導(dǎo)語：政府機關(guān)物業(yè)管理考察報告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

*月*日至*日，我局組一行6人，分別赴北京、上海、*等地，對機關(guān)辦公用房管理、物業(yè)管理的有關(guān)情況進行了，現(xiàn)將有關(guān)匯報如下：

一、中央國家機關(guān)和各地（市）物業(yè)管理的基本情況

1、國管局機關(guān)物業(yè)管理的基本情況。國管局機關(guān)的物業(yè)管理由國管局機關(guān)服務(wù)中心事業(yè)部負(fù)責(zé)，下設(shè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督處負(fù)責(zé)日常監(jiān)督檢查管理，財務(wù)結(jié)算中心負(fù)責(zé)費用結(jié)算。保安、保潔、會議、綠化、維修、餐飲均已實行了保障社會化，具體做法是服務(wù)項目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定后，通過向社會公開招標(biāo)來選擇服務(wù)公司，事業(yè)部代表機關(guān)服務(wù)中心選擇了6家公司分別從事以上6項服務(wù)，簽訂了有效期限為一年的，并且確定“一年一招標(biāo)”的原則。國管局機關(guān)服務(wù)對象1600余人，自實行社會化運作后，運行情況良好。

中央國家機關(guān)的節(jié)能減排工作在國管局統(tǒng)籌安排下，經(jīng)過短短半年時間，中央國家機關(guān)已全部完成辦公區(qū)所有非節(jié)能燈具的更換改造，實現(xiàn)節(jié)能燈使用率100。在照明節(jié)能改造中，中央國家機關(guān)始終堅持“節(jié)能必須節(jié)約”的原則，盡量不破壞原照明使用線路，同時保證安全和質(zhì)量。對于使用電子鎮(zhèn)流器的t8燈具，根據(jù)使用壽命周期，實行分步更換，避免浪費。恰逢全國節(jié)能宣傳周，我們到國管局機關(guān)辦公樓時，除了辦公室外，走廊、樓道、衛(wèi)生間電燈都是關(guān)著的。據(jù)介紹情況的領(lǐng)導(dǎo)談，現(xiàn)在節(jié)能減排工作在中央國家機關(guān)已到了全面實施的階段，提倡“人人節(jié)約，事事節(jié)約”，辦公室和公共場所要充分利用自然光，無需燈光時應(yīng)隨手關(guān)燈，杜絕白晝燈、長明燈的存在。多走樓梯少乘電梯：既節(jié)省電能，又鍛煉身體。很多單位的外景大功率照明燈，等天黑后才開，并且在深夜及時關(guān)閉。長時間不使用的電腦，要關(guān)閉電源，因為電腦待機狀態(tài)也是要耗電的。下班后，及時關(guān)閉走廊、樓道、衛(wèi)生間的電燈。這些做法，對于我們的節(jié)能減排工作，具有重要的示范作用。

2、國家質(zhì)檢總局辦公大樓物業(yè)管理的基本情況。國家質(zhì)檢總局辦公大樓的物業(yè)管理由局機關(guān)服務(wù)中心負(fù)責(zé)，實行企業(yè)化運作，物業(yè)管理已通過iso9001質(zhì)量管理體系和iso14001環(huán)境管理體系認(rèn)證。質(zhì)檢總局機關(guān)、國家認(rèn)監(jiān)委、質(zhì)監(jiān)委、局信息中心、法規(guī)中心共計1200余人同在該樓辦公，整座大樓設(shè)備設(shè)施好，環(huán)境優(yōu)雅，衛(wèi)生整潔，管理制度健全。該樓共有房間644間，面積8萬余平方米，14間功能大小不同的會議室統(tǒng)一布置在大廈3層，車庫設(shè)在地下一、二層各一部，車位總計有438個，餐廳設(shè)在地下一層，操作間工作時，幾乎看不到油煙，領(lǐng)導(dǎo)餐廳面積不大，突出特點是餐具考究，擦得锃明瓦亮，桌布潔白無任何瑕疵，環(huán)境特別整潔干凈，據(jù)該樓物業(yè)管理層人員介紹，由于注重培訓(xùn)學(xué)習(xí)，餐飲服務(wù)等級廚師多，菜品質(zhì)量很過關(guān)，因此國家質(zhì)檢總局的各級領(lǐng)導(dǎo)幾乎都在內(nèi)部宴請。當(dāng)晚，有幸應(yīng)邀進行了品嘗，覺得真是名不虛傳。

3、上海市政府機關(guān)辦公大樓物業(yè)管理的基本情況。上海市政府機關(guān)物業(yè)管理統(tǒng)一由上海市錦勤集團有限公司（前身是原市政府機關(guān)服務(wù)中心）負(fù)責(zé)，實行企業(yè)化運作。錦勤集團下設(shè)高級樓宇、車輛服務(wù)、賓館酒店三個中心，原有人員編制在轉(zhuǎn)制時同時轉(zhuǎn)化為企業(yè)編制，現(xiàn)有員工546人，其中100余名原機關(guān)職工仍按現(xiàn)行工資體制標(biāo)準(zhǔn)開支，其余靈活就業(yè)人員按市場化運作。局機關(guān)設(shè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量運行及結(jié)算業(yè)務(wù)，每月與錦勤集團結(jié)算。辦公樓物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)為26元／月／平方米，為上兩年物業(yè)管理費開支的平均數(shù)；綠化養(yǎng)護2元／月／平方米；保安實行社會公開招標(biāo)，由中標(biāo)的保安公司負(fù)責(zé)。餐飲服務(wù)每天分早、中、晚三次，中午8個熱菜、4個涼菜，實行刷卡自助式服務(wù)，盛菜的器皿是不銹鋼的，上有不銹鋼的防塵罩，容量不大，隨時可以填充即時炒好的菜品，每個菜品由服務(wù)員打成若干小份，由就餐者根據(jù)自己的喜好進行選擇，然后統(tǒng)一結(jié)算。

4、*省省政府機關(guān)綜合辦公大樓的物業(yè)管理情況。*省政府機關(guān)綜合辦公大樓的物業(yè)管理由省直第一物業(yè)管理中心（事業(yè)編制）負(fù)責(zé)?，F(xiàn)有在編人員18人，靈活就業(yè)人員43人。承擔(dān)40余位廳局級領(lǐng)導(dǎo)和平均每年900余次會議及10,000余平方米的公共區(qū)域保潔服務(wù)工作；保安服務(wù)通過招標(biāo)由社會保安公司負(fù)責(zé)；綠化規(guī)模較小，由行政處和物業(yè)中心共同管理。經(jīng)費來源由省財政按現(xiàn)有編制撥款，其余不足由駐樓各單位根據(jù)服務(wù)情況分?jǐn)偅秳趧臃ā穼嵤┖?，尚未為?/p>

動者辦理社會保險，現(xiàn)正在嘗試對24名保潔人員實行勞務(wù)派遣。管理體制上，物業(yè)中心下設(shè)服務(wù)科，具體負(fù)責(zé)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，每周三下午定期檢查一次，實行打分制，95分以上的，績效工資加10-30元，60分以下的，扣10-30元。*之行最大的收獲在于接待服務(wù)工作，我們感受到的是國賓般的待遇，衣食住行安排得非常.本文.由方\案.范文庫;為您搜;集’整理^周到細(xì)致熱情，有賓至如歸賓主一家之感，真不愧為“文明之邦”。

二、省政府大院物業(yè)管理的現(xiàn)狀

（一）、基本情況。省政府大院的物業(yè)管理90％以上由行政一處負(fù)責(zé)（省國資委辦公樓、省人防辦和省人防設(shè)計院辦公樓、電信69局、省檔案館等單位保潔、收發(fā)等由本單位自行承擔(dān)，餐飲服務(wù)仍由行政一處承擔(dān)）。省政府北陵大院總面積40.2萬平方米，行政一處承擔(dān)著省政府大院主要的后勤保障服務(wù)工作，承擔(dān)著省政府機關(guān)廳局級以上領(lǐng)導(dǎo)及2000余名工作人員的餐飲服務(wù)工作，承擔(dān)著院內(nèi)各辦公樓的保潔、收發(fā)、更值等服務(wù)工作，處屬單位人民會堂承擔(dān)著省“兩會”等大中小型會議的接待服務(wù)工作，承擔(dān)著政府大院17萬平方米的綠化工作、庭院保潔以及機關(guān)干部的醫(yī)療保健、健身服務(wù)工作等。

行政一處機構(gòu)設(shè)置。分行政與事業(yè)兩類，共14個部門。（a）行政下設(shè)職能科室11個：人秘科、財務(wù)科、行政一科、行政二科、行政三科、綜合樓管理科、生活一科、生活二科、省政府多功能運動館、保潔隊、省長辦公樓服務(wù)班；（b）事業(yè)單位有3個：人民會堂、省政府機關(guān)門診部、省政府機關(guān)幼兒園。需要說明的是：其中行政三科、省政府機關(guān)幼兒園，行政一處僅負(fù)責(zé)他們的黨務(wù)、人事、工會工作，以及靈活就業(yè)人員和行政三科工作人員的工資管理。

行政一處人員構(gòu)成?，F(xiàn)有在崗人員411人，其中：公務(wù)員9人，機關(guān)工勤9人，生活科參照行政待遇人員19人，事業(yè)編制人員70人，集體職工42人，靈活就業(yè)人員261人。借調(diào)1人，返聘1人。另有編制在我處，在車隊、勞服公司等單位工作的人員15人。現(xiàn)離退休人員120人，其中離休干部12人，退休干部職工108人。

行政一處領(lǐng)導(dǎo)班子組成?，F(xiàn)有班子成員4人：處長1名、副處長2名、正團職轉(zhuǎn)業(yè)干部1名。

行政一處資金來源。多功能運動館和省發(fā)改委綜合樓資金、大院綠化費、省長辦公樓服務(wù)人員經(jīng)費以及部分大院管理費用由省財政撥入專項資金。同時，收繳駐院單位管理費用于支付水電費、員工工資不足等。此外，機關(guān)食堂依靠自身資源優(yōu)勢，積極開展婚宴創(chuàng)收，彌補了伙食、人員開資的不足。

（二）、近年來主要工作

近年來，圍繞全局中心工作，行政一處進一步調(diào)整，明確自身工作思路，理順關(guān)系，以加強管理為重點，以強化服務(wù)為中心，整體建設(shè)方案范=文庫為\您搜.集整’理_水平有了新的提高，綜合服務(wù)保障能力得到進一步增強。

2008年1月1日，嚴(yán)格貫徹實施《勞動法》，依法對全處247名靈活就業(yè)人員實行了勞務(wù)派遣。按照規(guī)定為勞動者調(diào)整了工資標(biāo)準(zhǔn)和參加了養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、失業(yè)、生育等5種社會保險，使靈活就業(yè)人員的管理走上了法制化、規(guī)范化、制度化的正確軌道。

省政府北陵大院12辦公樓的廳局級領(lǐng)導(dǎo)辦公室及公共區(qū)域的保潔、更值服務(wù)及8座辦公樓的收發(fā)工作，制度健全，管理規(guī)范，設(shè)施完好，保障有力；省直機關(guān)獨身宿舍正逐步實行公寓式管理，不斷完善居住條件；省政府領(lǐng)導(dǎo)的通訊保障及駐院各單位的電話安裝維修及時、快捷、迅速，暢通無阻；省政府機關(guān)圖書館實行管理信息化，現(xiàn)有各類報刊45種，藏書11,457冊。

對機關(guān)食堂計劃地組織實施就餐環(huán)境的綜合改造，狠抓管理，快速提高伙食質(zhì)量。聘請烹飪大師傳授技藝，舉辦烹飪大賽，克服物價上漲因素，保證伙食質(zhì)量，豐富風(fēng)味品種，不斷提高了食堂就餐滿意率與服務(wù)水平。

人民會堂每年成功接待包括全省兩會、黨代會在內(nèi)的大中型會議300余次，完成了表決系統(tǒng)升級改造工程、消防配電改造工程等。

機關(guān)大院綠化覆蓋率達到38.8％。其中草坪面積96，000平方米，主要分布在主干道以南和東新村以西。綠籬共1，300延長米，其中水臘綠籬900延長米，紫葉小檗400延長米。樹木74，990株，主要為槐樹、黑松、檜柏、銀杏。為了進一步優(yōu)化辦公環(huán)境，我們著眼全局，精心規(guī)劃，新栽各類喬木600余株、灌木2000余株，新鋪草坪20，000余平方米，并有效防治病蟲害，營造了四季長青、賞心悅目的新局面。

機關(guān)門診部不斷規(guī)范醫(yī)療管理，全年接待就診10,000余人次。

省政府多功能運

動館提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全年無休息日。自2006年8月試運行，至今已辦理實名制運動卡2100張，2007年至今舉辦各類比賽40余次。

2006年9月開始負(fù)責(zé)省長辦公樓服務(wù)工作，通過強化管理，不斷完善服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化辦公環(huán)境，使各項服務(wù)質(zhì)量有了明顯的提高，2007年省長辦公樓全年會議服務(wù)871次。

大院保潔工作有序進行，保證了環(huán)境清潔。2007年行政一處獲局目標(biāo)責(zé)任制管理先進單位，保潔隊獲省直機關(guān)工委“三八紅旗集體”榮譽稱號。

三、中國現(xiàn)代物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢小議

物業(yè)管理是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”源于19世紀(jì)60年代的英國。我國內(nèi)地的物業(yè)管理起源于本世紀(jì)80年代，以廣州、深圳發(fā)展的最早。近年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理作為我國的一個新興行業(yè)面臨著挑戰(zhàn)和機遇。所謂物業(yè)管理，是指專門的機構(gòu)受物業(yè)所有人的委托，按照國家以及和契約行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的技術(shù)對已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營的方式進行管理，同時對物業(yè)周圍環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向業(yè)主或租戶提供多方面的綜合性服務(wù)。何謂物業(yè)？物業(yè)是對單元性房地產(chǎn)的稱謂，是指已建成并投入使用的各類房屋及其附屬設(shè)施、相關(guān)場地。

目前全國實行物業(yè)管理的房屋面積超過100億平方米，物業(yè)管理覆蓋率已接近50，北京等較發(fā)達城市的覆蓋率達70，深圳、上海已達90以上。以上3座城市物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值已占當(dāng)?shù)貒裆a(chǎn)總值的2左右。全國物業(yè)管理企業(yè)已超過3萬家，其中一級資質(zhì)企業(yè)300多家，從業(yè)人員超過300萬人?？梢?，物業(yè)管理在我國發(fā)展快速，市場廣闊，潛力無窮。

然而物業(yè)管理行業(yè)在快速發(fā)展的過程中，也遇到諸多的困難和壓力，暴露出一系列的問題和矛盾：行業(yè)公信受到質(zhì)疑；相關(guān)主體矛盾頻發(fā)；有關(guān)制度尚待落實；市場機制有待完善；執(zhí)法困境沒有解決；行業(yè)風(fēng)險日益加劇。

在當(dāng)前經(jīng)濟全球化加快、市場競爭加劇和wto環(huán)境下，國外先進的物業(yè)管理企業(yè)紛紛進入國內(nèi)，這些都使得我國的物業(yè)管理企業(yè)面臨激烈的市場競爭。內(nèi)部是企業(yè)的無序非正當(dāng)競爭，外部來自宏觀大環(huán)境如法制環(huán)境的不完善、政府導(dǎo)向的干預(yù)等，外部微觀有具有資金雄厚、技術(shù)先進、管理超前的外資狼，例如美國的為您服務(wù)與澳洲的商務(wù)年華等以及機制靈活、擁有成本優(yōu)勢的民營物業(yè)管理企業(yè)等，還有在物業(yè)管理發(fā)展較成熟的地區(qū)，競爭不斷加劇，競爭日趨白熱化。

21世紀(jì)社會對物業(yè)管理的需求，既是多元化的綜合需求，又是個性化的需求；既有物業(yè)本身的需求，又有物業(yè)使用人建立在物業(yè)基礎(chǔ)上的需求，紛繁復(fù)雜。在眾多的各種需求里面，有一個共同的核心需求：人為適應(yīng)生存和發(fā)展而產(chǎn)生的需求。它要求社會諸多功能在個性化及個人領(lǐng)域得到延伸，以便更好地通過使用物業(yè)連接人與社會。

中國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，逐步從產(chǎn)品時代演變到品牌時代。進入21世紀(jì)以來，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，我國的物業(yè)管理高端、中端與低端市場層次逐步顯現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的市場競爭中勝出，就必須基于細(xì)節(jié)，完美創(chuàng)新品牌的知名度、美譽度、忠誠度，這是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略思維與現(xiàn)實抉擇。我國物業(yè)管理覆蓋率還比較低。除現(xiàn)有住宅小區(qū)必須進行物業(yè)管理外，大范圍的后勤服務(wù)社會化定會給物業(yè)管理更加廣闊的發(fā)展空間。

四、現(xiàn)代樓宇的物業(yè)管理現(xiàn)狀及思考

在城市房屋中，行政用房是其中重要組成部分。省政府機關(guān)辦公樓屬于行政用房，因此也是物業(yè)管理的對象。改革開放以來，相當(dāng)多的省級機關(guān)都建立起了高大宏偉、設(shè)施功能齊全的辦公大樓。一些新型的大樓不僅包括接待大廳、會見廳、領(lǐng)導(dǎo)辦公室、功能齊全的各種會議室、多功能活動室和信訪接待、咨詢、援助、辦公服務(wù)等配套用房及大型的地下停車場等，同時還建有現(xiàn)代化的培訓(xùn)中心，裝備必要的計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防指揮系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、安檢系統(tǒng)等。這些現(xiàn)代化的建筑已不同于傳統(tǒng)的行政辦公樓，如何對這些功能齊全、系統(tǒng)復(fù)雜的大樓進行維護管理，是我們面臨的嶄新課題。

（一）、目前辦公樓的幾種管理方式的比較

因經(jīng)濟水平的差異和諸多主客觀因素，辦公大樓建設(shè)方案水平并不平衡。有的已建成現(xiàn)代化的辦公大樓甚至第二輪的智能化換代，有的還是在傳統(tǒng)的行政辦公樓內(nèi)工作，更差的就僅僅是具有基本的房

屋建筑。不同的建筑風(fēng)格和建筑內(nèi)容決定了不同的管理，僅是基本的房屋建筑尚不足以論物業(yè)管理，現(xiàn)代化的辦公大樓只有現(xiàn)代物業(yè)管理模式才能滿足需求，而傳統(tǒng)的行政辦公用房盡管也存在物業(yè)管理，但實質(zhì)就是房屋管理，這種管理模式已不能適應(yīng)形勢的要求，通過比較傳統(tǒng)房屋管理和現(xiàn)代物業(yè)管理兩種模式，也可清晰的看到兩種模式的主要內(nèi)容。物業(yè)管理本身就是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，因此現(xiàn)代辦公大樓的物業(yè)管理與傳統(tǒng)行政辦公用房的管理無論在觀念上、內(nèi)容上、深度廣度等方面都有較大差別。

一是從管理體制上看，傳統(tǒng)的房屋管理是政府直接進行的行政型的封閉式管理，而現(xiàn)代物業(yè)管理是專業(yè)化的企業(yè)通過市場，用經(jīng)濟手段進行社會化管理的有償服務(wù)。

二是從管理的內(nèi)容看，傳統(tǒng)的房屋管理就是政府自身安排人員對辦公樓的日常性運轉(zhuǎn)進行維護，一般由行政處或物業(yè)管理中心行使該項職能。而現(xiàn)代物業(yè)管理是對物業(yè)等實行全方位、多功能的經(jīng)營、管理、服務(wù)，它既要管理樓宇，又需要讓辦公大樓的使用者感到滿意，獲得精神上的服務(wù)。

三是從管理對象與使用者的關(guān)系看，傳統(tǒng)房屋管理中作為管理單位的政府與作為使用者的職工關(guān)系是管理與被管理的關(guān)系；現(xiàn)代物業(yè)管理中管理企業(yè)與使用者的關(guān)系是服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，并且寓管理于服務(wù)中，凡是使用者所需要的服務(wù)，物業(yè)管理公司都應(yīng)盡量滿足。

四是從管理機制上看，傳統(tǒng)房屋管理是政府以自身的意志管理自己的事情，不存在政府不管、職工不愿政府管的情形，但現(xiàn)代物業(yè)管理是政府通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，雙方在平等自愿基礎(chǔ)上通過形式明確各自權(quán)利義務(wù)，是用、經(jīng)濟手段進行管理。

五是從服務(wù)性質(zhì)上證明，傳統(tǒng)房屋管理是無償服務(wù)，因為體制上就是政府自己管自己。而現(xiàn)代物業(yè)管理是有償服務(wù)，物管公司的目的就是獲得經(jīng)濟利益。

從比較中可見，傳統(tǒng)房屋管理模式行政色彩濃厚，無從談及專業(yè)性，管理內(nèi)容單一且不易規(guī)范，對辦公工作的保障力度弱等，已無法適應(yīng)現(xiàn)代辦公大樓發(fā)揮應(yīng)有作用的功能需要。

（二）、現(xiàn)代辦公大樓不同于一般辦公大樓的特殊性

廣義上講，政府辦公大樓作為公務(wù)員工作、學(xué)習(xí)、生活的重要場所，有著一般辦公大樓的共同功能，但是辦公大樓的特殊性決定了其建筑的特殊性，主要表現(xiàn)在:

1、物業(yè)專業(yè)技術(shù)含量高?？茖W(xué)技術(shù)的發(fā)展成果惠及社會，現(xiàn)代政府辦公大樓也必須得益于這些成果，因此現(xiàn)代辦公大樓的智能化程度都比較高，有完整的控制、管理、維護和通信設(shè)施，便于進行環(huán)境控制、安全管理、監(jiān)視報警，也就是辦公設(shè)備自動化、智能化，通信系統(tǒng)高性能化，建筑柔性化。這樣，專業(yè)技術(shù)含量高的大樓的物業(yè)管理對管理人員、專業(yè)人員及專業(yè)技能都較一般的物業(yè)管理人員高。

2、出入人員身份復(fù)雜、來往頻繁。辦公大樓作為政府辦公活動場所具有典型的開放性，各類人進進出出，上至工作人員、下至黎民百姓都可能出入政府，這就對辦公大樓的安全管理、監(jiān)控系統(tǒng)等物業(yè)管理提出了更高的要求。

3、安全管理、涉密性要求高。政府辦公大樓作為國家機關(guān)行使行政權(quán)的場所，應(yīng)彰顯威嚴(yán)和神圣，同時，作為公務(wù)員工作、學(xué)習(xí)、生活的重要場所，辦公活動的開展、內(nèi)外活動的交往、文件的制發(fā)傳閱、各項會議的內(nèi)容等也帶有一定的機密性。因此這就要求物業(yè)管理應(yīng)注重安全管理及加強保密措施。

4、維護保養(yǎng)的范圍廣、內(nèi)容雜。新建辦公大樓的功能齊全，物業(yè)管理的范圍除了常規(guī)的，如對大樓內(nèi)照明、動力、空調(diào)、給排水、消防、交通運輸、通信等設(shè)備進行基本設(shè)施的維護保養(yǎng)外，還包括對智能系統(tǒng)如公告顯示、入口安檢、安全監(jiān)控、大樓樓宇設(shè)備智能控制、巡跟系統(tǒng)等進行專業(yè)的維護保養(yǎng)。

（三）、現(xiàn)代辦公大樓物業(yè)管理的宏觀思考

物業(yè)管理作為一種全方位、多功能的房屋管理形式，在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟體制下，市場化、專業(yè)化、規(guī)范化是發(fā)展趨勢。就現(xiàn)代辦公大樓的物業(yè)管理而言，如果依然將物業(yè)管理僅定位于政府后勤機構(gòu)的一家之事，已不能滿足辦公大樓的功能發(fā)揮。傳統(tǒng)的“小而全”的后勤物業(yè)管理行政體制，不但不利于提高工作效率，而且造成人力、物力、財力的極大浪費。因此，“三化”也是現(xiàn)代辦公大樓物業(yè)管理的必然選擇。

1、物業(yè)管理企業(yè)化。企業(yè)化就是按照市場經(jīng)濟原則去運作，實行有償服務(wù)。根據(jù)發(fā)展趨勢及服務(wù)對象要求，開展多元化、多層次的經(jīng)營服務(wù)，用市場法則決定服務(wù)方式及內(nèi)容。

2、物業(yè)管理專業(yè)化。物業(yè)管理應(yīng)

堅持走專業(yè)化之路，提高管理質(zhì)量和效率。物管專業(yè)化包括科學(xué)健全的組織機構(gòu)，各職能部門分工協(xié)作，各司其職，這是順利實施管理的組織保證。物業(yè)管理涉及領(lǐng)域廣泛，包括管理、服務(wù)、維修、財務(wù)等等，必須配備相關(guān)專門人才、專門的工具，這是物管的物質(zhì)保證。

3、物業(yè)管理規(guī)范化。物業(yè)管理是通過每個人的具體工作去實現(xiàn)，工作人員水平的高低，直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和效率。建立完整、科學(xué)、規(guī)范的管理制度是物業(yè)管理軟件的保障。有必要在制度中對每一個崗位的工作職能，每類工作的具體要求、各種問題的處理辦法都訂出明確的規(guī)定，使管理實現(xiàn)規(guī)范化、制度化、體系化。

（四）、基于管理內(nèi)容提升現(xiàn)代辦公大樓物業(yè)管理層次的初步設(shè)想

政府辦公大樓作為機關(guān)辦公場所，因其承載辦公職能的重要活動又有其特殊性。物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括：大樓的維護與管理、設(shè)施設(shè)備的運行管理、清潔衛(wèi)生管理、安全保衛(wèi)、車輛組織及消防管理、食堂餐廳服務(wù)保障管理等。

基于辦公大樓物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，現(xiàn)代物業(yè)管理層次應(yīng)堅持服務(wù)宗旨，著眼政府辦公工作的特點，充分發(fā)揮市場競爭激勵機制，從抓服務(wù)人員的思想意識、業(yè)務(wù)技能入手，努力為工作人員提供一個整潔、舒適、文明、安全、便利的辦公、學(xué)習(xí)、生活環(huán)境。

1、機制要創(chuàng)新。契合行政體制的改革，在保持和充分利用現(xiàn)有人員編制體制的前提下，按照后勤服務(wù)保障社會化的總體要求，不斷優(yōu)化組合現(xiàn)有人力物力資源，實現(xiàn)資源效益的最大化，使保潔、保安、保綠、會保、維保等項服務(wù)一體化，以企業(yè)的運行規(guī)律來服務(wù)，以科學(xué)高效的體制來管理，建立嚴(yán)格的績效考評、獎懲激勵制約機制，優(yōu)勝劣汰。靈活就業(yè)人員用工體制上，采用工、臨時工、外包工相結(jié)合的彈性用工制度，政府根據(jù)工作性質(zhì)的特殊性，配備人員時，有權(quán)把好人員進入關(guān)、思想教育關(guān)、監(jiān)督檢查關(guān)。

2、管理要現(xiàn)代?，F(xiàn)代辦公大樓智能化程度很高，如果仍然采用舊的管理方法和手段，將嚴(yán)重滯后于發(fā)展要求。物管現(xiàn)代化應(yīng)有如下內(nèi)涵：一是管理觀念的現(xiàn)代化，管理者應(yīng)具有信息觀念、系統(tǒng)觀念和經(jīng)營觀念，加強信息流動，為科學(xué)決策提供條件。二是管理內(nèi)容體系化。要使管理程序化、制度化、法制化、標(biāo)準(zhǔn)化，要通過國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。三是管理手段現(xiàn)代化。充分利用計算機網(wǎng)絡(luò)和其他現(xiàn)代科技成果，對建筑設(shè)備、車輛等物管內(nèi)容進行管理。比如將硬件設(shè)備的維護情況存入電腦，設(shè)計軟件自動提示保養(yǎng)，用gps系統(tǒng)管理車輛，電子卡消費等。

3、行為要科學(xué)。物管是服務(wù)性行業(yè)，有著內(nèi)在的規(guī)律性，如良好而完善的硬件設(shè)施是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機器設(shè)備（如空調(diào)、電梯）、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、強弱電電器設(shè)備等等，對這些設(shè)備要加強管理、精心養(yǎng)護，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。一是主動安排預(yù)防性維修。對于大型、關(guān)鍵性設(shè)備，高低壓變電箱、配電柜、空調(diào)、電梯、自動監(jiān)控、消防報警、水氣管網(wǎng)等，平時就要注意維護保養(yǎng)，不能等出了故障再處理，一般應(yīng)定期檢查，制定計劃進行預(yù)防性維修。二是及時完成日常性急修。對突發(fā)故障，要盡快組織人員搶修，做到隨叫隨到，隨報隨修，不影響政府的正常辦公工作。三是進行改善性維修。對于有些設(shè)計上的缺陷或正常的磨損，容易給正常工作帶來影響的，應(yīng)及早作出改善性的維修保養(yǎng)，提早做好安排。

4、運作要規(guī)范。物業(yè)管理水平需要通過員工工作水平來體現(xiàn)，因此其一要堅持對員工技能的培訓(xùn)。服務(wù)技能是物業(yè)從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護技術(shù)，財務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等；其二要堅持規(guī)范化建設(shè)方案范=文庫為\您搜.集整’理_。物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工程，要想使物業(yè)管理達到高效益、高水準(zhǔn)，就必須強調(diào)規(guī)范化管理，制定各項管理規(guī)定的基礎(chǔ)上，加強服務(wù)人員、維修工、保潔工的禮節(jié)禮貌服務(wù)規(guī)范，各項服務(wù)內(nèi)容統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、實施規(guī)范服務(wù)，減少隨意性。在服務(wù)目標(biāo)上，對物業(yè)管理的各個方面及內(nèi)容都要制定相應(yīng)的目標(biāo)內(nèi)容，如設(shè)備維護、衛(wèi)生保潔、保安巡視等工作標(biāo)準(zhǔn)，只有嚴(yán)格按照服務(wù)的目標(biāo)執(zhí)行，才能更好規(guī)范地提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。同時要建章立制，用制度管人管事。規(guī)范化的管理必須以嚴(yán)格的制度作支撐，構(gòu)建完整的辦公大樓物業(yè)管理制度體系。

如辦公大樓管理制度、消防安全管理制度、安全保衛(wèi)制度、衛(wèi)生保潔制度等。