導(dǎo)語：如何才能寫好一篇礦山投資分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控 礦山資源 開發(fā)投資 影響

近年來，伴隨著礦業(yè)的深化發(fā)展與改革，如何實現(xiàn)礦山資源開發(fā)跟時下社會經(jīng)濟相互之間的和諧發(fā)展，是擺在礦山企業(yè)面前的一項重要課題，其應(yīng)該努力開闊思路，實現(xiàn)思維創(chuàng)新，在遵循保護優(yōu)先原則的基礎(chǔ)上，重視宏觀調(diào)控給礦山資源開發(fā)投資帶來的重要影響，實現(xiàn)二者之間的有效平衡，提升自身的綜合競爭實力，在激烈的市場洪流中始終立于不敗之地。

一、結(jié)合實例簡要分析宏觀調(diào)控對礦山資源開發(fā)投資所造成的影響

就目前的情況來看，巴彥淖爾市形成自身的鋅、銅、鉛、鋼鐵、貴金屬采選鏈，不同種類的礦產(chǎn)資源均獲得有效的開發(fā)利用，礦山企業(yè)發(fā)展速度迅猛。

（一）增加外埠銀行貸款的同時阻礙本地銀行貸款

就拿巴彥淖爾市礦山企業(yè)來說，其已經(jīng)完成的固定資產(chǎn)投資額是28.45億元，在全市工業(yè)固定資產(chǎn)投資總額中所占比例為百分之五十作用?？v觀其主要的資金來源，其中外埠銀行貸款值為7.3億元，本地銀行貸款值是2.83億元，在投資總額中，外埠占到百分之二十五左右，本地的約占到百分之十。由此可以知道，在本地經(jīng)濟中越來越多的外埠銀行貸款投入突顯出當(dāng)?shù)劂y行的機制、環(huán)境以及經(jīng)營理念均相對較為落后。

（二）企業(yè)流動資金貸款趨于固定化

從調(diào)查來看，越來越多的礦山企業(yè)流動資金逐漸趨于固定化，造成這種情況出現(xiàn)的主要原因在于在我國，礦山企業(yè)固定資產(chǎn)投資項目隸屬于由中央實施宏觀調(diào)控的，使得貸款申請難度大大增加，再者說，當(dāng)前執(zhí)行的固定資產(chǎn)貸款管理規(guī)定審批手續(xù)較為繁雜，審批所用的時間較長，很多資源投資企業(yè)為了實現(xiàn)投資期的有效縮短，通常會趨向于對流動資金貸款的申請。

（三）伴隨著融資理念的變化使得企業(yè)自籌比重持續(xù)上升

近年來，隨著我國宏觀調(diào)控力度的逐步增強，企業(yè)融資渠道日趨多樣化，從原有的較為單一的間接融資更新為先進的間接融資跟直接融資形式相并存的新局面。就目前的情況來看，礦山企業(yè)在進行融資的時候所采用的主要方式涵蓋有股本投入與銀行貸款、資本市場融資、集團內(nèi)部融資、票據(jù)融資、民間融資等等方面。根據(jù)調(diào)查，巴彥淖爾的一千萬以上規(guī)模的企業(yè)的固定資產(chǎn)投資中，銀行投資約占百分之三十六左右，源于集團內(nèi)部融資、民間投資以及資本市場融資的約占到總額的百分之六十四，在企業(yè)融資中，票據(jù)融資可謂是逐步發(fā)展起來的重要的新型融資形式。

（四）經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的企業(yè)投資欲望迅猛提升

在經(jīng)濟發(fā)展相對較為落后的地區(qū)，企業(yè)規(guī)模實力較弱，規(guī)模一般比較小，導(dǎo)致其在獲取銀行貸款的時候存在較大困難，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的投資企業(yè)對于礦產(chǎn)資源的實際發(fā)展前景十分看好，針對經(jīng)營策略實施快速整改，使礦產(chǎn)投資從原來的附營投資轉(zhuǎn)變成為主營投資。

二、在宏觀調(diào)控背景下，礦山企業(yè)推進可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)策略

（一）形成循環(huán)經(jīng)濟格局

首先應(yīng)該針對礦山資源所涉及的開發(fā)領(lǐng)域進行有效擴展，促進產(chǎn)業(yè)鏈的不斷拉長，實現(xiàn)資源利用效率的有效增強，具體來說，一方面需加快冶煉以及采礦設(shè)備的改造更新步伐，限期整改落后技術(shù)設(shè)備，若在期限內(nèi)仍然難以達標(biāo)，則需立即整改，另一方面則需加快礦山企業(yè)制度建設(shè)與完善步伐，奠定循環(huán)經(jīng)濟格局的形成基礎(chǔ)。然后在配置之以國家制定構(gòu)建的資源開發(fā)補償互助機制基礎(chǔ)上，將環(huán)境保護跟資源消耗之間所存在的相互關(guān)系實施有效處理，形成良性的資源開發(fā)、環(huán)境治理、稅源互補新機制。最后，礦山企業(yè)需良好控制自身的快速發(fā)展，就實際的礦產(chǎn)資源開采規(guī)模進行合理規(guī)劃，將資源利用率發(fā)揮到最大。

（二）規(guī)范民間融資，強化異地貸款監(jiān)管

隨著民間融資比重的逐步增加，其被合理納入到我國的金融宏觀調(diào)控范圍以內(nèi)，為此，需將“疏”、“堵”有機地結(jié)合在一起，標(biāo)本兼治，通過構(gòu)建相應(yīng)的監(jiān)測體系，及時掌握疏導(dǎo)民間融資投向，盡快出臺各項管理辦法，實現(xiàn)民間融資的規(guī)范化已經(jīng)合法公開化，將其所具備的作用充分發(fā)揮出來。與此同時，需強化異地貸款監(jiān)管，在構(gòu)建雙向監(jiān)控制度的基礎(chǔ)上，實行雙向監(jiān)管，采取有效的規(guī)范措施，制約此貸彼用以及嚴重違反國家信貸政策的異地貸款情況。

（三）加大支持經(jīng)濟轉(zhuǎn)型力度

首先需要做到的是，針對礦山資源的深加工項目，逐步強化其的實際融資力度，構(gòu)建有利的可持續(xù)發(fā)展信貸投入機制，然后，應(yīng)該針對宏觀調(diào)控的實質(zhì)有著深入了解與把握，實現(xiàn)對“ 有保有壓、區(qū)別對待”政策的良好落實，特別是在經(jīng)濟不發(fā)達卻擁有著豐富礦產(chǎn)資源的地區(qū)，應(yīng)合理引導(dǎo)資金投入，確保可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的順利實施，創(chuàng)造雙贏局面。

三、結(jié)束語

綜上可以知道，在宏觀調(diào)控下，礦山企業(yè)需運用科學(xué)的方式合理展開礦山資源的有效開發(fā)與利用，嚴格遵守相關(guān)法律措施，構(gòu)建完善機制，加強監(jiān)管，強化經(jīng)濟轉(zhuǎn)型力度，不斷推動社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]尤孝才，張宇.礦業(yè)參與宏觀調(diào)控的經(jīng)濟法思考[J].中國國土資源經(jīng)濟，2007（10）

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[3]宋光齊.科學(xué)開發(fā)礦產(chǎn)資源利國利民――關(guān)于科學(xué)開發(fā)礦產(chǎn)資源的認識和思考[J].國土資源通訊，2009（21）

篇2

 

一、成本管理對礦山企業(yè)的意義

 

在目前我國的經(jīng)濟市場來看，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，降低產(chǎn)品成本是非常有效的手段。在經(jīng)濟危機之后，我國很多礦山企業(yè)認識到成本管理的重要性。對企業(yè)的活動的成本進行合理的控制，能夠有效的降低企業(yè)在活動中不必要的資源浪費。成本控制的實施能夠保證企業(yè)完成預(yù)定目標(biāo)的重要手段，在金屬礦山的開發(fā)中也不例外，成本管理是礦山企業(yè)管理活動中永恒的主題，成本控制的內(nèi)容廣泛，成本控制的直接結(jié)果降低成本，增加利潤，從而提升全面的管理水平，增強核心的競爭力。企業(yè)的盈利狀況直接關(guān)系到企業(yè)未來的發(fā)展，這不僅僅關(guān)系到我國礦山企業(yè)本身，還對國家造成一定的影響。因此，礦山企業(yè)的成本管理問題需要社會和企業(yè)共同來完成。

 

二、我國礦山企業(yè)成本管理的主要問題

 

1.對成本管理重視不足、水平較低

 

目前我國礦山企業(yè)中普遍存在成本管理觀念不足的現(xiàn)象，對成本管理的概念以及意義有明顯的盲區(qū)，很多的企業(yè)仍舊按照傳統(tǒng)的企業(yè)成本管理的范圍進行實施，而忽略了其在企業(yè)相關(guān)領(lǐng)域成本上的管理，看待成本管理的目光不夠長遠，而降低成本的手段也只能是節(jié)約成本消耗，剪裁員工等方面進行考慮，給公司的長期發(fā)展造成了很大的弊端。很多企業(yè)在對成本管理的概念上有很大的誤區(qū)，認為成本管理是企業(yè)的高層和企業(yè)的財務(wù)部門所考慮的事情，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部分化嚴重，管理成本的不懂技術(shù)，懂技術(shù)的對財務(wù)又不了解，極大的降低了在生產(chǎn)過程中成本管理的作用，員工感受不到市場的壓力，使得企業(yè)的成本管理也無法取得相應(yīng)的效果。

 

2.成本管理動力機制不完善

 

只有保證企業(yè)的成本管理與總戰(zhàn)略目標(biāo)保持一致，這樣一方面企業(yè)能快速找到成本管理方向，同時能提高成本管理的速率。但是目前很多礦山企業(yè)沒有意識到這點的重要性，企業(yè)在進行戰(zhàn)略總目標(biāo)制定時不能全面考慮、分析，導(dǎo)致成本管理與目標(biāo)戰(zhàn)略脫離;而在對總目標(biāo)分解時往往不能合理分解，成本管理不能為目標(biāo)、戰(zhàn)略提供動力。雖然很多礦山企業(yè)內(nèi)部都有相關(guān)的成本管理制度，但是對成本管理考核和鼓勵機制的建設(shè)還不到位，沒有這一制度，就無法增加工作人員的積極性。在進行成本控制時，基本上只注重相關(guān)的財務(wù)、供應(yīng)和調(diào)節(jié)等部門的工作，沒有部門的合作意識，沒有產(chǎn)生上下聯(lián)動制度和系統(tǒng)化的管理意識。在這種情況下，對于企業(yè)的成本控制非常不利。

 

3.現(xiàn)行成本管理模式不完全適用

 

目前很多礦山企業(yè)的成本管理的方法相對陳舊，因為當(dāng)前世界生產(chǎn)發(fā)展的趨勢是多元化的生產(chǎn)模式，數(shù)量少但是品種多，因為消費者的需求并不是一成不變的，只有品種較多的商品才能滿足消費者的選購需求，或者直接根據(jù)消費者的需求進行定制商品也是現(xiàn)在消費的一種主流手段。在這種情況下，傳統(tǒng)的成本管理方法就已經(jīng)不適合現(xiàn)在的成本計算了。

 

4.環(huán)境成本方面仍處于空白

 

因為缺少有效的環(huán)境成本管理機制，讓企業(yè)的管理人員在實行項目投資的決定時不僅不能預(yù)計環(huán)境成本的數(shù)據(jù)，又缺少合適的成本評估手段，導(dǎo)致項目的決定出現(xiàn)錯誤。另外，在對企業(yè)日常的運行管理工作中，因為不能合理的使用環(huán)境成本，讓企業(yè)的每個產(chǎn)品的成本出現(xiàn)偏差，在生產(chǎn)的過程中環(huán)境成本在后方管理的現(xiàn)狀，進而企業(yè)的環(huán)境成本不斷增加，這些原因都會很大程度上減少企業(yè)的市場競爭能力。

 

三、改善我國礦山企業(yè)成本管理的措施

 

1.提高成本控制的意識

 

由于成本管理不斷得到企業(yè)的重視，企業(yè)的管理人員要意識到成本不僅僅知識財務(wù)部門的任務(wù)，也要結(jié)合整個企業(yè)各個部門系統(tǒng)的進行。礦山企業(yè)使用的技術(shù)、設(shè)備和方案都會直接對企業(yè)的成本有直接的影響。所以，在進行成本管理時要同時關(guān)注技術(shù)和經(jīng)濟，把技術(shù)方面的可操作性，和經(jīng)濟效益的是否符合作為評判標(biāo)準(zhǔn)。掌握好礦山開發(fā)工作進行前的環(huán)節(jié)，從實際上進行成本的管理。成本管理是一個需要全方位，系統(tǒng)化的工作。這就不止需要企業(yè)的管理人員，財務(wù)工作人員的參與，還需要全體工作人員共同完成。成本管理利用對人力、物力、財力的監(jiān)督管理進行全方位的控制與計劃，需要各個部門的團結(jié)合作，溝通交流。同時也要不斷對工作人員進行教育培訓(xùn)，提高工作人員的專業(yè)素質(zhì)水平、成本控制意識和責(zé)任感。企業(yè)也可以通過簽訂合同，讓工作人員和公司的經(jīng)濟效益緊密聯(lián)系，增強歸屬感，進一步確保各個部門工作之間的分配清晰，相互管理，相關(guān)監(jiān)督。

 

2.培養(yǎng)相關(guān)管理人才

 

礦山企業(yè)的員工在生產(chǎn)過程中起著重要的作用，也是為企業(yè)降低成本的主力軍。換句話說，企業(yè)的員工素質(zhì)越高，技能越強，則企業(yè)的發(fā)展就會快很多，因此，加強企業(yè)的人才管理也是降低企業(yè)成本的一種方式。傳統(tǒng)模式中為了降低成本裁員這是一種很不利于企業(yè)發(fā)展方式，在一定程度上對企業(yè)所有的員工造成了一定的心里負擔(dān)，會影響到工作的情緒和工作的質(zhì)量。然而，與員工建立長期的合同，經(jīng)常對員工進行培訓(xùn)和組織活動，提高員工的工作興趣和工作能力，從長遠的角度來看也是一種較為有效的降低成本的模式。

 

3.改善企業(yè)成本管理動力機制

 

全方位的進行成本管理就要結(jié)合企業(yè)的實際情況，制定符合實際的戰(zhàn)略目標(biāo)。對于目標(biāo)成本進行分析，對于需要消耗的資源進行預(yù)估，確定成本。其次，還要升值和非升值的工作，如果不是升值工作，可以進行取消，這也是控制成本的方法之一。最后，應(yīng)該把實際所需的成本和標(biāo)準(zhǔn)工作成本進行比較，找出存在的差別，分析是否出現(xiàn)浪費情況，制定改進計劃。如果發(fā)生成本浪費的情況要對相關(guān)的責(zé)任人進行業(yè)績報告，對成本的管理情況進行嘉獎和懲罰，提高管理人員的控制意識。

 

4.采取措施降低資金成本

 

第一，在采購方面，必須要加強管理。關(guān)于原材料的購買，尤其是主要的配套設(shè)施和大型的材料，要嚴格進行控制。結(jié)合實際的生產(chǎn)需要，合理的準(zhǔn)備，提高設(shè)備的使用率，降低儲備的資金就是提高收益的體現(xiàn)。第二，在投入方面，要用“集約經(jīng)營”的新思維來改變傳統(tǒng)的“生產(chǎn)需要大量投入”的觀念。其次，我國礦山企業(yè)還要改變傳統(tǒng)的成本控制方式，使用計算機技術(shù)來實現(xiàn)現(xiàn)代化管理，降低運營成本。開發(fā)計算機成本控制軟件，用高效、實時、全方位的信息技術(shù)完成對成本的計算和控制。

 

5.加強環(huán)境成本的控制

 

企業(yè)要了解環(huán)境成本是在會計工作中的成本范圍的判定、統(tǒng)計分配和會計披露方式。明確知道環(huán)境成本的基本理論概念以及實踐方式。加強對于環(huán)境成本的控制，對企業(yè)財務(wù)管理人員在環(huán)境成本的會計披露獨立審計中涉及的審計范圍、風(fēng)險判斷、審計過程和方法提出明確的規(guī)范。運用環(huán)境成本管理的相關(guān)方法在項目投資分析和日常經(jīng)營管理過程中的應(yīng)用和建議。

 

6.采用科學(xué)的成本管理方式

 

科學(xué)的成本管理方式有很多，比如作業(yè)成本法是一種真正具有創(chuàng)新意義的成本計算方法，是通過現(xiàn)代高新科學(xué)技術(shù)的制造環(huán)境變化來的，能夠充分滿足生產(chǎn)的需求。在企業(yè)的生產(chǎn)過程，以及相關(guān)的消耗，部門之間直接或者間接的物資供應(yīng)等等方面都進行了詳細的的同步計算，大大提高了成本信息的真實性和準(zhǔn)確性。礦山企業(yè)應(yīng)該多使用這種新型的成本管理方式，讓管理更加科學(xué)有效。

 

四、總結(jié)

 

在經(jīng)過了經(jīng)濟危機的考驗之后，我國礦山企業(yè)，需要有高度的風(fēng)險意識，提高對于企業(yè)綜合實力的重視，特別是在成本管理過程中的改革，是企業(yè)發(fā)展中的重點。為了能夠在競爭的激流中扎下深根，礦山企業(yè)要明確成本管理的重要意義。現(xiàn)階段以信息全球化計算機技術(shù)為中心能夠推動礦山企業(yè)的成本管理發(fā)展，本文通過說明目前企業(yè)成本管理中的不足，并提供了相應(yīng)對策。成本管理是需要長期的，穩(wěn)定的，不能只遵循當(dāng)下的發(fā)展規(guī)模，而影響了企業(yè)的大局觀。提高礦山企業(yè)成本管理水平，能夠有效的促進我國經(jīng)濟的發(fā)展。

篇3

【關(guān)鍵詞】對外直接投資　外匯儲備　產(chǎn)業(yè)升級

一、中國對外直接投資的現(xiàn)狀

改革開放以來，我國對外直接投資和經(jīng)濟發(fā)展同步。1979年，大型國有企業(yè)可以向外經(jīng)貿(mào)委申請對外直接投資的資格，到1985年末，我國對外直接投資的存量還不足3億美元；自1986年起，非國有企業(yè)也獲得了對外直接投資的資格，可以在海外設(shè)立分支機構(gòu)，到1990年底，對外直接投資存量達到27億美元。20世紀(jì)90年代以來，我國政府開始鼓勵企業(yè)通過對外直接投資的方式走出國門，到2005年底，我國對外直接投資的存量已經(jīng)達到572億美元，流量也達到122.6億美元，已經(jīng)成為分析全球經(jīng)濟時不可忽視的力量。

1、我國對外直接投資的規(guī)模。雖然我國對外直接投資的存量和流量在全球總額中所占的比重較小，2005年分別為1.6%、0.5%，但是，近年來我國對外直接投資有了長足發(fā)展。圖1和圖2分別展示了對外投資流量和存量的增長情況。

2、我國對外直接投資的地域分布。根據(jù)中國對外直接投資企業(yè)的統(tǒng)計資料顯示，2005年底，我國對外直接投資共分布在全球163個國家和地區(qū)，占全球國家的71.2%。另外，從境外企業(yè)的國別分布來看，香港、美國、俄羅斯、日本、越南、澳大利亞的聚集程度最高，集中了境外企業(yè)的45.6%。從存量上看，我國對外直接投資主要集中在亞洲和拉丁美洲，占存量總額的比例分別為60%和16%；而在北美洲和歐洲等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的對外直接投資存量較少，所占比例只有7%和6%。

3、我國對外直接投資的行業(yè)分布。從行業(yè)分布上看，我國對外直接投資主要分布在商務(wù)服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、制造業(yè)、交通運輸倉儲業(yè)。從流量上看，2005年我國對外直接投資中，商務(wù)服務(wù)業(yè)為49.4億美元，占流量總額的40.3%；制造業(yè)為22.8億美元，所占比例為18.6%；批發(fā)零售業(yè)和采礦業(yè)分別為22.6和16.8，所占比例分別為18.4%和13.7%；以上幾項加起來則占到對外直接投資流量總額的91%。從存量上看，情況也大致與流量相同。圖3顯示了2005年底我國對外直接投資的存量行業(yè)分布。

二、我國企業(yè)實施對外直接投資的動力

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，為什么中國企業(yè)會產(chǎn)生強烈的對外直接投資的動力呢？總的來看，我國企業(yè)實施直接對外投資主要有以下三個方面的動機。

1、通過對外直接投資購買能源和各種資源。我國的經(jīng)濟經(jīng)過二十余年的高速發(fā)展之后，經(jīng)濟增長對各種資源的依賴越來越強。2005年，中國能源消費總量折合22.2億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，比上年增長9.5%，萬元國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗1.43噸標(biāo)準(zhǔn)煤。在20世紀(jì)最后20年，中國以能源消耗翻一番支持了經(jīng)濟翻兩番。但在這一輪以投資為主要拉力的經(jīng)濟增長期中，中國的能源消耗強度明顯增長，能源彈性系數(shù)大幅提高，資源環(huán)境約束和經(jīng)濟快速增長的矛盾，已成為未來中國經(jīng)濟社會發(fā)展的嚴峻挑戰(zhàn)。在這樣的經(jīng)濟發(fā)展背景下，購買海外資源和能源成為我國企業(yè)全球戰(zhàn)略布局的重要環(huán)節(jié)。這種類型的對外直接投資主要表現(xiàn)形式是購買外國資源公司、購買礦山油田等資產(chǎn)。

2、通過對外直接投資購買技術(shù)和品牌。雖然中國制造業(yè)取得了長足發(fā)展，已經(jīng)成為世界工廠，但是，中國的大部分企業(yè)沒有自己獨立的技術(shù)和品牌，使得自己處于產(chǎn)業(yè)鏈條中的中低端，大部分利潤被外國企業(yè)獲得。而購并外國企業(yè)是獲得國際知名品牌和核心技術(shù)的捷徑，因而相當(dāng)一部分中國企業(yè)通過收購、兼并成熟的海外企業(yè)來實施對外直接投資。例如，上海汽車收購老牌的羅浮汽車就是一例。

3、通過對外直接投資獲得銷售渠道。隨著經(jīng)濟的快速成長，中國企業(yè)面臨著國內(nèi)產(chǎn)能的過剩和海外市場的壁壘。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在過去兩年里，中國出口遭遇了諸如配額、反傾銷、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等各種貿(mào)易壁壘，涉及金額為全球之最。我國企業(yè)通過對外直接投資可以避免各種壁壘，增強在海外市場的銷售能力。聯(lián)想收購IBM個人電腦業(yè)務(wù)就是一個例子。

三、對外直接投資對中國經(jīng)濟的影響

中國對外直接投資已經(jīng)取得了長足的進展，而且，在日益開放的全球經(jīng)濟體系中，我國的對外直接投資的規(guī)模將越來越大。那么，對外直接投資的發(fā)展會給中國經(jīng)濟產(chǎn)生怎樣的影響呢？

1、對外直接投資將逐漸釋放人民幣升值壓力，改變中國流動性過剩的現(xiàn)狀。我國的外匯儲備在2006年已經(jīng)突破1萬億美元，外貿(mào)順差和從事投機的熱錢不僅使中國市場上流動性過剩，而且使得人民幣升值的壓力越來越大。對外直接投資為我國巨額外匯儲備找到了一個出口，不僅能夠獲得比外匯儲備資產(chǎn)更高的投資回報，而且還能夠降低流動性、改善貨幣政策環(huán)境。

2、對外直接投資將有利于改善中國出口格局，拉動我國境外承包、機械設(shè)備、交通運輸設(shè)備等行業(yè)的出口。傳統(tǒng)上，我國對外直接投資主要集中在商務(wù)服務(wù)業(yè)。但是，隨著對外直接投資的興起，我國國外承包工程發(fā)展很快，2005年已經(jīng)達到200多億美元的營業(yè)規(guī)模，比上年增長25%。同時，我國機械設(shè)備行業(yè)的出口也取得了很大發(fā)展，出口收入由2000年的368億美元上升到2005年的1045億美元，年增幅達到23.21%。

3、對外直接投資為我國國內(nèi)很多產(chǎn)業(yè)帶來了產(chǎn)業(yè)升級的契機。在依靠資源投入的傳統(tǒng)經(jīng)濟增長模式下，我國經(jīng)濟發(fā)展與資源環(huán)境的矛盾沖突日益激烈。為了保持可持續(xù)發(fā)展，必須轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長模式，走環(huán)境友好、資源節(jié)約型的發(fā)展道路。其中一個關(guān)鍵因素是將競爭過度、技術(shù)含量落后的產(chǎn)業(yè)能轉(zhuǎn)移到海外市場，而國內(nèi)可以將更多資源投入到技術(shù)升級型的產(chǎn)業(yè)投資。

4、對外直接投資有助于我國釋放產(chǎn)能壓力，有助于熨平國內(nèi)固定資產(chǎn)投資引發(fā)的經(jīng)濟波動。近年來，我國經(jīng)濟發(fā)展過程中的一個基本問題是，相對國內(nèi)供給能力而言消費需求不足，如果沒有其它方式釋放產(chǎn)能，就會導(dǎo)致市場價格下跌、投資回報下降，最終會導(dǎo)致國內(nèi)投資出現(xiàn)大幅度波動。對外直接投資為我國產(chǎn)出找到了新的吸收渠道，從而彌補國內(nèi)需求不足，最終支撐我國經(jīng)濟快速、平穩(wěn)增長。

(注：本文受到華中科技大學(xué)985研究項目“科技發(fā)展與人文精神創(chuàng)新基地”的資助)

【參考文獻】

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[3] 王錦珍：中國對外直接投資的經(jīng)驗、問題及政策建議. 世界經(jīng)濟研究,2004 年第4 期。

篇4

殊不見當(dāng)今“馳馬揚鞭”，縱橫國內(nèi)外資本市場的投資人們之中多為“須眉”。不過，在這個被外界謔稱為“人精聚集地”的投資圈，偶爾也會閃過些許“巾幗”投資人的身影，她們或干練瀟灑、或大氣持重、或機智敏銳，卻不失女性之“柔美”，專注于全球新興市場私募股權(quán)基金投資的EM Alternatives(以下簡稱為EMA)董事兼亞洲總經(jīng)理葉慶就是其中之一。

從外貌上很難判斷出葉慶已是一個在投資圈“馳騁”了12年的“老將”，這也許與她淡定、從容的性格不無關(guān)系，將感性與理性“完美”結(jié)合在一起并在工作中堅定、踏實執(zhí)行下去是她的風(fēng)格。對她來說，下一個十年將迎來事業(yè)生涯中的黃金時期。而工作之余，除了陪伴家人，葉慶最大的愛好就是讀書和旅游：從羅素的《幸福之路》(The Conquest ofHappiness)和托爾斯泰的《懺悔錄》(Confession)中，她品味著“通透的淡定”；而在亞馬遜叢林的漂流和乞力馬扎羅的攀登中，她亦從中尋找著內(nèi)心的靈動與平靜……

“定制”新興市場

2008年11月，葉慶加入了EMA這家主要面向全球新興市場的FOF(Fund ofFunds)基金，主要負責(zé)亞太地區(qū)業(yè)務(wù)。這在葉慶的投資生涯中是個跨越，而這一年她剛剛37歲。

1992年北京大學(xué)國際經(jīng)濟系畢業(yè)后，葉慶曾到美國塔夫茨大學(xué)攻讀國際經(jīng)濟學(xué)碩士學(xué)位，畢業(yè)后在百事集團任項目經(jīng)理，參與管理并實施了多個大型跨國并購項目；2001年繼續(xù)深造獲得美國賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院MBA學(xué)位之后，她進入惠普集團，負責(zé)集團在亞太地區(qū)的戰(zhàn)略投資項目及投資組合管理。到2008年葉慶離開惠普集團時，她已經(jīng)是集團大中華區(qū)的戰(zhàn)略投資主管。

2007年3月成立的EMA,總部設(shè)在美國華盛頓，另外在荷蘭阿姆斯特丹、中國上海等地設(shè)有分支機構(gòu)?！癊MA成立時間并不算長，但我們投資團隊的每一位成員都擁有超過十年甚至二三十年的私募股權(quán)投資經(jīng)驗，尤其是針對發(fā)展中國家的投資，積累了相當(dāng)豐富的資源、經(jīng)驗和人脈?！比~慶表示。

EMA的創(chuàng)始人兼執(zhí)行合伙人Ernest Lambers曾擔(dān)任全球最大的專項私募FOF高山投資的執(zhí)行董事，建立了高山在全球新興市場的投資組合；另兩位創(chuàng)始人兼執(zhí)行合伙人NichulasMorriss和John Stephens則分別擔(dān)任普華永道國際會計和咨詢公司的全球高級合伙人和全球環(huán)境基金(GEF)的高級投資分析師等職務(wù)，還一起創(chuàng)立過Cape Point投資公司；投委會主席Christopher Wright在創(chuàng)立EMA前曾是德利佳華全球私募股權(quán)業(yè)務(wù)的主席；財務(wù)總監(jiān)Alexandra Gardiner則曾在華盛頓特區(qū)的對沖基金巖溪集團擔(dān)任財務(wù)副總裁。而葉慶目前是EMA的投資決策團隊中最年輕的一位。“投資是一個以信任為基礎(chǔ)的行業(yè)?！比~慶表示，“在我們加入EMA之前，其實大家早已認識或一起共事許多年?！?/p>

與傳統(tǒng)意義上的私募股權(quán)基金投資公司有所不同，EMA是一家專注于投資全球新興市場，且為客戶度身定制的組合型基金。

“新興市場主要涵蓋亞洲的大中華區(qū)、澳大利亞、日本、韓國、印度及東南亞等國家，以及拉丁美洲、新興歐洲和前蘇聯(lián)、中東、北非及撒哈拉以南的非洲大陸；而量身定制則指在充分了解客戶(即EMA的投資方)需求及投資偏好之后，根據(jù)他們的需要來制定在新興市場的投資策略，并加以實施?！比~慶解釋道，“EMA目前的大客戶則主要包括美國養(yǎng)老基金、歐洲家族辦公室、捐贈基金及其他機構(gòu)投資者。當(dāng)我們與客戶達成全權(quán)服務(wù)關(guān)系時，EMA便會為客戶創(chuàng)建單獨賬戶服務(wù)，與客戶同為基金投資者。通過單一、定制化的伙伴關(guān)系，不但保證了與客戶利益一致，而且可以為客戶建立專注于特定地區(qū)、產(chǎn)業(yè)或戰(zhàn)略的方案及服務(wù)，以滿足他們真正的需求。”

隨著全球經(jīng)濟的發(fā)展，歐美等發(fā)達國家的市場已趨向成熟，而新興市場卻依然有極大的升值空問。尤其自2008年全球經(jīng)濟危機爆發(fā)以來，以中國為代表的新興市場國家抗風(fēng)險能力亦日益凸顯，這也是EMA“深耕”全球新興市場的主要原因之一；而為客戶提供度身定制服務(wù)的初衷則是為了開拓細分市場并且更好地滿足客戶需求。

精選GP團隊

除了以優(yōu)質(zhì)、個性化服務(wù)滿足養(yǎng)老基金、家族辦公室等大客戶的需求，為保證投資人利益并有效降低投資風(fēng)險，EMA在挑選GP方面則力求“精中選精”。

“我們有一套嚴格的篩選標(biāo)準(zhǔn)，有詳細的數(shù)據(jù)庫和許多可量化的指標(biāo)?！比~慶表示，“做LP不單單需要經(jīng)驗和資源，實際還有許多技術(shù)含量在里面。比如現(xiàn)在全球新興市場有6000多家基金公司，經(jīng)過篩選可能只有1500--2000家值得我們關(guān)注，然后還要從中繼續(xù)跟蹤、篩選，而最終獲得EMA投資的基金，則一定是行業(yè)里的前25％，且符合EMA所有的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

葉慶在選擇GP上，總結(jié)了特別關(guān)注的五點要素：“其一，考量GP所在的政治、經(jīng)濟大環(huán)境及vc、PE的退出渠道是否良好，也就是對大環(huán)境必須有一個正確判斷，否則再好的投資團隊也很難在一個糟糕的環(huán)境下做出好成績。其二，要看GP的投資策略是否與其本身的技能相符，比如GP要投資清潔技術(shù)這樣技術(shù)含量很高的領(lǐng)域，但團隊中并沒有專業(yè)的相關(guān)人員，或者并沒有對該行業(yè)做認真地調(diào)研和準(zhǔn)備，就要對這樣的GP的投資能力打一個問號。其三，看投資團隊的投資業(yè)績。其四，要看投資團隊成員之間本身的契合度，就像球隊打球一樣，需要一個良好的組合。其五，要看公司的架構(gòu)，也就是公司本身對員工的激勵機制、公司對未來的風(fēng)險控制機制，以及與投資人保持利益一致性的合約架構(gòu)等等?！?/p>

僅2009年一年，葉慶就看了近400家基金，“這里面會有一個漏斗效應(yīng)，當(dāng)你見了足夠多的GP，做了足夠多的調(diào)研，你就很容易看出哪些基金存在什么樣的問題，進而再進行篩選。”同時葉慶認為作為LP，不能等到GP來融資時才認識他，“投資其實是一個投入的生意，最好在沒有發(fā)生利益聯(lián)系之前就切實、深入地了解他，才有益于對GP做出正確判斷。尤其在中國，基金成立的時間比較短，通過業(yè)績做判斷比較難，這時看人的成分就會更多一些。”

盡職調(diào)查也是葉慶極為重視的一環(huán)。除了要見投資團隊的每一位成員，她還去要看他們所投資的公司，分析當(dāng)初是怎么投的，以及投資之后做了哪些增值服務(wù)，有時甚至要去甄別那些獲得投資企業(yè)所在產(chǎn)業(yè)的上下游情況。

兩個月前，葉慶和同事為了解一家基金公司，還專程到這家公司所投資的一座墨西哥北部的礦山做調(diào)研?！巴顿Y是一件非常理性的工作，需要從多角度去調(diào)研，其實并不輕松。”葉慶說，“你不能簡單地相信擺在面前的一組組文件和數(shù)據(jù)，還要深入到基金公司和他們所投的企業(yè)里，了解最真實、詳盡的信息?！?/p>

此外，為了將投資風(fēng)險控制到最低，EMA所投資的每一家基金都至少經(jīng)歷過三輪以上的篩選，而GP也必須順利通過EMA六位主要投資成員的“火眼金睛”。

雖然行事風(fēng)格頗為低調(diào)的EMA并未公布其投資基金公司的名單及具體金額，但據(jù)記者了解，EMA每筆投資金額一般在1 000萬至2500萬美元之間，在國內(nèi)已有至少兩家排名前10位的基金公司獲得投資?！拔覀儠鶕?jù)客戶的需求來調(diào)整投資戰(zhàn)略、區(qū)域及比例?！比~慶表示，“不過可以肯定的是，2010年EMA一定會加大在國內(nèi)投資的力度，并與從廣度、深度上建立、健全與中國本IGP的緊密聯(lián)系?！?/p>

葉慶(JudyYe)

EM AIternatives董事兼亞洲總經(jīng)理

1996年至1998年，百事集團項目經(jīng)理，參與管理實施多個大型跨國并購項目。

2001年到2005年，惠普計算機服務(wù)集團全球企業(yè)發(fā)展與戰(zhàn)略投資部投資經(jīng)理，負責(zé)集團在亞太地區(qū)的戰(zhàn)略投資項目及投資組合管理。

篇5

美國由于金融工具高度發(fā)達，不動產(chǎn)投資行為非常成熟，為了使投資人能夠較為準(zhǔn)確地預(yù)測不動產(chǎn)的獲利性，收益法在理論和評估實務(wù)兩方面都得到了深遠的發(fā)展，在早期建立了直接資本化法（direct capitalization）和報酬資本化法（yield capitalization）的理論基礎(chǔ)，現(xiàn)代則由于計算機的使用，在收益法中發(fā)展了一些特定技術(shù)和程序（如在報酬資本化法中應(yīng)用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析，收益模型和不動產(chǎn)模型），對不動產(chǎn)估價和投資分析產(chǎn)生了重大的影響。本文僅介紹一些美國不動產(chǎn)評估收益法中回報率（rates of return）的概念和分類，也許對我國房地產(chǎn)評估人員有一些啟發(fā)。

一、回報率的概念

The Appraisal of Real Estate （Appraisal Institute，11th edition） （《不動產(chǎn)估價》（美國估價學(xué)會）第11版）一書中對收益法做了非常詳細的論述。收益法的實質(zhì)是分析投資人將資本投資到房地產(chǎn)后，獲得收益與最初投資資本之間的關(guān)系。收益法一般可以分為兩種計算方法，一種是直接資本化法，另一種是報酬資本化法。在現(xiàn)代，由于計算機的普遍使用，報酬資本化法中更多地應(yīng)用折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析?；貓舐剩╮ates of return）是分析房地產(chǎn)期望收益狀況的比率，通常用年回報率來表達。在美國的不動產(chǎn)收益評估中通?？梢詫⒒貓舐史譃槭找媛?（income rate，R）和報酬率（yield rate，Y）兩大類。收益率（R）是用于直接資本化法中的回報率，是估價標(biāo)的單一年度收益與總價值的比率。報酬率（Y）是用于報酬資本化法中的回報率，是將估價標(biāo)的在持有期內(nèi)各期預(yù)期收益，折現(xiàn)為各期收益現(xiàn)值的比率。

房地產(chǎn)投入人投資房地產(chǎn)，對投資資本的期望，一般來講有兩個，一個是將投人資本全部回收，這種投資期望被稱為資本返還（return of capital）；另一個是在投資資本的使用過程中，不斷獲得額外的收益，直到最終投資人將最初的投資資本收回（這里收回的投資資本總額不包括在投資期間獲得的收益），這種投資期望被稱為資本報酬（return on capital）。在一宗房地產(chǎn)投資過程中，投資人既關(guān)心資本返還，也關(guān)心資本報酬。相應(yīng)地，投資人也非常關(guān)心衡量資本期望收益狀況的各種比率，即回報率。不同形式的資本返還和資本報酬，以及資本返還和資本報酬的不同組合，可以用不同的回報率來表達這種變化，以使投資人清晰地計算和衡量出房地產(chǎn)投資的安全性，獲利性和可靠性。

投資資本可以通過每年收益，或者在投資結(jié)束時出售不動產(chǎn)全部或部分收回投資。如果不動產(chǎn)價值在投資期初與投資結(jié)束不動產(chǎn)被銷售時相等，說明投資者在銷售時將全部投資收回，年收益來源于資本報酬，這種情況下，收益率等于資本報酬率（rate of return on capital）。如果不動產(chǎn)價值預(yù)測隨時間有下跌的趨勢，投資者無法從期末銷售不動產(chǎn)收回最初的投資，一部分年度收益將要用來償還投資資本，在這種情況下，資本報酬率在一定程度上低于特定的收益率，如直接資本化法中的綜合資本化率。資本報酬率與綜合資本化率之間的差額，就是資本返還率（rate of return of capital），這時資本返還率是正值。如果投資者期望在投資結(jié)束時銷售不動產(chǎn)，獲得比最初投資更多的收益，則資本報酬率會高于特定的收益率，這時，資本返還率是負值，因為年度收益沒有提供所有的期望資本報酬。資本報酬率可以用可得到的或期望的報酬率或利率表達。

假設(shè)投資人以100萬人民幣購買一宗不動產(chǎn)，用于出租，每年取得穩(wěn)定收益10萬元，租期為 10年。

情況一。第11年投資人將不動產(chǎn)以100萬元的價格出售，則收益率R（不含出售價值）： 10／100=10%資本報酬率：10／100=10%

收益率等于資本報酬率情況二。第11年投資人將不動產(chǎn)以90萬元的價格出售，低于購買時的價格，投資者需要將每年收益中1萬元補貼到不動產(chǎn)總價值中，才能收回最初的投資資本，則收益率R（不含出售價值）為：10／100=10%資本報酬率為：（10-1）／100=9%資本返還率為：10%-9%=1%情況三。第11年投資人將不動產(chǎn)以110萬元的價格出售，高于購買的價格，將多出的10萬元按每年1萬元補貼到每年的收益中，則收益率R（不含出售價值）為：10／100=10%資本報酬率為：（10+1）／100=11%資本返還率為：10%-11%=-1%從上面這個簡單的例子可以看出，估價師在估價中要考慮不動產(chǎn)投資獲得收益的方式，復(fù)雜的資本返還和資本報酬形式影響了回報率的變化。在報酬資本化法中必須清楚地分清資本返還和資本報酬，計算現(xiàn)金流的折現(xiàn)率可算出資本報酬。在直接資本化法中，不能精確地區(qū)分資本返還和資本報酬，如應(yīng)用綜合資本化率計算時，實際上它隱含了資本返還和資本報酬兩種投資資本回收部分。這是因為，當(dāng)用資本化率估算不動產(chǎn)估價標(biāo)的價值時，估算的現(xiàn)值必須顯示出投資者除資本返還的價格外，還有應(yīng)該賺取的資本報酬的價格。根據(jù)房地產(chǎn)的不同產(chǎn)權(quán)組成或?qū)嶓w組成，也形成了不同的收益率或報酬率。例如，估價師可以通過分析分別由土地和建筑物或抵押貸款和自有資金形成的收益，計算出不同組成部分的收益率或報酬率，從而計算出整個不動產(chǎn)的總收益率或報酬率。

二、影響回報率變動的因囊

影響回報率變動的因素很多，《不動產(chǎn)估價》（美國估價學(xué)會）一書中列舉了6個主要因素：風(fēng)險程度，市場對未來通貨膨脹的態(tài)度，替資的預(yù)期回報率，過去可比較不動產(chǎn)的回報率，抵押貸款資金的供給狀況和稅費優(yōu)惠。由于估價師用收益法估算不動產(chǎn)價值時是使用未來預(yù)期的回報率，不是歷史回報率記錄，所以估價師的市場風(fēng)險意識和對購買力變化的認知非常重要。在國內(nèi)，計算回報率時，往往將銀行利率 （認定為安全利率）加一個風(fēng)險調(diào)整值作為回報率，顯得過于簡單，沒有考慮不同類型，不同地區(qū)，不同時期，不同抵押貸款模式的物業(yè)有不同的回報率。這樣就出現(xiàn)，不同類型的物業(yè)，如住宅和酒店，不同地區(qū)的物業(yè)，如廣州和北京，不同時期的物業(yè)，如 1999年和2002年，在用收益法評估時，在不同的估價報告中使用相同的回報率，容易造成不同地區(qū)的投資者對市場的誤解，或者盲目投資，或者被虛高的回報率嚇退。

三、收益率（R）

在美國不動產(chǎn)估價中，收益率（R）是用于直接資本化法中的回報率。直接資本化法是以收益率將單一年度收益期望值轉(zhuǎn)化成不動產(chǎn)價值的方法。它可以用來折現(xiàn)潛在總收益，有效總收益，凈經(jīng)營收益或稅前現(xiàn)金流量。收益率是單一年度的收益與其房地產(chǎn)價值的比率，是靜態(tài)指標(biāo)。一般以第一年度的收益除以價值來計算，也可以用各年平均收益作為代表性年收益來計算。應(yīng)用收益率可以一步計算出不動產(chǎn)價值。已知標(biāo)的不動產(chǎn)的年收益和收益率，即：價值=收益／收益率收益率分為綜合資本化率、期末資本化率、自有資金資本化率、抵押貸款資本化率（抵押貸款常數(shù)）、建筑物資本化率、土地資本化率。這些比率之間存在著內(nèi)在的聯(lián)系，其中，最基本的比率是綜合資本化率。

1.綜合資本化率。綜合資本化率（Ro）是房地產(chǎn)單一年度凈經(jīng)營收益期望值與房地產(chǎn)總價值或總價格的比率。凈經(jīng)營收益是房地產(chǎn)的有效總收益扣除經(jīng)營費用后，但未扣除貸款本息償還額及帳面折舊額的余額。

計算綜合資本化率的方法有：市場抽取法，投資組合法（包括抵押貸款與自有資金組合和土地與建筑物組合兩種）和債務(wù)保障公式，也可以從有效總收益乘數(shù)中求算。

市場抽取法要求市場發(fā)育良好，相同類型物業(yè)的銷售資料充足。在用這種方法計算Ro時，要求比較案例的與標(biāo)的不動產(chǎn)具有相似性，否則要對存在的差異進行修正。估價師要搜集每宗比較案例的售價，收益，費用，融資條件，銷售時的市場條件，產(chǎn)權(quán)情況，風(fēng)險狀況。確定每宗比較案例應(yīng)按照相同的計算方式計算凈經(jīng)營收益。例如，比較案例的凈租金每年上漲3%，綜合資本化率是10%，標(biāo)的不動產(chǎn)的凈租金每年上漲2%，雖然二者在其他條件上具有相似性，但標(biāo)的不動產(chǎn)不能以10%作為它的綜合資本化率，必須進行修正，后者的 Ro要比前者的Ro高。又如，比較案例為一宗舊物業(yè)，購買時的Ro為10%，但在2年內(nèi)需要重新裝修，標(biāo)的不動產(chǎn)為剛竣工的新物業(yè)，雖然二者在同一區(qū)位，交易時間接近，收益但由于后者不需要從經(jīng)營費用中扣除裝修費用，故不能用前者作為后者的綜合資本化率，應(yīng)該進行修正，標(biāo)的不動產(chǎn)的R.應(yīng)該低于10%.應(yīng)用市場提取法計算綜合資本化率的具體步驟是：第一步，估價師收集與標(biāo)的案例具有可比性的比較案例，列出它們的售價，租金標(biāo)準(zhǔn)，費用，融資條件，市場狀況，銷售時間，產(chǎn)權(quán)狀況等資料。

第二步，估價師利用比較案例的資料，計算出每宗案例的凈經(jīng)營收益，然后將具有可比性的每宗比較案例的凈經(jīng)營收益除以售價，可以得到每宗不動產(chǎn)的綜合資本化率，并形成一個綜合資本化率取值范圍。

第三步，估價師確定標(biāo)的不動產(chǎn)的綜合資本化率?？梢愿鶕?jù)其與比較案例的可比性，在比較案例估算出來的綜合資本化率一定的范圍內(nèi)進行休整，在根據(jù)估價師的經(jīng)驗判斷而形成。

投資組合法也是計算綜合資本化率的方法，一般可以分為兩種組合，即土地與建筑物組合和抵押貸款與自有資金組合。在上個世紀(jì)中期以前，人們將不動產(chǎn)劃分為土地和建筑物兩種投資成分。在估價中，由于貸款利率較低，資本投資收益穩(wěn)定，估價師一般不考慮融資的問題和資本收益，僅使用實體剩余法分別計算土地的資本化率和建筑物的資本化率。1959年，埃爾伍得對收益資本化法作出了重要的貢獻，他在估價中引進了“不動產(chǎn)總價值必須反映抵押貸款價值及自有資金價值”的觀念，即在估價中，不僅要分析土地和建筑物的價值，也要分析抵押貸款和自有資金的價值，分別計算他們的資本化率 （即抵押貸款常數(shù)和自有資金資本率），以此來表達放款人和自有資金投資者的對投資的收益的判斷。這主要是由于通貨膨脹和不動產(chǎn)價值實質(zhì)增值已經(jīng)超過了建筑物實體折舊對不動產(chǎn)價值的影響，以及不動產(chǎn)投資者投資行為日益復(fù)雜，收益流量不穩(wěn)定，短期投資增多等因素形成的。

2.土地資本化率和建筑物資本化率在投資組合技術(shù)中，應(yīng)用到土地資本化率和建筑物資本化率兩個技術(shù)指標(biāo)。土地與建筑物組合計算綜合資本化率的公式是：Ro=L.RL+B.RB其中：L表示土地價值占整個不動產(chǎn)價值的百分比B表示建筑物價值占整個不動產(chǎn)價值的百分比RL表示土地的資本化率RB表示建筑物的資本化率土地資本化率是土地的年凈經(jīng)營收益與土地價值的比率，建筑物資本化率是建筑物的凈經(jīng)營收益與建筑物價值的比率。土地資本化率和建筑物資本化率可以從市場資料中應(yīng)用市場提取法計算出來。在建筑物剩余法中，使用土地資本化率，建筑物資本化率和其他資料可以計算建筑物價值，將其與已知的土地價值相加，得到整個不動產(chǎn)價值。這種剩余法應(yīng)用范圍非常有限，可以應(yīng)用到不動產(chǎn)（指建筑物折舊）有大量累計折舊的情況下計算不動產(chǎn)價值的估價目的。也可以用來直接衡量建筑物對整個不動產(chǎn)價值的貢獻度。

3.抵押貸款常數(shù)和白有資金資本化率抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率應(yīng)用在投資組合技術(shù)中計算綜合資本化率，抵押貸款與白有資金組合公式是：Ro=M.RM+E.RM其中：M表示貸款價值比，是貸款占不動產(chǎn)總投資的百分比RM表示抵押貸款常數(shù)E表示自有資金占不動產(chǎn)投資的百分比RM表示白有資金資本化率抵押貸款常數(shù)是每年的本金和利息償還額之和與抵押貸款本金總額的比率。它是放款者所要求的放款的利率報酬。自有資金資本化率是不動產(chǎn)年度稅前現(xiàn)金流量與自有資金總額的比率。自有資金資本化率可以從充足的市場資料的比較實例中計算出來的，即由每一個比較案例的年度稅前現(xiàn)金流量除以自有資金總額得到。年度稅前現(xiàn)金流量通常是不動產(chǎn)持有期第一年的預(yù)期現(xiàn)金流量。自有資金資本化率是用來資本化自有資金的收益。

已知自有資金資本化率和抵押貸款利率，以及抵押貸款總額等資料，應(yīng)用自有資金剩余法可以計算出自有資金的剩余收益，它對于分析新開發(fā)的不動產(chǎn)的絕對所有權(quán)（或稱為不動產(chǎn)的完全所有權(quán)權(quán)益，他不受其他任何權(quán)利的支配，僅受政府課稅，不動產(chǎn)征收的限制）收益，或者評估受特定抵押貸款限制的不動產(chǎn)的自有資金收益。

4.期初資本化率和期末資本化率期初資本化率是不動產(chǎn)被購入第1年的凈經(jīng)營收益與不動產(chǎn)現(xiàn)值的比率。期末資本化率是用來估計不動產(chǎn)期末出售價值的綜合資本化率，它高于平均綜合資本化率和期初資本化率，這是因為在不動產(chǎn)持有期期末，建筑物的經(jīng)濟壽命已減少，獲得經(jīng)收益的風(fēng)險較高的原因。

四、報酬率（Y）

在美國《不動產(chǎn)估價》一書中，報酬率是應(yīng)用在報酬資本化法中的回報率。報酬資本化法是以報酬率將不動產(chǎn)各期未來利益包括不動產(chǎn)持有期末出售價值分別折現(xiàn)，使未來收益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的方法。它通過預(yù)測不動產(chǎn)持有期的未來各期利益，利用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量公式（DCF）（以一個折現(xiàn)率將未來預(yù)期現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值）或不動產(chǎn)模型分析（根據(jù)不同的年金收益模式），將利益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值，模擬典型投資者的期望和假設(shè)。根據(jù)這個方法分析不動產(chǎn)投資，投資者可以知道，投資某一不動產(chǎn)是否可以得到投資者要求的利潤或報酬水平，即滿意的資本報酬和完全的資本返還。它是一個動態(tài)過程。

報酬率是資本的回報率，通常以年復(fù)利百分率來表示。它是將估價標(biāo)的持有期內(nèi)各期預(yù)期收益（包括每期收益和投資結(jié)束時的出售價值），折現(xiàn)為各期收益現(xiàn)值的比率。它可以分為利息率（名義利率、實際利率）、綜合報酬率和自有資金報酬率。報酬率不僅考慮所有的不動產(chǎn)期望利益，也包括不動產(chǎn)在投資結(jié)束時的出售價值。折現(xiàn)率實際上是用于報酬資本化法中的一種報酬率。綜合報酬率和自有資金報酬率都是房地產(chǎn)估價定的內(nèi)部報酬率。報酬率是動態(tài)指標(biāo)。

（一）如何確定貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析中的報酬率由于計算機的廣泛使用，貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析（DCF）被用于報酬資本化法中來估計不動產(chǎn)的投資價值。貼現(xiàn)率或報酬率的確定，成為DCF的關(guān)鍵。與直接資本化法從過去的比較案例中確定收益率不同，確定報酬率更著眼于比較案例中投資者對未來的期望。估價師可以通過與比較案例的交易雙方面談，了解比較案例投資者對未來收益的期望和態(tài)度，得到比較案例的預(yù)期報酬率，然后直接確認標(biāo)的不動產(chǎn)的投資期望值，或者通過估計比較案例的收益期望值和出售價值，間接推算出期望的報酬率。在DCF中，同一個持有期內(nèi)不同的時段，因為存在不同的風(fēng)險，所以應(yīng)該用不同的報酬率以反映未來的收益情況。當(dāng)然，采用單一的報酬率貼現(xiàn)全部收益或采用不同的報酬率貼現(xiàn)不同的收益，要取決于在市場上的投資者的行為。

（二）收益模型或不動產(chǎn)模型中報酬率與收益率的關(guān)系收益模型或不動產(chǎn)模型是美國不動產(chǎn)估價中預(yù)測投資者收益的特殊公式或模型。在應(yīng)用收益模型時，比應(yīng)用DCF公式需要更少的假設(shè)和數(shù)據(jù)資料。

1.收益模型中的報酬率。由于不動產(chǎn)每一期收益存在不同的變動規(guī)律，因此報酬率和收益率會發(fā)生變化。在有些情況下，如不動產(chǎn)在一定的持有期內(nèi)有固定的凈經(jīng)營收益，在持有期末以原購入時的價格出售，此時的貼現(xiàn)率或報酬率等于綜合收益率。而有些情況下，如投資者在不動產(chǎn)持有期內(nèi)每年獲得固定收益流量，資本綜合報酬率固定，投資結(jié)束時不動產(chǎn)價值為零，也就是說不動產(chǎn)的資本報酬和資本返還包含在每一期的固定收益流量中，此時的綜合收益率等于綜合報酬率與償債基金因子（償債基金因子是1元以復(fù)利計算本利之和的倒數(shù)，1／Sn=1／（1+i）n）之和。即：Ro=Yo+1／Sn這個公式被稱為英伍德條件，Yo代表投資資本的資本報酬，1／Sn代表資本返還。其中此時的償債基金因子是采用綜合報酬率Yo作為貼現(xiàn)率i計算的。

如果1／Sn=1／（1+i）n中的 i是采用安全利率作為貼現(xiàn)率i計算的，則此時的Ro=Yo+1／Sn被稱為霍斯科爾德條件。安全利率一般采用保險儲蓄存款或政府債券的主要通行利率，低于投資者的投資資本的綜合報酬率。這時的綜合報酬率被稱為投機利率。由霍斯科爾德條件算出的綜合資本化率（也被稱為霍斯科爾德資本化率）要高于由英伍德條件算出的綜合資本化率，因此，再依據(jù)直接資本化法公式（價值=凈經(jīng)營收益／綜合資本化率Ro）評估出的不動產(chǎn)價值也比較低?；羲箍茽柕聴l件應(yīng)用范圍很窄，主要用于消耗性資產(chǎn)評估，如礦山，租賃設(shè)備和動產(chǎn)。

2.不動產(chǎn)模型中的收益率和報酬率。

不動產(chǎn)投資者往往希望最終的不動產(chǎn)投資收益包含著不動產(chǎn)增值，即期望全部的報酬率高于收益率，如綜合資本化率。報酬率是一個包含任何不動產(chǎn)增值的完全指標(biāo)。報酬率與收益率之間的關(guān)系公式是：Y=R+A其中Y是報酬率，R是收益率，A是反映收益與價值變化的調(diào)整率。

（三）綜合報酬率，自有資金報酬率和利率的概念綜合報酬率Yo是全部投入資本的報酬率。它考慮了在不動產(chǎn)持有期內(nèi)收益的變動，也考慮了在投資結(jié)束時出售價值的變動。它不需要考慮貸款融資的影響，是在假設(shè)沒有融資購買情況下計算出來的。綜合報酬率可以視為貸款和自有資金組合的報酬率，觀念上是自有資金報酬率和抵押貸款報酬率（或抵押貸款利率）的加權(quán)平均。