實(shí)權(quán)，職權(quán)被架空，失去了計(jì)劃管理的作用，也降低了經(jīng)營(yíng)管理的效果。運(yùn)營(yíng)管理的目的是提高資源利用率，管理人員需要從多項(xiàng)目進(jìn)度、完成質(zhì)量、成本等方面著手管理，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，做好企業(yè)資金的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。管理人員還要對(duì)計(jì)劃管理的流程進(jìn)行改進(jìn)與優(yōu)化，使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理的作用發(fā)揮到極致，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利完成。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中運(yùn)行管理存在的問(wèn)題

1. 決策階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)首先是從決策階段開(kāi)始的，只有保證決策的正確性，才能提高運(yùn)行管理的整體水平，企業(yè)出現(xiàn)重大決策性失誤會(huì)帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)損失，會(huì)影響后期建設(shè)、投資等階段的工作，導(dǎo)致整個(gè)運(yùn)營(yíng)管理失敗。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理開(kāi)始后，首先需要做的是將全部資金投入到建設(shè)的項(xiàng)目當(dāng)中，做好市場(chǎng)定位與銷(xiāo)售，保證企業(yè)的盈利水平，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，從而保證運(yùn)行管理的效果。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不重視前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，導(dǎo)致市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確，出現(xiàn)了決策失誤，給運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)較大難度，企業(yè)存在盲目投資的現(xiàn)象，這給企業(yè)帶來(lái)了不可挽回的損失。

2. 設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，需要進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，這一階段是項(xiàng)目造價(jià)的基礎(chǔ)階段，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模、機(jī)械的投入、材料的購(gòu)置等內(nèi)容，制定成本管理制度，做好費(fèi)用管理工作。設(shè)計(jì)階段也是運(yùn)行管理的重要階段，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只重視工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、忽視了人員數(shù)量投入、機(jī)械投入、材料投入等內(nèi)容，則會(huì)降低設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只考慮工程建設(shè)規(guī)模，忽視了資源投入情況，缺乏對(duì)影響運(yùn)營(yíng)的管理因素的全面考慮，這樣做出的設(shè)計(jì)方案自然缺乏實(shí)際效用。

3. 建設(shè)階段

建設(shè)階段會(huì)有大量的生產(chǎn)要素投入，需要考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，大量的人力、物力、財(cái)力資源投入，需要控制資源消耗問(wèn)題，這也考驗(yàn)了運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)際效果，保證資源消耗的合理性，才能保證項(xiàng)目建設(shè)投入資源組合的正確性以及資源利用率的最大化。加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理，需要保證項(xiàng)目建設(shè)資源的優(yōu)化組合、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的合理性以及管理工作的合理性。有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合并不重視，人員調(diào)配比較隨意，材料管理也比較松懈，不重視機(jī)械設(shè)備的保養(yǎng)，這在建設(shè)階段造成了資源與資金的較大浪費(fèi)，不利于成本控制，給企業(yè)帶來(lái)了不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

4. 項(xiàng)目銷(xiāo)售與使用階段

項(xiàng)目銷(xiāo)售階段關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的運(yùn)行管理就是為了提高經(jīng)濟(jì)效益，保證銷(xiāo)售工作順利進(jìn)行，按時(shí)回籠資金，彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)損失，保證企業(yè)有較高的盈利水平。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有在一個(gè)項(xiàng)目順利完成后，才能進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，所以，運(yùn)行管理對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)重要的工作，管理水平較低，則會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目銷(xiāo)售與投入使用的時(shí)間，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。項(xiàng)目銷(xiāo)售與使用階段會(huì)受到較多因素的影響，比如當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)需求、人口規(guī)模等，想要做好運(yùn)行管理也是一件非常難的工作。為了保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售工作的順利進(jìn)行，首先應(yīng)該保證決策定位的正確性，然后就是做好營(yíng)銷(xiāo)，可以依靠商業(yè)廣告或者微信營(yíng)銷(xiāo)等，但是這并不能保證營(yíng)銷(xiāo)效果一定好。很多房地產(chǎn)企業(yè)錯(cuò)誤地認(rèn)為，只要銷(xiāo)售階段各項(xiàng)工作順利完成，就可以保證運(yùn)營(yíng)管理的效果，運(yùn)行管理是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)綜合性工作，不是保證一個(gè)階段工作順利完成就能實(shí)現(xiàn)的，如果把希望完全放在銷(xiāo)售與使用階段，則會(huì)增加運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理的措施

1. 做好市場(chǎng)定位與調(diào)研工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了保證運(yùn)行管理效果，首先應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)研工作，保證市場(chǎng)定位的正確性，還能發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)中蘊(yùn)藏的商機(jī)，為企業(yè)贏得更多的發(fā)展機(jī)遇。市場(chǎng)調(diào)研還能為企業(yè)管理者提供運(yùn)營(yíng)管理的思路與方向，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求、人口規(guī)模等多方面因素的影響，所以，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理的過(guò)程中，也應(yīng)從這幾點(diǎn)出發(fā)，首先，了解市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，找到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最佳場(chǎng)地，以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展為支撐，做好市場(chǎng)研究，保C開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有較高的價(jià)值，這樣才能保證企業(yè)的利益。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著密切的關(guān)系，做好市場(chǎng)調(diào)研工作，能看到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前景，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)的價(jià)值，保證運(yùn)營(yíng)管理工作順利進(jìn)行。其次，了解市場(chǎng)需求，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目的是為了銷(xiāo)售，只有銷(xiāo)售順利進(jìn)行，才能保證企業(yè)很快回籠資金，企業(yè)只有了解市場(chǎng)需求，才能保證盈利。如果企業(yè)不重視市場(chǎng)需求的調(diào)查，做再多的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也是浪費(fèi)資源。在市場(chǎng)調(diào)研的過(guò)程中，如果發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)處于飽和或者過(guò)剩的狀態(tài)，則需要及時(shí)停止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，尋求其他市場(chǎng)。最后，了解當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模，人口規(guī)模越多，市場(chǎng)需求則越大，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模也越大，人口規(guī)模是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中很重要的影響因素。在調(diào)查與分析的過(guò)程中，不能忽視的是流動(dòng)人口，流動(dòng)人口越多，說(shuō)明當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，一般經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市都聚集了大量的流動(dòng)人口，這些人也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要客戶群，只有具有較大的人口規(guī)模，才能使運(yùn)營(yíng)管理發(fā)揮出實(shí)效。

2. 制定科學(xué)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

企業(yè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理的執(zhí)行者，管理的水平與企業(yè)自身情況有著較大關(guān)系，為了優(yōu)化運(yùn)行管理工作，應(yīng)準(zhǔn)確定位企業(yè)自身，了解自身開(kāi)發(fā)實(shí)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平會(huì)受到企業(yè)資金、開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)能力水平等因素的影響，根據(jù)企業(yè)自身做好市場(chǎng)定位，才能保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效果。有的企業(yè)明明自身實(shí)力不足，還是選擇難度、風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，最后給企業(yè)帶來(lái)了較大的經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)營(yíng)管理有利于降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，可以將企業(yè)帶出發(fā)展困境，保證企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的盈利水平。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理很大程度上應(yīng)依靠企業(yè)制定的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，并使運(yùn)行管理與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略相一致，如果二者背道而馳，肯定會(huì)使企業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)停滯不前的情況，制定出科學(xué)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，才能促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定地發(fā)展。

3. 把握計(jì)劃管理中的關(guān)鍵點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與企業(yè)自身發(fā)展情況有密切關(guān)系，在制定項(xiàng)目管理策略時(shí)，應(yīng)做好目標(biāo)的設(shè)定，可以在不同的項(xiàng)目中設(shè)定分層目標(biāo)，引導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作順利進(jìn)行。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)的工作，在不同的階段，還要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，保證制定的目標(biāo)逐個(gè)完成。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)很多產(chǎn)品質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的情況，這說(shuō)明制定出的項(xiàng)目管理計(jì)劃還不夠具體，項(xiàng)目管理缺乏有效的措施。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，應(yīng)結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況制定出相應(yīng)的計(jì)劃，保證計(jì)劃管理具有實(shí)效性，從而提高項(xiàng)目運(yùn)行的效率。計(jì)劃管理還要把握各個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，這對(duì)計(jì)劃管理的內(nèi)容有著較高的要求，計(jì)劃管理內(nèi)容設(shè)置應(yīng)更加合理，而且計(jì)劃內(nèi)容不宜過(guò)細(xì)，否則會(huì)使決策層無(wú)法看到核心問(wèn)題，不利于對(duì)計(jì)劃管理進(jìn)行監(jiān)督，不利于發(fā)現(xiàn)計(jì)劃管理中存在的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理工作貫徹整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，不同的部門(mén)有著不同的計(jì)劃管理工作，為了設(shè)置最佳關(guān)鍵點(diǎn)，應(yīng)加強(qiáng)資源整合，保證項(xiàng)目運(yùn)行管理正常進(jìn)行及房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利完成。

4. 加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，相關(guān)管理人員應(yīng)重視成本管理，加強(qiáng)對(duì)決策、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)的成本控制，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，做好資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，提高資源的利用率，加強(qiáng)對(duì)成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)管理。根據(jù)預(yù)算管理的內(nèi)容以及成本總控目標(biāo)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量進(jìn)行管理與控制，加強(qiáng)責(zé)任成本與動(dòng)態(tài)成本的監(jiān)控，避免在建設(shè)階段出現(xiàn)資源與資金浪費(fèi)的情況。加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，應(yīng)做到成本可知、成本可控，加強(qiáng)對(duì)各個(gè)部門(mén)的監(jiān)督與控制，提高T工的節(jié)約意識(shí)，這樣才能從根本上降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)與其經(jīng)營(yíng)管理水平有著較大關(guān)系。為了保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境以及變化對(duì)管理制度進(jìn)行調(diào)整，保證資源利用率達(dá)到最大化以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最高。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中存在著較多問(wèn)題，只有使企業(yè)各個(gè)部門(mén)明確自身的責(zé)任與工作內(nèi)容，采取科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理方法，對(duì)管理策略進(jìn)行優(yōu)化與完善，才能推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 周亮華.淺析房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建有效的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2011（14）：96- 97.

篇9

行業(yè)信息化

最佳解決方案獎(jiǎng)

FE 業(yè)務(wù)協(xié)作平臺(tái)是以“組織行為學(xué)”管理思想為核心，業(yè)務(wù)深度融合為基礎(chǔ)的整體運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)。FE 提供強(qiáng)大的數(shù)據(jù)建模、表單建模、流程建模、功能建模等平臺(tái)功能，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出傳統(tǒng)OA的范疇，演變成為企業(yè)的綜合性運(yùn)營(yíng)管理支撐平臺(tái)。

FE 業(yè)務(wù)協(xié)作平臺(tái)是以“組織行為學(xué)”管理思想為核心，業(yè)務(wù)深度融合為基礎(chǔ)的整體運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)。FE 業(yè)務(wù)協(xié)作平臺(tái)能讓企事業(yè)單位各級(jí)管理者及時(shí)掌握各種決策信息，支持企事業(yè)單位在快速發(fā)展的過(guò)程中順利變革；能全面抽象管理業(yè)務(wù)要素，關(guān)聯(lián)、組合各管理要素和經(jīng)營(yíng)資源，將信息和應(yīng)用緊密集成在一起，并實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)彼此之間的協(xié)作貫通和統(tǒng)一管理，最終通過(guò)信息門(mén)戶的方式進(jìn)行展現(xiàn)，涵蓋了標(biāo)準(zhǔn)協(xié)同產(chǎn)品功能。其平臺(tái)的特性具有強(qiáng)大二次開(kāi)發(fā)能力及融合能力，能對(duì)客戶的管理需求快速響應(yīng)。

FE 提供強(qiáng)大的數(shù)據(jù)建模、表單建模、流程建模、功能建模等平臺(tái)功能，并在此基礎(chǔ)上為客戶搭建協(xié)同應(yīng)用，提供行業(yè)化及個(gè)性化解決方案、移動(dòng)辦公解決方案，實(shí)現(xiàn)企業(yè)間的業(yè)務(wù)協(xié)作和信息化的應(yīng)用集成，保障企業(yè)職能、管控職能的具體落實(shí)和執(zhí)行。FE是基于業(yè)務(wù)應(yīng)用模型驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)技術(shù)與工作流的業(yè)務(wù)協(xié)作技術(shù)，采用了面向業(yè)務(wù)部件技術(shù)，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)企業(yè)級(jí)應(yīng)用開(kāi)發(fā)、運(yùn)行、管理、維護(hù)的信息管理平臺(tái)。一方面承接底層的J2EE技術(shù)，另一方面提供成熟可用的業(yè)務(wù)組件給最終用戶，同時(shí)給客戶提供個(gè)性化需求的拓展能力。企業(yè)可以選擇使用平臺(tái)提供的業(yè)務(wù)組件來(lái)滿足現(xiàn)業(yè)務(wù)需求，也可以根據(jù)單位自身需求進(jìn)行配置或二次開(kāi)發(fā)。

“業(yè)務(wù)型平臺(tái)化的協(xié)同”能提高組織的決策效率，提供決策支持、知識(shí)管理、商業(yè)智能等全面系統(tǒng)服務(wù)。FE遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出傳統(tǒng)OA的范疇，演變成為企業(yè)的綜合性運(yùn)營(yíng)管理支撐平臺(tái)。

解決方案的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)

（1）傳統(tǒng)協(xié)同升華、創(chuàng)新協(xié)同應(yīng)用

（2）一站式管理理念、先進(jìn)平臺(tái)技術(shù)

（3）業(yè)務(wù)無(wú)縫融合，消除信息孤島

（4）商業(yè)智能分析、輔助決策依據(jù)

（5）智慧門(mén)戶，一頁(yè)可知“天下”

（6）智慧流程剛?cè)岵?jì)，全面提升執(zhí)行力

（7）實(shí)現(xiàn)智慧的審批，過(guò)程透明、效率分析

（8）集團(tuán)統(tǒng)一管控、單位協(xié)作管理

（9）組織財(cái)富沉淀、知識(shí)快速傳遞

（10）完善的兼職、角色管理及權(quán)限體系

篇10

關(guān)鍵詞：物流園區(qū)；開(kāi)發(fā)建設(shè)模式；運(yùn)營(yíng)管理模式；盈利模式

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的勢(shì)在必行，現(xiàn)代物流行業(yè)從初步發(fā)展期進(jìn)入了發(fā)展黃金期，在這種趨勢(shì)下下，我國(guó)物流園區(qū)的建設(shè)自然而然邁進(jìn)了高速發(fā)展時(shí)期。根據(jù)第三次全國(guó)物流園區(qū)（基地）調(diào)查報(bào)告，初步篩選有1204個(gè)物流園區(qū)，最終核實(shí)確認(rèn)的有754個(gè)物流園區(qū)，相比2006年的207個(gè)物流園區(qū)，增長(zhǎng)率為264%，相比2008年的475個(gè)物流園區(qū)，增長(zhǎng)率為58.7%。[1]然而，在物流園區(qū)加速建設(shè)的同時(shí)，運(yùn)營(yíng)管理模式中的弊端，盈利空間的明顯不足，極大地影響了物流園區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，導(dǎo)致一部分物流園區(qū)難以獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為了物流行業(yè)的科學(xué)性，可持續(xù)性發(fā)展，很有必要對(duì)運(yùn)營(yíng)管理模式中的弊端，盈利空間的明顯不足，這一明顯缺陷進(jìn)行深入的研究分析，以提升物流園區(qū)的綜合價(jià)值，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其中以湖南物流總部為例，對(duì)其運(yùn)營(yíng)管理模式，盈利模式進(jìn)行深入研究與探討。

一.物流園區(qū)概述

物流園區(qū)，是個(gè)很寬泛的概念，一般是指在物流作業(yè)集中的地區(qū)，在幾種運(yùn)輸方式銜接地，將多種物流設(shè)施和不同類(lèi)型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場(chǎng)所，也是一個(gè)有一定規(guī)模的和具有多種服務(wù)功能的物流企業(yè)的集結(jié)點(diǎn)。按主導(dǎo)地位的功能可以將物流園區(qū)分為：轉(zhuǎn)運(yùn)型物流園區(qū)，儲(chǔ)存型物流園區(qū)，流通型物流園區(qū)，綜合型物流園區(qū)4個(gè)大類(lèi)。[2]

二.物流園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)模式分析

1.我國(guó)物流園區(qū)的投資建設(shè)模式：物流園區(qū)建設(shè)是一個(gè)，投資主體多元化，回收期長(zhǎng)的項(xiàng)目。在我國(guó)物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，投資建設(shè)主體多元化，既有國(guó)有企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)，也有外商投資企業(yè)。《第三次全國(guó)物流園區(qū)調(diào)查報(bào)告》將投資主體劃分為四類(lèi)，民營(yíng)企業(yè)投資，政府或國(guó)有企業(yè)投資，外商獨(dú)資企業(yè)投資，中外合資或合作企業(yè)投資。[1]

2.我國(guó)物流園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)模式對(duì)比分析：目前我國(guó)物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式主要有政府規(guī)劃，企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)；政府規(guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)；企業(yè)自主開(kāi)發(fā)。[1]其中政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)仍是目前物流園開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)方式，占比超過(guò)60%。根據(jù)不同物流園區(qū)的投資主體，以及它們?cè)囉脳l件的聯(lián)系與區(qū)別。

開(kāi)發(fā)模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用范圍

政府規(guī)劃，企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)有政府優(yōu)惠政策扶持。企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)，運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)規(guī)劃自由度不夠，要受到政府的規(guī)制。政府承擔(dān)絕大部分經(jīng)濟(jì)，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。本地區(qū)有較大的物流需求，有較為確定的經(jīng)濟(jì)預(yù)期回報(bào)。政府支持優(yōu)先發(fā)展的物流重點(diǎn)區(qū)域。

政府規(guī)劃，工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)有政府優(yōu)惠政策扶持。工業(yè)地產(chǎn)商雄厚的投資支撐，成熟的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)體系工業(yè)地產(chǎn)商在規(guī)劃開(kāi)發(fā)方面受到政府的限制。政府要承擔(dān)巨大辦法的經(jīng)濟(jì)，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。本地區(qū)有較大的物流需求，有較為確定的經(jīng)濟(jì)預(yù)期回報(bào)。政府支持優(yōu)先發(fā)展的物流重點(diǎn)區(qū)域。

企業(yè)自主開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)全方位，全階段的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，不會(huì)受到較大干擾；能夠體現(xiàn)出企業(yè)自身在物流方面的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)企業(yè)自主承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)政府財(cái)政有限，希望招商引資，重點(diǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)的物流發(fā)展區(qū)域。

綜合模式能夠有效結(jié)合三種開(kāi)發(fā)模式的特點(diǎn)，多方投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，分工協(xié)作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。政府，企業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)商三者分工協(xié)調(diào)的難度較大，三者負(fù)責(zé)承擔(dān)開(kāi)發(fā)部分難以明確。適用范圍廣泛

三.物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理模式分析

物流園區(qū)的管理模式是指物流園區(qū)為實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)而采取的決策、組織、管理形式。從本質(zhì)上來(lái)看，園區(qū)管理就是協(xié)調(diào)各方而的利益關(guān)系，包括政府、投資人、物流企業(yè)、客戶和消費(fèi)者。[7]

1.園區(qū)管理的五種模式

物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理模式有5種，管理委員會(huì)制、股份公司制、業(yè)主委員會(huì)制、協(xié)會(huì)制和房東制。[7]（1）管理委員會(huì)制，選擇政府職能部門(mén)，投資方，地產(chǎn)商，管理方，入駐企業(yè)代表組成管理委員會(huì)。類(lèi)似其他開(kāi)發(fā)科技園區(qū)的傳統(tǒng)管理模式，進(jìn)行集中有效的管理，有利于體現(xiàn)民主集中制的特點(diǎn)，減少個(gè)別因素引起的風(fēng)險(xiǎn)。適應(yīng)于大型，特大型物流園區(qū)。（2）股份公司制，采取股份公司制，按照公司模式設(shè)立相關(guān)職能部門(mén)，管理園區(qū)。以股份制的形式對(duì)公司進(jìn)行股權(quán)分配，有利于刺激員工的積極性，提高生產(chǎn)工作效率。適應(yīng)于本區(qū)域的領(lǐng)頭物流園區(qū)。（3）業(yè)主委員會(huì)制，選擇參與建設(shè)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的各方業(yè)主代表，組成業(yè)主委員會(huì)，自發(fā)組織管理園區(qū)。（4）協(xié)會(huì)制，由物流行業(yè)協(xié)會(huì)派出專(zhuān)家，技術(shù)人員運(yùn)營(yíng)管理園區(qū)，組織，協(xié)調(diào)園區(qū)的各項(xiàng)工作。有利于利用專(zhuān)家、技術(shù)人員在物流領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)知識(shí)來(lái)運(yùn)營(yíng)管理園區(qū)。這種形式和業(yè)主委員會(huì)制的不同在于，協(xié)會(huì)所代表的物流企業(yè)更加廣泛，協(xié)會(huì)只是組織者，并沒(méi)有對(duì)園區(qū)進(jìn)行直接投資。[7]（5）房東制，投資商、開(kāi)發(fā)商在園區(qū)建設(shè)完成后，出租倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、信息平臺(tái)、停車(chē)場(chǎng)等相關(guān)設(shè)施，收取入駐企業(yè)的租金，不參與運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)管理交給第三方公司。五種管理方式各有優(yōu)缺點(diǎn)，在物流園區(qū)實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，可能采用一種或者多種混合模式。具體的運(yùn)營(yíng)管理需要根據(jù)園區(qū)的具體特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)來(lái)加以選擇。

2.運(yùn)營(yíng)管理模式影響因素

（1）運(yùn)營(yíng)管理的整體規(guī)劃：物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的整體規(guī)劃是運(yùn)營(yíng)管理的重要前提，在運(yùn)營(yíng)管理具體實(shí)行前，必須有整體的運(yùn)營(yíng)管理的規(guī)劃，對(duì)管理過(guò)程中可能遇到的重要問(wèn)題和步驟提前評(píng)估與分析，以求避免重大管理問(wèn)題的出現(xiàn)。（2）運(yùn)營(yíng)管理的團(tuán)隊(duì)組成：運(yùn)營(yíng)管理的團(tuán)隊(duì)組成是影響運(yùn)營(yíng)管理的決定因素，團(tuán)隊(duì)的人員的知識(shí)水平，實(shí)踐能力，協(xié)調(diào)溝通能力，團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理的具體實(shí)行過(guò)程有很大的影響。選擇優(yōu)秀、合適的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)是運(yùn)營(yíng)管理成功的重要一環(huán)。（3）運(yùn)營(yíng)管理的科學(xué)水平：運(yùn)營(yíng)管理的科學(xué)水平是影響運(yùn)營(yíng)管理的不可缺少的因素，運(yùn)用合適恰當(dāng)?shù)目茖W(xué)技術(shù)能提高運(yùn)營(yíng)管理的效率。比如在商品儲(chǔ)存配送過(guò)程中，運(yùn)用運(yùn)籌學(xué)中最優(yōu)化理論的相關(guān)知識(shí)，能提高商品的物流速度，減少流通時(shí)間，增加經(jīng)濟(jì)收入。（4）政府政策的作用影響：在我國(guó)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)模式的影響下，政府政策是影響運(yùn)營(yíng)管理的宏觀因素。運(yùn)營(yíng)管理的所有方面應(yīng)該遵循國(guó)家和地區(qū)的法律法規(guī)。在遵循的基礎(chǔ)上，應(yīng)該有效把握政策的優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取得到政策扶持，就能獲得更大的社會(huì)回報(bào)，經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

四.物流園區(qū)盈利模式分析

1.物流園區(qū)收入來(lái)源

物流園區(qū)收入主要有以下幾個(gè)方面：

（1）土地增值收入：土地增值收入是物流園區(qū)收入的一個(gè)重要來(lái)源，我國(guó)工商業(yè)土地的價(jià)值處在一個(gè)高速增值的時(shí)期，物流園區(qū)的建設(shè)又得到了國(guó)家政策的鼓勵(lì)與發(fā)展，物流園區(qū)的土地有很大的增值空間。（2）租售收入：倉(cāng)庫(kù)的出租、出售，作為湖南物流總部發(fā)展的基礎(chǔ)一環(huán)，能在短期發(fā)展中貢獻(xiàn)重要的經(jīng)濟(jì)收入。軟件信息平臺(tái)的建立，解決了物流三方的交流困難的問(wèn)題，同時(shí)作為物流園區(qū)的創(chuàng)新發(fā)展模式，在物聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)展的今天，給物流園區(qū)的帶來(lái)了客觀的收入。設(shè)備出租，停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)作為租售收入的有效補(bǔ)充，也能為物流園區(qū)帶來(lái)一部分收入。（3）服務(wù)收入：信息服務(wù)主要有會(huì)員信息服務(wù)、配送信息服務(wù)、流通信息服務(wù)、中轉(zhuǎn)信息服務(wù)。通過(guò)會(huì)員信息收集、整理、分析，收取相關(guān)會(huì)員費(fèi)；對(duì)物流配送線路進(jìn)行優(yōu)化，配送人員招聘、管理，收取配送信息服務(wù)費(fèi)；通過(guò)軟件信息平臺(tái)，獲取物流區(qū)域流通可行性資料，分析流通價(jià)值開(kāi)發(fā)方案，收取配送信息服務(wù)費(fèi)；提供商貿(mào)物流中轉(zhuǎn)中心，發(fā)貨方、收貨方雙方進(jìn)行交易的臨時(shí)性安置儲(chǔ)存，收取中轉(zhuǎn)信息服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)方面主要是成立物業(yè)管理委員會(huì)，由業(yè)主，物業(yè)公司，投資建設(shè)方三方組成。為業(yè)主提供儲(chǔ)存管理、環(huán)境保護(hù)、水電維修、市政設(shè)施維護(hù)、商品安全維護(hù)，在此過(guò)程中有物業(yè)服務(wù)費(fèi)。中介服務(wù)方面主要是客戶中介，利用物流園區(qū)的品牌價(jià)值為入駐企業(yè)尋找客戶，挖掘潛在市場(chǎng)資源，園區(qū)活動(dòng)一定比例的中介服務(wù)費(fèi)。咨詢服務(wù)方面客戶資源，對(duì)客戶進(jìn)行分類(lèi)整理，長(zhǎng)期聯(lián)系合作；分析需求，及時(shí)更新市場(chǎng)銷(xiāo)量，溝通買(mǎi)賣(mài)雙方需求量；流程設(shè)計(jì)，發(fā)貨到收貨整個(gè)物流流程的相關(guān)步驟與可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行設(shè)計(jì)；物流方案，整個(gè)物流過(guò)程中項(xiàng)目評(píng)估，可行性分析，物流交通方案優(yōu)化；在咨詢服務(wù)的過(guò)程中，能獲得咨詢服務(wù)費(fèi)。培訓(xùn)服務(wù)方面主要是圍繞物流園區(qū)的人員的理論與實(shí)際素養(yǎng)進(jìn)行，在實(shí)際操作中，新員工沒(méi)有物流方面的基本知識(shí)，需要進(jìn)行培訓(xùn)。提供的主要培訓(xùn)模式有業(yè)務(wù)培訓(xùn)、人員培訓(xùn)、職業(yè)培訓(xùn)，最重要的是業(yè)務(wù)培訓(xùn)，業(yè)務(wù)培訓(xùn)需要圍繞需要的特定業(yè)務(wù)來(lái)展開(kāi)，邀請(qǐng)高校專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)。在培訓(xùn)過(guò)程中收取培訓(xùn)費(fèi)。

五.湖南物流總部物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)、盈利模式分析

1.湖南物流總部物流園區(qū)概況

全省首家產(chǎn)權(quán)式物流園區(qū)――湖南物流總部正式投入運(yùn)營(yíng)。目前已有超過(guò)100家物流企業(yè)入駐，貨運(yùn)線路覆蓋省內(nèi)，以及全國(guó)大部分省市，貨物年吞吐量達(dá)400萬(wàn)噸。湖南物流總部位于長(zhǎng)沙縣黃興鎮(zhèn)，基地毗鄰武廣、滬昆高鐵，處在高鐵新城的核心區(qū)域。黃興鎮(zhèn)地理位置非常優(yōu)越。到五一廣場(chǎng)直線距離15公里，15公里半徑內(nèi)覆蓋長(zhǎng)沙70%的主城區(qū)，園區(qū)40公里半徑內(nèi)覆蓋長(zhǎng)株潭70%的主城區(qū)。基地總投資104985萬(wàn)元，占地800畝，其中一期占地267畝，已試運(yùn)營(yíng)半年，二期占地270畝，三期開(kāi)發(fā)剩余面積，由物流信息中心、后勤配套區(qū)、綜合辦公區(qū)、倉(cāng)庫(kù)區(qū)、零擔(dān)貨運(yùn)區(qū)、停車(chē)區(qū)六個(gè)部分組成。一期項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)半年左右，二期，三期工程正在陸續(xù)規(guī)劃，申報(bào)階段。

2.我國(guó)物流園區(qū)盈利模式存在的問(wèn)題和解決辦法

一是盲目發(fā)展園區(qū)規(guī)模，造成園區(qū)大量空置；二是第三方物流需求低，盈利水平明顯不足；三是建設(shè)成本增加，客戶服務(wù)成本上升；四是信息技術(shù)應(yīng)用落后，物流經(jīng)營(yíng)水平低下。對(duì)于園區(qū)有部分空置倉(cāng)庫(kù)的問(wèn)題，應(yīng)加大招商力度，擴(kuò)大園區(qū)宣傳，爭(zhēng)取吸引優(yōu)質(zhì)物流企業(yè)加盟；對(duì)于信息平臺(tái)技術(shù)不夠完善的問(wèn)題，應(yīng)加快信息平臺(tái)構(gòu)建，招聘優(yōu)秀信息技術(shù)人才，結(jié)合物流經(jīng)營(yíng)方向，積極開(kāi)拓信息平臺(tái)設(shè)計(jì)創(chuàng)新；對(duì)于建設(shè)成本增加的問(wèn)題，應(yīng)在建設(shè)方面詳細(xì)規(guī)劃，做好詳細(xì)概預(yù)算，邀請(qǐng)優(yōu)秀建設(shè)單位加盟；對(duì)于客戶服務(wù)成本上升的問(wèn)題，應(yīng)做好品牌價(jià)值提升，吸引更多高質(zhì)量物流企業(yè)，做好成本控制規(guī)劃。

3.湖南物流總部物流園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)模式分析

湖南物流總部在開(kāi)發(fā)建設(shè)模式上選擇的是綜合模式，巧妙的結(jié)合了政府、企業(yè)、地產(chǎn)商三方的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，政府物流產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、稅收政策，企業(yè)融資和信貸優(yōu)惠政策支持；長(zhǎng)沙實(shí)泰置業(yè)有限公司提供人力管理資源，信息平臺(tái)建設(shè)與維護(hù)，物流配送；并且承擔(dān)地產(chǎn)商的角色，負(fù)責(zé)物流園區(qū)的投資建設(shè)，運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)，商品出租。

4.湖南物流總部物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)、盈利模式分析

（1）湖南物流總部物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)、盈利模式基礎(chǔ)條件分析

1.區(qū)域物流規(guī)劃的需求：針對(duì)目前長(zhǎng)沙市零擔(dān)物流主要集中在高橋、馬王堆，整個(gè)行業(yè)服務(wù)水平和業(yè)務(wù)拓展能力無(wú)法升級(jí)和提升的現(xiàn)狀，長(zhǎng)沙市委市政府在《長(zhǎng)沙市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃2010-2013》中，確立了黃興鎮(zhèn)為商貿(mào)物流發(fā)展優(yōu)先區(qū)。湖南物流總部得到了長(zhǎng)沙市政府的優(yōu)先發(fā)展，財(cái)政政策支持，物流產(chǎn)業(yè)政策扶持，土地政策支持。2.園區(qū)的交通規(guī)劃：湖南物流總部基地毗鄰武廣、滬昆高鐵，處在高鐵新城的核心區(qū)域，周?chē)芯└郯母咚?，長(zhǎng)沙繞城高速，長(zhǎng)常高速，長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)，交通便利，便于提高商品物流的運(yùn)行速度。但是只有一條黃江公路（兩車(chē)道）與基地直接連通，對(duì)物流運(yùn)輸極為不利，在直接連接交通建設(shè)方面，基地亟需加強(qiáng)。3.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要：長(zhǎng)沙市及周邊區(qū)域沒(méi)有大型的物流園區(qū)，缺乏科學(xué)系統(tǒng)的現(xiàn)代物流規(guī)劃，有利于湖南物流總部的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，市場(chǎng)價(jià)值的提升。但是物流園區(qū)處于建設(shè)初期，大部分運(yùn)營(yíng)模式還是儲(chǔ)存型，不可能采取多方經(jīng)營(yíng)、提供全面物流服務(wù)項(xiàng)目的綜合型運(yùn)營(yíng)模式，而是必須集中財(cái)力，物力，人力重點(diǎn)發(fā)展為商品提供流通交易服務(wù)項(xiàng)目，以服務(wù)中小企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。湖南物流總部土地升值空間較大，長(zhǎng)沙黃興鎮(zhèn)是一個(gè)開(kāi)發(fā)價(jià)值較高的地域，未來(lái)的發(fā)展前景很大。湖南物流總部在土地使用方面得到了長(zhǎng)沙市政府的物流規(guī)劃、財(cái)政政策支持，土地的使用價(jià)值會(huì)隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展而快速上升。

（2）湖南物流總部物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)、盈利模式內(nèi)部條件分析

1.園區(qū)的固有優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)：湖南物流總部物流園區(qū)一期工程已經(jīng)完工，建筑占地267畝，已經(jīng)有100多家物流企業(yè)加盟，其中大多是中小企業(yè)。園區(qū)已經(jīng)初步具有一定規(guī)模，為進(jìn)一步發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，園區(qū)一期工程的運(yùn)行正在為二、三期的發(fā)展探索經(jīng)驗(yàn)。物流園區(qū)在建設(shè)方面已經(jīng)有運(yùn)行的一期工程，在企業(yè)加盟方面有100多家企業(yè)加盟，品牌價(jià)值方面有了初步的家電配送的物流品牌，運(yùn)營(yíng)管理方面有了長(zhǎng)沙實(shí)泰置業(yè)公司的物流管理團(tuán)隊(duì)。湖南物流總部物流園區(qū)相對(duì)其他物流園區(qū)的固有劣勢(shì)主要體現(xiàn)在，園區(qū)規(guī)模方面，園區(qū)還在初步建設(shè)探索期，一期工程剛剛試運(yùn)營(yíng)半年左右；運(yùn)營(yíng)模式方面，運(yùn)營(yíng)模式還在初步建立階段，只能借鑒其他優(yōu)秀成功園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理模式，沒(méi)有形成自身的運(yùn)營(yíng)模式特點(diǎn)，體現(xiàn)自身的優(yōu)勢(shì)；盈利模式方面，園區(qū)運(yùn)營(yíng)僅僅半年左右，基本沒(méi)有形成有效盈利模式，沒(méi)有形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，在盈利模式的長(zhǎng)期有效發(fā)展方面亟需加強(qiáng)。2.園區(qū)的比較優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)：目前，長(zhǎng)沙市零擔(dān)物流主要集中在以高橋?yàn)橹行牡牧銚?dān)市場(chǎng)（包括高橋物流市場(chǎng)、圭塘物流園、恒基物流園、大橋三區(qū)、黎倉(cāng)庫(kù)區(qū)等），以馬王堆為中心的零擔(dān)市場(chǎng)（包括九道彎、匯源物流園、南湖大市場(chǎng)等）。這些地方的絕大多數(shù)企業(yè)是夫妻店經(jīng)營(yíng)、家族式經(jīng)營(yíng)，而長(zhǎng)沙專(zhuān)線物流過(guò)度集中在高橋。高橋貨運(yùn)市場(chǎng)是個(gè)自發(fā)形成的貨運(yùn)市場(chǎng)，僅僅這里已經(jīng)有1000家左右專(zhuān)線物流公司進(jìn)駐。相比長(zhǎng)沙市零擔(dān)物流模式的物流園區(qū)，商貿(mào)集中物流園區(qū)的代表――湖南物流總部有比較優(yōu)勢(shì)：集中服務(wù)管理，優(yōu)化配送速度；集中物流企業(yè)，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)；信息平臺(tái)交流，企業(yè)資源共享；提供大型倉(cāng)儲(chǔ)，滿足遠(yuǎn)程物流。（作者單位：湖南工業(yè)大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院）

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