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關(guān)于夫妻共有房產(chǎn)登記有關(guān)問(wèn)題的探討

夫妻共有房產(chǎn)登記是指房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在受理夫妻婚姻狀況存續(xù)期間取得的房產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí)，實(shí)行共有房產(chǎn)登記。

一、房屋共有的形式及夫妻共有房產(chǎn)權(quán)屬登記的界定

1、房屋的共有有兩種形式：按份共有與共同共有。許多人對(duì)此并不太了解，在此，有必要進(jìn)行比較與區(qū)分。

按份共有與共同共有的概念

所謂房屋的按份共有（又稱(chēng)分別共有），是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的公民或法人按照各自占有份額，分別對(duì)共同所有的房屋享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。需要明確兩點(diǎn)：第一，各個(gè)共有人對(duì)共有房屋按照各自份額享有所有權(quán)，其份額在共有關(guān)系產(chǎn)生時(shí)共有人就應(yīng)當(dāng)將之明確。第二，按份共有并不是指把共有房屋分為若干份，各共有人各自享有所有權(quán)，而是共有人對(duì)共有房屋整體按各自的份額享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)。各共有人雖然擁有一定的份額，但是共有人的權(quán)利并不僅限于共有房屋的某一部分上，而是及于共有房屋的全部。例如，甲乙二人共有四間房屋，雙方各占二分之一，這并不是指甲乙二人分別占有兩間房屋，而是指兩個(gè)人都對(duì)這四間房屋享有權(quán)利，該權(quán)利的份額由共有人所占的份額即各半進(jìn)行分配。

房屋的共同共有是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的公民或法人對(duì)同一房屋平等的、不分份額的享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。這種共有具有以下幾個(gè)特征：第一，共同共有的產(chǎn)生基于一定的共同關(guān)系，這種共同關(guān)系，或是由法律直接規(guī)定，如夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系，或是由合同約定，如合伙合同。第二，在共同共有中，各個(gè)共有人對(duì)共同共有房屋平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，每個(gè)共有人在使用房屋時(shí)都不能排斥其他共有人的使用。

2、夫妻共有房產(chǎn)權(quán)屬登記的界定

夫妻共同房產(chǎn)采用共同共有或按份共有登記都可以，修改前的《婚姻法》第十三條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，屬夫妻共同所有，雙方另有約定的除外”。在該條第二款規(guī)定：“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”。2001年修改的《婚姻法》將原第十三條設(shè)為第十七條，并增加了第十八條（財(cái)產(chǎn)歸一方所有的幾種情形）及第十九條，第十九條規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。沒(méi)有約定或約定不明確的適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定”。可見(jiàn)，修改后的《婚姻法》對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，更傾向于由當(dāng)事人自行約定。也就是說(shuō)當(dāng)事人可以在合法、自愿的基礎(chǔ)上對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行約定。登記機(jī)關(guān)在受理此類(lèi)房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)時(shí)，已不能單憑是婚前財(cái)產(chǎn)或婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)來(lái)確定，而必須采用具體問(wèn)題具體分析的方法，要根據(jù)當(dāng)事人提供的合法有效憑證嚴(yán)格審查，按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，予以確權(quán)。

二、我國(guó)夫妻共有房產(chǎn)登記的現(xiàn)狀及弊端

現(xiàn)在，對(duì)屬于夫妻共同的房產(chǎn)，我國(guó)絕大部分市民都習(xí)慣于由一方登記產(chǎn)權(quán)，全國(guó)各地的登記機(jī)關(guān)一般也不強(qiáng)求當(dāng)事人以夫妻共有的房產(chǎn)進(jìn)行登記。只是對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行處分（如出賣(mài)或設(shè)定抵押）時(shí)，才依據(jù)修改前的《婚姻法》第十三條關(guān)于“夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外”的規(guī)定，要求產(chǎn)權(quán)人的配偶作為共有人在相關(guān)的文件上簽字。

但是，這種登記方式的問(wèn)題也是顯而易見(jiàn)的：一是按物權(quán)立法的理論，政府權(quán)屬登記機(jī)關(guān)所登記的產(chǎn)權(quán)人才是房屋所有權(quán)人，而不能包括配偶在內(nèi)的其他人。將本屬于夫妻共有的房產(chǎn)登記為一方所有，就不利于保護(hù)另一方的合法權(quán)益。例如：

二是在2001年修改的《婚姻法》更進(jìn)一步明確規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。因此，夫妻間的財(cái)產(chǎn)問(wèn)題趨于復(fù)雜，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)形式多元化，不能簡(jiǎn)單地確定為一方所有或共同所有。

因而，原來(lái)的登記方式已經(jīng)不相適應(yīng)，而將夫妻共有的房產(chǎn)按共有房產(chǎn)登記，能真實(shí)地反映權(quán)利狀態(tài)，這對(duì)保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，維護(hù)正常的房產(chǎn)交易安全，降低和減少房屋權(quán)屬登記部門(mén)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，將發(fā)揮積極有效的作用。

三、對(duì)于夫妻共有房產(chǎn)登記過(guò)程中可能存在的問(wèn)題進(jìn)行分析和探討

㈠．夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間房屋權(quán)屬登記問(wèn)題

根據(jù)修改后的《婚姻法》第十七條、第十八條、十九條的規(guī)定夫妻對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)有多種形式，具體可分為以下幾種：

1、共同共有。夫妻雙方不分份額地享有和行使房屋所有權(quán)，包括⑴、夫妻雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間，由一方或雙方購(gòu)置、自建、交換的房產(chǎn)，以及繼承所得的房產(chǎn)，而且雙方?jīng)]有明確規(guī)定的。⑵、夫妻一方或雙方按遺囑或贈(zèng)與合同中沒(méi)有明確規(guī)定只歸夫或妻的房產(chǎn)。夫妻對(duì)共同所有的房產(chǎn)享有平等的處理權(quán)，任何一方都不能無(wú)視他方擅自處理。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：共同所有的房屋，由共有人共同申請(qǐng)。因此夫妻雙方作為共有人都應(yīng)到房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。

2、個(gè)人所有。包括⑴、婚前通過(guò)購(gòu)置、自建、交換等方式到得的房產(chǎn)。⑵、遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的房產(chǎn)。此類(lèi)房產(chǎn)，只需個(gè)人申請(qǐng)登記，今后，對(duì)已經(jīng)登記為一方所有的房產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押時(shí)，只需要登記的一方簽字，不必取得對(duì)方的同意。

3、按份共有。夫妻雙方按確定份額對(duì)房產(chǎn)行使所有權(quán)?！痘橐龇ā返谑艞l賦予夫妻雙方可以對(duì)婚前婚后房產(chǎn)在不違背法律的前提下，約定歸一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。也就是說(shuō)夫妻雙方可以通過(guò)合法有效的約定來(lái)改變房產(chǎn)的所有權(quán)形式?！痘橐龇ā返谑艞l正是體現(xiàn)了我國(guó)民法中的“意思自治原則”。法律規(guī)定夫妻雙方所有的房產(chǎn)可以通過(guò)約定來(lái)確定所有權(quán)形式。因此，當(dāng)夫妻雙方通過(guò)約定變更為一方所有時(shí)，夫妻雙方必須親自到房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽署約定書(shū)。值得注意的是，在夫妻共有產(chǎn)登記中，存在著產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記問(wèn)題。如本屬于夫妻共有產(chǎn)，現(xiàn)雙方書(shū)面約定歸一方所有，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)法相關(guān)規(guī)定，必須按轉(zhuǎn)移登記辦理并征收稅費(fèi)。

2、房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在受理夫妻共有產(chǎn)登記中的審查職責(zé)

房屋權(quán)屬登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)，對(duì)當(dāng)事人所有的房屋狀態(tài)加以記載、予以認(rèn)可和證明的一種行政行為。登記的功能在于推定了所登記的房屋的合法性，起公示作用，社會(huì)公眾可以通過(guò)查閱房屋登記機(jī)關(guān)登記簿的記載和頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，了解相應(yīng)的權(quán)利狀況，使之具有社會(huì)公信力。

房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的登記行為是依當(dāng)事人的申請(qǐng)并依照法律規(guī)定進(jìn)行審查，登記部門(mén)的職責(zé)在于審查申請(qǐng)人是否依法律提交了申請(qǐng)登記所需的材料，申請(qǐng)登記的房屋有無(wú)違反法律的禁止性規(guī)定。只要申請(qǐng)人提交的材料符合法律的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)即應(yīng)依法予以登記。至于申請(qǐng)人的民事法律關(guān)系狀態(tài)在實(shí)質(zhì)上是否合法有效，則不在登記范圍之內(nèi)。房屋權(quán)屬登記的特性決定了權(quán)屬登記部門(mén)依法作出登記行為時(shí)，依法只應(yīng)負(fù)形式審查義務(wù)，如當(dāng)事人以虛假材料申請(qǐng)登記的其所獲行政登記缺乏合法基礎(chǔ)，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)可以依據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十五條第一款之規(guī)定，以“申報(bào)不實(shí)”為由注銷(xiāo)其發(fā)放的房屋所有權(quán)證書(shū)。

因此，房屋權(quán)屬登記在受理夫妻共有產(chǎn)登記申請(qǐng)，特別是約定為所有權(quán)登記時(shí)，必須認(rèn)真做好房屋產(chǎn)權(quán)審查工作，把好產(chǎn)權(quán)審查關(guān)。在審查中，一方面要對(duì)房屋取得的來(lái)源搞清楚。在這一點(diǎn)上，重點(diǎn)要做好內(nèi)部查檔，力爭(zhēng)做到登記資料與原檔案資料不矛盾，盡量減少因登記機(jī)關(guān)的過(guò)失而導(dǎo)致出現(xiàn)登記差錯(cuò)?？傊谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)中，夫妻間房屋所有權(quán)的主體呈多元化趨勢(shì)，但只要房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)認(rèn)真掌握相關(guān)法律法規(guī)，就可以在所有權(quán)人的確定上做到準(zhǔn)確無(wú)誤。

四、在辦理夫妻共有房屋所有權(quán)證過(guò)程中，針對(duì)權(quán)屬登記實(shí)踐中的問(wèn)題的建議和對(duì)策的探討

辦理房屋共有權(quán)登記，共有的形式應(yīng)當(dāng)作為登記的一項(xiàng)重要內(nèi)容，記載于權(quán)利憑證（房屋所有權(quán)證）中。根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條的規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)。共有的房屋，由共有人共同申請(qǐng)。”可見(jiàn)，登記行為的前提必須是當(dāng)事人的申請(qǐng)。因而必須使當(dāng)事人在申請(qǐng)時(shí)，對(duì)于該項(xiàng)內(nèi)容多加了解并重視。而在實(shí)踐中，存在的問(wèn)題比較多，當(dāng)事人申請(qǐng)共有房產(chǎn)登記時(shí)，普通人對(duì)共有權(quán)的兩種形式缺乏了解，更無(wú)法區(qū)分二者的不同，相當(dāng)一部分人簡(jiǎn)單的認(rèn)為，所謂共同共有就是權(quán)利人平均享有份額，在申報(bào)產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，不分情況都填寫(xiě)成共同共有。如果登記機(jī)關(guān)完全按照當(dāng)事人填寫(xiě)的申請(qǐng)表來(lái)登記，就存在著比較大的隱患。事實(shí)上，共有的形式不同有時(shí)候?qū)Ξ?dāng)事人的權(quán)利也會(huì)產(chǎn)生影響。例如，甲乙二人共同購(gòu)置一套房屋，如果按照按份共有進(jìn)行登記，則甲乙二人可以隨時(shí)處置屬于自己份額；如果登記成共同共有，則雙方都無(wú)權(quán)處置，必須在征得對(duì)方同意的情況下才可以將該房產(chǎn)進(jìn)行處分。又如，在商品房的買(mǎi)賣(mài)中，甲與乙共同簽訂買(mǎi)賣(mài)契約，各出資一半購(gòu)置一套房屋。其中甲有配偶丙，甲與乙無(wú)任何關(guān)系。在登記的時(shí)候，按照出資份額，那么應(yīng)該是甲與丙共同占有1/2，乙獨(dú)自占有1/2?？墒侨绻谏暾?qǐng)時(shí)當(dāng)事人籠統(tǒng)的注明“共同共有”，而登記成甲乙丙三人的共同共有房屋。那么，根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民通意見(jiàn)》）第九十條的有關(guān)規(guī)定，在對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割的時(shí)候，假如不能提供書(shū)面的協(xié)議，將按照等分原則處理。這時(shí)候，他們享有的份額有了很大的不同。由此可見(jiàn)，如果登記時(shí)當(dāng)事人未考慮到這些情況，將來(lái)一旦出現(xiàn)矛盾，將引起不必要的糾紛，增加行政機(jī)關(guān)的工作負(fù)擔(dān)。因此，我認(rèn)為在實(shí)行共有權(quán)登記方面有以下兩點(diǎn)建議：

第一，登記機(jī)關(guān)在受理當(dāng)事人的申請(qǐng)時(shí)，必須向當(dāng)事人詳細(xì)說(shuō)明兩種共有形式的含義和區(qū)別，這種說(shuō)明可以以公告的方式明示作出，或者以書(shū)面形式向當(dāng)事人出示，并且其主管部門(mén)也可以借助媒體向廣大市民進(jìn)行有關(guān)內(nèi)容的宣傳。

第二，除夫妻共有和家庭共有等形式外，其他形式的共有不宜登記為共同共有。原因有二：其一，夫妻關(guān)系的共有是典型的共同共有，其關(guān)系受《婚姻法》的調(diào)整，根據(jù)《婚姻法》第十九條的規(guī)定，只要有夫妻雙方的書(shū)面約定，登記成任何一種共有形式都是可以的；家庭共有也是共同共有中一種特殊的形式。而其他類(lèi)型的共有則不同于此。前面已經(jīng)提到過(guò)，共同共有的前提是共同關(guān)系的存在，而除夫妻共有和家庭共有等形式，一般情況下，顯然不存在法理上所謂的共同關(guān)系。其二，登記為按份共有分清具體的份額有利于保護(hù)各個(gè)共有人的利益，也方便其處分各自的份額。另外，《民通意見(jiàn)》第八十八條提到，“對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財(cái)產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定共同共有?！钡绻a(chǎn)權(quán)變更的事實(shí)發(fā)生在登記前的近期內(nèi)，例如最近購(gòu)買(mǎi)的商品房或二手房，共有的份額可以根據(jù)購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)各個(gè)共有人出資額的不同而加以明確，不應(yīng)當(dāng)屬于《民通意見(jiàn)》中所指的這種情況。因此我認(rèn)為，在其他的共有形式下，登記成按份共有較為適宜。

五、另外，還有一些其他問(wèn)題需要說(shuō)明

1、對(duì)于權(quán)利人新購(gòu)商品房，此類(lèi)登記分以下幾種情形。

(1)、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同日期在領(lǐng)取結(jié)婚證之前，即屬于婚前財(cái)產(chǎn)的夫妻雙方必須親自到場(chǎng)填寫(xiě)產(chǎn)權(quán)歸屬的約定書(shū)或提供公證機(jī)關(guān)的公證書(shū)。

(2)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、發(fā)票、結(jié)算單是領(lǐng)取結(jié)婚證前的，在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)應(yīng)填報(bào)婚姻狀況聲明書(shū)或雙方約定。

婚前房產(chǎn)雙方約定辦理夫妻共有產(chǎn)登記的，雙方需共同到場(chǎng)。例如：在收件中碰到申請(qǐng)婚前財(cái)產(chǎn)登記的情況，即訂立合同日期在領(lǐng)取結(jié)婚證之前，而購(gòu)房發(fā)票、結(jié)算單上的日期均在領(lǐng)取結(jié)婚證之后，不能明確判定是婚前還是婚后財(cái)產(chǎn)，鑒于此，必須夫妻雙方到場(chǎng)填寫(xiě)約定：本人于某年某月某日簽訂商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，并于某年某月某日與配偶申請(qǐng)結(jié)婚，現(xiàn)該房屋歸某一方所有（或雙方共同共有）。這樣手續(xù)才算比較完備。

2、關(guān)于離婚后當(dāng)事人對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的若干情形

(1)、婚姻關(guān)系存續(xù)期間簽訂的合同（一直未辦產(chǎn)權(quán)），之后雙方離婚，產(chǎn)權(quán)歸于一方所有，須前妻／夫到場(chǎng)填寫(xiě)約定并作析產(chǎn)處理。如：夫妻二人購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，一直未辦產(chǎn)權(quán)，后因夫妻感情破裂而離異，此套房屋是他們婚姻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)歸女方所有，須男方約定：愿意放棄該房屋產(chǎn)權(quán)，歸女方所有。

(2)、離婚之后（至今未再婚）一方所購(gòu)房屋，須持身份證、離婚證、離婚協(xié)議或民事判決／調(diào)解書(shū)等相關(guān)資料，并填寫(xiě)婚姻狀況聲明書(shū)。另外，夫妻雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)歸屬問(wèn)題，必須當(dāng)工作人員的面，以書(shū)面或口頭形式約定、雙方無(wú)爭(zhēng)議的，離婚后應(yīng)按約定處理。但規(guī)避法律的除外。又如，某人結(jié)婚之后一直未辦理房產(chǎn)證，而目前已離婚，則須將已注銷(xiāo)的結(jié)婚證復(fù)印件及離婚證復(fù)印件存入收件材料，約定的填寫(xiě)則視相關(guān)情況而定。有些離婚人士，他們是帶著情緒來(lái)辦理權(quán)證的，尤其是歸屬于另一方所有，須其在約定上簽字，往往會(huì)產(chǎn)生抵觸情緒，這就要求我們登記機(jī)關(guān)工作人員耐心講解，以處理好他們之間的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。

隨著人們法律意識(shí)的不斷增強(qiáng)，通過(guò)我們對(duì)房地產(chǎn)政策法律法規(guī)的宣傳，我相信市民會(huì)對(duì)夫妻共有權(quán)登記政策不斷的認(rèn)識(shí)和了解。要維護(hù)自身合法權(quán)益，就必須依法辦事，以切實(shí)保護(hù)自身利益，使房產(chǎn)共有權(quán)登記政策進(jìn)一步完善，為今后房產(chǎn)檔案的無(wú)紙化管理，建立電子檔案、產(chǎn)籍信息網(wǎng)絡(luò)化等奠定基礎(chǔ)。

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