導語：勝利油田物業(yè)專業(yè)化改革發(fā)展研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】隨著改革的持續(xù)深化及形勢的發(fā)展變化，經(jīng)濟社會及國有企業(yè)改革發(fā)展進入新時代新階段，油田物業(yè)管理業(yè)務(wù)的運作機制也與時俱進進行著調(diào)整改變和優(yōu)化完善，對傳統(tǒng)的理念、思路、模式造成沖擊，迫切需要我們深化認識、研究形勢、積極適應(yīng)、主動求變，充分把握改革發(fā)展的主動權(quán)，從夯實基礎(chǔ)、爭創(chuàng)品牌、創(chuàng)新驅(qū)動入手，提高物業(yè)專業(yè)化公司快速適應(yīng)能力、市場競爭力和現(xiàn)代化生存發(fā)展能力。

【關(guān)鍵詞】國企改革；物業(yè)管理；專業(yè)化；市場化

隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐步完善，以及現(xiàn)代化大生產(chǎn)的發(fā)展趨勢，物業(yè)各項法律法規(guī)的逐步完善和市場的逐步規(guī)范，目前物業(yè)行業(yè)正處于發(fā)展加速期。按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院國資委、財政部關(guān)于國有企業(yè)員工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導意見的通知》要求，2019年起，國有企業(yè)不得再以任何方式為員工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔相關(guān)費用，不得在工資福利外對員工家屬區(qū)“三供一業(yè)”進行補貼。因此，如何推動物業(yè)的發(fā)展成為油田需要解決和探索的新課題。

一、勝利油田物業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀及面臨的形勢

隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐步完善，以及現(xiàn)代化大生產(chǎn)的發(fā)展趨勢，物業(yè)各項法律法規(guī)的逐步完善和市場的逐步規(guī)范，目前物業(yè)行業(yè)正處于發(fā)展加速期。據(jù)中國物業(yè)報告最新公布的數(shù)據(jù)，全國物業(yè)管理規(guī)模已經(jīng)達到185億平方米，較2008年，企業(yè)數(shù)量從5．8萬家迅速增加到10．5萬家，踏上行業(yè)發(fā)展快車道。（一）勝利油田物業(yè)的基本情況。勝利油田會戰(zhàn)初期沒有社會依托，石油企業(yè)由于油區(qū)分布廣，企業(yè)多建在遠離城市的郊區(qū)，居民生活區(qū)往往既分散又自成體系。為保障油田生產(chǎn)建設(shè)和員工群眾生活需求，按照“有利生產(chǎn)、方便生活”的原則，油田依托主業(yè)，自力更生、艱苦創(chuàng)業(yè)，逐步建立起遍布油區(qū)的社會服務(wù)體系。據(jù)統(tǒng)計，目前勝利油田物業(yè)從業(yè)人員4830人，服務(wù)涉及員工家屬區(qū)202個，居民22．96萬戶，住宅8948棟，建筑面積2093．65萬平，綠化面積934．93萬平，環(huán)衛(wèi)保潔面積1991．29萬平，主要分布在東營、濱州、德州、淄博、煙臺、青島等6個地市14個縣區(qū)。經(jīng)過20多年的物業(yè)管理實踐，勝利油田物業(yè)有一支踏實肯干的干部員工隊伍，有較好的工作理念和標準，有中石化這塊金字招牌，有油田內(nèi)部相對穩(wěn)定的物業(yè)市場；作為國有物業(yè)公司，我們具備承接國有大型企業(yè)物業(yè)服務(wù)項目的政策支持和先決條件，意味著我們有著較為廣闊的潛在市場。（二）勝利油田物業(yè)的管理服務(wù)情況。當前情況下，企業(yè)物業(yè)管理的總面積、物業(yè)管理公司的數(shù)量、資源的分配都不太合理，管理內(nèi)容相對比較單一，只是單純負責部分辦公樓及庭院的衛(wèi)生、綠化、水電暖管網(wǎng)維護及其它服務(wù)工作；管理機構(gòu)、管理職能尚不健全，還沒有擺脫傳統(tǒng)的行政型、福利型管理方式，物業(yè)管理提供的勞務(wù)基本是無償?shù)?，這樣就造成管理范圍越廣、單位負擔越重的被動局面，嚴重缺乏市場競爭力。同時，物業(yè)管理員工思想上缺乏服務(wù)意識和市場意識，缺乏競爭觀念，居民還沒有形成正確的物業(yè)管理市場的消費意識，消費要求仍停留在無償服務(wù)的理念上；隨著居民生活水平提高、服務(wù)理念的轉(zhuǎn)變、消費觀念的更新，市場環(huán)境的不斷變化，物業(yè)企業(yè)的市場競爭格局也日趨激烈，這就要求物業(yè)管理企業(yè)要適應(yīng)新形勢的變化發(fā)展，從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要做出相應(yīng)的改革，加快形成市場經(jīng)濟的物業(yè)管理理念和真正意義上的物業(yè)管理市場，采取各種手段更加快捷地為用戶提供服務(wù)，不斷增強市場的競爭力和生存發(fā)展能力，這樣才能適應(yīng)發(fā)展的需要。（三）國有企業(yè)辦社會職能分離移交后勝利油田物業(yè)面臨的形勢。勝利油田在近60年的發(fā)展歷程中，企業(yè)辦社會職能為上游板塊整體發(fā)展，一直發(fā)揮著保障生產(chǎn)、服務(wù)生活、維護穩(wěn)定、構(gòu)建和諧的重要作用，為油田的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展作出了不可替代的貢獻。隨著改革開放的不斷深入，國內(nèi)逐步由計劃經(jīng)濟過渡到市場經(jīng)濟，市場在資源配置中漸漸起了決定性作用，這就倒逼我們必須以新發(fā)展理念為統(tǒng)領(lǐng)，全力打好扭虧脫困、瘦身健體、分離移交企業(yè)辦社會職能“三大攻堅戰(zhàn)”。《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院國資委、財政部關(guān)于國有企業(yè)員工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導意見的通知》（國辦發(fā)〔2016〕45號）明確要求，2019年起，國有企業(yè)不得再以任何方式為員工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔相關(guān)費用，不得在工資福利外對員工家屬區(qū)“三供一業(yè)”進行補貼。新形勢下，勝利油田物業(yè)管理體制、運行機制、管理體系、贏利模式等尚未建立，面對市場、迎接挑戰(zhàn)的準備還不充分，發(fā)展基礎(chǔ)相對薄弱；油田小區(qū)新老住宅交織，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，居民福利意識強烈，收費體系和機制尚未建立；外部市場不確定因素多，物業(yè)服務(wù)利潤空間小，拓展運營面臨著諸多挑戰(zhàn)；干部員工長期從事社區(qū)管理服務(wù)，對于物業(yè)專業(yè)化發(fā)展、市場化運行、社會化創(chuàng)效等方面還不太熟悉。如何推動物業(yè)的發(fā)展成為油田需要解決和探索的新課題。

二、調(diào)整思路，把準脈絡(luò)，高效推動物業(yè)專業(yè)化改革發(fā)展

由于行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求與外部整個經(jīng)濟環(huán)境的影響，專業(yè)化市場發(fā)展的成為必然。勝利油田領(lǐng)導在2018年勝利石油管理局有限公司第一屆職工代表大會上就強調(diào)要認真落實集團公司各項安排部署，聚焦改革、創(chuàng)新、管理、發(fā)展主題主線和“三大目標”，著力推進專業(yè)化管理、市場化運營、社會化創(chuàng)效。（一）著眼未來，統(tǒng)籌謀劃，成立物業(yè)專業(yè)化公司。勝利油田著眼企業(yè)發(fā)展和員工利益，于2017年底成立了物業(yè)專業(yè)化公司———公共事業(yè)服務(wù)中心，實施物業(yè)專業(yè)化管理。實施專業(yè)化管理也是中國石化集團公司打贏轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)攻堅仗的戰(zhàn)略安排，企業(yè)將主要精力集中于提高企業(yè)的核心競爭力與企業(yè)的內(nèi)部管理，進一步優(yōu)化資源配置。堅持把物業(yè)服務(wù)專業(yè)化管理作為一項政治任務(wù)，按照油田確定的專業(yè)化改革總目標，著力增強改革的系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性，保持工作力度和連續(xù)性，有計劃有秩序地推進落實。勝利油田物業(yè)管理服務(wù)管轄范圍大，住宅區(qū)相對分散，實行專業(yè)化物業(yè)管理，將有利于資源整合，形成內(nèi)部維修、綠化、環(huán)衛(wèi)、治安等專業(yè)化隊伍，提高效益，打造品牌和競爭力；有利于企業(yè)發(fā)展，使物業(yè)管理在市場機制下，逐步走上健康發(fā)展的良性軌道，在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上實現(xiàn)油田的最大效益，這是油田的積極應(yīng)對之舉、主動作為之策。（二）理順關(guān)系，調(diào)整機制體制，加快物業(yè)專業(yè)化發(fā)展步伐。隨著現(xiàn)代市場化腳步的不斷加快，這對于現(xiàn)代油田企業(yè)來說也提出了更高的挑戰(zhàn)，需要有效地抓住現(xiàn)代油田企業(yè)較為穩(wěn)定及完善的市場機會，快速對機制體制進行創(chuàng)新及完善，走專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營道路，不斷提升企業(yè)的競爭力；同時，油田企業(yè)的物業(yè)管理還需要創(chuàng)造屬于自己的品牌，不斷提升自身的服務(wù)水平。為保障物業(yè)專業(yè)化生產(chǎn)高效運行，要全面梳理物業(yè)各系統(tǒng)、各業(yè)務(wù)板塊的制度，打破以往地域的限制、資源的限制，解決人員不平衡等問題，建立健全并逐步完善管理機制、用人機制、考核機制、績效考核辦法等相關(guān)制度流程，系統(tǒng)建立總的指揮制度和體系，實現(xiàn)由原來分散管理到集中統(tǒng)一管理；因物業(yè)管理分布的地域比較廣泛、分散，在物業(yè)專業(yè)化初期，可以按照一定的區(qū)域進行資源整合，成立區(qū)域聯(lián)盟，或與同行業(yè)或相關(guān)行業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，盡快加入相關(guān)行業(yè)協(xié)會，與較大房地產(chǎn)、物業(yè)企業(yè)建立合作伙伴關(guān)系，向一流社會物業(yè)公司認真學習或聘請顧問，及時掌握行業(yè)市場信息，避免惡性競爭、單打獨斗和地方保護，形成優(yōu)勢互補、聯(lián)合發(fā)展。為保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不斷提升，要重新制定保潔、綠化、維修服務(wù)標準和《服務(wù)現(xiàn)場考核細則》，形成統(tǒng)一規(guī)范的服務(wù)標準體系，按照標準體系同步推進工作的提升；在此基礎(chǔ)上要有提升物業(yè)管理服務(wù)的抓手，即每年制定一項競賽活動，加強現(xiàn)場管理、打造示范標桿；每季度或者每半年組織一次競賽活動的觀摩推進會，通過總結(jié)經(jīng)驗、選樹典型、推廣經(jīng)驗，促進現(xiàn)場管理服務(wù)再上新水平。為保障資源優(yōu)化，要按照勝利油田“1＋2＋2”績效考核體系，構(gòu)建適合物業(yè)專業(yè)化公司的績效考核體系，讓完成目標保基本薪酬、多創(chuàng)效益掙績效工資、優(yōu)化資源、外闖市場、多創(chuàng)效益成為思想共識和自覺行動，牢固樹立市場化、專業(yè)化、價值化的觀念，堅持以效益為先，內(nèi)強管理，外拓市場，不賺錢的項目不干，不賺錢的事情不做，一切圍繞效益、市場、經(jīng)濟效益和服務(wù)價值來把握和實踐，把價值引領(lǐng)、效益觀念貫穿生產(chǎn)經(jīng)營管理全過程，一切工作向價值創(chuàng)造聚焦、一切資源向價值創(chuàng)造流動，提升物業(yè)的增值潛力，增強勝利油田物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展后勁。（三）構(gòu)建物業(yè)市場化服務(wù)與收費新機制。過去油田的物業(yè)收費價格，特別是減免政策，帶有明顯的福利性，但從2019年起，中央政策要求，國有企業(yè)不得再以任何方式為員工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔相關(guān)費用，不得在工資福利外對員工家屬區(qū)“三供一業(yè)”進行補貼，這就倒逼勝利油田必須變暗補為明補，樹立“花錢買服務(wù)”的思想觀念，建立“誰提供服務(wù)誰收費”“誰享受服務(wù)誰繳費”的市場化服務(wù)收費體系，保障物業(yè)業(yè)務(wù)交得出、接得住、行得穩(wěn)、可持續(xù)。為推動物業(yè)服務(wù)社會化、市場化，維護員工利益，保障居民服務(wù)質(zhì)量不下降，根據(jù)集團公司有關(guān)精神，結(jié)合油田實際情況制定了《勝利油田深化物業(yè)供暖市場化改革實施方案》，即由社會化服務(wù)單位，按照集團公司住房政策面積和個人實際住房面積實行市場化收費，服務(wù)到戶、收費到位。變物業(yè)采暖福利性暗補為貨幣化明補。對廣大居民來說，要在心理上實現(xiàn)由“油田人”向“城市人”的轉(zhuǎn)變；在思想上認識到優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、健康文明的生活方式，是城市生活的基本標志；在行為上要從對油田福利的嚴重依賴轉(zhuǎn)變?yōu)閷ξ飿I(yè)商品的自覺消費，從而對物業(yè)管理的收費服務(wù)有一個平靜的心態(tài)。物業(yè)管理單位要加強對物業(yè)管理知識和現(xiàn)代生活方式的宣傳，使員工關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)，真正形成“花錢買服務(wù)，花錢買享受”的自覺性；同時要引導居民的消費。

三、關(guān)于油田物業(yè)專業(yè)化發(fā)展的三點思考

（一）增強內(nèi)功，夯實基礎(chǔ)，提高物業(yè)專業(yè)化公司快速適應(yīng)能力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，賣的是服務(wù)，效益是“根”，市場是“魂”。雙向選擇和等價有償就是市場化的集中體現(xiàn)，只有讓油田滿意、業(yè)主滿意、居民滿意，才能在市場上站穩(wěn)腳跟。因此，今后勝利油田必須全力推動物業(yè)管理由“管理服務(wù)型”向“市場經(jīng)營型”轉(zhuǎn)變。要分類根據(jù)服務(wù)需求提供多元化服務(wù)。要提供個性化服務(wù)，為業(yè)主度身定做完善的、周到的個性化服務(wù)方案，做到急需急辦、特需特辦、有求必應(yīng)，以滿足業(yè)主對服務(wù)的需求；要提供滿足菜單化服務(wù)，針對那些有一定支付能力的業(yè)主，物業(yè)管理公司要達到“你需要什么服務(wù)我就能提供什么服務(wù)”的要求和標準，隨時為業(yè)主提供方便的服務(wù)，滿足業(yè)主的自由需求、多樣需求、臨時需求和集中需求；要提供精確化服務(wù)，物業(yè)管理公司要按照有關(guān)法律法規(guī)與開發(fā)商（業(yè)主或業(yè)主委員會）簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，確定服務(wù)等級標準，保證給業(yè)主提供符合合同、標準明確的服務(wù)，使服務(wù)方案達到可知、可感、可辨、可驗；要提供簡約化服務(wù)，物業(yè)管理公司在對業(yè)主的服務(wù)中要做到細化、量化，在服務(wù)程序上也要能夠簡化、明化，盡量不要給業(yè)主增加麻煩；要提供規(guī)范化服務(wù)，物業(yè)管理公司要對照服務(wù)標準內(nèi)容時時自我檢查、月度自我綜合檢評，并季度或年度專項進行社會和政府有關(guān)部門的檢評，還要接受業(yè)主、業(yè)主委員會、新聞媒體、政府的監(jiān)督，保證服務(wù)整體的規(guī)范化；要提供專業(yè)化服務(wù)，物業(yè)管理公司要為業(yè)主提供高檔次、高品位、專業(yè)化的服務(wù)；要提供合理化服務(wù)，物業(yè)管理費用關(guān)系物業(yè)管理公司和諸多業(yè)主的經(jīng)濟利益，物業(yè)管理公司要特別珍惜來自業(yè)主的每一分錢，精打細算，加大修舊力度、開源節(jié)流，充分保證業(yè)主、企業(yè)、社會全面受益，實現(xiàn)物業(yè)管理的多方共贏。因此物業(yè)專業(yè)化改革后，勝利油田物業(yè)要立足于物業(yè)服務(wù)20年的堅實基礎(chǔ)，突出價值引領(lǐng)、做精做優(yōu)，高標準實施管理服務(wù)、經(jīng)營創(chuàng)效提檔升級，快節(jié)奏推進由服務(wù)保障型油田后勤單位向“服務(wù)保障＋經(jīng)營創(chuàng)效”新型物業(yè)專業(yè)化公司轉(zhuǎn)變，不斷提升服務(wù)水平，快步跨入專業(yè)化發(fā)展新征程。（二）提質(zhì)增效，爭創(chuàng)品牌，提高物業(yè)專業(yè)化公司市場競爭力。經(jīng)濟效益是衡量一切經(jīng)濟活動的最終評價指標。要摒棄過去“小錢不看、大錢才賺”的觀念，樹立“有利潤就干、有市場就搶”的意識，努力尋找物業(yè)服務(wù)利潤增長點，沿著物業(yè)服務(wù)價值鏈，迅速擴大市場規(guī)模，不斷提升創(chuàng)效能力。要充分運用好勝利油田的物業(yè)服務(wù)品牌，主動出擊，外拓市場，洽談項目，全面拓展物業(yè)服務(wù)市場。針對服務(wù)項目多為老舊小區(qū)多的實際，勝利油田物業(yè)要積極向同等條件下運營情況較好的城市物業(yè)企業(yè)取經(jīng)，尋找小區(qū)物業(yè)贏利的管理模式，一切圍繞著市場做，一切按照市場的要求干，合理配置物業(yè)服務(wù)各種要素，提升效益產(chǎn)出，獲取最大的經(jīng)濟效益和社會效益；要建立合資合作伙伴利益鏈，建立良好的互信合作關(guān)系，采取承攬業(yè)務(wù)、外拓市場等辦法，探索出一套適應(yīng)市場化需求、可行性強的市場拓展和運營管理模式；圍繞更廣泛的業(yè)主群體，運用物業(yè)服務(wù)APP等智能平臺，拓展服務(wù)項目，開展增值服務(wù)和特約服務(wù)等，逐步打造物業(yè)公司經(jīng)營優(yōu)勢，培育核心競爭力。因此，物業(yè)專業(yè)化公司要想發(fā)展，就必須要聚焦企業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展這條主線，統(tǒng)籌資源，開拓市場，做強一批主營創(chuàng)效業(yè)務(wù)、打造一批管理服務(wù)品牌，形成百花齊放、蒸蒸日上發(fā)展局面，創(chuàng)造更大的效益，努力打造勝利油田物業(yè)專業(yè)化品牌，形成具有一定市場競爭力的物業(yè)專業(yè)化公司。（三）對標先進，創(chuàng)新驅(qū)動，提高物業(yè)專業(yè)化公司現(xiàn)代化生存發(fā)展能力。管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新，是努力實現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理的高水平服務(wù)、高效益發(fā)展的必由之路。要用信息技術(shù)提升物業(yè)管理手段，實現(xiàn)精干高效，要建設(shè)物業(yè)家庭網(wǎng)絡(luò)化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、水電暖氣自動控制系統(tǒng)等現(xiàn)代智能化系統(tǒng)的推廣應(yīng)用，及時為用戶提供高科技含量的服務(wù)，還要加大對物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備技術(shù)改造的力度，努力減少系統(tǒng)損耗和流失，最大限度地控制和降低物業(yè)管理成本；物業(yè)管理公司在市場上的競爭從根本說是一種服務(wù)競爭，要從拓展服務(wù)方式入手，圍繞市場需求確定服務(wù)定位，根據(jù)居民的基本需求和承受力，選擇好服務(wù)內(nèi)容和收費標準，滿足居民群眾不同的需求，只要在服務(wù)上下功夫，在提高上求成效，物業(yè)管理就能做實做優(yōu)、做大做強，就能在市場競爭中站穩(wěn)腳跟。因此，勝利油田物業(yè)專業(yè)化公司要進一步推進物業(yè)管理由標準化、規(guī)范化服務(wù)向品牌化、智慧化服務(wù)轉(zhuǎn)變，由“大而全”的勞動密集型企業(yè)向具有較強競爭力的輸出管理型市場化物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)綜合實力大發(fā)展、品牌形象大提升，提高物業(yè)專業(yè)化公司現(xiàn)代化生存發(fā)展能力。

物業(yè)管理專業(yè)化的出發(fā)點是為迎合新形勢下的市場多元化需求，符合現(xiàn)代企業(yè)的高標準、高層次需求，只有認真對待管理范疇內(nèi)的每一個細節(jié)，最大限度地減少管理過程中出現(xiàn)的矛盾、沖突及各類問題，培育物業(yè)服務(wù)能力，充分發(fā)揮物業(yè)專業(yè)優(yōu)勢和品牌效應(yīng)，用專業(yè)化來打造企業(yè)的美好形象，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益、社會效益奠定良好的基礎(chǔ)。

作者:王涌 單位:勝利油田西城社會化服務(wù)協(xié)調(diào)中心