導(dǎo)語：如何才能寫好一篇對(duì)城中村改造的建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵字】銀川市舊城更新改造

中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

舊城改造，就是舊城區(qū)的再開發(fā)，是指對(duì)舊城區(qū)中已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展需要的物質(zhì)環(huán)境部分進(jìn)行改造，使其整體功能得到進(jìn)一步改善和提高。當(dāng)前銀川市正處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)城市土地科學(xué)合理化利用，優(yōu)化城市空間布局，增強(qiáng)城市功能，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化和諧發(fā)展，對(duì)舊城實(shí)施全面的更新改造，已成為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又快又好發(fā)展的必然選擇。

一、銀川市舊城存在的問題

（一）道路交通系統(tǒng)不完善

一是道路交通與土地利用規(guī)劃建設(shè)未能協(xié)調(diào)統(tǒng)一，舊城道路交通設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)相對(duì)空間規(guī)劃不協(xié)調(diào)。

二是道路網(wǎng)不完善，路幅寬度偏窄，東西不順暢、南北聯(lián)系弱。道路通行能力低下，支路和小街巷連接不暢，未能形成循環(huán)網(wǎng)絡(luò)，通行效率不高。

三是丁字路口多，路口錯(cuò)位交叉比較普遍，不利于交通組織。

四是慢行系統(tǒng)建設(shè)相對(duì)滯后，道路交叉口渠化設(shè)計(jì)不合理。舊城慢行系統(tǒng)尚不完善，機(jī)非難以分離，過街設(shè)施缺乏，各種交通方式之間干擾嚴(yán)重，安全隱患突出，影響道路整體通行能力。

五是公共交通線網(wǎng)布局不均衡、運(yùn)行低效、準(zhǔn)點(diǎn)率低、舒適度不佳、運(yùn)行時(shí)段短和服務(wù)能力不足。公共交通線路過度集中在主次干路上，對(duì)主要支路利用較少，線路重復(fù)系數(shù)過高。

六是停車設(shè)施規(guī)模嚴(yán)重不足，動(dòng)靜態(tài)交通相互干擾。舊城居住小區(qū)、各類公共建筑配建停車位不足，原有建筑后退道路空間不足，可拓展的停車空間有限，停車供需矛盾尖銳。部分路段利用非機(jī)動(dòng)車道、車行道劃設(shè)停車位，加之車輛違停和行人、非機(jī)動(dòng)車占道行駛、越線行駛現(xiàn)象嚴(yán)重，各種交通方式相互干擾嚴(yán)重，道路通行能力不斷下降。

用地功能布局不合理

一是行政辦公用地過度聚集。舊城核心區(qū)域和繁華地段大量分布著區(qū)、市兩級(jí)行政事業(yè)單位，吸引了大量人流、車流，造成周圍地段交通擁堵，環(huán)境污染嚴(yán)重。

二是文化體育等公共設(shè)施總量少，分布不均衡。以新華百貨、購物中心、東方紅商業(yè)廣場(chǎng)、銀川商都等為代表的傳統(tǒng)商業(yè)高度集中于新華街核心商業(yè)區(qū)內(nèi)，居住區(qū)級(jí)的商業(yè)副中心尚未形成，不能合理疏散購物人群。沿街底商業(yè)態(tài)重復(fù)，對(duì)沿路交通影響較大，中低檔次的專業(yè)市場(chǎng)，聚集了大量人群，對(duì)舊城交通環(huán)境影響嚴(yán)重。

三是公共綠地總量小，分布不均衡。銀川市舊城尚未形成結(jié)構(gòu)清晰的綠地系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，公園綠地總量嚴(yán)重不足，較大的綠地僅有中山公園、寧園、怡園等處，分布失衡。附屬綠地，居住區(qū)綠地普遍缺乏，人均綠地面積不達(dá)標(biāo)，特別是結(jié)合綠地景觀建設(shè)的觀賞性、休憩性健身娛樂活動(dòng)場(chǎng)地不足。

四是老舊小區(qū)房屋建筑質(zhì)量、公共服務(wù)設(shè)施及物業(yè)管理問題多。銀川市老舊小區(qū)住房、直管公房普遍存在建筑質(zhì)量不高，抗震和耐久性能不佳，缺乏公共綠地和公共服務(wù)設(shè)施，物業(yè)管理滯后，房屋出租率高，老人及外來人口較多，部分小區(qū)上下水、采暖、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施老化嚴(yán)重。

市政設(shè)施服務(wù)水平差

銀川市現(xiàn)狀舊城的市政基礎(chǔ)設(shè)施及城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村和一些老舊小區(qū)的市政設(shè)施老化現(xiàn)象普遍存在，安全隱患多。

對(duì)策建議

（一）明確目標(biāo)，找準(zhǔn)原則。以破解舊城交通擁堵頑疾為突破口，構(gòu)建現(xiàn)代綜合交通體系，優(yōu)化舊城內(nèi)部路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整舊城功能布局，完善公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施。統(tǒng)一整體規(guī)劃，分區(qū)、分片推進(jìn)，采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、多方參與，系統(tǒng)化、規(guī)范化操作，以人為本，因地制宜，發(fā)動(dòng)群眾，和諧、穩(wěn)步、妥善推進(jìn)舊城更新改造工作。

（二）優(yōu)化道路交通系統(tǒng)，構(gòu)建宜居宜業(yè)的現(xiàn)代交通服務(wù)體系

1、統(tǒng)籌全市域綜合交通體系規(guī)劃。

（1）在現(xiàn)有四環(huán)高速公路的基礎(chǔ)上，長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃城市二環(huán)高速公路，加快形成“二環(huán)五射”的高速公路網(wǎng)絡(luò)。首先拓寬改造銀青高速公路，整合優(yōu)化收費(fèi)站的設(shè)置，加快建設(shè)賀蘭山東路、北京東路向東延伸工程，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)與濱河新區(qū)的高速高效連通。

（2）加快舊城東部路網(wǎng)功能調(diào)整。利用原京藏高速公路東繞成段置換替代現(xiàn)有國(guó)道109線的穿越通功能，使清和街作為城市內(nèi)部交通性干道，改善沿線交通環(huán)境。逐步將麗景街當(dāng)前承擔(dān)的物流運(yùn)輸和過境交通功能調(diào)整置換到友愛中心路上，恢復(fù)麗景街作為城市主干道的交通功能，同時(shí)優(yōu)化友愛中心路與銀青高速公路的交叉口設(shè)計(jì)。

（3）做好立體交通設(shè)施用地規(guī)劃和預(yù)留。在城市出入口方向機(jī)過境交通與城市主干道相連接的地段，規(guī)劃預(yù)留交通換乘樞紐用地。

（4）建設(shè)立體換乘樞紐。結(jié)合軌道交通的規(guī)劃建設(shè)，將小南門貨場(chǎng)、北門旅游汽車站改建為立體換乘樞紐，形成以軌道交通、快速公交為主干，以普通公交、支線公交為輔線，覆蓋全城、高效快捷的現(xiàn)代化城市公共交通體系。

2、完善內(nèi)部路網(wǎng)，力保道路暢通。

（1）延伸城市路網(wǎng)，東西向打通湖濱西街、新華西街、老寶湖路等城市道路，南北向打通進(jìn)寧南街、鼓樓北街等城市道路。

（2）拓寬道路和加快天橋地道建設(shè)，拓寬解放街、新華街、南熏街、清和街、麗景街等人流、車流密集街道，增加機(jī)動(dòng)車道和非機(jī)動(dòng)車道，條件成熟的道路可建設(shè)輔道。

3、加強(qiáng)停車場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)。

（1）有效利用現(xiàn)有學(xué)校操場(chǎng)、廣場(chǎng)和公園用地的地下空間，改建地下停車場(chǎng)，增加停車泊位。

（2）鼓勵(lì)單位停車場(chǎng)適度開放，錯(cuò)峰使用，加強(qiáng)立體停車場(chǎng)的建設(shè)，推廣限時(shí)停車，逐步減少并最終停止在城市道路兩側(cè)施劃路側(cè)停車泊位。

（三）調(diào)整提升舊城區(qū)功能，優(yōu)化舊城空間格局

1、搬遷機(jī)關(guān)單位，減少交通吸引。

對(duì)老城區(qū)現(xiàn)有聚集的區(qū)、市兩級(jí)黨政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位，在金鳳區(qū)閱海灣中央商務(wù)區(qū)周邊集中規(guī)劃行政辦公區(qū)予以安置，原有舊城辦公樓用地考慮規(guī)劃改建為公共綠地、停車場(chǎng)或公寓、廉租房和公租房。

2、改造市屬直管公房等老舊小區(qū)。

（1）優(yōu)先改正南熏路、北京路等城市主干道周邊，西門片區(qū)（鳳凰碑周邊）等老舊小區(qū)進(jìn)行更新改造前的詳細(xì)摸底調(diào)查，拆遷改造成棟的老舊直管公房，改建街頭綠地和公共停車場(chǎng)。

（2）合并管理相鄰規(guī)模較小的住宅小區(qū)，調(diào)整小區(qū)出入口設(shè)置，加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施的配置完善，增加小區(qū)綠地等休閑活動(dòng)場(chǎng)地。

3、升級(jí)完善老城商業(yè)格局。

（1）對(duì)老城新華商圈內(nèi)的新華百貨、購物中心、國(guó)芳百盛等大型商業(yè)建筑，采用空中連廊連通，減少人行穿越地面對(duì)交通的干擾。

（2）對(duì)銀川商城周邊的東方商城、溫州商城、南方商城等服裝、副食和百貨批發(fā)同類重復(fù)低業(yè)態(tài)市場(chǎng)適度調(diào)整、分散，不再增加新華商圈現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模，在其他條件允許地段規(guī)劃建設(shè)高業(yè)態(tài)、高品質(zhì)的居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心。

4、結(jié)合用地改造，增加綠地空間。

（1）結(jié)合歷史文化特色街區(qū)的整治，對(duì)老城區(qū)部分文物保護(hù)單位周邊的上世紀(jì)八十年代左右建設(shè)的老舊小區(qū)進(jìn)行同步改造，規(guī)劃建設(shè)地上為綠地，地下為商業(yè)和停車場(chǎng)特色的文化商業(yè)區(qū)。

（2）逐步拆遷地震斷裂帶上的老舊小區(qū)，規(guī)劃改建綠地、推廣屋頂綠化，豐富空間層次，增加城市綠化量和開敞空間。

篇2

一、全南縣城中村的現(xiàn)狀

全南縣地處江西省最南端，素有“江西南大門”之稱，總面積1535平方公里，總?cè)丝?1萬，轄9個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）86個(gè)行政村，1057個(gè)村民小組。大部分城中村集中在縣城周邊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的金龍鎮(zhèn)、城廂鎮(zhèn)等兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

（一）主要特點(diǎn)

一是城中村面積大人口多。全南縣城中村共涉及金龍鎮(zhèn)河背村等9個(gè)行政村，93個(gè)自然村。其中：處于縣城建成區(qū)，已經(jīng)完全沒有農(nóng)業(yè)耕地的一類村莊有46個(gè)村小組，村民約1745戶，人口約6280人；處于縣城建成區(qū)周邊，還有少量農(nóng)業(yè)耕地的二類村莊有10個(gè)村小組，村民約376戶，人口約1456人；處于縣城建成區(qū)郊區(qū)，還有較多農(nóng)業(yè)耕地的三類村莊有37個(gè)村小組，村民約1546戶，人口5772人。

二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)弱。目前，縣城建成區(qū)內(nèi)的許多城中村，為了縣城的發(fā)展，已將大部分賴以生存的土地奉獻(xiàn)給了縣城建設(shè)，由此也產(chǎn)生了許多失地農(nóng)民。這就使得這些村委既沒有集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金，又失掉了土地這一賴以生存的基本生產(chǎn)資料和最可靠的生活保障，導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展乏力，失地農(nóng)民沒有就業(yè)保障，群眾生活水平日益下降。

三是社會(huì)保障待遇低?？h城建成區(qū)內(nèi)的村民大部分仍然為農(nóng)業(yè)戶籍，由于大部分農(nóng)用地已被征收，成為“種田無地、就業(yè)無崗、社保無份”的邊緣群體，生活在城市的邊緣，處于社會(huì)保障的真空地帶，已影響到城鄉(xiāng)社會(huì)穩(wěn)定。

四是群眾生存環(huán)境差。城中村范圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善，致使生活污水橫流、垃圾隨意堆放、道路交通不暢。城中村范圍內(nèi)的房屋建筑建設(shè)年代久遠(yuǎn)，大多數(shù)已成為危房，嚴(yán)重危及群眾身體健康和生命財(cái)產(chǎn)安全。城中村范圍缺少公建或公益設(shè)施，給群眾的居住、出行、休閑帶來較大不便，居民的生存居住環(huán)境與黨的“十”提出的推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮的要求不相符。

（二）存在問題

一是土地“瓶頸”問題難以突破。土地問題事關(guān)規(guī)劃、拆遷和安置補(bǔ)償?shù)葐栴}，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公認(rèn)的“瓶頸”問題。因“城中村”現(xiàn)有村落的房屋建筑密度大，道路體系凌亂且寬度小僅容人行通過，城中村改造必然需增加村莊建設(shè)用地，一方面由于村莊周圍少部分空地均為村民個(gè)人所有，村集體基本上無自留地，新增建設(shè)用地必須從村民之中征收，相當(dāng)多的村民對(duì)失去自留地后的就業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入等問題十分擔(dān)憂，在實(shí)際土地征收中存在一定難度；另一方面村民原宅基地占地面積大小不一，如對(duì)城中村進(jìn)行整體拆遷改造，部分村民不愿騰讓宅基地，要求拆一補(bǔ)一予以安置，使得原本就不足的建設(shè)用地難以滿足安置要求。

二是農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是一些中老年人，把“單家獨(dú)院、有天有地”視為理想居家。他們對(duì)新穎、集約化的多層住宅懷有一定的畏懼心理，害怕在新的居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系中生活不能適應(yīng)。

三是城中村改造中的違章建筑處理問題。由于村莊內(nèi)的違章建筑大多為亂搭亂建，對(duì)村莊原有布局造成了較大的破壞，如對(duì)城中村整體改造，必定涉及到違章建筑的拆除和補(bǔ)償問題；對(duì)一部分保留的違章建筑戶在依法辦理相關(guān)審批手續(xù)后，按照“一戶一宅”宅基地的規(guī)定必須收回原老宅基地，實(shí)際操作過程中對(duì)原老宅基地難以收回，造成土地資源分配不公平，對(duì)城中村整體改造工作造成較大的阻礙。

二、城中村改造的必要性

實(shí)行城中村改造是貫徹落實(shí)黨的十提出的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的具體舉措，也是搶抓政策機(jī)遇、借勢(shì)城市建設(shè)的一項(xiàng)緊迫任務(wù)，更是推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)提質(zhì)的一個(gè)重要載體，對(duì)于提高縣城城市化水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展具有重要意義。

（一）實(shí)行城中村改造有利于加快城市化進(jìn)程?？h城是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是一個(gè)縣的對(duì)外窗口。而城中村的存在直接影響縣城形象，影響城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影響著全縣的形象，影響著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以積極穩(wěn)妥地解決城中村問題，促其經(jīng)濟(jì)管理體制和社會(huì)管理體制向現(xiàn)代化城市管理體制和方式轉(zhuǎn)變，使城中村直接融入城市，對(duì)于加快城市化進(jìn)程具有舉足輕重的作用。

（二）實(shí)行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力。目前國(guó)家實(shí)行嚴(yán)格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而縣城建設(shè)又需要大量的建設(shè)用地，城市的發(fā)展正逐漸從粗放的外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式集約發(fā)展轉(zhuǎn)變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設(shè)用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學(xué)合理的城中村改造，將會(huì)大大促進(jìn)城市土地潛力的提高，拓展縣城發(fā)展空間，提升城市的承載能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

（三）實(shí)行城中村改造有利于改善居住環(huán)境，提高居住生活質(zhì)量。通過高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和改造，會(huì)使原來的城中村融入縣城，從根本上解決原來城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、建筑密度大，居住環(huán)境臟、亂、差，生產(chǎn)生活質(zhì)量低劣等問題，改造后配套綠化、休閑、健身、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施，這將會(huì)極大地提高村民居住生活質(zhì)量，讓他們更好地共享縣城發(fā)展帶來的成果。

（四）實(shí)行城中村改造有利于提升縣城形象，促進(jìn)招商引資。城中村改造不是簡(jiǎn)單的拆舊村建新村，拆平房建樓房，更不是低水平的重復(fù)建設(shè)，而是通過高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將落后的村莊建設(shè)成為凸現(xiàn)城市現(xiàn)代化氣息的文明社區(qū)，將會(huì)變成縣城一道獨(dú)特的風(fēng)景扮靚縣城，提升縣城品位，使縣城容貌得到顯著改觀，城市形象得到顯著提升，城市現(xiàn)代魅力進(jìn)一步顯現(xiàn)。這樣以來，縣城環(huán)境質(zhì)量的改善，城市化水平的提升必將對(duì)招商引資、項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生極大的推動(dòng)作用。

（五）實(shí)行城中村改造有利于城中村自身發(fā)展。加快城中村改造是城中村自身經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要。城市化發(fā)展也需要城中村在環(huán)境衛(wèi)生、城建、治安等方面向社會(huì)化轉(zhuǎn)變，需要村民向市民轉(zhuǎn)變。對(duì)城中村改造，將其城市化，是城中村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展難得的一次機(jī)遇，也是實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展的必然選擇，無論是從城市整體發(fā)展還是從城中村自身發(fā)展來看，目前的存在形式都有其嚴(yán)重弊端，如果不加以改造，必然對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等各方面發(fā)展帶來嚴(yán)重制約。

三、城中村改造模式探討

在調(diào)研過程中，由于各“城中村”地理位置、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房屋狀況等情況不同，經(jīng)聽取較大多數(shù)村民及有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的意見建議，建議采取以下幾種模式進(jìn)行改造較為合理。

（一）拆舊建新型。即在政府引導(dǎo)下，由村委會(huì)組織，由村民自行籌資建設(shè)，完成原有舊房拆除，在原宅基地上回遷建設(shè)的全部工作。拆舊建新改造模式的優(yōu)點(diǎn)有：一是不需增加村莊建設(shè)用地，村民按原有宅基地面積進(jìn)行重建；二是不改變村民原有的“生存、生產(chǎn)、生活”模式；三是該改造村民普遍較愿意接受，實(shí)施難度相對(duì)較小。存在的缺點(diǎn)有：一是由于保持村莊原有建筑布局，村莊道路、排水等設(shè)施用地維持原貌，對(duì)于布局凌亂的村莊將無法從根本上改變村民居住環(huán)境，出現(xiàn)僅有新村沒有新貌；二是部分宅基地面積小的村民，由于滿足不了新建宅基地的需求，對(duì)改造缺乏積極性。拆舊建新改造模式僅適用于村莊建筑布局較為整齊，原有村莊道路滿足要求的村落。

（二）原址重建型。即由村委會(huì)統(tǒng)一組織，對(duì)原有村落進(jìn)行整體拆除，在不嚴(yán)重違反規(guī)劃的前提下，對(duì)原有宅基地重新合理分配給村民自行進(jìn)行房屋建設(shè)。其優(yōu)點(diǎn)有：一是對(duì)村莊布局進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是不改變村民原有“生存、生產(chǎn)、生活”模式。存在的缺點(diǎn)有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意全面拆除；二是對(duì)村莊無房戶、多房戶的宅基地合理分配存在一定的難度。此模式適用于村莊規(guī)模小，原有村莊用地面積滿足村莊整體新建規(guī)劃用地需求的村莊。

（三）原址商業(yè)開發(fā)型。即由村委會(huì)統(tǒng)一組織，對(duì)原有村落進(jìn)行整體拆除，在不嚴(yán)重違反規(guī)劃的前提下，對(duì)原有宅基地在滿足規(guī)劃條件下進(jìn)行多層住宅或?qū)I(yè)市場(chǎng)建設(shè)，由村民按原房屋面積比例進(jìn)行分配。其優(yōu)點(diǎn)有：一是對(duì)村莊布局進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是對(duì)有條件的村莊，可利用地理優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商品住宅或商業(yè)店面，從一定程度上解決失地村民的經(jīng)濟(jì)來源問題。存在的缺點(diǎn)有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋為多層住宅或?qū)I(yè)市場(chǎng)，為確保工程質(zhì)量，必須嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)程序。此模式適用于原有村民接受居住多層住宅方式的轉(zhuǎn)變，村莊位于縣城中心區(qū)域或靠近主要道路附近，具有一定商業(yè)價(jià)值的路段。

（四）異地新建型。即在原有村莊附近另行征收一定規(guī)模的建設(shè)用地，用于城中村改造用地。其優(yōu)點(diǎn)有：對(duì)村莊布局進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件。存在的缺點(diǎn)是：必須解決新建村莊建設(shè)用地問題。此模式適用于：一是戶數(shù)較少的村莊進(jìn)行整體搬遷，將其并入附近較大規(guī)模的村莊進(jìn)行改造；二是對(duì)原有村莊建筑密度大，實(shí)行拆舊建新、原址重建等改造模式無法從根本上解決村民居住和生活條件的村莊，對(duì)一部分村民進(jìn)行易地建設(shè)，騰讓出的宅基地由國(guó)土部門收回，用于安置另一部分村民的改建和公共設(shè)施建設(shè)用地。

（五）新征預(yù)留型。即政府在征收集體土地中，按照所征農(nóng)用地面積的10%左右留做村莊建設(shè)用地，其余征為國(guó)有。塊內(nèi)土地除優(yōu)先安置原“城中村”范圍內(nèi)村民，剩余土地按照規(guī)劃確定的用地性質(zhì)進(jìn)行商品房開發(fā)，辦理土地證和房屋產(chǎn)權(quán)證。其優(yōu)點(diǎn)有：對(duì)有條件的村莊，可利用地理優(yōu)勢(shì)，建設(shè)商業(yè)店面，從一定程度上解決失地村民的經(jīng)濟(jì)來源問題；存在的缺點(diǎn)是：已完成土地征用的村莊村民意見較大，可能要求政府按相同條件解決。此模式適用于目前還保留有較多農(nóng)業(yè)耕作的村莊。

四、推進(jìn)城中村改造的對(duì)策與建議

對(duì)縣城城中村進(jìn)行科學(xué)合理的改造，是縣城建設(shè)擴(kuò)容提質(zhì)的重要方面，更是全面建成小康社會(huì)的客觀要求，對(duì)推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，做美做精縣城，提高城鎮(zhèn)化水平具有十分重要的意義，推進(jìn)城中村改造重點(diǎn)要抓好以下五個(gè)方面。

（一）提高認(rèn)識(shí)，深化理念。城中村改造表面上是一個(gè)城市建設(shè)問題，實(shí)質(zhì)上是社會(huì)組織變革問題。城中村改造的本質(zhì)是經(jīng)濟(jì)耕作方式的變化，隨之而來的是社會(huì)身份的變更，建筑形態(tài)的變化是這種經(jīng)濟(jì)形式變化帶來的一種表象而已。實(shí)踐中由于對(duì)城中村改造問題的這種艱巨性和關(guān)聯(lián)性認(rèn)識(shí)不足，往往簡(jiǎn)單地著眼于建筑形式的變化而忽視了對(duì)經(jīng)濟(jì)耕作方式的變革，結(jié)果改造工作總是遇到這樣那樣的阻力，舊的問題一邊在解決，新的問題又隨之產(chǎn)生，政府規(guī)劃在執(zhí)行中往往走樣，致使改造效果有時(shí)不理想，有時(shí)一改再改，造成很大的浪費(fèi)。城中村改造的實(shí)質(zhì)就是要改掉城中村，讓村莊與城市融為一體。城中村改造的目標(biāo)就是要實(shí)現(xiàn)“農(nóng)民變居民、村莊變社區(qū)、集體土地變國(guó)有土地、集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為混合經(jīng)濟(jì)”。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要在城市規(guī)劃、土地制度、組織形式、社會(huì)保障等方面同時(shí)努力，需要民政、勞動(dòng)、規(guī)劃建設(shè)、國(guó)土資源等各個(gè)部門協(xié)同做好相關(guān)工作。

（二）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，高位推動(dòng)。城中村改造涉及社會(huì)各個(gè)方面，要加強(qiáng)對(duì)城中村改造組織領(lǐng)導(dǎo)，成立縣級(jí)層面的城中村改造建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，組織城中村改造調(diào)查研究，制定出臺(tái)相關(guān)政策、規(guī)定和措施，協(xié)調(diào)解決城中村改造建設(shè)過程中的各種矛盾和問題，推動(dòng)改造工作順利有序地進(jìn)行。

（三）拓寬思路，探索模式。城中村改造是一項(xiàng)艱巨任務(wù)，要根據(jù)城中村不同實(shí)際確立合理的改造模式，堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)，分步實(shí)施改造，爭(zhēng)取廣大群眾的理解和支持，做到條件成熟一個(gè)，審批改造一個(gè)，真正成為民心工程，保證城中村改造的順利進(jìn)行與社會(huì)和諧穩(wěn)定。城中村改造應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，統(tǒng)籌考慮，合理調(diào)配，兼顧中長(zhǎng)期發(fā)展，實(shí)行“一村一案”。政府要加強(qiáng)引導(dǎo)，鼓勵(lì)有條件的、城郊結(jié)合部的村集體經(jīng)濟(jì)組織參與改造和自行改造。

篇3

Abstract:In recent years, along with urbanized advancement's quickening, presented more and more “Chengzhong Village”. not only “Chengzhong Village” has restricted the urban function development, also has brought the huge pressure to the urban environment and the social order, must therefore carry on “Chengzhong Village” the transformation, realizes the city and countryside fusion gradually. Right “Chengzhong Village” in the transformation difficult position and the solution measure's research has the important meaning to the urban development.

關(guān)鍵詞:城中村 困境 建議 昭潭鄉(xiāng)

key words:Chengzhong Village Difficult position Suggestion Illustrious deep pool township

作者簡(jiǎn)介:唐逢九,女,漢族,1988年出生,本科大三學(xué)生,湖南邵陽人,中南大學(xué)公共管理學(xué)院公共管理專業(yè)學(xué)生。

一、昭潭鄉(xiāng)“城中村”改造的困境

(一)拆遷補(bǔ)償困境。拆遷補(bǔ)償困境首先來自于土地產(chǎn)權(quán)不清,由于“城中村”改造過程中的土地產(chǎn)權(quán)歸屬難以進(jìn)行明確劃分,對(duì)于部分違法建筑的拆遷改造問題,政府工作人員在工作過程中經(jīng)常遇到難以區(qū)分土地產(chǎn)權(quán)的情況地。同時(shí),昭潭鄉(xiāng)現(xiàn)今所采用的按農(nóng)村集體土地政策補(bǔ)償?shù)姆绞?給予村民的補(bǔ)償安置費(fèi)往往偏低,加上目前房?jī)r(jià)上漲,大部分村民買不起商品房。

(二)村民安置困境。昭潭鄉(xiāng)在1992年對(duì)商貿(mào)特區(qū)進(jìn)行了開發(fā)建設(shè),全鄉(xiāng)村民已全部完成建制轉(zhuǎn)戶。當(dāng)時(shí),對(duì)年滿16周歲的村民每人給予7000元的勞動(dòng)力安置費(fèi)用,而現(xiàn)今7000元根本難以解決村民的基本生活問題。另外當(dāng)時(shí)有上千人未滿16周歲而至現(xiàn)在以到該年齡的村民沒有進(jìn)行安置,現(xiàn)在進(jìn)行征用拆遷,導(dǎo)致這一部分人要求安置。而目前對(duì)于村民的這種安置補(bǔ)償昭潭鄉(xiāng)還沒有足夠的財(cái)力支持,村民安置問題依然相當(dāng)嚴(yán)峻。

(三)就業(yè)發(fā)展困境。由于土地的征用,昭潭鄉(xiāng)村民的土地大量減少,而村民素質(zhì)普遍不高,村民普遍表現(xiàn)出游手好閑、不思進(jìn)取的狀態(tài)。目前,昭潭鄉(xiāng)村民主要依靠出租房屋、小本經(jīng)營(yíng)等方式取得收入,較少人員主動(dòng)在文化和專業(yè)技能等方面進(jìn)行提高,村民這種安于現(xiàn)狀的生活態(tài)度不僅使政府安排的一些就業(yè)機(jī)會(huì)得不到有效保障,而且也給昭潭鄉(xiāng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展埋下了不利隱患。

(四)規(guī)劃實(shí)施困境。要改變“城中村”對(duì)城市景觀、城市形象所產(chǎn)生的負(fù)面影響,就必須合理對(duì)“城中村”進(jìn)行規(guī)劃建設(shè),如果“城中村”在改造的過程中不能進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃布局,會(huì)給城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及今后的城市建設(shè)帶來不便,造成“城中村”改造混亂無序。而事實(shí)上這種規(guī)劃不僅涉及到政府部門的工作,而且要涉及到眾多村民的意愿以及利益,村民的補(bǔ)償要求、搬遷地點(diǎn)眾口難調(diào)等問題的出現(xiàn)給規(guī)劃問題帶來了困境。

(五)財(cái)力不足困境。昭潭鄉(xiāng)在“城中鄉(xiāng)”改造的主要瓶頸來自資金缺乏。無論是村民的拆遷、安置補(bǔ)償、就業(yè)保障,還是“城中村”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市規(guī)劃都離不開資金。政府在財(cái)政上的支持不足,僅靠改造后的土地增值所帶來的部分建設(shè)資金,無法從根本上平衡資金的匱乏狀況。

二、“城中村”改造問題的對(duì)策和建議

(一)完善相關(guān)政策。由于目前“城中村”改造在我國(guó)尚沒有形成具體指導(dǎo)制度和體系,城中村改造的很多政策尚無先例可循,為推動(dòng)“城中村”改造的開展,筆者建議首先對(duì)以下幾個(gè)重大法律和政策問題進(jìn)行解釋:如舊村居民宅基地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的法律依據(jù);違章建筑的界定;房地產(chǎn)開發(fā)商可以享受的優(yōu)惠政策;“城中村”改造規(guī)劃指導(dǎo)方案;“城中村”改造資金支持政策等。

(二)堅(jiān)持針對(duì)性原則。要實(shí)事求是,針對(duì)不同的村落進(jìn)行具體分析,按照“一村一方案”的方式,對(duì)各個(gè)村的問題進(jìn)行靈活處理,盡量照顧舊村居民的利益。采取先易后難、逐步推進(jìn)的做法,對(duì)規(guī)模較小、區(qū)位較好、問題較少的舊村先進(jìn)行改造,為其他舊村樹立榜樣,然后根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的承受能力,有計(jì)劃地逐步推進(jìn)舊村改建項(xiàng)目,最終從總體上完成“城中村”改造任務(wù)。

(三)提高村民就業(yè)能力。為了保證“城中村”改造以后的社會(huì)穩(wěn)定,除了讓村民安居以外,還應(yīng)當(dāng)保障村民的生活來源,這就需要解決村民的就業(yè)問題。昭潭鄉(xiāng)村民素質(zhì)普遍不高,因此,讓這些失去了土地的村民去從事二、三產(chǎn)業(yè),往往顯得力不從心,所以政府一方面要保障他們的生活,積極實(shí)施養(yǎng)老保險(xiǎn),解決村民的后顧之憂。另一方面要組織村民進(jìn)行各種形式的技能培訓(xùn),增強(qiáng)村民的技能和就業(yè)能力。

(四)加強(qiáng)規(guī)劃管理。規(guī)劃設(shè)計(jì)要統(tǒng)一切具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光,著眼于城市自身的品味和特點(diǎn),適應(yīng)城市發(fā)展的未來。不能為了一時(shí)的方便和眼前利益隨意進(jìn)行開發(fā),要確保實(shí)現(xiàn)城市的整體發(fā)展和“城中村”改造和諧兩者的雙向平衡。

(五)拓寬資金支持面。一方面,政府要加強(qiáng)對(duì)“城中村”改造的財(cái)政投入。另一方面,要根據(jù)實(shí)際情況制訂相應(yīng)的優(yōu)惠政策,建立優(yōu)惠招商制度,在對(duì)招標(biāo)的開發(fā)商加強(qiáng)管理的同時(shí),對(duì)此類企業(yè)給予政策支持。政府的優(yōu)惠政策主要目的是為了降低開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),保障其獲取一定的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),使更多的企業(yè)參與到“城中村”改造中來,使舊村改造得以順利實(shí)施。

總之,在“城中村”改造要實(shí)事求是,開拓創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)人民權(quán)益得到最大的保障,城市規(guī)劃符合城市品位,開放建設(shè)互利共贏等多重目標(biāo),最終實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1] 鐘月紅,城中村、城邊村改造初探――以廣西西林縣為例,現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技,2009年第10期

篇4

關(guān)鍵詞：城中村改造；現(xiàn)狀；障礙；改造措施

Abstract: with the social progress, economic development, the transformation of the village has become a hot topic in today's society, has aroused widespread concern in the community, this is a common effect of rapid development and urban and rural city two yuan management results. Transformation of village in city has affected the healthy development of the process of the city, has attracted wide attention of the government and the society, the transformation of old villages, towns and villages must be used in crunch time. In the article the author for the development of villages and towns, the transformation of old villages and the status quo, formation reason of village in city, the transformation of disorder and so on, and puts forward some suggestions.

Keywords: reconstruction of the village; the status quo; disorder; reform measures

中圖分類號(hào)：F041.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，新農(nóng)村建設(shè)已經(jīng)成為我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程的一大課題。這就要求政府不斷改善農(nóng)村的生產(chǎn)水平，提高農(nóng)民的生活質(zhì)量。村鎮(zhèn)建設(shè)、舊村改造、城中村改造能夠促進(jìn)農(nóng)村的城市化發(fā)展，是提高農(nóng)民向非農(nóng)化發(fā)展的有效手段。近幾年，我國(guó)加快了新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程，對(duì)村鎮(zhèn)進(jìn)行了規(guī)劃。

（一）城中村形成的原因

隨著城市的快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市周邊的村鎮(zhèn)逐漸被城市包圍。雖然這些農(nóng)村已經(jīng)包含在城市中，但是村民的戶籍、土地權(quán)屬、行政管理體制等并沒有發(fā)生改變，還是原有的農(nóng)村形態(tài)。下面我們從三個(gè)方面對(duì)城中村的形成原因進(jìn)行介紹：

第一，快速的城市化發(fā)展和城鄉(xiāng)二元管理體制，直接導(dǎo)致了城中村的出現(xiàn)。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市的規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大，所以城市周邊的村莊逐漸被城市所包圍。但是，城中村的改造需要大量的資金投入，回報(bào)率卻很低，加上城中村改造包括農(nóng)民的拆遷和社會(huì)保障問題，使得城中村的改造難以順利地開展。

第二，由于城中村改造方面的法律法規(guī)不健全，再加上城中村的改造涉及多方面的內(nèi)容，情況很復(fù)雜，沒有明確的法律法規(guī)很難順利的開展。再者，因?yàn)闆]有政策要求開發(fā)商從自己的經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，開發(fā)商不會(huì)涉足城中村的改造問題，使得城中村改造計(jì)劃被擱淺。

第三，城中村改造項(xiàng)目需要大量的資金支持才能完成農(nóng)民的拆遷問題以及對(duì)農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)葐栴}。再者城中村的改造是為了改善城市環(huán)境，這就要求政府妥善安排農(nóng)民的就業(yè)問題和保障問題。由于這些問題的復(fù)雜性導(dǎo)致了農(nóng)民與政府之間的矛盾。另外，中國(guó)農(nóng)民安土重遷的思想，許多農(nóng)民對(duì)城中村改造問題有抵觸情緒。

（二）城中村的現(xiàn)狀

1）隨著城市化的不斷發(fā)展，許多耕地都被征用了，村民已經(jīng)沒有足夠的土地進(jìn)行耕種。但國(guó)家并不能該所有的村民安排工作，這就導(dǎo)致村民必須自己尋找工作，這就要求村民慢慢適應(yīng)城市的生活。

2）村民的居住環(huán)境差。由于規(guī)劃不合理，布局混亂，使得城中村的建筑密度過大，亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，造成了嚴(yán)重的安全隱患。房屋建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，高低不一，土地利用率較低，無法形成規(guī)模，環(huán)境綠化幾乎沒有。

3）人口密度過高，社會(huì)治安混亂 。隨著城市化的快速發(fā)展，大量農(nóng)民到城市來謀生存，求發(fā)展。由于各方面的限制，外來人口很少能在城市中定居，而選擇了城中村，這就導(dǎo)致了城中村的人口密度過大、流動(dòng)性強(qiáng)、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理難度大的特征

4）市政公共基礎(chǔ)設(shè)施落后，公共服務(wù)設(shè)施不完善。

城中村中的供排水、供電、供氣、消防系統(tǒng)不合理，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善，不能達(dá)到村民的需求，并且存在安全隱患。此外,城中村的公共服務(wù)設(shè)施不完善,學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)服務(wù)點(diǎn)等設(shè)施不足,村民生活質(zhì)量明顯低于城市。

（三）城中村改造對(duì)城市發(fā)展造成的負(fù)面影響

1）因?yàn)槌侵写宓墓芾碇贫炔粔蛲晟疲瑢?dǎo)致村民為了滿足自己的經(jīng)濟(jì)利益，隨意建造搭設(shè)出租房屋。再加上城中村不注重環(huán)境衛(wèi)生，各種配套設(shè)施不完善，嚴(yán)重影響了城市的建設(shè)，阻礙了城市的精神文明建設(shè)，同時(shí)對(duì)城市的交通也起到了阻礙作用。影響了城市的整體規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)工作的順利開展。

2）由于城中村實(shí)行的是農(nóng)村管理制度，城中村的街道管理不按照城市建設(shè)的要求來進(jìn)行管理。城鄉(xiāng)管理體制的不統(tǒng)一，導(dǎo)致城中村的規(guī)劃不合理，管理混亂。嚴(yán)重破壞了城市的整體精神面貌，對(duì)市容市貌造成了不良影響，降低了城市形象和品位，影響了城市的現(xiàn)代化發(fā)展進(jìn)程。

3）由于城中村的改造美譽(yù)整體規(guī)劃和統(tǒng)一要求，村民自行設(shè)計(jì)自家的院落。房屋高度低，密度大，土地利用率低，占有率高。并且，城中村在城市中的地理位置優(yōu)越，但發(fā)展落后，造成了土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

4）由于城中村村民的文化水平不高，導(dǎo)致村民不能找到很好的工作。但是村民擁有土地資源，所以村民往往采取房屋出租、集體分紅等方式獲利，以此來滿足生活需求。精神文化相對(duì)匱乏，生活質(zhì)量較低，不能使用城市的生活節(jié)奏，嚴(yán)重阻礙了城市文化的健康發(fā)展。

（四）城中村改造的建議

     第一，對(duì)城中村的農(nóng)房建設(shè)和舊村改造進(jìn)行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理”。     （1）城中村改造過程中，應(yīng)該按照城市發(fā)展的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理安排布局，統(tǒng)一規(guī)劃土地，實(shí)現(xiàn)城中村向城中村發(fā)展的進(jìn)程。

（2）改造過程中，加強(qiáng)規(guī)劃管理，遏制違法建筑，隨意搭建，建設(shè)統(tǒng)一的中高層居民樓，提高土地的利用率。     （3）城中村的改造要符合村民的需要。定位要準(zhǔn)確，不能一味追求高標(biāo)準(zhǔn)。從農(nóng)民的切身利益出發(fā)，是原有居民和外來戶從中獲利，才能降低農(nóng)民對(duì)城中村改造的抵觸心理。降低改造難度。處于人性化考慮，盡量保留城中村的社會(huì)關(guān)系和文化特征。

（4）建立健全城中村改造法律、法規(guī)和配套政策，法規(guī)、法律、配套政策以及相應(yīng)的管理措施，進(jìn)一步完善對(duì)違法建筑的處罰力度，建立農(nóng)房建設(shè)報(bào)建制度和備案制度，規(guī)范程序，嚴(yán)格貫徹落實(shí)。     （5）已建成的房屋必須符合文件規(guī)定，違法建筑全部拆除。只有合法的房屋在城中村改造時(shí)才能獲得補(bǔ)償。針對(duì)未建或在建的農(nóng)房，必須符合有關(guān)法律法規(guī)的要求，不符合的也要拆除。

 （6）在城中村改造過程中，要嚴(yán)格按照法律法規(guī)執(zhí)行，嚴(yán)格控制，對(duì)擬改建項(xiàng)目和正在改建的項(xiàng)目都要逐級(jí)審批。改造過程中要把好質(zhì)量關(guān)，建設(shè)過程中對(duì)整個(gè)施工過程都要有效控制，確保工程質(zhì)量。對(duì)規(guī)劃、土地、建設(shè)相關(guān)手續(xù)齊全的建設(shè)項(xiàng)目才能頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書。只有對(duì)城中村改造過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制，每一個(gè)部門的通力合作才能確保誠(chéng)征村改造的順利進(jìn)行。

 （7）由于城中村的道路不能滿足城市對(duì)道路的要求，所以在城中村改造過程中，對(duì)道路的建設(shè)應(yīng)該歸納到城中村改造統(tǒng)一計(jì)劃中。按照城市對(duì)道路的需求進(jìn)行建設(shè)，來滿足當(dāng)代城市建設(shè)的需求。那些已經(jīng)建好正常使用的道路應(yīng)該由城市道路維護(hù)部門進(jìn)行保養(yǎng)。沒用開放使用的道路交由辦事處、居委會(huì)進(jìn)行管養(yǎng)。         （8）由于城中村村民的耕地已經(jīng)喪失，村民主要靠集體分紅和出租房屋作為經(jīng)濟(jì)來源，因此農(nóng)民對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織很感興趣。所以在做拆遷補(bǔ)償時(shí)，政府應(yīng)該制定嚴(yán)格的補(bǔ)償制度，避免隨意提高補(bǔ)償額度，這樣就會(huì)使村民提高補(bǔ)償額度，還有釘子戶的出現(xiàn)，為城中村改造的實(shí)施有很大的阻礙作用。除了經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償以外，政府應(yīng)該開辦急速教育機(jī)構(gòu)，通過提高村民的文化知識(shí)，工作技能，讓村民能夠擁有一技之長(zhǎng)，從而找到滿意的工作。再者就是健全醫(yī)療保障制度和養(yǎng)老制度等，來提高村民的生活品質(zhì)和生活保障。

     結(jié)束語：

文章中筆者通過對(duì)城中村出現(xiàn)的原因、現(xiàn)狀以，對(duì)城市發(fā)展的影響及解決措施做了簡(jiǎn)單的介紹。我們了解到城中村的改造已經(jīng)成為城市發(fā)展必須解決的問題，并且刻不容緩。對(duì)城中村進(jìn)行改造不僅是為了滿足村民的需求求并且是為了保障城市的健康、文明發(fā)展，是社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)。這就要求對(duì)城中村的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和資源進(jìn)行有效分配。對(duì)城中村進(jìn)行改造，是提高村民生活品質(zhì)的需求，是提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的需求，同樣也是建設(shè)文明城市、生態(tài)城市的需求。

參考文獻(xiàn)

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[2] 金兆森等主編.村鎮(zhèn)規(guī)劃[M] 2版.東南大學(xué)出版社，2005:223-224.

篇5

【關(guān)鍵詞】城中村；改造途徑；城市規(guī)劃

1 前言：

改革開放以后，我國(guó)城市化進(jìn)程明顯加快，大量村莊向城市變遷。然而一個(gè)特殊而又普遍的重要事實(shí)是，部分村莊不僅沒有被城市化發(fā)展所“終結(jié)”，而且還被城市所“包圍”，并且還依然保留和實(shí)行著農(nóng)村管理體制。城中村現(xiàn)象在我國(guó)不是孤立個(gè)別現(xiàn)象，隨著改革開放和我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革，我國(guó)全國(guó)各地城市化進(jìn)程加快，城中村現(xiàn)象便日益普遍。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化步伐的變快，城中村的問題也隨之越來越尖銳。以奉化市為例，奉化長(zhǎng)汀村因?yàn)槿司用芗?、房產(chǎn)性質(zhì)多樣、民情復(fù)雜、歷史遺留問題多，城中村改造更是難上加難。本文就論述奉化市城中村改造途徑做了研究，提出了幾種改造途徑。

2 城中村改造面臨的難點(diǎn)

2.1 規(guī)劃建設(shè)問題

城中村基礎(chǔ)設(shè)施不完善，道路狀況差。不僅影響到居民的生活也影響到城市的規(guī)劃建設(shè)。如在奉化城區(qū)，有一個(gè)遠(yuǎn)近聞名的長(zhǎng)汀村，曾是當(dāng)?shù)刈畲蟮某侵写逡彩欠罨凶畹湫妥钬叫韪脑斓某侵写?。這里人口密度大、房屋大多年久失修，環(huán)境臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重；同時(shí)市內(nèi)的幾條干道都通向這里，而到這里又“戛然而止。給城市規(guī)劃建設(shè)帶來了不便。

2.2 城中村的宅基地問題

城中村土地產(chǎn)權(quán)問題是城中村改造的一個(gè)最主要問題，也是最大的障礙、難點(diǎn)。政府要收回城中村土地的規(guī)劃控制權(quán)，城中村居民對(duì)原有居住土地的使用權(quán)力就被削弱了。而對(duì)于城中村這樣人口稠密的地區(qū)，對(duì)于政府、開放商開發(fā)政策下較難獲得贏利。

與任何一種交易―樣，城中村產(chǎn)權(quán)出售這筆交易能否達(dá)成，關(guān)鍵要看價(jià)格，具體說，政府、開發(fā)商出價(jià)能否為城中村的居民所接受，也可以反過來說，城中村的居民的出價(jià)是否能夠?yàn)檎邮?。而城中村改造的難點(diǎn)很大程度上就決定在定價(jià)上。

2.3 體制的問題

城中村存在許多的社會(huì)、政治遺留問題，使得城中村未能納入城市管理的軌道，在管理上存在重大缺陷，而隨著城市的二元發(fā)展，這些問題越積越多，如戶籍問題、社會(huì)保險(xiǎn)問題等等。因此管理體制上的問題也是城中村改造的一個(gè)重點(diǎn)。

2.4 資金的問題

城中村改造是一個(gè)系統(tǒng)的城市規(guī)劃問題，無論是居民的安置，房屋的拆遷，還是城中村居民政策的變更都需要投入大量的資金。目前，奉化市政府不可能承擔(dān)如此大改造費(fèi)用，而對(duì)于開放商來說，在缺少贏利的驅(qū)動(dòng)下也不可能投入大量的資本。

3 城中村改造途徑研究

3.1 市場(chǎng)主導(dǎo)建設(shè)，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造

政府不直接介入城中村的改造。這是因?yàn)?，如果以政府作為?xiàng)目改造的主體，不僅要有巨大的建設(shè)投入之外，還將承擔(dān)大量的補(bǔ)償包袱，背上沉重的財(cái)政壓力，同時(shí)這種以行政強(qiáng)制力為后盾的手段會(huì)引起城中村農(nóng)戶的反感、抵觸。因此，政府可以嘗試從拆遷補(bǔ)償?shù)募姞?zhēng)中解脫出來，通過統(tǒng)一規(guī)劃，制定優(yōu)惠政策，積極極引、鼓勵(lì)社會(huì)力量參與城中村項(xiàng)目的改造。允許其他開發(fā)單位參與改造，但需經(jīng)改造項(xiàng)目所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意。這種做法可以解決資金不足的難題。由于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的參與，拆遷補(bǔ)償問題也容易得到解決，但考慮到開發(fā)單位合理的利益需要，政府需在規(guī)劃或地價(jià)改策上作出進(jìn)一步的調(diào)節(jié)。

3.2 統(tǒng)―建設(shè)、成片改造，有計(jì)劃地逐步推進(jìn)

為了防止再次出現(xiàn)分散的“據(jù)點(diǎn)”式開發(fā)或“把肉吃了，留下骨頭”式的零星插建，奉化市改造還可以依照城市總體建設(shè)規(guī)劃的統(tǒng)一要求來進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一改造。同時(shí)，為了保障城中村改造得以實(shí)現(xiàn)，還應(yīng)確保城中村統(tǒng)一或分步規(guī)劃改造的基本地量。同時(shí)，城中村改造事關(guān)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)來源、外來務(wù)工人口的住房及社會(huì)穩(wěn)定，其改造不可能一蹴而就，而應(yīng)在規(guī)劃的指導(dǎo)下有計(jì)劃地逐步推進(jìn)。同時(shí)，城中村改造項(xiàng)目應(yīng)納入全市統(tǒng)一的土地開發(fā)供應(yīng)計(jì)劃，以防止造成土地供應(yīng)失控，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來沖擊

3.3 運(yùn)用基準(zhǔn)容積率和地價(jià)杠桿對(duì)城中村改造實(shí)行雙重調(diào)節(jié)

用基準(zhǔn)容積率和地價(jià)杠桿對(duì)城中村改造進(jìn)行多方位的調(diào)節(jié)應(yīng)該是政府針對(duì)轄區(qū)內(nèi)城中村的實(shí)際情況，制定出一個(gè)統(tǒng)一的容積率――基準(zhǔn)容積率，就具體的改造項(xiàng)目而言，對(duì)基準(zhǔn)容積率高于規(guī)劃容積率的那部分項(xiàng)目用地實(shí)行優(yōu)惠地價(jià)政策，對(duì)高出基準(zhǔn)容積串的那部分項(xiàng)目用地收取全額的甚至更多的地價(jià)。這樣可以調(diào)節(jié)奉化市城中村改造項(xiàng)目的整體開發(fā)強(qiáng)度在可以接受、掌控的程度上。同時(shí)還可以促進(jìn)平衡各城中村居民之間的不公平現(xiàn)象，一定程度上減少了違法濫建行為的發(fā)生。

3.4 采取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的補(bǔ)償方式進(jìn)行改造

一般來說，房屋拆遷補(bǔ)償有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換(實(shí)物補(bǔ)償)和貨幣補(bǔ)償兩種方式?？紤]到奉化市城中村現(xiàn)狀以及廣大農(nóng)戶對(duì)城中村改造的意愿，應(yīng)實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房地產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式，并規(guī)定補(bǔ)償給農(nóng)戶的房地產(chǎn)而積不得超過一定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于超出部分一律實(shí)行貨幣補(bǔ)償或采用人股分配紅利的方式徹底解決。

4 城中村改造途徑的注意事項(xiàng)

4.1 政策配套是城中村改造的基礎(chǔ)

村民是城中村改造的主體，改造涉及每個(gè)村民的切身利益。在城中村改造過程中村民最關(guān)心的是自己的切身利益能否得到保障。因此奉化市城中村改造應(yīng)配套出臺(tái)有關(guān)拆遷安置、征地補(bǔ)償、勞動(dòng)就業(yè)及來來發(fā)展等方面問題的相關(guān)政策保障措施。同時(shí)，加大政策的推進(jìn)力度，使“村改居”居民享受到和城市居民同等的待遇。從根本上消除村民的思想顧慮，為改造工作的順利推進(jìn)奠定良好的基礎(chǔ)。

4.2 加強(qiáng)市場(chǎng)引導(dǎo)

城中村改造能否吸引到充足的資金是改造成功與否的關(guān)鍵所在。要依靠單一的資金來源顯然是不能整個(gè)改造和建設(shè)項(xiàng)目的。建議更多地強(qiáng)調(diào)籌資渠道的多元化和組合化，利用市場(chǎng)引導(dǎo)機(jī)制，吸引眾多開發(fā)單位參與改造，不但會(huì)使改造工作顧利進(jìn)行，而且也將促使奉化市城市建設(shè)形成良好發(fā)展局面。

4.3 注重科學(xué)的改造規(guī)劃

科學(xué)規(guī)劃是城中村的發(fā)改造規(guī)劃是前提，城中村改造，要有科學(xué)合理的規(guī)劃。要進(jìn)行細(xì)致深入的規(guī)劃研究，結(jié)合奉化市市總體現(xiàn)劃要求，充分協(xié)調(diào)多方意見，均衡各方利益關(guān)系，仔細(xì)推敲落實(shí)各類用地空間布局，提出切實(shí)可行的城中村改造綜合規(guī)劃方案，確保規(guī)劃方案落到實(shí)處。

5 結(jié)語：

奉化市城中村的改造涉及數(shù)以萬計(jì)的城中村居民的利益，同時(shí)也涉及居住在城中村外來務(wù)工者的利益，而且還會(huì)涉及政府、地產(chǎn)商等等單位的利益。城中村的改造會(huì)影響到城市的整體形象和城市功能，城中村居民的市民化，則是城市化是否成功的重要標(biāo)志。城中村的改造問題不僅僅是拆遷安置的問題，也不是單靠資金、政策手段能解決的，城中村的改造必須從科學(xué)、宏觀的角度，靈活運(yùn)用多種手段對(duì)改造解決。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

（深圳供電局羅湖分局，深圳 518020）

摘要： 隨著城市的迅猛發(fā)展，大量外來人口遷入各地城中村，導(dǎo)致城中村用電負(fù)荷暴增，殘舊的城中村電網(wǎng)以及各種違法用電行為使得城中村用電陷入頻繁停電的困局。該文通過對(duì)城中村用電現(xiàn)狀的描述，分析造成用電困局的原因，并在此基礎(chǔ)上提出破解城中村用電困局的若干建議。

關(guān)鍵詞 ： 城中村；用電困局；措施

中圖分類號(hào)：V242.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2015）03-0046-02

作者簡(jiǎn)介：陳泰霖（1988-），男，廣東普寧人，中南大學(xué)碩士研究生在讀，從事配電管理工作。

0 引言

近些年，隨著各地城中村建設(shè)的迅猛發(fā)展，用電需求不斷增加，城中村臺(tái)區(qū)的用電負(fù)荷急劇增長(zhǎng)，在用電高峰期間，配電變壓器、低壓配網(wǎng)等相關(guān)供電設(shè)備嚴(yán)重過負(fù)荷運(yùn)行。如何破解城中村用電困局儼然已成為供電系統(tǒng)的一道難題，而其中廣州、深圳等一線城市的城中村用電難題尤為嚴(yán)重。

1 城中村用電負(fù)荷現(xiàn)狀

目前，廣深兩地的城中村普遍存在人口密度大、用電密度大的現(xiàn)象，城中村內(nèi)電力設(shè)備及線路老化嚴(yán)重，且供電線路以架空線居多。電話線、網(wǎng)線、有線電視線等各種線路纏繞在電線上，像蜘蛛網(wǎng)一樣盤踞在頭頂?shù)默F(xiàn)象屢見不鮮，用電安全隱患較大。由于用電負(fù)荷連年增長(zhǎng)，城中村配網(wǎng)更新改造跟不上用電規(guī)模增長(zhǎng)，從而造成迎風(fēng)度夏時(shí)期屢有停電現(xiàn)象發(fā)生。

2 造成城中村用電困局的幾個(gè)原因

2.1 外來人口劇增 近年來，隨著城市的迅猛擴(kuò)張，一線城市的外來務(wù)工人口急劇增加，城區(qū)內(nèi)高昂的房屋租賃價(jià)格及較高的物價(jià)水平使城中村成為生活成本的價(jià)格洼地。因此，大量外來人口涌入，分散在城區(qū)各處的城中村，隨著租戶越來越多，城中村人口密度急劇增長(zhǎng)，并導(dǎo)致用電量的快速增長(zhǎng)。

2.2 大功率電器使用率提高 目前居民收入年增長(zhǎng)率遠(yuǎn)超電價(jià)增長(zhǎng)率，電價(jià)占我國(guó)居民收入比重下降趨勢(shì)明顯。因此，夏季城中村居民對(duì)空調(diào)的使用率大大提升，由供電局負(fù)荷監(jiān)測(cè)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)可知，迎風(fēng)度夏時(shí)期，每晚十點(diǎn)至凌晨一點(diǎn)是用電負(fù)荷最高的時(shí)間段，因?yàn)檫@段時(shí)間是大部分居民進(jìn)入睡眠的時(shí)間，而炎熱的天氣及高溫使空調(diào)成為降暑首選，到夜間隨著溫度逐漸下降，用電負(fù)荷也隨之下降。這一用電規(guī)律在四年一度的世界杯比賽期間更是得到最佳證實(shí)，由于世界杯比賽大多于凌晨進(jìn)行，因此比賽期間的用電負(fù)荷高峰時(shí)間段通常會(huì)延長(zhǎng)至凌晨四點(diǎn)。除了空調(diào)，電熱棒、電熱水壺等大功率電器廣泛使用也加重了用電高峰期間的用電負(fù)荷。

2.3 城中村違建現(xiàn)象嚴(yán)重 城中村村民的違建主要存在以下兩種情況：一是村民違法將房屋分割成若干小屋，形成隔板房，通過增加租戶增加租賃收入，這種隔板房存在極大用電安全隱患，屋主私自改造房屋用電線路，租戶也大多漠視用電規(guī)范私搭亂接，往往容易使線路燒毀引起火災(zāi)。二是村民在自己原有的宅基地上不斷加建房屋或者違法加蓋樓層，擠占原本就不大的公共空間，加劇安全隱患。同時(shí)，為了提高房子租金，高層小樓宇還會(huì)加裝電梯。因此，這兩種違建現(xiàn)象都會(huì)使城中村人口密度增大，用電密度加大，從而大大增加用電負(fù)荷。

2.4 偷電現(xiàn)象嚴(yán)重 城中村樓宇密集，除了主干道稍微寬敞，大部分樓宇之間間隔較小，甚至形成握手樓，且由于城中村電力線路以架空線居多，許多沿墻架設(shè)的線路經(jīng)過居民窗戶前，部分用戶為節(jié)省電費(fèi)，通過私拉亂接獲取電力供應(yīng)，造成嚴(yán)重偷電，從而導(dǎo)致配電設(shè)施在用電高峰期嚴(yán)重過載、頻繁停電。以深圳羅湖區(qū)湖貝村為例，該片區(qū)存在大量“三小”用戶（小工廠、小作坊、小商鋪）。眾多耗電量驚人的小作坊、小工廠隱藏在居民樓中，擠占普通居民的用電資源，且海鮮市場(chǎng)、商鋪成群，握手樓大量存在，架空線路凌亂，私搭亂接現(xiàn)象普遍存在，是偷電事件泛濫的重災(zāi)區(qū)，近年來新增的變壓器幾乎全部過載。

2.5 新增變壓器無地可建 由于違建造成城中村用地緊張，許多原本的供電走廊已不復(fù)存在，且城中村地產(chǎn)為村民帶來巨大收益，因此村委會(huì)大多不愿意向供電局提供新的變壓器及配電房用地，從而造成新增變壓器無地可建的尷尬局面。新增變壓器找不到安身之所，不少經(jīng)過反復(fù)勘察選定的地點(diǎn)，臨到施工時(shí)，又會(huì)因村民認(rèn)為變壓器與房屋距離過近、噪音及輻射較大等緣由遭到阻撓。為了遵循配電變壓器使用規(guī)范，城中村變壓器最大容量一般不可超過1250kVA，供電范圍也不宜過大，種種原因都造成城中村配電變壓器總?cè)萘抗?yīng)受限。

2.6 箱式變壓器的局限性 目前為了在城中村中節(jié)省用地，供電局為城中村新增的變壓器多采用箱式變壓器，箱式變壓器即是將傳統(tǒng)變壓器集中設(shè)計(jì)在箱式殼體中，具有體積小、占地面積小、重量輕、低噪聲、低損耗等優(yōu)點(diǎn)。但是箱式變壓器也有其缺點(diǎn)，一是其負(fù)荷開關(guān)浸在油里，油被電弧碳化、分解，產(chǎn)生乙炔等有害氣體，使其性能下降，從而容易發(fā)生低壓負(fù)荷開關(guān)跳閘。二是由于箱式變壓器長(zhǎng)期處于太陽的直曬下，影響塑殼斷路器的散熱，使得斷路器不能正常開斷負(fù)載及短路電流，容易引發(fā)高壓側(cè)故障。在炎熱的夏季，箱式變壓器這兩個(gè)缺點(diǎn)就更是被放大，因而在同等情況下，所能承受的負(fù)荷比室內(nèi)變壓器要低，這也在一定程度上加劇城中村用電難的問題。

3 破解城中村用電困局的幾點(diǎn)建議

3.1 實(shí)行“公改?！奔坝脩糇曰I資金建設(shè)臺(tái)區(qū) 所謂“公改?！?，是指將公用變壓器臺(tái)區(qū)中 “報(bào)小用大”的非居民用戶用電，通過用戶自己投資設(shè)置專用變壓器供電的形式，避免與居民生活爭(zhēng)電用。用戶自籌資金建設(shè)臺(tái)區(qū)則是針對(duì)城中村地區(qū)利用居民住宅從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的用戶，實(shí)際用電負(fù)荷未達(dá)到專用變壓器供電標(biāo)準(zhǔn)的，通過用戶自籌資金聯(lián)合建設(shè)臺(tái)區(qū)的措施，將其用電負(fù)荷遷移出原公用配電變壓器。在政府對(duì)于城中村違章建筑用電政策尚不明確的情況下，該方案可以作為折中辦法緩解城中村用電難問題。

3.2 限制違章建筑的用電負(fù)荷 解決違章建筑用電問題主要需要以下幾方面：首先，政府相關(guān)部門應(yīng)明確違章建筑用電的相關(guān)政策，供電局應(yīng)積極配合政府對(duì)違章建筑進(jìn)行斷電。其次，供電局應(yīng)組織人員不定期巡查違章建筑的用電情況，對(duì)私拉亂接、轉(zhuǎn)供電等非法現(xiàn)象，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅(jiān)決拆除；第三，加強(qiáng)用戶報(bào)裝資料的審核，凡“三證一書”（即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》和《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》）不全的用電申請(qǐng)一律不予受理，對(duì)于新增違建房屋及進(jìn)行隔板房改造的業(yè)主所申請(qǐng)的新增報(bào)裝用電堅(jiān)決不能批復(fù)，對(duì)已接受申請(qǐng)但未送電的建筑施工用電用戶進(jìn)行摸底排查，如有“三證一書”不全等違法情況的一律停止辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

3.3 利用城中村改造項(xiàng)目解決變壓器用地問題 長(zhǎng)期以來，城中村的建設(shè)都存在著無序性、盲目性等特點(diǎn)，而這也直接影響到城中村配電網(wǎng)絡(luò)的改造與重建，電網(wǎng)建設(shè)及電力設(shè)備安置都存在著征地難這一老問題。為了切實(shí)改善人居環(huán)境、提升城市品位、推進(jìn)城市化進(jìn)程，近年來各地政府普遍推動(dòng)各種模式的城中村改造計(jì)劃，供電企業(yè)應(yīng)利用好這一契機(jī)，與地方政府通力合作，通過城中村改造項(xiàng)目解決變壓器用地問題。

3.4 調(diào)整變壓器分布結(jié)構(gòu) 在城中村改造項(xiàng)目中增加變壓器用地的同時(shí)，供電企業(yè)也應(yīng)積極調(diào)整城中村變壓器分布結(jié)構(gòu)，依照城中村土地及周邊環(huán)境實(shí)際情況，在不影響供電可靠性及用電安全的前提下，適當(dāng)在城中村外圍新增變壓器，結(jié)合原本處于村內(nèi)負(fù)荷中心的原有變壓器，形成“以中心輻射為主、外圍補(bǔ)充為輔”供電網(wǎng)格化模式，這樣也可以有效減少因土地問題而與村委產(chǎn)生的摩擦，為日后工作的順利開展提供便捷。

3.5 堅(jiān)決打擊偷漏電行為 打擊偷漏電行為應(yīng)從兩方面入手，一是供電局積極配合政府開展城中村改造工作，在改造項(xiàng)目中對(duì)老化的電力設(shè)備進(jìn)行改造，并對(duì)電網(wǎng)進(jìn)行重新規(guī)劃，將架空線路改為地下電纜直埋敷設(shè)，增加用電安全性，盡量減少沿房屋墻壁架設(shè)的架空線路，尤其是表前線路應(yīng)加裝套管，增加偷電難度，從源頭上杜絕偷電行為；二是加大用電檢查力度，聯(lián)合政府進(jìn)行用電檢查，供電企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，能做的工作有限，但還是應(yīng)該繼續(xù)加大反偷查漏工作力度，對(duì)私拉亂接、轉(zhuǎn)供電等非法現(xiàn)象，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅(jiān)決拆除。

4 結(jié)束語

城中村電網(wǎng)改造牽一發(fā)而動(dòng)全身，改造一個(gè)城中村的電網(wǎng)容易，但要改造所有城中村的電網(wǎng)并非易事，其中所牽涉到的建設(shè)維修資金問題、產(chǎn)權(quán)問題、協(xié)調(diào)問題等等都是解決城中村用電難題的關(guān)鍵。要徹底解決城中村用電難問題，還需要在政策上進(jìn)行研究，明確對(duì)歷史遺留及新增違章建筑的供電政策，以便供電局能夠根據(jù)城中村實(shí)際用電需求，合理安排電網(wǎng)建設(shè)投資以及用戶用電負(fù)荷接入，保障民生用電。城中村用電問題的最終解決，必須與電力系統(tǒng)改革結(jié)合起來，明確用電執(zhí)法的主體及權(quán)責(zé)，使用電、供電走上法制化的軌道，才能從根本上解決城中村的用電困局。

參考文獻(xiàn)：

[1]李剛.南方電網(wǎng)公司破解城中村用電困局[N].南方電網(wǎng)報(bào)，2012-11-24.

[2]呂楠芳.城中村用電困局難破[N].羊城晚報(bào)，2014-02-28.

篇7

關(guān)鍵詞:高度城市化;全面改造;公共基金;利益均衡

中圖分類號(hào):F12文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、引言

我國(guó)改革開放30年,經(jīng)濟(jì)和社會(huì)都發(fā)生了深刻變革,城市發(fā)展已進(jìn)入高速城市化階段。高度城市化地區(qū)在面臨土地與空間難以為繼、環(huán)境承載力難以為繼的歷史條件下,城中村改造與城市土地集約利用、空間演化、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、環(huán)境改善關(guān)系緊密,將成為未來城市發(fā)展的核心問題之一。目前,高度城市化地區(qū)舊城改造出現(xiàn)的普遍問題在于舊改資金不足、開發(fā)商與被拆遷人矛盾突出、土地超強(qiáng)度開發(fā)、中心區(qū)空心化、全面改造與綜合改造不協(xié)調(diào)等。研究高度城市化地區(qū)城中村全面改造模式是解決舊城改造難題的關(guān)鍵,對(duì)快速城市化地區(qū)制定政策和創(chuàng)新體制有重要借鑒意義。

二、快速城市化與城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致城中村的形成

上世紀(jì)九十年代中后期,城市規(guī)模迅速擴(kuò)張和郊區(qū)大量農(nóng)村土地被征收征用,由于未開發(fā)建設(shè)用地開發(fā)成本和開發(fā)效率遠(yuǎn)低于和優(yōu)于已建成區(qū)更新改造,同時(shí)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上遠(yuǎn)落后于快速擴(kuò)張的城市地區(qū),因此造成城市包圍農(nóng)村的獨(dú)特現(xiàn)象。

從根本上看,城中村的形成源于外在的快速城市化和內(nèi)在的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)?？焖俪鞘谢沟脜^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡形成城中村淪陷,成為外來勞動(dòng)力廉價(jià)聚集的“貧民窟”;城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)使城市的近郊區(qū)的政府不愿意放棄對(duì)這些行政村莊的管理權(quán),而城市的政府部門因城中村改造資金、規(guī)劃、社會(huì)保障等一系列問題對(duì)城中村開發(fā)建設(shè)和管理沒有熱情。最終形成在建筑景觀、人口構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)特征、行政管理、生活方式等方面與城市社區(qū)有著明顯的差異,成了城市中的“孤島”。

三、高度城市化地區(qū)城中村建設(shè)問題

高度城市化地區(qū)城中村在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著非常重要的角色,一方面解決城市外來人口的居住問題,一方面作為歷史遺留問題,成為城市發(fā)展“儲(chǔ)備用地”。城中村建設(shè)的核心問題在于利益的非均衡分配,具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

1、社會(huì)資源分配的非均衡性。城中村以其廉價(jià)私房為外來人口提供居住場(chǎng)所,但城中村在基礎(chǔ)設(shè)施投入和城市建設(shè)管理方面存在嚴(yán)重不足,存在嚴(yán)重的消防、治安隱患,使外來人口的生存條件極其惡劣。

2、城市改造投資分配的非均衡性。舊村區(qū)位條件好的一般實(shí)行全面改造,開發(fā)利潤(rùn)較高,是城市房地產(chǎn)開發(fā)商的新寵;而區(qū)位條件較差的因可開發(fā)性較弱,改造意愿不足。城中村改造的不均衡導(dǎo)致城市發(fā)展新的歷史遺留問題。

3、改造主體利益分配的非均衡性。城中村改造成本高、相關(guān)者利益復(fù)雜,各方利益博弈盲目追求相關(guān)者利益造成舊村改造對(duì)城市土地的高強(qiáng)度開發(fā)和高密度開發(fā),忽略城市生態(tài)和文化在內(nèi)的整體理性,破壞城市整體功能結(jié)構(gòu),城市空間環(huán)境品質(zhì)和歷史文化遭到嚴(yán)重破壞,城市布局形成新的紊亂,阻礙城市發(fā)展。

四、城中村改造土地價(jià)值超額提升與改造主體利益博弈研究

1、城中村改造土地價(jià)值超額提升內(nèi)涵。城中村是高速城市化過程中產(chǎn)生的特殊現(xiàn)象。而城中村土地價(jià)值因快速城市化和城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)進(jìn)入土地價(jià)值“洼地”。城中村改造的實(shí)質(zhì)是對(duì)城中村土地價(jià)值的釋放。城中村改造土地產(chǎn)出投入比遠(yuǎn)大于一般狀況下的土地產(chǎn)出投入比,其原因,一方面在于周邊成熟土地價(jià)值對(duì)城中村土地價(jià)值具有支撐作用;另一方面在于城中村分享城市價(jià)值提升的結(jié)果。

馬克思地租理論級(jí)差地租Ⅱ表明土地價(jià)值與對(duì)土地投入有關(guān)。在現(xiàn)代城市建設(shè)中,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套設(shè)施完善和生態(tài)環(huán)境改善等土地開發(fā)投入促使土地價(jià)值不斷提高;而城中村土地因缺少投入,土地利用條件相對(duì)較差,因此土地價(jià)值較低。但土地的替代性決定了土地價(jià)值具有連續(xù)性,城中村土地價(jià)值會(huì)受到周邊土地價(jià)值提升的支撐而自然提升。同時(shí),區(qū)位價(jià)值取決于整個(gè)片區(qū)的區(qū)位價(jià)值和周邊區(qū)位發(fā)展?fàn)顩r,具有協(xié)同的和共振的特征,相鄰區(qū)位土地價(jià)值具有乘數(shù)效應(yīng);另一方面城市價(jià)值是有形價(jià)值與無形價(jià)值的統(tǒng)一,是基礎(chǔ)設(shè)施、自然環(huán)境、文化教育、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)諸方面價(jià)值的統(tǒng)一,是歷史價(jià)值、現(xiàn)實(shí)價(jià)值與未來預(yù)期價(jià)值的統(tǒng)一。城中村作為被包含在城市空間內(nèi)的單元之一,與外界不可能孤立存在,相反會(huì)以其特殊條件為城市發(fā)展提供相應(yīng)的功能,分享城市價(jià)值提升的收益。因此,城中村土地價(jià)值超額提升的內(nèi)涵就在于城市整體價(jià)值提升。

2、舊城改造主體利益分配的非均衡性研究。高度城市化地區(qū)城中村改造的模式主要市場(chǎng)化的改造模式(即開發(fā)商或開發(fā)商+股份公司改造模式),涉及主體有政府、開發(fā)商、被拆遷人,其利益分配分別表現(xiàn)為土地出讓金、開發(fā)利潤(rùn)和安置補(bǔ)償,但存在利益不均衡性。

(1)政府公共管理角色與公共利益湮滅。政府在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,是公共管理者,對(duì)城市建設(shè)具有不可推卸的責(zé)任。在我國(guó)舊城改造中城市政府卻存在顯著的角色錯(cuò)位、缺位和越位等偏差,釘子戶、補(bǔ)償不到位、安置房質(zhì)量差等問題都體現(xiàn)了政府公共管理職能缺失;另一方面城中村改造土地出讓金只實(shí)現(xiàn)國(guó)家投入成本的回收,但城市價(jià)值提升帶來土地超額升值部分并未轉(zhuǎn)化成公共收益。

(2)開發(fā)商的中介特征與超額收益。開發(fā)商在土地開發(fā)中以其資本優(yōu)勢(shì)取得土地進(jìn)行開發(fā),而開發(fā)的房地產(chǎn)真正的產(chǎn)權(quán)人將是業(yè)主,所以,開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中真正承擔(dān)的是中介角色,提供墊付資金和組織建設(shè)。但其地產(chǎn)開發(fā)的大部分資金來源于銀行信貸,銀行利息遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)投資收益,所以銀行資本利息以外的收益被開發(fā)商占有,也占有了政府忽略的那部分超額提升價(jià)值。

(3)被拆遷人的安置補(bǔ)償超額實(shí)現(xiàn)其財(cái)產(chǎn)損失。在城中村改造中,安置補(bǔ)償是對(duì)被拆遷人財(cái)產(chǎn)損失的一種補(bǔ)償行為。而在高度城市化地區(qū),城中村村民借助城市經(jīng)濟(jì)繁榮,違法占有宅基地或增加私宅面積進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng),同時(shí)相對(duì)區(qū)位條件較差的地區(qū)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更高,致使在改造時(shí)對(duì)村民安置補(bǔ)償額度巨大,一夜暴富成為舊改安置補(bǔ)償?shù)拇~。

五、基于利益均衡的城中村全面改造模式:公共基金+項(xiàng)目管理公司

1、“公共基金+項(xiàng)目管理公司”改造模式的特點(diǎn)。基于當(dāng)前高度城市化區(qū)城中村改造利益分配的均衡性,筆者提出公共基金投資與項(xiàng)目管理公司開發(fā)運(yùn)行的改造模式,該改造模式特點(diǎn)如下:

第一,公共基金收益將城中村改造土地超額收益轉(zhuǎn)化為全社會(huì)利益所得。舊改公共基金主要引入社保基金、住房公積金和政府舊改投資債券等,投資收益將用于社會(huì)公共福利,取代開發(fā)商借用銀行信貸資金獲得超額投資收益,將城中村土地價(jià)值超額升值部分轉(zhuǎn)化成公共利益。

第二,項(xiàng)目管理公司還原開發(fā)商的中介本質(zhì)降低城市價(jià)值的耗散。項(xiàng)目管理公司以管理費(fèi)用取代房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)利潤(rùn),減少城市價(jià)值向社會(huì)利益轉(zhuǎn)化的損失。

第三,該改造模式能綜合發(fā)揮政府公共執(zhí)行力和項(xiàng)目管理公司經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理能力。該改造模式實(shí)質(zhì)是政府主導(dǎo),項(xiàng)目管理公司的一種改造形式,在改造中,政府能有效控制城中村改造的開發(fā)強(qiáng)度,切實(shí)使城中村改造按照城市發(fā)展規(guī)劃科學(xué)進(jìn)行;另一方面在稅收、地價(jià)、被拆遷人安置等優(yōu)惠政策上具有統(tǒng)籌安排的優(yōu)勢(shì)。

2、“公共基金+項(xiàng)目管理公司”改造模式運(yùn)行機(jī)制建議。首先,規(guī)定投資基準(zhǔn)收益,加強(qiáng)政府對(duì)資金運(yùn)作監(jiān)督審核力度。規(guī)定公共基金基準(zhǔn)收益,保障公民財(cái)產(chǎn)的穩(wěn)定增值;另一方面公共基金關(guān)乎社會(huì)安全,公共基金利用也具有利弊兩面性,具有較大風(fēng)險(xiǎn),因此在公共基金投資中應(yīng)加強(qiáng)資金運(yùn)用的監(jiān)督與審核力度,防止公共財(cái)產(chǎn)的損失。其次,采取項(xiàng)目管理公司信用審核和準(zhǔn)備金制度。高度城市化地區(qū)城中村改造關(guān)系復(fù)雜,任務(wù)艱巨,利用公共基金進(jìn)行城中村改造具有一定風(fēng)險(xiǎn),因此改造主體須具備相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力和技術(shù)管理水平以及良好的信用水平,為保證公共基金的安全性和城中村改造的順利實(shí)施,必須實(shí)施項(xiàng)目管理公司信用審核和準(zhǔn)備金制度。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]周新宏.城中村問題:形成、存續(xù)與改造的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析.復(fù)旦大學(xué),2007年博士論文.

篇8

[關(guān)鍵詞]“城中村”；研究現(xiàn)狀；總結(jié)與展望

[作者簡(jiǎn)介]馬繼遷，江蘇工業(yè)學(xué)院法學(xué)與公共管理學(xué)院講師，江蘇常州213164

[中圖分類號(hào)]C91　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1672-2728(2008)10-0076-03

“城中村”是我國(guó)改革開放以來迅速城市化進(jìn)程中凸顯的一種社會(huì)現(xiàn)象。國(guó)內(nèi)學(xué)者從地理、城市規(guī)劃、行政管理、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等角度出發(fā)，對(duì)“城中村”現(xiàn)象，從多方面多視角進(jìn)行了深入研究。

一、研究領(lǐng)域

(一)對(duì)“城中村”現(xiàn)象的認(rèn)識(shí)和詮釋

1　關(guān)于“城中村”的內(nèi)涵?！俺侵写濉北粡V泛運(yùn)用于學(xué)術(shù)論文、媒體報(bào)道、政府文件是在2000年前后，學(xué)者們對(duì)“城中村”的內(nèi)涵進(jìn)行了界定。代堂平從地域、社會(huì)關(guān)系角度認(rèn)為：“城中村”是指從地域角度被納入城市范疇的局部地區(qū)，就其社會(huì)屬性來講，仍屬于傳統(tǒng)的“農(nóng)村社區(qū)”，是一種特殊的社區(qū)。李俊夫從土地產(chǎn)權(quán)和土地利用角度認(rèn)識(shí)：“城中村”是指那些位于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)或城鄉(xiāng)結(jié)合部，被城市建成區(qū)用地包圍或者半包圍的、沒有或是僅有少量農(nóng)用地的村落。張建明從外部景觀和思想觀念角度認(rèn)為，“城中村”是位于城鄉(xiāng)邊緣帶，一方面具有城市的某些特征，享有城市的某些基礎(chǔ)設(shè)施和生活方式，另一方面還保持著鄉(xiāng)村的某些景觀，以及小農(nóng)經(jīng)濟(jì)思想和價(jià)值觀念的農(nóng)村社區(qū)。

2　關(guān)于“城中村”產(chǎn)生的原因。田莉認(rèn)為，快速城市化過程中城市用地的迅速擴(kuò)張和政府調(diào)控力度的不足是“城中村”產(chǎn)生的根源。李立勛將原因歸結(jié)為城鄉(xiāng)二元體制和政策所形成的城鄉(xiāng)二元發(fā)展格局，而社會(huì)調(diào)節(jié)系統(tǒng)的局限則成為“城中村”形成的社會(huì)因素。吳曉則認(rèn)為，在缺乏資源和遠(yuǎn)見的背景下，城市為獲取發(fā)展空間而采取的妥協(xié)性征地政策，造成了“城中村”問題。周大鳴、鄭慶昌等認(rèn)為，傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的城鄉(xiāng)隔離的二元管理制度是“城中村”產(chǎn)生的主要原因。李培林指出，“城中村”的產(chǎn)生歸結(jié)于土地和房屋租金收益的刺激以及“類單位制”的塊狀管理。藍(lán)宇蘊(yùn)認(rèn)為，城鄉(xiāng)二元的土地制度是造成“城中村”問題的根本，村落共同體的利益性內(nèi)聚是形成“城中村”問題的關(guān)鍵，非正式經(jīng)濟(jì)是“城中村”賴以興盛的體制外支柱，而村落歷史的認(rèn)同感則是“城中村”形成的歷史性因素。

3　關(guān)于“城中村”形成演變機(jī)制。對(duì)于“城中村”的形成演變機(jī)制，很多學(xué)者都作了探究。張建明認(rèn)為，改革開放提供了農(nóng)村城市化的大背景、城市發(fā)展提供了總動(dòng)力、土地制度成為主要因素、規(guī)劃的失誤和管理的不善成了加速器、傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元體制是制度壁壘，以上因素共同作用，形成了“城中村”。李立勛認(rèn)為，城鄉(xiāng)二元體制和政策所形成的城鄉(xiāng)二元發(fā)展格局及社會(huì)調(diào)節(jié)系統(tǒng)的局限導(dǎo)致了“城中村”的形成演變。常輝從空間擴(kuò)張、體制競(jìng)爭(zhēng)和城鄉(xiāng)文化交流三方面分析其變遷演變的機(jī)制。

4　關(guān)于“城中村”的類型。研究者從不同角度對(duì)“城中村”進(jìn)行了分類。張建明根據(jù)廣州市“城中村”的資料，把“城中村”分為三類：基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)越型、集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力型、土地資源充足型。常輝對(duì)西安、廣州的“城中村”進(jìn)行分析對(duì)比后，歸納提出了目前“城中村”三種主要發(fā)展階段的形態(tài)類型。李培林按地理位置將“城中村”分為“城中村”、“城邊村”、“城外村”三類。吳曉從社區(qū)構(gòu)成和組織的角度把“城中村”分為兩大類：一類是以同鄉(xiāng)、同村、同業(yè)或同族為群體聚居，以地緣、親緣、業(yè)緣為基本紐帶的緣聚型聚居區(qū)，如北京的“浙江村”；另一類則是沒有形成明確的主導(dǎo)性紐帶或產(chǎn)業(yè)體系、居民來源混雜的混居型聚居區(qū)。

5　關(guān)于“城中村”的文化觀念。李培林、周大鳴等認(rèn)為，“城中村”的城市化進(jìn)程具有被動(dòng)性和激進(jìn)性，傳統(tǒng)農(nóng)村文化尚未轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代城市文明，村民難以適從；物質(zhì)財(cái)富的急速增長(zhǎng)并未帶來村民素質(zhì)的提高，中青年村民的城鄉(xiāng)二元性和社會(huì)邊緣性凸顯。丘海雄提出“二世祖”等概念。劉鈞演認(rèn)為村民文化素質(zhì)低下，道德品質(zhì)的沒落，法律意識(shí)的淡薄日益成為“城中村”城市化進(jìn)程中的主要障礙。

(二)關(guān)于“城中村”治理的研究

1　總體性治理思路。田莉、房慶方等從村鎮(zhèn)預(yù)先規(guī)劃、城市發(fā)展統(tǒng)一開發(fā)，出臺(tái)規(guī)范“城中村”法規(guī)政策等角度提出了總體性治理建議。李弱通過分析西安市“城中村”改造實(shí)例的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出目前“城中村”改造應(yīng)注意到城市弱勢(shì)群體的居住需要。李培林則認(rèn)為，“城中村”改造的困難不僅在于生活改善，也不僅在于非農(nóng)化和工業(yè)化的問題，甚至也不單純是變更城鄉(xiāng)分隔的戶籍制度問題，而在于產(chǎn)權(quán)的重新界定和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)的重組。韓蕩從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)，對(duì)城市發(fā)展的動(dòng)力“政府的力量”、“市場(chǎng)的力量”和“社會(huì)的力量”三者的關(guān)系進(jìn)行了論述，指出“城中村”改造要調(diào)節(jié)三者之間的相互關(guān)系以達(dá)到利益均衡。

2　具體治理模式和策略。張立生認(rèn)為，可以在新城建設(shè)或城市用地?cái)U(kuò)展時(shí)引入農(nóng)業(yè)景觀，將“城中村”改造成“都市型農(nóng)業(yè)社區(qū)”張建明和李立勛等強(qiáng)調(diào)對(duì)“城中村”建設(shè)景觀進(jìn)行改造，從分散、混雜、設(shè)施不足、居住環(huán)境差的傳統(tǒng)農(nóng)村聚落，轉(zhuǎn)變?yōu)橛行?、設(shè)施完善、環(huán)境宜人的現(xiàn)代化人居環(huán)境，流程為“拆遷一補(bǔ)償一重新安置”。鄭靜、鄭慶昌等提出自上而下的“撤村改制”模式，即直接用城市管理體制取代農(nóng)村管理體制。陳鵬認(rèn)為，在政府職能上應(yīng)從政府主導(dǎo)向政策引導(dǎo)轉(zhuǎn)變，在土地制度上應(yīng)從“農(nóng)村型”向“城市型”轉(zhuǎn)變。在改造模式上應(yīng)從單一化向多樣化轉(zhuǎn)變，在優(yōu)惠政策上應(yīng)從寬建設(shè)向?qū)捰玫剞D(zhuǎn)變，在管理理念上應(yīng)從強(qiáng)制管理向協(xié)調(diào)管治轉(zhuǎn)變。

二、研究視角

梳理學(xué)術(shù)界有關(guān)“城中村”的研究成果，可以發(fā)現(xiàn)對(duì)于“城中村”現(xiàn)象的研究，主要集中在“社會(huì)問題”、“共同體”、“社會(huì)變遷”等三個(gè)視角。

(一)社會(huì)問題視角。從這一視角出發(fā)研究“城中村”現(xiàn)象的學(xué)者比較多。他們認(rèn)為，“城中村”的存在已成了一個(gè)嚴(yán)重社會(huì)問題，在現(xiàn)代大都市中，“城中村”幾乎成了“臟、亂、差、黃、毒、賭”的滋生地，因而多從社會(huì)問題的角度，建議政府從不同方面加強(qiáng)對(duì)“城中村”的治理或管理。

代堂平、李俊夫等學(xué)者從犯罪、社會(huì)治安、人口管理、環(huán)境衛(wèi)生、文化沖突等方面論述了“城中村”存在的問題。目前“城中村”存在的問題，一是社會(huì)治安形勢(shì)嚴(yán)峻。在“城中村”內(nèi)，“發(fā)廊”林立，賭博盛行，吸毒猖獗，黑幫肆虐，各種惡性案件不斷。二是潛伏嚴(yán)重火災(zāi)隱患，“城中村”內(nèi)街內(nèi)巷狹窄彎曲，根本無法滿足消防需要，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果

不堪設(shè)想。三是規(guī)劃管理嚴(yán)重滯后。這些問題的存在，影響了城市形象，制約了城市的繁榮和發(fā)展。

(二)共同體視角。代表性的學(xué)者有李培林、藍(lán)宇蘊(yùn)等。他們從共同體的視角出發(fā)，對(duì)“城中村”現(xiàn)象作了“類型化”的研究。李培林認(rèn)為，“城中村”是一個(gè)“村落單位制”社區(qū)，并存有堅(jiān)固的“社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)”?！按迓鋯挝恢啤笔怯蓛煞矫嬖虼俪傻模阂皇谴迓涔芾碇贫认鹿餐畹纳鐣?huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。這種“關(guān)系網(wǎng)絡(luò)”也是以往“村落社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)”的延續(xù)。二是村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)下的股份分紅(資源分配)。首先是按村籍分配，其次是按工齡分配，這種分配本身體現(xiàn)了“單位制”的某些功能。

藍(lán)宇蘊(yùn)認(rèn)為，“城中村”是一個(gè)“新都市村社共同體”。這種村社共同體是與傳統(tǒng)小農(nóng)村社共同體相對(duì)應(yīng)相區(qū)別的一種村社型組織，特指在我國(guó)農(nóng)村城市化過程中，一些農(nóng)村社區(qū)以行政村莊為邊界，建立在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上，并在非農(nóng)化過程中依賴自身的經(jīng)濟(jì)、權(quán)力、歷史、文化和社會(huì)心理等資源進(jìn)一步凝聚起來的共同體組織。“新都市村社共同體”是弱勢(shì)的農(nóng)民村民走向城市的“新社會(huì)空間”或“過渡地帶”。

(三)社會(huì)變遷視角。代表性的學(xué)者有周大鳴、孫慶忠等。周大鳴對(duì)廣州市南景村50年來社會(huì)變遷的歷史脈絡(luò)進(jìn)行了深入研究，認(rèn)為南景村從一個(gè)市郊的農(nóng)村變成現(xiàn)在的“城中村”主要經(jīng)過了三個(gè)階段。20世紀(jì)40年代末到50年代，南景村是一個(gè)“都市邊上的村莊”，農(nóng)村社區(qū)特征明顯，村民全部為農(nóng)民，并與全中國(guó)的農(nóng)民一樣，過著“日出而作，日落而息”的田園生活；上世紀(jì)60年代到80年代，南景村是一個(gè)“都市擴(kuò)展中的村莊”，由于城市化的發(fā)展，耕地大量被征用，人口增多，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，村民的消費(fèi)習(xí)慣在向城里人看齊；90年代以后，南景村變成了“都市里的村莊”，已基本沒有耕地，同時(shí)體現(xiàn)了與一般“城中村”所共有的一些特征。孫慶忠也對(duì)南景村50年經(jīng)濟(jì)變遷的基本形貌進(jìn)行了研究，他認(rèn)為，從城郊聚落到都市村莊的南景村，經(jīng)歷了地主所有制下的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)、集體化時(shí)期的土地公有、村社所有制下的家庭承包和以股份制為標(biāo)識(shí)的經(jīng)濟(jì)共有等幾個(gè)發(fā)展階段。南景村的變遷軌跡是珠江三角洲地區(qū)鄉(xiāng)村都市化的代表。

三、總結(jié)與展望

篇9

[關(guān)鍵詞] “城中村” 商業(yè)形態(tài) 更新研究

一、“城中村”商業(yè)形態(tài)的特點(diǎn)

1．具有“城中村”特色的商業(yè)服務(wù)設(shè)施

在“城中村”中，主要存在的是自發(fā)形成的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，很少甚至沒有公共的文化娛樂服務(wù)設(shè)施。以沿街小商鋪為主要模式的商業(yè)街在“城中村”社區(qū)空間中占有重要的地位，活動(dòng)中心自然呈現(xiàn)出帶狀分布特點(diǎn)，并具有很強(qiáng)的靈活性和自發(fā)組織功能，是“城中村”商業(yè)服務(wù)的特色。表現(xiàn)有：

第一，很容易改變經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，比如說賣飾品不景氣，過一段時(shí)間可能要賣百貨；

第二，商鋪很容易易主，今天這個(gè)老板在這經(jīng)營(yíng)，明天可能就換作另外一個(gè)生意人；

第三，如果現(xiàn)有的門面房不能滿足需求，那么會(huì)有新的臨街住宅改造成門面房，但如果大家都不在此開店的話，就會(huì)作為住房租出去。

第四，由于“城中村”缺乏公共開放空間，街道便承載了社區(qū)中心的大部分功能，并成為村民聊天、休閑、散步的場(chǎng)所。

2．人口組成情況

在對(duì)西安市“城中村”調(diào)研中，發(fā)展成熟的“城中村”外來人口都是本村村民的幾倍。如地處西安南二環(huán)邊緣的草場(chǎng)坡村，其中本村村民約占總?cè)藬?shù)的20%，租住的外來人員占80%。其成員組成如圖1所示。

3．商鋪?zhàn)饨鹎闆r

“城中村”主要交通道路的人流量相對(duì)其他位置的人流量要多，相應(yīng)的租金也有差別。在草場(chǎng)坡村通向村口的主要街道，一間15平米左右的商鋪，近幾年一直保持月租金1000的狀況承租。位置稍差的街道商鋪基本在600-800左右。在大明宮家居城附近的東木塔寨村，一間房達(dá)到月租2000元，村民一個(gè)月單靠房租收入上萬。

可以看出，處于位置優(yōu)越的地段，不僅保障房子出租率，也能使其中的商鋪價(jià)格一直保持較高的水平，最大限度地保障房東收入。

4．商鋪形態(tài)

“城中村”中的商業(yè)大多都是“前店后居”、“下店上居”的形式，而且?guī)缀醵际亲园l(fā)形成的。

從“草場(chǎng)坡村”調(diào)研中可以看到，一條主要街道的54家商鋪中，有48家是屬于商住混合型；另外一條主要街道的44家商鋪中，有37家屬于商住混合型。但是，這樣的狀況并不是事先考慮到商業(yè)需求而設(shè)計(jì)的，基本上都是根據(jù)村民的需要自己改造。村民根據(jù)自己家里住宅的布局，將底層的房間打開作為門面房，形成“前店后居”、“下店上居”的居住模式。

5．商鋪經(jīng)營(yíng)種類齊全

商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目種類全，數(shù)量多，在這些項(xiàng)目中，餐館及食品店、日用品商店、所占比重較大。由于這些商業(yè)服務(wù)設(shè)施以私人經(jīng)營(yíng)為主，規(guī)模較小、任意性、變動(dòng)性很大。

二、“城中村”商業(yè)存在的問題

“城中村”商業(yè)形態(tài)由于缺乏統(tǒng)一的組織規(guī)劃而呈現(xiàn)出一種無序狀態(tài)，形態(tài)紛雜，主要以零售業(yè)，服務(wù)業(yè)為主，商鋪形態(tài)不固定，流動(dòng)性大，但是能夠滿足居于其中人群的基本生活需求。但從商業(yè)功能，環(huán)境狀況和規(guī)劃狀況方面分析，還存在許多問題：

1．商業(yè)功能不全面

“城中村”商業(yè)種類繁多，商業(yè)氣息濃厚。外來商業(yè)介入快、自由靈活。但是功能不全，一些商業(yè)活動(dòng)介入困難。由于租金稅費(fèi)等問題，導(dǎo)致許多低利潤(rùn)的商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目無法進(jìn)入。特別是新鮮蔬菜、再生資源回收等基本生活服務(wù)需求，在“城中村”社區(qū)內(nèi)不能得到滿足。

2．環(huán)境狀況差

大部分“城中村”的環(huán)境狀況很差，缺乏統(tǒng)一的管理，社區(qū)服務(wù)意識(shí)差。沿街的小型餐飲店衛(wèi)生狀況差，管理混亂，大都沒有必要的衛(wèi)生消毒設(shè)施。垃圾隨意扔，即使有垃圾站，也是隨意地在街道的一個(gè)角落存放，容易滋生病菌。

3．規(guī)劃狀況

由于“城中村”由自然的原始村落演變而成，在城市化過程中逐漸被包含在城市中，成為都市中的村莊。近些年，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，村民在自己的宅基地隨意地改建、擴(kuò)建自己的住房，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，造成現(xiàn)在“城中村”中住宅層數(shù)、住宅間距、住宅類型不規(guī)整的混亂局面，而底層的商鋪隨著住宅、街道的改建、改造，也出現(xiàn)參差不齊的立面。

三、“城中村”商業(yè)更新原則

1．更新的定位

在“城中村”商業(yè)更新中，定位“城中村”的商業(yè)形態(tài)應(yīng)針對(duì)居住人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣，以此來確定商業(yè)項(xiàng)目的輻射范圍及影響力。在“城中村”調(diào)研中，大部分第一代人由于原始耕地的消失，都沒有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)，第二代人中部分有固定的職業(yè)，還有一些做個(gè)體商販。但是調(diào)研發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)期以來的城市化生活使村民的觀念發(fā)生很大的改變，所以要徹底對(duì)“城中村”進(jìn)行改造，不僅考慮外在形態(tài)上更新，還有生活方式，精神思想上的更新，這是保證更新改造成功的前提。

2．更新的延續(xù)性

“城中村”更新的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)尊重歷史和現(xiàn)狀，協(xié)調(diào)村里物質(zhì)環(huán)境與村里的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)情況和城市管理等方面的關(guān)系，同時(shí)尊重村民的生活習(xí)俗，繼承城市在歷史上創(chuàng)造并留下來的有形和無形的各類資源和財(cái)富。這是延續(xù)并發(fā)展城市文化特色的需要，同時(shí)也是確保更新獲得成功的基本條件。

3．更新的階段性

“城中村”更新是一個(gè)連續(xù)的過程，任何改建都不是最后的完成（也從來沒有最后完成），而是處于持續(xù)的更新之中，應(yīng)當(dāng)妥善處理目前與將來的關(guān)系?！俺侵写濉备聭?yīng)該從現(xiàn)狀出發(fā)，區(qū)分不同的情況，分類分階段的逐步進(jìn)行。

四、“城中村”商業(yè)形態(tài)的更新策略

1．再現(xiàn)街道商業(yè)生活的繁榮

在“城中村”的改造更新中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合村落的傳統(tǒng)鄉(xiāng)土文化，再現(xiàn)街道商業(yè)生活的繁榮。如特色商業(yè)街、小吃文化街、民族風(fēng)情街等，這樣既滿足村中商業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的需要，也使村落的內(nèi)在文化特征保留并遺傳下來。

2．交往、娛樂空間的塑造

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，“城中村”中基本沒有專門的娛樂、鄰里交往空間，因此，在“城中村”商業(yè)更新中重新塑造交往場(chǎng)所，促進(jìn)村民的心理認(rèn)同具有非常重要的意義。一方面是村民情感的需要，另一方面，村民可以在交往活動(dòng)中發(fā)展他們的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化區(qū)域認(rèn)同感。

3．合理利用村中資源

改造“城中村”不能采取一刀切的模式，應(yīng)針對(duì)“城中村”各自的特點(diǎn)，制定相應(yīng)的改造措施，采取逐步推進(jìn)的辦法。例如有的“城中村”由于傳統(tǒng)文化遺留的存在，可以一定程度的保留下來，建立特色文化旅游觀賞區(qū)，一定范圍內(nèi)保留村中原始的文化資源，無論對(duì)城市還是對(duì)“城中村”都是一筆寶貴的文化財(cái)富。

“城中村”不是單純的物質(zhì)體系，而是以人為核心的物質(zhì)體系、經(jīng)濟(jì)體系、社會(huì)文化體系的綜合體。“城中村”改造不單是物質(zhì)形態(tài)上的轉(zhuǎn)變，我們應(yīng)該更多地關(guān)注“城中村”方面的問題，從而實(shí)現(xiàn)“城中村”的全面城市化。

參考文獻(xiàn)：

［1］陳鵬.“城中村”改造的策略轉(zhuǎn)變.規(guī)劃師，2004，5.

［2］周銳波 閻小培.“城中村”文化透視，規(guī)劃師，2004，5.

篇10

關(guān)鍵詞：城中村；消防安全感；社會(huì)安全感

一、調(diào)查居民消防安全感的重大意義

經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展地區(qū)（如中國(guó)大陸珠三角、長(zhǎng)三角地區(qū)等）的城市化進(jìn)程中，城市版圖迅速擴(kuò)張，原先分布在城市周邊的農(nóng)村被納入其中，被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍，成為了“城市里的村莊”。 廣州城中村，觀其祠宇千年，廟堂巍然，積淀著廣州悠久的歷史文化。但城中村與城市現(xiàn)代化的矛盾日益凸顯，“城中有村，村中有城；村外現(xiàn)代化，村內(nèi)臟亂差”就是最貼切的形容。

2012年3月1日上午，廣州市召開2012年度消防工作會(huì)議。會(huì)上，副市長(zhǎng)謝曉丹直言點(diǎn)名批評(píng)石牌村。謝曉丹說，一遇到火災(zāi)，沒有消防栓，消防車無法進(jìn)入，只能接水管滅火，而且村里用的還是手推消防車，這是退回了清朝時(shí)代的消防水平[1]。副市長(zhǎng)的一席話，精準(zhǔn)地概括了目前城中村存在的最大的安全問題：消防。

消防安全感是人們對(duì)周圍環(huán)境消防安全隱患和消防措施滿意程度的主觀感受，是社會(huì)安全感不可或缺的一個(gè)重要組成部分。因此，為了保證城中村居民這一“邊緣群體”的生活安全質(zhì)量，提高其消防安全感刻不容緩。

此外，目前對(duì)城中村的研究較多都集中在城中村在城市發(fā)展進(jìn)程中如何改造的政策措施上，而且不同學(xué)科的學(xué)者運(yùn)用了不同的理論知識(shí)對(duì)此提出不同建議。

如《村落的終結(jié)》[2]（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所所長(zhǎng)，李培林）中，通過對(duì)中國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)DD廣州“城中村”的調(diào)查，在調(diào)查中詳細(xì)記錄了村落終結(jié)的全過程，對(duì)此進(jìn)行了對(duì)城中村改造的深入分析與研究；又如《廣州市城中村改造的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)求解》[3]（廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院，張鵬），認(rèn)為制定好的城市規(guī)劃和項(xiàng)目方案在政府的主導(dǎo)和開發(fā)商、原住民的參與下，可以找到城中村改造的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)答案。

二、方法與對(duì)象

（一）研究方法

1.調(diào)查法。在項(xiàng)目調(diào)查過程中，我們通過對(duì)廣州市典型的城中村――石牌村的調(diào)查，了解城中村居民對(duì)消防安全的意識(shí)；通過問卷調(diào)查和實(shí)地走訪考察，了解廣州城中村居民整體對(duì)消防安全和居住安全的的普遍感受，同時(shí)由點(diǎn)而面、由特殊到一般、由典型到整體地了解當(dāng)前城中村居民社會(huì)安全感和消防安全感關(guān)系的真實(shí)情況。

問卷內(nèi)容緊緊圍繞以下四大部分：受訪者的基本資料（性別、籍貫、年齡段、教育程度、職業(yè)、暫住或長(zhǎng)住）、城中村環(huán)境、居民的消防意識(shí)及消防常識(shí)、和社會(huì)安全感及其與消防安全感的關(guān)系。

2.觀察法。2011年10月19日至21日，我們通過①沿街?jǐn)r防、②店鋪“掃街式訪問”、③與石牌小學(xué)的學(xué)生互動(dòng)、④與石牌村老人院的長(zhǎng)輩交流、⑤采訪石牌村居委會(huì)消防相關(guān)負(fù)責(zé)人等方式進(jìn)行調(diào)查。

調(diào)查地點(diǎn)為：廣州市天河區(qū)石牌村（石牌東步行街、石牌小學(xué)、石牌村養(yǎng)老院、石牌村居委會(huì)、石牌村內(nèi)）。

回收情況：共發(fā)放300份問卷，回收有效問卷為300分，有效率為100%。共進(jìn)行200份實(shí)地走訪考察，記錄有效手稿為200份，有效率為100%。

（二）對(duì)象

1.對(duì)調(diào)查對(duì)象的性別進(jìn)行區(qū)分，是因?yàn)樵诎踩蟹矫婺信母惺軙?huì)有所不同。2、在戶籍方面，分為廣東戶籍和省外戶籍，原因是外籍居住人員的工作性質(zhì)和對(duì)家產(chǎn)、安全的意識(shí)可能與本地人的觀念不同。3、對(duì)年齡段進(jìn)行區(qū)分，是因?yàn)椴煌哪挲g結(jié)構(gòu)對(duì)消防安全有不同的認(rèn)識(shí)，如老年人普遍比較重視，萬一發(fā)生火災(zāi)，老年人逃生的可能性沒有年輕人高。4、對(duì)教育程度進(jìn)行區(qū)分，是因?yàn)槲覀冋J(rèn)為受教育的程度越高，收到有關(guān)消防教育的可能性越大。5、將居住屬性分為暫住、長(zhǎng)住、本地居民和路人。其中暫住時(shí)間為2年內(nèi)，長(zhǎng)住為2年以上但非本地戶口。

三、結(jié)論性評(píng)述與建議

（一）關(guān)于消防安全感的結(jié)論差異

一方面，根據(jù)問卷調(diào)查數(shù)據(jù)的各個(gè)角度獨(dú)立分析，雖然城中村居民的消防安全感在性別、年齡、居住時(shí)長(zhǎng)等方面呈現(xiàn)著各自的特殊性差異，我們可看到，對(duì)城中村安全環(huán)境持樂觀態(tài)度的受訪者比例占到了絕對(duì)性的優(yōu)勢(shì)，所以觀其總體趨勢(shì)可以看出在城中村受訪群體中消防安全感總體上來說屬于中上水平。

根據(jù)調(diào)查顯示，在受訪居民看來，只要在自己居住時(shí)期內(nèi)，未曾發(fā)生過火災(zāi)，未給自己的人身財(cái)產(chǎn)帶來損失，生活能夠正常進(jìn)行，就是安全的，至于今后怎么樣？是否存在隱患？他們則并不關(guān)心。

然而，另一方面，從客觀的實(shí)地走訪結(jié)論，我們發(fā)現(xiàn)，在消防設(shè)施、預(yù)防、現(xiàn)狀改進(jìn)、環(huán)境因素各方面，消防安全環(huán)境都存在著嚴(yán)重的問題，這是亟待有效的措施予以改進(jìn)的。也就是說，石牌城中村居民心目中的消防安全感與我們所預(yù)期的消防安全感存在著巨大的差異。

（二）兩種消防安全感差異存在的原因

經(jīng)過我們的調(diào)查總結(jié)，石牌村居民心中似乎存在著“較高”的消防安全感，然而本文所定義的消防安全感是在城中村人口眾多的情況下，消防環(huán)境仍能滿足人的生存和發(fā)展的安全需求，是獨(dú)立于居民自我意識(shí)之外，不因事物存在而改變的；在城中村雜亂的消防環(huán)境下，居民的消防安全意識(shí)是非常重要的，而居民對(duì)消防環(huán)境卻表現(xiàn)為“自我的”滿意，這種“高”安全感實(shí)際上一種虛無的、微弱的消防安全意識(shí)的體現(xiàn)，是對(duì)周圍消防環(huán)境的漠視和無力感。由此可看出，這兩種消防安全感的差異是由于居民本身所處的生活環(huán)境及其對(duì)消防安全的要求不高引起的，在藏著多種消防安全隱患的環(huán)境下，居民薄弱的消防安全意識(shí)導(dǎo)致了這種虛假的安全感的出現(xiàn)。

（三）結(jié)論

居民消防安全感是盲目的、過于樂觀的、無依據(jù)的。在安全感較強(qiáng)的情況下，實(shí)質(zhì)的安全防范是沒有的，石牌城中村居民心中的安全感概念是缺失的或者說是某種程度上的自我安慰。

城中村居民們的盲目安全感來自于他們的消防安全意識(shí)薄弱，缺乏消防安全常識(shí)和責(zé)任感。在石牌城中村消防安全措施配備不完善、消防宣傳工作不到位、居民隱患意識(shí)不夠的情況下，為城中村居民其建立科學(xué)、客觀的消防安全感觀念，迫在眉睫。

四、建議與對(duì)策

調(diào)研結(jié)果給我們的啟迪是：要盡可能提高城中村居民消防安全感，首先是要給予城中村居民真正的“安全”，而這個(gè)主導(dǎo)者只能是管理部門。從政府方面出發(fā)，采取一些適當(dāng)?shù)膹?qiáng)制措施較為有效，具體可采取以下做法：

1.普及消防知識(shí)。

政府要合理安置外來人口，解決居住問題，以防出現(xiàn)像獵德村改造時(shí)大批外來人口涌向其他城中村，增大改造難度；其次，由于城中村的外來人口眾多，政府應(yīng)定期舉行消防安全講座，并按區(qū)域“硬性”要求居民去參加和演練，提高居民消防意識(shí)和自我保護(hù)能力。

2.增加消防投入。

政府可從村民的福利基金中抽取一定數(shù)量金額，對(duì)村內(nèi)消防設(shè)施進(jìn)行定期更換或維修，在應(yīng)急通道設(shè)置明顯標(biāo)志，并增加應(yīng)急燈，更換的舊電線。

3.放慢改造速度。

在規(guī)劃過程中，政府應(yīng)把消防安全放在重要位置，合理安排道路，均勻設(shè)置消防栓位置，切不可為了改造進(jìn)度而忽視消防安全。

通過思想動(dòng)員、設(shè)施到位、強(qiáng)制保護(hù)，可以有效加強(qiáng)城中村民眾消防安全感，從而消除陋習(xí)，保護(hù)民眾安全，給予民眾更多的實(shí)實(shí)在在的“幸福”。

參考文獻(xiàn)：

[1] 周皓. 村在最現(xiàn)代鬧市 消防卻回到清朝[J]. 南方都市報(bào)，2012.03.02